PUBLICIDAD EN PROYECTOS INMOBILIARIOS

Transcripción

1 PUBLICIDAD EN PROYECTOS INMOBILIARIOS Andrés Montoya Posse Herrera & Ruiz Abogados Cali, mayo 30 de 2012

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3 MARCO CONCEPTUAL DE LAS CONSECUENCIAS DE LA PUBLICIDAD ENGAÑOSA Prácticas restrictivas Competencia desleal Responsabilidad civil Protección al consumidor

4 CASOS INTRODUCTORIOS Las áreas. Administración +/- $ El salón comunal. Prestigio del constructor.

5 INVESTIGACIONES SIC 2011 (General) Archivadas % Sanciones % Total investigaciones %

6 INVESTIGACIONES SIC 2011 (Constructoras)

7 INVESTIGACIONES SIC 2011 (Multas a constructoras)

8 Del Decreto 3466 de 1982 a la Ley 1480 de 2011

9 Publicidad: toda forma y contenido de comunicación que tenga como finalidad influir en las decisiones de consumo. (Art. 5 # 12) Publicidad engañosa: aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insuficiente, de manera que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión. (Art. 5 # 7)

10 ATRIBUTOS DE LA INFORMACIÓN Veraz Suficiente Clara Oportuna Verificable Comprensible Precisa Idónea Completa Debe comprender los riesgos

11 INFORMACIÓN QUE SE DEBE SUMINISTRAR AL CONSUMIDOR

12 INFORMACIÓN DEL PRECIO (1) Artículo 26: El proveedor está obligado a informar al consumidor: - El precio de venta al público en pesos colombianos, incluidos todos los impuestos y costos adicionales de los productos. - El precio debe informarse visualmente y el consumidor solo estará obligado a pagar el precio anunciado.

13 INFORMACIÓN DEL PRECIO (2) - Los costos adicionales al precio, generados por estudio de crédito, seguros, transporte o cualquier otra erogación a cargo del consumidor, deberá ser informada adecuadamente, especificando el motivo y el valor de los mismos. - En el evento de que aparezcan dos (2) o más precios, prevalece el más bajo. - Las diferentes formas que aseguren la información visual del precio y la indicación del precio en moneda diferente a pesos colombianos, serán determinadas por la Superintendencia de Industria y Comercio.

14 CIRCUNSTANCIAS ESPECIALES QUE SE DEBEN INFORMAR (1) Garantías Condiciones de uso y mantenimiento Áreas Riesgos de consumo o utilización Productos nocivos para la salud

15 CIRCUNSTANCIAS ESPECIALES QUE SE DEBEN INFORMAR (2) Bienes usados Condiciones sobre promociones y ofertas Término de disponibilidad de repuestos, partes insumos y mano de obra capacitada El principio de la transparencia negocial.

16 MEDIOS DE TRANSMISIÓN (1) Folletos Volantes Pasacalles Sala de ventas Apartamento modelo Vendedores Licencia de construcción Planos Maquetas Internet

17 MEDIOS DE TRANSMISIÓN (2) Contrato de vinculación Términos y condiciones Promesa de compraventa Contrato de compraventa LAS REDES SOCIALES

18 Información y publicidad En la web 2.0

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20 Fotos subidas al perfil de Facebook

21 Fotos subidas al perfil de Facebook

22 Twitter, sus mensajes cortos y las discusiones

23 ADVERTENCIAS USUALES Sujeto a cambios no significativos Sujeto a modificaciones por coordinación técnica y estructuración Estas imágenes son una representación aproximada del diseño y acabados del proyecto los cuales son susceptibles de cambio por parte de la compañía constructora

24 INFORMACIÓN SANCIONABLE Potencialidad de afectar la decisión de consumo Induce o puede inducir a error, engaño o confusión

25 EL CONSUMIDOR

26 EL CONSUMIDOR MEDIO O RACIONAL Persona promedio No hace un análisis a profundidad La temporalidad del mensaje Se basa en información objetiva Sentido común y usual de las palabras

27 Qué incide en la decisión de adquirir bienes inmuebles? Precio Forma de pago Acabados Áreas privadas Metraje Acceso a servicios Zonas comunes Destinación Vista Entrada de luz Portería Ascensores Parqueaderos

28 RESPONSABILIDAD DEL ANUNCIANTE DEL MEDIO DE COMUNICACIÓN

29 EXONERACIÓN DE RESPONSABILIDAD Fuerza mayor Caso fortuito Publicidad adulterada sin que lo hubiera podido evitar Publicidad suplantada sin que lo hubiera podido evitar

30 SANCIONES Multas hasta $ Cierre del establecimiento de comercio. Prohibición temporal o definitiva de producir, distribuir u ofrecer al público determinados productos Responsabilidad por perjuicios

31 RESOLUCIONES CASOS INTRODUCTORIOS Administración +/- $ Carga de inspeccionar el inmueble (Res de 2012). El prestigio de la constructora. Cambios no significativos. Diferencias de áreas.

32 CIRCULAR EXTERNA 6 DEL 8 DE FEBRERO DE 2012 Superintendencia de Industria y Comercio

33 Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (1) Campo de aplicación: todas las personas naturales o jurídicas que vendan o promocionen inmuebles destinados a vivienda. Responsabilidad: por no corresponder a la realidad o inducir a error al consumidor.

34 Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (2) Carácter contractual de la información: Las declaraciones o manifestaciones relacionadas con características, componentes o atributos de bienes y servicios que son anunciadas a los consumidores a través de cualquier medio de información, se entiende que forman parte del contexto contractual.

35 Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (3) Áreas: Se deberá informar el área privada construida, sin perjuicio de que se indiquen otras áreas, como el área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo. El área indicada sin alguna calificación se presume que es privada construida. Modificaciones: Únicamente las ordenadas por la curaduría o la alcaldía?

36 Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (4) Parqueaderos: Cuando los parqueaderos de los propietarios estén ubicados en áreas comunes de uso exclusivo, se deberá informar a los consumidores que una vez constituida la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios, con la decisión de más del 70% del coeficiente de la copropiedad, podrá modificar la destinación de las áreas comunes de uso exclusivo.

37 Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (5) Si el proyecto es por etapas se deberá especificar qué zonas se entregan con cada una y el tiempo estimado de las etapas Valor estimado de la cuota de administración Estrato socioeconómico Características de zona de parqueo Características de los muebles y equipos a entregar Calidad de los acabados

38 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Cumplimiento Tener en cuenta la carga de la prueba. Qué pruebas?

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