LOS SEGUROS EN LA CONSTRUCCION Y VENTA DE VIVIENDA. Juan Manuel Díaz- Granados mayo 2014

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1 LOS SEGUROS EN LA CONSTRUCCION Y VENTA DE VIVIENDA Juan Manuel Díaz- Granados mayo

2 Contenido I. SÍNTESIS DE LA RESPONSABILIDAD POR LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA III. LOS SEGUROS PARA LA COBERTURA DE LOS RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA 2

3 I. SÍNTESIS DE LA RESPONSABILIDAD POR LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA 3

4 Esquema de parocipes y relaciones jurídicas Constructor Gerente de obra Diseñadores Comercializador Interventor Supervisor de obra Dueño de la obra Persona natural Persona jurídica Sociedad proyecto Fiduciaria Comprador / Sub adquirente Beneficiario de área / Sub adquirente 4

5 DUEÑO Es el Ztular de la propiedad del suelo y de la construcción Es el Ztular de las licencias (urbanismo y construcción- Decreto 1469 de 2010) Puede ser simultáneamente el constructor, el gerente de obra, el diseñador y el comercializador En materia de vivienda es el enajenador (registro Ley 66/68) Puede estructurar los proyectos con diversas modalidades de contratos y subcontratos Es el vendedor 5

6 CONSTRUCTOR Ejecuta la obra (si es el mismo dueño) Se obliga a ejecutar la obra (contrato de ejecución de obra material art C.C.) Responde frente al dueño por ruina por vicios de construcción Usualmente sub contrata materiales y mano de obra. 6

7 NUEVOS CONCEPTOS EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Consumidor o usuario Toda persona natural o jurídica que, como desznatario final, adquiera, disfrute o uzlice un producto, cualquiera que sea su naturaleza para la sazsfacción de una necesidad propia, privada, familiar o domészca y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su aczvidad económica Producto Producto defectuoso Productor Proveedor o expendedor Todo bien o servicio Bien mueble o inmueble que por error de diseño, fabricación, construcción, embalaje o información no ofrezca la razonable seguridad Quien de manera habitual, directa o indirectamente, diseñe, produzca, fabrique, ensamble o importe productos. También se reputa productor, quien diseñe, produzca, fabrique, ensamble, o importe productos sujetos a reglamento técnico Quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos 7

8 APLICACIÓN DE LOS NUEVOS CONCEPTOS A LA CONSTRUCCION Y VENTA DE VIVIENDA Dueño (vendedor) Constructor Gerente de obra Diseñador y profesionales Comercializador Comprador inicial Subadquirente Arrendatario Habitante PRODUCTOR PROVEEDOR O EXPENDEDOR CONSUMIDOR 8

9 RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION 1. Responsabilidad durante la construcción por daños a terceros Responsable Afectado Figura Norma Término Constructor (dueño) Tercero RC extra contractual por aczvidades peligrosas Art C.C. 10 años 9

10 RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION 2. Responsabilidad culminada la obra por perecimiento o amenaza de ruina por vicio de la construcción o del suelo- esquema Código Civil Responsable Afectado Figura Norma Término Constructor Dueño RC contractual Art. 2060, num 3 C.C. 10 años Constructor Terceros / compradores/ subadquirentes RC extra contractual Art C.C. 10 años 10

11 RESPONSABILIDADES POR LA VENTA DE VIVIENDAS 1. Responsabilidad esquema Código Civil Responsable Afectado Figura Norma Término Dueño Comprador RC contractual por VICIOS OCULTOS Art. 934 Co de Co. 6 meses Dueño Compradores/ subadquirentes GaranOa de CALIDAD E IDONEIDAD Art. 932 del Co de Co. DL 3466 /82 2 años 11

12 NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR 1. GaranOas legales de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento (Decreto 735 de 2013) El Ztular del derecho es el consumidor (no el dueño) Bienes inmuebles: - Acabados y líneas vitales: 1 año - Estabilidad: 10 años Responden solidariamente: productor y proveedor Obligación de : - Reparar - Reponer - Devolver el precio +IPC - Reglas especiales cuando hay créditos hipotecarios 12

13 NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneración) Computo desde la entrega del producto al consumidor Aplica la acción de protección al consumidor La Superindustria Zene facultades jurisdiccionales Los demás perjuicios requieren un proceso ordinario Régimen preferente frente el régimen común 13

14 NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR 2. Responsabilidad por daños causados por productos defectuosos El Ztular del derecho es el consumidor y cualquier otra persona Aplica para productos que sean bienes (incluidos los inmuebles) Se refiere a daños causados por productos defectuosos a: - Personas (muerte o lesión corporal) - Bienes diferentes al producto defectuoso Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneración) Responden solidariamente: productor y proveedor No aplica la acción de protección al consumidor Régimen preferente frente el régimen común 14

15 SINTESIS DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Responsables solidarios Productor y proveedor Productor y proveedor Productor y proveedor Hecho generador Falta de calidad y buen funcionamiento de acabados y líneas vitales Afectación de la estabilidad Daño causado por producto defectuoso Afectado Figura Norma Consumidor GaranOa legal Ley 1480/11 Decreto 735/13 Consumidor GaranOa legal Ley 1480/11 Decreto 735/13 Cualquier perjudicado Responsabilidad civil Ley 1480/11 15

16 II. LOS SEGUROS PARA LA COBERTURA DE LOS RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA 16

17 MAPA ACTUAL DE COBERTURAS DE SEGUROS ConAngencia Tipo póliza asegurado Cobertura por errores en diseño o construcción RC durante la construcción Todo riesgo construcción Constructor NO RC por errores de diseño y construcción Daños a copropiedad Daños a las unidades individuales RC profesional Constructor/ diseñador Copropiedades copropiedad NO Incendio y terremoto (hipotecas) Banco/ Propietario SI NO Hogar Propietario NO 17

18 CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA Tomador: el constructor o enajenador de la vivienda Obligatoriedad: para los tomadores (no para los aseguradores) Cobertura a propietarios: Perjuicios patrimoniales causados a los propietarios? Pero también dice que solo son los daños al inmueble? Gastos de alojamiento transitorio por orden de desalojo? Cobertura a terceros: perjuicios patrimoniales Riesgos cubiertos: colapso, perecimiento o amenaza de ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso construczvo, de suelo, de los materiales o de los diseños con los que se construyeron las edificaciones Acabados y líneas vitales: no se cubren 18

19 CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA Valor asegurado: valor comercial al momento de la expedición de la póliza, actualizado antes de la expedición del cerzficado técnico de ocupación Valor asegurado de daños a terceros: lo reglamentará el Gobierno Ajuste valor asegurado: anualmente con base en el Índice de Valoración Predial, IVP Vigencia: 10 años desde la expedición de la cerzficación técnica de ocupación Texto póliza: el Gobierno establecerá las garanoas y exclusiones 19

20 CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA Control obligación de aseguramiento y del pago de prima: - - El supervisor técnico debe verificar la póliza al momento de firmar el acta de inicio de obra La protocolización de la póliza y del recibo de pago de prima es requisito para la EP del reglamento de propiedad horizontal y las escrituras de venta Prohibición a las aseguradoras: no se podrá condicionar la expedición del cerzficado de entrada en vigencia a peritazgos o verificaciones adicionales a la supervisión técnica Irrevocabilidad de la póliza Régimen: Código de Comercio 20

21 ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA Asegurado Cobertura Siniestro Seguro de Daños (real) Propietario de la vivienda Daños al inmueble asegurado por los peligros nombrados Colapso, perecimiento o amenaza de ruina Seguro RC Constructor y/o vendedor Perjuicios a propietario y a terceros Responsabilidad del asegurado por colapso, perecimiento o amenaza de ruina Valor asegurable Valor comercial El que se exija o se pacte 21

22 ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA Seguro de Daños Seguro RC (real) Infraseguro SI NO Prescripción Para el asegurado (propietario) 2 años Para el beneficiario (propietario) 5 años Subrogación contra el responsable Jurisdicción Propietario vs constructor Jurisdicción Propietario vs aseguradora SI, salvo renuncia por NO norma legal o contrato Superindustria o juez Superindustria o juez Superfinanciera o juez Superindustria (vía llamamiento en garanoa) o juez 22

23 ASIMETRIAS ENTRE EL PROYECTO DE LEY Y EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Definición de evento de estabilidad Daño causado por producto defectuoso Régimen responsabilidad Estatuto del Consumidor Estabilidad de la obra (ley 1480/11 Afectación de la estabilidad de la estructura definida en la Ley 400 de 1997 (Decreto 735 de 2013) Genera responsabilidad solidaria para el constructor, dueño, etc, frente al consumidor y terceros Seguro Proyecto de Ley Que la edificación colapse, perezca o amenace ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso constructivo, del suelo, de los materiales o de los diseños, con los que se construyan tales edificaciones Propietario: daño al inmueble (no generado por el producto) Terceros: perjuicios patrimoniales Iniciación Desde la entrega Desde la expedición de la cerzficación técnica de ocupación Monto Devolución precio +IPC+reglas especiales si hay crédito hipotecario Valor comercial (sujeto a reglamento) + IVP 23

24 COMPARATIVO CON FRANCIA Y ESPAÑA Ámbito de la ley Control técnico de la construcción Responsabilidad derivada de la construcción Seguro obligatorio de daños Seguro obligatorio de RC Edificaciones para aseguramiento obligatorio Francia España Colombia Control NO técnico de la construcción Edificaciones en general (salvo algunas excepciones) Responsabilidad derivada de la construcción Seguro obligatorio de daños NO Edificaciones en general (salvo algunas excepciones) NO Si? Si? Vivienda 24

25 CARACTERISTICAS RESPONSABILIDAD FRANCIA- LEY 4 DE ENERO 1978 Responsable Plazo Alcance Constructor 1 año GaranOa de acabados Constructor 3 años GaranOa de buen funcionamiento de elementos de equipamiento y habitabilidad Constructor Dueño- vendedor 10 años Responsabilidad por daños, incluidos los provenientes de vicios del suelo, que comprometan la solidez de la obra 25

26 CARACTERISTICAS SEGUROS FRANCIA- LEY 4 DE ENERO 1978 Tomador Asegurado Cobertura Plazo Suma asegurada Dueño de la obra Constructor Dueño- vendedor Profesional Supervisor técnico Propietario Defectos de los elementos estructurales NO acabados NO garanoa de buen funcionamiento Los tomadores Defectos de los elementos estructurales NO acabados NO garanoa de buen funcionamiento 10 años 10 años 100% costo obra 100% costo obra Naturaleza Seguro de daño material Seguro de RC 26

27 CARACTERISTICAS RESPONSABILIDAD ESPAÑA- LEY 38 DE 1999 Responsable Plazo Alcance Constructor 1 año Acabados Agentes del proceso de construcción Agentes del proceso de construcción 3 años Vicios de elementos construczvos e instalaciones que garanzzan habitabilidad 10 años Vicios o defectos que afecten elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad 27

28 CARACTERISTICAS SEGUROS ESPAÑA- LEY 38 DE 1999 Tomador Asegurado Cobertura Plazo Suma asegurada Constructor Promotor y compradores Acabados 1 año 5% costo obra Naturaleza Seguro de daño material o de caución (o 5% de retención al constructor) Promotor (dueño) Promotor y compradores Defectos de los elementos de habitabilidad 2 años 30% costo obra Seguro de daño material o de caución Promotor (dueño) Promotor y compradores Defectos que afecten elementos estructurales 10 años 100% costo obra Seguro de daño material o de caución 28

29 GRACIAS 29

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