SITUACIÓN N ECONOMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO.

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1 SITUACIÓN N ECONOMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO. Almería, 29 nov Francisco Villalba Cabello

2 LOS ANTECEDENTES NOTA: ESTE DOCUMENTO HA SIDO PREPARADO UNICAMENTE CON FINES INFORMATIVOS Y NO DEBE SER ENTENDIDO COMO UNA RECOMENDACIÓN, SUGERENCIA, GUIA O PROPUESTAS DE ACTUACIONES COMERCIALES O ESTRATEGICAS CONCRETAS.

3 Antecedentes de la situación: DEMANDA OFERTA SOCIALES ECONÓMICOS Expansión Inmobiliaria GLOBALES EMPRESARIALES

4 Factores que han impulsado la demanda Inmobiliaria Sociales: aumento nº hogares - tb. de los unipersonales - y de los monoparentales Crecimiento natural de la población Inmigración por motivo laboral Residentes extranjeros europeos Recepción de población otras CCAA (segunda residencia vacacional) Económicos: Expansión Inmobiliaria estabilidad monetaria bajada tipos interés (nominales y reales) elevada creación de empleo mejora en condiciones de financiación baja rentabilidad otros activos financieros implantación del uro

5 Factores que han impulsado la oferta Inmobiliaria Globales: Innovación en procesos y materiales Mejoras en la financiación Aumento de la competencia Empresariales: Diversificación productiva Estructuras flexibles en empresas Expansión Inmobiliaria Significativo aumento de la subcontratación Reducción relativa en los costes Disponibilidad de factores productivos (materias primas, mano de obra foránea y especializada)

6 TENDENCIAS ACTUALES La trayectoria del sector construcción e inmobiliario se ve influida por:! Factores económicos: del sector real - índole internacional (demanda extranjera de segundas residencias) - índole nacional o internos (ciclo económico de la actividad)! Factores sociales y demográficos - creación de hogares por parte de los cohortes de edad del baby-boom finales 60s y 70s, y recuperación de las tasas de natalidad - excepcional aumento de la población extranjera residente en España! Factores financieros: de la política monetaria - en el ámbito internacional (decisiones del BCE), cotización europrincipales divisas - en el ámbito nacional (las mayores tasas de inflación españolas han hecho que los tipos de interés reales fueran más bajos - mayor atractivo o rentabilidad de la inversión en vivienda respecto a otros activos alternativos (Bolsa, renta fija, )! Otros motivos: proceso de adaptación al euro (dinero negro), aspectos institucionales y legales en España (actividad de financiación principal para las Administraciones Locales,), otros.

7 Escenario económico: Avance destacado en los últimos cinco años. Creciente peso de las economías de mercados emergentes (China, India, otros asiáticos). Sólidos fundamentos en el dinamismo de la actividad. Se incrementan los riesgos financieros globales. Elevada incertidumbre en los mercados. El crecimiento de la economía mundial en el primer semestre 2007 fue muy elevado, superando ampliamente el ritmo de avance medio de los últimos años. Contexto general positivo aunque incierto. Pero las turbulencias en los mercados financieros y la actual crisis de confianza han ensombrecido las perspectivas. La previsión de crecimiento del PIB mundial se ha recortado en torno a medio punto respecto a la proyección hecha en julio. (El FMI la sitúa ahora próxima al 4,75% ). No obstante, se han elevado los riesgos que determinarían un crecimiento más bajo. Especial atención a las recientes tensiones en los mercados financieros, que podrían provocar una desaceleración mundial más pronunciada. Otros riesgos:! Posibles presiones inflacionistas al alza! Volatilidad en los mercados del petróleo! Impacto de las fuertes entradas de divisas en mercados emergentes (Ej.: China).! Otros riesgos a más largo plazo: envejecimiento de la población en los países desarrollados, resistencia a la globalización, cambio climático,

8 Contexto internacional - Las últimas proyecciones del FMI y las de los principales organismos coinciden en rebajar unas décimas el ritmo de avance del crecimiento económico. La previsión central señala un 4,8% para El dólar ha continuado debilitándose, aunque aún se estima que su valor efectivo real está por encima de su valor estimado en función de las variables económicas fundamentales a medio plazo. -El euro se ha apreciado significativamente frente a las principales divisas. -Destaca también la apreciación del yuan renminbi chino frente al dólar estadounidense Cotización dólar - euro 1,43$/ 02/01/ /01/ /01/2006 oct/ Índice 2000=100 Reservas Internacionales jul China India ASEAN-4 NIEs Tipo de cambio efectivo nominal Índice 2000=100 EEUU Zona Euro Japón Resto de países(1) 23.4% Suecia 1.9% Argelia 2.0% Emiratos Árabes Unidos 2,5% S ingapur 2.5% Kuwait 2.9% Noruega 3.8% Holanda 4.0% Suiza Rusia 4.6% 6.6% China 17.3% Arabia Saudí 6.6% Importadores de capital Exportadores de capital Resto de países (2) 15,2% Alemania 10.1% España Reino Unido7,8% 6,5% Australia 3,0% Turquía 2,3% Gr eci a 2,2% Italia 3,3% Resto de países 15,2% EEUU 59,7% Fuente: Perspectivas de la Economía Mundial, FMI y Euro Foreign Exchange Reference Rates, at 23 October 2007, Banco Central Europeo.

9 Contexto internacional Octubre de 2007 Situación internacional: La volatilidad en los mercados financieros se ha agudizado - Las condiciones del crédito se han endurecido debido a la creciente preocupación por las repercusiones de los problemas en el mercado de las hipotecas subprime en EEUU Falta de liquidez en los mercados Miles de millones de Dólares de papel comercial Elevación spread Diferencia en puntos básicos entre los depósitos a 30 días y el papel comercial La incertidumbre con respecto a la distribución de las pérdidas han generado una pérdida de liquidez en los mercados interbancarios Inicialmente, se produjo una corrección de los mercados de renta variable, pero después se han recuperado /10/ /02/ /06/ /10/ /02/ /06/ /10/ /10/200 04/01/200 04/04/200 04/07/200 04/10/200 Fuente: Reserva Federal.

10 Contexto internacional Situación internacional Las turbulencias en los mercados financieros y la actual crisis de confianza han ensombrecido las perspectivas sobre la evolución del sector real Los orígenes de la crisis se encuentran en el aumento de la morosidad de las hipotecas subprime, pero también en el extraordinario desarrollo de los instrumentos financieros estructurados derivados de crédito, así como en la interdependencia entre mercados e instituciones financieras de distintos países, que $ $ Cliente de riesgo en EE.UU. Entidad financiera (primaria) Bancos comerciales/ Bancos de inversión CDO* e instrumentos similares Adquiridos por Segmentan el producto según el riesgo y lo comercializan Hipoteca subprime Venta de Hipoteca subprime originan Activos financieros, gracias a la titulización de estas deudas hipotecarias Fondos de inversión Cías. de Seguros Tesorerías Alto nivel de Impagos SE DESENCADENA LA CRISIS Hedge Funds Efectos sobre SECTOR REAL Restricción del crédito Problemas de financiación (elevación spreads) Falta de liquidez en los mercados Desconfianza elevada... ha hecho que la crisis tenga carácter GLOBAL. Polémica acerca del papel de las Agencias de Rating ó calificación de riesgo Difusión a mercados europeos y mundiales (Ej: BNP Paribas, 2 bancos alemanes, Northern Rock, ) Efectos sobre el sistema financiero *Collateralised Debt Obligation (CDO),, utilizan las hipotecas subprime como garantía, a, convirtiéndose ndose en activos de mayor riesgo, pero con una rentabilidad más m s atractiva

11 Contexto internacional Octubre de Los riesgos para las previsiones de crecimiento se inclinan del lado negativo. Aunque las variables económicas fundamentales son sólidas y el impulso de la actividad en los mercados emergentes se mantiene. -Los riesgos procedentes de los mercados financieros (falta de liquidez) y de demanda interna en EEUU y Europa han aumentado. Mapa de estabilidad financiera global Riesgos macroeconómicos Condiciones monetarias Riesgos Condiciones Riesgos en los mercados emergentes Apetito por el riesgo Crédito Abril 2007 Actual (octubre 2007) Mercados y liquidez - Dudas acerca de la duración del proceso de ajuste. - Se esperan mayores dificultades de acceso al crédito y elevación diferenciales (spreads). - Posible contracción en los flujos de capital. Nota: Más próximo al centro significa menos riesgo ó condiciones más tensas Fuente: Informe sobre la estabilidad financiera mundial (GFSR), 2007, FMI. Las previsiones del FMI se basan en el supuesto de que la liquidez se restablezca progresivamente en los próximos meses, y que el mercado interbancario volverá a operar en condiciones más normales. No obstante, se espera que los diferenciales de crédito aumenten, y existe la posibilidad de que las turbulencias en los mercados financieros se prolonguen durante algún tiempo. Una contracción del crédito más larga de lo previsto podría tener un impacto negativo significativo en el crecimiento, a través del efecto en el mercado de la vivienda de EEUU y en algunos países europeos. Los países emergentes de Europa y Comunidad Estados Independientes (Rusia), que reciben gran financiación externa (tb. España) se podrían ver afectados por el debilitamiento de las entradas de capital.

12 Contexto internacional: Consecuencias para ESPAÑA Los principales vectores en el ámbito internacional son ahora menos favorables para España: Se proyecta un escenario macro en la Zona Euro menos positivo La inflación (aunque aún es contenida y ha pasado a un segundo plano) se espera repunte por el petróleo y alimentos Dudas acerca de la política monetaria del BCE en los próximos trimestre, dado el clima de inestabilidad en los mercados, coexistente con mayor tasa de inflación Fortaleza del euro (se prevé continúe) Marco poco propicio para la recuperación de las exportaciones de bienes (en un contexto de déficit por cuenta corriente récord, euro caro y demanda exterior con menor fortaleza) Difícil corrección de la elevada brecha existente entre Ahorro e Inversión Posibles tensiones sobre el alto nivel de endeudamiento familias y empresas Dificultades para captar financiación exterior Previsible desaceleración en la demanda turística extranjera

13 Tasa de ahorro Diferencia SITUACIÓN N ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO España en el contexto internacional: Principales desequilibrios - La persistencia de los desequilibrios por cuenta corriente sigue planteando riesgos. - El déficit de España, supera ya, en términos de % del PIB, al del resto de economías avanzadas. -La economía española podría ser una de las más afectadas por un ajuste más brusco del previsto en el mercado inmobiliario. - Los precios de la vivienda han crecido por encima del promedio de países de la OCDE, coincidiendo con una fuerte elevación del endeudamiento y descenso de la tasa de ahorro España será en 2007 y 2008 el país de la OCDE con mayor déficit por cuenta corriente (% PIB) OCDE Francia ESPAÑA Portugal R.Unido España Italia Grecia Irlanda Australia Fuente: OCDE y FMI ,0-8,0-10,0-12,0 Evolución comparada del precio de la vivienda y de la tasa de ahorro Italia 6,0 Noruega 4,0 Suecia 2,0 Dinamarca Suiza Finlandia Nueva Zelanda 0,0 Alemania Francia Irlanda -2,0 Canadá Australia -4,0 Reino Unido EEUU Japón España -6,0 Holanda Corea -14,0-40,0 10,0 60,0 110,0 160,0 210,0 Crto. Precio Vivienda

14 España en el contexto internacional: Otros desequilibrios de la economía española - En el mes de agosto el euribor experimentó un fuerte repunte, reflejo de las tensiones e incertidumbres. Tipo de interés oficial y euribor a 1 año Porcentajes 5,0 sept- 07 4,725% 4,592 % 4,5 23 de octubre Endeudamiento de los hogares y crédito para vivienda % sobre el PIB y tasas de variación interanual en % 27 - Las inyecciones de liquidez por parte de las autoridades monetarias y el aplazamiento en la decisión del BCE de continuar con la política monetaria de subidas del tipo oficial se esperan contribuyan a moderar la escalada del euribor en ,0 3,5 3,0 2,5 2, Desde 2006, el crédito para vivienda se venía frenando, mientras el endeudamiento de los hogares alcanza máximos. 1,5 1,0 Euríbor a 1 año (previsión central) Tipo de intervención (oficial) Zona Euro Nota: El euribor Índice de referencia más frecuente para préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda libre. Fuente: Banco de España y estimaciones del Servicio de Estudios de Unicaja. dic- 02 jul- 03 feb- 04 sep- 04 abr- 05 nov- 05 jun- 06 ene- 07 ago- 07 mar- 08 oct mar- 99 dic- 99 sep- 00 jun- 01 mar- 02 dic- 02 sep- 03 jun- 04 mar- 05 dic- 05 sep jun- 07 Endeudamiento de los hogares e ISFL (% del PIB ) Crédito para adquisición de vivienda (escala dcha.)

15 Situación nacional: Factores domésticos de la economía española Dudas acerca del ciclo de la vivienda: proceso de ajuste de la demanda y la oferta (aterrizaje suave?). Tendencia contractiva en la oferta. Los factores internos o domésticos ya, antes del verano, anticipaban una ralentización del crecimiento en España: Freno en el crédito al sector privado. La corrección-freno (posibilidad incluso de descenso) en el precio de la vivienda podría tener un efecto riqueza negativo sobre el consumo. La posible aminoración en la tasa de crecimiento del consumo de los hogares repercutirá sobre importantes sectores productivos (caso del turismo y el comercio). Desaceleración en el ritmo de creación de empleo (más perceptible en la evolución de los Afiliados a la Seguridad Social). Recuperación incierta (no consolidada) de la actividad en la Industria, que en un entorno menos propicio (exportaciones, mayores gastos financieros), podría frenar su reactivación. La aminoración de la inversión residencial (construcción de viviendas) repercutirá sobre ramas manufactureras (maquinaria pesada, etc.) El elevado endeudamiento de las familias frenará la expansión del gasto. CONCLUSIÓN: El escenario para 2008 es de moderación o aterrizaje suave, pero existen más incertidumbres para El empleo será clave.

16 Claves de la situación nacional: El PIB se desacelera La creación de empleo pierde intensidad -El ritmo de crecimiento del PIB ya perdió vitalidad en el segundo trimestre, antes de la crisis de liquidez del verano. 4.0 Tasas de variación interanual en % del PIB real Tasas de variación interanual en %, promedio anual La previsión oficial para el conjunto de 2007 se sitúa en el 3,8%, mientras para 2008 se rebaja hasta el 3% (consenso previsiones) El aumento del empleo va siendo paulatinamente menos notable. - Las previsiones señalan que el empleo crecería en 2008 en torno al 2,5% por ciento TI 2003TIII 2005TI 2006TIII 2007(P) 2008(P) PIB Gasto en consumo final interior de los hogares Ocupados Asalariados Afiliados a la Seg. Social dic-99 jun-01 dic-02 jun-04 dic-05 jun-07 dic-08 * La parte sombreada son previsiones. Fuente: INE y Mº de Economía y Hacienda Mº de Trabajo y Asuntos Sociales y Consenso de Previsiones.

17 LAS CIFRAS

18 Las condiciones financieras van endureciéndose progresivamente Tipos de interés (1) de nuevas operaciones aplicados por entidades de crédito El euribor* ha continuado su ascenso Aunque cabe esperar que el BCE posponga hasta 2008 su decisión de endurecer las condiciones monetarias en la Zona Euro, acorde a la marcha del sector real y el comportamiento de la inflación. 9,0 8,0 7,0 (%) Tipo de interés sintético Vivienda Consumo y otros fines 5,5% 5,0% 4,4% 3,9% 3,3% (%) sept-06 4,725% sept-06 3,715% La elevación de los spreads por parte de las entidades financieras y las subidas acumuladas en los últimos meses, ha encarecido notablemente los tipos de interés principales aplicados para vivienda, consumo, etc. 6,0 5,0 4,0 3,0 nov- 05 ene- 06 mar- 06 may- 06 jul- 06 sep- 06 nov- 06 ene- 07 mar- 07 may- 07 jul- 07 sep- 07 2,8% 2,2% 1,7% 1,1% 0,6% sept-05 2,10% 0,0% sep-00 sep-01 sep-02 sep-03 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 * Es el índice de referencia más frecuente para préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la adquisición de vivienda libre Fuente: Banco de España,

19 La capacidad de endeudamiento ha disminuido Ratios de endeudamiento. Comparativa internacional en % Renta Bruta Disponible En términos de la Renta bruta disponible, la posición patrimonial de las familias españolas ha experimentado un fuerte endeudamiento, duplicándose en la última década. En 1995 era muy inferior a la de EEUU y la UEM, ahora ha superado a la UEM, pero aún está por debajo del ratio de deuda familiar promedio en EEUU. 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40, España Zona Euro EEUU Fuente: Banco de España.

20 Nº viviendas Andalucía: Viviendas visadas % sobre España 25,0 20,0 15,0 La notable expansión de la actividad constructora en términos de Valor Añadido se ha constatado en todos los indicadores relacionados con el sector. Este es el caso de la producción de viviendas, siendo subrayable el excepcional despegue de la vivienda libre y el escaso avance de la vivienda protegida (p) 2008(p) 2009(p) Andalucía * Previsiones en color más claro España La capacidad de producción se ha cuadriplicado en diez años, pasando de un nivel de producción de menos de viviendas/año a más de , que se autorizaron en ,0 5,0 0, Andalucía: Vivienda protegida y libre Nº viviendas I sem. 07 Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. Libre Protegida

21 Licencias municipales de obra para vivienda en Andalucía Nº de licencias concedidas La concesión de licencias para viviendas ha experimentado una clara tendencia ascendente en los últimos años en Andalucía, aunque fue en 2006 cuando el número de licencias alcanzó un excepcional incremento. Este crecimiento puede estar explicado por la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación. Las perspectivas para 2007 son más moderadas, y esperan que se alcance una cifra próxima a la de (p) De forma similar, se aprecia un avance significativo en la emisión de certificaciones de fin de obra, que en 2007 podrían ser aún más numerosas que en 2006, dado el enorme incremento registrado en el pasado ejercicio y que el plazo de ejecución entre la concesión de licencias y la finalización puede rondar los dos años Nº viviendas Certificaciones de fin de obra Últimos datos disponibles Fuente: Ministerio de Fomento, BOLETIN Nº /10/ (P)

22 Viviendas en Andalucía Nº de viviendas Terminadas El número de viviendas iniciadas ha comenzado ya a flexionar a la baja, y las previsiones estiman que en 2007 no se alcanzarán los niveles alcanzados en 2006, 2005 y Pero, el proceso de ajuste o desaceleración resultará previsiblemente más evidente en 2008 y, cabe esperar que en Nº de viviendas Iniciadas (p) 2008(p) 2009(p) Por su parte, el número de viviendas terminadas podría alcanzar precisamente en el presente ejercicio 2007 un máximo histórico, dado el aumento de las iniciadas en los dos últimos años. Habrá que esperar hasta 2009 para que el proceso de ralentización se haga más evidente Fuente: Ministerio de Vivienda (p) 2008(p) 2009(p)

23 Licitación oficial Millones de euros , , , , ,3 % sobre Andalucía 6.545, ,6 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 Los principales indicadores de actividad en el sector (viviendas, consumo de cemento, licitación, empleo en la actividad), han experimentado en los últimos años un excepcional crecimiento. El valor de la licitación pública se ha mantenido elevado en los últimos años, y en especial en los tres últimos años. En 2007 se prevé podría alcanzar un montante cercano a los millones de euros ,5 6,0 4,0 Andalucía: Licitación oficial por finalidad Millones de euros , (P) Andalucía Andalucía/ España * Previsión para el conjunto del año 2007, con datos observados hasta septiembre El empuje de la obra civil, dado el significativo avance de las infraestructuras en Andalucía, ha sido determinante en el crecimiento de la actividad no residencial. El mantenimiento de las obra pública puede servir para mitigar o compensar el freno en la construcción de viviendas. 0, , ,5 Edificación Obra Civil 680, ,3 807,6 1068, , ,1 1263, ,3 1569, ,8 1850, ,5 1887, , (p) Fuente: Seopan. * Previsión total año, con datos provisionales hasta septiembre

24 Los indicadores de construcción flexionan a la baja El excepcional ritmo de crecimiento en los indicadores del sector de la construcción han comenzado a mostrar una clara desaceleración en los últimos trimestres. El más evidente es el caso del consumo de cemento que lleva varios meses presentando descenso interanuales. La licitación es el que dibuja un perfil a la baja menos brusco Tasa de variación interanual en %, promedios trimestrales -3-6 feb-04 jun-04 oct-04 feb-05 jun-05 oct-05 feb-06 jun-06 oct-06 feb-07 jun-07 Consumo de cemento Superficie de visados Afiliados al sector construcción Licitación oficial Fuente: Síntesis de Indicadores del Banco de España.

25 LAS PERSPECTIVAS

26 Factores sociales: Variación en el número de hogares Variación absoluta respecto al año anterior, datos nacionales en miles Uno de los factores que explican el tirón del gasto, y en particular de la demanda de vivienda es el fuerte incremento en el número de hogares. Por factores demográficos internos, y por flujos de población extranjera (euroresidentes e inmigrantes). También ha tenido una importante incidencia los cambios en la composición de los hogares (reducción del numero de miembros), incremento de los divorcios y nuevas formas de familia ,0 22,0 20,0 760 Nuevos hogares Viviendas iniciadas Parque de viviendas Millones de viviendas (datos nacionales) 18,0 Fuente: INE. 16,0 ene- 95 ene- 96 ene- 97 ene- 98 ene- 99 ene- 00 ene- 01 ene- 02 ene- 03 ene- 04 ene- 05 ene- 06 ene- 07

27 Factores sociales: La llegada de población inmigrante ha invalidado las proyecciones de población que se habían hecho diez años antes para España. El número de extranjeros en España se aproxima a los 4,5 millones, casi el 10% de la población total. La población extranjera ha ocupado gran parte del empleo creado en los últimos años. Su aportación a la Seguridad Social ha aumentado notablemente, en especial en el último año. En Septiembre de 2007, se contabilizaron afiliados extranjeros. 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Población extranjera en España % , , , Extranjeros % extranjeros/total población Afiliados extranjeros a la Seguridad Social Nº de habitantes Miles de personas 2.012, , ,6 También hay que señalar que la creación de empleo se ha concentrado en la mujer y los jóvenes lo que ha impulsado la demanda al aumentar las rentas por hogar ,8 923,2 829,4 604,9 452,1 332,4 262, (prev.) Fuente: Cifras de Población, INE y Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales.

28 Factores económicos micos: Base 100= 1998 Indicadores de Costes y Precios (Total sector, Mano de obra, Materiales, e Indice de Precios Industriales). Datos para España El precio de la vivienda ha registrado un excepcional despegue, muy superior al correspondiente a los precios de consumo o los costes salariales. El incremento de los costes de mano de obra en la construcción ha sido más intenso al de los materiales y al del conjunto de la edificación IPC Coste salarial Precio vivienda Base 100= Últimos datos disponibles Fuente: Ministerio de Fomento, BOLETIN Nº /10/2007 y Elaboración propia. Total Edificación Materiales Mano de obra Índice Producción Ind. de la Construcción

29 Evolución del coste financiero, precios y salarios: Accesibilidad Factores económicos micos: (Índices, base 1996=100) 100 El comportamiento de la demanda de vivienda en los últimos años puede explicarse por la evolución de los salarios y del coste de financiación de la vivienda Salarios Coste financiero La mejora en la financiación es un elemento que ha impulsado de forma decisiva la demanda Precio de la vivienda Tasa de variación interanual (Base 2005) Esfuerzo teórico (%) III trim 96 III trim 97 III trim 98 III trim 99 III trim 00 III trim 01 III trim 02 III trim 03 III trim 04 III trim 05 III trim III trim 07 Fuente: Banco de España y Encuesta de Costes Laborales, INE. Precio medio del m2 de la vivienda tasada Esfuerzo teórico anual sin deducciones

30 Factores económicos micos: Rentabilidad anual de la vivienda. Inversión refugio (comparada con otras formas de inversión) El componente inversión en vivienda se puede comprobar en el gráfico. Subidas significativas en la Bolsa coinciden con ralentización de los precios de la vivienda y viceversa. 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 (%) Desde finales de 2005 se constata una desaceleración de los precios de la vivienda y un apreciable dinamismo en el Ibex ,0 10,0 0,0 Si se acelerara la euforia bursátil, la demanda de vivienda por motivo inversión podría disminuir más aún y los precios podrían registrar crecimiento negativos. -10,0-20,0-30,0 I trim 96 IV trim 96 IIII trim 97 II trim 98 I trim 99 IV trim 99 IIII trim 00 II trim 01 I trim 02 IV trim 02 III trim 03 II trim 04 I trim 05 IV trim 05 III trim 06 II trim 07 Rentabilidad anual de la vivienda Rentabilidad anual de FIAMM Rentabilidad anual de FIM Rentabilidad anual del IBEX-35 Fuente: Banco de España.

31 Factores económicos micos: Convergencia en el precio de la vivienda España y otros países desarrollados 225 (1996=100) Los precios de la vivienda también caen. España Alemania Francia Holanda Zona Euro EEUU Fuente: Banco de España y Ministerio de Vivienda.

32 Factores económicos micos: (euros/metro cuadrado) Evolución del precio de la vivienda 2061,2 1752,9 Desde 1998, los precios de la vivienda han observado una clara tendencia creciente, registrando una aceleración significativa que habría alcanzado máximos entre 2003 y A partir de ese año, el precio de la vivienda ha mostrado un freno en su ritmo de aumento, y las previsiones apuntan a que pronto se asimilará a la tasa de inflación. (Tasas de variación interanual en %) 200 t395 t396 t397 t398 t399 t300 t301 t302 t303 t304 t305 t306 t Andalucía España 16 En Andalucía, los precios de la vivienda libre (1.753 /m2) aún son algo inferiores a los del promedio nacional. Aunque se aprecian diferencias significativas entre provincias y capitales respecto a otros municipios Fuente: Ministerio de Vivienda. 0 t396 t397 t398 t399 t300 t301 t302 t303 t304 t305 t306 t307 España Andalucía

33 Análisis provincial Especial referencia a los factores económicos de las provincias andaluzas: - La dilatación de la fase expansiva del ciclo económico caracteriza la evolución reciente de las provincias andaluzas. - Pero se vislumbran signos de ralentización, tanto por el lado de la oferta como por la demanda. - Las provincias costeras lideran, en general, el despegue regional. Se caracteriza por una prolongación de la senda expansiva de periodos anteriores. Inercia y efectos multiplicadores en los sectores productivos, de la fase expansiva del consumo y del boom de la construcción. No obstante ya se anticipan señales de un pulso menos dinámico. Se percibe en el freno de los indicadores relativos al gasto en consumo, al crédito o en el número de hipotecas. También hay señales por el lado de la oferta: desaceleración en la creación de empleo, aumento del paro. Por el lado empresarial, se crean menos sociedades mercantiles Las provincias del litoral han experimentado un mayor ritmo de crecimiento y creación de empleo, con la excepción de la almeriense, única provincia donde la población ocupada desciende.

34 Factores económicos de las provincias andaluzas : Previsiones de crecimiento económico por provincias en Durante la primera mitad del año, las provincias andaluzas registraron un crecimiento elevado, aunque en líneas generales, ya se apreciaban signos de ralentización. - Se espera que en el conjunto del presente año y en 2008, continúe esta aminoración del ritmo de actividad en prácticamente la totalidad de ellas. Más evidente en el caso de Almería. Huelva Málaga Cádiz ANDALUCÍA Jaén Granada Córdoba Sevilla Almería Tasas de variación interanual en % 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 2,9 3,2 3,1 3,5 3,4 = 3,5 4,1 4,0 4,5 Previsión final 2007 El crto. se frenaría ligeramente, en torno al 4% = Se espera un práctico mantenimiento, tasa próxima al 4% Cabe esperar un leve descenso, hasta situarse en torno al 3% Andalucía: Expectativas a la baja El crecimiento podría descender dos ó tres décimas, hasta 3,2% El pulso económico en Granada podría desacelerarse hasta el 3% El ritmo de avance se frena, y podría crecer aproximadamente un 2,5% Mantendría la tasa, e incluso podría ganar una ó dos décimas, 3,2% Se intensifica el freno, por lo que crecerá menos del 2% Fuente: Analistas Económicos de Andalucía.

35 Factores económicos de las provincias andaluzas : - Andalucía y España crecen al mismo ritmo, un 3,5% aproximadamente. - Al contrario de lo observado en los últimos años, el crecimiento de Almería es inferior al de Andalucía. También Córdoba y Sevilla muestran un avance menos dinámico. 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 Crecimiento económico de Almería en el contexto regional y nacional Tasa de variación interanual en %, - Por el contrario, Huelva, Cádiz y Málaga 3,0 lideran el crecimiento económico regional. 2,0 Mientras, Granada y Jaén se situarían en torno a la media. 1, Fuente: Analistas Económicos de Andalucía. Andalucía España Almería

36 Análisis provincial Factores económicos de las provincias andaluzas : - El empleo sigue aumentando en Andalucía, aunque modera su avance (del 4,8% de hace un año, al 3,6% actual). - Por provincias, el empleo en el 3 er trimestre crece a mayor tasa que hace un año en las provincias de Huelva, Málaga, Jaén y Sevilla. Se frena con claridad en las de Cádiz, Granada y Córdoba. 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 Tasas de variación interanual en % Comportamiento del empleo (EPA) por provincias - Solo en la provincia de Almería desciende el número de ocupados, en términos interanuales. 2,0 0, España Andalucía Almería Fuente: Encuesta de Población Activa, INE.

37 Análisis provincial Factores sociales y demográficos de las provincias andaluzas : Crecimiento de la población El balance demográfico de las provincias andaluzas resulta muy revelador del impulso socioeconómico de los últimos años. - Almería, Málaga y también Granada, Huelva y Cádiz son las provincias con mayor crecimiento de la población en la última década, jugando una papel clave en este comportamiento la recepción de población extranjera. Tasas de variación interanuales en % 30 26, , ,70 10, ,99 8,43 8,23 7,61 5 3,53 2,19 0 Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla ANDALUCIA ESPAÑA % población extranjera sobre el total 20 18, , ,0 8 5,5 5,7 6,6 4,4 4 3,1 2,3 2,7 2,1 2,2 0,6 0,2 0,7 0,6 0,2 0,4 1,2 1,4 0 Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla ANDALUCIA ESPAÑA Fuente: Cifras de Población Oficiales, INE.

38 Evolución del PIB total sectores y del PIB en construcción Andalucía - La aminoración en tasa de crecimiento del sector se ha ido haciendo más evidente en los últimos trimestres, aunque aún está lejos de la etapa depresiva sufrida a mediados de los noventa. -3 II trim 96 II trim 97 II trim 98 II trim 99 PIB total II trim 00 II trim 01 PIB sector construcción II trim 02 II trim 03 II trim 04 II trim 05 II trim 06 II trim 07 - Tras el fuerte despegue de la actividad constructora, iniciado a finales de los noventa, el VAB en el sector ha mantenido un ritmo de crecimiento superior al del conjunto de la economía España Fuente: Contabilidad Nacional Trimestral, INE. PIB total PIB sector construcción 1996TII 1997TII 1998TII 1999TII 2000TII 2001TII 2002TII 2003TII 2004TII 2005TII 2006TII 2007TII

39 El sector construcción ha aumentado su participación en el PIB - Tanto en España, en el espacio regional, como en el agregado de las provincias andaluzas (caso de Andalucía), el sector construcción ha ganado peso en su significación del PIB, en detrimento de la agricultura y la industria, principalmente. Servicios 68,1% Diferencias en % balance del periodo : - Agricultura : -2,56 - Industria : -0,20 - Construcción: 5,46 - Servicios : -0,78 68,8% Andalucía 8,0% 2,7% 11,0% 9,4% Agricultura, ganadería y pesca 5,5% Energía 2,5% Industria 9,1% Construcción 14,8% Servicios 64,0% Diferencias en % balance del periodo : - Agricultura : -4,54 - Industria : -1,55 - Construcción: 6,31 - Servicios : -0,17 Prov. de Almería 18,0% 1,4% Agricultura, ganadería y pesca 13,5% 6,4% Energía 1,3% Industria 4,9% 64,2% 10,0% Construcción 16,3% Fuente: Contabilidad Regional de INE.

40 EL SECTOR INMOBILIARIO EN ANDALUCÍA: A: Estimaciones de OFERTA y DEMANDA

41 Perspectivas (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica) " Se prevé un significativo descenso de las viviendas visadas en el período , que se traducirá en una caída importante de la actividad desde mediados de 2008 (viviendas iniciadas). "Las previsiones obtenidas sobre viviendas iniciadas y terminadas muestran a corto plazo un ajuste gradual que se intensifica en A finales de este año 2007, tal como empieza a percibirse por la estadística de visadas, la desaceleración del sector podría alcanzar niveles preocupantes e incidir sobre el empleo y el crecimiento. "Las previsiones muestran que la oferta, para el conjunto de Andalucía, se ajusta para adecuarse a la menor demanda prevista en el período. En el ámbito provincial pueden producirse algunos desequilibrios. "Los precios han crecido históricamente al 1% anual en términos reales. Desde 2000 lo hacen al 6% (informe CEPS nº276 Bubbles in real estate ), por lo que se espera una reversión a la media. En consecuencia, crecimientos de precios por debajo de la inflación e incluso negativos en los próximos meses son probables. "Las restricciones de liquidez de los últimos meses se están traduciendo en un endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos. Una parte significativa de la demanda de vivienda se verá afectada. "Se vislumbra un escenario en el que los inversores optan por activos distintos a los inmuebles confirmando las expectativas sobre precios señalada.

42 Perspectivas (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica) Necesidades totales vivienda (Estimación) Creación hogares nuevos Reposición vivienda Secundaria (vivienda residencial) TOTAL Las previsiones apuntan a un nuevo descenso en el número de hogares en Andalucía sustancial en Debido a la constitución de nuevos hogares, la mayor demanda se espera en las provincias de Málaga (48,8 mil) y Sevilla (35,6 mil). Almería Cádiz Córdoba Para segunda vivienda, en Huelva (39,2 mil) y Cádiz (35,1 mil). Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Andalucía Fuente: Analistas Económicos de Andalucía Turismo Residencial Reposición Hogares nuevos

43 Perspectivas (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica) El indicador adelantado del subsector refleja una caída significativa en las visadas para 2007 y los dos años siguientes en Andalucía. Las previsiones indican que se vuelve a niveles similares a los registrados en , bastante inferiores a los obtenidos en el promedio 98-01, preludio del boom. En 2006 el indicador recoge la anticipación a la entrada en vigor del nuevo Código Técnico de Edificación y de otras normativas de carácter urbanístico. Las viviendas iniciadas descenderán paulatinamente en los próximos 2 años, reflejando una caída significativa de la actividad desde Esta caída sitúa los niveles previstos por debajo del promedio 98-01, indicando la distinta fase del ciclo en que se encuentra el subsector. Por provincias destacan el descenso previsto en Almería y Cádiz. Igualmente, resulta relevante, el escenario optimista que se obtiene para Huelva y Jaén que se mantienen en niveles similares de actividad. Málaga Cádiz Huelva Sevilla Almería Granada Córdoba Jaén Málaga Sevilla Almería Cádiz Granada Huelva Jaén Córdoba Evolución estimada de la vivienda en Andalucía Fuente: Analistas Económicos de Andalucía Demanda Oferta

44 Perspectivas (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica) Déficit y exceso de viviendas por provincias Huelva Para el período se estima un cierto equilibrio entre oferta y demanda en Andalucía. Se está produciendo un ajuste acelerado, por el lado de la oferta, iniciado en la segunda mitad de 2007, que se acentúa en 2009 y permite alcanzar el equilibrio. Los desequilibrios provinciales pueden ser corregidos por parte de los productores trasladando la producción donde esperen una mayor demanda. Cádiz Málaga Córdoba Almería Jaén Sevilla Granada ANDALUCÍA En rojo, provincias con escasez o déficit de vivienda (la demanda supera a la oferta) En verde, provincias con exceso de vivienda nueva, o sobreoferta Fuente: Analistas Económicos de Andalucía.

45 Perspectivas (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica) VIVIENDAS: OFERTA * Período de maduración de las inversiones: cada vez más largo. * Nº de Viviendas iniciadas: Ha sido muy intenso y ahora está en claro proceso de ajuste y descenso. * Costes de construcción: en niveles elevados. * Costes financieros: siguen siendo relativamente cómodos, pero mayores dificultades para acceder a la financiación por parte de muchas empresas del sector. Las entidades de créditos se han vuelto más cautas y estrictas. * Rentabilidad admisible en las promociones: claramente en descenso. * Concentración empresarial: al alza, lentamente y aún es poco trascedente sobre el total de la Oferta. Necesaria reconversión en curso. * Stocks de viviendas pendientes de venta: proporcionales al volumen de viviendas iniciadas, en consecuencia alto y con tendencia a aumentar. * Vivienda de protección pública: se ha situado bajo mínimos, pero con tendencia a la recuperación * Segunda residencia: la oferta se ha moderado significativamente.

46 Perspectivas VIVIENDAS: 2009 (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica) DEMANDA * Importante descenso de la demanda percibida (a través de las ventas). * La demanda de vivienda turística y de población inmigrante tiende a la baja. Pero aún contribuye positivamente. * La demanda permanece expectante ante un posible cambio en los precios o en la legislación (VPO, normativa medioambiental, leyes de distintas Admnes.) * Mayor exigencia de calidad, tanto de ubicación, como de construcción. PRECIOS * Los precios continúan en clara desaceleración. Probabilidad alta de descensos en vivienda usada. * La estructura reciente de los costes de producción empujan al crecimiento de precios. Dificultades de encontrar suelo. * Importante desfase de los aumentos entre los precios de las viviendas y las rentas salariales. Los índices de esfuerzo alcanzan máximos, dado el encarecimiento del precio final por la subida de tipos de interés.

47 Perspectivas (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica) OFERTA: Menos viviendas nuevas en construcción, unas año. Se incrementará el stock (existencias) de viviendas terminadas para la venta. DEMANDA: Continuará la contracción de la demanda efectiva (ventas), aunque persista una demanda latente (a la expectativa de cambio en los precios y/o legislación) PRECIOS: La previsión central apuesta por un aumento modesto (3%) de los precios de la vivienda nueva. Práctica estabilización. En vivienda usada, se esperan descensos.

48 MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN.