Módulo 4 : FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO A TRAVÉS DE LA HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ

Transcripción

1 19 Curso Interamericano de Banca Hipotecaria Módulo 4 : FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO A TRAVÉS DE LA HIPOTECA DE BIEN FUTURO EN EL PERÚ Dr. Enrique Paredes Barriga Gerente General - Grupo Acuario, Perú 1

2 Objetivos 2

3 Actores del Mercado Inmobiliario Introducción Promotor Banco Cliente Final 3

4 Agenda 4

5 I. Antecedentes Las Unidades Vecinales: Los barrios perfectos Unidad Vecinal Nº 3.- Construido entre Plano de la Unidad Vecinal N 3 Fuente: Diario El Comercio 5

6 Unidad Vecinal Nº 3 - Actualidad Fuente: Diario El Comercio 6

7 I. Antecedentes Las Unidades Vecinales: Los barrios perfectos Unidad Vecinal Los Mirones.- Construido en 1955, por Arq. Santiago Agurto Calvo. Fuente: Diario El Comercio 7

8 Las Unidades Vecinales: Los barrios perfectos I. Antecedentes Unidad Vecinal Matute.- Proyectado en 1952 por el arquitecto Santiago Agurto. Entre 1953 y 1954 inicia la construcción. Fuente: Diario El Comercio 8

9 Residencial San Felipe I. Antecedentes Fuente: Diario El Comercio 9

10 II. Voluntad política del Estado Peruano Leasing inmobiliario FONAVI FONAVI Ley Nº Creación del Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda 10

11 FONAVI II. Voluntad política del Estado Peruano Fuente: : El FONAVI Reconocimiento o devolución de aportes? Ricardo Candela Casas 11

12 II. Voluntad política del Estado Peruano BANCO DE MATERIALES El Banco de Materiales se fundó el 28 de setiembre de

13 II. Voluntad política del Estado Peruano CREACIÓN DEL FONDO HIPOTECARIO DE PROMOCIÓN DE LA VIVIENDA Ley Nº de fecha 16/01/

14 II. Voluntad política del Estado Peruano MINISTERIO DE VIVIENDA Y CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO Se crea el 11 de Julio de 2002 con la promulgación de la Ley Nº

15 II. Voluntad política del Estado Peruano FONDO MIVIVIENDA Sus principales programas son: NUEVO CRÉDITO MIVIVIENDA (Bien Futuro) TECHO PROPIO (Bien Futuro) Fuente: Portal de FONAFE 15

16 II. Voluntad política del Estado Peruano NUEVO CRÉDITO MIVIVIENDA Fuente: BBVA Reseach 16

17 II. Voluntad política del Estado Peruano 17

18 II. Voluntad política del Estado Peruano BONO DEL BUEN PAGADOR - BBP Fuente: Portal del Fondo Mivivienda 18

19 II. Voluntad política del Estado Peruano BONO DEL BUEN PAGADOR - BBP EJEMPLO Fuente: Portal del Fondo Mivivienda 19

20 II. Voluntad política del Estado Peruano BONO DEL BUEN PAGADOR - BBP EJEMPLO Fuente: Portal del Fondo Mivivienda 20

21 II. Voluntad política del Estado Peruano TECHO PROPIO Fuente: BBVA Reseach 21

22 II. Voluntad política del Estado Peruano OTROS PROGRAMAS CREDITO MI CONSTRUCCION CREDITO MI TERRENO Fuente: Portal de FONAFE 22

23 II. Voluntad política del Estado Peruano EL ALQUILER VENTA Y LEASING INMOBILIARIO (*) 1. Alquiler de Vivienda: Arrendamiento (*)Ley 1177 y su reglamento fue aprobado el 03 de noviembre del 2015 mediante D.S VIVIENDA Fuente: BBVA Reseach 23

24 II. Voluntad política del Estado Peruano EL ALQUILER VENTA Y LEASING INMOBILIARIO (*) 2. Alquiler-venta: Arrendamiento con Opción de Compra. 3. Leasing Inmobiliario: Financiamiento con Opción de Compra. «Hasta el momento hay poco interés por parte de los desarrolladores inmobiliarios y las entidades financieras. La aplicación de éstas nuevas modalidades de alquiler implican nuevos procesos a sus actuales modelos de negocio». (*)Ley 1177 y su reglamento fue aprobado el 03 de noviembre del 2015 mediante D.S VIVIENDA Fuente: BBVA Reseach 24

25 III. El mercado inmobiliario en el Perú Perspectivas Macroeconómicas Grafico 2 Fuente: BCRP, INEI y BBVA Grafico 1 25

26 III. El mercado inmobiliario en el Perú Demanda Potencial y Demanda Efectiva de vivienda promedio por Region Fuente: INEI y Scotiabank Perspectivas del Mercado Inmobiliario 26

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28 III. El mercado inmobiliario en el Perú Estrategias de entidades del estado y financieras para dinamizar el sector ESTRATEGIAS Bancos Eventos de exposición inmobiliaria Estado Arrendamiento Financiero y Leasing Inmobiliario Bancos Plan de ahorros programado Estado Fondo Mivivienda Fuente: BBVA Reseach 28

29 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Bien Futuro Qué es un Bien Futuro? Proyecto/Planos En construcción Vivienda (no independizada) 29

30 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Cómo se financia el promotor y/o constructor? 30

31 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Políticas de crédito promedio que utilizan las financieras para el financiamiento a la construcción: entidades 31

32 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Qué es pre venta? Cuota inicial pagada o financiada con letras Carta de aprobación del crédito hipotecario Contrato de compra venta firmado PRE-VENTA FINANCIAMIENTO MENOR GASTO FINANCIERO 32

33 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Porqué son tan importantes las preventas? 33

34 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Cómo desembolsan los bancos? 34

35 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Ejemplo de estructura típica de financiamiento: LAS TORRES DE SANTA CLARA II 3º ETAPA 35

36 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro 36

37 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Ejemplo de estructura típica de financiamiento: Proyecto : Las Torres de Santa Clara II - Tercera Etapa Ubicación : Perú Lima Distrito Ate N de Departamentos : 640 N de Estacionamientos : 216 Área : 11, mt2. COSTOS DIRECTOS Concepto Total Aporte Propio Terreno 36,637,624 36,637,624 Cuotas iniciales + financiamiento de Créditos Hipotecarios Financiamiento directo Banco Construcción 45,227,788 30,151,859 15,075,929 COSTOS INDIRECTOS Estudios y licencias 295, ,830 Gastos 2,261, ,347 1,696,042 Total 84,422,631 37,498,801 30,151,859 16,771,971 Participación % 100% 44% 36% 20% Ingresos por ventas 59,095,842 Preventa aprobada 25,326,789 37

38 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Esquema de financiamiento bancario para construcción de proyectos Bien Futuro 38

39 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Requisitos que se deben presentar al banco para la evaluación del financiamiento: Del promotor y/o constructor Del proyecto Del terreno 39

40 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Criterios de evaluación del banco: 40

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42 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Administración del banco de los recursos desembolsados Administración directa del banco Cuentas recaudadoras Cuentas de libre disponibilidad 42

43 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Seguimiento del banco en las diversas fases del proyecto: 43

44 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Pago de financiamiento al banco 44

45 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Cómo se venden los proyectos? Afiches y folletos Maqueta del proyecto en las agencias bancarias y salones de venta. Boletín inmobiliario a nivel nacional Panel publicitario en obra Diseños 45

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47 IV. Modelo de financiamiento a la construcción de proyectos habitacionales Bien Futuro Cómo se venden los proyectos? 47

48 V. Financiamiento al comprador final vía Crédito Hipotecario Bien Futuro Flujograma de otorgamiento de Crédito Hipotecario Bien Futuro al Cliente Final 48

49 V. Financiamiento al comprador final vía Crédito Hipotecario Bien Futuro Crédito Hipotecario con subvención del Estado Instituciones Financieras PBP: Premio Buen pagador Fuente: Gerardo Freiberg Puente - Intermediación financiera y calidad de la cartera hipotecaria en Perú 49

50 GARANTÍA DEL CRÉDITO BIEN FUTURO DURANTE LA CONSTRUCCIÓN Carta Fianza 50

51 GARANTÍA DEL CRÉDITO BIEN FUTURO CULMINADA LA CONSTRUCCION E INDEPENDIZADO EL INMUEBLE MATERIA DE COMPRA VENTA (INSCRITO EN LOS REGISTROS PÚBLICOS) Hipoteca 51

52 GARANTÍA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO BIEN FUTURO Flujograma de constitución de la garantía hipotecaria 52

53 VI. Conclusiones 53