FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO XXIX INFORME DE AVANCE DE OBRAS. (Cierre al 31 de diciembre del 2015)

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1 FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO XXIX INFORME DE AVANCE DE OBRAS (Cierre al 31 de diciembre del 2015) Fecha de elaboración del informe: 14 de enero del 2016 Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007 Plazo del Fondo: 15 años La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales. XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 1 de 13

2 TABLA DE CONTENIDO Página I. INTRODUCCIÓN II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS V. ACTUALIZACIÓN DE INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS 06 VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 2 de 13

3 XXIX INFORME DE AVANCE FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO I. INTRODUCCIÓN Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño del proyecto inmobiliario y turístico Monte del Barco, en el periodo de tres meses comprendidos entre octubre y diciembre del II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE Constructora Costarricense S.A. realizó un proceso de revisión y debida diligencia de la veracidad y suficiencia de la información contenida en este informe de avance referido a los aspectos técnico constructivos, con corte al 31 de diciembre del dos mil quince. GENERALIDADES Y ORGANIZACIÓN Nombre: Constructora Costarricense S.A. Razón Social: COCOSA Dirección: Condominio de Bodegas Los Higuerones Bodega #7 (Radial Santa Ana-San Antonio de Belén, detrás de MATRA entrando por el Boulevard). Apartado: San José, Costa Rica Teléfono: Fax: Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977 Presidente: Ing. Fernando Peñaranda Peralta REGISTROS PROFESIONAL: Ingenieros Consultores y Constructores Registro No. CC-0254 Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica, Cámara Costarricense de la Construcción. XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 3 de 13

4 III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico y residencial dirigido al mercado nacional e internacional. Cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de terreno que tiene como propósito fundamental la venta de parcelas en las que el futuro comprador desarrollará las unidades residenciales para la venta al detalle, de conformidad con lo planteado originalmente en la adenda del proyecto de julio del El proyecto se encuentra localizado en el Polo Turístico del Golfo de Papagayo, en Bahía Culebra, provincia de Guanacaste. IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS Programación del proyecto A continuación se realiza una descripción del estado actual de la obra física y detalle de avance desde el informe anterior, todo de conformidad con el cronograma de ejecución de obras aprobado por el Comité de Inversión del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, celebrada el 4 de febrero del Los detalles que se presentan a continuación, reportan únicamente el estado de avance de las obras del proyecto que se enmarcan dentro del propósito del FIDI según el cronograma del 2009, el cual incluye toda la infraestructura básica y amenidades del proyecto a saber: infraestructura principal, club de playa, cancha de golf, club de golf temporal, club de golf, sport clubs, caseta de acceso y edificio de operaciones y servicios. En el Cuadro #1, se muestra un análisis comparativo del avance general del proyecto con respecto al avance proyectado para el período terminado al 31 de diciembre del 2015, incluyendo obra física, diseños y permisos. XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 4 de 13

5 El avance general de la obra al 31 de diciembre del 2015 corresponde a un 18% de las actividades de infraestructura y amenidades y no contempla la compra del terreno. Como se ha informado, la ejecución del cronograma de obras depende de la disponibilidad de recursos provenientes de financiamiento bancario, ventas o capital adicional. Debido a las características del entorno económico el acceso a recursos bancarios ha sido muy limitado razón por la cual no ha existido disponibilidad de recursos para avanzar en la construcción de las obras al ritmo inicialmente previsto. XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 5 de 13

6 V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS A continuación se realiza una descripción de la información financiera, todo de conformidad con el cronograma de ejecución de obras aprobado por el Comité de Inversión del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, celebrada el 27 de julio del Actualización de información financiera 1.1 Ejecución de obra A continuación presentamos los cuadros comparativos de gasto ejecutado al cierre del período de tres meses concluido el 31 de diciembre del 2015 con respecto al presupuesto por obras como por cada una de las etapas aprobado en julio del Gasto ejecutado a nivel general del proyecto Al 31 de diciembre del 2015, el gasto total ejecutado ascendió a la suma de $123,089.5 miles, cifra que representa el 75.37% del costo total presupuestado para el proyecto. XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 6 de 13

7 El avance en obras de desarrollo se ubicó en un 76.64% con respecto al presupuesto total de obras de desarrollo, que se desglosa en el Cuadro #3. Al analizar el grado de avance por cada uno de los conceptos de inversión del presupuesto, para el período terminado el 31 de diciembre del 2015, se obtuvieron los siguientes resultados: Costo de desarrollo del sitio: Este rubro incluye los costos de desarrollo de infraestructura, así como, los gastos pre operativos necesarios para continuar con el desarrollo del proyecto. El mismo ascendió a la suma de $25, miles (58.67% de avance con respecto al presupuesto total). Costos de amenidades: Dado que no hubo avances en el desarrollo de las amenidades, esta inversión se mantuvo en $1, miles, que representan el 31.54% del presupuesto vigente para amenidades. Otros costos: La inversión en este rubro ascendió a $4, miles (45.98% del presupuesto para XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 7 de 13

8 este concepto). Los principales rubros de esta cuenta son el pago de los impuestos por bienes inmuebles y otros cargos municipales, así como, los gastos del personal que atiende la finca y el mantenimiento del proyecto. Gastos financieros: Este rubro abarca gastos por intereses (Banco Lafise, Banco Promérica, London Bank y Monte del Barco Real Estate Corp.), comisiones y otros cargos financieros, los cuales totalizaron $7,045.1 miles al 30 de septiembre del Se informa además que el saldo de la deuda de Promerica se canceló en diciembre Monte del Barco Real Estate Corp. por su parte ya trasladó la cuenta por cobrar que mantenía con el FIDI Monte del Barco al Fideicomiso. Este movimiento se refleja en los estados financieros del fondo. De misma manera, Monte del Barco Real Estate Corp. trasladó otra parte de la cuenta por cobrar que mantiene con el FIDI a London International Bank como parte de una estrategia de refinanciamiento de pasivos, con el fin de aliviar el flujo de caja en el corto plazo. XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 8 de 13

9 Comisión por administración del Fondo: La comisión por administración del Fondo generada durante el periodo 2015 asciende a $169,329.68, esto de acuerdo al comunicado de Hecho Relevante enviado el 22 de diciembre 2014 a la Superintendencia General de Valores en el cual se informa el aumento en la comisión de administración de 0% a 0.25% anual. El mismo suma $3,475.4 miles y representó un 49.44% del presupuesto total de comisiones por este concepto. Esta comisión no se capitaliza a los costos del proyecto, razón por la cual se muestra de manera independiente de los rubros descritos en los ítems anteriores. 2. Gasto ejecutado por etapa El Cuadro #5, presenta el presupuesto estimado para el trimestre concluido al 31 de diciembre del 2015 y su comparación con la ejecución de gastos reales a dicha fecha, donde destaca el cumplimiento del 100% de la Etapa 1 -compra de terrenos-. El costo incurrido en la Etapa 2 se mantuvo en $1, miles, equivalente al 31.54% de avance, mientras que la Etapa 3 muestra un gasto total de $36, miles, para un avance de 52,50%. Por su parte, las obras correspondientes a la Etapa 4 se ejecutaron en la Etapa 3. En el Cuadro #6 se presenta el análisis comparativo de los costos del avance real a nivel general del proyecto respecto a lo presupuestado para el período terminado el 31 de diciembre del XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 9 de 13

10 Como se observa en el Cuadro #6, la inversión total presupuestada al 31 de diciembre del 2015, era de $144, miles, siendo el costo del terreno el rubro que presenta la mayor ponderación del total de inversiones estimadas. La ejecución total a la fecha de corte, ascendió a $119, miles, para una subejecución de $25, miles, que se explica por el menor ritmo en las inversiones en diseños, obras de infraestructura, amenidades y otros costos proyectados al 31 de diciembre del Flujo de caja del proyecto Del 19 de diciembre del 2011, fecha en que se realizó la Asamblea, al 31 de diciembre del 2015, el FIDI ha generado el flujo de caja detallado a continuación. El mismo será reintegrado una vez ingresen nuevos recursos. La empresa Desarrollos Inmobiliarios 4D S.A. ha aportado estos recursos al proyecto. XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 10 de 13

11 VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO El FIDI fue constituido con el propósito de adquirir un proyecto en marcha dueño de una propiedad en el Polo de Desarrollo Papagayo en Guanacaste de 420 hectáreas sobre la que se desarrollaría una infraestructura necesaria para vender parcelas a desarrolladores inmobiliarios interesados en participar en dos tipos de negocio, el negocio residencial (desarrollo de casas) y el negocio hotelero (construcción de hotel a ser operado por una bandera internacional). El master plan diseñado ubica al proyecto en una categoría de resort de lujo comparable con similares en el Caribe y México. La crisis global causó que el proyecto inmobiliario pospusiera su desarrollo. Sin embargo al día de hoy, el FIDI Monte del Barco se asoció estratégicamente con dos firmas dando como resultado una nueva visión del negocio sin alterar el master plan XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 11 de 13

12 original que permite pasar de un estado de estancamiento a uno de reactivación en los próximos meses. Estructura de negocio definida El FIDI, dueño de las tierras, culminó un master plan para las 420 hectáreas que fue dividido en dos proyectos complementarios. Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas) Hotel de lujo (en 20 hectáreas) Para efectos de desarrollar esos dos proyectos, se inscribieron en el mercado de valores costarricense dos nuevos fondos de inversión de desarrollo inmobiliario que, una vez comiencen a operar y cuenten con los recursos de capital presupuestado, paulatinamente y durante los próximos 5 años, estos fondos comprarían la tierra al FIDI Monte del Barco, lo que le permitirá pagar la totalidad de sus pasivos y devolver a sus inversionistas el capital invertido más la correspondiente rentabilidad. Socios estratégicos Se concluyeron positivamente negociaciones con grupos de Estados Unidos que representan marcas líderes a nivel mundial, para desarrollar en forma directa o mediante una estructura legal (sociedad anónima, fideicomiso o fondo de inversión) tierra del proyecto Monte del Barco en Papagayo; el primero para el desarrollo de un hotel de cinco estrellas de 130 habitaciones y 50 villas que formarían parte del inventario de cuartos bajo la misma marca del hotel y el segundo para la construcción y venta de residencias de lujo, esta segunda no comprende las concesiones, sino la tierra que la rodea y sirve de acceso al hotel. Como parte de estos convenios se construiría la infraestructura, el campo de golf y la casa club. Con ambos grupos se suscribió una carta de intenciones con cláusula de confidencialidad. Al día de hoy se han culminado todas las debidas diligencias y se han firmado las cartas de intención respectivas. Las mismas incluyen cláusulas de confidencialidad las cuales no permiten revelar ciertos detalles debido a la sensibilidad que este tipo de negociaciones conllevan, sobre todo con el manejo de marcas. En este momento, ambos grupos se encuentran asegurando el financiamiento del capital accionario, que es condición necesaria para el inicio de las obras. Por tratarse de dos transacciones independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona el éxito de la otra. Paralelamente, se llevó a cabo un nuevo estudio de factibilidad para la operación del XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 12 de 13

13 hotel. Dicho estudio fue fundamental para que la cadena hotelera aceptara incorporar su marca al proyecto. También fue preparado un nuevo anteproyecto del hotel y se está trabajando en un nuevo diseño de campo de golf. Estrategia de fondeo Para el fondeo se está trabajando con potenciales inversionistas que manejan portafolios que son invertidos justamente en proyectos de este tipo o similares. El enfoque ha sido hacia Fondos de Capital Privado conocidos como ( Private Equity Funds ) que tengan dentro de su portafolio proyectos fuera de los Estados Unidos o que tengan dentro de su política de inversión un mandato para hacerlo. Estos fondos irían a los dos nuevos vehículos de inversión y le comprarían la tierra al FIDI Monte del Barco. Es importante destacar que dichos fondos no entrarían al fondo actual, el cual únicamente les vendería la tierra para que sean estos otros los que desarrollen. Desde el punto de vista legal, se ha iniciado con la fase de la división de las concesiones para adaptarlas al sitio proyectado para la construcción de este hotel. Con ese propósito se celebró una reunión con el Ministerio de Turismo para explicar los avances del proyecto y, de igual forma, se sostuvo una reunión con el personal técnico del ICT, en la que explicamos que la nueva estructura del proyecto requiere la cesión de las concesiones a un Fondo de Desarrollo de Inversión Inmobiliario. Se coordinó una reunión entre los abogados de Monte del Barco, ICT y Registro Público (encargado de concesiones) para asegurar que el trámite de cesión de las concesiones sea lo fluido que el proyecto requiere. Se ha venido dando seguimiento a las concesiones ambientales, de agua y minera, así como, la revisión del proyecto de Ley de Gestión de Recurso Hídrico para efectos de asegurar que no se vayan enfrentar demoras a la hora de iniciar la fase constructiva. Se prepararon nuevas propuestas de planos de las concesiones para ser catastrados acorde al nuevo plan. Adicionalmente, ya se generaron logotipos y se definió la marca a utilizar en el nuevo desarrollo. VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL FIDI MONTE DEL BARCO El pasado 30 de junio del 2015, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. (SCRiesgo) en sesión ordinaria No , acordó mantener al FIDI la calificación scrb-f4, cual indica que se ratifica una leve mejora en los fundamentales del Fondo. El informe completo de esta calificación de riesgo se encuentra publicado en la página web de Aldesa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión: XXIX Informe de Avance FIDI Monte del Barco Página 13 de 13