RESUMEN DE LA REVISION EXTRAORDINARIA DE LA CALIFICACIÓN DE RIESGO DE LA TITULARIZACIÓN DE CARTERA INMOBILIARIA VOLANN

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1 RESUMEN DE LA REVISION EXTRAORDINARIA DE LA CALIFICACIÓN DE RIESGO DE LA TITULARIZACIÓN DE CARTERA INMOBILIARIA VOLANN de Furoiani Obras y Proyectos S. A. y del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario Milannvo Monto total de la Titularización hasta por US$18,000, Monto del 2do. Tramo hasta por US$2 161, El Comité de Calificación en sesión extraordinaria del 28 de Diciembre del 2011, basado en los informes preparados por los técnicos de la empresa sobre los análisis efectuados a la información proporcionada por la Fiduciaria y el Originador, entre estos: Detalle al 31 de octubre del 2010 tanto de la cartera titularizada como de la cartera sobrecolateral; estados financieros del Fideicomiso Titularizador y del Fideicomiso de Garantía desde enero hasta octubre del 2011 respectivamente; entre otra información, ha resuelto mantener al Segundo Tramo de la TITULARIZACIÓN DE CARTERA INMOBILIARIA VOLANN de Furoiani Obras y Proyectos S. A. y del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario Milannvo, por un monto de hasta US$2,161, la Categoría de Riesgo AAA y ubicarla en Credit Watch. AAA Corresponde al patrimonio autónomo que tiene excelente capacidad de generar los flujos de fondos esperados o proyectados y de responder por las obligaciones establecidas en los contratos de emisión. La calificadora de riesgo, ante eventos que puedan influenciar el cambio de la categoría de calificación de riesgo de un valor determinado, podrá ubicar la calificación de riesgo como calificación de riesgo en observación (Credit Watch). Antecedentes Para la presente titularización se constituyó el 8 de diciembre del 2009 el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado Fideicomiso de Titularización de Cartera Inmobiliaria Volann y posteriormente, el 8 de febrero del 2010, se realizó la Reforma 1 al contrato de titularización. De acuerdo a la clausula vigésima del contrato del Fideicomiso de titularización, éste podía ser reformado por mutuo acuerdo entre la Fiduciaria y el Originador, hasta antes de obtener la autorización de la Titularización por parte de la Superintendencia de Compañías. Las reformas realizadas se debieron a las observaciones de la Superintendencia de Compañías para la autorización del proceso de titularización y emisión de valores. Ambos documentos fueron suscritos entre i) el Originador, la compañía Furoiani Obras y Proyectos S. A., legalmente representada por su Vicepresidente y representante legal, el Ing. José Luis Furoiani Zambrano, autorizados por la Junta General de Accionistas de la Compañía realizada el día 5 de mayo del 2009; ii) la Fiduciaria o Agente de Manejo, la Administradora de Fondos Fodeva S. A., FODEVASA debidamente representada por su Gerente General, el Sr. Guillermo Macías Roca, del Fideicomiso Mercantil de Garantía e Inmobiliario y del Fideicomiso de Titularización de Cartera Inmobiliaria Volann y iii) el Sr. Arquitecto José Antonio Furoiani Villagómez, para los efectos relacionados con la fianza solidaria. El Fideicomiso en estudio consiste en un patrimonio autónomo dotado de personalidad jurídica, separado e independiente de aquel o aquellos del Originador, del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, de la Fiduciaria o de terceros en general, así como de todos los que correspondan a otros negocios fiduciarios administrados por la Fiduciaria, el cual se constituye para ceder, transferir y aportar a titulo del fideicomiso, sin reserva ni limitación alguna la cartera necesaria y suficiente (monto titularizado y el monto sobrecolateral) para respaldar la emisión del tramo correspondiente, las coberturas de pago de la cartera del tramo correspondiente y la suma de dinero en efecto, necesaria y suficiente para conformar el fondo rotativo del tramo, con la finalidad de instrumentar un patrimonio de propósito exclusivo que persigue el desarrollo del proyecto, a efectos de emitir valores con los activos a ser titularizados. El Fideicomiso Titularizador se integra con los recursos en efectivo aportados por el ORIGINADOR, y posteriormente estará integrado por la CARTERA, por los FLUJOS que entregue el FIDEICOMISO DE GARANTÌA E INMOBILIARIO, así como también por todos los activos, pasivos y contingentes que se generen en virtud del objeto del Fideicomiso Titularizador. El Fideicomiso Titularizador, sus activos y sus flujos en general, no pueden ser objeto de medidas cautelares ni providencias preventivas dictadas por Jueces o Tribunales, ni ser afectados por embargos, ni secuestros dictados en razón de deudas u obligaciones del Originador, de la Fiduciaria, del Beneficiario, del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario o de terceros en general, y estará destinado única y exclusivamente al cumplimiento del objeto del Fideicomiso Titularizador, en los términos y condiciones señalados en el contrato de fideicomiso. Se define CARTERA al conjunto de instrumentos de crédito (el 70% del valor de la vivienda) que documentan las operaciones de financiamiento de las unidades inmobiliarias, cuyos obligados son deudores seleccionados del tramo objeto de actualización; tales financiamientos pueden haber sido concedidos directamente por el Originador o por el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, además incluye la póliza de desgravamen e incendio que está a favor del Fideicomiso para respaldar el tramo en revisión. A medida que el capital y los intereses de los pasivos con inversionistas se vayan amortizando, la cartera del tramo correspondiente, en propiedad del Fideicomiso Titularizador, irá decreciendo en la misma proporción. Considerando que existirán varios tramos, en la respectiva subcuenta se registrará la cartera del tramo correspondiente. Previo a la emisión de valores de cualquier tramo, el Originador y/o el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, deberá haber transferido, en propiedad, al Fideicomiso Titularizador, cartera por un rubro tal que cubra, como mínimo, el Monto Titularizado y el Monto Sobrecolateral, como se mencionó. Cada una de estas viviendas con su terreno, fueron aportadas al Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario MILANNVO. Para efectos de la transferencia de dominio de la cartera del tramo correspondiente, el Originador y/o el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, procedió a efectuar los endosos y/o cesiones de cada uno de los instrumentos de crédito, bajo las fórmulas sin responsabilidad y por valor recibido, así como las garantías constituidas sobre ésta. Como medio de cobertura de pago de los instrumentos de crédito, los respectivos deudores seleccionados: (i) Suscribieron con el Originador y/o con el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, contratos de promesa de compraventa por escritura pública sobre las unidades inmobiliarias, en los que se determinan: a) el precio, plazo, causas para su terminación y multas por incumplimiento; y, b) que la escritura de compraventa de las unidades inmobiliarias sólo serán otorgadas por el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario una vez que el precio de dicho inmueble haya sido pagado en su totalidad; y, (ii) El Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario contrata 1 A lo largo del presente documento se ha incorporado las reformas a las que hizo mención el documento. Página 1 de 7

2 pólizas de seguro(i) contra todo riesgo sobre los unidades inmobiliarias, en las cuales él será el Beneficiario Original, debiendo ceder tal calidad al Fideicomiso Titularizador junto con la cartera aportada y las Coberturas de Pago de la Cartera. Se aclara que esta cesión de la póliza de seguros sólo se hará respecto de las unidades inmobiliarias cuya Cartera y Coberturas de pago sobre la misma se aporten al Fideicomiso Titularizador. Considerando que existirán varios Tramos, en la respectiva subcuenta se registrarán las coberturas de pago de la cartera del tramo correspondiente. Bienes Fideicomitidos y por fideicomitir Los bienes transferidos y a transferir, acorde a lo estipulado en el contrato de fideicomiso, fueron y serán los siguientes: a) Bienes Fideicomitidos: el Originador transfirió y aportó al Fideicomiso Titularizador, a título de fideicomiso mercantil irrevocable, sin reserva ni limitación alguna, la suma de US$1,000 para el Primer tramo. b) Bienes a Fideicomitir a futuro: Previo a la emisión de valores de un determinado tramo, el Originador: El Originador y la Fiduciaria suscribirán, mediante escritura pública, el formato constante en el Anexo A 2 del Fideicomiso Titularizador, incluyendo las especificaciones que correspondan. El Originador y/o el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, cederá, transferirá y aportará al Fideicomiso Titularizador, a título de fideicomiso mercantil irrevocable, sin reserva ni limitación alguna: (i) la cartera necesaria y suficiente para respaldar la emisión del Tramo correspondiente, incluyendo el Monto Titularizado y el Monto Sobrecolateral; (ii) las Coberturas de Pago de la Cartera del Tramo correspondiente; y, (iii) la suma de dinero en efectivo, necesaria y suficiente, para conformar el Fondo Rotativo del tramo correspondiente. Para efectos de la transferencia de dominio de la Cartera del Tramo correspondiente, esto es, de todo los instrumentos de crédito integrantes de la misma, el Originador y/o el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, procederá a efectuar los endosos o cesiones, según corresponda, en cada uno de los Instrumentos de Crédito, bajo las fórmulas sin responsabilidad y por valor recibido. Ni el Originador ni la Fiduciaria están en la obligación de efectuar notificación alguna a los Deudores Seleccionados respecto de la transferencia de dominio de la Cartera, así como las garantías constituidas sobre ésta. En lo relativo a las Coberturas de Pago de la Cartera del Tramo correspondiente, el Originador y/o el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, procederá a cederlas a favor del Fideicomiso Titularizador de la siguiente manera: 1) En el caso de contratos de promesa de compraventa, el respectivo Originador y el Fideicomiso Titularizador suscribirán la cesión correspondiente a cada uno de tales contratos, cesión que se hará por escritura pública. 2) En el caso de las pólizas de seguro contra todo riesgo sobre las unidades inmobiliarias construidas, el Originador entregará a la Fiduciaria, las pólizas debidamente endosadas a nombre del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, quien deberá cederlas posteriormente al Fideicomiso Titularizador junto con y respecto a la Cartera que se aporte al patrimonio autónomo de este último. 3) El Fideicomiso Titularizador será el Primer Beneficiario, designado por Furoiani Obras y Proyectos S.A., del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, propietario de las unidades inmobiliarias. Esta calidad de Primer Beneficiario lo convierte en Beneficiario de la Garantía, conforme los términos del contrato constitutivo del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario. El Originador y/o el Arq. Jose Antonio Furoiani Villagómez otorgan, a favor del Fideicomiso Titularizador, Fianza Solidaria, cuyo objetivo será servir de garantía por los incumplimientos en el pago de la cartera por parte de los deudores seleccionados. El Originador transfirió y aportó al Fideicomiso Titularizador, sin reserva ni limitación alguna, la suma de US$12,534.45, para que se forme el Fondo Rotativo del Primer Tramo. Para el Segundo Tramo, de acuerdo a la cláusula 4.1 de la Escritura de aporte del Segundo Tramo el FONDO ROTATIVO asciende también a US$12,534,45. Del análisis realizado hasta el 31 de octubre del 2011 del Fideicomiso Titularizador, los recursos mencionados fueron transferidos acorde con lo estipulado en el documento y se encuentran registrados en el mismo, en la cuenta de Patrimonio; la cartera aportada del SEGUNDO TRAMO de la presente titularización consta en 54 clientes que han firmado una promesa de compra venta y su respectivo instrumento de crédito además de la póliza de desgravamen e incendio que está a favor de los Fideicomisos para respaldar la emisión. Cada una de estas viviendas con su terreno, fueron aportadas al Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario MILANNVO (mecanismos de garantía del Fideicomiso Titularizador). Las características que inicialmente cumplieron los instrumentos de crédito que integraron la cartera aportada fueron: (i) Ser Deudores Seleccionados 3 ; (ii) Ser materia de una compraventa a crédito de una Unidad Inmobiliaria, y siempre aprobada conforme las políticas crediticias generales del Originador y/o del Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario; (iii) No haber sido materia de reprogramación ni refinanciación; y (iv) Corresponder a operaciones de crédito calificadas como A por el Auditor Externo para la Calificación de Cartera. Los recursos recibidos por el Fideicomiso Titularizador mientras no deban destinarse para sus respectivos fines (mencionado a continuación), deberán permanecer depositados o invertidos en una institución, nacional o del exterior, con calificación de riesgo de AA o a través del Mercado de Valores en emisores que cuentan con una calificación similar, de acuerdo a la política de inversiones estipulada en el contrato del Fideicomiso. Acorde con los estados financieros del Fideicomiso al 31 de octubre del 2011, el mismo mantiene los recursos producto de la cobranza en la cuenta corriente del Banco Pichincha S.A., entidad financiera que muestra una calificación de riesgo a junio del 2011 (última revisión) de AAA- de acuerdo a la publicación en la página web de la Superintendencia de Bancos y Seguros. Objeto y Finalidad de la Titularización El proceso de Titularización que el Originador y el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario implementaron a través del Fideicomiso Titularizador tuvo por objeto, de acuerdo al documento habilitante: 1) Que el Segundo Originador sea el Beneficiario del producto neto de la colocación de los valores, a quien el Fideicomiso Titularizador, aportara los recursos en el monto y tramo que corresponda, para que el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario siga desarrollando el Proyecto y termine la construcción de las unidades inmobiliarias que han sido aportadas al mismo y se encuentran pendientes de entrega, recibiendo el Originador el saldo. Adicionalmente, y en el porcentaje requerido, se formará con estos recursos la Cuenta de Reserva. Por estas razones, tanto la Fiduciaria como el Originador no consideran necesario la existencia de un punto de equilibrio de colocación o colocación mínima de valores. 2) Que se honren los Pasivos con Inversionistas con cargo a los Flujos generados por la Cartera. 2 De acuerdo a la Reforma al Fideicomiso Titularizador, se deja sin efecto el ANEXO A y se lo sustituye por el Reglamento de Gestión. 3 Deudor seleccionado debe cumplir con las siguientes características: i) Contar con calificación mínima de A determinada por el Auditor externo para la calificación de cartera y ii) Contar, como máximo, con una sola calificación de B en una sola institución del sistema financiero ecuatoriano según información del Central de Riesgo de la Superintendencia de Bancos y Seguros cortada al mes inmediato anterior a la fecha de la transferencia de la cartera al Fideicomiso Titularizador. Página 2 de 7

3 El Fideicomiso Titularizador tiene por Finalidad implementar un proceso de Titularización basado en la Cartera a ser transferida por el Originador y/o el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, estando tal Cartera destinada exclusivamente al cumplimiento del objeto del Fideicomiso Titularizador y de la Titularización en estudio; hasta el momento se cumple con normalidad tanto el objeto como la finalidad del Fideicomiso. Características del SEGUNDO TRAMO: Este tramo de la titularización tiene las siguientes características: Monto Total de la Titularización: Hasta por US$18,000, distribuidos en varios tramos, con sus respectivas series de valores. Monto del SEGUNDO TRAMO: Hasta por US$2,161, distribuido en series A, B y C. Denominación: VTC-2-A-Volann-#, VTC-2-B-Volann-# y VTC-2-C-Volann-#. Amortización de Capital e intereses: Trimestral; dividendos iguales, donde el capital será creciente e intereses decrecientes. Tipo de Emisiones: Forma materializada y desmaterializada. Uso de los recursos: Construcción de unidades habitacionales. Garantías: i) Sobrecolateralización; ii) Reserva Especial; iii) Cuenta de Reserva; iv) Fianza Solidaria y v) Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario. Los Valores se podrán emitir a un monto nominal de US$10,000 cada valor o múltiplos de US$10.000, sin importar si son anotaciones en cuenta o títulos físicos, excepto uno sólo de los valores de éste tramo, serie o subserie, el cual se podrá emitir por una cantidad distinta a la referida, a fin de cuadrar con el exacto monto titularizado a la fecha de emisión del segundo tramo, serie o subserie correspondiente. La tasa inicial y de reajuste de cada serie se encuentra establecida en la siguiente tabla: Tasas de Interés VTC Series # Trimestres Tasa inicial Variable A % TPR + 2.0% B % TPR +2.5% C % TPR + 3.0% La tasa de interés se reajustará semestralmente con respecto a la fecha de emisión de cada serie. El reajuste se basará en la Tasa Pasiva Referencial (TPR) más el factor indicado en cada serie, como se muestra en la tabla anterior. Así mismo la variación positiva o negativa que represente el reajuste semestral que se reconocerá, no deberá ser superior a 0.25%. En ningún periodo la tasa de interés que se reconocerá en cada serie será superior a dos puntos en cada serie. Se tomará como referencia para los reajustes semestrales la tasa publicada por el Banco Central del Ecuador el día lunes de la semana del reajuste en la página web o en el periódico de mayor circulación del país. El inversionista empezará a ganar intereses a partir de la fecha valor de negociación, dada por la Bolsa de Valores, de cada valor emitido. Los valores serán colocados mediante oferta pública en el mercado bursátil a través de las Bolsas de valores legalmente establecidas en el país A Octubre del 2011 el saldo con inversionistas asciende a US$1, Evaluación del Originador y el Agente de Manejo El Originador 1, Furoiani Obras y Proyectos S.A., comenzó a desarrollar sus actividades en la ciudad de Guayaquil en 1,963 aunque a fines de 1,974 se constituyó como empresa jurídicamente establecida. Sus obras terminadas o en vías de ejecución se extienden a muchas ciudades del litoral, constituyendo su principal fuente de actividad su ciudad natal. El capital suscrito de la empresa es de US$2,760,048 y el capital autorizado es de US$5,520,096 con el valor por acción ordinaria y nominativa de US$1 cada una. Los ingresos se generan de dos fuentes, la primera, a través de la construcción de obras privadas, que consisten en contratos por administración y construcción para compañías del sector público o privado. La segunda fuente de ingresos es a través de la construcción de proyectos inmobiliarios propios, como los desarrollos de las urbanizaciones como Volare (362 villas), Milann (935 unidades), y Ciudad Santiago (3,862 unidades). La Fiduciaria, Administradora de Fondos FODEVA S. A. FODEVASA, es una empresa Fiduciaria legalmente constituida en el país desde el 18 de abril de 1994 y autorizada para administrar encargos fiduciarios, fideicomisos mercantiles, fondos de inversión y procesos de titularización de activos. Actualmente tiene oficinas en la ciudad de Guayaquil y en la ciudad de Quito. El representante legal, judicial y extrajudicial de la compañía es el Señor Guillermo Enrique Macías Roca con el cargo de Gerente General, tal cual consta en el nombramiento inscrito en el registro mercantil el 10 de septiembre del La Administradora tiene experiencia en el manejo de Fondos de Inversión como el denominado Profit ; Fideicomisos Mercantiles como Portal de San Juan, Isabel, Terraza Ventura, Vista de Occidente, Estefanía, Los Nopales, Mirasierra, Alcázar de Bellavista, Carcelen II, Fideicomiso Ninallacta, Fideicomiso Ciudad Bolívar Dos y Fideicomiso Terrasol, Fideicomiso Blue Towers 1 y Blue Towers 2, y Fideicomiso Bodegas todos inmobiliarios; en los casos de Fideicomisos de Administración está el Banco Central del Ecuador Uno, Para la generación y distribución de energía eléctrica de Guayaquil y pago a depositantes Banco del Progreso y AGD, Oficinas Torres del Norte Banco del Azuay, y Las Torres mientras que por el lado de fideicomisos de Garantía cuenta con el Fideicomiso Incautaciones AGD ; además de proyectos fiduciarios. La Administradora cuenta con una herramienta para el manejo de fondos de inversión denominado FODDS diseñado bajo el concepto cliente-servidor, entre sus características está la de permitir al usuario operador o administrador (multiusuario), obtener información mediante MS Excel con programación de VBA (Visual Basic for Applications) por lo que permite manejar objetos específicos, interrelacionar métodos y eventos a través de modelos de objetos, interactuar con facilidad con otras aplicaciones, ingresar a través de la red local LAN, WAN o un acceso remoto Dial-Up o SSH por internet al servidor, además utiliza el concepto de administración AOL que a su vez permite obtener balances contables y estados financieros en línea en cualquier momento del día o año, sin necesidad de recurrir al operador a crear áreas de prueba o recuperación de backups para simular condiciones en una fecha dada. Como backoffice está diseñado para utilizar cualquier sistema operativo con protocolo TCP/IP y con cualquier base de datos como Oracle, DB, MS SQL server, Postgres, MySQL, Informix, etc. Actualmente está configurada en servidores Compaq y HP, sistema operativo Linux Centros 4.2 y como base de datos MySQL. El sistema cuenta con niveles de usuarios de acuerdo al nivel de acceso, son 7. El primer modulo de FODDS es el de Sistema de fondos de inversión y el de Titularización que a su vez se divide en 3 módulos: i) Sistema administración de flujos de activos, aplicado a cartera inmobiliaria; ii) Sistema administración de títulos emitidos y iii) Página 3 de 7

4 Sistema Estados Financieros. De acuerdo a lo comunicado por la Fiduciaria se encuentra migrando al Sistema Gestor, para la gestión de los fideicomisos. UHY Audit & Advisory Services Cía Ltda. con registro SC-RNAE No. 643, en el informe auditado realizado a la entidad en el 2009, emitió las siguientes salvedades en su opinión sobre los estados financieros de la Fiduciaria: a) Debido a que el asesor legal de la compañía se encuentra recopilando información respectiva, los auditores no recibieron respuesta sobre la solicitud de la confirmación legal, por lo que no se pudo determinar el efecto que esto podría tener en los estados financieros presentados; b) La Compañía mantiene cuentas por cobrar de difícil recuperación por aproximadamente US$143,000 y US$132,000 para los periodos 2009 y 2008, respectivamente, sobre las cuales no ha adoptado una metodología a fin de establecer una adecuada estimación para cuentas de dudoso cobro, puesto que la entidad estima que los recuperará en el mediano plazo. De acuerdo a la metodología de la firma auditora no les fue posible determinar el efecto que la desviación a las normas Ecuatorianas de Contabilidad podría tener sobre la posición financiera y los resultados de operación de la Compañía. Además, la Compañía presenta pérdidas recurrentes en sus operaciones y un déficit acumulado al 31 de diciembre del 2009 de US$117 mil (sin considerar el deterioro de las cuentas por cobrar) ocasionado principalmente porque sus ingresos no le han permitido hacer frente a sus gastos de operación. A la fecha del informe del auditor (22 de Junio del 2010), la Administración se encuentra evaluando varias alternativas que le permitan generar los ingresos necesarios para cubrir sus costos y fortalecer su patrimonio tales como: a) La reducción de sus costos y aumento de productividad; b) El impulso a nuevos negocios y clientes; y c) Realizar las gestiones necesarias a fin de recuperar la cartera que se encuentra vencida y sobre la cual se estima se recuperará un 70%. De acuerdo a lo notificado por el administrador financiero a cargo del Fideicomiso de Titularización, la empresa se encuentra en una nueva estructuración de sus negocios por lo que se está analizado el tema de la pérdida, se van a realizar cambios administrativos y se encuentra recopilando la información para solventar el estatus y el riesgo de la compañía. De acuerdo a la información proporcionada por la Fiduciaria, la institución se encuentra intervenida por la Superintendencia de Compañías, desde el 18 de Junio 2010, según el Oficio No. Q-IMV de la misma fecha remitido a la Calificadora, el cual contiene las causales de intervención, A Oct la entidad ha indicado a la Calificadora que han tenido avances respecto a la regularización de dichas causales, manteniendo reuniones con el organismo de control con el fin de superar las observaciones que una vez subsanadas permitirían el levantamiento del proceso de intervención. Mecanismos de Garantía y Cobertura del Índice de Siniestralidad Los mecanismos de garantía de la presente titularización, respecto al Segundo Tramo establecidos en la cláusula séptima de la Escritura de Aporte del Segundo Tramo, son cinco: la SOBRECOLATERALIZACIÓN, la CUENTA DE RESERVA, la RESERVA ESPECIAL, FIDEICOMISO DE GARANTÍA E INMOBILIARIO Y FIANZA SOLIDARIA: 1. SOBRECOLATERALIZACION: Para efectos de la constitución del presente mecanismo de garantía, en cada tramo, el Originador asignará cartera que corresponderá al monto sobrecolateral. A la fecha de emisión de los valores de cada tramo, el monto sobrecolateral de dicho tramo será un saldo de capital de cartera que permita alcanzar, como mínimo y por sí solo, la cobertura de 1.5 veces el índice de siniestralidad del tramo correspondiente (El índice de siniestralidad del Tramo II asciende a 2.40% de acuerdo al Reglamento de Gestión de ese tramo). Mientras no se complete íntegramente la cuenta de reserva, la diferencia hasta alcanzar la cobertura de 1.5 veces el índice de siniestralidad estará dada a través del monto sobrecolateral. Una vez completamente integrada la cuenta de reserva de cada tramo, ésta permitirá cubrir en por lo menos 1.5 veces el índice de siniestralidad de dicho tramo y no será menor al 6% calculado sobre el valor nominal de los títulos emitidos. El nivel de cobertura de 1.5 veces el índice de siniestralidad se calculará sobre el monto de los pasivos con inversionistas del tramo correspondiente. Si durante la vigencia de los valores del tramo respectivo, ha tenido que acudirse a la cartera del monto sobrecolateral o a los flujos generados por la cartera del monto sobrecolateral o a la reserva especial, que a ese momento sean de propiedad del fideicomiso Titularizador, dicha cartera, flujos y la reserva especial serán repuestos por el Originador. Con una periodicidad mensual, se practicarán ajustes a la sobrecolateralización, de tal manera que, por sí sola, no exceda de 1.5 veces el índice de siniestralidad. Si como resultado del ajuste antes mencionado, existen excedentes en la sobrecolateralización de un determinado tramo, dichos excedentes serán restituidos al Originador: (i) en dinero en efectivo, si existen los recursos para así hacerlo, siempre que tales recursos no estén destinados para otros fines, según los términos y condiciones del fideicomiso Titularizador; o (ii) en cartera, si no existen los recursos en efectivo libres y disponibles para hacerlo según consta del acápite anterior. La cartera que corresponda al monto sobrecolateral de un tramo determinado, y sea de propiedad del fideicomiso Titularizador, estará destinada a: (i) ser utilizada según lo dispuesto en el contrato de fideicomiso; o, (ii) ser restituida parcial y proporcionalmente al Originador o al Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, como resultado de los ajustes mensuales a ser practicados conforme lo estipulado en el contrato de fideicomiso, y, en el caso de la reserva especial, anualmente en las condiciones señaladas en el mismo documento; o, (iii) ser restituida al Originador o al Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, como remanente, según lo estipulado en el contrato de fideicomiso. Si luego de distribuir entre los inversionistas, a prorrata de su participación, los recursos dinerarios existentes en la subcuenta correspondiente, incluyendo los recursos de la cuenta de reserva, aún se verifican saldos pendientes de pago con cargo a los pasivos con inversionistas de aquel tramo, la fiduciaria declarará la redención anticipada total del tramo correspondiente, acorde a lo estipulado en el contrato de fideicomiso. En caso que se hayan agotado los recursos para gestionar la cobranza de la cartera del tramo correspondiente, o si dicha cartera ya no es capaz de generar flujos, los inversionistas del tramo respectivo deberán asumir las eventuales pérdidas que se produzcan como consecuencia de tales situaciones. Considerando que existirán varios tramos, en la respectiva subcuenta se registrará la sobrecolateralización del tramo correspondiente. De acuerdo al Acta de Aporte Fiduciario para el segundo tramo, el monto de cartera sobrecolateral fue de US$196, y a Octubre del 2011 registró US$194,660.78, cantidad que permite alcanzar, como mínimo y por si sola, la cobertura de 3.79 veces el Índice de Siniestralidad del tramo correspondiente (2.40% determinado por el Estructurador inicialmente). 2. CUENTA DE RESERVA: Consiste en un fondo de liquidez que tiene como objetivo respaldar a los inversionistas de un tramo determinado, a prorrata de su participación, cuando el Fideicomiso Titularizador enfrente eventuales insuficiencias en la recaudación de flujos del tramo correspondiente. Una vez completamente integrada, la cuenta de reserva de cada tramo permitirá cubrir el 1.5 veces el índice de siniestralidad de dicho tramo y no será menor al 6% calculado sobre el valor nominal de los títulos emitidos. A partir de la fecha de emisión del tramo correspondiente. Mientras no se complete íntegramente la cuenta de reserva, la diferencia hasta alcanzar la cobertura de 1.5 veces el índice de siniestralidad estará dada a través de la sobrecolateralización, por sí sola. Una vez completamente integrada la cuenta de reserva de cada tramo, esta permitirá cubrir en 1.5 veces el índice de siniestralidad de dicho tramo y no será menor al 6% calculado sobre el valor nominal de los títulos Página 4 de 7

5 emitidos. El nivel de cobertura antes mencionado se calculará sobre el monto de los pasivos con inversionistas del tramo correspondiente. Una vez completamente integrado el mecanismo, el excedente de los flujos generados por la cartera del tramo respectivo le corresponderá al originador y/o fideicomiso de garantía e inmobiliario. Con una periodicidad mensual, se practicarán ajustes a la cuenta de reserva, de tal manera que no exceda al 6% calculado sobre el valor nominal de los títulos emitidos y a su vez permita cubrir en 1.5 veces el índice de siniestralidad del tramo correspondiente. Si como resultado del ajuste antes mencionado, existen excedentes en la cuenta de reserva de un determinado tramo, dichos excedentes serán restituidos en recursos en efectivo al Originador o al Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, según corresponda. Los recursos que correspondan a la cuenta de reserva de un tramo determinado, que será de propiedad del Fideicomiso Titularizador, estarán destinados a: (i) ser utilizados según lo expuesto; o, (ii) ser restituidos parcial y proporcionalmente al Originador o al Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario, como resultado de los ajustes mensuales a ser practicados conforme lo estipulado en el numeral ) de la cláusula séptima del fideicomiso titularizador, aplicable tanto para el primer tramo como para los demás tramos; o, (iii) ser restituidos al Originador, como remanente, según lo estipulado en el contrato de fideicomiso. Si llegada la fecha en que deban efectuarse pagos a los inversionistas de un tramo determinado, no han ingresado al Fideicomiso Titularizador suficientes flujos de cartera titularizada y de cartera sobrecolateral del tramo respectivo, que permitan cumplir con tales pagos, la Fiduciaria podrá tomar los recursos necesarios, hasta donde la cuenta de reserva del tramo correspondiente lo permita, a fin de honrar, al máximo posible, los pasivos con inversionistas de ese tramo, a prorrata de su participación. Si durante la vigencia de los valores del tramo correspondiente, han tenido que tomarse recursos de la cuenta de reserva, éstos serán repuestos por el Originador. Si luego de practicar lo dispuesto aquí, aún existieren saldos pendientes de pago con cargo a los pasivos con inversionistas del tramo correspondiente, la Fiduciaria declarará una redención anticipada total y procederá conforme lo mencionado en esa sección del contrato de fideicomiso. En caso que se hayan agotado todos los recursos del tramo correspondiente, y se han ejecutado todos los mecanismos de garantía del tramo respectivo, los inversionistas del tramo respectivo deberán asumir las eventuales pérdidas que se produzcan como consecuencia de tales situaciones. Considerando que existirán varios tramos, en la respectiva subcuenta se registrará la cuenta de reserva del tramo correspondiente. 3. RESERVA ESPECIAL: Consiste en un fondo de liquidez que tiene como objetivo respaldar a los inversionistas de un tramo determinado, a prorrata de su participación, cuando el Fideicomiso Titularizador enfrente eventuales insuficiencias en la recaudación de flujos del tramo correspondiente. Este fondo de liquidez se conformará mensualmente con el excedente de flujos que quede por la diferencia entre la tasa que generen los instrumentos de crédito y la tasa que se pagará por los pasivos con los inversionistas. Para el segundo tramo la reserva especial será reliquidada inicialmente a los dos años y su valor transferido al originador, debiendo volverse a conformar y reliquidar cada doce meses. Si durante la vigencia de los valores del segundo tramo, han tenido que tomarse recursos de la reserva especial, ésta no será repuesta con los nuevos flujos que se generen, por el mismo concepto, dentro de dicho tramo; sólo se repondrá el saldo que corresponda, descontando los recursos que se hubieren utilizado para el pago de los pasivos con inversionistas. De acuerdo a los estados financieros del Fideicomiso al 31 de octubre del 2011, la Reserva Especial (cuenta de contingentes) asciende a US$9,070 cantidad que representa el 4.66% el saldo insoluto de los títulos valores vigentes. 4. FIANZA SOLIDARIA: Consiste en la obligación solidaria que contraerá la compañía Furoiani Obras y Proyectos S.A. y/o el Arq. José Antonio Furoiani Villagomez para con el Fideicomiso Titularizador, antes de la emisión de cada tramo, cuyo objetivo será constituirse en garante de los incumplimientos en el pago de la cartera por parte de los deudores seleccionados hasta por un monto de US$100, para el Segundo Tramo, cuya obligación subsiste hasta que se encuentren cancelados los valores correspondientes al segundo tramo. Para el segundo tramo, de acuerdo al reglamento de gestión, esta garantía equivaldrá a una cobertura de 1.93 veces el índice de siniestralidad, a la fecha del presente análisis, dicho monto cubre en 4.74 veces el monto siniestrado. 5. FIDEICOMISO DE GARANTIA E INMOBILIARIO Milannvo : Se entenderá por este fideicomiso mercantil, el Fideicomiso propietario de unidades inmobiliarias, construidas o por construirse, de los conjuntos residenciales denominados Urbanización Milann y Urbanización Volare, que hayan sido aportadas al mismo, las cuales generan la Cartera del tramo que se va a titularizar, hasta que los deudores seleccionados hayan cancelado la totalidad de sus obligaciones, momento a partir del cual, se transferirá la propiedad a éstos últimos. Este Fideicomiso tiene por objetivos: a) que las Unidades Inmobiliarias que integran o llegaren a integrar su patrimonio autónomo, no estén comprometidas en venta, esto es, aquellas que en virtud del incumplimiento de los Deudores Seleccionados, se encuentren dentro del Procedimiento de Ejecución, sirvan como garantía de las obligaciones que tendrá el Fideicomiso de Titularización cuando éste enfrente eventuales insuficiencias en la recaudación de los flujos del tramo correspondiente y, de los cálculos que realice la Fiduciaria con la asesoría del Estructurador Financiero resulte evidente que con los otros Mecanismos de Garantía del Fideicomiso Titularizador no se completará el valor necesario para cubrir el índice de siniestralidad de dicho Tramo; b) ser Segundo Originador en el Fideicomiso Titularizador; y, c) la tenencia, construcción y/o terminación de la construcción de las Unidades Inmobiliarias aportadas a su patrimonio autónomo con los fondos que le aporte el Fideicomiso Titularizador y/o el Originador, mismos que provendrán de la venta de los Valores. Además será el Administrador de la cartera conforme el contrato que suscribirá con el Fideicomiso Titularizador. El Fideicomiso de garantía e inmobiliario podrá recibir posteriormente, como aporte a su patrimonio autónomo, nuevas unidades inmobiliarias de las Urbanizaciones mencionadas, cuya Cartera podrá ser igualmente, titularizada. El Fideicomiso de garantía e inmobiliario Milannvo, es un patrimonio autónomo e independiente, dotado de personalidad jurídica capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones a través de la Fiduciaria. El mismo estará integrado por el inmueble transferido por el Constituyente Tradente, por las unidades inmobiliarias al costo, el dinero, o, dinero y valores, invertidos en el proyecto previo la constitución y perfeccionamiento del Fideicomiso, mismos que han sido aportados por el Constituyente Promotor y por los planos arquitectónicos, documentos técnicos y legales del Proyecto. El Patrimonio Autónomo se incrementará con los nuevos aportes que efectúe el Constituyente Promotor por concepto de fondos para la ejecución del Proyecto, con los Instrumentos de Créditos generados por la venta de las unidades inmobiliarias y con los futuros pagos de las ventas a crédito efectuadas en los términos determinados en el Fideicomiso de garantía e inmobiliario, todo ello siempre y cuando dichos instrumentos de crédito y los flujos que ellos generan no hayan sido aportados al Fideicomiso Titularizador. Cabe señalar que forman y formarán parte del Patrimonio Autónomo tanto las unidades inmobiliarias que se han construido como las que se construirán en el Inmueble. Este instrumento será regulado por la Ley de Mercado de Valores, su Reglamento General, el Reglamento para el funcionamiento de las Sociedades Administradoras de Fondos, la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores y demás disposiciones legales aplicables a la materia. Comparecen: los Constituyentes tradentes: el Fideicomiso Volare representado por su Fiduciaria y representante legal, compañía Morgan & Morgan Fiduciary Trust Corporation S. A. Fiduciaria del Ecuador representada por el Gerente General Ab. Francisco X. Nugué Varas; y el Fideicomiso Milano, representado por su fiduciaria y representante legal, compañía Morgan & Morgan Fiduciary Trust Corporation S. A. Fiduciaria del Ecuador representada por el Gerente General Ab. Francisco X. Nugué Varas; además del Constituyente Promotor, la compañía Furoiani Obras y Proyectos S. A. representada por su Vicepresidente y representante legal, Ing. José Luis Furoiani Zambrano y la Administradora de Fondos Fodeva S. A. FODEVASA, legalmente representada por el Sr. Guillermo Macías Roca en su calidad de gerente General. El primer beneficiario de la garantía es el Fideicomiso de Titularización o también llamado Fideicomiso Titularizador, quien solicitará a la Fiduciaria saque a la venta las Unidades inmobiliarias no Página 5 de 7

6 comprometidas con terceros y que correspondan a la Cartera del tramo cuyos títulos valores se van a pagar; venta que deberá hacerse cuando el Fideicomiso Titularizador enfrente eventuales insuficiencias en la recaudación de los flujos del tramo correspondiente y resulte evidente que con los otros mecanismos de garantía del Fideicomiso titularizador no se completará el valor necesario para cubrir el índice de siniestralidad de dicho tramo, previos cálculos realizados por la Fiduciaria con la asesoría del Estructurador Financiero. De acuerdo al Contrato de Fideicomiso, constituyen causales para que la Fiduciaria declare una Redención Anticipada Total del tramo correspondiente, las siguientes: 1) Si los deudores seleccionados de un tramo determinado prepagan el 100% de los Instrumentos de Crédito correspondientes al Monto Titularizado de dicho Tramo; 2) Si en la República del Ecuador entra a regir una norma en virtud de la cual se disponga la inmovilización o movilización limitada de recursos, estando los activos y/o recursos del tramo correspondiente y, por ende, del Fideicomiso Titularizador sometidos a ese régimen y ello implique que no puedan honrarse los pasivos con inversionistas del tramo del que se trate; 3) Si, por cualquier motivo, no es posible pagar íntegra y/u oportunamente los valores del respectivo tramo en los términos y condiciones estipulados, pudiendo manejarse un margen de tolerancia de hasta máximo 5 días hábiles posteriores a la fecha en que debió efectuarse el pago de los valores del tramo correspondiente; 4) Si el Fideicomiso Titularizador es dejado sin efecto por sentencia ejecutoriada de última instancia, por las causas previstas en el Art. 123 de la Ley de Mercado de Valores. Efectuada la declaración de Redención Anticipada Total de un tramo determinado, la Fiduciaria podrá realizar una o más de las siguientes gestiones: i) dar por terminado el Contrato de Cobranza de Cartera con el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario y gestionar, a través de terceros contratados al efecto, la recaudación de la cartera del respectivo tramo; y/o ii) obtener recursos en virtud de la venta de la cartera del tramo correspondiente, estando la Fiduciaria facultada para negociar los términos y condiciones de tal o tales ventas, precautelando siempre los intereses de los Inversionistas del tramo correspondiente. Así mismo, efectuada la declaración de redención anticipada total de un tramo determinado, quedarán suspendidos los derechos del Originador, o de su cesionario, de ser el caso, estipulados en el Fideicomiso Titularizador, hasta cuando se haya logrado honrar íntegramente los pasivos con inversionistas del tramo correspondiente; en tal sentido, dichos derechos del Originador, o de su cesionario, de ser el caso, quedarán extinguidos si los inversionistas de un tramo determinado deben asumir eventuales pérdidas derivadas de esta titularización. A la presente fecha no se han colocado los valores del 2do. Tramo por lo que no existiría redención anticipada del tramo. Criterio sobre la legalidad y forma de transferencia de los activos del patrimonio de propósito exclusivo, en base a la documentación suministrada por el fiduciario, el originador y a los términos establecidos en el contrato. Una vez que se ha verificado la información contenida en la documentación suministrada por la Fiduciaria y los Originadores, al 31 de octubre del 2010, la Calificadora considera que el proceso de titularización aquí evaluado guarda concordancia con lo establecido por la normativa legal vigente en el Ecuador y por ende, no presenta indicios de ilegalidad. No obstante a lo anterior, se deja expresa constancia que la responsabilidad de la Calificadora con respecto a la legalidad del proceso de titularización está limitada acorde lo establece el artículo 144 de la Ley de Mercado de Valores, que menciona: La transferencia de dominio de activos desde el originador hacia el patrimonio de propósito exclusivo podrá efectuarse a título oneroso o a título de fideicomiso mercantil, según los términos y condiciones de cada proceso de titularización. Cuando la transferencia recaiga sobre bienes inmuebles, se cumplirá con las solemnidades previstas en las leyes correspondientes. A menos que el proceso de titularización se haya estructurado en fraude de terceros, lo cual deberá ser declarado por juez competente en sentencia ejecutoriada, no podrá declararse total o parcialmente, la nulidad, simulación o ineficacia de la transferencia de dominio de activos, cuando ello devenga en imposibilidad o dificultad de generar el flujo futuro proyectado y, por ende derive en perjuicio para los inversionistas, sin perjuicio de las acciones penales o civiles a que hubiere lugar. Ni el originador, ni el agente de manejo podrán solicitar la rescisión de la transferencia de inmueble por lesión enorme. Análisis del activo generador de derechos económicos A la fecha de la presente actualización, se utilizó el listado de la cartera efectivamente aportada proporcionado por el Originador, cuyo saldo de cartera a la fecha de aporte sumó US$2,358, (US$2,161, cartera titularizada y US$196, cartera sobrecolateral) y que al 31 de octubre del 2011 fue de US$2,225, (US$2,031, cartera titularizada y US$194, cartera sobrecolateral), la misma que provino de 54 operaciones de crédito. Análisis Financiero de la operación En base a la documentación proporcionada por parte de la Fiduciaria, se ha procedido a realizar un análisis de la estructura y características del SEGUNDO TRAMO de la Titularización de Cartera Inmobiliario Volann; el análisis financiero inicial de la Titularización obtuvo la probabilidad de que los flujos de caja generados por la cartera transferida al fideicomiso era suficiente para pagar los pasivos con inversionistas; es decir, amortización de la deuda emitida y sus respectivos intereses en las condiciones y términos pactados en el contrato de Fideicomiso, situación que se mantiene a pesar de la reducción del monto efectivamente aportado al Fideicomiso. El modelo de evaluación utilizado tuvo como objeto someter a sensibilización los flujos provenientes de la cartera aportada al fideicomiso y que constituye el patrimonio autónomo de la titularización, ello producto de determinados niveles de siniestralidad, prepago de la cartera, entre otros, metodología que se mantiene a la presente actualización de la calificación de riesgo. El criterio general, es que un valor con mejor categoría de riesgo debe estar capacitado para soportar un escenario de estrés más extremo que uno con menor calificación. Los diferentes niveles de estrés consideraron las características propias de la cartera con respecto a: tasa de interés, cuota mensual (capital e intereses), la morosidad histórica, entre otras particularidades de la cartera titularizada; y adicionalmente incluir la sensibilización de los mecanismos de garantía. Factores considerados por la Calificadora Para la Calificación inicial y para la presente actualización de la calificación, la Calificadora incluyó las diferentes características de la cartera con el objeto de calcular el índice de siniestralidad, para luego proceder a evaluar la capacidad de la cartera para la generación de flujos que cubran los pasivos con los inversionistas, bajo la sensibilización del índice de siniestralidad y la tasa de prepago. En cuanto al estrés por prepago se tomó como referencia la tasa de interés de los préstamos, el número de cuotas pagadas, el monto efectivamente financiado, y las particularidades propias del porfolio de los créditos titularizados. De manera adicional, al calcular la cobertura de los flujos futuros respecto de los haberes a los que se obligan con los inversionistas, se incluyó al fondo de reserva. En la práctica el estrés que se aplicó fue el siguiente: Monto Siniestrado 27.00% Expresado como porcentaje de la cartera aportada inicialmente Recuperación Siniestro 56.86% Recuperación como porcentaje del capital siniestrado Capital Prepagado 19.55% Expresado como porcentaje del monto emitido Sobrecolateral inicial de cartera 8.60% Expresado como porcentaje inicial del monto emitido Fondo de Reserva 6.00% Expresado como porcentaje inicial del monto emitido Página 6 de 7

7 Cabe resaltar, que el Sobrecolateral y el Fondo de Reserva (2 de los 5 mecanismos de garantía de esta titularización) otorgarían en conjunto al 31 de octubre del 2011 una cobertura de 9.21 veces al índice de siniestralidad (2.40% estimado inicialmente por el Estructurador Financiero). A la fecha de revisión, a la información remitida por la Fiduciaria, se procedió a aplicarle los niveles de estrés, considerando que el saldo capital de la cartera titularizada más cartera sobrecolateral al 31 de octubre del 2011 ascendió a US$2,225,675, se estima que la cartera titularizada en conjunto con los mecanismos de garantía que presenta ésta titularización, otorgan al patrimonio autónomo una EXCELENTE capacidad de generar los flujos esperados que permitan cubrir los pasivos con los inversionistas por lo cual la categoría básica de riesgo corresponde a AAA. Los mecanismos de garantía (Sobrecolateral, Fondo de Reserva y Fianza Solidaria) otorgarían en conjunto una cobertura de aproximadamente 8 veces al índice de siniestralidad (2.40% estimado por el Estructurador Financiero). Sin embargo, manteniendo el nivel conservador, la Calificadora ha considerado los 2 mecanismos de garantía que estarán efectivamente constituidos al inicio de la titularización (Sobrecolateral y Fondo de Reserva), los cuales en conjunto darán una cobertura de 6.08 veces al índice de siniestralidad. CALIFICACIÓN PRELIMINAR DE LOS TITULOS DE DEUDA La calificación preliminar es producto de corregir la categoría básica en función de la evaluación de los factores cualitativos analizados entre los que se encuentran el contrato de Fideicomiso, originación de la cartera, capacidad del administrador del Fideicomiso, y características del patrimonio autónomo. Para realizar la Calificación de Riesgo a la Titularización de Cartera Inmobiliaria Volann, se ha tomado como referencia el escenario medianamente extremo, en el cual se obtuvo que del análisis de sensibilidad en este escenario, el SEGUNDO TRAMO tendría una EXCELENTE capacidad de generar flujos de fondos para responder a las obligaciones que estipula el contrato de fideicomiso. El proceso de titularización no presenta riesgo legal, particularmente en lo que hace referencia a la estructuración del contrato de fideicomiso. El Originador es una compañía con experiencia en el mercado de la construcción de conjuntos residenciales y en la actualidad en el otorgamiento de créditos, además de contar con reconocido prestigio local en el mercado de la construcción ecuatoriano. La firma administradora del Fideicomiso está dirigida por profesionales con experiencia en el ramo, cuenta con tecnología adecuada para el manejo de procesos de titularización; no obstante, existen salvedades emitidas por el auditor externo de la firma al 31 de diciembre del 2009 y que según la administración se estarían considerando alternativas para absolverlas. Adicionalmente se considera como un riesgo a la gestión del Fideicomiso, el hecho de que la Institución se encuentra intervenida por la Superintendencia de Compañías, desde el 18 de Junio 2010, para lo cual ha remitido a la Calificadora el Oficio No. Q-IMV de la misma fecha, el cual contiene las causales de intervención, motivo por el que se ha procedido a presentar a los miembros de este Comité de Calificación, los documentos que sustentan las actividades que está ejecutando la Fiduciaria para corregir o subsanar dichas causales. Los factores cualitativos mencionados anteriormente no afectan la capacidad de pago del patrimonio autónomo. Ante ello y conforme a la metodología de calificación aplicada, se ubica a los Factores Cualitativos en NIVEL -2. El nivel de riesgo cualitativo es utilizado para corregir la categoría básica asignada previamente. El nivel 1 implica el incremento de una categoría, el nivel 2 el mantenimiento de la categoría y los niveles siguientes una reducción de la misma en proporción a la ubicación encontrada. Por lo tanto, en el presente caso la categoría básica se mantiene, por lo que la Calificación Preliminar corresponde al SEGUNDO TRAMO es de AAA. CALIFICACIÓN FINAL DE RIESGO El Comité de Calificación de nuestra firma, procedió a revisar la calificación de riesgo del SEGUNDO TRAMO de la TITULARIZACIÓN DE CARTERA INMOBILIARIA VOLANN, cuyos Originadores son Furoiani Obras y Proyectos S. A. y el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario Milannvo, por un monto inicial de US$2,161, Los miembros del Comité de Calificación consideran que la intervención en que se encuentra la Fiduciaria desde el 18 de junio del 2010, según consta en la Resolución No. Q.IMV que contiene las causales de intervención, podría afectar a futuro la gestión del Fideicomiso de Titularización, riesgo que se vería mitigado al pasar la administración de la cartera a un nuevo administrador fiduciario en el caso de que no se levante dicha intervención. Teniendo en consideración lo expuesto previamente, los miembros del Comité de Calificación, se pronunciaron en mantener la calificación de riesgo inicialmente asignada de AAA en Credit Watch. La calificación de riesgo será revisada nuevamente, sin perjuicio de que podría asignársele una calificación inferior a la determinada inicialmente, cuando se evalúe el impacto que podría tener en la Titularización la información que deberá enviar la Fiduciaria a la Calificadora con respecto las resoluciones tomadas por el Interventor y el Comité de Vigilancia sobre la Gestión de la Fiduciaria y se absuelvan las causales que produjeron la intervención de la entidad, o en otro caso se realice el cambio de administrador fiduciario. Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 190 de la Ley de Mercado de Valores, a nombre de la Calificadora de Riesgo Humphreys S. A., y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en el ámbito profesional, ni los accionistas, se encuentran incursos en ninguna de las causales previstas en los literales del mencionado artículo. Cabe destacar que la calificación otorgada por la Calificadora al SEGUNDO TRAMO de la TITULARIZACIÓN DE CARTERA INMOBILIARIA VOLANN, cuyos Originadores son Furoiani Obras y Proyectos S. A. y el Fideicomiso de Garantía e Inmobiliario Milannvo no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste. Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General Diciembre 2011 Página 7 de 7

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