Coloquio INJAVIU 2008: Lecturas sobre la ciudad: aportes desde la investigación a la solución de sus problemas

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1 Coloquio INJAVIU 2008: Lecturas sobre la ciudad: aportes desde la investigación a la solución de sus problemas EL MERCADO INFORMAL RESIDENCIAL Y LAS SOLUCIONES VIP Y VIS EN BOGOTÁ Adriana Parias Durán Instituto de Estudios Urbanos Universidad Nacional de Colombia

2 Introducción En los últimos veinte años asistimos a grandes transformaciones en la forma de pensar y de actuar sobre la ciudad en Colombia. En los últimos veinte años se ha generado alrededor del 50% de la incorporación de tierra al área urbana del Distrito Capital por parte del mercado informal de suelo y entre 1993 y 2005 la autoconstrucción de vivienda contribuyó con el 44,21% del total de viviendas construidas en Bogotá

3 Introducción El 61% de las transacciones inmobiliarias en los mercados secundarios de los barrios informales se hacen en el submercado de arrendamiento El 72% de los arrendatarios aspiran a ser propietarios, de ellos sólo el 27% está pensando en acceder a una VIP o VIS y de los últimos sólo el 20% está dispuesto a acceder a un crédito bancario Si la propiedad constituye una fuente de seguridad y eventual estabilidad material para los pobres, por qué el mercado formal (VIP-VIS) no llega a su población objetivo?

4 1. La configuración de la ciudad por el mercado informal en Bogotá Densificación de los barrios informales favelas, villas, barriadas pobres urbanizaciones piratas y ocupaciones populares Super periferias Fuente: Abramo, 2005 compacta Ciudades latinoamericanas dispersa Barrios formales: consolidación ricos gated communities Barrios cerrados Suburbanización La lógica del mercado puede asumir características institucionales diferentes según el vínculo que el objeto de transacción (suelo) establece con las normas y reglas jurídicas y urbanísticas de cada ciudad. Mercados formales: inscrito en la normativa jurídica y urbanística, y mercados informales: cuyo objeto de transacción no se ajustan a los requisitos normativos y jurídicos(abramo, 2003)

5 1. La configuración de la ciudad por el mercado informal en Bogotá Mercado informal (autoconstrucción) 55,25 42,07 49,88 33,75 44,21 Nuevas viviendas Nuevos hogares Déficit El intenso proceso de expansión de la ciudad por vía del mercado informal de suelo, está acompañado de un proceso concomitante de densificación de los barrios de origen informal, fundamentalmente a través del mercado de arrendamiento.

6 2. Metodología de la investigación Factores exógenos: i) localización de los barrios en la jerarquía socio-espacial urbana ii) acceso a infraestructura, equipamientos servicios urbanos, iii) localización de centros de empleo y iv) potencialidades de uso de los terrenos: jerarquía entre asentamientos. Factores edógenos: i) libertad urbanística y ii)externalidades comunitarias (Economía de la próximidad, Rallet, 2000) Tipología del mercado informal secundario

7 2. Metodología de la investigación Determinantes endógenos (Abramo, 2003) En la formación de los precios hay una valoración monetaria de dos tipos de externalidad que reflejan dimensiones territorializadas del mercado informal: externalidad de libertad urbanística libertad de acción constructiva y de uso del suelo relacionada con la informalidad externalidad comunitaria acceso a una red social que abre la posibilidad de entrar en una economía de reciprocidades locales (eventuales fuentes de ingreso)

8 Transacciones según sub-mercado Proporción de transacciones según sub mercado 21% 18% 61% Arriendo Compra Venta Si, frente a los débiles e inestables ingresos, la propiedad constituye una fuente de seguridad para los pobres por qué se presenta una importante demanda en el mercado de arrendamiento en los barrios populares? conforman estos arrendatarios la demanda potencial o real para el mercado formal (VIP y VIS) o están más bien atraídos por las ofertas de los mercados informales?

9 3. Quiénes son los arrendatarios, son distintos de los propietarios? La característica demográfica más destacada del mercado de arrendamiento, es que su demanda es principalmente de mujeres: 66,5%. El 47% de los arrendatarios no supera la primaria. Los arrendatarios son pobres y las mujeres reciben un ingreso inferior que los hombres: el 91% de las mujeres reciben hasta 1 SMMLV, esta proporción para los hombres es de 78%, el 22% de los hombres recibe más de 1 SMMLV porcentaje que para las mujeres es del 9%. En los barrios en consolidación el 46% de arrendatarios reciben menos de 1SMMLV y en este rango se ubica el 37% de los arrendatarios en los barrios consolidados.

10 3. Quiénes son los arrendatarios, son distintos de los propietarios? Condiciones habitacionales El 55% de los arrendatarios comparten la vivienda con uno o más hogares, con frecuencia uno de estos hogares es el propietario del inmueble. Este fenómeno es particularmente agudo en los barrios consolidados: Usme (65%) y en Santa Fé(58%) Son los hogares, muchos de ellos monoparentales, que tienen como jefe a una mujer, con bajos ingresos los que se encuentran en la situación más precaria en términos de su capacidad de inserción en el mercado residencial y por lo tanto tienen que acudir a una alternativa residual, el mercado de arrendamiento, con altos niveles de hacinamiento?

11 3. Quiénes son los arrendatarios, son distintos de los propietarios? La mayor proporción, 58%, de quienes compraron una vivienda recientemente también son mujeres. El 43% no ha superado la primaria. Los propietarios recientes son pobres y las mujeres tienen ingresos menores que los hombres. El 85% de ellas recibe hasta 1 SMMLV, el 15% más de un salario mínimo, el 70% de los hombres están en el primer rango y 30% en el segundo. En los barrios menos consolidados el 64% de los hogares recibe hasta 1 SMMLV y en los barrios consolidados el 50%. El 51% de los propietarios recientes comparten la vivienda, el 36% lo hacen con otro hogar y el 15% con 3 o más hogares.

12 4. Canon de arrendamiento y precios de los inmuebles Canon de arrendamiento Canon de alquiler 2004 Localidad Promedio Mediana Total Santafe Usme Kennedy Ciudad Bolívar Los Barrios consolidados presentan los arriendos más elevados, donde los ingresos son también mayores. El promedio total representa el 32% del ingreso del hogar, es más alto que en otras ciudades de AL: en Lima el valor promedio del alquiler se estima en 8% del SMMLV. Estos resultados cuestionan la racionalidad de los arrendatarios

13 4. Canon de arrendamiento y precios de los inmuebles Precio de compra (de transacción) Precio de compra de los inmuebles Lote legalizado Lote sin legalizar Casa lote vivienda de dos cuartos Promedio Total Santa Fé Usme Kennedy Ciudad Bolívar PTMI= PMS+PMT+PME PMS= precio de mercado del suelo sin titulo PMT= precio de mercado del título de propiedad y PME= precio de mercado de la edificación

14 4. Canon de arrendamiento y precios de los inmuebles 100% 80% 60% 40% 20% 0% Proporción del precio del suelo, la legalización y la edificación en el precio de compra Promedio Total Santa Fé Usme Kennedy Ciudad Bolívar Lote Legalización Edificacación La formación del precio obedece a una lógica (regularidad) El PMS tiene un peso elevado (47%) $ mt2 (PMS+PT)

15 4. Canon de arrendamiento y precios de los inmuebles 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Barrios no consolidados Promedio total Santa Fé Kennedy Ciudad Bolívar Lote legalizado Barrios consolidados edificación Promedio total Santa Fé Kennedy Usme Lote legalizado Edificación PS= plusvalías asociadas a inversiones públicas y comunitarias en los asentamientos PE= inversiones individuales realizadas en los inmuebles de manera progresiva

16 4. Canon de arrendamiento y precios de los inmuebles Precios del mercado formal 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Par ticipación del s uelo y la cons trucción en el precio total de venta de VIS Viv mínima VIP VIS Construcción Lote legalizado PRS: 23,85% VM, 24,38% VIP y 221,8% VIS Y Decreto 436/2006 (rangos de precios): VM=0-50 SMLV VIP=50-65 y VIP=65-135

17 4. Canon de arrendamiento y precios de los inmuebles Comparación precios de oferta y de mercado Precio de oferta Promedio Santa Fé Precio de mercado Usme Kennedy C. Bolívar Precio de mercado Precio de oferta Las transacciones se hacen en un 32% por debajo del precio de oferta. Los precios de oferta se aproximan a los de las VIP. Criterios para fijar el precio: Avalúo Inversiones realizadas Precios del barrio

18 5. Estrategias residenciales Relaciones entre el mercado residencial y el mercado de trabajo El 55% de los arrendatarios de los barrios informales trabajan en el sector informal en las ramas de comercio, servicios y construcción. -Santa Fé: 65% sector informal (comercio) y 53% misma localidad -Usme: 56% sector informal (comercio y servicios) y 60% misma localidad -Kennedy: 51% sector informal (comercio) y 87% misma localidad -Ciudad Bolívar: 48% sector informal (comercio y servicio doméstico) y 52% misma localidad

19 5. Estrategias residenciales De una parte, ante la exclusión del mercado laboral, estos hogares no tienen acceso al mercado residencial formal, lo que los remite al mercado residencial informal, reforzándose así una segmentación entre los mercados formales e informales. De otra parte, los asentamientos informales conforman territorios de relaciones socio-económicas, pertenecer a un asentamiento es tener la oportunidad de acceder a una eventual fuente de ingreso en el mercado de trabajo que brinda el barrio. Esa dinámica económica endógena, que cualifica la interacción de los individuos es un elemento importante en la dinámica de los mercados locales y explica su coexistencia con los mercados formales. La contrapartida del circuito económico endógeno es que refuerza los factores de decisión de localización residencial a partir del criterio de proximidad.

20 5. Estrategias residenciales Preferencias de localización Tuvo en cuenta el barrio en la escogencia de la vivienda Total 66,60 Santa Fe 65,15 Usme 78,99 Kennedy 51,32 Ciudad Bolívar 75 Localidad Razones para tener en cuenta el barrio Proximidad Preferencia por el barrio Infraestruct ura y servicios Precio Otro total 44,81 20,77 20,18 4,15 10,09 Santa Fe 54,88 24,39 15,85 3,66 1,22 Usme 36,26 12,09 28,57 6,59 16,48 Kennedy 43,84 27,40 10,96 4,11 13,70 Ciudad Bolívar 45,05 20,88 23,08 2,20 8,79

21 5. Estrategias residenciales Frente a una rigidez de la oferta residencial para la venta al interior del barrio, los hogares permanecen como arrendatarios en el asentamiento, abandonarlo significa perder las relaciones acumuladas. De esta manera, los factores de proximidad operan como una fuerza de retención de los arrendatarios en los barrios informales, que puede explicar la demanda de este mercado incluso a elevados precios.

22 6. La propiedad para los arrendatarios y la vivienda de interés social El 72% de los arrendatarios están pensando acceder a una vivienda propia en los próximos 3 años. De ellos, el 71% piensa comprar cerca del lugar de residencia actual: 38% en el mismo barrio y 33% en la misma localidad. El 41% optaría por una vivienda usada y el 22% se inclina por un lote. El 27% está pensando en acceder a una VIS y este porcentaje disminuye de manera significativa porque sólo el 20% de ellos están dispuestos a endeudarse con el sector financiero

23 6. La propiedad para los arrendatarios y la vivienda de interés social Los arrendatarios otorgan importancia a la seguridad y estabilidad material que brinda la propiedad. Pero Sujeta a la localización; y en la medida que la mayor parte de esta demanda está conformada por mujeres cabeza de hogar, manifiestan una preferencia por la vivienda usada. La irregularidad e inestabilidad del ingreso en el sector informal y las relaciones de confianza y reciprocidad, determinan una lógica particular en los circuitos monetarios y relaciones de intercambio en los mercados informales. La lógica del sistema financiero formal exige estabilidad de los ingresos y compromisos contractuales.

24 6. La propiedad para los arrendatarios y la vivienda de interés social El mercado informal ofrece una libertad urbanística frente a la rigidez en este sentido del mercado formal. El segmento natural de la oferta del sector privado es la demanda más solvente (lógica del mercado) El criterio del precio tope (50 SM VIP), pone en riesgo otras condiciones para un hábitat digno, entre ellas el tamaño de la vivienda.

25 6. La propiedad para los arrendatarios y la vivienda de interés social Aún con el subsidio, el precio de la VIS no es para los pobres, la VIP podría serlo pero a costa de sacrificar varios metros cuadrados para hogares de 4,2 personas. Las anteriores evidencias y reflexiones tal vez puedan ayudar a entender porque se pierden subsidios y puedan brindar pistas para la política del hábitat. GRACIAS

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