ANEXO I ACUERDO SOBRE EL DESARROLLO DEL DIÁLOGO SOCIAL EN CASTILLA Y LEON EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO RESIDENCIAL

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1 1 ANEXO I ACUERDO SOBRE EL DESARROLLO DEL DIÁLOGO SOCIAL EN CASTILLA Y LEON EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO RESIDENCIAL

2 2 ANEXO I ACUERDO SOBRE EL DESARROLLO DEL DIÁLOGO SOCIAL EN CASTILLA Y LEON EN MATERIA DE VIVIENDA Y SUELO RESIDENCIAL ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN ACTUAL. El sector de la vivienda debe contemplarse básicamente desde dos perspectivas, la económica y la social, sin perder de vista otras visiones importantes como la calidad ambiental de los núcleos urbanos. Bajo una perspectiva económica, el sector muestra en Castilla y León, como en el resto de España, un fuerte dinamismo desde 1996, expresado en el doble de viviendas iniciadas anualmente con un incremento de un 50 por ciento tanto del P.I.B. como del número de empleos en la construcción a lo largo de la última década, lo que representa un activo esencial en la actual situación económica regional que es necesario cuidar. Esta situación se ha desarrollado a partir de las notables mejoras en las condiciones de financiación que han experimentado una drástica rebaja del tipo de interés y un alargamiento del plazo de amortización. Pero también hay que advertir cómo el precio medio de la vivienda en Castilla y León ha aumentado un 60 por ciento en la última década, frente a un 90 por ciento nacional, de manera que la relación precio de la vivienda/salario ha subido a 7 desde el valor 5 en La subida continua del precio parece incompatible con el número creciente de viviendas construidas y compradas. Sin embargo, la razón de que se den simultáneamente estos dos procesos está en la disminución del esfuerzo neto de accesibilidad para adquirir una vivienda, que ha pasado del 60 por ciento en 1990 al 30 por ciento, en 2004, al coincidir los mayores ingresos familiares, por incremento del empleo y por subvenciones públicas, con las citadas mejores condiciones de financiación de la compra de una vivienda. No obstante, el análisis de la situación es diferente desde la perspectiva social. El manejo de índices medios enmascara los problemas derivados para las familias con recursos económicos inferiores a la media. Para esta población, el incremento del precio de la vivienda supone un distanciamiento de la posibilidad de resolver una necesidad fundamental.

3 3 POLÍTICA ACTIVA DE VIVIENDA. De aquí que los poderes públicos deban desarrollar una política activa tal que permita a estas familias satisfacer un derecho que hemos recogido en nuestra Constitución, una vivienda digna y adecuada, y que el mercado libre no es capaz de ofrecerles. Esa política de vivienda debe enmarcarse en los siguientes ejes: Urbanismo que genere ambientes urbanos de calidad y suelo a precio asequible en un marco de cohesión social. Intervención pública directa en la producción de suelo urbanizado apto para promover viviendas protegidas. Mayor variedad en la oferta de viviendas en venta con precios más baratos que los del mercado libre. Recuperación del uso residencial en los actuales núcleos urbanos. Atención adecuada a los grupos sociales con singulares problemas de vivienda. Mejora en las garantías de calidad de las viviendas y en la transparencia del mercado. Acción coordinada de todas las Administraciones Públicas e intervención del sector privado en la gestión. URBANISMO. De las recientes aprobaciones de modificaciones de la Ley de Urbanismo de Castilla y León y del Reglamento que la desarrolla, son de especial significación en esta materia las siguientes medidas que deben ser puestas en práctica de forma efectiva: Reservas suficientes de suelo para sistemas generales y facilidades para su efectiva disposición. Reserva de suelo para viviendas protegidas en el suelo urbanizable, en torno al 30 por ciento, en el marco del planeamiento general y de detalle. Creación y desarrollo de la figura del agente urbanizador. Limitación de los plazos para el planeamiento de desarrollo del suelo urbanizable delimitado, para la urbanización y para la edificación, contemplando la actuación subsidiaria de las Administraciones Públicas.

4 4 Mayores competencias de los Ayuntamientos y agilización de los procesos administrativos. PRODUCCIÓN DE SUELO URBANIZADO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS. La mayor dificultad para extender la promoción de viviendas protegidas es la carencia de suelo urbanizado con precio asequible (160 euros/m 2 ) para construir dichas viviendas con precio de venta limitado. Resulta necesaria la intervención directa de las Administraciones Públicas para ofertar ese suelo en una extensión y localización adecuadas y con tal fin se establecen las siguientes medidas: Calificación de suficiente superficie urbanizable en los instrumentos municipales de planeamiento general. Constitución de consorcios públicos entre la Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos para comprar y urbanizar suelo con una reserva entre el 50 y el 75% para viviendas protegidas, con preferencia en las ciudades y núcleos intermedios con precios de vivienda superiores a la media regional. Subvención a promotores de suelo hasta el 40% del coste de las obras de urbanización si reservan suelo para viviendas protegidas hasta el 75%. Oferta de la empresa pública GICAL como agente urbanizador, a cambio de suelo, siempre que exista una reserva mínima del 50% para viviendas protegidas. Cesión de solares municipales para promover viviendas protegidas de gestión pública. Preferente valoración en la enajenación de solares de la Junta de Castilla y León a las ofertas con mayor carácter social, mejor calidad en el proyecto, rebaja ponderada del precio y mayor rapidez en la iniciación y terminación de las viviendas, así como garantía en el cumplimiento de los compromisos ofertados en función de anteriores actuaciones en viviendas protegidas. Valoración objetiva de la repercusión del suelo para locales comerciales de acuerdo con los índices oficiales, para cada localidad y zona, del Catastro. El objetivo cuatrienal es producir suelo para viviendas en las ciudades de más de habitantes y en núcleos intermedios en expansión. La Junta actuará a través de GICAL como agente urbanizador, que dispondrá de 5 M más el producto de la venta de los solares de la Junta en Salamanca, Aranda de Duero y Burgos. Es necesaria la colaboración de los Ayuntamientos para calificar suelo urbanizable, señalar el suelo sobre el que actuarán los Consorcios Públicos, ceder solares para viviendas protegidas de gestión pública, facilitar la intervención de agentes

5 5 urbanizadores y controlar el cumplimiento de los plazos de urbanización. La participación de promotores y propietarios privados es fundamental para generar suelo subvencionado para viviendas protegidas. MAYOR OFERTA DE VIVIENDAS PROTEGIDAS EN VENTA. No se trata sólo de incrementar el número de viviendas protegidas que se ofrezcan sino, también, que exista mayor variedad de estas viviendas para ajustarse mejor a las necesidades de cada grupo familiar, con arreglo a las siguientes medidas: Promoción de viviendas protegidas con gestión pública en sus tres modalidades - concertadas, convenidas y de promoción directa - con un precio de venta limitado en torno a euros, totalmente financiado a largo plazo, y selección de adjudicatarios por las Comisiones Territoriales de Vivienda mediante concurrencia pública entre solicitantes con ingresos familiares corregidos inferiores a 3,5 veces el S.M.I. Las viviendas concertadas, dos terceras partes del total, se localizarán en las ciudades y los núcleos intermedios que estructuran el territorio rural, condicionados a la disposición de solares cedidos por los Ayuntamientos u obtenidos de los Consorcios Públicos. Serán promociones, por lo general, no inferiores a 20 viviendas, y supondrán el 65 por ciento del total. Las viviendas convenidas se acordarán con los Ayuntamientos de municipios de menor población donde se favorecerá la fijación de población vinculada a las expectativas de empleo local. La dimensión de estas promociones no superará las 15 viviendas, y supondrá entorno al 25 por ciento del total de viviendas de gestión pública. Las viviendas de promoción directa se realizarán en casos singulares, donde no sea posible promover viviendas concertadas, ni convenidas. Se estiman en un 10 por ciento del total de viviendas de gestión pública. Fomento de la promoción de viviendas de protección pública con gestión privada, con un precio de venta limitado en torno a euros, con ayudas y subsidios progresivos a la entrada y a la cuota de amortización, respectivamente, y financiado a largo plazo el 80% del precio de venta, para familias con ingresos anuales corregidos que no superen 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Creación de otra nueva figura de vivienda protegida, la vivienda joven, dentro de las modalidades de vivienda de protección pública y de alojamiento protegido, así como de vivienda libre hasta un precio limitado

6 6 a determinar en función de un precio básico regional y de un factor según el ámbito municipal, siempre que la superficie útil de la vivienda no supere 50 m 2. Los jóvenes adquirentes de estas viviendas tendrán opción a la subvención a la entrada y a una hipoteca joven, a más largo plazo y con un interés convenido con las entidades financieras. En el cálculo de la densidad máxima de población del desarrollo de suelo, computarán como una vivienda dos de estas unidades siempre que no superen el 25% del total de viviendas a construir en el sector. Adquisición protegida de vivienda libre, siempre que se cumplan las condiciones exigibles a la vivienda de protección pública. Para las viviendas protegidas de gestión pública, el régimen de protección durará 30 años y no se podrán vender, salvo autorización expresa, en el plazo de 10 años. Para las viviendas protegidas de gestión privada, el régimen de protección durará entre 15 y 30 años y no se podrán vender, salvo autorización expresa, en el plazo de 10 años. Las autorizaciones o denegaciones expresas de venta de estas viviendas serán motivadas y condicionadas a la existencia de causas de fuerza mayor. En todo caso, el contrato de compraventa debe ser autorizado por la Consejería de Fomento que fiscalizará el precio de venta y que las condiciones del adquirente cumplan los requisitos establecidos para acceder a una vivienda de protección pública. Reducciones fiscales en las transmisiones de viviendas a jóvenes, familias numerosas y familias que adquieran una vivienda protegida. Actualizar donde fuera preciso, los precios máximos de venta de las viviendas protegidas, previo informe del Observatorio Regional de Vivienda y Suelo. El objetivo cuatrienal es promover viviendas protegidas de gestión pública y viviendas protegidas de gestión privada, en sus diferentes modalidades. Se necesita la colaboración del Ministerio de Fomento y de las entidades financieras privadas a través de los convenios de financiación de viviendas de protección pública. IMPULSO AL PARQUE DE VIVIENDAS EN ALQUILER. Se trata de incrementar la oferta de viviendas en alquiler a través de las siguientes medidas:

7 7 Subvenciones a los promotores de viviendas protegidas en alquiler hasta el 50% del coste de las obras. Desgravaciones fiscales a los propietarios que oferten sus viviendas en alquiler. Creación de la Reserva de Viviendas Vacías para el Alquiler (REVIVAL) a gestionar por la Junta de Castilla y León que actuará como agente intermedio entre los propietarios, con un contrato de cesión de 5 años, y los arrendatarios, con otro contrato de alquiler con la Junta, incorporando las recomendaciones emitidas por el Consejo Económico y Social en su informe de 6 de mayo de Subvención hasta el 40% del precio del alquiler a los arrendatarios con menores ingresos. El objetivo es incrementar un 30 por ciento el parque regional de viviendas en alquiler, es decir unas viviendas, y conceder un mínimo de ayudas anuales a los arrendatarios de menores ingresos. Se precisa la colaboración del Ministerio de Fomento, entidades financieras, promotores de viviendas y propietarios de viviendas vacías. VITALIZAR LAS ZONAS URBANAS EXISTENTES DE CIUDADES Y PUEBLOS. Para conseguir que exista vida residencial en los centros históricos y en los antiguos barrios periféricos a estos centros, es necesario dotar a las viviendas de una calidad similar a la de las viviendas nuevas y mejorar los entornos urbanísticos, evitando así su despoblación, con las siguientes medidas: Desarrollo de programas correspondientes a Áreas de Rehabilitación Integrada, mediante subvenciones adicionales (hasta /vivienda) del Ministerio de Fomento, la Junta de Castilla y León y los Ayuntamientos. Rehabilitación protegida de edificios y viviendas con préstamos baratos, subvenciones y subsidios a la cuota anual de los préstamos para vecinos con ingresos inferiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional o propietarios que vayan a alquilar su vivienda. Préstamos baratos y subsidios para disminuir el interés por debajo del 1% para comprar y arreglar viviendas antiguas en los pueblos con préstamos que pueden alcanzar euros/vivienda.

8 8 Subvención hasta el 35% del coste de las obras y subsidio del 20% de la cuota de amortización del préstamo para adecuar viviendas de personas mayores o con algún familiar con discapacidad, con los límites establecidos en el Plan Cuatrienal del Estado. Recuperación de edificios y entornos notables, a través del programa Arquimilenios. El objetivo cuatrienal es la gestión de 18 Áreas de Rehabilitación Integrada, la rehabilitación de viviendas y la recuperación de 100 edificios y entornos urbanos. Es precisa la colaboración del Ministerio de Fomento, los Ayuntamientos y los propietarios de viviendas a rehabilitar. ATENCIÓN ADECUADA A LOS GRUPOS SOCIALES CON SINGULARES PROBLEMAS DE VIVIENDA. Se desarrolla en este apartado lo concerniente a los grupos sociales más significativos en nuestra Comunidad Autónoma: a) Jóvenes con ingresos inferiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional.. - Fomento de la promoción de apartamentos protegidos. - Fomento de la promoción de vivienda joven. - Subvencionar la totalidad de la entrada en la adquisición de viviendas protegidas sean de gestión pública o privada. - Ayudas adicionales para la compra y arreglo de viviendas antiguas en los pueblos. - Subvención hasta el 40% del precio anual del alquiler. b) Personas mayores. - Fomento de la promoción de apartamentos protegidos. - Ayudas para la adecuación de sus viviendas. - Ayudas adicionales para la compra y arreglo de viviendas antiguas en los pueblos.

9 9 c) Inmigrantes. - Igualdad de trato que a los nacionales en el acceso a viviendas protegidas. - Puntos de información pública de oferta de viviendas. - Promoción de viviendas convenidas con los Ayuntamientos para venta o alquiler. d) Personas sin techo y perceptores del I.M.I. - Convenios plurianuales de alojamiento con los Ayuntamientos. e) Mujeres afectadas por la violencia doméstica. - Reforzar las ayudas ordinarias para su acceso a vivienda en venta o alquiler. - Contemplar esta situación en el baremo para adjudicar viviendas protegidas con gestión pública. El objetivo es ayudar anualmente a jóvenes. Es necesaria la colaboración del Ministerio de Fomento, Ayuntamientos y organismos sin ánimo de lucro. MEJORA DE LAS GARANTÍAS DE CALIDAD Y TRANSPARENCIA. Es oportuno aprobar una normativa que regule e impulse avances en la garantía de calidad de las viviendas y en la transparencia del mercado mediante las siguientes medidas: Obligación de incluir en los proyectos un programa de control de calidad con el presupuesto de su coste, de acuerdo con el modelo que se debata en el Observatorio de la vivienda o se establezca a nivel estatal. Establecimiento de requisitos para homologación de las entidades y los laboratorios de ensayos para el control de calidad de los edificios. Actualización de la normativa de diseño de las viviendas. Mayor control en la adquisición de viviendas protegidas en cuanto a requisitos de los adquirentes y precio real. Crear el Registro de Viviendas Protegidas. El objetivo es aprobar en 2004 un Decreto de la Junta que regule estas materias. Recopilación de toda la normativa de vivienda en un único documento que será actualizado sistemáticamente.

10 10 ACCIÓN COORDINADA DE TODAS LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS Y EL SECTOR PRIVADO. Son muchos los agentes que intervienen en el mercado del suelo y la vivienda siendo preciso compartir las líneas básicas de la política de vivienda y, por tanto, organizar su participación para obtener la mayor eficacia con las siguientes medidas: Encomendar a la empresa pública GICAL aquellas tareas de la Junta de Castilla y León, en materia de suelo residencial y vivienda, que requieran la agilidad del sector privado. Actualizar, en la medida de lo conveniente, los acuerdos de la Junta de Castilla y León con el Ministerio de Fomento de 13 de mayo de 2002, para gestionar coordinadamente los planes estatal y regional de vivienda y suelo, y de 22 de enero de 2003, en relación con la gestión del suelo residencial, así como con las Corporaciones Locales, de 26 de noviembre de 2002, para facilitar el acceso a la vivienda. Renovar los convenios de financiación para actuaciones de vivienda de suerte que se disponga de los siguientes recursos en cuatro años: Junta de Castilla y León (Plan Director) ,0 M Ministerio de Fomento (Plan Cuatrienal) ,0 M Entidades financieras ,0 M Constitución del Observatorio Regional de la Vivienda en el primer semestre de 2004, que incluirá entre sus objetivos el seguimiento del mercado del suelo y el informe de las propuestas sobre delimitación de ámbitos municipales a efectos de precios de venta de las viviendas protegidas. Dinamizar las Comisiones Territoriales de Vivienda, de ámbito provincial, con el fin de llevar a cabo un seguimiento específico de los objetivos fijados en este documento. Entre los objetivos del Observatorio Regional de Vivienda y Suelo se fija el señalado en el apartado anterior.