I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

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1 I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL I.1. PROYECTO I.1.1 NOMBRE DEL PROYECTO Lomas de Playa Linda en Ixtapa, Guerrero. I.1.2 UBICACION DEL PROYECTO El predio para este proyecto se localiza al noroeste del Desarrollo Ixtapa, en la ladera poniente del Cerro de La Hedionda, municipio de Teniente José Azueta, Estado de Guerrero; con las siguientes coordenadas geográficas: TABLA I.1 COORDENADAS DEL PREDIO PARA EL PROYECTO LOMAS DE PLAYA LARGA Coordenadas Geográficas Coordenadas UTM Punto Latitud Longitud X Y 1 17º N 101º W 219, , º N 101º W 220, , º N 101º W 219, , º N 101º W 220, , Fuente: Determinaciones propias. El predio de 262,324.4 m 2 (26.2 Ha), estará constituido por 24 lotes para usos habitacional unifamiliar y condominial que se desplantan en la ladera poniente del cerro de La Hedionda, en Ixtapa, Guerrero. Las colindancias de esta zona se presentan en la Tabla I.2 y su ubicación se observa en el Plano I.1 del apartado VIII.1.1. CAPITULO I. DATOS GENERALES I-1

2 TABLA I.2 COLINDANCIAS DEL PREDIO Norte Con la zona conocida como la Laguna del Negro y Playa Larga Sur Con el área del Desarrollo Punta Ixtapa Este Ladera oriente del Cerro de la Hedionda Oeste Boulevard Paseo Ixtapa y las zonas turísticas aledañas a las pequeñas Bahías de Playa Linda, Playa Olivero y Playa Quieta Fuente: Elaboración propia con base en los datos de proyecto proporcionados por FONATUR Figura I.1 Localización del área de estudio CAPITULO I. DATOS GENERALES I-2

3 I.1.3 TIEMPO DE VIDA UTIL DEL PROYECTO. Dado que se trata de la urbanización de un predio para su ocupación con usos habitacionales y turísticos, no se prevé caducidad. Aunque con el tiempo, las construcciones podrán ser modificadas, continuará siendo una zona con usos urbanos. I.1.4 ETAPAS QUE COMPRENDE EL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL. La Manifestación de Impacto Ambiental que se somete a evaluación, comprende las etapas de preparación del sitio, construcción y operación de las obras de infraestructura que construirá FONATUR y las que se lleven a cabo en cada lote por parte de los particulares que los adquieran, de acuerdo a la modalidad de uso del suelo y la reglamentación definida para esta zona. I.1.5 DOCUMENTACION LEGAL. El desarrollo urbano y turístico de Ixtapa-Zihuatanejo comienza con el financiamiento que en el año de 1972 se había obtenido del Banco Mundial. Oficialmente, las obras de urbanización, equipamiento y obras de cabeza se pusieron en marcha en Inicialmente, se determinó una superficie de 4,225 ha para desarrollar el centro urbano en Zihuatanejo y la zona turística en Ixtapa, posteriormente dicha área se divide en 2 polígonos, la zona turística queda a cargo de FONATUR con un área de 2,016 ha y las 2,209 ha restantes quedan bajo la responsabilidad del Fideicomiso de Zihuatanejo (FIBAZI). El predio para el Proyecto Lomas de Playa Linda, forma parte del Desarrollo Turístico Ixtapa, cuyo territorio se conformó a partir de varias expropiaciones a los ejidos de Zihuatanejo, Agua de Correa y El Rincón; en una parte correspondiente a éste último, se ubica el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda. Del ejido El Rincón, se expropiaron Ha a favor de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología para que fueran trasmitidas al Fondo Nacional de Fomento al Turismo para destinarlas a la conservación y crecimiento del desarrollo urbano y turístico de Ixtapa Zihuatanejo, conforme a un Plan Maestro diseñado desde los primeros años de este Desarrollo; como consta en la copia de la Escritura No. 100 del 4 de diciembre de 1989, que se adjunta al presente manifiesto, en el apartado VIII.2.1. CAPITULO I. DATOS GENERALES I-3

4 I.2 PROMOVENTE. I.2.1 NOMBRE O RAZON SOCIAL. El promovente es el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (FONATUR), Fideicomiso de Gobierno Federal creado con el objeto de desarrollar y financiar planes y programas de fomento al turismo en: Cancún, Q. Roo; Bahías de Huatulco, Oaxaca; Ixtapa, Guerrero; Loreto y Los Cabos en B.C.S.; según quedó establecido en la Ley Federal de Fomento al Turismo del 28 de enero de 1974 y posteriormente en el Contrato de Fideicomiso celebrado entre la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y Nacional Financiera, S.A., el 29 de marzo de 1974 (apartado VIII.2.2). I.2.2 REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES DEL PROMOVENTE. El Registro Federal de Contribuyentes de FONATUR es: FNF I93 (apartado VIII.2.3). I.2.3 NOMBRE Y CARGO DEL REPRESENTANTE LEGAL. Protección de datos personales LFTAIPG El representante legal es el Protección de datos personales LFTAIPG, Protección de datos personales LFTAIPG, cargo y poderes establecidos en la Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG escritura pública libro, de fecha, firmado ante el Protección de datos personales LFTAIPG Notario Público No. del Distrito Federal (apartado VIII.2.4). I.2.4 DIRECCION DEL PROMOVENTE O DE SU REPRESENTANTE LEGAL PARA RECIBIR U OÍR NOTIFICACIONES. Calle y número: Colonia: Código Postal: Estado: Teléfono: Fax: Correo Electrónico: DATOS PROTEGIDOS POR LA LFTAIPG CAPITULO I. DATOS GENERALES I-4

5 I.3 RESPONSABLE DE LA ELABORACION DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL I.3.1 NOMBRE O RAZON SOCIAL El responsable de la elaboración de la presente Manifestación de Impacto Ambiental, es Protección de datos personales LFTAIPG. I.3.2 REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES El Registro Federal de contribuyentes es Protección de datos personales LFTAIPG I.3.3 NOMBRE DEL RESPONSABLE TECNICO DEL ESTUDIO Nombre del responsable: R.F.C. del responsable del estudio: Número de Cédula Profesional: Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG CAPITULO I. DATOS GENERALES I-5

6 I.3.4 DIRECCION DEL RESPONSABLE TECNICO DEL ESTUDIO Calle y número: Colonia: Código Postal: Estado: Teléfono: Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG Correo Electrónico: Protección de datos personales LFTAIPG Protección de datos personales LFTAIPG CAPITULO I. DATOS GENERALES I-6

7 II. DESCRIPCION DEL PROYECTO. II.1. INFORMACION GENERAL DEL PROYECTO. El proyecto Lomas de Playa Linda, es básicamente una urbanización en la zona norte del Centro Integralmente Planeado de Ixtapa, que tiene por objeto, crear oferta inmobiliaria de tipo habitacional unifamiliar y condominial, en un predio que si bien, carece de frente de playa, tiene como ventaja una inmejorable vista al mar, en donde se ha previsto la creación de clubes privados que le den exclusividad. En la actualidad, el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero, permite el aprovechamiento de aproximadamente 9.41 Ha (94,168.5 m 2 ) como se observa en la Figura II.1, de las 26.2 Ha (262,324.4 m 2 ) que se pretende ocupar en esta nueva urbanización. La estrategia prevista es aprovechar las áreas desarrollables en tanto se concerta y aprueba modificaciones aplicables a este instrumento. De acuerdo al Sistema de Clasificación Industrial de América del Norte (INEGI, 1997a) el proyecto se encuentra clasificado de la siguiente manera: Sector: 23 Construcción. Subsector: 236, Edificación. Rama: 23611, Edificación residencial. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-1

8 AREA AUTORIZADAS DE APROVECHAMIENTO CLAVE SUP (m2) SUP (Ha) CLAVE USO DENSIDAD CORREDOR TURISTICO A1 15, CTH HOTELERO COMERCIAL HASTA 130 CTOS/Ha CORREDOR TURISTICO A2 30, CTH HOTELERO COMERCIAL HASTA 130 CTOS/Ha CORREDOR TURISTICO A3 48, CTH HOTELERO COMERCIAL HASTA 130 CTOS/Ha SUMA 94, Fuente: Elaboración propia. Figura II.1 Areas de aprovechamiento de acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero II.1.1 NATURALEZA DEL PROYECTO. El proyecto Lomas de Playa Linda, es la urbanización en Ha (262, m 2 ), al oriente del Boulevard Paseo Punta Ixtapa en la ladera poniente del Cerro de La Hedionda, aledaño a la zona Hotelera de lujo, donde se encuentran los desarrollos de Punta Ixtapa, Club Mediterrané, Azul Ixtapa y Hotel Qualton, como se muestra en la Figura II.2. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-2

9 CERRO LA HEDIONDA Poligonal del Proyecto 262, m2 (26.23 Ha) AZUL IXTAPA CLUB MEDITERRANE HOTEL QUALTON Fuente: Elaboración propia. Figura II.2 Localización del predio para el proyecto Lomas de Playa Linda. El proyecto comprende la urbanización de 24 lotes, todos habitacionales, de los cuales 20 son unifamiliares y 4 condominiales para el desarrollo de un total de 109 viviendas, como se muestra en la Tabla II.1 y la Figura II.3 TABLA II.1 LOTES UNIFAMILIARES Y CONDOMINIALES. USO LOTES SUBDIVISION SUP (m2) SUP (Ha) Habitacional Unifamiliar 1 0 1, Habitacional Unifamiliar 2 0 1, Habitacional Unifamiliar 3 0 1, Habitacional Unifamiliar 4 0 2, Habitacional Unifamiliar 5 0 1, Habitacional Unifamiliar 6 0 1, Habitacional Unifamiliar 7 0 1, Habitacional Unifamiliar 8 0 2, Habitacional Unifamiliar 9 0 1, Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-3

10 USO LOTES SUBDIVISION SUP (m2) SUP (Ha) Habitacional Unifamiliar , Habitacional Condominial , Habitacional Condominial , Habitacional Condominial , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Unifamiliar , Habitacional Condominial , HABITACIONAL , VIALIDAD* 5, RESTRICCION INFRAESTRUCTURA* AREAS VERDES* AREA TOTAL 262, * Corresponde sólo al área vial en lotes unifamiliares Fuente: Elaboración propia. Figura II.3 Distribución de los veinticuatro lotes unifamiliares y condominiales en el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-4

11 Dado que el predio para el proyecto no tiene frente de playa, los 4 lotes condominiales contaran cada uno, con un club privado que les dará exclusividad además de amplias áreas verdes, como se observa en la Figura II Habitacional Vialidades Equipamiento Canales pluviales Areas verdes Fuente: Elaboración propia Figura II.4 Distribución de los usos específicos del suelo en el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda. Cada uno de los cuatro lotes condominiales comprende un número determinado de lotes habitacionales que en total suman 89, una vialidad de acceso, al igual que una zona de servicios (club privado); las dimensiones de los diferentes lotes se muestra en la Tabla II.2. En los lotes 18 y 24 existe un elemento de apoyo al correcto funcionamiento de la infraestructura, se trata de canales pluviales, que captarán los principales escurrimientos pluviales para conducirlos al mar, de manera segura a las instalaciones y a la población que habite la urbanización. La ubicación de estos canales se muestra en la Figura II.4. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-5

12 TABLA II.2 DIVISION EN LOS LOTES CONDOMINIALES LOTE DIVISION SUP (m 2 ) 16 L-1 1, L-2 1, L-3 1, L-4 1, L-5 1, L L-7 1, L L L L L-12 1, L-13 1, L-14 1, L-15 1, L-16 1, L-17 1, L-18 1, L-19 1,233.5 Area lotificable 19 23,317.2 Vialidad 3,686.4 Areas verdes 18,958.8 Club 2,000.0 Canal pluvial 0.0 TOTAL Lote 16 47, L L L-3 1, L-4 1, L-5 1, L-6 1, L L-8 1, L-9 1, L-10 1, L-11 1, L-12 1, L-13 1, L L-15 1,415.5 CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-6

13 LOTE DIVISION SUP (m 2 ) 17 L-16 1, L-17 1, L-18 1, L-19 1, L-20 1, L-21 1, L-22 1, Area lotificable 22 28,769.1 Vialidad 5,299.0 Areas verdes 20,318.2 Club 2,000.0 Canal pluvial 0.0 TOTAL Lote 17 56, L-1 1, L-2 1, L-3 1, L-4 1, L L-6 1, L-7 1, L-8 1, L-9 1, L-10 1, L-11 1, L-12 1, L-13 1, L-14 1, L-15 1, L-16 1, L-17 1,261.4 Area lotificable 17 21,573.3 Vialidad 4,389.0 Areas verdes 13,493.7 Club 2,000.0 Canal pluvial 1,486.9 Total Lote 18 42, L-1 1, L-2 1, L-3 1, L-4 1, L-5 1, L-6 1,328.2 CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-7

14 LOTE DIVISION SUP (m 2 ) 24 L-7 1, L-8 1, L-9 1, L-10 1, L L-12 1, L-13 1, L-14 1, L-15 1, L-16 1, L-17 1, L-18 1, L-19 1, L-20 1, L L-22 1, L-23 1, L-24 1, L-25 1, L-26 1, L-27 1, L-28 1, L-29 1, L-30 1, L-31 1,676.9 Area lotificable 31 40,792.2 Vialidad 5,901.6 Areas verdes 27,585.7 Club 2,000.0 Canal pluvial Total Lote 24 76,662.1 Fuente: FONATUR. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-8

15 Canal Pluvial PLAYA QUIETA PLAYA OLIVERIO PLAYA LINDA Fuente: Elaboración propia. Figura II.5 Distribución de la lotificación en el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda. En síntesis, el predio para el proyecto Lomas de Playa Linda, ocupará las superficies que se presentan en la Tabla II.3 con los siguientes usos del suelo. TABLA II.3 USOS DEL SUELO EN EL PREDIO PARA EL PROYECTO CONCEPTO USO HABITACIONAL UNIFAMILIAR USO HABITACIONAL CONDOMINIAL TOTAL UNIDAD % UNIDAD % UNIDAD % Lotes % % 24 Viviendas % % 109 Area Lotificable 31, % 114, % 145, % Vialidad 5, % 19, % 24, % Areas Verdes % 80, % 80, % Casa Club % 8, % 8, % Restricción % % % Infraestructura Canal Pluvial % 1, % 1, % TOTAL 38, % 223, % 262, % Fuente: FONATUR. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-9

16 De la tabla anterior, se observa que el 55.5% de la superficie estará ocupada por usos habitacionales, el 30.8% para áreas verdes, el 9.5% serán vialidades, el 3.1% serán para equipamiento y el 1.1% para infraestructura. Este proyecto de urbanización, estará sujeto a los lineamientos de usos del suelo, establecidos en la Tabla II.4. LOTE SUP (m2) SUP (Ha) TABLA II.4 NORMATIVIDAD DE USO DEL SUELO A) PARA LOTES UNIFAMILIARES Viviendas permitidas por lote COS CUS Altura Máxima (Niveles) Altura Máxima (metros) A los lados Restricción de Construcción Al Frente Atrás 20 37, % % del B) PARA LOTES CONDOMINIALES frente del predio a cada lado 15% del fondo del predio 15% del fondo del predio LOTE SUP (m2) SUP (Ha) Viviendas permitidas por lote Densidad (Viv/Ha) Tamaño promedio de lote (m2) Frente Mínimo COS CUS Altura Máxima (Niveles) Altura Máxima (metros) 16 47, % , % , % , % , Fuente: FONATUR. Estos lineamientos resultan similares a los establecidos para los usos Turístico Residencial (Tr1) y Turístico Residencial Condominial (Trc2), del el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero; pero con una densidad menor, 4 Viv/Ha (109/26.23 Ha) Por el proyecto, se tiene previsto modificar 181,384.5 m 2, 80.3% por la ocupación de los lotes, 13.8% por las vialidades, el 4.4% por los clubes privados y el 1.5% por los canales pluviales y el área de restricción para el paso de la línea de agua potable. Cabe señalar que una parte de la superficie de cada lote habitacional, podrá conservar su vegetación en las áreas jardinadas y deberá respetar la normatividad de usos del suelo que se indica en la Tabla II.4. En el momento actual, en el predio para el proyecto no se tiene un uso aparente y conserva mayoritariamente su cubierta vegetal; exceptuando una superficie de 13,660.9 m 2, constituida principalmente por el camino de acceso al tanque de agua potable que se localiza aledaño a los límites de esta área. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-10

17 II.1.2 SELECCION DEL SITIO. El área para el proyecto Lomas de Playa Linda, se ubica en la ladera poniente del Cerro La Hedionda, constituye una de las áreas destinadas para la política de Aprovechamiento urbano/turístico, junto con Lomas de las Garzas 1, Tercera Sección del Campo de Golf 2 y la Supermanzana V. De acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa, Guerrero (Plano II.1), existen tres polígonos en donde se tiene establecido la posibilidad de aprovechamiento en 9.41 Ha (94,168.5 m 2 ) con un uso Turístico Hotelero Comercial (hasta 130 Ctos/Ha equivalentes a 60 viviendas/ha); de los cuales se está integrando para una primera etapa de desarrollo, el 83.35% de esa superficie, con dos de los polígonos, quedando el tercero de estos, integrado al desarrollo de la segunda etapa, misma que estará supeditada a la modificación del Plan Director. TABLA II.5 ETAPAS DEL PROYECTO ETAPA SUP (m 2 ) SUP (Ha) PORCENTAJE PRIMERA Incluye: Lotes unifamilares 1 a 15 Lote condominial No.16 Vialidad de acceso a lotes 1 a 16 Restricción de Infraestructura Areas Verdes SEGUNDA Incluye: Lotes unifamiliares 19 a 23 Lotes condominiales: 17, 18 y 24 79, % 183, % TOTAL 262, % Fuente: Con base en los datos proporcionados por FONATUR. 1 Autorizado en material de Impacto Ambiental. 2 Autorizado en material de Impacto Ambiental y en construcción. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-11

18 Canal Pluvial PLAYA QUIETA PLAYA OLIVERIO PLAYA LINDA Primera Segunda Fuente: Elaboración propia. Figura II.6 Etapa de desarrollo del Proyecto Lomas de Playa Linda. El proyecto Lomas de Playa Linda, responde a los objetivos institucionales del Gobierno Federal y Fonatur, de promover y desarrollar la actividad turística a través de la generación de productos inmobiliarios, que permitan su comercialización de manera más expedita, así como a la utilización de un espacio que cuenta con la infraestructura necesaria para la dotación de servicios urbanos de alta calidad; como lo es la disponibilidad de energía eléctrica, agua potable, una planta de tratamiento de aguas negras, vialidades de acceso y superestructura turística que incrementan la plusvalía del sitio, lo que hace factible su urbanización. II.1.3 UBICACION FISICA DEL PROYECTO Y PLANOS DE LOCALIZACION. Como se mencionó en párrafos anteriores, el predio para este proyecto, se localiza en la ladera poniente del Cerro La Hedionda, al noreste del Desarrollo Turístico Ixtapa, Municipio José Azueta, Guerrero. Comprende una superficie de Ha, de las cuales el 35.9%, forman parte del área de aprovechamiento con un uso Turístico Hotelero Comercial, establecido en el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa. Integrando dos de los tres CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-12

19 polígonos al desarrollo de esta urbanización, en la primera etapa del proyecto, como se observa en la Figura II.6. La ubicación del predio para el proyecto, se muestra en el Plano IV.1 del apartado VIII.1.1 y la distribución de las áreas actualmente aprovechables así como, la distribución de la totalidad de los componentes del proyecto, se muestran en los Planos II.2 a II.9. A) Plano topográfico actualizado. El Plano IV.1 muestra la topografía del sitio, cuya base se obtuvo de la restitución fotogramétrica a partir de un vuelo contratado ex profeso, realizada por FONATUR en el año 2001, a escala 1:2000. Cabe señalar que las obras y actividades asociadas o de apoyo, se refieren básicamente a la instalación provisional de oficinas, almacén de herramientas, sanitarios portátiles, caseta para grasas, aceites y combustibles, así como un patio de maquinaria. Estos elementos se instalarán a lo largo del actual camino de acceso al tanque de agua potable y en el área adyacente al Blvd. Paseo Punta Ixtapa. Conforme avance el proceso de construcción, estos elementos pueden reubicarse en las vialidades construidas o incluso desmantelarse, dependiendo de las necesidades del proyecto. Para la segunda etapa de la urbanización, los elementos de apoyo se ubicarán preferentemente a lo largo de las vialidades que se vayan construyendo. B) Distribución de la infraestructura permanente y de las obras asociadas. Como se mencionó en párrafos anteriores, la zona donde se localiza el predio para el proyecto, cuenta con la red de servicios para asegurar la dotación de éstos, en el área a urbanizar. La más evidente es el Blvd. Punta Ixtapa; también se cuenta con un tanque de agua potable, del cual se tenderá la red de abastecimiento para los diferentes lotes, una línea de alta tensión y una subestación eléctrica, de la cual se derivará la conexión de energía eléctrica y alumbrado público; una planta de tratamiento de aguas negras en la zona de Punta Ixtapa, que asegura el tratamiento de los desechos líquidos que se generen en la operación de la urbanización. Al localizarse dentro del área turística, esta señalado su integración, con base en Reglamento de Operación de Limpieza del Area Urbana de Ixtapa, por lo que se le dará servicio de limpieza, en vialidades y recolección de desechos sólidos que lleva a cabo la empresa Baja Mantenimiento y Operación. Para el manejo de las aguas pluviales, a lo largo del Boulevard existen varias alcantarillas que permiten el paso de escurrimientos pluviales que se forman en el Cerro la Hedionda y vierten hacia la costa; estas alcantarillas, permitirán el paso de las aguas pluviales durante la operación de la urbanización, a través de los canales ya previstos y la red de drenaje CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-13

20 pluvial que se construya ex profeso. En la Figura II.7, se muestra la infraestructura existente en las inmediaciones al predio para el proyecto. Tanque de agua potable Línea de Transmisión Eléctrica Camino de acceso al tanque de agua potable Subestación eléctrica Alcantarilla PLAYA LINDA Canal pluvial PLAYA OLIVERIO PLAYA QUIETA Fuente: Elaboración propia. Figura II.7 Infraestructura disponible en las inmediaciones al predio para el proyecto Lomas de Playa Linda. Por las características de este proyecto y su ubicación en una zona urbanizada, no se tienen previstas obras asociadas. II.1.4 INVERSION REQUERIDA. Reportar el importe total del capital requerido (inversión +gastos de operación), para el proyecto. Para la urbanización de esta zona, se requiere una inversión aproximada de $101.9 millones de pesos, que se tiene previsto ejercer en dos etapas. La primera correspondería a 7.9 Ha actualmente autorizadas en el Plan Director que se urbanizarían en el lapso de CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-14

21 un año, iniciando a mediados del 2006; y su ocupación dependería del tiempo en que se comercialice cada lote generado, que puede ser hasta de 5 años. La propuesta de ejercicio de los recursos necesarios para el desarrollo de la primera etapa del proyecto, se presenta en la Tabla II.6. TABLA II.6 INVERSION REQUERIDA PARA EL DESARROLLO DE LA PRIMERA ETAPA Año Monto % ,401, % ,401, % TOTAL 30,802, % Fuente: Estimaciones basadas en datos proporcionados por FONATUR. La segunda etapa correspondería a las 18.3 Ha restantes; la cual estaría dependiente de la integración de esta zona a la modificación del Plan Director, que se estima posterior a la aprobación del Ordenamiento Ecológico Municipal, mismo que se encuentra en sanción por parte de las Autoridades Municipales y se espera su publicación en el Periódico Estatal, en los próximos meses. De presentarse esta condición, la segunda etapa tendría posibilidad de iniciar para el cuarto trimestre del 2007, con una duración de los trabajos de urbanización de 1 años y de 5 años para la ocupación total de los predios que se generen. TABLA II.7 INVERSION REQUERIDA PARA EL DESARROLLO DE LA SEGUNDA ETAPA AÑO MONTO % ,771, % ,315, % TOTAL 71,086, % Fuente: Estimaciones basadas en datos proporcionados por FONATUR. En la Figura II.6, se observan las Etapas de Desarrollo del proyecto Lomas de Playa Linda. Por lo anterior, se solicita a la Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental, que en caso de que se otorgue la autorización en materia de impacto ambiental y por los impactos derivados del cambio de uso del suelo, un plazo de 15 años para la preparación del sitio y construcción del proyecto; y de más de 30 años para su operación. A) Precisar el período de recuperación del capital, justificándolo con la memoria de cálculo respectiva. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-15

22 La recuperación de la inversión, está necesariamente en función de la venta de los lotes, la cual se estima concluir 5 años después de la terminación de los trabajos de urbanización, para la Primera Etapa y 5 años más para concluir la Segunda Etapa. Se estima que la venta de los lotes 24 lotes, generará ingresos a la institución por millones de pesos, de los cuales en la primera etapa se generarán millones (39%) y millones (61%) en la segunda etapa, como se muestra en la Tabla II.8. TABLA II.8 ESTIMACION DE INGRESOS POR VENTA DE TERRENOS. LOTES COSTO/m 2 PRIMERA ETAPA SEGUNDA ETAPA TOTAL Unifamiliares $3,200 $77,288,640 $22,494,400 $99,783,040 Condominiales $1,800 $41,970,996 $164,042,280 $206,013,276 Ingresos por ventas $119,259,636 $186,536,680 $305,796,316 Urbanización $30,802,206 $71,086,880 $101,889,086 Diferencia $88,457,430 $115,449,800 $203,907,230 El ingreso se obtuvo considerando sólo la superficie lotificable. Fuente: Estimaciones con base datos de FONATUR Cabe señalar, que bajo esta propuesta se mejoran las expectativas de ingresos para la Institución, ya que la venta de los tres lotes actualmente autorizados en el Plan Director de Desarrollo Urbano de Zihuatanejo/Ixtapa (Figura II.1), generaría ingresos por $85,034,167, mientras que la propuesta de ocupación con usos habitacionales unifamiliares y condominiales, sería de $88.4 millones de pesos, descontando el monto invertido (30.8 millones de pesos), para la primera etapa, abriendo la posibilidad de obtener mayores recursos, una vez que se urbanice y ocupe la segunda etapa (115.4 millones de pesos). CLAVE TABLA II.9 ESTIMACION DE INGRESOS POR VENTA DE TERRENOS EN LAS CONDICIONES ACTUALES SUP USO COSTO/m 2 MONTO DE (m 2 ) A1 15,677.2 CORREDOR TURISTICO HOTELERO COMERCIAL A2 30,148.0 CORREDOR TURISTICO HOTELERO COMERCIAL A3 48,343.3 CORREDOR TURISTICO HOTELERO VENTA $ 903 $14,156,536 $ 903 $27,223,615 $ 903 $43,654,016 CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-16

23 COMERCIAL TOTAL 94,168.5 $85,034,167 Fuente: Estimaciones con base datos de FONATUR. C) Especificar los costos necesarios para aplicar las medidas de prevención y mitigación. Los costos necesarios para implementar las medidas de prevención, mitigación y compensación propuestas para este proyecto, quedan incluidos principalmente como parte de las medidas que FONATUR implementa de manera cotidiana, en los costos indirectos en el proceso de construcción, así como en los costos de construcción de obras específicas. No obstante, algunas de las medidas propuestas implican costos adicionales, equivalentes a $925,000 pesos. En la Tabla II.10, presenta el listado de las principales medidas propuestas la duración y en su caso, el costo aproximado de su ejecución. TABLA II.10 MEDIDAS DE PREVENCION, MITIGACION Y COMPENSACIÓN APLICABLES AL PROYECTO LOMAS DE PLAYA LINDA MEDIDAS PREVENTIVAS 1. La distribución de los componentes del proyecto, respetará preferentemente los elementos singulares del terreno. 2. La ejecución de las obras, se realizará preferentemente durante las épocas de menor incidencia de lluvias. 3. Las actividades se suspenderán bajo condiciones climáticas adversas como lluvia o fuerte viento. 4. Se harán riegos con aguas tratadas, a lo largo de las terracerías y en lo posible se mantendrán húmedos los materiales susceptibles de generar polvos al ambiente. 5. Se hará uso de lonas durante el transporte de materiales 6. Los equipos a utilizar, contarán con el mantenimiento que permita la operación óptima y segura de todos sus componentes. 7. Se identificarán los elementos arbóreos susceptibles de integrarse al proyecto. 8. Las áreas para alimentación y descanso de los trabajadores en la zona de obras, estarán 2 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción Permanente Sin costo Permanente Sin costo 9 meses $90, meses Sin costo 12 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción 2 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción 12 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-17

24 previamente definidas e identificadas 9. Existirán recipientes con tapa para basura en sitios estratégicos según la afluencia o actividades a realizar. De manera periódica se trasladaran los desechos al vertedero municipal. 10. Se colocarán sanitarios portátiles, de tipo seco y con mantenimiento suficiente según necesidades, durante las etapas de preparación del sitio y construcción. MEDIDAS DE MITIGACION 1. El desmonte para la construcción de las vialidades y los diferentes proyectos habitacionales, se restringirá al área prevista en el Proyecto. No podrá sobrepasar los lineamientos establecidos en el Plan Director de Desarrollo Urbano o en la Legislación local aplicable. 2. Los patios y vialidades contarán con colectores y desagües de agua pluvial, separados de las aguas de servicio, para permitir de los primeros su integración al sistema natural. 3. Las actividades que mantienen expuesto el suelo desnudo o los materiales deleznables, se realizarán en el menor tiempo posible. 4. La maquinaria y equipo a utilizar se encontrará en buenas condiciones de funcionamiento 5. Se establecerá la prohibición a los trabajadores de capturar, molestar o cazar a la fauna que pudiera encontrarse en el predio. En caso de encontrar algún organismo significativo se dará aviso a la PROFEPA, para proceder a su rescate. 6. La empresa constructora llevará a cabo pláticas introductorias entre sus empleados, visitantes y proveedores, sobre cuidados al entorno natural. 7. Se recolectará la basura que llegue al mar y sea depositada en la playa, debido a la construcción de este proyecto 8. Se mantendrá la cubierta vegetal del área adyacente a las vialidades, en tanto no se vaya construcción 12 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción 12 meses $100,000 2 meses Sin costo 6 meses Costo incluido en el proyecto y su construcción 6 meses Sin costo 12 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción Permanente $50,000 2 meses $20,000 Permanente $50,000 Permanente Sin costo CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-18

25 a iniciar obras, en los diferentes lotes. 9. En caso de derrames de aceites o combustibles, se retirará la materia contaminada y se manejará según su naturaleza.. MEDIDAS DE COMPENSACION 1. Se plantarán árboles en banquetas y glorietas y se crearán áreas verdes al interior de las propiedades, con especies regionales. PROGRAMA DE VIGILANCIA AMBIENTAL 1. Programa de control de contaminación a la atmósfera. 2. Programa de control de emisión de partículas por movimiento de vehículos y materiales. 3. Programa de protección y conservación de la vegetación. Permanente $25,000 Permanente Costo incluido en la construcción de la urbanización. Para los diferentes lotes, el costo lo absorberá cada adquirente. 12 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción 12 meses Costo incluido como indirectos en el proceso de construcción Permanente Costo incluido en la construcción de la urbanización. Para los diferentes lotes, el costo lo absorberá cada adquirente. 4. Programa de protección de la fauna. 12 meses $60, Acciones de compensación en beneficio del humedal costero adyacente. - Trabajos de saneamiento en el área donde se encuentran los cocodrilos. - Sustitución al cercado que limita el paso de los cocodrilos a la zona de playa. - Obtención de la autorización para el cambio de uso del suelo en terrenos forestales del proyecto Lomas de Playa Linda. 12 meses $30,000 $50,000 $450,000 (Depósito por compensación ambiental) CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-19

26 II.1.5 DIMENSIONES DEL PROYECTO a) Superficie del Terreno. El predio para el proyecto, tiene una superficie de 262, m 2 (26.23 Ha), que estarán destinados a la urbanización de 24 lotes, para 109 unidades de vivienda, amplias áreas verdes, 4 áreas de servicios (clubes) y espacio para elementos de apoyo a la infraestructura (canales pluviales y la zona de restricción de la línea de agua potable). b) Superficie a afectar de cobertura vegetal. El predio para el proyecto, se encuentra cubierto en un 94.8% de vegetación, encontrándose un 5.2% (13,660.9 m 2 ) desprovisto de ésta, debido a que constituye el camino de acceso al tanque de agua potable que se encuentra aledaño, así como otras áreas en el lote 16. Los tipos de vegetación presentes en este predio son: Selva Baja Subcaducifolia (225, m 2 ) y vegetación secundaria (23, m 2 ), como se observa en la Tabla II.11. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-20

27 TABLA II.11 TIPOS DE VEGETACION PRESENTES EN EL PREDIO PARA EL PROYECTO LOMAS DE PLAYA LINDA. TIPO SUPERFICIE (m 2 ) % Selva Baja Subcaducifolia 225, % Vegetación Secundaria 23, % Sin vegetación 13, % Area total del predio 262, % Fuente: Estimaciones propias con base en información proporcionada por FONATUR. Por el desarrollo de este proyecto, se afectará una superficie de 181, m 2, de los cuales 35, m 2 lo constituirán las vialidades, los clubes, el área de restricción por la tubería de agua potable y los canales pluviales, donde se afectará la totalidad de la vegetación presente. En los 145, m 2 correspondientes a la superficie lotificable, la afectación de la vegetación será parcial y dependerá básicamente de la habilidad del diseñador para integrar elementos significativos de la vegetación a la jardinería del proyecto; de acuerdo con el Reglamento de Usos del Suelo que se presentó en la Tabla II.4. Al respecto, existe un área mínima de afectación, equivalente a 58, m 2, que está determinada por el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) el cual es de 40% y corresponde al área de desplante de las construcciones, por lo que se tendrá una superficie de 87, m 2 en la cual quedarán comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento. En cuanto a la vegetación afectable, de los 181,384.5 m 2, el 85.5% lo constituye vegetación de Selva Baja Subcaducifolia, el 7.1% vegetación secundaria y el 7.4% se encuentra desprovisto de vegetación. Los 80, m 2, de áreas verdes actualmente se componen en un 86.9% por vegetación de Selva Baja Subcaducifolia, el 12.6% por vegetación secundaria y sólo el 0.5% se encuentra desprovista de vegetación, en donde se tendrán que implementar acciones de restauración para integrarlas al conjunto urbano. En la Tabla II.12, se desglosan las superficies de afectación total. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-21

28 TABLA II.12 SUPERFICIES DE AFECTACION DEL PROYECTO. CONCEPTO SUP (m 2 ) SBSC VS S/VEG Area lotificable - Area desplante -Area libre de construcciones 145, , , , , ,978.4 Vialidad 24, , , ,329.2 Club 8, , , Infraestructura 2, , Area aprovechable 181, , , ,400.5 Areas verdes 80, , , Area NO aprovechable 80, , , TOTAL 262, , , ,826.2 SBSC = Selva baja subcaducifolia VS = Vegetación secundaria S/VEG = Sin vegetación Fuente: Estimaciones con base en los datos de proyecto y la distribución de los tipos de vegetación. Por etapas, la superficie de afectación, se muestra en la Tabla II.13. Para la Primera Etapa, se afectará una superficie de 59, m 2, de los cuales 12, m 2 lo constituirán las vialidades, los clubes y el área de restricción por la tubería de agua potable, donde se afectará la totalidad de la vegetación presente. Mientras que en la superficie lotificable de 47, m 2, como se ha mencionado, la afectación a la vegetación será parcial, dado que deberá respetarse los lineamientos establecidos el Reglamento de Usos del Suelo aplicable, en el que se establece una superficie mínima para el desplante de las edificaciones equivalente a 18, m 2, quedando una superficie de 28, m 2 en la cual quedarán comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento. Cabe señalar que el 24.6 % (19, m 2 ) del total de esta primera etapa, estará constituida por áreas verdes formadas principalmente con la vegetación existente. En cuanto a la vegetación afectable, de los 59, m 2, el 59.1% lo constituye vegetación de Selva Baja Subcaducifolia, el 21.5% vegetación secundaria y el 19.4% se encuentra desprovisto de vegetación. Para la Segunda Etapa, se afectará una superficie de 121, m 2, de los cuales 23, m 2 lo constituirán las vialidades, los clubes y los canales pluviales, donde se afectará la totalidad de la vegetación presente. Mientras que en la superficie lotificable de 98, m 2, la afectación a la vegetación será parcial, dado que deberá respetarse los lineamientos establecidos el Reglamento de Usos del Suelo aplicable, en el que se establece una superficie mínima para el desplante de las edificaciones equivalente a 39, m 2, quedando una superficie de 58, m 2 en la cual quedarán CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-22

29 comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento. Cabe señalar que el 33.5 % (61, m 2 ) del total de la segunda etapa, estará constituida por áreas verdes formadas principalmente con la vegetación existente. En cuanto a la vegetación afectable, de los 121, m 2, el 98.5% lo constituye vegetación de Selva Baja Subcaducifolia y 1.5% se encuentra desprovisto de vegetación. TABLA II.13 SUPERFICIES DE AFECTACION POR ETAPAS DEL PROYECTO CONCEPTO SUP (m 2 ) SBSC VS S/VEG PRIMERA ETAPA Area lotificable - Area desplante -Area libre de construcciones 47, , , , , , Vialidad 9, , , , Club 2, , Infraestructura Area aprovechable 59, , , , Areas verdes 19, , , Area no aprovechable 19, , , SUBTOTAL 79, , , , SEGUNDA ETAPA Area lotificable - Area desplante -Area libre de construcciones 98, , , , , Vialidad 15, , Club 6, , Infraestructura 1, , Area aprovechable 121, , , Areas verdes 61, , Area no aprovechable 61, , SUBTOTAL 183, , , TOTAL 262, , , , SBSC = Selva baja subcaducifolia S/VEG = Sin vegetación VS = Vegetación secundaria Fuente: Estimaciones con base en los datos de proyecto y la distribución de los tipos de vegetación. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-23

30 FONATUR se encargará de la construcción de las vialidades, la introducción de las redes de servicio de agua potable, drenaje, energía eléctrica, alumbrado público y telefonía, así como los canales pluviales, en ambas etapas. El desarrollo de cada lote habitacional, lo realizarán los particulares que adquieran los lotes y promuevan el desarrollo de las áreas de servicio (clubes). En el Plano IV.8, se presenta la distribución total y la cuantificación de las superficies para llevar a cabo el Cambio de Uso de Suelo en donde se indican las superficies aprovechables y no aprovechables (áreas verdes). c) Superficie para obras permanentes: Las obras permanentes estarán constituidas por las vialidades, los canales pluviales, el área de restricción para el ducto de agua potable y las distintas edificaciones habitacionales y de equipamiento (clubes) que ocuparán una superficie de 181,384.5 m 2 de las cuales el 32.9% (59,761.3 m 2 ) se desarrollarían en la Primera Etapa y el 67.1% (121,623.2 m 2 ) en la Segunda Etapa Actualmente existe un camino de acceso al tanque de agua potable que opera esta zona, mismo que se aprovechará como parte de la vialidad de acceso a los lotes unifamiliares, permitiendo el paso a esta infraestructura, para su vigilancia y mantenimiento. Las vialidades ocuparán un total de 24,952.0 m 2, en la primera etapa 9,362.4 m 2 que incluye el acceso a los lotes unifamiliares-tanque de agua potable y la vialidad de Lote 16. En la segunda etapa, se desarrollará el acceso a los lotes 17, 18 y 24, mismo que ocupará una superficie de 15,589.6 m 2. Se tiene previsto construir 4 clubes de 2000 m 2 cada uno, en los lotes condominiales. Uno de ellos en la Primera Etapa y los tres restantes en la Segunda Etapa. Para el adecuado funcionamiento del tanque de agua potable, se ha designado una superficie de m 2, como área de restricción, por donde pasa tubería necesaria para su operación. Esta superficie se encuentra en la zona de lotes unifamiliares. Los canales pluviales, tienen por objetivo captar las aguas pluviales de los principales escurrimientos que cruzan por el predio y que se originan en las partes altas del Cerro La Hedionda. Se ubican entre los lotes 17-18, así como 23-24, afectando una superficie de 1,869.5 m 2. Como se ha mencionado en apartados anteriores, la superficie lotificable para el desarrollo de vivienda, ocupa una superficie de 145,634.0 m 2, la cual se verá parcialmente afectada por el desarrollo de cada proyecto, mismo que estará regido por el Reglamento de Usos del Suelo, el cual establece un área mínima de afectación equivalente a 58, m 2, a partir del Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) mismo que es de 40%, por lo que se tendrá una superficie de 87, m 2 en la cual CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-24

31 quedarán comprendidas las áreas jardinadas del proyecto, junto con albercas, andadores y espacios de estacionamiento. Con base en la zonificación de los terrenos forestales y de aptitud preferentemente forestal así como en el inventario forestal nacional y el ordenamiento ecológico del territorio nacional, el predio para el proyecto, presenta las siguientes características: TABLA II.14 CARACTERISTICAS DEL PREDIO RESPECTO A LA ZONIFICACION DE LOS TERRENOS FORESTALES Y DE APTITUD PREFERENTEMENTE FORESTAL ZONA CLASIFICACIONES SUPERFICIE Zonas de Conservación y Aprovechamiento restringido Zonas de producción % (m 2 ) Areas Naturales Protegidas Areas arriba de los 3000 msnm Superficies con pendientes mayores de 100% o 45º 78, Superficie con vegetación de manglar o bosque mesófilo de montaña Superficie con vegetación en galería Terrenos forestales o de aptitud preferentemente forestal de productividad maderable alta Terrenos forestales o de aptitud preferentemente Forestal de productividad maderable media Terrenos forestales o de aptitud preferentemente Forestal de 225,482.7 (1) 86.0 productividad maderable baja Terrenos con vegetación forestal de zonas áridas Terrenos adecuados para realizar forestaciones Zonas de restauración Terrenos con degradación alta 13,826.2 (2) 5.3 Terrenos con degradación media 23,015.5 (3) 8.8 Terrenos con degradación baja Terrenos degradados que ya estén sometidos a Tratamientos de recuperación y regeneración (1) Corresponde a la vegetación de Selva Baja Subcaducifolia. (2) Corresponde a las zonas carentes de vegetación. (3) Corresponde a las zonas con vegetación secundaria II.1.6 USO ACTUAL DE SUELO Y/O CUERPOS DE AGUA EN EL SITIO DEL PROYECTO Y EN SUS COLINDANCIAS. El predio para este proyecto, se localiza aledaño a la zona hotelera de Gran Turismo, específicamente frente a los Hoteles Qualton, Azul Ixtapa y Club Mediterraneé, en la ladera poniente del Cerro La Hedionda. Hacia la zona costera, esta área cuenta con infraestructura para dar servicios urbanos a una serie de establecimientos hoteleros; una vialidad de acceso que atraviesa el Centro Integralmente Planeado de Ixtapa, de sur a norte, rematando en una glorieta algunas decenas de metros antes del cauce del río Ixtapa. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-25

32 En el macizo principal del Cerro La Hedionda, se conserva una cubierta vegetal más o menos continua y en buen estado de conservación, sobre todo hacia las partes altas y en la ladera poniente. En las partes bajas y paralelo a la franja costera, se desarrolla una zona inundable con presencia de vegetación de manglar entre otra; esta unidad natural se ha visto presionada por el avance de las actividades agropecuarias y la expansión del Poblado de San José Viejo. En el área correspondiente a la propiedad de FONATUR, se mantiene una cubierta vegetal más o menos continua en los predios aún sin desarrollar y en áreas donde se ha establecido una política de conservación de acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano Zihuatanejo-Ixtapa Guerrero. En la imagen que se presenta a continuación, se observan amplias zonas agrícolas colindando con el territorio patrimonial de FONATUR, asimismo una gran zona inundable, conocida como las lagunas del Negro y de Ixtapa que se mantienen sin ocupación al igual que los cerros y lomerios de mayor pendiente. Actualmente, el predio del proyecto se encuentra sin uso aparente sólo existe una terracería que da acceso al tanque de agua potable que opera en la zona, por lo que existen alrededor de 13, m 2 de terreno desprovisto de vegetación, 23, m 2 de vegetación secundaria lo cual denota algún grado de perturbación en el sitio; sin embargo, el 86 % del predio (225, m 2 ) mantiene su cubierta vegetal natural. Dado que este proyecto implicará la afectación de vegetación forestal, la presente Manifestación de Impacto Ambiental, se refiere a la evaluación de los impactos ambientales generados por la obra y por los que se ocasionen debido al cambio de uso del suelo, de conformidad con el artículo 28 fracción VII de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente y los artículos 5 inciso O, y artículo 14 de su Reglamento en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-26

33 Laguna del Negro Predio para el Proyecto Lomas de Playa Linda Isla Grande Cerro La Hedionda Laguna Ixtapa Marina Ixtapa Punta Ixtapa Isla de a Pie Figura II.8. Imagen Spot de marzo del 2002, correspondiente a la zona del Cerro La Hedionda y la zona inundable conocida como la Laguna del Negro y la Laguna Ixtapa A continuación, se presenta la categoría de uso de suelo del sitio para el proyecto con base en las siguientes consideraciones: 1. El uso común o regular del suelo regionalmente es urbano-turístico. En el predio para el proyecto de acuerdo con el Plan Director de Desarrollo Urbano, existen tres áreas de aprovechamiento, donde se ha establecido un uso de Corredor Turístico Hotelero Comercial (CTH) con una densidad de hasta 130 Ctos/Ha, mismas que representan apenas el 35.9% del total del predio. El área restante se localiza en una zona que es de conservación en el momento actual (ZPE), pero que formará parte de las reservas urbanas de Ixtapa, una vez que se establezca el Ordenamiento Ecológico Municipal de José Azueta y esto repercuta en la actualización del Plan Director, lo cual se encuentra en proceso. 2. No tienen un uso aparente por lo que conserva una cobertura vegetal en el 94.7% de su superficie y el 86% es de Selva Baja Subcaducifolia. Aunque fuera del predio existe un tanque de agua potable, al que se accede por una terracería que se integrará a la urbanización propuesta. 3. El uso potencial de este sitio es forestal, dados los rangos de pendiente y la composición de vegetación del sitio, con algunas especies arbóreas maderables. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-27

34 4. Esta zona no se encuentra dentro de ninguna área de atención prioritaria. II.1.7 URBANIZACION DEL AREA Y DESCRIPCION DE SERVICIOS REQUERIDOS Como se ha mencionado en otros apartados, el área inmediata cuenta con la infraestructura necesaria para proporcionar los servicios básicos a estos predios. La más evidente es el Blvd. Punta Ixtapa; también se cuenta con un tanque de agua potable, del cual se tenderá la red de abastecimiento para los diferentes lotes, una línea de alta tensión y una subestación eléctrica, de la cual se derivará la conexión de energía eléctrica y alumbrado público; una planta de tratamiento de aguas negras en la zona de Punta Ixtapa, que asegura el tratamiento de los desechos líquidos que se generen en la operación de la urbanización. Agua potable: La red será subterránea e irá bajo las banquetas y para cada una de las aceras. Se instalará tubería de PVC de hasta 200 mm (8 ) de diámetro. Para las tomas domiciliarias de 13, 19 y 25 mm, se empleará tubería de polietileno de alta densidad y se conectarán a la red de distribución, mediante abrazaderas de PVC del diámetro que corresponda al de la línea de conexión. En tomas de diámetro mayor a una pulgada, se instalará tubería de PVC hidráulico y su conexión se efectuará mediante un crucero. Las cepas para alojar las tuberías, se dimensionarán de acuerdo a las normas de la extinta SAHOP, que aplicarán a proyectos de sistema de agua potable. Antes de instalar las tuberías, se colocarán plantillas de arena de 10 cm de espesor; posteriormente el relleno será con material de banco compactado al 95% de la prueba de proctor estándar hasta alcanzar 30 cm arriba del lomo del tubo, el resto del relleno será en vialidades compactado al 85% de la misma prueba y al volteo, si el tramo se localiza fuera de las vialidades. Se estima que la operación de este proyecto, generará una demanda de m 3 /día al 100% de su ocupación. El 28.9% (62.5 m 3 /día) de la demanda se dará en la primera etapa y el 71.1% (153.8 m 3 /día) en la segunda etapa. Drenaje sanitario: Se localizará al centro de las vialidades; se utilizará tubería de PVC sanitario de un diámetro mínimo de 20 cm. En todos los cambios de dirección, diámetro o pendiente, se instalarán pozos de visita. CAPITULO II. DESCRIPCION DEL PROYECTO II-28