Certificados registrales. Reserva de prioridad y medidas judiciales * **

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1 Certificados registrales. Reserva de prioridad y medidas judiciales * ** Jorge Horacio Alterini Los certificados con reserva de prioridad El art. 23 de la ley N dispone que el escribano no puede autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Según lo prevé el segundo párrafo del art. 25: Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el * Artículo publicado en el libro Edición Homenaje al Dr. Benjamín Pablo Piñón, editado por la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional del Litoral, septiembre de ** Los lineamientos básicos sustentados en este trabajo fueron adelantados por el autor hace años desde la Cátedra y en los simposios registrales, y también en un dictamen que le encomendara el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como Asesor Legal de esa Institución / REVISTA N OTARIAL 949 / 617

2 plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado. A su vez, en virtud del art. 5 (según la redacción de la ley N ): Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. En el interregno total, conformado por el plazo de vigencia de la certificación (art. 24) y el plazo para la inscripción del documento indicado en el art. 5, se produce el efecto de la reserva de prioridad a favor del interesado por quien se requirió el certificado, si se autorizó la escritura y se la inscribió temporáneamente, tal como se lo infiere de los arts. 17, 18 inciso b) y 25, primer apartado, de la ley N El período de la reserva de prioridad abarca también el tiempo durante el cual perdura la inscripción provisional (art. 9 inciso b). Los certificados y la seguridad jurídica Como lo expresa MOISSET DE ESPANÉS, el certificado... no solamente hace conocer la situación en que se encuentran actualmente los bienes, sino que garantiza su inmutabilidad durante un plazo que establece la propia ley registral, es decir, se proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a los interesados de que el negocio jurídico que piensan celebrar con respecto a esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la situación registral, como sería la aparición de gravámenes, inhibiciones o embargos posteriores 1. En palabras de COGHLAN, es formidable el resultado que se deriva de la certificación con reserva de prioridad, ya que no solamente... da a conocer la situación jurídica presente del inmueble según los asientos del registro al tiempo de su expedición, sino que la cristaliza, la congela a favor del interesado durante el plazo de vigencia legal. Hay... una garantía de inmutabilidad de la situación del inmueble a que se refiere y por el tiempo de la ley, que aprovecha al interesado poniéndolo al resguardo de todo gravamen que suceda en el ínterin, decretando su inoponibilidad al titular de la certificación 2. 1 MOISSET de ESPANÉS, Luis. Dominio de automotores y publicidad registral, Buenos Aires, 1981, pág COGHLAN, Antonio. Teoría general de derecho registral inmobiliario, Buenos Aires, 1984, págs. 180 y / 2004 / REVISTA N OTARIAL 949

3 La diafanidad del sistema vigente y su trascendencia para el interés general, sustentan los asertos de uno de los inspiradores de ese sistema, FALBO, para quien... la legislación registral, a través de la certificación, cumple una finalidad esencial para el ordenamiento: dar seguridad al tráfico inmobiliario 3. Valoración de los certificados en la doctrina comparada El sistema de las certificaciones con reserva de prioridad, no sólo es elogiado en nuestro derecho, sino que es muy valorado a nivel internacional. Basta para comprobarlo la declaración aprobada en el II Congreso Internacional de Derecho Registral de Madrid de 1974, que frente a la ponencia de la Delegación Argentina, de la que tuve el honor de ser miembro informante, y luego de invocar en sus considerandos la experiencia de nuestro país al respecto, concluyó con la siguiente recomendación, aprobada por unanimidad: 1) Se reconozca la conveniencia, utilidad y necesidad de la reserva de prioridad para obtener seguridad en la constitución, transmisión o modificación de las situaciones jurídicas registrales, y la certificación registral con reserva de prioridad, como uno de los medios eficaces para alcanzarla. 2) Que cada legislación nacional considere la posibilidad de adaptar la forma y los efectos de la certificación con reserva de prioridad a las peculiaridades de su sistema jurídico 4. Tratamiento registral de las medidas cautelares El tratamiento de las medidas cautelares por los registros inmobiliarios* resulta de la correlación de distintas normas de la ley N El art. 2 enumera entre los documentos inscribibles: Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares (inciso b). Por su parte, el art. 18 inciso b) norma: Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigen- 3 FALBO, Miguel Norberto. Certificación registral con reserva de prioridad, en Ponencias y Comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional de Derecho Registral, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Tomo I, Madrid, 1975, pág. 65 y ss., en pág Op. cit., Tomo II, Anales del II Congreso Internacional de Derecho Registral, especialmente págs. 301/306 y 351. * N. de R.: Con respecto a este punto, ver la resolución de fecha del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal en la sección Jurisprudencia de esta Revista / REVISTA N OTARIAL 949 / 619

4 tes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona. Paralelamente, el art. 19 indica que La prioridad entre dos o más inscripciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40..., o sea con ajuste a la prioridad cronológica. La inferencia es clara: si ingresa al registro cualquier documento en el que conste una medida cautelar (el art. 2 no hace ningún distingo al efecto, pues luego de enunciar a los embargos y a las inhibiciones, alude genéricamente a las demás providencias cautelares), ese documento no puede eludir el principio de la prioridad cronológica, y si median registraciones previas de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo se refiere al plazo para inscribir la escritura- la directiva legal es que el documento subsiguiente, aunque porte una medida cautelar, debe inscribirse en forma condicionada a la suerte de las referidas registraciones anteriores. Medidas cautelares notificadas al escribano Es conocida mi opinión acerca de que con el contexto legal antes expuesto, las medidas cautelares notificadas al escribano no pueden obstaculizar la autorización de una escritura dentro del plazo de vigencia del certificado (art. 24), ante las normas de orden público que organizan el régimen de los certificados con reserva de prioridad, pues tal reserva inicia su curso con el requerimiento del certificado. Entiendo que el escribano puede y debe autorizar la escritura y para resguardar las facultades judiciales es suficiente que el mismo anoticie a los otorgantes de la existencia y contenido de la providencia judicial, pues de ese modo quedarán asegurados los derechos de terceros que, por hipótesis, promuevan con éxito las acciones pertinentes para desbaratar ilícitos como fraudes y simulaciones, pues el adquirente, al conocer la comunicación judicial, ya no podrá escudarse en una buena fe inconmovible. Medidas cautelares durante el curso de la inscripción Con mayor razón, las medidas cautelares que lleguen al Registro de la Propiedad Inmueble respectivo durante el curso de la inscripción, deben encuadrarse en la operativa de la reserva de prioridad, pues es sabido que 620 / 2004 / REVISTA N OTARIAL 949

5 en un sistema de inscripción meramente declarativa (arts del Código Civil y 2, 20 y 22 de la ley N ), luego de autorizada la escritura de venta -y supuesta la tradición traslativa- se produce la transferencia del dominio, de donde toda medida precautoria que pretenda detener el curso regular de la inscripción y el mecanismo imperativo de la reserva de la prioridad, atacará a un adquirente que es ya titular de un derecho real, con flagrante violación de la garantía de los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional. De manera contundente, el IV Congreso Nacional de Derecho Registral, reunido en Mendoza en 1982, afirmó que la medida de no innovar... debe anotarse respetando la situación registral existente en el momento que accede, dándosele igual tratamiento que a las demás medidas cautelares, por cuanto la ley nacional N no distingue (arts. 2, 17, 19, 21, 22 y 23 ) 5. En el mismo sentido, el VI Congreso Nacional de Derecho Registral, celebrado en Misiones en 1986, concluyó que: La prohibición de innovar tiene el mismo tratamiento registral que las demás medidas precautorias. No paraliza la actividad registral, no afecta la reserva de prioridad indirecta, ni impide la expedición de nuevos certificados 6. Destacamos dos importantes antecedentes jurisprudenciales de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, que a nuestro criterio siguen la doctrina correcta, y que han coincidido en la imposibilidad de que la prohibición de innovar impida la inscripción definitiva. En la sentencia del 6 de noviembre de 1979, dictada en los autos Robazza de Gutiérrez, Norma y otro c/ Provincia de Buenos Aires, sostuvo que Aunque con posterioridad al otorgamiento de la escritura traslativa del dominio, se haya anotado en el Registro de la Propiedad una medida precautoria de no innovar, el acto de transferencia debe ser inscripto si fue otorgado y su inscripción rogada dentro de los plazos en que la ley establece una reserva de prioridad indirecta derivada de las certificaciones expedidas por el Registro... La inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad constituye una condición de eficacia necesaria para que el derecho real pueda producir la plenitud de sus efectos, pero este derecho preexiste al acto de inscripción, desde que se hayan cumplido las exigencias de título y modo requeridas por la ley, pues la inscripción no tiene carácter constitutivo sino declaratorio Ver opinión concordante de BISSO, Carlos Enrique, La medida cautelar de no innovar y el procedimiento inscriptorio en el Registro de la Propiedad, REVISTA NOTARIAL N 883, pág Ver REVISTA NOTARIAL N 886, pág D.J.B.A. T. 117, pág. 410, con notas aprobatorias de MERCADER de BONILLA, Ana María, La medida cautelar de no innovar y sus consecuencias en el ámbito del Registro de la Propiedad Inmueble, 2004 / REVISTA N OTARIAL 949 / 621

6 También expresó la corte provincial, en sentencia del 6 de febrero de 1990, en la causa Rodríguez, Antenor c/ Provincia de Buenos Aires s/ demanda contencioso administrativa, que La inscripción registral definitiva no puede condicionarse a las resultas de una orden judicial de no innovar ingresada al registro antes de la solicitud de dicha inscripción, si la escritura de transmisión del dominio del bien se efectuó teniendo en cuenta la certificación del registro que acreditaba su libre disponibilidad (art. 23 y conc., ley N y 22 y conc., decreto-ley N /63) y la solicitud de inscripción se formuló dentro del período de anotación preventiva (arts. 22 y 23 cits., 5, ley N y 3, decreto-ley N /63) 8. Las llamadas medidas cautelares innovativas La medida cautelar por la cual el juez notifica al registro que deberá abstenerse de efectuar la inscripción definitiva de una escritura de venta, de ningún modo debe recibir un tratamiento distinto que el adoptado con la generalidad de las medidas cautelares, pues, como vimos, todas ellas deben sujetarse a las implicancias del certificado con reserva de prioridad, antes descriptas. En verdad, si bien se mira, la llamada medida cautelar innovativa está implícita en una de las modalidades de la prohibición de innovar. Así, el art. 230 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación prevé la prohibición de innovar para el supuesto de que existiera peligro... de que se mantuviera o alterara, en su caso, la situación de hecho o de derecho.... El peligro de que la situación se alterara apunta a las hipótesis tradicionales en las cuales procede la prohibición de innovar; en cambio, el peligro de que la situación se mantuviera describe el supuesto fáctico en el cual se dicta la cautelar innovativa, para evitar el mantenimiento de la situación peligrosa, con olvido de que ése es uno de los objetivos, precisamente, de la medida de no innovar. Si la medida de no innovar que persigue evitar la alteración de una situación debe seguir los principios de las otras medidas cautelares, no es consistente pensar que está excluida de esas reglas si la medida de no innovar, bajo la máscara de una cautelar innovativa, tiende a evitar el mantenimiento de la situación peligrosa. REVISTA NOTARIAL N 851, especialmente, pág y ss., y de Sarubo, Oscar Eduardo, El certificado registral y el principio de prioridad, REVISTA NOTARIAL N 931, pág. 752 y ss. 8 Acuerdos y Sentencias T I, pág / 2004 / REVISTA N OTARIAL 949

7 La cuestión en los simposios registrales El Congreso Nacional de Derecho Registral, reunido en Salta del 26 al 28 de agosto de 1993, se decidió por la línea de ideas de las cuales participamos. Ante la riqueza del despacho mayoritario, lo transcribiremos íntegramente: 1. El sistema registral inmobiliario argentino consagra el principio de prioridad indirecta en resguardo de la contratación y protección de los intereses de quienes intervienen en las mutaciones reales. 2. El amparo legal sólo puede ser concebido a través de una interpretación armónica del plexo normativo, que resulta de la imposibilidad de invasión de esferas cuya defensa está netamente perfilada a partir de los principios constitucionales. 3. La mayoría de los códigos de forma prevén la posibilidad del dictado de medidas cautelares específicas y genéricas. 4. Ninguna de esas medidas puede tener como consecuencia la paralización del proceso inscriptorio, en virtud de que el mismo supone la cristalización en tiempo y forma legalmente previstos de la protección del negocio a que el principio de retroprioridad apunta. 5. Nuestro ordenamiento legal recepta la postura romanista del título y modo para que se constituya el derecho real, nacimiento que, por ser extraño a la intervención registral, adquiere su plenitud fuera de dicha sede, siendo la registración un medio de proporcionarle oponibilidad a terceros. 6. La consagración del carácter declarativo de la inscripción inmobiliaria apunta a preservar aquel principio poniendo en movimiento la dinámica y a la vez armónica integración de normas. 7. El artículo 9 de la ley nacional registral prevé sólo tres posibilidades de pronunciamiento por parte del registro: A. El rechazo frente a las nulidades absolutas y manifiestas. B. La inscripción definitiva. C. La inscripción provisional cuando, tratándose de un defecto subsanable, pudiera ser rectificado. 8. Suponer la posibilidad de paralizar el proceso inscriptorio por un tiempo indeterminado a la resulta del proceso, acarrearía no sólo el desmoronamiento de un sistema perfectamente concebido, sino la supresión del encaje sincronizado de normas, la ineficacia del fin perseguido por la intrínseca naturaleza de la medida cautelar. Protección del adquirente de buena fe Se ha sostenido, acertadamente, que Con relación a los documentos que ingresen con reserva de prioridad, las medidas cautelares no pueden provocar la paralización de la actividad registral en el estado en que se 2004 / REVISTA N OTARIAL 949 / 623

8 encuentra sin burlar el derecho del comprador de buena fe que adquirió amparado en el certificado respectivo expedido a tal efecto (arts. 22, 23 y 25, ley ) 9. Es que no sólo la seguridad jurídica está comprometida en la necesaria observancia del sistema de orden público de los certificados con reserva de prioridad, sino que su respeto protege a los terceros que se apoyaron en la información del registro. La regla de que los actos a los que son ajenos no pueden perjudicar a los terceros, pues les son inoponibles, o sea, el principio de la inmunidad de los terceros, es adoptado en general por los arts y 1199 del Código Civil, pero también tiene múltiples reflejos en otros numerosos textos de ese ordenamiento (arts. 226, 473, 549 a 551, 563, 597, 804, 851, 875, 953, 958 a 960, 968, 970, 996, 1018, 1034, 1051, 1065, 1161, 1174, 1194, 1306, 1459, 1660, 1664, 1669, 1742 inciso 5, 1768, 1866, 1934, 1936, 1967, 1968, 1990, 2130, 2412, 2505, 2671, 2767, 2777, 2778, 2864, 3129, 3149, 3217, 3221, 3429, 3430, 3945, 4013). Quien adquiere de buena fe de conformidad con el contenido de un certificado con reserva de prioridad, debe quedar al margen de los distintos avatares que pueden involucrar al disponente o a sus acreedores; de otro modo, se desalentaría la negociación y se conspiraría contra la seguridad jurídica, tanto estática como dinámica o de tráfico. En la necesidad de alentar la confianza de los terceros en la información que se les proporciona, está involucrada la protección del consumidor, consagrada por la ley N Tal proyección de la tutela del consumidor, fue reconocida por la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, que afirmó que a tenor del art. 4 de dicha ley, la información que reciban los usuarios debe ser veraz, detallada, eficaz y suficiente 10. La eficacia y suficiencia de la información contenida en los certificados con reserva de prioridad, estaría severamente afectada de admitirse la desmedida injerencia judicial en la suerte de la inscripción, en virtud de una circunstancia sobreviniente, como la que implica la medida cautelar. 9 BERUTI, Luis Federico y Vidal, Mónica. El principio de prioridad ante las medidas cautelares y, en particular, la medida de no innovar, Revista del Notariado N 835, pág. 839 y ss.; la cita es de la pág Sentencia del 14 de marzo de 2001, en autos Irisarri, Gilberto V. y otra c/provincia de Buenos Aires. 624 / 2004 / REVISTA N OTARIAL 949

9 La sujeción al derecho alcanza a los escribanos, a los registradores y también a los jueces Se ha puntualizado, con elocuencia, que el registrador no debe someterse ciegamente a las decisiones judiciales, pues: Con todo respeto, pero sin temores reverenciales, al anatema del desacato debe oponérsele el planteo del abuso de autoridad. El registrador no es superior al notario ni inferior al juez; por ello debe cumplir su cometido sin excesos ni sumisiones 11. No debe frenarse la secuela regular de la inscripción registral con medidas incompatibles con las previsiones imperativas del sistema de los certificados con reserva de prioridad, debilitando la seguridad jurídica, violentando la inmunidad de los terceros consumidores y desconociendo la operatividad de un régimen de interés general, cuya excelencia fue valorada en la doctrina comparada. Durante la vigencia del certificado con reserva de prioridad, no es valioso paralizar la autorización de la escritura de venta y menos su inscripción definitiva -dado que el adquirente es regularmente ya el nuevo dueño de la cosa- con el argumento de la existencia de una medida cautelar innovativa, pues ella, con sujeción a derecho, debe ser impotente para detener el encadenamiento de las sucesivas e inexorables secuencias que arrancan con la solicitud del certificado con reserva de prioridad. 11 GARCÍA CONI, Raúl y Frontini, Ángel A. Derecho registral aplicado, Buenos Aires, 1993, págs. 246 y / REVISTA N OTARIAL 949 / 625

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