MANUAL DE PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

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1 2014 MANUAL DE PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD [Asociación Microjusticia Perú]

2 Contenido 1.1 GENERALIDADES PRIMERA INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES EN REGISTROS PÚBLICOS TRASLACIÓN DE PROPIEDAD EN REGISTROS PUBLICOS SANEAMIENTO DE TÍTULO DE PROPIEDAD SERVICIOS LEGALES EN PROTECCION DE PROPIEDAD

3 [Title]- [Secondary text] [additional text] 1.1 GENERALIDADES Qué es derechos de propiedad? La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar disponer y reivindicar un bien, debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley" La propiedad es un derecho real por excelencia que comprende todas las facultades del hombre sobre el bien, la cual atribuye al propietario el derecho de usar o servirse del bien según su naturaleza, ius utendi. Asimismo consiste en el goce disfrute o explotación del bien percibiendo sus frutos, ius fruendi. Asimismo el propietario puede disponer del bien cediendo temporalmente el bien y poder recuperarlo, y tiene el derecho de reivindicar el bien, ius vindicate. Importancia de registrar un inmueble en registros públicos La inscripción registral no es obligatoria. El comprador será propietario del bien adquirido, desde la firma del contrato de compraventa inclusive. Es importante registrar para obtener la seguridad jurídica que le otorga la publicidad registral y la fe pública registral, hasta que acceda al registro mediante la inscripción. a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad. b) De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia. c) De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad. d) De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones. Ejemplo 01: o X vende su casa a Y, por Escritura Pública el o X vende la misma casa a Z, por Escritura Pública el o Z inscribe su derecho en registros públicos. o Estamos frente a un caso de concurrencia de acreedores, donde Z se convirtió en legítimo propietario de la casa; pese a que Y compro primero. o Principio de fe pública o publicidad en sentido estricto, a favor del tercero adquiriente de buena fe. 2

4 Ejemplo 02: o X con derecho de propiedad inscrito en registros públicos, vende terreno a Y. o Z verdadero propietario del terreno, obtiene judicialmente la nulidad del título de propiedad de X. o Y es tercero adquiriente a título oneroso y de buena fe, su derecho de propiedad está protegido, por la publicidad registral. Ejemplo 03: o A hipoteca su terreno al Banco C. o A vende su terreno a B. o C remata el terreno hipotecado, por la falta de pago de A. o B previo a comprar el terreno debió solicitar, ante Registros Públicos, un certificado negativo de gravamen, y así hubiera podido evitar que lo estafen. Por qué debo registrar mi propiedad? El inscribir tu derecho de propiedad en registros públicos, te protege de terceros inescrupulosos que con argucias ilegales, pretender adueñarse irregularmente de tu propiedad. El Inscribir tu propiedad en registros públicos te hace sujeto apacible de crédito, puesto que los bancos brindan créditos hipotecarios, a las personas que tienen bienes inmuebles inscritos en registros públicos. Facilita el tráfico económico en la compra venta inmobiliaria. Qué es partida registral? Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida electrónica. Se basa en el principio de especialidad y a la técnica del folio real que rige la normatividad y organización registral. El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Efectos de la inscripción? Efectos jurídicos substantivos de la inscripción: El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil, administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina principio de legalidad. Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en términos que aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su existencia y contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del mismo. 3

5 La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace necesaria la calificación independiente del contenido de los derechos, se muestra mediante la protección judicial de los asientos registrales (tutela judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva actúa al margen de las contiendas judiciales y, con la singular protección, de la salvaguardia de los Tribunales. En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se presume) es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe el artículo 2014 del Código Civil, dando seguridad jurídica a los adquirientes en el sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad de sus derechos. El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a él, no existe. Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad. El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la certificación, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no fehaciente de publicidad. Para qué sirve el registro? El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general. Es, así, de suma importancia para todos, ya que: Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura pública) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros. 1.2 PRIMERA INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES EN REGISTROS PÚBLICOS A) VISACIÓN DE PLANOS Involucra el reconocer o examinar los planos de un bien inmueble para que se realice la certificación, es decir ponerle el visto bueno, por la autoridad competente, por ser un requisito indispensable para la obtención de inscripción en SUNARP. 4

6 Los planos requeridos para este trámite deben ser realizados por el especialista verificador. Solicitud dirigida al alcalde Copia de título de propiedad Plano de ubicación, localización y perimétrico (02 ejemplares) y copia de cd, firmado por verificador responsable Memoria descriptiva (02 ejemplares) y certificado de habilitación profesional Exhibición o copia de autovaluo vigente Quién puede tramitar? La persona interesada. 30 días aproximadamente. Municipalidad. B) CERTIFICADO NEGATIVO DE CATASTRO Qué es certificado negativo de catastro? Hace constar que no se registran bienes inmuebles en Catastro a favor de una persona, es decir, de la circunstancia de no figurar como titular catastral de bienes inmuebles. Solicitud dirigida al alcalde Copia simple de título de propiedad Copia de autoevaluo vigente Copia de plano perimétrico, localización y ubicación y archivo digital. Quién puede tramitar? La persona interesada. 30 días aproximadamente. Municipalidad. 5

7 C) NOMENCLATURA Y NUMERACIÓN Qué es nomenclatura y numeración? La operación de nomenclatura y numeración urbana permite a las personas localizar un lote de terreno o una vivienda, es decir, definir su dirección por medio de un sistema de planos y letreros de calles que indican los números o los nombres de las calles y los edificios. La dirección se define en relación con la calle. La nomenclatura y numeración urbana es más que tan solo una operación de señalización; es también una base indispensable para el ordenamiento urbano. Las herramientas que se aplican durante esta operación también sirven para mejorar el ordenamiento urbano y municipal. C.1) TRAMITE DE ASIGNACION DE NUMERO Solicitud dirigida al alcalde Copia de título de propiedad Croquis de ubicación Exhibición o copia del autoevaluó vigente. Quién puede tramitar? La persona interesada. 30 días aproximadamente. Municipalidad. C.2) TRAMITE DE CERTIFICADO DE NUMERACION Solicitud dirigida al alcalde, con indicación de número asignado Exhibición o copia de licencia de obra Pago por derechos. Quién puede tramitar? La persona interesada. 30 días aproximadamente. 6

8 Municipalidad. D) INSCRIPCIÓN DE PRIMERA DE DOMINIO O INMATRICULACION Qué es inmatriculación? La inmatriculación es el acto por el cual ingresa un predio al Registro y se realiza con la primera inscripción de dominio. El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento que busca acreditar el derecho del titular del predio que se inmatricula y que la identificación del bien en el Registro coincida con la realidad. La inmatriculación o intabulación de predios supone, según ROCA SASTRE, su ingreso o acceso a los libros del Registro de la propiedad. Extendiendo para ello una primera inscripción de dominio de las mismas a favor del inmatriculante, previa presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente tipificados, y por la cual se abre una hoja o folio particular a la finca registrada, sometiéndola a un régimen y efectos específicos que no tendría en caso contrario. Cuándo procede inscripción de inmatriculación? Procede la inscripción de primera de dominio o inmatriculación de un predio adquirido por escritura pública y tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos. Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito. Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Escritura Pública, acompañado, del documento de fecha cierta en el que conste el dominio del solicitante que cumpla con lo establecido en el art del CC. Autoavaluo del año de la escritura. Plano Perimétrico y de Ubicación firmado por ingeniero verificador y visado por la municipalidad distrital o provincial. Certificado negativo de catastro. Certificado numeración. Pago de derechos registrales. Quién puede tramitar? Primero el interesado tramita todos los documentos a nivel de la municipalidad. Deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó la Escritura Pública o por sus dependientes acreditados. Posteriormente la persona interesada podrá realizar el seguimiento. 7

9 El trámite dura 7 días hábiles desde la presentación de la solicitud. Plazo en el que el Registrador califica la solicitud y sus anexos acompañados. Posteriormente emite respuesta por escrito, que puede ser: anotación de inscripción (cuando se ha inscrito), esquela de observación (cuando falta algún requisito), o esquela de tacha (cuando no procede el trámite). En la oficina de Registros Públicos - SUNARP. E) SANEAMIENTO DE AREAS, PERIMETRO Y COLINDANCIAS. Qué es rectificación y aclaración de áreas y perímetros y colindancias? Se realiza cuando el área, medidas perimétricas y/o linderos de una propiedad inmueble cuando estos han desaparecido o han sido removidos, para lo cual mediante escritura pública suscrita por los propietarios de todos los predios colindantes manifiestan su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, del área de la cual se realiza su rectificación o aclaración. Que la propiedad materia de la rectificación se encuentre dentro del radio urbano. Certificado positivo de propiedad. Certificado registral negativo de superposición de áreas. Planos perimétricos y de ubicación. Formulario registral Memoria descriptiva. Informe técnico de verificación. Declaraciones testimoniales (de 3 a 6 personas mayores de 25 años). Copia de DNI del solicitante. Publicaciones de ley. (3 en el diario judicial los andes y 3 en el diario oficial el peruano, cada uno con un intervalo de tres días hábiles). El trámite dura 60 días. En la Notaria. 8

10 1.3 TRASLACIÓN DE PROPIEDAD EN REGISTROS PUBLICOS A) INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO POR SUCESIÓN INTESTADA Qué es sucesión intestada? La sucesión intestada, tiene por objeto designar a los herederos legales de aquellas personas que han fallecido sin otorgar testamento, o si éste ha sido declarado nulo, invalidado o caducado. Procede en caso de que el inmueble este registrado. Cuándo procede transferencia por sucesión intestada? Esta forma de traslación de dominio (propiedad) procede cuando el propietario (titular) muere sin hacer testamento válido (vía notarial); en este caso la sucesión intestada se establece mediante vía notarial o judicial y primero debe inscribirse en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp. Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica). Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito. Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Partes judiciales conteniendo copias de la sentencia, de la resolución que la declara consentida o ejecutoriada, el oficio del Juez solicitando la inscripción; o, parte notarial remitido por el Notario que siguió el trámite sucesión intestada notarial. Tratándose de partes judiciales, las copias deben estar certificadas por el Secretario de Juzgado y las resoluciones deben estar suscritas por el Juez y el Auxiliar Jurisdiccional respectivo. La sentencia o la declaración notarial de sucesión intestada debe encontrarse inscrita en el Registro de Sucesiones Intestadas del lugar donde se ubica el predio. Constancia de pago del Impuesto Predial. Pago de derechos registrales. Quién puede tramitar? La persona interesada. El trámite dura 7 días hábiles desde la presentación de la solicitud. Plazo en el que el Registrador califica la solicitud y sus anexos acompañados. Posteriormente emite respuesta por escrito, que puede ser: anotación de inscripción (cuando se ha inscrito), esquela de observación (cuando falta algún requisito), o esquela de tacha (cuando no procede el trámite). 9

11 En la oficina de Registros Públicos - SUNARP. B) INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO COMPRA VENTA Qué es compraventa? Mediante la compra venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien llamado comprador y éste a pagar su precio en dinero. Procede en caso de que el inmueble este registrado. Cuál son los elementos de la Compra Venta? El vendedor que es propietario del bien o del Derecho que se transfiere El comprador que es aquel que adquiere dicho bien o derecho mediante el El bien o derecho objeto de la transferencia. El precio que es el valor en dinero del bien o derechos transferidos. Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito. Copia del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Escritura pública (parte notarial) Constancia de pago del Impuesto de Alcabala, cuando corresponda. Constancia de pago del Impuesto Predial. Quién puede tramitar? Deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó la Escritura Pública o por sus dependientes acreditados. Posteriormente la persona interesada podrá realizar el seguimiento. El trámite dura 7 días hábiles desde la presentación de la solicitud. Plazo en el que el Registrador califica la solicitud y sus anexos acompañados. Posteriormente emite respuesta por escrito, que puede ser: anotación de inscripción (cuando se ha inscrito), esquela de observación (cuando falta algún requisito), o esquela de tacha (cuando no procede el trámite). En la oficina de Registros Públicos - SUNARP. 10

12 1.4 SANEAMIENTO DE TÍTULO DE PROPIEDAD A) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN PREDIOS URBANOS Qué es prescripción adquisitiva de dominio? El poseedor de un inmueble o título de propiedad puede solicitar se le declare propietario, sea por el notario o por el juez, previo trámite y cumpliendo con los requisitos establecidos por la ley. Cuándo procede en vía Notarial? Procede en la vía notarial, solo de predios urbanos, de acuerdo a la Ley y su Reglamento Decreto Supremo N MTC, y la Ley Cuáles son los requisitos en vía notarial? Para indicar el trámite en la vía notarial, el interesado presentará solicitud escrita autorizada por Abogado la cual contendrá, además de los requisitos indicados en los artículos 424, 425, y 505 del Código Procesal Civil los establecidos en el artículo 39 de la Ley y 5 de la Ley 27333, siendo éstos los siguientes: Indicar en la solicitud el tiempo de posesión por el solicitante y la de sus causantes si fuera el caso; la fecha y la forma de adquisición del inmueble; la persona de ser el caso que tenga inscrito derechos sobre el bien; nombre y dirección de su inmediato transferente; los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes; finalmente se describirá el bien objeto del saneamiento con la mayor exactitud. Certificación municipal o administrativa sobre la persona que ocupa el bien como propietario o Poseedora. Copia literal de los asientos respectivos de dominio de los últimos 10 años del predio urbano o certificación que no está inscrito En la solicitud presentada por el interesado, los testigos (no menos de 3 ni más de 6 personas, mayores de 25 años), declararán que conocen al solicitante y señalarán el tiempo en que el solicitante viene poseyendo el inmueble. Comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. Formulario Registral debidamente llenado Planos de ubicación y perimétricos suscritos por Ingeniero o Arquitecto Colegiados Descripción de las edificaciones existentes, autorizadas por Ingeniero o Arquitecto Colegiados Memoria descriptiva del plano perimétrico firmado por Ingeniero o Arquitecto Colegiado Informe técnico del verificador (Ingeniero verificador inscritos en el índice de verificadores de la SUNARP) Procedimiento de trámite en vía notarial? El Notario notificará a la persona de quien el solicitante adquirió el bien, al titular registral del terreno y a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, las notificaciones se regirán 11

13 supletoriamente por lo establecido en el Código Procesal Civil, además el Notario tendrá que fijar carteles en los lugares visibles de la edificación a regularizar y disponer que se efectúen publicaciones en el diario El Peruano y otro de mayor circulación, conteniendo un extracto de la solicitud por tres veces con intervalo de 3 días hábiles entre cada aviso. El notario se constituirá en el inmueble a sanear, extendiendo un acta de presencia en la cual precisará la descripción y características del inmueble, la posesión pacífica y pública del solicitante, la manifestación de los ocupantes de los predios colindantes, este último trámite se realizará mediante acta notarial de presencia. Transcurrido 25 días hábiles posteriores a la última publicación, si no se hubiera realizado ninguna oposición, el Notario elevará a escritura pública la solicitud insertándose los avisos, el acta de presencia y demás documentos que considere el notario o solicite el interesado. Posteriormente Notarial remitirá la parte notarial y copias certificadas de los planos, a Registros Públicos, a fin de que se proceda la inscripción definitiva de propiedad. Si durante el trámite se produjera alguna oposición de terceros el Notario culminará el trámite comunicando el hecho al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral correspondiente, pudiendo el solicitante continuar el trámite en la vía judicial. Quién puede tramitar? La persona que posee. Notaria: 4 a 5 meses aproximadamente. Registros Públicos: El trámite dura 7 días hábiles desde la presentación de la solicitud. Plazo en el que el Registrador califica la solicitud y sus anexos acompañados. Posteriormente emite respuesta por escrito, que puede ser: anotación de inscripción (cuando se ha inscrito), esquela de observación (cuando falta algún requisito), o esquela de tacha (cuando no procede el trámite). Notaria En la oficina de Registros Públicos - SUNARP. b) FORMACION DE TITULO SUPLETORIO. Qué es título supletorio? Con el título supletorio se permite al propietario lograr que el Estado le confiera un título que acredite su dominio. 12

14 Se dice que título supletorio de dominio es un instrumento inmatriculador por excelencia, sustituyendo los defectos formales o estructurales o falta de exhibición de documentos fehacientes que acrediten la propiedad; ergo será el documento que sirva de sustento para inmatricular un predio. Requisitos para la solicitar formación de título supletorio: Que la propiedad materia de formación de título supletorio se encuentre dentro del radio urbano. Certificado registral negativo de propiedad. Planos perimétricos y de ubicación. (Visados por la municipalidad de respectiva) Formulario registral Memoria descriptiva. (Visados por la municipalidad de respectiva) Certificado de parámetros urbanísticos. Documentos que acrediten su derecho de propiedad. Declaraciones testimoniales (de 3 a 6 personas mayores de 25 años). Certificado de posesión expedida por la respectiva municipalidad. Copia de DNI del solicitante. Publicaciones de ley. (3 en el diario judicial los andes y 3 en el diario oficial el peruano, cada uno con un intervalo de tres días hábiles) Informe técnico de valorización del inmueble (verificador) Certificado de numeración. Certificado negativo de catastro (municipalidad). El trámite dura 60 días. En la Notaria 13

15 1.5 SERVICIOS LEGALES EN PROTECCION DE PROPIEDAD 14

16 MICROJUSTICIA PERÚ Av. Túpac Amaru Nº 876, 3er Piso Teléfono: (+51) Comas - Lima, Perú

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