Oficinas. Executive Summary. Mercado de Oficinas. Málaga. Febrero aguirrenewman.com

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1 Oficinas Executive Summary Mercado de Oficinas Málaga Febrero aguirrenewman.com

2 22 de julio de 2008 Índice I. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO CONCLUSIONES PERSPECTIVAS ZONIFICACIÓN Contacto Aguirre Newman María Monasterio Directora de Zona Málaga (34) maria.monasterio@aguirrenewman.es Pelayo Barroso Olazabal Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 1.- La coyuntura general del mercado Una vez analizados los principales factores que afectan al mercado de oficinas de Málaga, se puede concluir que, durante 2011 se ha mantenido la tendencia ya observada durante el año 2010 hacia una creciente contracción en la demanda de espacios de oficinas. La compleja situación económica mantiene a los principales demandantes de espacios de oficinas, empresas y administración pública, fuera del mercado al no tener previsto en el corto plazo un crecimiento en el número de empleados y por lo tanto en la superficie que necesitan. Por otro lado, se debe destacar el incremento en el volumen de superficie desocupada en todas las zonas de la ciudad sin excepción. La caida en la contratación unida al incremento generalizado en la tasa de disponibilidad está afectando directamente a los precios, que han mantenido el comportamiento bajista ya observado en años anteriores. Desde el punto de vista de la oferta, es necesario señalar que durante el año 2011 se han entregado varios edificios situados en las zonas CDN y A1 que han incrementado el stock de oficinas en m². A continuación se detalla la información básica del ejercicio en el mercado de oficinas 2011: Resumen Ejecutivo MALAGA Enero 2011 Enero 2012 Variación (%) Stock (m²) ,81% Absorción Bruta % Absorción Bruta / Stock (%) 2,6% 1,3% -50% Desocupación (%) 15,8% 17,9% 13% Desocupación CBD (%) 14,9% 16,7% 12% Desocupación DEC (%) 16,7% 22,1% 33% Precio Medio de Alquiler CBD ( /m 2 /mes) 11,10 11,02-1% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 8,72 9,18 5% Rentabilidad Inicial CDN (%) 7,5% 7,5% 0% Pag. 3

4 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las principales conclusiones de este informe. El stock de oficinas alcanza los m 2 lo que supone un incremento del 1,81%. Este aumento sigue estando por debajo de la previsión de entrega de proyectos que había para La paralización y retraso de muchos proyectos motivados por la situación que atraviesa el mercado están generando que el stock de la ciudad no muestre grandes repuntes. Los nuevos proyectos finalizados durante el ejercicio 2011 han supuesto la incorporación de m² al mercado de la ciudad. En términos absolutos el mercado de oficinas de Málaga ha sufrido a lo largo de 2011 una fuerte ralentización en su crecimiento un dato por otro lado positivo a la vista de la elevada disponibilidad existente. Como ya se ha comentado en estudios anteriores, los edificios mixtos representan en Málaga un porcentaje muy importante, en torno a un 35,4%, del stock total, siendo considerados a todos los efectos, (stock, desocupación y nivel de precios) como alternativa o sustitutivo de los edificios exclusivos de oficinas. En este sentido, el mercado de oficinas de Málaga no puede ser comparado con mercados como el de Madrid o Barcelona, donde las oficinas en edificios mixtos, es decir, en los que se comparte el uso residencial con el de oficinas, tienen una importancia residual. La contratación bruta de Málaga ha alcanzado los m 2 en 2011, lo que supone un descenso del 45% con respecto a los niveles alcanzados el año anterior y muy lejos de los valores que se registraban en 2008, periodos en los cuales se registraba mucha actividad por parte de la Administración Pública y de determinadas entidades bancarias. La tasa de desocupación ha aumentado de nuevo en 2011 de manera sensible en el mercado de Málaga situándose de media en el 17,9% del stock. Dicho aumento de la desocupación se ha producido en todas las zonas de la ciudad de manera considerable. Solo en la zona A1 el aumento de la desocupación ha sido meramente testimonial. El importante ajuste en los precios de alquiler equiparando las zonas más exclusivas de la ciudad con los de áreas más alejadas del centro, no ha sido suficiente para frenar la caída en la contratación de espacios a nivel general con respecto al año anterior. El importante ajuste en los precios de alquiler, equiparando las zonas más exclusivas de la ciudad con los de áreas más alejadas del centro, no ha sido suficiente para frenar la caída en la contratación de espacios con respecto al año anterior. En cualquier caso los precios de alquiler de las oficinas ofertadas especialmente en las zonas OUT siguen ajustándose con el fin, por parte de los propietarios de los inmuebles de mantener a los inquilinos actuales y atraer nueva demanda. Descenso generalizado de los precios medios de alquiler en todas las zonas. La renta máxima de la ciudad se sitúa en estos momentos entorno a los 15,00 euros/m 2 /mes. Inexistencia de operaciones de inversión de oficinas en el mercado de Málaga. Esto se debe tanto a la falta de madurez de este mercado en la ciudad como a las condiciones exigidas por los inversores. No obstante, las tasas de rentabilidad media inicial exigidas por los inversores Pag. 4

5 estarían como mínimo en el área más Prime entorno al 7%, si bien en zonas más secundarias esta tasa podría alcanzar el 8%. 3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas de Málaga para el año 2012: Se prevé que en el próximo año se incremente el stock existente de oficinas en un total de m². Asimismo es probable que haya casos de proyectos que estaban inicialmente previstos para el año 2011 que se demoren para finales de 2012 y 2013 e incluso que no se ejecuten. Se espera que durante 2012, la Administración Pública mantenga en términos de contratación la baja actividad ya observada en Serán los sectores servicios y los despachos profesionales a nivel particular los que se muestren más activos durante los próximos doce meses. La tasa de disponibilidad mantendrá un comportamiento muy similar al del año 2011 registrando ligeros incrementos o manteniéndose en valores similares. Dada la previsión de entrega de nuevos proyectos y la reducción en la contratación la tasa de disponibilidad en ningún caso superará el 18% del stock total de oficinas de la ciudad. Los nuevos proyectos cuya finalización está prevista para 2012 se entregarán con un alto porcentaje de desocupación. Durante el año 2012 los precios medios de alquiler se mantendrán en niveles similares a los del año 2011, exceptuando la zona OUT donde todavía se seguirán produciendo ajustes en los precios de determinados inmuebles. Asimismo en el resto de zonas de la ciudad aunque no se espera mas ajuste en las rentas de salida sí se prevé un mayor margen de negociación en los contratos dándose por ejemplo escalados en las rentas y ajustes en la duración de los mismos ante la posibilidad de que la coyuntura general mejore y así poder renovar los contratos con nuevas condiciones. Mantenimiento de los márgenes de negociación como consecuencia de la tendencia al alza de la desocupación. No se prevé actividad en el mercado de inversión de oficinas en rentabilidad salvo oportunidades como las observadas en mercados de oficinas similares al de Málaga, derivadas de procesos de sale & leaseback de inmuebles ocupados por entidades financieras o por la administración pública. Este último producto, dependiendo del volumen de inversión necesario para llevar a cabo su adquisición, podría generar interés no sólo en inversores locales o inversores privados (family office) nacionales sino también en inversores institucionales, principalmente extranjeros pero estará especialmente influenciado por la obtención y condiciones de financiación. Pag. 5

6 4.-Mercado de Oficinas de Málaga A continuación se detalla la zonificación y el área de influencia del mercado de oficinas de Málaga: Parque Tecnológico Andalucía 4 Zona Teatinos Zona Corte Inglés 1 2 Zona Centro 3 Plaza de la Solidaridad Aeropuerto Avda. Velázquez 1.- CDN 2.- A1 3.- DEC 4.- OUT. Zona CDN Centro del Distrito de Negocios Calles Marqués de Larios, Alameda Principal, Alameda de Colón, en torno a Pza. de la Constitución, Puerta del Mar Ej.: Edificio Marqués de Larios, 14, Puerta del Mar, 18, Alameda Principal, 19, Puerta del Mar, 16, Marqués de Larios,10 Zona A1 Resto Distrito de Negocios Entorno Corte Inglés, Pza. de la Solidaridad, calle Hilera, calle Compositor Lehmberg Ruíz, Avda. Andalucía, calle Aurora Ej.: Edificio Hexa, Edificio América, Edificio Eurocom, Edificio Galaxia, Edificio Pantalán Zona DEC Descentralizada Entorno zona Teatinos y C.N Ej.: Edificio Galia Center, Edificio Teatinos Plaza, Sando Alameda, Edificio Coronas de Teatinos Zona OUT Fuera de la Ciudad Comprende los edificios de oficinas localizados dentro del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA). Pag. 6

7 Oficinas MADRID C/General Lacy, T F BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Avenida da Liberdade, T (351) F (351) LONDRES Warnford Court, 29 Throgmorton Street. London EC2N 2AT T +44 (0) MEXICO D.F. Torre Esmeralda II, Piso 10 Colonia Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) SÃO PAULO Rua Funchal º Andar Vila Olímpia T F asesores@aguirrenewman.es Pag. 7