Las superficies expresadas en m² se refieren en todo momento a metros cuadrados construidos.

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1 i n f o r med eme r c a d o CA T A L UNY A1 E RS E ME S T RE

2 La información contenida en el presente informe no tiene carácter contractual, por lo que se declina cualquier responsabilidad sobre la incidencia que pudiera ejercer sobre los precios de mercado. Los datos publicados han sido elaborados a partir de datos internos contenidos en la empresa editora, quedando ésta exenta de ninguna responsabilidad sobre la vigencia de los mismos una vez publicados. Las superficies expresadas en m² se refieren en todo momento a metros cuadrados construidos. Se autoriza la reproducción parcial, pero queda prohibida la reproducción total del contenido de esta publicación sin previa autorización de la empresa editora. Editor: Forcadell Corporació Immobiliària S.L. Tel Fax Área de Inmobiliaria de empresa Director del área: Sr. Antonio López Doñaque Tel

3 RESUMEN EJECUTIVO Marco económico La evolución macroeconómica de España ha seguido empeorando este semestre, con una tasa de paro rozando ya el 25% y una vuelta a la recesión que la mayoría de analistas prevé como mínimo hasta En paralelo, la creciente incertidumbre sobre la capacidad real del país para devolver su enorme deuda pública y, especialmente, privada, ha limitado su acceso a la financiación en los mercados. En la actualidad, el sistema financiero depende casi exclusivamente de la liquidez proporcionada por el BCE y el Estado debe pagar intereses récord, superiores al 7%, para colocar sus bonos. La situación, insostenible en el tiempo, ha forzado recientemente al Gobierno a pedir un rescate a la UE para recapitalizar las entidades financieras, muchas de ellas en quiebra técnica, a cambio de endurecer el proceso de reformas estructurales, consolidación del déficit y privatizaciones. Con el futuro de la UE y el euro en juego, los próximos semestres serán aún de máxima tensión. Indicador de clima industrial Introducción Dentro del mercado de naves industriales, alquiler y venta han seguido caminos divergentes en esta primera mitad de El peso relativo de la demanda de alquiler sigue ganando terreno con respecto a la demanda de compra, que ha sufrido un contundente descenso pese a las esperanzadoras cifras cosechadas en el segundo semestre del año anterior. Los precios, por su parte, han caído de forma generalizada tanto en el mercado de alquiler como en el de compra, dato que no hace prever una recuperación a corto plazo del sector. Por contra, sí está mostrando una tendencia positiva dentro de las limitaciones de la coyuntura económica el sector logístico, donde la zona prime ha mantenido un buen ritmo de contratación en los últimos meses. El mercado de solares, finalmente, continúa con grandes dificultades para remontar su situación. A la espera de que se absorba la superficie construida que no ha sido todavía comercializada, este mercado será de los últimos en superar la crisis económica dentro del sector industrial. Demanda Febrero 2007 Abril 2007 Junio 2007 Agosto 2007 Octubre 2007 Diciembre 2007 Febrero 2008 Abril 2008 Junio 2008 Idescat Agosto 2008 Octubre 2008 Diciembre 2008 Febrero 2009 Abril 2009 Junio 2009 Agosto 2009 Octubre 2009 Diciembre 2009 Febrero 2010 Abril 2010 Junio 2010 Agosto 2010 Octubre 2010 Diciembre 2010 Febrero 2011 Abril 2011 Junio 2011 Agosto 2011 CATALUNYA Octubre 2011 Diciembre 2011 Febrero 2012 Abril 2012 Junio 2012 ESPAÑA La demanda de alquiler ha sufrido un leve descenso si se tiene en cuenta la gravedad de la crisis económica y la desestabilización, como consecuencia, que está experimentando el sector. La bajada de las peticiones de naves industriales ha sido del -1,33%. El descenso de la demanda en el mercado de venta, sin embargo, ha sido más acentuado, con una fuerte caída del -22,86% en el territorio catalán. En el mercado de venta, además, la demanda de naves de menos de 500 m² ha sufrido un descenso de -5 puntos porcentuales respecto al semestre anterior por la pérdida progresiva de poder adquisitivo que están sufriendo las pymes. En el mercado de alquiler, la demanda de naves grandes goza de buena salud pese a la crisis económica debido a las agrupaciones de sedes en naves más grandes para el ahorro de rentas. Los precios, tanto en alquiler como en venta, han sufrido una caída generalizada en todo el territorio analizado Inversión El mercado de inversión se encuentra fuertemente afectado por la actual coyuntura económica, por lo que la demanda en el sector se ha mantenido en niveles bajos. La demanda existente, además, requiere productos triple A y altas rentabilidades desde el primer momento. El problema reside en los precios de alquiler que posteriormente tendrán los inmuebles adquiridos, rentas considerablemente bajas que no permitirán alcanzar rentabilidades que motiven la compra. En este primer semestre las rentabilidades exigidas en zona prime se sitúan alrededor del 8% y alcanzan el 10% en tercera corona o en zonas más alejadas. s Oferta y disponibilidad En cuanto al mercado de alquiler, existe un parque importante de naves antiguas y obsoletas que están quedando aparcadas debido a las exigencias de la demanda, que tiene gran cantidad de producto a su disposición y que se decanta por inmuebles adaptados a la normativa vigente. Los periodos de desocupación han aumentado sensiblemente respecto al semestre anterior: de 15 meses de media a finales de 2011 a 18 en la primera mitad de En cuanto al mercado de venta, la oferta ha experimentado un retroceso en la mayoría de comarcas. Una de las causas de este hecho es la migración al mercado de alquiler de inmuebles cuya tasación en el mercado de venta no colma las expectativas del propietario. Solares y logística Los precios de alquiler han sufrido una caída generalizada, con cifras contundentes en comarcas como el Vallès Oriental, con un descenso del -24% interanual, o el Baix Llobregat, con un -19,98%. La comarca que mejor ha resistido las consecuencias de la recesión económica es el Barcelonès, que protagoniza un leve descenso de las rentas del -1,83%. Los precios de venta han sufrido un descenso pronunciado en la primera mitad del año. Si en el semestre anterior se destacaban las caídas de los precios por encima del -10%, este semestre la excepción la constituyen las comarcas cuyos precios no han bajado por debajo de un -15%. La demanda de solares ha seguido cayendo en esta primera mitad del año. Los propietarios, ante la falta de rentabilidad de los activos, están optando por alternativas a la venta como la permuta, el derecho de superficie o el alquiler. El sector logístico está soportando la crisis con entereza, aunque está lejos de situarse en las cifras correspondiente a la etapa de bonanza. La zona prime de Barcelona ha mantenido un buen ritmo de contratación durante este semestre, por lo que se ha reducido la superficie disponible en este territorio. Este notable nivel de contratación provoca que queden pocos inmuebles de calidad a partir de m² en zona prime. 3

4 MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN ALQUILER Demanda La compleja situación económica que atraviesa España, cuya salida de la recesión no se vislumbra antes de 2014 según organismos internacionales como la OCDE, ha provocado un leve descenso de la demanda de alquiler de naves industriales, que ha caído un -1,33% respecto al semestre anterior. Pese a esta disminución de las peticiones de arrendamiento de naves, el peso relativo de la demanda de alquiler respecto a la de compra continúa aumentando, tal y como se apreciaba en los anteriores semestres, y en este momento ha superado ya el 90% del total de demandas cursadas. La gran falta de financiación, por lo tanto, provoca que las empresas, en su mayoría, no tengan ni siquiera opciones de aspirar a un inmueble en propiedad, por lo que el alquiler y el alquiler con opción de compra son las únicas alternativas factibles. Pese a que pueda parecer paradójico dada la coyuntura económica actual, una primera observación de las cifras de la demanda de naves por superficie muestra, lejos de disminuirse de forma acentuada, un mantenimiento del porcentaje en las peticiones de inmuebles de gran tamaño (a partir de m²) en Catalunya con respecto al semestre anterior. La demanda de naves grandes suele tener el objetivo de agrupar espacios de una misma empresa para reducir los costes Variación semestral de la demanda (%) 2-S ,23 % 1-S ,33 % Distribución de la demanda por superficies (m²) 23% 29% 2% 2% 44% Distribución de la demanda por zonas (%) Más de La demanda registrada en este tipo de naves, no obstante, no se debe a una voluntad natural de contratación de grandes espacios. Las empresas, por contra, cursan peticiones de naves grandes, en la mayoría de los casos con la intención de agrupar varios espacios en poder de una misma compañía en una nave industrial mayor que suponga una considerable rebaja de los costes. Debido a este aspecto, se mantiene o, en determinados meses, incluso se aumenta el peso de la demanda de naves grandes, pero no se absorben metros cuadrados de superficie. La ratio entre demandas cursadas y operaciones cerradas sigue descendiendo, hecho que evidencia una falta de conciliación entre las necesidades del demandante y las pretensiones del propietario. En este sentido, la gran mayoría de operaciones se cierran en la primera corona, zona que está aguantando con solvencia la arremetida de la crisis económica. Alt Penedès Anoia Bages Baix Llobregat Barcelonès Garraf Maresme Osona Vallès Occidental Vallès Oriental 0,63 % 0,59 % 0,19 % 26,71 % 33,09 % 2,30 % 2,20 % 0,12 % 20,18 % 13,99 % Oferta y disponibilidad En el anterior informe se consideraba que las soluciones en manos de los propietarios para sortear las embestidas de la crisis eran la rebaja de las rentas y la adecuación de las naves a la normativa. En el primer semestre del 2012 han empezado a apreciarse movimientos en esta dirección: los propietarios han acometido una importante rebaja de los precios y la adecuación de los inmuebles es condición sine qua non para alquilar. La falta de capacidad económica de algunos propietarios, no obstante, provoca dificultad a la hora de materializar estas reformas, por lo que existe un parque de naves antiguas y obsoletas que están quedando aparcadas. El peso del stock de naves disponibles en el Barcelonès en relación al total de la oferta analizada ha aumentado 3,5 puntos porcentuales respecto al semestre anterior. En esta comarca se ha producido un aumento del parque de naves obsoletas debido al parón que han sufrido los planes urbanísticos del y del Pla de la Marina por falta de financiación. Esto ha provocado que actualmente se contabilicen como oferta gran cantidad de naves fuera de normativa situadas en unos terrenos que habían sido recalificados para dar cabida a una zona de viviendas, locales y oficinas que, de momento, no se va a construir. En cuanto a los periodos de desocupación, éstos aumentan sensiblemente con respecto al semestre anterior. Si bien los lapsos de desocupación rondaban los 15 meses a finales de 2011, incluso en zonas prime, éstos han aumentado a 18 en 2012, sobre todo en las naves no adecuadas a normativa. 4 Distribución de la disponibilidad por zonas ALT PENEDÈS 1,3% VALLÈS ORIENTAL 13,2% VALLÈS OCCIDENTAL 26,3% OSONA 0,3% MARESME 3,0% GARRAF 1,3% ANOIA 1,0% BAGES 0,3% BARCELONÈS 19,7% BAIX LLOBREGAT 33,5%

5 Rentas por comarcas 1er sem 12 ( /m²/mes) COMARCA Alt Penedès Anoia Bages Baix Llobregat Barcelonès Garraf Maresme Osona Vallès Occidental Vallès Oriental Camp de Tarragona Medio 2,17 1,96 2,10 3,16 3,93 2,63 3,17 1,87 3,14 2,78 1,75 Variación anual (%) -14,90-19,01-14,81-19,98-1,83-18,32-8,12-8,33-16,02-24,00-21,88 Máximo 2,99 2,64 2,62 3,89 4,95 3,85 3,95 2,97 3,88 3,41 2,95 s de alquiler Los precios de alquiler de naves industriales han experimentado una caída generalizada, con cifras contundentes en algunas comarcas entre las que destacan un descenso interanual de las rentas del -24% en el Vallès Oriental o del -19,98% en el Baix Llobregat. La comarca que mejor ha resistido las consecuencias de la recesión económica es el Barcelonès, cuyas rentas han sufrido un leve descenso del -1,83%. Esto se debe al creciente interés por regresar a la zona prime una vez visto el pronunciado descenso de los precios de alquiler. La demanda de naves industriales en dicha comarca ha ganado terreno respecto a otras zonas periféricas, por lo que el descenso de las rentas se ha visto amortiguado. Asimismo, si bien en el semestre anterior se hablaba de un precio psicológico espontáneo de 3 el m² de alquiler incluso en zona prime, cabe resaltar una sensible rebaja de las pretensiones del propietario en este aspecto: si antes los 3 el m² eran la cifra de cierre de las operaciones, en la actualidad esta cantidad supone el precio de salida, alcanzándose, en algunos casos, cifras inferiores a ésta. Mapa de rentas medias por comarcas Evolución rentas mínimas y máximas ( )* 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, S 2012 * Promedio de las rentas mínimas y máximas de las localidades industriales analizadas (ver página 6). Los propietarios, en los últimos meses, han empezado a asumir la realidad del mercado y son conscientes de que el contundente ajuste de rentas a la baja se antoja imprescindible para arrendar sus inmuebles. Dada la gran variedad de oferta existente, sólo se alquilarán los inmuebles adaptados a la normativa vigente y con rentas ajustadas a la realidad del mercado. Las medidas que el Gobierno adopte en materia política serán, en parte, una de las claves para dinamizar el sector. El ligero descenso de los precios de alquiler en el Barcelonès, sumado al interés renovado de las empresas en acercarse de nuevo a la capital catalana, hace prever una estabilización de las rentas en esta comarca para este mismo año En el resto de Catalunya, sin embargo, los precios tienen todavía recorrido a la baja y no se intuye una estabilización de éstos a corto o medio plazo. 5

6 Estudio de rentas mínimas y máximas (según zonas Forcadell y municipios industriales) ( /m²/mes) ZONA A A - 1 A - 2 A - 3 B B - 1 B - 2 B - 3 B - 4 B - 5 MUNICIPIO s medio zona Gavà Prat de Llobregat, El Sant Boi de Llobregat Viladecans Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Hospitalet de Llobregat, L Sant Joan Despí Sant Just Desvern Badalona Barcelona Montgat Sant Adrià de Besòs Sta. Coloma de Gramanet s medio zona Molins de Rei Pallejà Papiol, El Sant Feliu de Llobregat Barberà del Vallès Cerdanyola Llagosta, La Mollet del Vallès Montcada i Reixac Ripollet Castellbisbal Rubí Sant Andreu de la Barca Sant Cugat del Vallès Lliçà de Munt Lliçà de Vall Palau de Plegamans Parets del Vallès Polinyà del Vallès Sta. Perpètua de Mogoda Caldes de Montbui Renta Mínima 2,96 2,77 2,79 2,58 2,66 3,07 2,98 3,24 2,92 2,92 3,23 3,46 2,76 3,14 2,91 2,37 2,70 2,04 2,23 2,81 2,52 2,20 2,47 2,52 2,36 2,50 2,04 2,80 2,03 2,87 1,99 2,37 2,19 2,36 2,48 2,27 1,96 Renta Máxima 4,64 4,47 4,66 4,49 4,26 4,77 4,76 5,14 4,48 4,47 4,94 5,37 3,82 5,02 4,28 3,90 4,19 3,90 3,74 4,26 4,02 3,97 3,87 3,87 4,28 4,14 3,80 3,93 3,74 4,39 3,55 3,52 3,67 4,02 3,62 3,98 3,39 ZONA C C - 1 C - 2 C - 3 C - 4 D D - 1 D - 2 E E - 1 MUNICIPIO s medio zona Cervelló Sant Vicenç dels Horts Sta. Coloma de Cervelló Vallirana Abrera Esparreguera Martorell Olesa de Montserrat Sant Esteve Sesrovires Castellar del Vallès Sabadell Sant Quirze del Vallès Terrassa Viladecavalls Martorelles Montmeló Montornès s medio zona Canovelles Franqueses del Vallès, Les Garriga, La Granollers La Roca Mataró Cardedeu Sant Celoni Llinars del Vallès s medio zona Igualada Manresa Sant Fruitós del Bages Sitges Sta. Margarida i els Monjos Vic Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú Renta Mínima 2,20 2,30 2,55 2,30 1,59 2,08 1,83 2,27 1,97 2,16 2,14 2,57 2,40 2,54 2,10 2,17 2,26 2,19 2,10 1,92 2,04 1,99 2,47 2,10 2,68 1,99 1,74 2,00 1,83 1,61 1,55 1,54 2,31 1,81 1,56 2,01 2,29 Renta Máxima 3,43 3,50 3,65 3,31 2,74 3,35 3,02 3,49 2,96 3,33 3,44 3,91 3,75 3,98 3,37 3,29 3,83 3,46 3,26 2,99 3,23 2,91 3,58 3,33 4,08 3,33 2,96 2,90 3,08 2,64 2,86 2,47 3,75 2,62 2,97 3,36 3,95 *s reales de cierre, según Forcadell Zonas Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E Opinión del experto* ( /m²/mes) 2,00-5,30 1,80-3,80 1,50-3,50 1,50-3,50 1,00-2,50 Evolución precios de alquiler por zonas ( /m²/mes) Any Año 1999 Any Año 2000 Año Any 2001 Año Any 2002 Año Any 2003 Año Any 2004 Any Año 2005 Any Año 2006 Any Año 2007 Any Año 2008 Año Any 2009 Año Any 2010 Año Any Sem 2012 Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E Zona A Zonas industriales situadas a un radio de 0 a 15 Km de Barcelona, con inmejorables infraestructuras y medios de comunicación. Zona B - Zonas industriales situadas a un radio de 15 a 25 Km de Barcelona, con buenas infraestructuras y algún medio de transporte. Zona C - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km de Barcelona. Zona D - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km al norte del área metropolitana de Barcelona. Zona E - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km de Barcelona. En el límite con el área metropolitana. 6

7 MERCADO DE NAVES INDUSTRIALES EN VENTA Demanda Pese al aumento de la demanda de compra de naves experimentado en el semestre anterior, la petición de adquisiciones de inmuebles ha vuelto a descender en esta primera mitad del año de forma relevante, con una caída del -22,86%, una cifra que, sin embargo, se adecúa con mayor fiabilidad a la lógica actual del mercado. Si bien el estudio en valores absolutos de las tan ajustadas cifras de las solicitudes de adquisición está arrojando variaciones, en ocasiones, un tanto extremas, la realidad en el sector sitúa a la demanda de compra en sus niveles más bajos de los últimos años, quedando en manos de muy pocas empresas solventes. Tal y como se apreciaba en las estadísticas correspondientes al mercado de alquiler, la demanda de inmuebles de grandes dimensiones (más de m²) ha permanecido en cifras similares a las del semestre anterior, aumentando incluso su incidencia respecto al total en el caso de los inmuebles de entre y m². Por contra, la demanda de naves de menos de 500 m² ha disminuido en 5 puntos porcentuales debido, en parte, al poco poder adquisitivo de las pymes, las cuales se encuentran en su mayoría sin liquidez para afrontar una compra y sin acceso al crédito. A la pérdida de protagonismo de las pymes las cuales, además, no siempre están logrando sortear la crisis con éxito, se suma la ausencia de actividad emprendedora, un fenómeno empresarial que alcanzó cierta relevancia en los tiempos de bonanza, empujando al alza los valores de la demanda de naves de dimensiones reducidas. En cuanto a la distribución de la demanda por comarcas, se aprecia una ligera subida de las peticiones en las comarcas del Vallès Oriental y del Vallès Occidental. El Barcelonès, por contra, ha experimentado un descenso de la demanda de 7 puntos porcentuales. El poco poder adquisitivo de las pymes y la ausencia de actividad emprendedora provocan la disminución de la demanda de naves de menos de 500 m² de superficie Variación semestral de la demanda (%) 2-S ,22 % 1-S ,86 % Distribución de la demanda por superficies 22% 3% 7% 20% Distribución de la demanda por zonas (%) Alt Penedès Anoia Bages Baix Llobregat Barcelonès Garraf Maresme Osona Vallès Occidental Vallès Oriental 48% Más de ,25 % 0,35 % 0,60 % 31,32 % 33,59 % 0,40 % 0,50 % 0,10 % 20,15 % 12,74 % Oferta y disponibilidad La oferta de naves industriales en el mercado de compra ha experimentado un importante descenso en la mayoría de comarcas pese al retroceso de la demanda que se ha desglosado anteriormente. Esto no se debe, sin embargo, a que potenciales compradores y propietarios hayan llegado a un punto de encuentro. Los propietarios, con necesidad de liquidez o ahogados por las mensualidades hipotecarias, encuentran que dada la caída generalizada de los precios el valor de sus activos está por debajo de la cantidad de crédito que queda por pagar. Ante esta situación, la solución más frecuente es la migración al mercado de alquiler de inmuebles que no han hallado una salida rentable anteriormente en el mercado de venta. Distribución de la disponibilidad por zonas VALLÈS ORIENTAL 21,6% ALT PENEDÈS 3,1% ANOIA 3,1% BAGES 1,2% Esto explicaría, en parte, por qué se reduce el stock de naves en la mayoría de comarcas pese a haber disminuido la demanda de forma notable. A su vez, la salida al mercado de alquiler de esos inmuebles no vendidos daría respuesta, junto a la entrada en el mercado de naves procedentes del cierre de empresas, al aumento de la disponibilidad en el mercado de alquiler en muchas partes del territorio. VALLÈS OCCIDENTAL 16,7% OSONA 0,6% BAIX LLOBREGAT 34,6% El valor de los activos está por debajo de la cantidad de crédito pendiente de pago, lo que disuade al propietario de vender MARESME 3,1% GARRAF 3,1% BARCELONÈS 13,0% 7

8 s de venta Los precios de venta de naves industriales han sufrido un nuevo descenso pronunciado en esta primera mitad del año 2012, una caída que se inició en 2009 y que no ha hecho más que acrecentarse con el paso de los semestres sin encontrar, todavía, una estabilidad. El hundimiento de los precios ha sido tal, que si en el semestre anterior se destacaban las caídas de precios por encima del -10% como una cifra excepcional, en esta ocasión la excepción la constituyen las comarcas cuyos precios no han bajado por debajo de un -15%. El Baix Llobregat, por ejemplo, ha sido la comarca que ha sufrido un descenso más pronunciado del valor de los inmuebles, con una bajada del -23,63%. Los precios en el Barcelonès, por su parte, han caído un -21,05% interanual y en el Vallès Oriental un -22%. Por lo que se desprende de estas cifras, algunos propietarios prefieren asumir en primera instancia una pérdida del valor de sus inmuebles antes de verse obligados a vender en un futuro a corto plazo por un valor significativamente inferior y obtener, por consiguiente, menor liquidez. s de venta por comarcas 1er sem 12 ( /m²) COMARCA Alt Penedès Anoia Bages Baix Llobregat Barcelonès Garraf Maresme Osona Vallès Occidental Vallès Oriental Camp de Tarragona Medio Variación anual (%) -9,29-6,14-11,03-23,63-21,05-22,03-19,20-11,75-16,38-22,00-12,84 Máximo Mapa precios medios por comarcas Con respecto al anterior semestre, los precios mínimos han sufrido en este primer semestre de 2012 un descenso menor que el que se produjera en 2011 con respecto a las cifras de 2010 [véase gráfico]. Sin embargo, los precios máximos sí han sufrido una caída notable en relación a descensos anteriores, rozando una pérdida de valor de, aproximadamente, 100 el m² en referencia a la misma cifra en La difícil situación económica en la que se encuentra el país, en plena reestructuración del sistema financiero y con gran dependencia de las decisiones que se tomen a nivel macroeconómico desde Bruselas, hacen complicado hacer una previsión a corto plazo sobre una estabilización de los precios. Sin embargo, del pronunciado descenso de los valores de los inmuebles se concluye que éstos todavía están lejos de tocar fondo, hecho que no se producirá, como mínimo, hasta el segundo semestre de Evolución precios mínimos y máximos ( ) * S 2012 Valores de mercado para la compraventa de entidades independientes para usuarios finales y no válidos para la compraventa de edificios ni inmuebles de inversión. * Promedio de los precios mínimos y máximos de las localidades industriales analizadas( ver página 9) 8

9 Estudio de precios mínimos y máximos (según zonas Forcadell y municipios industriales) ( /m²) ZONA MUNICIPIO A s medio zona A - 1 Gavà Prat de Llobregat, El Sant Boi de Llobregat Viladecans A - 2 Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Hospitalet de Llobregat, L Sant Joan Despí Sant Just Desvern A - 3 Badalona Barcelona Montgat Sant Adrià de Besòs Sta. Coloma de Gramanet B s medio zona B - 1 Molins de Rei Pallejà Papiol, El Sant Feliu de Llobregat B - 2 Barberà del Vallès Cerdanyola Llagosta, La Mollet del Vallès Montcada i Reixac Ripollet B - 3 Castellbisbal Rubí Sant Andreu de la Barca Sant Cugat del Vallès B - 4 Lliçà de Munt Lliçà de Vall Palau de Plegamans Parets del Vallès Polinyà del Vallès Sta. Perpètua de Mogoda B - 5 Caldes de Montbui Mínimo Máximo ZONA MUNICIPIO C s medio zona C - 1 Cervelló Sant Vicenç dels Horts Sta. Coloma de Cervelló Vallirana C - 2 Abrera Esparreguera Martorell Olesa de Montserrat Sant Esteve Sesrovires C - 3 Castellar del Vallès Sabadell Sant Quirze del Vallès Terrassa Viladecavalls C - 4 Martorelles Montmeló Montornès D s medio zona D - 1 Canovelles Franqueses del Vallès, Les Garriga, La Granollers La Roca Mataró D - 2 Cardedeu Sant Celoni Llinars del Vallès E s medio zona E - 1 Igualada Manresa Sant Fruitós del Bages Sitges Sta. Margarida i els Monjos Vic Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú Mínimo Máximo Zonas Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E Opinión del experto* ( /m²) *s reales de cierre, según Forcadell Evolución precios de venta por zonas ( /m²) Año 1999 Año 2000 Año 2001 Año 2002 Año 2003 Año 2004 Año 2005 Año 2006 Año 2007 Año 2008 Año 2009 Año 2010 Año Sem 2012 Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E Zona A Zonas industriales situadas a un radio de 0 a 15 Km de Barcelona, con inmejorables infraestructuras y medios de comunicación. Zona B - Zonas industriales situadas a un radio de 15 a 25 Km de Barcelona, con buenas infraestructuras y algún medio de transporte. Zona C - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km de Barcelona. Zona D - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km al norte del área metropolitana de Barcelona. Zona E - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km de Barcelona. En el límite con el área metropolitana. 9

10 MERCADO DE SOLARES INDUSTRIALES Demanda y disponibilidad La demanda de solares en el territorio catalán, tal y como se venía apuntando en semestres anteriores, ha seguido cayendo en esta primera mitad del año. Las peticiones de solares son prácticamente anecdóticas y los propietarios, frente a la falta de rentabilidad de los activos, están optando por contemplar fórmulas alterantivas a la venta como la permuta, el derecho de superficie o el alquiler; todo ello con la intención de obtener un mínimo de retorno de sus activos. El mercado de solares, a la espera de que se absorban metros cuadrados de superficie ya construida, será de los últimos en salir de la crisis, sólo superado por el parque de naves obsoletas no adaptadas a la normativa vigente, que difícilmente encontrarán comprador. En cuanto a la disponibilidad, cabe destacar que existe un importante stock de solares disponibles en la práctica totalidad del territorio, aunque es digna de mención la falta de solares desocupados en zona prime. La disponibilidad de solares ha variado poco respecto a semestres anteriores dado el inmovilismo en el que se encuentra el sector. s de venta por comarcas 1er sem 12 ( /m²) COMARCA Alt Penedès Anoia Bages Baix Llobregat Barcelonès Garraf Maresme Osona Vallès Occidental Vallès Oriental Camp de Tarragona Medio Variación anual (%) -18,52-17,69-15,00-28,92-29,45-10,09-12,27-7,62-15,91-10,00-11,11 Máximo Mapa precios medios por comarcas s orientativos. A día de hoy, el valor de un solar depende de su situación geográfica y de la normativa urbanística a la que esté sujeto. 10 s Los precios de los solares vuelven a descender en este primer semestre del año en todas las comarcas catalanas, aunque la caída es más moderada respecto a semestres anteriores. La bajada de los precios, sin embargo, parece no constituir ya un incentivo para la compra de solares. El problema a la hora de dinamizar el sector no es ya su valor en el mercado, que se encuentra en un punto considerablemente bajo si se tienen en cuenta los precios en la etapa de bonanza, sino la falta de iniciativa privada debido a las dificultades en el acceso al crédito y el parque de naves construidas sin salida en el mercado. En cuanto al desglose de precios por comarcas, el Barcelonès y el Baix Llobregat han sido los territorios que han experimentado un mayor descenso en el valor de los solares, con un -29,45% y un -28,92%, respectivamente. Evolución precios mínimos y máximos ( ) * S 2012 * Promedio de los precios mínimos y máximos de las localidades industriales analizadas (ver página 11)

11 Estudio de precios mínimos y máximos (según zonas Forcadell y municipios industriales) ( /m²) ZONA MUNICIPIO A s medio zona A - 1 Gavà Prat de Llobregat, El Sant Boi de Llobregat Viladecans A - 2 Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Hospitalet de Llobregat, L Sant Joan Despí Sant Just Desvern A - 3 Badalona Barcelona Montgat Sant Adrià de Besòs Sta. Coloma de Gramanet B s medio zona B - 1 Molins de Rei Pallejà Papiol, El Sant Feliu de Llobregat B - 2 Barberà del Vallès Cerdanyola Llagosta, La Mollet del Vallès Montcada i Reixac Ripollet B - 3 Castellbisbal Rubí Sant Andreu de la Barca Sant Cugat del Vallès B - 4 Lliçà de Munt Lliçà de Vall Palau de Plegamans Parets del Vallès Polinyà del Vallès Sta. Perpètua de Mogoda B - 5 Caldes de Montbui Mínimo Máximo ZONA MUNICIPIO C s medio zona C - 1 Cervelló Sant Vicenç dels Horts Sta. Coloma de Cervelló Vallirana C - 2 Abrera Esparreguera Martorell Olesa de Montserrat Sant Esteve Sesrovires C - 3 Castellar del Vallès Sabadell Sant Quirze del Vallès Terrassa Viladecavalls C - 4 Martorelles Montmeló Montornès D s medio zona D - 1 Canovelles Franqueses del Vallès, Les Garriga, La Granollers La Roca Mataró D - 2 Cardedeu Sant Celoni Llinars del Vallès E s medio zona E - 1 Igualada Manresa Sant Fruitós del Bages Sitges Sta. Margarida i els Monjos Vic Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú Mínimo Zonas Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E Opinión del experto* ( /m²) Máximo s orientativos. A día de hoy, el valor de un solar depende de su situación geográfica y de la normativa urbanística a la que esté sujeto. *s reales de cierre, según Forcadell Evolución precios de venta por zonas ( /m²) Año 2002 Año 2003 Año 2004 Año 2005 Año 2006 Año 2007 Año 2008 Año 2009 Año 2010 Año Sem 2012 Zona A Zona B Zona C Zona D Zona E Zona A Zonas industriales situadas a un radio de 0 a 15 Km de Barcelona, con inmejorables infraestructuras y medios de comunicación. Zona B - Zonas industriales situadas a un radio de 15 a 25 Km de Barcelona, con buenas infraestructuras y algún medio de transporte. Zona C - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km de Barcelona. Zona D - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km al norte del área metropolitana de Barcelona. Zona E - Zonas industriales situadas a un radio superior a los 25 Km de Barcelona. En el límite con el área metropolitana. 11

12 MERCADO DE INVERSIÓN Oferta, demanda y rentabilidades La demanda de inversión se mantiene en niveles bajos, siendo éste un sector fuertemente afectado por la coyuntura económica que atraviesa el país. Esta demanda, además, exige productos triple A, con altas rentabilidades desde el primer momento, hecho que está provocando que las peticiones existentes se estén concentrando, en gran medida, en zona prime. El problema, no obstante, está en las rentas de los alquileres que posteriormente tendrán estos inmuebles, que serán ya considerablemente bajas y que no permitirán alcanzar, por lo tanto, una rentabilidad que haga apetecible la compra. Pese a que los precios hayan bajado considerablemente, la caída al mismo tiempo de las rentas provoca la necesidad de tener que seguir ajustando los precios a la baja. Es necesario, por lo tanto, que los propietarios que realmente quieran vender ajusten el valor a los precios de alquiler que concreta el mercado, hecho indispensable para que el inversor pueda alcanzar las rentabilidades deseadas. En este primer semestre de 2012, las rentabilidades exigidas en zona prime se sitúan alrededor del 8%, y alcanzan incluso el 10% o más en tercera corona o en zonas más alejadas. Pese a que están apareciendo en el sector industrial oportunidades de inversión que no se habían producido en los últimos años, la alarman- te desocupación de inmuebles que sufren las patrimoniales, junto a los recortes presupuestarios de los gobiernos y el horizonte convulso de la economía española, provocan que se retrasen las decisiones sobre posibles inversiones en el sector que más está sufriendo la crisis. Los potenciales compradores que se atreven a obtener un inmueble pese a la situación que atraviesa el sector piden, a cambio, rentabilidades desde el primer momento, decantándose la mayoría de las veces por inmuebles ya arrendados en el momento de la compra. Una de las soluciones al inmovilismo del mercado sigue siendo el sale&leaseback, que sigue gozando de gran protagonismo, si bien la desconfianza va ganando terreno en ciertas operaciones por la posibilidad de incurrir en incumplimientos contractuales por parte del futuro arrendatario. En este semestre, sin embargo, se han producido algunas adquisiciones en zona prime por parte de pequeños inversores familiares, como en Hospitalet- Gran Via Sud, por debajo de los el m² construido. Asimismo, se ha realizado alguna operación con fondos de inversión, como es la venta de un paquete de naves logísticas por parte de Morgan Stanley al fondo internacional especializado en logística, Prologis. Los precios que está alcanzando el mercado establecerán para un futuro de recuperación económica rentabilidades de dos dígitos en zona prime. Mapa de rendibilidades mínimas solicitadas por el inversor, por comarcas 12

13 MERCADO INDUSTRIAL LOGÍSTICO Oferta y demanda Si se tiene en cuenta la situación del mercado, el sector logístico está soportando la crisis con entereza. Sin embargo, el hecho de ser éste un sector muy vinculado al consumo está afectando a la demanda, que está lejos de situarse en cotas alcanzadas en tiempos de bonanza. Las operaciones producidas se deben a agrupaciones de sedes o mejoras de instalaciones, si bien también se producen algunas operaciones de ampliación como la materializada por Michelin en el parque logístico CPL Penedés, en Subirats, donde ha alquilado m² de superficie, o la de Transparets Logístics que, nuevamente asesorada por Forcadell, ha alquilado un espacio de m² en Lliçà de Vall con el que ampliará los m² que adquirió en La zona prime de Barcelona ha mantenido un buen ritmo de contratación, por lo que se ha reducido la superficie disponible, incluso, de naves de dimensiones pequeñas. Se siguen dando casos de empresas que trasladan sus instalaciones a edificios triple A, aprovechando la bajada de las rentas. Este notable nivel de contrataciones provoca que queden pocos inmuebles de calidad a partir de m² en zona prime. No obstante, en la segunda mitad del año está prevista la entrada en funcionamiento de la primera fase de la nueva terminal del Puerto de Barcelona, que aumentará un 50% la capacidad de manipulación de contenedores. Por otro lado, las zonas 2 y 4 (eje AP-7) continúan con una tasa de disponibilidad alta, encontrándose superficies disponibles incluso dentro de CIM Vallès. Este semestre se han desocupado más de m² en naves logísticas, y hay previsión de que haya más desocupación. Rentas por núcleos logísticos 1er sem 12 ( /m²/mes) Principales núcleos logísticos 1. Girona (AP -7 nort) 2. Vallès Oriental (AP-7 y C-17) 3. Maresme (N-II y C-58) 4. Vallès Occidental (AP-7 y C-58) 5. Barcelonès - Baix Llobregat litoral (A-2 y C-32) 6. Baix Llobregat (AP-2, A-2 y AP-7) 7. Alt Penedès (AP-7 y AP-2) 8. Bages (C-16 y C-25) 9. Anoia (A-2) 10. Camp de Tarragona (AP-7 sur) Min. 2,2 2,7 3,1 3,2 4,0 3,2 2,5 2,5 2,3 2,0 Máx. 3,2 3,8 4,6 4,3 5,3 4,3 3,5 3,4 3,2 3,0 La nueva terminal del Puerto de Barcelona provocará un aumento considerable de la disponibilidad en zona prime a partir de la segunda mitad de 2012 Variación anual (%) Min. Máx. -8,3 % -8,6 % -10 % 0 % 0 % 0 % 0 % -4,4 % 0 % -3,6 % -5,9 % -4,4 % -7,41 % -5,4 % 0 % 0 % 0 % 0 % -9,1 % -9,1 % AP-7 Girona 1 Lleida AP-2 9 A-2 8 Martorell C-16 6 Sabadell 4 AP NII AP-7 7 C-32 5 Barcelona 10 Tarragona 13

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