Joven que no está conforme con la Minuta del Notario y del Registrador por la compra venta de una vivienda de protección oficial.

Transcripción

1 COMPRAVENTA Consulta 1: Persona que compra una vivienda en fase de construcción y tiene que entregar un dinero a cuenta de la compra. Tiene que suscribir el promotor algún tipo de seguro? Respuesta dada: Según la Ley de Ordenación de la Edificación, que entró en vigor el 5 de mayo de 2000, obliga al promotor a suscribir o bien un aval bancario o bien un seguro de caución con póliza individualizada que garantice, que caso de no llevar a término la construcción, se devolverán las cantidades entregadas con los intereses Consulta 2: Cancelación de una escritura de préstamo hipotecario Respuesta dada: Los gastos son de Notario y Registro de la Propiedad, que se evalúan en función del principal solicitado, intereses, costas y gastos. Ya no se devenga el impuesto de actos jurídicos documentados. Consulta 3: Joven que no está conforme con la Minuta del Notario y del Registrador por la compra venta de una vivienda de protección oficial. Respuesta dada: Examinadas las Minutas conforme a la Ley 41/1980, de 5 de julio de Medidas Urgentes de Apoyo a la vivienda, comprobamos que la Minuta del Notario está errónea, toda vez que no se ha realizan las reducciones correspondientes, al ser la vivienda calificada de protección oficial. Puestos en contacto con la Notaria nos dicen que la aplicación es la correcta, ya que lo realiza el ordenador directamente. Por lo que procedemos a remitirlo al Colegio de Notarios, para su revisión, el cual nos confirma que la aplicación del arancel no es la correcta y que ya han realizado ellos la reclamación a la Notaría. Por lo que indicamos a la señora que se pase por la Notaria para que le hagan la modificación de la Minuta.

2 Consulta 4: Contrato de compraventa de vivienda nueva en construcción. se permite una reducción de un 5% en las superficies especificadas en los planos, ya que no se establece dicha superficie en el contrato. Se pretende reducir 12 m2 de 17 m2 de una terraza. Respuesta dada: Se puede aplicar la teoría de cumplimiento defectuoso del 1101 del Código Civil, ya que el art del Código Civil que establece los efectos por disminución de cabida parecen no aplicables en compraventa a tanto alzado, así como el art que da la opción de resolver o indemnizar, puesto que se aplica a incumplimientos de elementos esenciales del contrato. Por tanto puede ejercitar la acción basándose en el art del Código Civil solicitando daños y perjuicios, que se valoran en una reducción del precio de la vivienda proporcional a los metros que le van a entregar de menos, restando el 5% que aceptó. Consulta 5: Qué documentos debe facilitarme el promotor en el momento de la entrega de la vivienda? Respuesta dada: Cuando la vivienda se haya construido, hay que comprobar la legalidad de su construcción y de su uso. Estos dos extremos se acreditan mediante los siguientes documentos: Licencia de Obras y Certificación del Técnico competente, relativa a que la misma se ha acabado conforme al Proyecto aprobado por el Ayuntamiento. Licencia de Primera Ocupación del edificio que, relacionada con su habitabilidad, acredita el cumplimiento de la normativa legal. Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra nueva), pues previamente el Registrador comprueba y califica la adecuación de la Licencia de Obra que s ele debe aportar a su declaración formal y, a partir de la Ley de Ordenación de la Edificación, la acreditación de la existencia de los seguros impuestos por vicios o defectos de la construcción. Consulta 6: Jóvenes que han adquirido vivienda nueva, antes de entregársela se dan cuenta de que no han instalado persianas de madera en los balcones tal y como se había acordado en la memoria de calidades. Por otro lado han construido un muro delante de la vivienda que hace muy fácil el acceso desde la calle. Respuesta dada: El Real Decreto 515/89 establece la necesidad de que la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas, se ajuste a las verdaderas características. La Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios establece como un derecho básico de éstos la información correcta sobre los diferentes productos o servicios. El comprador debe exigir al vendedor que se cumplan las condiciones ofertadas en la Memoria. Un documento en el que se incluye una relación

3 amplia y detallada de todos los materiales utilizados en la construcción de un piso, así como una copia del proyecto y aquella información de interés para el comprador. El objetivo de la Memoria de Calidades es facilitar al consumidor la adquisición de un producto en buen estado y con todas las garantías. El último párrafo del art.17.1 LOE hace responder al constructor de los daños materiales causados en el edificio por los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado causados por vicios de ejecución. El único responsable de estos daños es el constructor, que responde de forma objetiva. La LOE no convierte al constructor en garante incondicional de la perfecta terminación de la obra, pues como hemos dicho, ha de tratarse de un vicio de ejecución por una acción u omisión propia o de la de aquellos por quienes, conforme a la LOE. Consulta 7: Nos envían un documento de arras penitenciales, donde se determina que el comprador perderá la cantidad entregada en concepto de arras de no llevarse a cabo la venta por incumplir éste las condiciones y tiempo pactados en la reserva. El comprador finalmente no está interesado en la adquisición de la vivienda. Respuesta dada: Tratándose de un documento de arras penitenciales, es posible desligarles del contrato, en este caso y puesto que la venta no se lleva a cabo por causa del comprador, el vendedor tendría derecho a quedarse con la cantidad pactada en concepto de arras. Por lo visto, la cantidad pactada no se ha entregado aún, si bien el documento si se ha suscrito. Pudiendo el vendedor interponer demanda de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de arras. Consulta 8: Compraventa de obra nueva en la que la comunidad de propietarios no puede obtener para el garaje el permiso dado por el ayuntamiento porque la promotora no ha obtenido la licencia de actividades. Les facilitan una copia del requerimiento del ayuntamiento a la promotora para la aportación de unos documentos con el objeto de subsanar un defecto en la tramitación y concederles la licencia. Respuesta dada: Sería conveniente redactar una carta donde se requiere a la promotora de la subsanación del defecto con el objeto de obtener la licencia, recordándole que es obligación suya, conforme a los artículos 5 y 9 del R.D. 515/1989 sobre Protección de los consumidores en cuanto a la información a Suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.

4 Consulta 9: Qué impuestos tiene que soportar el comprador en compra de vivienda nueva? Respuesta dada: En primer lugar deberá abonar el 7% de IVA que se aplica sobre el precio de compra de la vivienda, por tratarse de vivienda nueva. La plusvalía grava el incremento del valor de los terrenos desde que se adquirieron hasta la fecha de venta de los mismos. A partir de la entrada en vigor en 1989 de la Ley de Haciendas Locales, corresponde al vendedor el pago de este impuesto, pues es la persona que obtiene la ganancia que consiste en un incremento del valor del terreno; todo ello con la salvedad de que se pacte expresamente lo contrario en el contrato de compraventa. Consulta 10: Una joven pretende adquirir una vivienda, el vendedor le informa de que adquirió dicha vivienda mediante una donación, dicho acto se formalizó ante notario. Pero la escritura pública nunca se inscribió. El propietario no tiene intención de inscribir en el registro dicha escritura en virtud de la cual se le otorga el derecho de propiedad. Respuesta dada: Los títulos deben presentarse en el Registro de la Propiedad por persona con facultades para ello. Es imprescindible que los documentos inscribibles se traten en un documento público, es decir, consten en Escritura Pública. Se establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos. La idea es adecuar la realidad civil a la realidad registral, consecuencia del principio de exactitud registral, pues se presume que ambas realidades deben coincidir. De esta forma, el transmitente de hoy será el adquirente de ayer, y el adquirente de hoy será el transmitente de mañana, formando una cadena de transmisiones. En caso de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Lo aconsejable es que el vendedor inscriba la escritura de donación en el Registro de la propiedad y posteriormente proceda a la venta, formalizando dicho acto en escritura pública.

5 Consulta 11: Un joven suscribe un contrato de arras con una promotora al objeto de señalizar la adquisición de una vivienda que será entregada, a más tardar, el día 20 de julio de Asimismo, en el contrato se detalla la forma de pago de la vivienda, consistente en la entrega de una cantidad a cuenta y en la entrega del resto del precio en el acto de otorgamiento de la escritura pública una semana antes de la fecha tope de puesta a disposición de la vivienda, la promotora comunica al joven que no podrá suscribir la escritura pública de compraventa en el plazo convenido, pero que pone a disposición del joven las llaves de la vivienda siempre y cuando éste le entregue el resto del precio. Respuesta dada: Los artículos y del Código Civil recogen la posibilidad de cualquiera de las partes a pedir a la otra la elevación a escritura pública de los contratos relativos a bienes inmuebles; prevención que se traduce en el derecho que asiste a todo comprador a exigir al vendedor que el contrato de compraventa se realice en documento público. Consulta 12: Jóvenes que han adquirido una vivienda con plaza de garaje descubren con posterioridad a la entrega de llaves que la plaza de garaje no se puede utilizar pues no entra un coche. Aconsejamos reclamen en el ayuntamiento de cara a la obtención de la cedula de habitabilidad. Por lo visto en el ayuntamiento les aconsejan no denunciar la situación puesto que ello puede retrasar la concesión de la cedula y los más perjudicados resultarían ellos. Respuesta dada: Aconsejamos ejercer una acción conjunta entre todos los propietarios de reclamación por vía civil. Para ello deben convocar una Junta de Propietarios. La sentencia del T.S de 22 de julio de 1994, declara la facultad de cualquier comunero, en casos excepcionales, para convocar y presidir Juntas que eviten la paralización de la Comunidad. Por tanto, una vez convocada la Junta deben exponer la situación y exigir al promotor de conformidad con el art del Código Civil que cumpla con la obligación, facilitando una plaza de garaje o ampliando la actual e indemnice por daños y perjuicios causados (estos se pueden cuantificar teniendo en cuenta el coste que supone alquilar otra plaza de garaje en la zona,etc). Se debe enviar un burofax al promotor de cara a interrumpir el plazo de prescripción legal para acciones personales.

6 Consulta 13: Qué impuestos deben ser abonados por el vendedor en la compraventa de una vivienda de segunda mano? Respuesta dada: Plusvalía; grava el incremento que experimenta el valor de los terrenos en un periodo que comprende desde el momento de su adquisición hasta el de su venta. Se fija en función del valor catastral del terreno, del municipio y de los años. A partir de la entrada en vigor en 1989 de la Ley de Haciendas Locales, corresponde al vendedor el pago de este impuesto, pues es la persona que obtiene la ganancia que consiste en un incremento del valor del terreno; todo ello con la salvedad de que se pacte expresamente lo contrario en el contrato de compraventa. IBI; El hecho imponible está constituido por la titularidad de un bien inmueble entre otros. El impuesto se devenga el primer día del periodo impositivo, coincidiendo dicho periodo con el año natural. En consecuencia, deberá considerarse sujeto pasivo del impuesto, al titular el día 1 de Enero de cada año, con independencia de que mantenga la titularidad durante todo el año o trasmita el inmueble a lo largo del periodo impositivo a favor de un tercero. Asimismo deberá declarar la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble en la Declaración del IRPF. Consulta 14: Se va a llevar a cabo la firma de un contrato de compraventa en el mes de enero. Nos consultan quien debe pagar el IBI Respuesta dada: El vendedor será sujeto pasivo del impuesto mientras no se perfeccione el traslado del dominio, y lo será el comprador una vez que dicho traslado se haya consumado. Si como en el caso esto ocurre en un período fiscal, deberá considerarse sujeto pasivo del impuesto, al titular el día 1 de Enero de este año, con independencia de que mantenga la titularidad durante todo el año o trasmita el inmueble a lo largo del periodo impositivo a favor de un tercero. Para considerar efectuada la transmisión se tendrá en cuenta la fecha de Escritura Pública. Consulta 15: Nos envían contrato de compraventa donde se incluye cláusula que obliga al comprador a subrogarse en el préstamo suscrito por el vendedor. Respuesta dada: La Jurisprudencia ha considerado frecuentemente que la cláusula que obliga al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el vendedor para financiar la construcción y consecuentemente satisfacer la comisión de cancelación en caso de querer concertar el préstamo con otra entidad financiera es abusiva. La Ley 26/1984 de 19 de julio General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que son nulas de pleno derecho las cláusulas abusivas.