Guía práctica para cambiar de casa y solicitar una hipoteca

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1 Guía práctica para cambiar de casa y solicitar una hipoteca Consejos prácticos para: Decidir entre comprar vs alquilar Solicitar una hipoteca Cambiar de vivienda Encuentra la mejor hipoteca: compara 50 bancos y cajas en menos de 5 minutos

2 El gran dilema: comprar Vs alquilar Ventajas alquiler Vs Compra... 4 Por qué comprar es más barato a largo plazo?... 5 Evita los típicos errores... 6

3 Si estás pensando en mudarte de casa, ya sea para independizarte o porque necesitas cambiar de vivienda, seguro que ya te has hecho la gran pregunta: comprar o alquilar? Casi todas las personas parecen tener una opinión acerca de si es mejor comprar o alquilar, y son opiniones fuertes basadas en experiencias personales, por lo que no admiten ni se plantean otras opciones. En AsesorHipotecas podemos asegurarte que no existe una respuesta universal a esta pregunta. Son el perfil de la persona, la situación del mercado inmobiliario y el entorno económico los que determinan la mejor opción en cada caso. A continuación te mostramos algunos casos prácticos y consejos que esperamos te ayuden a decidir cuál es la mejor opción según tu perfil y tus necesidades. Y recuerda, escucha a todo el mundo pero no dejes que nadie tome la decision por tí! 3

4 Alquilar vs Comprar VENTAJAS DE ALQUILAR SIMPLICIDAD: alquilando te ahorras buscar financiación y un proceso de negociación más complejo. COMODIDAD: el arrendador es el responsable del mantenimiento y de las reparaciones de la vivienda. FLEXIBILIDAD: puedes mudarte sin problemas, sobre todo si cambias frecuentemente de trabajo o ciudad. LIQUIDEZ: alquilar es más barato a corto plazo y no se incurre en los gastos de gestión iniciales ( entre el 5-10% del valor de la vivienda!) DIVERSIFICACIÓN: con el capital no invertido en la vivienda puedes comprar acciones, fondos u otros activos que te den plusvalías. vs VENTAJAS DE COMPRAR MÁS BARATO A LARGO PLAZO: aunque pueda no parecerlo, comprar suele ser la opción más barata a largo plazo. INDEPENDENCIA: al no alquilar, evitas tener que lidiar con un arrendador problemático. ESTABILIDAD: al no alquilar, evitas que tu arrendador pueda querer vender y te obligue a mudarte. REFORMA A TU GUSTO: al ser dueño puedes invertir en reformas que mejoren tu calidad de vida. REVALORIZACIÓN A LARGO PLAZO: los activos inmobiliarios suelen revalorizarse significativamente a largo plazo. 4

5 Porqué comprar es más barato a largo plazo? Pedro y Juan tienen 25 años y tienen que decidir entre comprar o alquilar el resto de su vida. Pedro decide comprar y Juan alquilar, los dos se van al mismo edificio, a pisos iguales de 100 m2. Veamos lo que han pagado al llegar a los 85 (asumiendo que no cambien de vivienda). Pedro compra Juan alquila Coste hipoteca repago 30 años Reformas Gastos Comunidad Ventajas fiscales Coste Comprar Alquiler primeros 30 años (a precios constantes) Alquiler 30 años adicionales Efecto inflación (impacto subida de precios 2% anual) Coste Alquilar * Fuente: datos medios de precio de compra y alquiler en Febrero 2010 para pisos de 100m2 en Madrid según algunos portales inmobiliarios (precio compra = euros, alquiler = euros/mes). Hipotesis de Euribor constante al 3% y diferencial +0,5% para hipoteca, inflación +2% anual. No incluye efectos de revalorización del inmueble ni de inversión del diferencial de coste durante los primeros años en activos alternativos. Atención, las ventajas fiscales pueden desaparecer en función de la política fiscal de cada Gobierno (actualmente planteada desaparición en 2011). 5

6 Evita los típicos errores! ERROR 1: ALQUILAR PORQUE PARECE MÁS BARATO. Como hemos visto en el ejemplo anterior, alquilar puede parecer más barato a corto plazo, pero la realidad es que a largo plazo la solución más económica es comprar. ERROR 2: COMPRAR SI ESPERAS MUDARTE PRONTO. ERROR 3: COMPRAR POR TEMOR A QUE LOS PRECIOS SUBAN. Es verdad que a largo plazo (a 60 años vista) es más barato comprar pero durante los primeros años de vida el alquiler es más barato que la hipoteca y por tanto permite ahorrar un dinero que, bien invertido, puede minimizar el impacto de una potencial subida de precios. Los costes de comprar un piso pueden suponer hasta el 10% del precio de compra, si tienes previsto mudarte pronto, no compres porque estarás incurriendo en un sobrecoste no justificado. 6

7 Tu hipoteca: consejos prácticos Tipos fijo y variable... 9 Y qué pasará cuando suban los tipos? El precio de la seguridad Requisitos Trámites para la concesión de un crédito Gastos para la constitución de una hipoteca... 14

8 Enhorabuena! Si estás leyendo esta guía es porque estás planificando adquirir una nueva vivienda, ya sea tu primera vivienda en propiedad o porque quieres cambiar de vivienda, vas a embarcarte en un proyecto apasionante. En nuestra casa pasamos una gran parte de la vida, cuidamos de nuestra familia, recibimos a los buenos amigos, y lo más importante, es nuestro sitio privado para olvidarnos del stress del trabajo y disfrutar de muchos de nuestros hobbies. Desde AsesorHipotecas queremos apoyarte en este proceso de cambio, y aparte de ayudarte a simplificar el proceso de búsqueda de financiación recomendándote aquellas hipotecas que mejor se ajustan a tu perfil, hemos pensado que sería útil para tí tener una guía con algunos consejos prácticos a la hora de solicitar la hipoteca. Las entidades financieras conocen las reglas del juego, asegúrate de conocerlas tú también antes de comenzar tu proceso de búsqueda y negociación. 8

9 Tipo fijo o variable? Existen principalmente dos tipos de hipoteca en cuanto al tipo de interés. En las hipotecas a tipo fijo, simpre pagamos el mismo tipo de interés independientemente del valor del dinero en cada momento (e.g. Euribor). En las hipotecas a tipo variable el tipo varía a la vez que lo hace el Euribor, con revisiones cada 6 o 12 meses. VENTAJAS INCONVENIENTES Tipo fijo * Planificación: Conocemos en todo momento la cantidad que vamos a pagar lo que mejora nuestra planificación financiera. * Seguridad: Las subidas de tipos de interés en el mercado no cambiarán la cantidad a pagar. * Ineficiencia: pagaremos un precio superior al de mercado ya que el banco cubre su riesgo a través de un mayor precio. * Comisiones: las comisiones de cancelación en este caso son mayores que con tipos variables. * Plazos cortos: en tipo fijo los plazos suelen ser menores (hasta 20 años aproximadamente). Tipo variable * Eficiencia: En cada momento el tipo pagado se ajustará al precio de mercado. * Ajuste al ciclo: cuando la economía va mal, los tipos suelen bajar con lo que en parte se compensa la posible pérdida de ingresos con una menor cuota de pago mensual. * Volatilidad: la cuota a pagar puede variar significativamente si se produce un aumento de tipos, sobre todo durante los primeros años (ver página siguiente). 9

10 Y qué pasará cuándo suban los tipos? Impacto subida de los tipos del 1% al 6% A 30 años A 10 años Especialmente ahora que los tipos de interés están a niveles mínimos hay que tener cuidado y no pedir más de lo que nos podemos permitir. Como vemos en el gráfico de la izquierda pasar de un interés del 1% al 6% (más un diferencial del +0.5% sobre Euribor) puede suponer casi doblar el valor de la mensualidad en hipotecas constituidas a 30 años. 690 Coste mensual hipoteca al 1,5 % (repago a 30 años) Coste mensual hipoteca al 6,5 % (repago a 30 años) Coste mensual hipoteca al 1,5 % (repago a 10 años) Coste mensual hipoteca al 6,5 % (repago a 10 años) Sin embargo, cuando la hipoteca es a 10 años el impacto relativo es mucho menor. Por tanto sed especialmente cautos a la hora de contratar la hipoteca, sobre todo si vais a solicitar un plazo de devolución elevado, como suele ocurrir en muchos casos. Las previsiones de los analistas dicen que los tipos van a subir en los próximos meses a medida que las economías mundiales y europeas, especialmente la alemana, se recuperen. Al contratar una hipoteca a tipo de interés variable debemos estar preparados ante una eventual subida de tipos. Así que no pidáis más dinero del que podríais pagar en un escenario de tipos altos que llegará tarde o temprano. 10

11 El precio de la seguridad Cuando pedimos una hipoteca a tipo fijo, el banco tiene que tener en cuenta las subidas de tipo futuras y protegerse frente al riesgo de estar cobrando un tipo bajo cuando a él le cueste muy caro financiar esos préstamos. Por ello los bancos nos cobran un diferencial elevado respecto a los tipos actuales. En AsesorHipotecas nos hemos preguntado si los precios que nos cobran al pedir un tipo fijo son interesantes al compararlos con la evolución histórica del precio del dinero. En el gráfico se muestra: - Línea azul: evolución del Euribor + 1,0%, para simular lo que nos cobran en una hipoteca a tipo variable. - Línea roja: mínimo tipo fijo ofrecido por las entidades en un muestreo de más de 50 hipotecas realizado por AsesorHipotecas (mínimo de 4,7%, en algunos casos tipos de 7%). La conclusión es que, con el tipo fijo más barato del mercado, sólo en una pequeña franja de tiempo, estaríamos pagando menos que en una potencial subida de tipos, lo que explica por qué la mayoría preferimos un tipo variable. 11

12 Qué requisitos debo cumplir para obtener la hipoteca? Es importante antes de solicitar la hipoteca y también antes de embarcarse en la búsqueda de vivienda, saber los requisitos que nos va a exigir el banco de cara a concedernos el préstamo. A continuación te mostramos los principales requisitos: Descripción RELACIÓN PRESTAMO / VALOR Es el ratio que resulta de dividir el valor de la hipoteca a solicitar entre el valor del inmueble (o precio a pagar, el más bajo de ambos). Habitualmente el máximo se sitúa en 70-80% del valor del inmueble para nueva vivienda, aunque se puede llegar al 100% a través de avalistas. Así en un piso de euros el banco nos financiará euros como máximo. CAPACIDAD PAGO El esfuerzo se calcula habitualmente como la cuota de la hipoteca entre los ingresos netos, deduciendo otras cuotas por préstamos pendientes. En este caso el valor máximo se sitúa entre un 30-40%. Así, si nuestros ingresos netos son de euros/mes, la cuota de la hipoteca no podrá superar los euros. OTROS REQUISITOS Otros requisitos que las entidades suelen tener en cuenta incluyen, no tener histórico de incidencias de morosidad (RAI, ASNEF), vivir en determinadas provincias (e.g. cajas locales), un rango de edad concreto (e.g. hipoteca Joven), y tener una recurrencia de ingresos (trabajo fijo) con cierta antigüedad en el actual puesto de trabajo. 12

13 Trámites para la concesión de un crédito hipotecario Antes de la firma Durante la firma Después de la firma Información previa: ya sea por Internet o en la sucursal usted puede solicitar a la entidad/es seleccionada/s un folleto informativo con los principales datos tales como comisiones, plazos tipos de referencia, diferenciales, etc... Oferta vinculante: posteriormente llega la hora de la negociación donde se aportan los documentos y la/s entidad/es evalúan el riesgo crediticio y nos hacen una oferta vinculante. Esta oferta tiene una validez temporal limitada, así que hay que actuar con rapidez. Las escrituras: se firman las escrituras de la hipoteca y de la compra-venta (si la hay). Para ello se aporta el título de propiedad del comprador,el último recibo del IBI ycondiciones de compra-venta. Entrega del dinero: suele realizarse en el momento de la firma de la escritura. Si la hipoteca está vinculada a una compra-venta se entregarán los talones bancarios para que se realice el pago a la vez que la firma. Si no hay compra-venta se dará orden de ingreso en cuenta lo antes posible. Gestoría: la gestoría suele encargarse habitualmente de realizar los trámites necesarios para inscribir la escritura en el registro de la propiedad. El dueño también puede realizar estas gestiones reduciendo algunos de los gastos de gestión. Para ello en primer lugar hay que abonar los gastos notariales al recoger la copia de la escritura para su inscripción en el registro. A continuación hay que realizar los ingresos del Tributo para actos jurídicos documentados, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y por último ir al Registro de la propiedad para inscribir la escritura. 13

14 Gastos para la constitución de una hipoteca Peritación oficial del valor del inmueble Tasación previa a la oferta vinculante, realizado por una Sociedad de Tasación autorizada. Comisión Apertura Notario Registro de la propiedad Impuestos Comisión cargada por la entidad a la hora de constituir la hipoteca. Algunas entidades la suprimen, y en otras es negociable, pero no siempre puede eliminarse. Gastos notariales por diversos conceptos relacionados con las escrituras: documentos de cuantía, folios de matriz, copias, notas registrales,... Gastos para inscribir la propiedad y su dueño en el registro: inscripción, asiento de presentación, nota de afección, notas informativas... Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Impuesto Actos Jurídicos Documentados 0% - 1% del valor de la hipoteca euros (IVA incluido) euros (IVA incluido) 6% del valor (en caso de compra-venta) 0,5% - 1% del valor Presupuesta un 5-10% de coste adicional al buscar tu casa! 14

15 Preparado para cambiar de casa? Costes a tener en cuenta durante el cambio A quién tengo que avisar? La cuenta atrás: Nos mudamos!... 19

16 Pensabas que encontrar tu casa y conseguir la hipoteca había sido complicado? Pues creednos, con el cambio de casa viene lo realmente divertido! Pintar paredes, arreglar desperfectos, pulir el suelo, realizar la mudanza, avisar al banco, operadores de telefonía, contratar agua, electricidad, gas, alarmas, contratar seguros,... por no hablar de presentarse a los vecinos y preparar la fiesta de bienvenida! En AsesorHipotecas hemos preparado esta sección de nuestra guía para que te informes de los principales aspectos a no olvidar cuando planifiques tu cambio de casa. No te desanimes, ya queda poco para que disfutes de tu nueva adquisición Bienvenido a casa! 16

17 Costes a tener en cuenta durante el cambio En apartados anteriores hemos analizado los principales costes relacionados con la hipoteca, en este apartado te mostramos los principales costes que no debes olvidar cuando cambies de casa, de cara a planificar tu economía familiar Descripción SEGUROS El seguro de vivienda es obligatorio y debe constituirse durante el proceso de adquisición de la vivienda. Además es aconsejable contratar un seguro para el contenido de la vivienda, que nos proteja en caso de incendio, robo, etc... MUDANZA A veces podemos sentirnos tentados de realizar nosotros mismos la mudanza, pero creednos: requiere un alto esfuerzo físico y puede ser un falso ahorro (ej. rotura/ roces de muebles, alquiler de furgoneta, visita al fisioterapeuta...) REPARACIONES Y PINTURA Si la vivienda es usada es más que recomendable dar una mano de pintura y reparar ciertos desperfectos, así como hacer cambios en la distribución eléctrica de la vivienda. Obviamos todos los cambios necesarios en caso de hacer reformas! DECORACIÓN Aunque traigamos nuestros propios muebles, es seguro que vamos a necesitar nuevos muebles y complementos que se adapten a las características de la nueva vivienda: alfombras, cortinas, mesas,... 17

18 A quién tengo que avisar? Telefono Hecho Banco Comunidad de vecinos Aseguradoras Compañias de tarjetas Compañia en la que trabajo Gas Electricidad Agua Telefono / Internet TV de pago Publicaciones / Suscripciones Gimnasio, deportes, clubs sociales Colegio /Guardería Veterinario Hospital / Servicios Sanitarios Dentista Familia Amigos 18

19 La cuenta atrás... 4 semanas antes Una semana antes El día antes Conseguir precios de empresas de mudanzas Conseguir cita para las mediciones y desconexión de tu casa actual y confirmar el cambio de facturación de gas y electricidad en la nueva casa Notificar al proveedor de telefonía último día de facturación y fecha de conexión en nueva vivienda Comenzar a recoger y ordenar en cajas Asegurarse de que el seguro de vivienda nos cubre la mudanza Arreglar el cambio de envío de correo a la nueva vivienda Confirmar fecha y hora con compañía de mudanzas Buscar cuidador para mascotas durante día de mudanza Descongelar el congelador Empezar a empaquetar Finalizar el empaquetado de cajas Preparar el kit de supervivencia hasta que estemos instalados (ej, sal,cubiertos, taburetes,...) Sacar dinero Guardar documentos y objetos de valor en un lugar seguro Revisar los medidores de gas, agua y electricidad 19

20 ... Feliz mudanza! * AVISO LEGAL: Esta guía gratuita ha sido elaborada por AsesorHipotecas con reflexiones que se consideran útiles durante el proceso de cambio de vivienda. Sin embargo, el usuario de esta guía no debería tomar decisiones basado exclusivamente en la lectura de esta guía, sino que es necesario consultar otras fuentes de información y en su caso, buscar asesoramiento especializado que responda a las necesidades específicas del usuario. El usuario de esta guía reconoce y acepta que es de su exclusiva responsabilidad el verificar a través de otros medios la idoneidad de la información publicada en esta guía. El usuario de esta guía deja expresamente indemne a AsesorHipotecas de toda responsabilidad frente a la falta de idoneidad o adecuación de la información suministrada por AsesorHipotecas.

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