El Contract for Deed 1 en Texas

Transcripción

1 El Contract for Deed 1 en Texas Preguntas y Respuestas Por El Lic. Jim L. García Abogado 1. Que es un contract for deed? Un contract for deed es un contrato escrito donde una persona le vende a otra persona una propiedad como un terreno o una residencia a plazos y el comprador paga una cantidad mensual al vendedor. Sin embargo, el titulo de la propiedad se queda en la posesión y en el nombre del vendedor y el titulo de la propiedad solamente se le transfiere al comparador cuando el comprador acabe de hacer todos los pagos. Por cierto, que si las personas han negociados esta transacción en un idioma otro que el idioma Ingles, todos los documentos tienen que ser escritos y firmados y todos los avisos que son dados tienen que ser en el idioma que utilizaron las personas durante las negociaciones (Sección 5.068, Código de Propiedades de Texas). Esto es una excepción en la ley de Texas la cual dicta que el que firma un contrato en Ingles, esta obligado al contrato aunque no entienda, escriba, o lea el idioma Ingles. 2. Porque las personas hacen este tipo de contratos? La razón principal porque las propiedades se venden de esta forma es porque en muchas ocasiones, el comprador no califica para un préstamo de un banco o hipotecaria debido a que no tiene un historial bueno de crédito o no tiene suficiente dinero para un enganche que es requerido por la compañía hipotecaria. En este tipo de situación, el vendedor es el que actúa como el banco o la hipotecaria y es que financia la compra de la casa o el terreno al comprador. 3. Este tipo de contrato es mas favorable al que vende o al que compra? Usualmente este tipo de contrato es mas favorable al que vende la propiedad. Sin embargo, después de una enmiendas a la ley en el año 2001, el comprador bajo estos tipos de contratos ha adquirido bastantes protecciones. Al mismo tiempo, la ley le ha impuesto al vendedor ciertas obligaciones que si el vendedor no cumple con ellas, pudiesen resultar en 1 Sección 5.061, Código de Propiedades de Texas (Tex. Prop. Code 5.061, et. seq.). Este contrato se conoce en la ley de Texas como un Executory Contract for Conveyance. 1

2 penalidades civiles de carácter substancial. Por lo tanto, hay ventajas y desventajas para ambas partes, el vendedor y el comprador, y sobre todo, si las personas no utilizan a un abogado con experiencia en materias de bienes raíces para que haga la documentación de esta transacción, el impacto legal a ambas partes pudiese ser serio. 4. Como se lleva a cabo esta transaccion? Yo recomiendo a todas las personas que retengan los servicios de un abogado antes de entrar en estas transacciones. No se debe de usar el mismo abogado para representar a ambas partes ya que esto crearía un conflicto de interés. Ambas partes deben de tener su propio abogado. El Contract for Deed tiene que estar totalmente por escrito y tiene que contener ciertas clausulas y provisiones y en casi todos los casos es necesario utilizar los servicios de un abogado calificado y con experiencia con estos contratos para que el contrato sea enforzable por ambas partes. Por ejemplo, el vendedor tiene que darle ciertos avisos a el comprador sobre la condición de la propiedad. También es necesario darle al comprador un survey de la propiedad y darle noticia de cualquier gravamen que tenga la propiedad. Si el vendedor no le da al comprador, por escrito, todos los avisos necesarios bajo la ley, el vendedor esta expuesto a una demanda judicial bajo el Texas Deceptive Trade Practices Act. 5. Después que el comprador firma el contrato, es posible cancelar dicho contrato? Si. El comprador puede cancelar el contrato después de haberlo firmado pero solamente durante un periodo de 2 semanas después de la fecha en la cual firmo el contrato y también le tiene que dar al vendedor aviso por escrito durante este periodo que el comprador ha elegido la opción de cancelar el contrato. Este aviso tiene que ser enviado por correo certificado al vendedor y si el contrato es cancelado en la forma propia como aquí descrita, el vendedor le tiene que devolver al comprador todos los pagos que el comprador haya hecho antes de la noticia de cancelación. Claro esta, después de las dos semanas o si no se da aviso, el comprador no tiene derecho de cancelar el contrato excepto como explicado en la próxima pregunta/respuesta. 6. Si el comprador, dos semanas después de haber firmado el contrato se entera que hay restricciones en uso de la propiedad u otros gravámenes que afectan la propiedad, puede cancelar el contrato? Si el comprador se entera que hay restricciones o gravámenes que afectan la propiedad y que no fueron declaradas por el vendedor, el 2

3 comprador puede cancelar el contrato y puede demandar al vendedor por daños y perjuicios, mas costos de abogado, bajo la ley que se conoce como el Texas Deceptive Trade Practices Act. 7. Que pasa si el comprador no hace los pagos como es debido? Si el comprador falla en hacer los pagos antes de que hayan transcurridos 48 meses o ha pagado menos de un 40% de la cantidad que debe en la propiedad el Vendedor puede revocar el contrato o puede acelerar el contrato y demandar que el comprador pague en total la cantidad debida. Antes de poder ejercer estos derechos, el vendedor tiene que darle noticia por escrito al comprador donde se le da avisa del fallo de pago y que acciones tiene que tomar el comprador para remediar el fallo. Si después de haber dado el aviso, el comprador no remedia el fallo, el vendedor puede recobrar la propiedad y el comprador pierde todo lo que ha pagado. Si el comprador falla en los pagos pero ha hecho mas de 48 pagos mensuales o ha pagado 40% o mas del precio de la propiedad, en este caso, el vendedor puede vender la propiedad en una subasta publica pero le tiene que dar al comprador avisos muy específicos y muy estrictos antes de poder hacer la venta. En este caso, el vendedor tiene que designar a un persona como su albacea para vender la propiedad en una subasta publica. La venta en la subasta publica solamente se puede hacer después de haberle dado al comprador aviso de la venta (por lo menos 21 días antes del primer martes del mes cuando ocurre la venta en subasta publica). En caso que la propiedad se venda en una subasta publica por una cantidad mayor que lo que el comparador debe, el comprador tiene el derecho de recobrar la diferencia. Si la propiedad se vende por menos de lo que debe el comprador, el vendedor tiene el derecho de recobrar la diferencia del comprador a no ser que el contrato diga que no hay este recurso. 8. Desde el punto de vista del vendedor, que otra obligaciones le impone la ley al vendedor? Bajo la ley, el vendedor tiene la obligación de darle al comprador antes del día 31 de Enero de todos los años un reporte del estado de la cuenta del comprador en el contrato, e.g., los pagos hechos, el balance debido, etc. Si el vendedor no le da este reporte al comprador antes del día 31 de Enero todos los años, el vendedor esta expuesto a una penalidad de $ por día (pero no mas en total que el precio de la propiedad), mas los costos de abogados si el comprador demanda al vendedor por la falta de darle el reporte anual. 3

4 9. Que pasa cuando el comprador acaba de pagar todos los pagos bajo el contrato? Cuando el comprador cumple con todos los pagos, el vendedor tiene la obligación de transferir el titulo de la propiedad al comprador en un periodo de 30 días después que el comprador haya hecho su ultimo pago. Si el vendedor no transfiere la propiedad al comprador, el comprador tiene el derecho de demandar al vendedor y recobrar la cantidad de $250 por día durante los primeros 60 días en los cuales el vendedor no ha transferido la propiedad y $500 por día después de los 60 días, mas los costos de abogados. Fecha de Esta Publicación: Enero 1, 2003 Publicación Preparada por: Jim L. García Abogado 1770 St. James Place, Suite 150 Houston, Texas Teléfono: (713) /Fax: (713) Correo Electrónico: Jgarcia@law-crg.com 4

5 Sobre el Autor: Jim L. García Jim L. García es oriundo de Santa Clara, Cuba. Ciudadano de los Estados Unidos. Ha sido admitido a la practica legal en Texas (1974). Admitido a la practica legal en las cortes de del Distrito Sur y Este de la Corte Federal, la 5ta. y 11na.. Corte de Apelaciones Federales, y la Corte Suprema de los Estados Unidos. Educación: Graduado de la Universidad de la Florida (B.S., M.S. 1969) y la Universidad de Houston (J.D. 1974). Durante , García fue abogado en la Sección de Litigación de la Exxon Corporation, y después fue uno de los socios principales en las firmas Chaumont & García, P.C., y Jim L. García & Associates, P.C. En Junio 1994, García se unió en la capacidad de socio de la firma Alonso, Cersonsky & García, P.C. y en Abril 1, 2009, se incorporo como socio mayoritario en la firma de La experiencia de Jim L. García abarca la practica general de leyes, concentrándose en el litigio de casos comerciales. García ha actuado como abogado primario en litigios comerciales en casos con jurados y sin jurados en las cortes estatales de Texas y las cortes federales en Texas, Louisiana, y Pensilvania. Durante los mas de 20 años en la practica legal, García a representado a clientes en casos de discriminación en el empleo, asuntos comerciales como la formación de negocios y corporaciones, litigios de cobros, y litigios de contratos. Parte de su experiencia también incluye leyes intelectuales como aplicaciones de marcas registradas y apelaciones de las mismas. Algunos de los casos en los cuales García ha actuado como el abogado primario o secundario han sido reportados en los libros de leyes nacionales.** García también ha representado a clientes en procedimientos administrativos como cargos en el Equal Employment Opportunity Commission y el Texas Workforce Commission. García esta certificado como mediador por el Attorneys Mediators Institute y ha actuado en esa capacidad en numerosas ocasiones. García es miembro de la Barra de Abogados del Estado de Texas, la Asociación Americana de Abogados de Litigio, la Barra de Abogados del Condado de Harris. Miembro del Hispanic Bar Association y Casa Cuba. No certificado por la Barra de Especialización del Estado de Texas. Jim L. García es casado y tiene 2 hijas y 2 hijos. Fluente en Español e Ingles. Para mas información, por favor note la dirección y el teléfono: Jim L. García 1770 St. James Place, Suite 150 Houston, Texas Telephone: (713) /Fax: (713) **Salazar v. Marathon Oil, 24 FEP Cases 1186 (S.D. Texas 1980); Dinzik v. Hanson Galleries, 553 F.Supp. 547 (S.D. Tex. 1982); EEOC v. Exxon Corporation, 583 F.Supp. 632 (S.D. Tex. 1984); Mariner Financial Group v. Bossley, 79 S.W.3d (Tex. 2002); Abetter Trucking Co. vs. Arizpe, 113 S.W.3d 502 (Tex.App. Houston [1 st. Dist.] 2003, no pet.)