MarketView Mercado Residencial Obra Nueva

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1 CB RICHARD ELLIS MrketView Mercdo Residencil Obr Nuev 29 T1 Tendencis ctules Producción Precios Accesibilidd Créditos hipotecrios Trnscciones Tendencis pr los próximos trimestres Producción Precios Accesibilidd Créditos hipotecrios Trnscciones RESUMEN EJECUTIVO El mercdo residencil prosigue su juste En un contexto de contrcción generl de l economí, el sector inmobilirio residencil prosigue su prticulr y severo juste. L estdístic constt l cíd de l producción, de ls trnscciones, del crédito hipotecrio y, por primer vez, de los precios de l viviend. L demnd efectiv se resiente Ls trnscciones de viviend en Espñ hn bjdo de form muy cusd. L demnd residencil cus l situción de crisis económic, el pro y ls restricciones del crédito hipotecrio. Ls escss vents se centrn en el producto que cept sustnciles rebjs sobre el precio de ofert. Los precios residenciles disminuyen L ctul coyuntur y el mplio stock de viviend sin vender empujn los precios l bj. Ls estdístics públics y, en myor medid, ls estdístics privds, consttn y l bjd de precios de l viviend en Espñ, tendenci que se prevé continue en los próximos meses. El mercdo hipotecrio se contre Ls hipotecs pr l dquisición de viviend hn disminuido rdiclmente debido, tnto l menor demnd creditici, como l endurecimiento de ls condiciones de concesión de los préstmos. L flt de finncición sigue siendo un principl escollo pr l recuperción del mercdo residencil. Ls entiddes finnciers se convierten en principles protgonists A trvés del cnje de deud promotores por ctivos inmobilirios y tmbién de ejecuciones hipotecris, Bncos y Cjs de Ahorros están convirtiéndose en los principles ofertntes en potenci de viviend en Espñ. L entrd de ls entiddes finnciers puede revitlizr el mercdo El producto residencil que hn comenzdo ofrecer h tenido muy buen cogid en el mercdo, lo que prueb l existenci de un demnd residencil potencil, que se hce efectiv l ofrecerle producto de precios trctivos con decud finncición. Con l ofert de este tipo de producto, ls entiddes finnciers pueden propicir l revitlizción del mercdo residencil espñol, unque con ello se expulse del mercdo cierts pequeñs y medins promotors, que no pueden competir en iguldd de condiciones. Evolución nul del Índice de Precios de Viviend 2 Índice generl Viviend nuev Viviend de segund mno % Fuente:: INE 13,3 13,3 13,1 11, ,6 9,8 1,3 9,2 7,5 7,2 5,7 5,3 3,7 2,8 2,4 -,3 -,7-3, -4,9-8,6 27TI 27TII 27TIII 27TIV 28TI 28TII 28TIII

2 29 T1 MrketView Boletín Mercdo Residencil Obr Nuev OFERTA L promoción de viviend nuev en los últimos meses se h visto reducid rápid y significtivmente: entre enero y noviembre de 28 se visron proyectos pr construir viviends, un 6% menos que en el mismo periodo de 27. Este juste en l promoción residencil yudrá medio plzo corregir l situción de sobreofert, que sufre ctulmente el mercdo, pero repercute negtivmente en el umento del pro, l disminución del consumo y l consiguiente grvción de l crisis económic en Espñ. Por su prte, el volumen de ls viviends terminds hst noviembre de 28 sciendió uniddes, tn sólo un 4,2% menos de ls viviends terminds el mismo periodo de 27. En los próximos meses, el volumen de producto termindo irá disminuyendo en myor medid, fcilitndo sí l recuperción del equilibrio perdido entre ofert y demnd. L situción de sobreofert es uno de los problems crcterísticos los que se enfrent el mercdo residencil ctulmente. A l vist de los dtos oficiles sobre comprvents y viviend termind, se clcul proximdmente que el stock de viviend nuev sin vender en los últimos ños se sitú en torno ls 825. uniddes, sin contr con l ofert dquirid por los inversores, ctulmente tmbién l vent. Se estim que el tiempo necesrio pr que l demnd bsorb dicho excedente se sitú en torno los tres ños. A destcr Aument l ofert de lquiler. Debido l freno de ls vents, se h producido en los últimos meses un importnte trsvse hci el lquiler de prte de ofert, en principio, destind l vent. Ello contribuye, de un ldo, l disminución del stock de viviend en vent y, de otro, yud l estblecimiento de un prque de viviends en lquiler, mplio y vrido, del que el mercdo residencil espñol viene doleciendo. Este umento de l ofert de viviend en lquiler es lo que provoc que los precios del lquiler se mntengn estbles o incluso bjen en ls áres con myor ofert. Ls Entiddes Finnciers cobrn protgonismo. Durnte los últimos meses ls Bncos y Cjs de Ahorro hn venido cumulndo producto residencil, principlmente ví cnje de deud de empress promotors por ctivos inmobilirios, lo que ls h convertido en los principles ofertntes potenciles de viviend nuev en Espñ. Asimismo, ls ejecuciones hipotecris en el tercer trimestre de 28 scendieron , un 146% más que en el mismo perido del ño nterior. Pge 2 Vrición internul % miles de viviends terminds Visdos de obr nuev en-nov 28 Fuente: MFOM Estimción del stock de viviend nuev Comprvents viviend nuev Stock nul Stock cumuldo ene-sep 28 Fuente: Colegio de Registrdores de l Propiedd, MFOM Ejecuciones hipotecris ingresds Fuente: CGPJ

3 % Accesibilidd l compr de viviend Esfuerzo nul con deducciones pr l compr de viviend 5 Precio viviend/rent Brut por hogr Fuente: BDE Comprvents de Viviend Nuev Miles de trnscciones % Vrición Internul 16,3 88,7 86,8 9,6 79,7 79,7 77,4 75,4 68, 71,1 65,2 26TI 26TII 26TIII 26TIV 27TI 27TII 27TIII 27TIV 28TI 28TII 28TIII 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, -8, -6, -21, -, -1,2-1,8-1,7-14,6-16,8 -,7 Fuente: Colegio de Registrdores de Espñ Viviends libres comprds en 28 (hst T3) según vlor ños DEMANDA El cpitl necesrio pr l compr de un viviend en Espñ equivle 6,5 veces l rent brut nul estimd del hogr medio en el curto trimestre de 28, cinco décims menos que en el mismo periodo del ño nterior. L reducción de est vrible está relciond en grn prte con l disminución del precio de l viviend, que se h producido en el último ño y que está previsto continúe en los próximos meses. Asimismo, el esfuerzo nul con deducciones pr l compr de l viviend se sitú en el 37,7% de l rent nul disponible del hogr medio, un punto por debjo del trimestre nterior, que mrcó el nivel máximo de los últimos ños. L drástic reducción del euribor de los últimos meses, comienz tener sus efectos positivos en l ccesibilidd l viviend. El número de hogres en Espñ sigue umentndo buen ritmo. En diciembre de 28 existen en Espñ 16,9 millones de hogres, 448. más que finles del ño nterior. Por lo tnto, está clro que sigue hbiendo demnd potencil residencil. Ahor bien, l disminución de l demnd residencil efectiv en el último ño es notble. L bjd internul de ls trnscciones hst septiembre de 28 h sido del,7%, en el cso de l viviend libre nuev, y del 43,8%, en el de l viviend usd. Es est últim cifr l que muestr mejor el pulso del mercdo pues ls trnscciones de segund mno crecen del desfse temporl contrto privdo-escriturs de ls vents de viviend nuev. Por su prte, l cíd internul de enero noviembre de 28 de los créditos hipotecrios pr l compr de viviend h lcnzdo el 45,8%. Ello se debe, tnto l menor demnd creditici, como l endurecimiento de ls condiciones pr l concesión de créditos, que continú siendo un principl obstáculo pr l recuperción del mercdo residencil. A destcr MrketView Boletín Mercdo Residencil Obr Nuev 8,%,8%,8% 2,1% 41,2% 47,1% hst prtir de 75.1 L escs demnd residencil efectiv se centr en l viviend sequible. De ls trnscciones de viviend libre efectuds de enero septiembre de 28, el 47% corresponden vents por vlor inferior., el 41%, trnscciones por vlor entre. y 3., y tn sólo un 11,7%, se efecturon por vlor superior 3.. El todví hoy lto nivel de precios y l flt de finncición son dos fctores que impiden que l demnd potencil se conviert en efectiv. Cbe esperr que durnte 29 l entrd como ofertntes en el mercdo residencil de ls entiddes finnciers se trduzc en un ofert residencil más justd en precios y un myor disponibilidd de finncición. Pge 3 29 T1

4 29 T1 MrketView Boletín Mercdo Residencil Obr Nuev Pge 4 PRECIOS A finles de 28 ls estdístics oficiles consttn y un bjd generl de precios de viviend, situándose l vrición medi en el -2,3% y el -3,7% pr l viviend nuev y l usd, respectivmente. En cmbio, l myorí de ls fuentes privds indicn myores tss de descuento, cifrndo l vrición medi internul de los precios de ofert en torno l -1%. El vlor medio de l trnscción de viviend nuev libre en Espñ lcnzó su máximo histórico en diciembre de , hbiéndose moderdo desde entonces hst siturse en 19. septiembre de 28. Ls diferencis por Comuniddes Autónoms en cunto l vlor medio de l trnscción de viviend nuev es notble: mientrs que en Extremdur o Glici dicho vlor se sitú por debjo de los 14., en Mdrid o Pís Vsco excede los A destcr Ls escss trnscciones que se cierrn hoy en dí en el mercdo residencil lo hcen en torno un 2% de medi por debjo del precio de ofert inicil. Cbe esperr que, progresivmente, los precios de ofert se justen en myor medid, reflejndo el nivel rel de los precios de trnscción Vrición internul Precio viviend nuev. IV Trimestre 28. 1% 5% % -5% -1% Vlor medio trnscción de viviend nuev libre en Espñ Fuente: INE Extrem dur Bleres Pís Vsco Ceut ymelil Nvrr Ctluñ Glici Andlucí Argón Cnris Cstil y León Vlenci Asturis Murci Cntbri C.l Mnch L Rioj Mdrid Espñ 4-mr 4-sep totles Vrición Internul Vlor medio de l trnscción de viviend nuev libre en Espñ (3T 8) GALICIA VMT: /M² M² CANARIAS VMT: /M² M² ASTURIAS VMT: 1.84 /M² EXTREMADURA VMT: /M² 18 M² CANTABRIA VMT: 2.55 /M² CASTILLA Y LEÓN VMT: /M² M² M² MADRID VMT: /M² ANDALUCÍA VMT: 2.13 /M² C. LA MANCHA VMT: /M² 85 M² M² PAÍS VASCO VMT: 3.88 /M² LA RIOJA VMT: /M² 99 M² 87 M² 76 M² ARAGÓN VMT: /M² MURCIA NAVARRA VMT: /M² 72 M² VMT: /M² VALENCIA 5-mr VMT: 2.19 /M² 91 M² 5-sep 6-mr Vlor totl sep 7-mr ESPAÑA 7-sep 8-mr Vlor Medio Trnscción: 2.45 /M² CATALUÑA VMT: /M² Fuentes: CBRE, Colegio de Registrdores de l Propiedd, Ministerio de Viviend 19. Sup medi 69 M² VMT: 2.96 /M² BALEARES 82 M² 8-sep 79 m² 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2%

5 29 T1 MrketView Boletín Mercdo Residencil Obr Nuev ENTREVISTA YOLANDA LOZANO Director Ncionl División Residencil CBRE Cómo ve l situción presente del mercdo residencil? Los prámetros del mercdo residencil están cmbindo y lo seguirán hciendo en los próximos ños. Los trdicionles márgenes de l promoción residencil, superiores l 2%, deberán recortrse por dos vís: reducción del coste fundmentl, el suelo, pr psr pesos específicos rzonbles, en torno l 25-3%, y considerble incremento de clidd del producto finl, incluyendo en ocsiones servicios postvent, en beneficio del comprdor. Cuáles cree que son ls soluciones pr l ctul situción? L clve está en l flexibilidd, es necesrio pensr en justes de precios, lquileres, nuevos cnles de comercilizción, en definitiv, enfoque y cercmiento l demnd, que h sido l grn olvidd en los últimos ños en el sector. L entrd en vigor de l legislción de los REITs puede fectr l mercdo residencil? Creo que l clve pr que funcionen o no ls SOCIMI estrá en el trtmiento previo de l legislción dministrtiv - gilizr l máximo deshucios, etc.- y fiscl. A prtir de hí, si el producto está bien selecciondo y gestiondo es un opción tomr en serio, por el potencil del lquiler en Espñ. Con un buen respldo de mrcs como l nuestr, gestionndo ests socieddes, y sobre ls premiss nteriores, puede ser un buen lterntiv l ctul producto en rentbilidd de otros usos, que es escso y que comenzrá recortr rentbiliddes con l cíd de los intereses. Por otro ldo, pr ls principles promotors inmobiliris ncionles v resultr muy complicdo posicionrse en un SOCIMI, debido : 1) El trsvse de los ctivos de un promotor (ptrimonio u obr termind sin vender) un SOCIMI se encuentr grvd como un comprvent norml, ( IVA o ITP, en su cso, y AJD), con lo que pr ser rentble, deberí plicrse un régimen trnsitorio que permitier dicho trsldo de propiedd l nuev SOCIMI, con un grvmen mínimo. 2) El Aplncmiento máximo de un SOCIMI se estblece en un 6% del vlor de sus ctivos. Esto limitrá el crecimiento de l mism y su desrrollo medio y lrgo plzo. 3) El periodo de mntenimiento de l inversión ntes de enjenr el ctivo: siete ños pr los inmuebles cuyo origen se l utopromoción, prece excesivo pr conseguir rentbiliddes medis interesntes, y ls promotors debiern contr entonces con uns condiciones finnciers muy flexibles y ventjoss, lo que prece difícil en el ctul contexto. Por lo tnto, los que más trctivo encuentren el cceso serán los ptrimonios privdos e institucionles, sí como los inversores interncionles. Cuáles son sus previsiones pr el 29? Existe y un demnd creciente que tendrí interés en comprr y/o lquilr precios sequibles. Estos precios suponen un bjd medi generl del 3% sobre los niveles máximos de precios de ofert lcnzdos pricipios de 28, lo que signific retornr los niveles de precios de hce cinco ños. Ahor bien, est firmción es mtizble en función de loclizción geográfic, uso de primer o segund viviend, tipologís, superficies, etc. Disclimer 29 CB Richrd Ellis Est informción h sido obtenid de fuentes de crédito considerds fibles. Sin dudr de su exctitud, no l hemos verificdo y no ofrecemos grntís l respecto. Es responsbilidd suy confirmr independientemente su vercidd. Tods ls proyecciones, opiniones, sunciones o estimciones utilizds son pr ejemplificr únicmente y no representn el presente o futuro del funcionmiento del mercdo. Est informción se diseñó exclusivmente pr uso de los clientes de CB Richrd Ellis, y no puede ser reproducid sin el permiso previo escrito de CB Richrd Ellis. Pge 5 Pr más informción cerc de este MrketView, contctr con : Deprtmento de Reserch Irene Mrtínez Anlist Reserch CB Richrd Ellis Edificio Msters I, C/ Generl Perón, 38, plt. 13 Mdrid 282 t: e: irene.mrtinez@cbre.com Deprtmento Residencil Yolnd Lozno Director Ncionl CB Richrd Ellis Pseo de l Almed, 35 bis, plt Vlenci t: e: yolnd.lozno@cbre.com