CERTIFICADO DE TASACIÓN

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1 Exp Nº : 12/ F CERTIFICADO DE TASACIÓN TASACIONES HIPOTECARIAS S.A., inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el nº 4302 el día 23 de Noviembre de 1982, CERTIFICA que, según el Informe de TASACIÓN , realizado a petición de CISA 2011 S.L.U., por mediación de CISA ADJUDICADOS, referencia: , con la finalidad de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España, relativo a terreno con urbanización pendiente de uso comercial y estado de ocupación libre de ocupantes en CL PROYECTO N1-UE.VILELLA-1, 5 de VILELLA (DISEMINADO) (ALZIRA) (46600) (VALENCIA), en función de los datos suministrados por el solicitante y los que se han obtenido en la visita realizada el 22/10/2012, el inmueble tiene un: VALOR DE TASACIÓN de: UN MILLON NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO Euros CON SESENTA Y DOS céntimos ( ,62 euros ) según el siguiente detalle (valores en euros y superficie en m²) : Nº Finca Denominación Referencia de Catastro Sup. Adopt. Valor MRD Cargas V.Tasación Solar TC YJ2315N0001TU , , , ,62 El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral. Titular Registral: CISA, Cartera de Inmuebles, S.L. Registro de la Propiedad 2 de Alzira El método utilizado para el cálculo de valores es Residual Dinámico. Advertencias generales : No se ha dispuesto de cédula urbanística. Edificabilidad y uso adoptado a partir de consulta a la documentación del planeamiento urbanístico vigente. No se ha acreditado la inexistencia de procedimiento administrativo declarando el incumplimiento de plazo y/ o deberes de gestión urbanística o/y urbanización En caso de declaración administrativa de incumplimiento de plazos o de deberes de urbanización y posterior expropiación, estos terrenos se justipreciarían, para ese fin, como suelos en situación de rural según rentas potenciales o reales e indemnizaciones pertinentes (si proceden), por aplicación de RDL 2/2008 Texto Refundido Ley de Suelo y RD 1492/2011 Reglamento de Valoración de la Ley de Suelo. Observaciones : La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España a entidades de crédito, que establece que el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como activos dudosos, así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo. Esta valoración SÍ se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de febrero, si bien la finalidad NO se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de dicha normativa (ámbito de aplicación). Y para que conste a los efectos oportunos se firma en representación de TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. (TH), y se emite el presente certificado de informe el 26/11/2012, compuesto de 1 hoja, siendo la fecha límite de validez el 26/05/2013. Representante de TH: JESUS MUÑOZ BARRAL Página 1

2 INFORME DE TASACIÓN EXPEDIENTE: 12/ F Fecha Tasación: 26/11/2012 TERRENO CON URBANIZACIÓN PENDIENTE SITUADO: CL PROYECTO N1-UE.VILELLA-1 5 POBLACIÓN: VILELLA (DISEMINADO) (ALZIRA) PROVINCIA: VALENCIA SOLICITANTE: CISA 2011 S.L.U. ENTIDAD: CISA ADJUDICADOS - CAD OFICINA: VALENCIA-0000 S/Ref:

3 INFORME DE TASACIÓN DE TERRENO CON URBANIZACIÓN PENDIENTE 1. ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME. 1.1 ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME. 2. ANTENCEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD 3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4. VISITA, DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES 5. LOCALIDAD Y ENTORNO 6. TERRENO 7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD 8. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN 9. ANÁLISIS DE MERCADO 10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS 12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES 2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD. 2.1 ANTECEDENTES. El presente documento ha sido realizado por TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. inscrita en el registro oficial del Banco de España con el nº 4.302, el día 23 de noviembre de CLIENTE / SOLICITANTE. Nombre: CISA 2011 S.L.U. DNI/CIF: B Entidad / Por mediación de: CISA ADJUDICADOS 2.3 FINALIDAD Y METODOLOGÍA. La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010, de 29 de junio, del banco de España a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros, que establece que el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como activos dudosos, así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación independientes y, para los activos localizados en España, conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo. Esta valoración SÍ se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de febrero, si bien la finalidad NO se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de dicha normativa (ámbito de aplicación). Pág. 2 de 113

4 El método utilizado para el cálculo de valores es el Residual Dinámico. 3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN. 3.1 IDENTIFICACIÓN. Terreno con urbanización pendiente de uso Comercial. 3.2 LOCALIZACIÓN. Situación: CL PROYECTO N1-UE.VILELLA Localidad: VILELLA (DISEMINADO) (ALZIRA) Provincia: VALENCIA Código Postal: DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES. El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral. Titular Registral: CISA, Cartera de Inmuebles, S.L. Registro de la Propiedad 2 de Alzira Nº Finca Denominación Nº Inv Tomo Libro Nº Folio Inscr. Referencia del Catastro Solar TC ª YJ2315N0001TU 3.4 DESCRIPCIÓN DE LINDEROS. No constan linderos registrales. Se encuentra delimitado al Norte por el barranco de Casella., al Sur por la carretera CV 571, Al Este por la nueva autovía de enlace con Carcaixent y al Oeste por la antigua carretera a Carcaixent. 4. VISITA,DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES. 4.1 VISITA AL INMUEBLE. El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble. Fecha de visita: 22/10/2012. Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica. 4.2 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA. Documentación registral: Pág. 3 de 113

5 - Escritura de Propiedad inscrita. - Nota simple del Registro de la Propiedad con fecha de emisión 17/11/2012. Documentación de la Sede Electrónica del Catastro Planos del inmueble. 4.3 COMPROBACIONES REALIZADAS. Localización del inmueble e inspección ocular. Superficies. Características físicas identificativas. Servidumbres visibles. Estado de construcción o conservación aparente. Descripción registral. Estado de ocupación. Uso o explotación del inmueble. Régimen de protección pública. Protección del patrimonio arquitectónico. Adecuación al planeamiento urbanístico vigente. Consulta en Sede Electrónica del Catastro 5. LOCALIDAD Y ENTORNO. 5.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN. Se trata de una cabecera comarcal. La población de derecho, según su último censo conocido, es de habitantes, siendo su población de hecho sensiblemente similar a la de derecho. La tendencia de la población durante los últimos años ha sido creciente y en la actualidad está estabilizada. La actividad económica predominante de la población es múltiple. El núcleo urbano no depende laboralmente de otros. 5.2 DELIMITACIÓN DEL ENTORNO. Alzira se encuentra a 50 km al sur de la ciudad de Valencia en de la Comarca de La Ribera y cabecera comarcal. Se erige como uno de los centros urbanos de mayor importancia del interior de la provincia de Valencia con gran dinamismo comercial, administrativo, e industrial. El terreno se encuentra en el borde Sur de la población. Se encuentra delimitado al Norte por el barranco de Casella., al Sur por la carretera CV 571, Al Este por la nueva autovía de enlace con Carcaixent y al Oeste por la antigua carretera a Carcaixent. La zona se carácteriza por tratarse de un área periférica de la población en la que se instalaron tradicionalmente industrias relacionadas con la agricultura y asentameintos residenciales más o menos espontáneos a la vera de la antigua carretera de Carcaixent. Con el crecimiento urbano el uso industrial se fue organizando en polígonos lineales. En el terreno se pretendía edificar un centro comercial de importantes dimensiones según se desprende de analizar el impacto que representaría en relación con la superficie del centro urbano de Alzira, como un emprendimiento empresarial destinado a ocio y locales comerciales en régimen de renta formando parte de un complejo edilicio. El proyecto edilicio previsto requería además el acondicionamiento urbano del solar a través de la ceración de accesos rodados viales Pág. 4 de 113

6 interiores y espacios de aparcamiento en superficie, carga y descarga de grandes dimensiones. Todas las obras de urbanización, como el resto del complejo están paralizadas y abandonadas y se pudo constatar que están siendo presa de actos vandálicos y de sustracción de materiales que pueden ser revendidos como chatarra como es el caso de metales diversos. El terreno no ha alcanzado la condición de solar. 5.3 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO. Entorno urbano con un grado de consolidación inferior al 25% y un desarrollo paralizado con un carácter terciaria. Ordenación bloque exento, con una densidad baja. La calidad de la construcción es nivel medio, con edificaciones de 25 a 50 años de antigüedad. Se encuentra renovado menos de un 25 %. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, el 10 % del total. El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio. El uso dominante del entorno es de edificios industriales y residenciales en edificios con un número de plantas, entre 1 y 3. El equipamiento comercial es escaso. La calidad de la zona a efectos de valoración se considera media baja siendo la ubicación del inmueble dentro de la misma no singular. Densidad del tráfico rodado medio. La actividad comercial más frecuente en los locales del entorno es de artículos de primera necesidad, con una superficie media inferior a la del objeto de valoración. La densidad de locales en la zona es baja, con un grado de ocupación superior al 50 %, localizados fundamentalmente en calle principal. El nivel adquisitivo predominante del público es medio Existencia de elementos o inmuebles singulares con atracción comercial: No 5.4 INFRAESTRUCTURAS. Dispone de infraestructura con un grado medio de desarrollo, en un regular estado de conservación. Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es insuficiente. Las vías de acceso están parcialmente pavimentadas. El estado de infraestructuras del terreno valorado se incluye en el apartado siguiente. 5.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES. El equipamiento escolar es suficiente y alejado; los centros sanitarios cubren las necesidades de la población; con suficientes instalaciones lúdicas. El acceso al transporte público en la zona es escaso,siendo fácil el aparcamiento en superficie, no existe estacionamiento regulado. Pág. 5 de 113

7 6. TERRENO. 6.1 SUPERFICIE (m²) Y CARACTERÍSTICAS FÍSICAS. Nº Finca Denominación Sup. Registral Sup. Catastral Sup.Comprobada Sup. Adoptada Solar TC , , , ,00 Para comprobar la superficie se ha realizado una medición aproximada de plano facilitado contrastado con medidas tomadas in situ. La superficie adoptada es de ,00 m² La superficie adoptada de terreno es la registral Forma del terreno: poligonal regular Topografía: llana El terreno no presenta problemática alguna. Tiene una topografía llana y la composición geológica, hasta donde se pudo comprobar, es de naturaleza arcillosa, y de terrenos aluvionales y destinados antiguamente al cultivo. Existen construcciones en el terreno que deben demolerse en el desarrollo y/o edificación En el terreno se pretendía edificar un centro comercial de importantes dimensiones según se desprende de analizar el impacto que representaría en relación con la superficie del centro urbano de Alzira, como un emprendimiento empresarial destinado a ocio y locales comerciales en régimen de renta formando parte de un complejo edilicio. El edificio previsto se destinaría a un centro comercial y de ocio de grandes dimensiones que pretendía casi agotar la edificabilidad prevista para la parcela. Según el estudio del presupuesto de ejecución material del proyecto, documentación aportada por el solicitante, se ha podido estimar que las obras se han paralizado al 23,35 % del total, estando ejecutadas las partidas de actuaciones previas, acondicionamiento del terreno, cimentación, saneamiento y estructura parcialmente, así como la parte proporcional de seguridad y salud y control de calidad. La edificación prevista se adecua a la normativa en vigor específica para la parcela considerada. Es por ello que se estimaque si la estructura existente no puede adecuarse a otro uso debería contemplarse que su derribo se convertiría en una carga adicional y que se estima en , considerando un coste de derribo de 15 /m2t. 6.2 INFRAESTRUCTURAS, CARGAS Y DEMOLICIONES. INFRAESTRUCTURAS Las obras de infraestructuras están iniciadas, con obras paralizadas. Estado de Urbanización (%): 50,00 Las obras de infraestructuras se incluyen como cargas. Coste de inversión de infraestructura pendiente según estimación del tasador La realización de obras pendientes corresponde al promotor. CARGAS El importe de las cargas considerado asciende a ,97 El terreno donde se ubica el inmueble valorado no está incluido en ningún ámbito de gestión urbanística. Por ello se considera que ha completado el proceso de planeamiento y gestión, y será edificable una vez obtenida la preceptiva licenciade edificación. Según la documentación registral, el inmueble tiene cargas urbanísticas pendientes correspondientes al saldo de la cuenta de liquidación provisional de los costes de Pág. 6 de 113

8 reparcelación, que ascienden a la cantidad de ,72 euros. Según Certificado del Agente Urbanizador se han pagado ,75 euros que se han deducido de la carga total quedando por pagar la cantidad de ,97 euros que se ha descontado del valor de tasación. En caso de que hubiera otras cargas que afectaran al terreno valorado, éstas deberán deducirse del valor de Tasación. Los valores no quedarán consolidados en tanto no se inscriba la cancelación de las cargas urbanísticas. Las cargas consideradas corresponden a infraestructuras pendientes. DEMOLICIONES El importe de las demoliciones considerado asciende a , MEDIO AMBIENTE, CONTAMINACIÓN DEL SUELO Y OTROS FACTORES. No se ha dispuesto de información que indique la existencia de contaminación en el inmueble valorado ni en su entorno y, al no ser objeto del presente informe su análisis, la valoración se realiza sin considerar el efecto económico que dicha existencia de contaminación, o de otros factores negativos medioambientales de los que se tenga información podría producir. 7. SITUACIÓN URBANÍSTICA Y EDIFICABILIDAD. 7.1 PLANEAMIENTO GENERAL DE ORDENACIÓN. Planeamiento general de ordenación vigente: Plan General (PGOU/POM/PM) Fecha de aprobación definitiva: 14/08/2002 Cambios del planeamiento vigente en trámite: No 7.2 CLASIFICACIÓN DEL SUELO. Clasificación del suelo según Planeamiento vigente: El inmueble se encuentra en situación de suelo rural según RDL 2/2008 Urbano (SU) Consolidado - resta urbanización A efectos de esta valoración el terreno se encuentra clasificado como de Nivel I, de acuerdo con la normativa definida en la Orden ECO/805/2003. Terreno incluido en AMBITO o Unidad de Actuación: No 7.3 PLANEAMIENTO DE DESARROLLO. El planeamiento general detalla y/o no se precisa de planeamiento de desarrollo. No existen limitaciones/afecciones por normativa sectorial y/o legislación (Costas, Carreteras, FFCC, Aeropuertos, Red eléctrica, Impacto ambiental, suministro agua y otros) No se han considerado cesiones sobre el aprovechamiento lucrativo. URBANIZACIÓN Y OTRAS CARGAS Las obras de infraestructuras están iniciadas, con obras paralizadas. No se precisa proyecto de urbanización. Se precisa de Aval bancario para las obras de urbanización. El Aval bancario no ha sido depositado. Pág. 7 de 113

9 Se conceden licencias de edificación simultáneas con las de las obras de urbanización. El importe de las cargas considerado asciende a ,97 Las cargas consideradas corresponden a infraestructuras pendientes. Las cargas que afectan al terreno valorado son definidas en el apartado de terreno. 7.4 CALIFICACIÓN. Ordenanza de aplicación-norma zona-clase/subclase Usos Autorización por el planeamiento Superficie Máxima edificable (m² techo s/rasante) Terciario comercial: Característico Cualificado ,00 Aclaraciones sobre la tipología edificatoria: PLANEAMIENTO VIGENTE: El Plan General de Ordenación Urbana de Alzira se aprobó definitivamente el 15/06/94. Modificación del Plan General aprobado definitivamente el 29/10/ Proyecto de Reparcelación, aprobado definitivamente el 08/02/ Proyecto de Urbanización, aprobado definitivamente el 08/02/2006. LICENCIAS Y OBRAS DE EDIFICACIÓN: De acuerdo con la normativa urbanística vigente se considera que el terreno que se valora. No ha alcanzado la consideración urbanística de Solar, y NO es directamente edificable, hasta que no se termine la urbanización del Sector y se obtenga la Licencia de Obras. Nota.- Para la Licencia de Obras es necesaria la Licencia de la Consejería, que ya ha sido concedida. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO: No se requiere para el desarrollo edificatorio del terreno. AMBITO DE GESTION: El terreno donde se ubica el inmueble valorado no está incluido en ningún ámbito de gestión urbanística. Por ello se considera que ha completado el proceso de planeamiento y gestión, y será edificable una vez obtenida la preceptiva licencia de edificación. Según la documentación registral, el inmueble tiene cargas urbanísticas pendientes correspondientes al saldo de la cuenta de liquidación provisional de los costes de reparcelación, que ascienden a la cantidad de ,72 euros. Según Certificado del Agente Urbanizador se han pagado ,75 euros que se han deducido de la carga total quedando por pagar la cantidad de ,97 euros que se ha descontado del valor de tasación. En caso de que hubiera otras cargas que afectaran al terreno valorado, éstas deberán deducirse del valor de Tasación. Los valores no quedarán consolidados en tanto no se inscriba la cancelación de las cargas urbanísticas. MODO E INICIATIVA: Gestión indirecta, de iniciativa privada. SISTEMA DE ACTUACION: Por Agente Urbanizador. El Sector Vilella I está desarrollado y la urbanización está en ejecución. CALIFICACION: TERCIARIO COMERCIAL NORMATIVA DE APLICACIÓN La base normativa de las condiciones urbanísticas del proyecto está constituida por el PLAN PARCIAL DE DESARROLLO DEL SECTOR VILELLA I, en el ámbito ubicado al sur del núcleo urbano de Alzira, Valencia. Para todos aquellos aspectos que no queden regulados en dicho Plan Parcial, son de aplicación las Normas Urbanísticas del vigente Plan General de Alzira y las Normas de habitabilidad y diseño de viviendas en el Pág. 8 de 113

10 ámbito de la Comunidad Valenciana- HD/91. El Plan Parcial del ámbito establece los siguientes parámetros básicos de la edificación para la parcela objeto del proyecto: USOS El Plan Parcial propone una implantación de uso dominante terciario-comercial. Se permiten usos compatibles con el dominante que, en cualquier caso, deben ajustarse a las siguientes condiciones: terciario hotelero en su grado 1; terciario, locales destinados a oficinas; terciario recreativo en todas sus categorías; aparcamiento en todas sus categorías; dotacional privado para uso deportivo. Se consideran expresamente prohibidos todos los demás usos que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante. PARCELACIÓN De acuerdo con los límites expuestos, resulta una superficie para el ámbito del Plan Parcial de m2, de los cuales el uso terciario comercial se concentra en la parcela TC con una superficie de m2. OCUPACIÓN La ocupación máxima de la parcela por la edificación será del 70%, sobre rasante. RETRANQUEOS La distancia mínima entre la edificación y los lindes frontales será de 5 m. EDIFICABILIDAD El coeficiente de edificabilidad neta de la parcela será de 0.70 m2t/m2s para el uso terciario comercial y de 0.5 m2t/m2s para el uso terciario deportivo. La edificabilidad que se asigna a la parcela TC es de m2. No se computarán a efectos de edificabilidad los espacios complementarios a la actividad comercial con acceso público (accesos, pasillos, escaleras...) ni locales técnicos o almacenes comunes al Centro. Tampoco computarán los espacios destinados a aparcamientos (incluidos los espacios adscritos al uso), independientemente de que estén cubiertos o no. Nº DE PLANTAS El número máximo de plantas se establece en 4, incluyendo la baja. ALTURA MÁXIMA La altura máxima reguladora de la edificación se establece en 25 m, pudiendo sobresalir sobre esta altura elementos singulares de señalización, publicidad o instalaciones. OTRAS ZONAS No se permite la construcción de sótanos o semisótanos. En planta baja se permite la construcción de entreplantas y altillos. Aprovechamiento bajo cubierta: no se permitirá la ubicación de piezas habitables destinadas a uso residencial. APARCAMIENTO Se permite como uso compatible el de aparcamiento, cubierto o de superficie. Será de aplicación la dotación mínima de plazas de aparcamiento señalada en las ordenanzas Generales de las Normas Urbanísticas del Plan General de Alzira así como las señaladas en el Anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana. Se establecen los siguientes módulos mínimos de reserva obligatoria de aparcamiento en parcela privada, a cumplir en función del uso concreto propuesto en las mismas: -Para usos comerciales o recreativos, 1 plaza por cada 25 m2 construidos. -Para uso hotelero o de apartamento turístico, 1 plaza por cada 200 m2 construidos, debiendo preverse aparcamiento de autobuses cuando sea posible y necesario -Para usos hosteleros, 1 plaza por cada 50 m2 construidos. -Para otros usos terciarios distintos a los anteriormente regulados, 1 plaza por cada100m2 construidos. El inmueble se adecua a la Normativa Vigente así como las superficies máximas computables. Y se refleja en el Cuadro Urbanístico incluido en los anexos. Por otra parte se han considerado las Normas generales de obligado cumplimiento, prestando especial atención a las Normas de Seguridad Contra Incendios (NBE- CPI 96) y a la Normativa de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas. Pág. 9 de 113

11 Superficie, parámetros de aplicación y características Superficie del solar a valorar: ,00 m² Superficie de parcela mínima: 0,00 m² Longitud fachada solar a valorar: 347,28 m Longitud fachada mínima: 0,00 m Edificabilidad s/rasante: 0,70 m² techo/m² suelo Edificabilidad uso característico: 0,70 m² techo/m² suelo % de ocupación máxima de parcela: 70,00 Retranqueo a fachada 5,00 m / lateral 5,00 m / fondo 5,00 m Nº máximo de plantas sobre rasante 4,00 / bajo rasante 0,00 / altura máxima 0,00 m 7.5 EDIFICABILIDAD CONSIDERADA EN EL CÁLCULO. Nº Finca Uso Denominación Uds. Edificabilidad Superficie de Cálculo (m²) (m²) Comercio Centro comercial 1, , ,00 El coeficiente de edificabilidad neta de la parcela será de 0.70 m2t/m2s para el uso terciario comercial y de 0.5 m2t/m2s para el uso terciario deportivo. A partir de estos datos se propone una hipótesis de cálculo que agota la edificabilidad. 8. RÉG. TENENCIA Y OCUPACIÓN. 8.1 SITUACIÓN ACTUAL. La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos, cesiones o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el presente informe. A partir de la información verbal obtenida durante la visita, el inmueble se encuentra: - Situación de Ocupación: Libre de ocupantes - Situación de Protección: Libre Pág. 10 de 113

12 9. ANÁLISIS DE MERCADO. 9.1 MERCADO DE SUELO. 9.2 MERCADO DE PRODUCTO FINALISTA. CARACTERÍSTICAS DEL USO COMERCIAL - Edificación aislada. OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de producción Nulo - - Nivel de existencias en oferta Nulo Nulo Tendencia oferta Mantenimiento Mantenimiento DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario Nivel de demanda Nulo Nulo Adecuación oferta-demanda Nulo Nulo Ritmo de realización ventas Nulo Nulo EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario Tendencia Ofer./Dem. Crecimiento nulo Crecimiento nulo Revalorización Negativas nivel medio Negativas nivel medio El proyecto de centro comercial y de ocio previsto estaba basado sin lugar a dudas en estudios de mercado y de negocio alejados de la situación real de la ciudad de Alzira y su entorno así como de la demanda real para este uso. El centro comercial se proyecta en un período de inicio de la incertidumbre sobre el devenir de la economía internacional y se preveía abrir en el año 2008, cuando la crisis financiera ya estaba plenamente revelada. En la ciudad de Alzira, como en tantas otras de su entorno, el principal motor del desarrollo económico, la construcción, ya denotaba signos preocupantes de ralentización. Los potenciales demandantes de un centro comercial, clase media trabajadora, inmigrantes y españoles, retraían gastos y en muchos casos comenzaban a perder sus puesto de trabajo. Además la población ya contaba con un centro comercial, de menores dimensiones y formando parte del hipermercado de Carrefour. En cuanto a la tipología propia de centro comercial y de ocio a 3 km de distancia, en la población de Carcaixent, se abrió por estas fechas otro centro comercial con salas de cine que nunca llegó a funcionar plenamente salvo por la existencia de otro hipermercado, en esta caso de Eroski. Mientras en la ciudad de Alzira se cerraban 5 tradicionales salas de cine y multicines en pleno corazón de la ciudad por la merma tan sustancial de la demanda que no justificaba el mantenimiento de esta oferta de ocio. No es viable la justificación de un emprendimiento de la envergadura del centro comercial Vilella y prueba de ello es la paralización desde el año 2008 de las obras. En cuanto al solar, su calificación es de uso terciario, se ha demostrado que no existe una demanda real que lo justifique. Tampoco existe una demanda ni una necesidad de suelo urbano para uso residencial, dado que dentro del perímetro de la ciudad existe abundante suelo sin desarrollar, así como promociones de viviendas plurifamilires y unifamiliares adosadas pendientes de venta. Se estima que se debería someter a estudio la viabilidad de reconversión del suelo para otro uso como el dotacional y la proposición de creación de otro proyecto edilicio que pudiera generar alguna perspectiva diferente a la que podía ofrecer un centro comercial. Dentro de estos usos se podría enumerar el educacional, investigación o sanitario, ya que tampoco se justifica actualmente el uso industrial del cual existe abundancia en la ciudad. 9.3 ANÁLISIS DE PROMOCIONES EXISTENTES. Relación entre oferta y demanda: Fuerte exceso de oferta en relación a la demanda Desarrollo promociones últimos años: Alto Promociones en venta: Algunas con muchas unidades pendientes de venta Promociones Paralizadas: Algunas Evolución de precios de venta últimos 12 meses: Fuerte decremento de precios (más de un -15%) Pág. 11 de 113

13 9.4 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN MERCADO. Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Baja Facilidad global del inmueble para la reventa: Baja 9.5 OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO. Capacidad de revalorización del inmueble: Capacidad de revalorización del entorno: Capacidad de revalorización del mercado: nula / negativa nula / negativa nula / negativa La situación coyuntural del mercado y los datos disponibles no permiten estimar que exista una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año y que se prolongue al menos durante tres. 9.6 MUESTRA DE COMPARABLES. La muestra seleccionada de datos de mercado comparables se muestra en el siguiente apartado junto con su homogeneización. 10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO El cálculo se realiza según la repercusión por m² edificable. Se calcula el valor del terreno como valor residual a partir de la diferencia entre los flujos de los cobros (ingresos) y pagos (gastos) actualizados de los distintos conceptos que intervienen en el desarrollo inmobiliario previsible del suelo. Para estimar los cobros previsibles, se parte de los precios de venta de mercado primario determinados a partir de la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el terreno, según los principios de prudencia y del mayor y mejor uso dentro de los permitidos por la normativa urbanística y previstos en la fecha de comercialización para la hipótesis de edificio terminado. Los datos de inmuebles comparables a la promoción inmobiliaria más probable a construir sobre el terreno, con objeto de determinar su valor de mercado primario, y realizar su homogeneización, son los siguientes: Pág. 12 de 113

14 COMPARABLE EN RENTA DE USO COMERCIAL Comparables de mercado seleccionado: Comp. 1 ORENGA, 49, Pl.0, PATERNA(VALENCIA)46980 Comp. 2 ORENGA, 49, Pl.0, PATERNA(VALENCIA)46980 Comp. 3 ALCALDE JOSE PUERTES, 5, Pl.0, ALFAFAR(VALENCIA)46910 Comp. 4 AL VEDAT, 182, Pl.0, TORRENT(VALENCIA)46900 Comp. 5 PINTOR SEGRELLES, 1, Pl.0, ONTINYENT(VALENCIA)46870 Comp. 6 VALENCIA-ADEMUZ, 35, Pl.0, L*ELIANA(VALENCIA)46183 Cuadro de características diferenciales y cálculo de homogeneización: Características Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Inm. Val Tipo Local en edif. Local en edif. Local en edif. Local en edif. Local en edif. Local en edif. Local en edif. Fecha 11/ / / / / / /10/2012 Transacción Oferta Renta Oferta Renta Oferta Renta Oferta Renta Oferta Renta Oferta Renta Fuente API API API Propietario Propietario Propietario Calidad Zona Media alta Media alta Media Media Media Media Media Ubic. en Zona Favorable Favorable No singular No singular No singular No singular No singular Flujo Peatonal Medio Medio Medio Medio Medio Medio Medio Tipo de Transito Ctro.Comerc. Ctro.Comerc. Ctro.Comerc. Ctro.Comerc. Ctro.Comerc. Ctro.Comerc. Ctro.Comerc. Niv.Adqui.Publ. Medio alto Medio alto Medio Medio Medio Medio Medio Parking Público Propio Propio Propio Propio Propio Propio Propio Aparc.en sup. Fácil Fácil Fácil Fácil Fácil Fácil Fácil Visiblilidad Media Media Media Media Media Media Media Acceso desde Z.común int Z.común int Z.común int Z.común int Z.común int Z.común int Z.común int Nº de niveles Altura Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Diafanidad Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Favorable Importe Total % Desc. Anejos 0G- 0G- 0G- 1G- 0G- 0G- M² Tzas.Desc. 0m² 0m² 0m² 0m² 0m² 0m² Suplementos SC [m² adopt] 70.0 m² m² m² m² 25.0 m² 69.0 m² 50,00m² Precio ( /mes) Homogeneización Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Localización 0,87 0,87 1,04 0,97 1,01 1,05 Calidad Construc. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Funcionalidad 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Tamaño 1,05 1,15 1,23 1,31 0,90 1,05 Equipamientos 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Global.(redond.) 0,91 1,00 1,28 1,27 0,91 1,10 Valor homog Ponderación 20,00 10,00 10,00 20,00 20,00 20,00 Valor homog ,86 V. Adoptado de uso Comercial 1.322,16 Observaciones sobre homogeneización de uso comercial Para determinar el unitario adoptado se han tenido en cuenta además la siguiente distribución de usos: Local locomotora: 15% del total, m2, y una renta de 6 /m2/mes. Espacios comunes: 20% del total, m2, y una renta de 12 /m2/mes. Locales comerciales inferiores a 30 m2: 25% del total, m2, y una renta de 25 /m2/mes. Locales comerciales entre 30 y 75 m2: 20% del total, m2, y una renta de 12 /m2/mes. Locales comerciales entre 75 y 200 m2: 20% del total, m2, y una renta de 8 /m2/mes. ( /m²) Pág. 13 de 113

15 Hipótesis de desarrollo inmobiliario, valores de mercado y costes de construcción A continuación se muestra el cuadro resumen de los usos considerados en el desarrollo del terreno conjuntamente con superficies,tasas de actualización,costes de construcción por contrata y valores de venta considerados. Superfice de Cálculo Coste Construcción Valor Mercado Nº Finca Uso Denominación Fase Uds. (m²) Tasa % ( /m²) ( /m²) Comercio Centro comercial 1 1, ,00 17,25 550, ,16 Otros gastos necesarios considerados Adicionalmente a los costes de construcción, para estimar los pagos previsibles se tienen en cuenta los costes necesarios de infraestructuras y urbanización,de las cargas económicas pendientes los gastos necesarios de promoción ( impuestos no recuperables, honorarios técnicos, estudios necesarios, licencias y tasas, primas de seguros obligatorios, gastos de administración ), de comercialización y los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada y cuyo importe individualizado es el siguiente: Importe en Gastos adquisición del suelo 1,50%Suelo ,45 Gastos demolición y derribos ,00 Honorarios Proyecto de edificación 3,00%Pec ,50 Honorarios Dirección Obra de Edificación 3,25%Pec ,13 Licencia Municipal Obras de Edificación 4,00%Pec ,00 Coste de Edificación por Contrato (PEC) ,00 Seguridad y Salud 1,50%Pec ,75 Imprevistos 0,50%Pec ,25 Gastos Edificación ,63 Gastos fiscales de escrituración 0,75%Venta ,87 Comercialización y publicidad 3,00%Venta ,47 Gastos de administración del promotor 2,00%Venta ,98 Seguros 2,00%Pec ,00 Gastos promoción ,32 Gastos financieros 0,00%Venta 0,00 Tipo interés anual en descubiertos: 0,00% Rentab Deuda 5 años (BDE Med 3 ult Meses) 4,75% Indice precios (IPC) previsibles a futuro: 2,30 Cobro Contrato Compraventa: 20,00% Ingreso aplazado hasta la entrega/escritura: 0,00% Plazos de desarrollo estimados Para determinar las fechas y plazos previstos se tendrán en cuenta las hipótesis más probables según las características de los inmuebles proyectados y en su caso el grado de desarrollo del planeamiento y la gestión urbanística,de la urbanización y de la edificación. Pág. 14 de 113

16 Un periodo equivale a 3 meses Flujos de caja considerados en el cálculo Construcción Ventas Inicio Duración Fin Inicio Duración Fin Se muestra a continuación los importes totales distribuidos para el cálculo del flujo de caja realizado, así como el Flujo de caja global actualizado resultante del cálculo. Para el cálculo realizado se aplica la siguiente fórmula: t = a t = a F = Ej Sk a = 1 a = 1 ( 1 + i )ª ( 1 + i )ª Siendo: F= Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar) Ej = Importe de los cobros (o ingresos) previstos del período. Sk = Importe de los pagos (o gastos) previstos del período. t= Tiempo (nº de períodos) transcurrido en el desarrollo de la actuación. i= Tipo (o tasa) de actualización. El valor del flujo de caja actualizado corresponde al valor total del terreno analizado. Periodos G.Adqui/Gest.Urb Urbanización Demolición Edificación Promoción Ingresos G.Financieros Flujo Caja , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,65 17 Total , , , , , ,53 Resumen de valores calculados El valor resultante para los m² construidos considerados es de 40,88 /m², siendo el valor unitario referido a m² de terreno de 28,57 /m². El valor para cada finca y el final resultante es el siguiente: Pág. 15 de 113

17 Nº Finca Denominación Superficie. Adoptada V. Suelo MRD (m²) ( ) Cargas ( ) V.Tasación Solar TC , , , ,62 En el cálculo del Valor del Suelo Adoptado se han deducido las cargas y demoliciones estimadas. 11. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS. Fecha de visita: 22/10/2012 La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España Sup.Adoptada Nº Finca Denominación (m² Terreno) V.Tasación Solar TC , ,62 EL VALOR DE TASACION es de: ,62 El método utilizado para el cálculo de valores es Residual Dinámico. Advertencias generales No se ha dispuesto de cédula urbanística. Edificabilidad y uso adoptado a partir de consulta a la documentación del planeamiento urbanístico vigente. No se ha acreditado la inexistencia de procedimiento administrativo declarando el incumplimiento de plazo y/ o deberes de gestión urbanística o/y urbanización En caso de declaración administrativa de incumplimiento de plazos o de deberes de urbanización y posterior expropiación, estos terrenos se justipreciarían, para ese fin, como suelos en situación de rural según rentas potenciales o reales e indemnizaciones pertinentes (si proceden), por aplicación de RDL 2/2008 Texto Refundido Ley de Suelo y RD 1492/2011 Reglamento de Valoración de la Ley de Suelo. Observaciones La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de estimación de valor de tasación según la Circular 3/2010 del Banco de España a entidades de crédito, que establece que el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como activos dudosos, así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo. Se han expuesto una serie de razones para justificar la inviabilidad del proyecto de edificio para centro comercial. Así mismo se ha expuesto la inviabilidad de reconversión del suelo para uso residencial o industrial y se ha supuesto la necesidad de un replanteo y proposición de un emprendimiento, con apoyo de la Administración Pública, para aprovechar la construcción existente y crear un nuevo proyecto que dote de un nuevo uso a la ciudad y a la vez genere alguna perspectiva de crecimiento que no esté basada en la especulación o el consumo. En cuanto al valor del suelo, se explicó que en la situación actual, éste se asimila al valor de suelo rústico, aunque será necesario deducir coste de derribo y en su caso cargas urbanísticas pendientes. El presente informe ha sido realizado por Tasaciones Hipotecarias, S.A. (TH), inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el número 4302, el día 23 de noviembre de Pág. 16 de 113

18 La fecha de emisión del informe es 26/11/2012, y con vigencia hasta 26/05/2013 Profesional que realiza el informe: Representante de TH: JAVIER LEONARDO RIMOLO DI MAURO ARQUITECTO JESUS MUÑOZ BARRAL Profesional vinculado a TH Firma manuscrita de Representante de TH 12. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME DOCUMENTACIÓN GRÁFICA. Planos o croquis de situación y emplazamiento Fotografías Documentación Registral Documentación Catastral 12.2 INDICACIONES. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante de la tasación o por terceros. En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre sí. El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió. En el estudio y toma de datos para emitir el informe de tasación, el tasador se ha limitado a la inspección ocular del inmueble, no habiéndose realizado ninguna comprobación sobre el estado y capacidad portante de la estructura del mismo, ni sobre el de las instalaciones, impermeabilizaciones o cualquier otro elemento oculto, por lo que el informe de valoración no constituye un informe pericial sobre estos aspectos. La posible existencia de defectos o vicios ocultos de estos elementos, o su aparición posterior, alteraría el valor de tasación expresado. Las superficies de los terrenos valorados se comprueban en base a la información aportada (planos, documentación registral, catastral u otras). El croquis realizado durante la visita al inmueble no significa un levantamiento topográfico de los terrenos. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de las variaciones de valor producidas por las diferencias que pudieran existir entre las superficies expresadas en el informe y las reales. La valoración se realiza a partir de la superficie construida, incluyendo - en función del tipo de inmueble - la parte proporcional de elementos comunes. La valoración se realiza bajo el supuesto que se dispone de, o se pueden obtener, cuantas autorizaciones licencias o certificaciones - de Organismos y Entidades Públicos o Privados - sean necesarias para cuántos usos han sido considerados en el presente informe. En la valoración de inmuebles en construcción o rehabilitación se presupone que el proyecto de ejecución visado por el Colegio profesional competente es edificable legal y técnicamente. Pág. 17 de 113

19 En la determinación del valor de tasación, se han tenido en cuenta las circunstancias actuales de mercado inmobiliario y sus precios de venta al contado, especialmente las referentes a la financiación habitualmente obtenible por los adquirentes del inmueble que se valora. La alteración de estas circunstancias debe incidir en los equilibrios del mercado y, en consecuencia, en los valores de tasación. El desglose del valor del inmueble en los componentes que lo integran (suelo, construcción y gastos necesarios) tiene valor conjunto, no debiendo utilizarse parcialmente salvo autorización expresa. La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el informe. Del valor de tasación se deberán descontar todas las cargas y afecciones que no hayan sido reflejadas en el presente informe. No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo que, en caso de existir alguna, deberá estudiarse su incidencia en el valor de la misma. Protección de datos de carácter personal: De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de datos de carácter personal. (B.O.E ), los datos de carácter personal contenidos en el presente informe y su certificado, así como todos los almacenados en la base de datos de TH, se dedican única y exclusivamente al soporte y conservación de las tasaciones de acuerdo con su normativa vigente: ECO/805/2003 de 27 de Marzo. La Propiedad de dichos datos puede ejercitar la totalidad de sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición. Pág. 18 de 113

20 Matriz de riesgos del suelo según solicitud del Banco de España. Fecha de referencia: 22/10/2012 Entidad mandataria CISA ADJUDICADOS Solicitante: CISA 2011 S.L.U. Datos de localización Referencia Catastral: Varias Ubicación: CL PROYECTO N1-UE.VILELLA-1 5 Provincia: VALENCIA Municipio: VILELLA (DISEMINADO) (ALZIRA) Código postal: CARACTERÍSTICAS CLASE DESARROLLO 2 GESTIÓN % ÁMBITO 4 TAMAñO DEL PROYECTO MUNICIPIO 7 TIPOLOGÍA 1 Tipo de suelo Desarrollo del planeamiento 3 Sistema de gestión Porcentaje del ámbito valorado 5 Superficie parcela(m2) 6 Aprovechamiento sobre rasante(m2) Categoría del municipio por número de habitantes 8 Producto a desarrollar 1 Urbano consolidado Urbanización finalizada 1 Licencia 1 Urbano no consolidado 2 Proyecto de urbanización aprobado Agente urbanizador o concierto Urbanizable sectorizado (programado) Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente Compensación Urbanizable no sectorizado (no programado) Planeamiento de desarrollo aprobado inicialmente Cooperación No urbanizable o rústico valorado con expectativas urbanísticas Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado Expropiación o sin gestión 100 % > 80 % > 60 % > 50 % < 50 % 2 < < < < > < < < < > Capitales y similares > VPO o VPP de 1 residencia Capitales y similares > Primera residencia libre 3 < > < residencia, hotel, oficina, comercial Industrial, logística, aparcamiento Dotacional, recreativa, otros. Pág. 19 de 113