Introducción Práctica: Contratos de Locación

Transcripción

1 Introducción Práctica: Contratos de Locación

2 Temario LOCACION EN EL CODIGO CIVIL LEY APLICABLE (23091) TIPOS DE CONTRATOS: VIVIENDA Y COMERCIAL PLAZOS MONEDA DE PAGO MONTO DEL ALQUILER (LEY DE EMERGENCIA ECONOMICA) DEPOSITO DE GARANTIA FIADORES CERTIFICACION DE FIRMAS RESCISION RESOLUCION INDEMNIZACION POR RESOLUCION ANTICIPADA ESCRITO DE RESCISION Y ENTREGA DE LLAVES CONVENIO DE DESOCUPACION COMODATO

3 Carpeta de Comercialización Fotocopia de titulo de propiedad. * Boleta de ABL. Recibo de pago de expensas. Fotocopia de reglamento de Copropiedad.* Fotocopia de planos. Informes de dominio Autorización de Alquiler*

4 DEFINICION DE LOCACION (Art C.C) Art Cod. Civ.: Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o alquiler.

5 PARTES QUE INTERVIEN EN UNA LOCACION LOCADOR: Es el que recibe el precio ( no siempre debe ser el propietario ( ejemplo usufructuario). LOCATARIO: Es el que paga el precio. Art El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes. Tanto locador como locatario pueden ser personas físicas o jurídicas. La documentación requerida será la misma que utilizamos para la firma de un boleto de compraventa

6 Locación y usufructo Art El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo... Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo. Si celebramos un contrato de locación por el termino de diez años y el usufructuario fallece a los cinco años de la celebración el contrato, este finaliza el día del fallecimiento del usufructuario. (local comercial inversión)

7 CODIGO CIVIL Art Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.. Art El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia. Art Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.(venta subasta)

8 LEY y SUS MODIFICACIONES ART. 1 Instrumentación Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.

9 LEY Y SUS MODIFICACIONES ART. 1 MONEDA DE PAGO. (Ley emergencia Económica) En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial. Pesos: Es la moneda de pago mas utilizada, en la mayoría de los contratos de locación para vivienda y comercio nos vamos a encontrar con esta moneda de pago. Dólares estadounidenses: En algunas zonas es habitual encontrarnos con esta moneda de pago tanto para vivienda como para comercio, Ej. calle Florida muchos contratos se realizan en dólares. (Es importante recordar que la ley de convertibilidad no se derogó en su totalidad por lo que es lícito contratar en dólares)

10 LEY Y SUS MODIFICACIONES ART. 2 PLAZOS Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de la locación con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo; c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

11 LEY Y SUS MODIFICACIONES ART. 2 PLAZOS CONTRATO PARA VIVIENDA: Plazo mínimo 2 años y un plazo máximo 10 años. CONTRATO COMERCIAL: Plazo mínimo 3 años y plazo máximo 10 años. Art El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años. CONTRATO TURISTICO: Plazo Máximo 6 meses En Mayo de 1997 se incorpora a través de la Ley Art.1 como artículo 29Bis de la Ley los demás destinos locativos a la resolución anticipada de contrato es decir que se pueden rescindir los contratos de locación a partir de los 6 meses de vigencia locativa. (DESTINO COMERCIA L) Contrato comercial (tener en cuenta) 1. DESTINO 2. REGLAMENTO EN CASO DE PH 3. MONTO DEL ALQUILER. (I.V.A) 4. ZONOFICACION Ej. C3 5. CERTIFICACION DE FIRMAS 6. SELLADOS (0,50% total del contrato)

12 Emergencia Económica Ley La Ley de Emergencia Económica sancionada el prohíbe suscribir contratos de locación con cualquier tipo de indexación y/o actualización por lo que todos aquellos mecanismo que se utilicen para evitar la ley pueden ser tenidos como no escritos en instancia judicial. Como se contrata: Renegociación del contrato cada 6 meses. Escalonamiento progresivo estipulado por las partes Monto total del contrato dividido en 24 o 36 cuotas Aumento del alquiler en relación al aumento de un producto (Comercial) Art 3. IVA en los alquileres: mayores a $1500 pagan IVA (21%).

13 FIANZA (GARANTIA) Fianza: Art C.C.: Habrá contrato de fianza, cuando una de las partes se hubiera obligado accesoriamente por un tercero, y el acreedor de ese tercero aceptase su obligación accesoria. Garantías utilizadas en un contrato de locación: Fiador propietaria: Se solicita al locatario que presente un fiador que sea propietario de un inmueble. Fiador sin garantía propietaria: locatario no tiene fiador con propiedad, pero si tiene recibo de sueldo. Seguro de Caución: Hay empresas que se especializan en este tema con el cumplimiento de una serie de requisitos.

14 FIANZA ART 1582 Y 1582 bis. Art Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas. Art bis. La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original

15 LEY Y SUS MODIFICACIONES Art. 7 (pago anticipado y depósito de garantía) Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de 1 mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a UN mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) El pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador. La ley es muy clara, no se puede pedir mas de un mes de depósito por cada año de locación, por lo que si el contrato es de 2 años podemos pedir 2 meses de depósito. Para que sirve el deposito? Como se devuelve? Cuándo se devuelve?

16 GARANTIA: COMO EVITAR SER Garantías compradas: ENGAÑADOS. Se debe solicitar una fotocopia del título de propiedad completa. Pedidos de informes N 1 domínio. Pedido de informe N 5 frecuencia.

17 CERTIFICACION DE FIRMAS Certificación de firmas por Escribano Público: no hace a la valides del contrato, pero es de buena práctica para evitar futuros problemas ante un eventual juicio de desalojo y/o ejecución de alquileres. El escribano solo certifica la firma y no el contenido del contrato. Locaciones Comerciales: Es necesario las firmas certificadas del Locador y Locatario para realizar la habilitación Municipal.

18 INDEMNIZACION POR RESOLUCION ANTICIPADA DEL CONTRATO (Art.8) Antes de los 6 meses el inquilino no puede rescindir el contrato, de hacerlo deberá abonar los meses que le restan hasta llegar a los 6 meses de locación. 1 año: 1 y ½ mes de indemnización a favor del Locador. 2 año: 1 mes de indemnización a favor del locador. No hace falta que este incluido en el contrato, la ley se presume conocida por todos.

19 ESCRITO DE RESCISION Y ENTREGA DE LLAVES Escrito de rescisión de contrato y entrega de llaves: Se utiliza cuando el contrato esta vigente y las partes de común acuerdo deciden darlo por finalizado. Escrito de entrega de llaves: El contrato finaliza y sirve como medio de prueba que se hizo entrega de las llaves.

20 CONVENIO DE DESOCUPACION LEY Se trata de un pacto celebrado entre Locador y Locatario. Después de celebrado el contrato de locación y estando este vigente convienen precios y plazos diferentes de los originales. (uso correcto) Es de buena práctica certificar las firmas por Escribano Público.

21 CONVENIO DE DESOCUPACION LEY Dentro de los ciento ochenta (180) días anteriores a la finalización del plazo contractual, EL LOCADOR podrá exigir a EL LOCATARIO la firma de un convenio de desocupación y solicitar su posterior homologación judicial, que faculte a EL LOCADOR para diligenciar el lanzamiento judicial al vencimiento del plazo contractual. Si EL LOCATARIO se negase a firmar dicho convenio y EL LOCADOR se ve obligado a promover la demanda anticipada de desalojo, las costas serán por cuenta de EL LOCATARIO aunque restituya el inmueble, sin perjuicio de la aplicación de la multa en el caso de demora en la restitución

22 COMODATO ART CC Comodato: Habrá comodato o préstamo de uso, cuando una de las partes entregue a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla. tener mucho cuidado en tratar de ocultar bajo la figura de comodato un contrato de locación.