Guía de comunidades vecinales

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2 Con el apoyo de:

3 Queridos vecinos, queridas vecinas, Me complace haceros llegar la nueva Guía de apoyo a las comunidades vecinales, editada por el Ayuntamiento para que sea utilizada como una herramienta útil y práctica en el día a día de la gestión de las comunidades de vecinos y vecinas. La guía incluye tanto informaciones como recomendaciones y consejos sobre la organización de la comunidad, el mantenimiento y la rehabilitación de los edificios y la convivencia y la buena vecindad. Espero que, como presidentes y presidentas de vuestra comunidad vecinal, tengáis, en esta herramienta, una buena aliada con vuestra tarea. Y, también, que os sirva para transmitir toda la información que consideréis oportuna al resto de los miembros de la junta de la comunidad para que ésta sea eficiente y dé respuesta a las necesidades comunes de todos los habitantes del edificio. Además, os recuerdo que, tanto las personas que estáis al frente de las comunidades de vecinos como cualquier vecino o vecina, también tenéis un punto de atención personalizado para resolver vuestras dudas en la Oficina Local de Vivienda (OLH). No dudéis a hacer uso siempre que lo necesitéis. Recibid un cordial saludo, Carles Ruiz El alcalde Viladecans, julio de 2011 DL:

4 Organización de la comunidad 1. El marco legal 2. La comunidad de propietarios/as y su constitución 3. La regulación de la comunidad: los estatutos y el reglamento de régimen interno 4. Los órganos de gobierno, convocatorias y acuerdos 5. La gestión de la documentación 6. Elementos privativos y elementos comunes 2 3

5 4 Organización de la comunidad Guía de comunidades vecinales 5 1. El marco legal Los trámites a realizar para constituir una comunidad de propietarios/as son los siguientes: El régimen jurídico que regula las comunidades de propietarios/as en Catalunya es la Ley 5/2006 de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que confiere a los propietarios/ as el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos (locales, viviendas ) y copropiedad en los elementos comunes (ascensor, rellano, escalera, patios interiores ). 1 Inscribir en el Registro de la Propiedad el título de constitución. Este documento lo otorgan los propietarios/as, y describe las características del inmueble y de las viviendas, e incluye el coeficiente o cuota de participación de cada domicilio. Un edificio está sometido al régimen de Propiedad Horizontal desde el momento en que se le otorga el título de constitución, aunque no esté acabado. Este régimen jurídico implica obligatoriamente la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios/as. 2. La comunidad de propietarios/as y su constitución La comunidad de propietarios/as la forman las personas que tienen alguna propiedad en la comunidad, y que comparten los derechos de las instalaciones comunes. Los propietarios/as que no vivan en el inmueble, o bien lo tengan en alquiler son también integrantes de la comunidad de propietarios/as. La comunidad de propietarios y propietarias tiene como funciones principales regular la organización y la convivencia, y velar por los derechos y deberes de las personas que la forman. El conjunto de personas que conviven en la comunidad, independientemente de si están en régimen de alquiler o son de propiedad, forman la comunidad de vecinos y vecinas. 2 Convocar a los propietarios y propietarias a una asamblea con la finalidad de escoger los cargos de la comunidad y firmar el acta constitucional. 3 Una vez se dispone del acta constitucional, la comunidad de propietarios y propietarias se incribirá en el Registro de la Propiedad. Será necesaria la siguiente documentación: el acta de la asamblea de constitución de la comunidad de propietarios y propietarias debidamente firmada por el presidente y por el secretario un libro de actas en blanco una fotocopia del DNI del presidente o presidenta de la escalera solicitar el NIF de la comunidad en la delegación de Hacienda. Para realizar este trámite es necesario aportar un impreso de solicitud de NIF, el libro de actas sellado en el Registro de la Propiedad, el acta constitucional y una fotocopia del DNI del presidente o presidenta 4 Una vez completados estos pasos, ya está constituida la comunidad de propietarios y propietarias. Ahora es recomendable abrir una cuenta bancaria. 3. La regulación de la comunidad: los estatutos y el reglamento de régimen interno Los estatutos son un conjunto de normas que establecen los propietarios/as a partir de la Ley de la Propiedad Horizontal. Son de obligado cumplimiento por parte de todas las personas residentes en la comunidad, tanto si están en régimen de alquiler como si son propietarios. Éstos pueden contener normas sobre cuestiones como: el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes derechos y deberes de los vecinos y vecinas la aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios órganos de gobierno complementarios aparte del presidente y el secretario la forma de gestión y administración Para que los Estatutos tengan validez es imprescindible que consten inscritos en el Registro de la Propiedad. El reglamento de régimen interno contiene las normas que acuerdan los propietarios y propietarias referentes a las relaciones de convivencia, y a la utilización de los elementos de uso común y las instalaciones, siempre respetando lo que prevén la ley y los estatutos.

6 Organización de la comunidad Estas normas obligan a todos los vecinos y vecinas de la comunidad, y son relativas a cuestiones como el uso del ascensor, las salas de servicios o el cierre con llave de la puerta de entrada de la escalera, entre otros. 4. Los órganos de gobierno, convocatorias y acuerdos El funcionamiento de la comunidad de propietarios y propietarias se regula a través de los órganos de gobierno, que son la junta de propietarios/as, el presidente/a, el secretario/a y el administrador/a. La junta de propietarios y propietarias Está integrada por todos los propietarios/as de los pisos y de los locales del edificio. Es el órgano de decisión más importante y se regula democráticamente a través de las asambleas. Funciones Nombrar y revocar los cargos de la junta de propietarios. Aprobar los ingresos y gastos anuales, así como los presupuestos en relación a las obras o mejoras que se realicen en la comunidad. Aprobar y/o modificar los estatutos y/o el reglamento interno. Tomar medidas sobre cualquier tema que afecte a la comunidad. Aprobar presupuestos y la realización de obras de mejora en el inmueble. La participación Cada propietario y propietaria tiene un coeficiente de participación que consta en el título de propiedad de la vivienda o local. Éste debe expresarse en centésimas y sirve para determinar el porcentaje de participación de cada propietario/a en los beneficios de la comunidad y en la contribución a los pagos. Las juntas y las convocatorias La junta ordinaria debe convocarse como mínimo una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad. Las juntas extraordinarias pueden ser convocadas por el presidente o presidenta de la comunidad, o por los vecinos y vecinas interesados en tratar cualquier cuestión de interés que deba decidir la junta de propietarios y propietarias. Las juntas las convoca normalmente el presidente/a. Las y los propietarios y otros miembros de la junta también pueden convocar la reunión. Procedimiento de convocatoria Junta anual ordinaria: El plazo mínimo de antelación previsto por la Ley para comunicar a las y los propietarios/as es de ocho días. Juntas extraordinarias: El plazo mínimo de antelación previsto por la Ley para comunicar a las y los propietarios será el necesario para que pueda llegar a conocimiento de todos. La convocatoria de la junta debe notificarse a todos los propietarios/ as en el domicilio que hayan designado para conocer cualquier incidencia relativa a la comunidad de propietarios/as. Si un propietario/a no designa un domicilio particular, la convocatoria de la junta y otras decisiones se comunicarán en su vivienda o local del edificio. Son válidas a todos los efectos las comunicaciones realizadas a través de las y los inquilinos o personas ocupantes de dicha vivienda o local. Además, las comunicaciones se harán mediante el tablón de anuncios, o en un lugar visible (portería, ascensor, etc.). En las comunicaciones deberá incluirse el orden del día de la reunión (asuntos a tratar). También se mencionará el lugar, día y hora en que tendrá lugar la reunión, en primera y en segunda convocatoria. Se realiza una reunión en segunda convocatoria cuando a la primera no se presente el número de vecinos y vecinas necesario para constituir la junta de forma válida. También, cuando a la primera reunión no asista la mayoría de los propietarios y propietarias que representen, al mismo tiempo, la mayoría de las cuotas de participación del total del edificio. La ley prevé que la segunda convocatoria se podrá realizar pasada media hora después de la primera. Si las y los vecinos deciden por unanimidad reunirse en una junta de propietarios, no será necesaria ninguna convocatoria formal. Cualquier propietario o propietaria podrá pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad. Para ello será necesario que remita un escrito proponiéndolo al presidente, que estará obligado a incluir esta iniciativa en el orden del día de la siguiente junta que convoque. La documentación relativa a los asuntos a tratar se puede remitir a las y los propietarios, o pueden tenerla las y los administradores a su disposición en el momento en que se realiza la convocatoria, cosa que debe hacerse constar. Asistencias a las juntas Asisten las y los propietarios de los diferentes pisos y locales. Si alguien excusase su asistencia, podrá delegar su representación y voto en otra persona mediante una autorización escrita. Si hay diferentes propietarios o propietarias de un mismo piso o local, es suficiente con la asistencia de uno de ellos. Si existe un derecho de usufructo en alguno de los pisos o locales, la asistencia y el voto corresponden al propietario o propietaria. 6 7

7 Organización de la comunidad Los votos de los propietarios y propietarias que no asisten a las reuniones y que no han delegado su voto se considerarán favorables a los acuerdos sometidos a votación en la reunión. Los propietarios y propietarias que no estén al corriente de los pagos podrán asistir a las reuniones y expresar su opinión, pero no tendrán derecho a voto. Los acuerdos Sólo se pueden adoptar acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día. Excepcionalmente, la junta de propietarios y propietarias puede acordar la destitución del presidente/a, el administrador/a, o secretario/a y emprender acciones legales contra ellos. También puede acordar el nombramiento de personas para ejercer estos cargos. La ley regula dos tipos diferentes de mayorías, en función de los temas a votar: los acuerdos adoptados por mayoría cualificada necesitan los votos favorables de 4/5 partes de los propietarios y propietarias o de las cuotas de participación. Requieren de esta mayoría: la modificación del título de constitución y de los estatutos de la comunidad las innovaciones físicas en el edificio, si afectan a la estructura o a la configuración exterior, y la construcción de piscinas e instalaciones recreativas los acuerdos adoptados por mayoría simple necesitan de la mitad más uno de los votos de los propietarios y propietarias, y son relativos a: la ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen como finalidad la supresión de barreras arquitectónicas y la instalación de ascensores las innovaciones exigibles para la viabilidad o seguridad del inmueble la ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, conectar servicios de telecomunicaciones, o individualizar la medición de los consumos de agua, gas o luz las normas de régimen interno y todos los aspectos que no requieren de una mayoría cualificada Los acuerdos que afectan a un propietario/a, disminuyendo las facultades de uso y disfrute de su propiedad, requieren del consentimiento del propietario o propietaria afectado/a. Vinculación y ejecución de los acuerdos Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios y propietarias, incluidos los/las disidentes, excepto en el siguiente supuesto: los relativos a nuevas instalaciones o servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, a excepción de la supresión de las barreras arquitectónicas Los propietarios y propietarias disidentes, que no pueden hacer uso y disfrute de la mejora, podrán hacerlo si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y mantenimiento con la correspondiente actualización del IPC. Los propietarios/as disidentes podrán también oponerse a los acuerdos adoptados si en el plazo de un mes presentan un escrito con su oposición al secretario/a. Los acuerdos adoptados son ejecutables inmediatamente después de que se haya notificado el acta a los propietarios y propietarias. Impugnación y suspensión Todos los propietarios y propietarias están legitimados para impugnar judicialmente los acuerdos. Pueden impugnarse judicialmente los acuerdos en los siguientes casos: si son contrarios a la ley, al título de constitución y/o a los estatutos, o implican un abuso de derecho si éstos son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un propietario o propietaria La acción de impugnación debe ejercerse en un plazo de dos meses a partir de la notificación del acuerdo, o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos. Consejos y recomendaciones (ACUERDOS) La disposición de los y las asistentes en círculo facilita el diálogo y la comunicación. En caso de no poder asistir a una junta, delegar el voto en otro vecino o vecina hace que puedas expresar tu opinión. Siempre es más positivo cerrar los acuerdos con el máximo consenso posible. En la toma de decisiones respecto a mejoras técnicas, es muy positiva la presencia de un especialista que aporte información técnica. Exponer detalladamente las propuestas facilita los acuerdos. Después de las juntas es conveniente informar no sólo a los propietarios y propietarias, sino también a las y los arrendatarios de los acuerdos alcanzados. La impugnación no suspende la ejecutabilidad del acuerdo, pero la autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso, decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo impugnado. 8 9

8 Organización de la comunidad El/la presidente/a, el/la secretario/a, y el/la administrador/a El mandato de estos tres cargos será por un año, a no ser que los estatutos de la comunidad contemplen otro plazo. presidente/a, puede ostentarlo una persona con cualificación profesional para ejercer estas funciones (administrador de fincas, o empresa dedicada a esta actividad). Funciones: Presidente/a Siempre será un propietario o una propietaria del edificio. Será escogido/a con un acuerdo de la mayoría, o puede preverse que sea nombrado/a por turno rotativo o por sorteo. Algunas funciones son: velar por el buen funcionamiento de la comunidad convocar la reunión de la junta ordinaria anual de propietarios y propietarias, y otras que sean urgentes y necesarias, en las que haga falta la deliberación de las y los copropietarios/as representar legalmente a la comunidad puede asumir las funciones previstas para el secretario y el administrador, a no ser que se haya acordado que estos cargos sean ejercidos por personas diferentes es el responsable de hacer que se cumplan los acuerdos aprovados por la junta. Sólo en caso de urgencia puede tomar decisiones de forma unilateral, informando inmediatamente a la junta Secretario/a Cargo que puede ejercer un propietario o propietaria o, a diferencia de la figura del expedir, con aprobación del presidente o la presidenta, los certificados necesarios para: 1. Dar conformidad del pago de los gastos de la comunidad o las aportaciones a fondo de reserva al propietario o futuro comprador de una vivienda o local de la comunidad. 2. Comunicar a los vecinos y vecinas las actas de las juntas y todas aquellas comunicaciones que les afecten. 3. Acompañar a la demanda para reclamar la deuda al vecino o la vecina que no la afronte. 4. Escribir en el libro de actas las juntas que se realicen. Guardar los libros de actas de las juntas y conservar durante el plazo de dos años todas las convocatorias, comunicaciones y documentos relevantes de las reuniones. Administrador/a / Tesorero/a Cargo que puede ejercer un propietario o propietaria o, a diferencia de la figura del presidente o la presidenta, una persona con cualificación profesional contratada para este fin (administrador/a de fincas, o empresa dedicada a esta actividad) Funciones: velar por las instalaciones y los servicios del edificio. Está legitimado para realizar a la comunidad y los propietarios y propietarias las advertencias y requerimientos necesarios previa comunicación al presidente/a o a los propietarios/as, podrá llevar a cabo las medidas necesarias para asegurar la conservación del edificio, ordenando las reparaciones y otras medidas que sean urgentes preparar con antelación el plan de gastos previsibles de la comunidad, que deberá someter al acuerdo de la junta de propietarios y propietarias llevar a cabo los acuerdos aprobados por la junta de propietarios y propietarias en relación a las obras, encargándose de hacer los pagos y cobros correspondientes llevar correctamente el estado de las cuentas en el libro de contabilidad 10 11

9 Organización de la comunidad 5. La gestión de la documentación Gestión económica La gestión de la comunidad implica la contribución de las y los propietarios a los gastos e ingresos comunes de la comunidad. Esta contribución es la cuota de comunidad, y se acuerda en la junta de propietarios y propietarias por unanimidad. Los gastos a los que las y los propietarios deben hacer frente en la gestión de la comunidad pueden ser de dos tipos: cuotas ordinarias. Son los destinados al mantenimiento y los gastos de la comunidad, como el recibo de la luz o el ascensor, o el seguro de la comunidad cuotas extraordinarias. Son los destinados a hacer frente a gastos de carácter urgente o a obras de mejora que requieren de una aportación extraordinaria. Esta cuota también se aprueba en la junta de propietarios y propietarias Todas las comunidades de propietarios y propietarias deben disponer de un fondo de reserva del 5% de los gastos comunes presupuestados, para hacer frente a cualquier contingencia. Recomendaciones sobre la GESTIÓN ECONÓMICA La domiciliación bancaria de los recibos mejora la gestión económica de la comunidad. Indicar en el libro de actas el número máximo de recibos impagados antes de emprender acciones legales. En caso de no tener administración, es mejor llevar la gestión económica entre dos vecinos o vecinas. Un importe adecuado de las cuotas disminuirá el riesgo de hacer derramas. Una gestión mensual de los gastos e ingresos de la comunidad permitirá llevar un buen control de las cuentas. Anotar el número de cuenta bancária de la comunidad en el tablón de anuncios facilitará los pagos. Disponer de un archivador para la gestión económica permite ordenar mejor los recibos y las facturas. Rellenar con antelación los talonarios de los recibos, permite evitar errores. En caso de que se quiera vender la vivienda o local, deberá solicitarse un certificado a la junta, indicando que está libre de cargas, e informar al comprador o compradora de las posibles deudas. Disponer de un talonario por rellano facilita la gestión económica. Hacer el balance mensual de los ingresos y los gastos reduce la posibilidad de error en la gestión de los recibos e ingresos. Documentación El tesorero/a o administrador/a es responsable de la gestión del libro de contabilidad. En este documento se registran los ingresos, las cuotas y los gastos, tanto ordinarios como extraordinarios. Debe conservarse durante 10 años. El libro de actas recoge los acuerdos adoptados en las juntas, tanto ordinarias como extraordinarias, para realizar trámites o requisitos legales. Es necesario legalizarlo, como mínimo en catalán, en el registrador de la propiedad que corresponde a la zona donde se encuentra el inmueble. La custodia de este documento recae en el secretario o la secretaria de la comunidad, y deberá conservarse durante 30 años. Las comunicaciones, los poderes, las convocatorias y otros documentos relevantes de las reuniones deben conservarse durante 10 años y deben realizarse, como mínimo, en catalán. La gestión de los impagos Si en una comunidad hay propietarios que no pagan se tienen que seguir los pasos siguientes el presidente/a ha de hablar con estos vecinos/as e intentar llegar a un acuerdo si pasado un tiempo, continúan los impagos se convocará una junta de propietarios o se aprobará la reclamación de la deuda y autorizará al presidente/a a emprender acciones legales o mediadoras pasado treinta días de la reunión de junta y siguiendo la vía legal, se comunicará el acuerdo establecido a las personas afectadas mediante un burofax. Como último recurso se puede utilizar el tablón de anuncios de la comunidad durante tres días una vez pasados diez días aproximadamente, y si los impagos continúan, se presentará la demanda de proceso monitorio Si optáis por la vía mediadora recordad que el Ayuntamiento dispone de un servicio de mediación municipal donde podréis dirigiros para intentar resolver esta situación por la vía del diálogo. Consejos y recomendaciones de GESTIÓN Anotar en el tablón los datos de los miembros de la junta, incluido el horario en que se les puede localizar. Actualizar el libro de actas después de las asambleas y/o cuando sea necesario para evitar la pérdida de información. Las nuevas tecnologías, como las redes sociales, correo electrónico, etc., facilitan la comunicación, lo cual revierte en la gestión de la comunidad. Es recomendable que, en caso de que la comunidad esté en proceso de obras, haya una continuidad de la junta, para poder hacer un mejor seguimiento de las mismas. Al hacer el traspaso a la nueva junta, se debería evitar la fiscalización de la gestión anterior. Todos son vecinos/as de la misma comunidad

10 Organización de la comunidad Trasladar las divergencias referentes a la gestión de la comunidad al ámbito personal perjudica la convivencia. Es importante que todos los vecinos y vecinas conozcan la cobertura que ofrece el seguro de la comunidad. Es conveniente hacer las notificaciones en catalán y en castellano. 6. Elementos privativos y elementos comunes Los elementos privativos Sólo las viviendas, los locales de la comunidad y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada pueden ser considerados elementos privativos. El título de constitución de una junta puede establecer que uno o más elementos privativos se destinen a beneficio común (ver art ). Los propietarios y propietarias tienen la obligación de conservar y mantener en buen estado las viviendas, así como consentir el derecho de paso por la propiedad cuando sea necesario realizar obras en un elemento común. Las y los propietarios de un domicilio pueden realizar obras de conservación y de reforma, siempre que no perjudiquen a otros propietarios y propietarias, y no disminuya la solidez, ni se altere la composición o el aspecto exterior del edificio. Es necesario comunicar previamente al presidente o la presidenta o, si procede, al administrador o la administradora, el inicio de las obras. En caso de que se quiera modificar un elemento común, el acuerdo debe aprobarse en una junta con una mayoría de 4/5 partes. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido, como fachadas o balcones, están a cargo de las y los propietarios/as de los domicilios que los disfrutan. Y aquellos gastos que se deben a defectos de construcción o estructurales, o las reparaciones que benefician a todo el edificio, son comunitarios, a no ser que sean consecuencia de un mal uso. Los propietarios y las propietarias que alquilan o realizan cualquier otra transmisión del disfrute del domicilio continúan siendo los y las responsables ante la comunidad. La persona que adquiere una vivienda debe comunicar el cambio de titularidad al secretario o secretaria de la comunidad, y facilitar un domicilio para las comunicaciones. Del mismo modo, cuando un propietario/a quiera llevar a cabo la venta de su vivienda, deberá solicitar un certificado a la junta, indicando que el domicilio está libre de cargas, o informar a la persona que lo adquiere de las posibles deudas. Limitaciones de uso de elementos privativos Si las y los propietarios o inquilinos de una vivienda realizan actividades contrarias a la convivencia, o que deterioren o pongan en peligro el edificio, el presidente o la presidenta de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de 1/4 parte de los propietarios y propietarias, debe requerir, a quien corresponda, el cese de estas actividades. Si las personas residentes en la vivienda persisten en su actividad, la junta puede interponer contra las y los propietarios, inquilinos/as y ocupantes del domicilio la acción de cese, que deberá tramitarse de acuerdo a las normas del juicio ordinario La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen. Si las actividades prohibidas continúan, puede instar judicialmente a la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período que no puede exceder los dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los y las ocupantes un derecho sobre el elemento privativo

11 Convivencia Elementos comunes Son elementos comunes y, por tanto, propiedad de todos los vecinos y vecinas, las instalaciones y los servicios situados de la pared hacia fuera de las viviendas, o los destinados a uso comunitario o a facilitar el paso a los elementos privativos, como pueden ser fachadas, piscinas, rellanos o ascensores. Elementos comunes de uso privativo Se puede acordar por unanimidad de la junta, o bien establecer en el título de constitución, la vinculación de determinados elementos comunes a propietarios y propietarias de elementos privativos. En estos casos, los gastos de conservación y mantenimiento ordinario irán a cargo del propietario o la propietaria de los elementos privativos. Los gastos extraordinarios que beneficien a todo el edificio serán comunes. Mantenimiento de los elementos comunes La comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble, y mantener los servicios y las instalaciones en correcto funcionamiento. Todos los propietarios y las propietarias deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias para mantener el edificio en buen estado. Todos los propietarios y propietarias deben sufragar los gastos derivados de la supresión de barreras arquitectónicas y la instalación de ascensores, y de los servicios imprescindibles para la transitabilidad y la seguridad del edificio. Los pagos pueden fraccionarse en un año. Ante una eventualidad de carácter urgente, como fugas de agua o una avería de la instalación eléctrica, el/la presidente/a y/o el/la administrador/a, por las funciones que les otorgan sus cargos, tienen poderes para realizar las reparaciones oportunas sin convocar una junta. 1. Convivencia y buena vecindad 16 17

12 18 Convivencia Guía de comunidades vecinales Convivencia y buena vecindad El Ayuntamiento de Viladecans tiene diferentes ordenanzas municipales que regulan y definen las actividades que podemos realizar en nuestros domicilios y los horarios en que las podemos desarrollar. Cuando hablamos de civismo, convivencia y buena vecindad, es aconsejable aplicar el sentido común; en una comunidad de vecinos/as se convive con otras personas compartiendo el espacio e interactuando de forma constante. Ante las situaciones en las que se considere que un vecino o vecina vulnera las normas de convivencia, se tiene que intentar dialogar, puesto que muchas veces estos hechos se producen por desconocimiento. Pero también hay que recordar que, en caso de que esta situación no mejore, o no haya disposición al diálogo, la comunidad cuenta con instrumentos para hacer valer la convivencia. Por eso, es positivo disponer de un reglamento de régimen interno en el que queden recogidas las medidas establecidas en relación a la convivencia, respeto y buena vecindad de la comunidad. Hay que destacar que una regulación demasiado rígida o punitiva no favorece la convivencia. La elaboración es importante hacerla de manera consensuada entre propietarios e inquilinos aunque estos últimos sólo tienen derecho a voz. A continuación se facilitan algunas recomendaciones orientadas a potenciar la convivencia en las comunidades de vecinos y vecinas, relacionadas con el ruido, los animales domésticos, el uso y alquiler de vuestra vivienda, y el uso de los espacios comunes. Se pueden establecer en el reglamento propio de régimen interno. Relativo a los ruidos Evitad el uso de la lavadora, lavavajillas u otros aparatos eléctricos. Ni realicéis obras que requieran la utilización de herramientas que perturben el descanso de los vecinos/as, en horario nocturno (entre las 22h y las 8h). Ante la necesidad de mover muebles con frecuencia, utilizad tacos de goma para reducir el sonido y el rozamiento. También podéis usar estos tacos en las sillas. Al llegar a casa, es aconsejable cambiarse los zapatos, especialmente si son de tacón. También se pueden usar alfombras para disminuir el sonido. Es conveniente regular el volumen de la música y la televisión para no molestar. Se puede pactar el volumen de estos aparatos tanto de día como de noche. Moveos por la escalera sin hacer ruido y respetando las normas de convivencia. Es importante modular el tono de voz en las conversaciones. Si tenéis animales domésticos Vigilad que las mascotas no ensucien accidentalmente los espacios comunes de la comunidad o molesten con sus ruidos al resto de vecinos/as: ladridos, canto de pájaros... Evitad dejar vuestra mascota todo el día sola en el balcón. Evitad alimentar a las palomas y/u otros animales voladores, desde la vivienda. Los excrementos ensucian la fachada, y además se corre el riesgo de que aniden en el inmueble. Tampoco hay que alimentar a gatos y otros mamíferos dejando restos de comida por los alrededores del inmueble. Esta situación degrada las immediaciones y pueden aparecer ratas u otros animales. En vuestro domicilio Cuando modifiquéis las instalaciones interiores, especialmente las de gas y/o luz, habrá que hacerlo con técnicos cualificados. Tened cuidado al sacudir las alfombras y/u otras prendas de ropa en los balcones cuando los vecinos tengan la ropa tendida, ya que podéis ensuciarla. Al barrer los patios y/o terrazas recoged el polvo y depositadlo en la bolsa de basura, evitando lanzarla por la ventana.

13 Convivencia No tiréis objetos por las ventanas. Recordad que al lavar una prenda de ropa con lejía, se tiene que escurrir bien, ya que en caso contrario, las gotas pueden manchar la ropa tendida de los vecinos/ as. También es necesario escurrir bien la ropa antes de tenderla, para no mojar la de los demás. Al regar las plantas, hay que hacerdo con moderación y dentro del horario indicado en la normativa municipal. Usad el extractor, especialmente al cocinar alimentos muy especiados. El olor de la comida se extiende por la escalera y puede perjudicar y molestar a los vecinos. Evitad dejar siempre abierta la puerta del domicilio. Se pierde intimidad y los olores y ruidos se extienden por la escalera. Al utilizar los espacios comunes Ante cualquier modificación de un elemento común hablad con la junta, y si se tienen que manipular las instalaciones comunes, hay que hacerlo a través de un técnico cualificado. Cuando se tenga que instalar un aparato de aire acondicionado, antena o cualquier otro aparato consultad la normativa municipal y hablar con la junta de la escalera. Al depositar trastos en los espacios comunes, salas de servicios, azoteas, rellanos o agujero de la escalera, dificultáis la movilidad y estropeáis las instalaciones. Si tiráis muebles viejos y/u otros objetos, en Viladecans hay un servicio de recogida que se ocupa de esto. Evitad depositar las bolsas de basura en los rellanos de la escalera. Los olores y los goteos ensucian la escalera y dificultan el paso al resto de vecinos/as. Al realizar una mudanza proteged las instalaciones de la escalera, los escalones, barandillas, paredes y/o cristales. Respetad la carga máxima del ascensor. Moveos por la escalera y el ascensor sin hacer ruido y respetando las normas de convivencia. Los menores de 12 años no pueden usar solos el ascensor. No está permitido fumar en toda escalera. Viviendas alquiladas Si alquiláis, hacedlo con responsabilidad. Explicad a los nuevos inquilinos las normas de régimen interno y definid quién realiza la limpieza de la escalera y abona las cuotas de la comunidad. Facilitad el número de teléfono y la nueva dirección a la junta de la escalera. De este modo podrán establecer contacto ante cualquier eventualidad. En el supuesto de que se detecte que el piso alquilado está sobreocupado, hay que hablar con los inquilinos/as. En caso de que continue la situación, se podría rescindir el contrato. Un piso con estas características repercute en la convivencia de la escalera en aspectos como: olores voces elevadas, ruidos, música falta de atención a los horarios de descanso tráfico desmesurado de personas por la escalera mal uso de las instalaciones, principalmente de la puerta de entrada y del ascensor ocupación de los espacios comunes Como inquilinos/as es recomendable que os presentéis a los miembros de la junta y al vecindario. Además Recordad que los niños imitan las conductas de los adultos y los pequeños actos de incivismo se pueden perpetuar inconscientemente. Si detectáis un vecino/a nuevo en la comunidad, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, es recomendable presentarse y explicarle el funcionamiento de la escalera. De este modo se facilita la participación e integración de este/a vecino/a a la comunidad. En la escalera convivís personas con diferentes realidades y tenéis que tener una especial sensibilidad con los vecinos y vecinas de edad avanzada y con personas con problemas de salud mental, especialmente si viven solos. Es conveniente hablar periódicamente con los familiares y, en caso de no localizarlos o si se detecta que están desatendidos, habrá que contactar con los servicios sociales municipales. En caso de escuchar gritos, llantos, golpes y otros ruidos violentos hay que llamar a la Policía Local o a los Mossos d Esquadra. Puede estar dándose una situación de maltrato o violencia en la que se debería que intervenir. También se tiene que contactar con los servicios sociales municipales si se sospecha que algún vecino o vecina está sufriendo una situación de abuso o maltrato, especialmente si se trata de menores o gente mayor. Respetad los acuerdos de la comunidad dónde vivís 20 21

14 Rehabilitación Que podéis hacer si sufrís situaciones molestas que dificultan la convivencia en la comunidad El vecino/a se dirigirá a estas personas para hacerlos saber las molestias. Si éstas persisten deberá comunicarlo al presidente para que dialogue con los causantes de las molestias e intentará llegar a un acuerdo. Si las molestias continúan, el presidente/a convocará una junta de propietarios para autorizarlo a emprender acciones legales o mediadoras. Una vez pasados tres días desde la celebración de la junta, se comunicará este acuerdo al vecino que cause las molestias mediante un burofax. Y como último recurso se puede utilizar el tablón de anuncios de la comunidad durante tres días. Si las molestias continúan se contactará con un abogado para interponer la demanda en el juzgado. 1. El mantenimento de los edificios 2. Responsabilidades en la construcción de un edificio 3. Obras en nuestro edificio 4. Importancia de la sostenibilidad 5. La accesibilidad: Instalación de ascensores 6. La inspección técnica de la edificación 7. La cédula de habitabilidad 22 23

15 24 Rehabilitación Guía de comunidades vecinales El mantenimiento de los edificios El mantenimiento de un edificio (cubierta, fachadas, patios ) o de una vivienda o local que lo conforma puede aportar una mejora de calidad de vida ciudadana, aumentar la seguridad, permitir un ahorro de dinero muy importante y contribuir a la defensa del medio ambiente. Importancia del mantenimento del edificio Los edificios, como muchas otras cosas, deben mantenerse y repararse para prevenir deficiencias y riesgos y, de este modo, ahorrar en gastos y posibles daños en el futuro. Para garantizar la seguridad y la buena conservación del edificio, y aumentar la calidad de vida de sus habitantes, los propietarios y propietarias tienen la responsabilidad de llevar a cabo actuaciones que, a menudo, implican realizar obras de mejora o de rehabilitación. La comunidad de propietarios y propietarias es responsable civil de los daños que causen a terceros o incluso a los mismos integrantes de la comunidad, derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes. La comunidad de propietarios y propietarias debe velar para que sus elementos de construcción estén en perfecto estado de conservación. En el artículo del Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal, incluida en la Ley 5/2006 de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, en referencia al mantenimiento de elementos comunes dice que: La comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble y mantener el funcionamiento correcto de los servicios y las instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservación y reparación necesarias. Cuando la Administración Municipal considera que no se está cumpliendo el deber de conservación y rehabilitación, puede requerir a la propiedad, mediante una orden de ejecución, la realización de las obras necesarias para garantizar el buen estado de las construcciones. El mantenimiento de nuestro edificio debe tener en cuenta todos lo elementos que lo forman. Deben realizarse inspecciones y mantenimientos periódicos de: las fachadas, tanto las que dan a la calle como las interiores, para evitar riesgos, humedades, etc las paredes maestras las cubiertas, realizando limpiezas periódicas, revisando los desguaces, etc. Para evitar filtraciones y humedades en el interior el vestíbulo y las escaleras. las instalaciones comunitarias como el agua, el gas, la electricidad, las antenas de saneamiento, etc el ascensor los techos, paredes y pilares, para detectar fisuras y grietas que puedan afectar a la estructura Importancia del mantenimiento de la vivienda Según la vigente Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, los propietarios de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben conservarlos y rehabilitarlos de modo que siembre estén en condiciones de uso efectivo y adecuado [...]. En referencia a las viviendas alquiladas, la misma ley dice que: Los arrendatarios legales de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben usarlos de forma adecuada y conveniente. Para que los propietarios puedan cumplir el deber de conservación, los arrendatarios de las viviendas deben facilitarles información sobre el estado de la vivienda y la forma de utilización y mantenimiento cuando les sea requerida. Los contratos de arrendamiento pueden incorporar un calendario de visitas del propietario para comprobar el estado de la vivienda. El programa de visitas debe adaptarse a las necesidades del arrendatario o arrendataria y debe mantener el equilibrio entre el debido respeto a su intimidad y las necesidades de información del propietario. Para que nuestra vivienda se conserve en condiciones óptimas debemos hacer todo aquello que sea necesario. A continuación se indica qué elementos conviene revisar periódicamente.

16 Rehabilitación Mantenimento continuado Repintar los elementos superficiales (ventanas, barandillas, paredes). Limpiar las terrazas. Engrasar las bisagras de puertas y ventanas. Limpiar los canales y agujeros de recogida y salida de agua de ventanas, balcones y terrazas. Limpiar los quemadores de los aparatos que funcionan con gas. Purgar los radiadores. En caso de tener chimenea, limpiarla si se enciende el fuego. Mantener selladas y limpias las juntas de las baldosas de la cocina y el baño. Evitar desembozar el inodoro con productos que perjudiquen los desguaces. Anualmente Repasar las juntas de conexión de los tubos de calefacción. Cada dos años Revisar y, si es el caso, cambia las juntas de goma o estopa de los grifos. Revisar las cintas de las persianas enrollables. Para determinados trabajos es aconsejable contratar el servicio de mantenimiento a empresas o profesionales especializados. 2. Responsabilidades en la construcción de un edificio La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación establece las responsabilidades y garantías que tienen los agentes que intervienen en la construcción de un edificio. Por tanto, debe responder ante cualquier daño ocasionado: a. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales, y que comprometan directamente su estabilidad. b. Durante tres años, de los daños materiales causados por vicios o defectos que tengan su origen en los elementos constructivos o las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad. c. Durante un año, de los daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. 3. Obras en nuestro edificio El propietario o propietaria de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios del piso o local si no altera la seguridad del edificio, la estructura general, la configuración o el estado exteriores, o perjudica los derechos de otro propietario o propietaria. En este caso será necesario el consentimiento explícito de este propietario o propietaria. 1 Antes de realizar una obra, debe comunicarse con antelación al/la presidente/a de la comunidad, y disponer de autorización o licencia municipal. Ni el/la propietario/a ni el/la arrendatario/a pueden realizar ninguna alteración en los espacios comunes del edificio. Si se advierte la necesidad de reparaciones urgentes, debe comunicarse inmediatamente al administrador/a. Ni al/la propietario/a ni al/la arrendatario/a les está permitido ejercer, ni en el piso o el local, ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos que perjudiquen la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan como finalidad la supresión de barreras 1. En referencia al Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal, dentro de la Ley 5/2006 de 10 de mayo, del libro Quinto del Código civil de Cataluña. arquitectónicas requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios/as que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Para cualquier modificación o reforma siempre debe comprobarse la legalidad urbanística de dicha obra. Antes de iniciar obras es recomendable consultar las ayudas existentes para la rehabilitación, tanto a nivel municipal como autonómico y estatal. Ayudas para la rehabilitación de edificios Pueden solicitarlas los/las propietarios/as de edificios o las comunidades de edificios de viviendas para, entre otros, rehabilitar fachadas, instalaciones, tejados o patios. También para instalar ascensores o rampas de acceso, o para mejorar el aislamiento térmico o acústico del edificio, instalar energías alternativas, etc. Ayudas para la rehabilitación de viviendas Pueden acceder tanto propietarios/as como arrendatarios/as para hacer reformas y mejorar la habitabilidad de las viviendas, para mejorar las instalaciones de agua, gas, electricidad y saneamiento, para adaptar la vivienda a personas con problemas de movilidad, o para mejorar el aislamiento térmico o acústico. Son ayudas compatibles

17 Rehabilitación La vigente Ordenanza Fiscal contempla bonificaciones y excepciones en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y las tasas municipales. Para cualquier consulta sobre las ayudas a la rehabilitación, es necesario dirigirse a la Oficina Local de Vivienda. Una vez la comunidad está de acuerdo en que se han de llevar a cabo actuaciones en el edificio, deberán seguirse los siguientes pasos: Primero: convocar una junta de vecinos y vecinas Convocar una junta de vecinos y vecinas para designar un representante (puede ser o no el mismo presidente) para que se encargue de contactar con diferentes técnicos para que hagan el presupuesto para la realización de un estudio que determine cúal es el estado del edificio, así como las actuaciones que se proponen. Para decidir entre arquitecto superior o arquitecto técnico debe tenerse en cuenta que no tienen las mismas competencias, y su contratación dependerá del tipo de obra a realizar. Si las deficiencias que se detectan en el estudio son leves, el técnico deberá realizar un informe con los daños, posibles reparaciones y su coste aproximado. Deberá hacerse un listado ordenado por prioridades según su urgencia. Este informe servirá para que el presidente/a plantee a la comunidad el coste de las obras. Si las deficiencias que se detectan en el estudio son graves, requerirán la ejecución de obras de importancia, y debe comunicarse inmediatamente a la comunidad. En este comunicado el técnico deberá enumerar las medidas de seguridad urgentes que la comunidad ha de adoptar. Con posterioridad al informe del estado del edificio debe realizarse la redacción de proyecto técnico: a. Redacción del proyecto Según la legislación vigente, las actuaciones de rehabilitación que afectan a elementos comunes del edificio requieren de la redacción de un proyecto técnico. b. Proyecto de obras Un proyecto de rehabilitación ha de documentar fielmente el estado previo a la intervención del edificio, y el estado propuesto, señalando, delimitando y describiendo las zonas objeto de actuación y los métodos de intervención. Puede tener un desarrollo por fases: anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. Un proyecto básico puede ser suficiente para la tramitación de la licencia, pero no para el inicio de las obras. Para esto es necesario tener redactado y visado 1 del Colegio Oficial correspondiente el proyecto de ejecución, que igualmente puede servir para tramitar la licencia de obras. 1. El visado colegial es un servicio público de verificación que prestan los Colegios y que, aparte de ser preceptivo por la obtención de la licencia de edificación u otras autorizaciones administrativas, garantiza al ciudadano que el arquitecto que ha contratado se encuentra legalmente habilitado y en pleno ejercicio de sus competencias profesionales y que el trabajo cumple con los requisitos formales y documentales exigidos por el ordenamiento jurídico. Las modificaciones que necesiten ser introducidas en el proyecto como consecuencia de la aparición de vicios ocultos, ejecución de obras no previstas inicialmente, adopción de nuevas soluciones constructivas, etc. Quedarán debidamente documentadas e incorporadas al proyecto inicial. Un proyecto de ejecución ha de contener la siguiente documentación: memoria planos pliego de Condiciones mediciones presupuesto Es requisito necesario para la tramitación de la licencia la inclusión en el proyecto, según proceda, del estudio de seguridad y salud, o del estudio básico de seguridad y salud. c. Dirección de las obras La dirección de las obras por técnicos facultativos es obligatoria para la ejecución de las actuaciones que requieren proyecto. Puede constituirse de la siguiente forma: c1. Director de obra: Es el técnico que dirige el desarrollo de la obra de conformidad con el proyecto que la define, la licencia y otras autorizaciones preceptivas. La titulación que le habilita será la que le corresponda según determina la LOE. Entre las obligaciones del director de obra se encuentran: resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto elaborar, a requerimiento de la propiedad o con su conformidad, las modificaciones del proyecto que vengan exigidas por la marcha de la obra suscribir el acta de replanteo o de inicio de las obras y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla a la propiedad, con los visados que sean preceptivos c2. Director de la ejecución de la obra Es el técnico que asume la función de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de la edificación. La titulación que le habilita será la que le corresponde según determina la LOE. Entre las obligaciones del director de la ejecución de la obra se encuentran: verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas 28 29

18 Rehabilitación dirigir la ejecución material de la obra, comprobando los replanteos, los materiales y la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de la obra consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas suscribir el acta de replanteo o de inicio de las obras y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final Segundo: contratación de la empresa constructora Tanto el informe de estado del edificio como el proyecto deben describir las obras a realizar, con una relación muy precisa de todas las partidas de obras perfectamente cuantificadas. Este punto es muy importante porque ha de servir como documento de referencia para la contratación de la empresa constructora. La propiedad del inmueble ha de solicitar diferentes presupuestos, para decantarse por el que resulte más adecuado a sus intereses. Es a través del proyecto que puede saberse que empresa es la que ha realizado la mejor oferta económica. Porque es dónde se definen las partidas de obras, calidades, materiales y medidas a ejecutar, que sirven de referencia para que las diversas empresas presenten sus ofertas. También es conveniente que se pida a las empresas que aporten referencias de otras obras similares que hayan ejecutado, y así ampliar los criterios de selección. Siempre es conveniente que la comunidad se deje asesorar por un técnico ajeno a la empresa constructora. Así se evitan favores a familiares, conocidos, etc., que pueden provocar discusiones y conflictos. En caso de solicitar ayudas, será obligatorio que se consulte con un mínimo de tres empresas si el importe de la obra supera los euros. Estos tres presupuestos deberán presentarse para la solicitud de ayudas. Tercero: solicitud de licencia de obras Una vez ha quedado definido el proyecto y la comunidad ha acordado qué empresa constructora realizará las obras, debe solicitarse la licencia de obras en el Ayuntamiento. En función de la obra a ejecutar, se tramitará como obra mayor o menor. Básicamente se consideran obras mayores todas aquellas que afectan a la estructura y a la modificación de las condiciones de habitabilidad. El resto son obras menores. (Por ejemplo, la reforma de las fachadas de los edificios, siempre que no se altere la estructura de las mismas, con o sin la utilización de andamios). Puede solicitar licencia de obras de rehabilitación cualquier persona física o jurídica. En el caso de que sea arrendatario/a o no sea el/la propietario/a, será necesario aportar el consentimiento del/la propietario/a. En las comunidades de propietarios, la solicitud deberá formularla el/la presidente/a de la comunidad, que deberá aportar el acta de la reunión de comunidad donde se acordó llevar a cabo las obras. Cuarto: ejecución de la obra Inicio: las obras sólo pueden iniciarse bajo dirección facultativa, una vez obtenida la correspondiente licencia o, en su caso, a partir de una orden de ejecución. Control y ejecución: las obras deben ejecutarse con estricta sujeción al proyecto y a sus eventuales modificaciones, debidamente formalizadas, bajo las órdenes e instrucciones de la dirección facultativa. Las modificaciones del proyecto original que puedan surgir durante la ejecución de las obras deberán ser autorizadas por la propiedad. Han de quedar debidamente documentadas e incorporadas al documento final de obra o de obra ejecutada. Final de las obras: el final de las obras se reflejará en un acta de recepción, firmada por la propiedad y el constructor donde, como mínimo, deberá hacerse constar: la fecha del Certificado Final de Obra el coste final de la ejecución material de la misma la declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, las reservas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanadas las deficiencias observadas en el acta de recepción se adjuntará en Certificado Final de Obra, suscrito por la dirección facultativa El cómputo de plazos de responsabilidad y garantía, se inician a partir de la fecha en que se firma el acta de recepción. 4. Importancia de la sostenibilidad La rehabilitación de los edificios suele asociarse a una necesidad puntual debida a algún problema o deterioro de una parte de los mismos. A pesar de ello, recientemente, las Administraciones Públicas están incorporando el concepto de rehabilitación térmica. La entrada en vigor del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el cual se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE) pretende, entre otros objetivos, reducir el consumo energético de los edificios mediante una legislación más exigente. Un edificio bien aislado consume menos energía, ya que conserva mejor la temperatura en su interior. Es conveniente aprovechar las obras de rehabilitación para llevar a cabo mejoras térmicas. Por ley, desde el mes de octubre de 2006, es obligatorio aislar los edificios existentes por encima de unos mínimos cuando haya modificaciones, reformas o rehabilitaciones que afecten a más del 25% del total de los cerramientos de un edificio que cuente con una superficie superior a m

19 Rehabilitación Aparte de lo establecido por la ley, para cualquier edificio de más de 20 años o insuficientemente aislado, se aconseja una rehabilitación térmica con la que podría conseguirse fácilmente un ahorro del 50% de la energía consumida en calefacción y/o refrigeración. El aislamiento térmico hace que: se reduzca el consumo de energía y, por tanto, el gasto energético mejore el confort y bienestar para el usuario tanto en invierno como en verano disminuyan las emisiones de gases con efecto invernadero se eliminen las condensaciones y se mejore el aislamiento acústico. Por un lado, se eliminan las humedades interiores que suelen comportar la aparición de moho y, por el otro, se reduce el nivel de ruido procedente del exterior o de los propios vecinos añadir valor al edificio, lo cual supone un aspecto positivo en caso de que se quiera alquilar o vender la vivienda Consejos para la vivienda A continuación se indican algunos consejos que pueden aplicarse para establecer y mejorar la seguridad en los diferentes servicios domésticos. Consejos para la seguridad y el ahorro en el consumo de agua Aseguraros de cerrar correctamente los grifos tras su uso. En caso de ausentarse unos días, cerrad la llave de paso. Si se detecta alguna avería en las conducciones de agua que llegan a los contadores, avisad a la empresa suministradora. Revisad las juntas de goma de los grifos una vez al año. Descargad la cisterna del inodoro sólo cuando sea necesario. No utilizarlo como papelera. Es recomendable instalar mecanismos de reducción del caudal de agua en los grifos y en la cisterna. Consejos para la seguridad y el ahorro en el consumo de gas Aseguraros que no haya elementos que puedan tapar las rejillas de ventilación. Cerrad la llave de paso en caso de ausentarse durante unos días. Revisad regularmente los tubos de conducción del gas, los calentadores de agua y las calderas de calefacción. Es importante encargar a una empresa especializada la revisión periódica de toda la instalación de gas: el gas natural cada 4 años y el butano cada 5. En caso de fuga de gas, cerrad la llave de paso o la bombona, y abrid las ventanas. No encended nunca la luz ni una cerilla. Las estufas de gas butano no catalíticas (en las cuales se ve la llama) son peligrosas, ya que queman el oxígeno que respiramos, y pueden llegar a quemar objetos que estén demasiado cerca. Es muy importante ventilar diariamente las habitaciones de la casa. Los aparatos de calefacción consumirán menos gas si se mantienen puertas y ventanas bien cerradas. Consejos para la seguridad y el ahorro en el consumo eléctrico Intentad no utilizar al mismo tiempo muchos aparatos eléctricos que produzcan calor: plancha, estufa, secadora, lavaplatos, horno eléctrico, microondas, etc. Tampoco sobrecargad los enchufes con muchas conexiones. Podrían quemarse. No poner los dedos ni objetos metálicos en los enchufes, ni dejar los aparatos eléctricos cerca de la ducha. Hay peligro de descarga eléctrica. Proteged los enchufes para que no sean un peligro para los menores. Sujetad bien los cables de electricidad en los lugares de paso para que no provoquen caídas. Reduciendo la temperatura de la lavadora, el lavaplatos y la secadora se consume menos electricidad. Producir calor es lo que más energía gasta. Controlad la temperatura ambiente: en invierno entre 19 y 21ºC, y en verano, entre 23 y 25ºC. Apagad las luces que no se necesiten y utilizad bombillas de bajo consumo. No dejéis en posición de autonomía de espera (stand by) aparatos como el televisor o otros aparatos. Es mejor apagarlos completamente. Desenchufad los cargadores de móvil o de cámara digital una vez utilizados, ya que si no gastan energía

20 Rehabilitación 5. La accesibilidad: instalación de ascensores El ascensor, además de mejorar nuestra calidad de vida, es una necesidad para muchas personas. Para proceder a la instalación de un ascensor en una comunidad, en caso de que no se tenga, y se quieran solicitar ayudas a la Administración, deben seguirse los siguientes pasos: 1. Reunirse con la comunidad para alcanzar los acuerdos necesarios. 2. Dirigirse a la Oficina Local de Vivienda para consultar el procedimiento de solicitud de ayudas. Los acuerdos relativos a la instalación de ascensores vinculan a todos los/las propietarios/as. El artículo de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña establece que es suficiente el voto favorable de la mayoría de propietarios/as para su instalación 1 en el edificio. En el caso de que los/las propietarios/as con discapacidad física o las personas con las que convive quieran instalar un ascensor, pero no se llegue a la mayoría necesaria, puede solicitarse a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o llevar a cabo las innovaciones necesarias para facilitar la transitabilidad del inmueble. Por ley, todos los propietarios/as están obligados/as a contribuir a los gastos de la comunidad, incluidos bajos y locales aunque no les reporte un beneficio directo. Es importante tener en cuenta que la comunidad puede llegar a cualquier acuerdo por mayoría, independientemente de lo que marque la legislación vigente, para garantizar la máxima conformidad. Por tanto, es mejor agotar la vía de la mediación antes de ir a los tribunales, ahorrando de este modo procesos largos y costosos. 6. La inspección técnica de la edificación Para conocer el estado del parque de viviendas de Catalunya, mantenerlo en buenas condiciones y evitar situaciones de riesgo, en noviembre de 2010 se aprobó el decreto 187/2010, de 23 de noviembre, sobre la inspeccion técnica de los edificios de viviendas, una revisión obligatoria que deberán pasar todos los edificios de viviendas plurifamiliares que tengan más de 45 años, y aquellos que vayan llegando a esta antigüedad. El objetivo es instituir un sistema de control periódico del estado de los edificios de viviendas, llevando a la práctica un procedimiento para verificar el deber que tienen los propietarios/as de conservar y rehabilitar sus inmuebles. La realización de las inspecciones permitirá: evitar situaciones de riesgo identificar y cuantificar las patologías existentes, indicando la necesidad de actuación proporcionar a los usuarios/as información que les permita orientar y priorizar sus inversiones proporcionar información a la administración sobre la situación real del parque, a fin de poder orientar y valorar correctamente las políticas de rehabilitación Por ello, un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero de edificación) inspeccionará visualmente el estado de los elementos constructivos que conforman el edificio y las instalaciones, para que las comunidades puedan establecer un proyecto de reparaciones y, si es necesario, conseguir las condiciones de aptitud requeridas. En cualquier caso, las obras derivadas de los informes de inspección podrán solicitar las ayudas correspondientes a las convocatorias de rehabilitación que anualmente convoca la Generalitat. Son los propietarios/as de los edificios quienes tendrán la obligación de someterlos a la inspección técnica. En los casos en que se detecten deficiencias que comporten riesgo para las personas, el técnico deberá comunicarlo inmediatamente tanto a la propiedad como al Ayuntamiento para que se adopten las medidas necesarias. También deberá comunicar si se encuentran situaciones de infravivienda. 1. Ver apartado de acuerdos en la organización de la comunidad fomentar la cultura del mantenimiento para alargar la vida útil de los edificios evitar la degradación de las viviendas El certificado de aptitud A partir del Informe Técnico, la administración competente emitirá el Certificado de Aptitud, calificando el edificio como apto o no apto

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