- 1 - Seguros de Crédito a la Vivienda S.A. de C.V. Factores Relevantes de La Calificación

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1 - 1 - Seguros SCV-SHF Informe Integral México Factores Relevantes de La Calificación Calificación Escala Nacional LP Fortaleza Financiera de Seguros AAA(mex) Perspectiva Estable Resumen Financiero Millones Colones 30/06/12 30/06/11 Activos Patrimonio Total Resultado Neto Primas Devengadas Retenidas PDR Costos Operación Netos /PDR (%) 28% 19% Siniestralidad Neta/PDR (%) 123% 161% Combined Ratio (%) 152% 179% Activos Líquidos/ Reservas (veces) 2,0x 2,3x PDR / Patrimonio (veces) 0,3x 0,3x Informes relacionados 2012 Outlook: Mexican Insurance Industry. Diciembre 20, 2011 Perspectivas 2012: Bancos Mexicanos. Retos en el Camino pero Bien Posicionados. Diciembre 23, 2011 Soporte Formal de su Accionista:, en adelante SCV-SHF, cuenta con el soporte formal explícito por parte de su accionista la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) calificada en AAA (mex) por Fitch Ratings. El soporte se conviene en la Ley Orgánica de la SHF, donde se estipula que esta entidad estará obligada a responder ilimitadamente hasta por el monto de su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones a cargo de las aseguradoras donde tiene participación accionaria. Subsidiaria Core: Seguros de Crédito a la Vivienda es una subsidiaria core para la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), toda vez que es una operación estratégica y está alineada con el objeto social de su matriz, está integrada operacionalmente y cuenta con el soporte técnico. Desempeño Financiero en Etapa de Consolidación: El desempeño financiero de SCV-SHF es aún muy incipiente, por su reciente creación. A junio de 2012, SCV-SHF registra utilidades netas por valor de $2 millones de pesos mexicanos con niveles de siniestralidad elevados 123%. Esto derivado de la importante constitución de reservas por Obligaciones Pendientes de Cumplir requeridas por el regulador y el deterioro en la morosidad de la cartera de créditos, aunado a la corta historia crediticia de la aseguradora junto a la etapa de consolidación en la que se encuentra por el traspaso gradual de las Garantías Por Incumplimiento (GPI) anteriormente otorgadas por la Sociedad Hipotecaria Federal. Adecuados Niveles de Liquidez y Apalancamiento: SCV-SHF registra niveles de cobertura de reservas a activos líquidos de 2,0x (Jun.2012) y de apalancamiento de pasivo a patrimonio de 0,9x (Jun.2012) y de prima devengada retenida a patrimonio de 0,3x (Jun.2012), considerados adecuados y muy competitivos frente a estándares internacionales. Exposiciones por Evento Adecuadas: el costo promedio del siniestro representa el 0,006% del patrimonio de la aseguradora y la máxima pérdida puede llegar a representar 0,08% del patrimonio de la misma. Igualmente, estos valores son muy bajos con relación al patrimonio del accionista (SHF), quien, ante cualquier eventualidad y en un momento de estrés respondería por el compromiso de soporte explícito estipulado en la Ley. Factores Que Podrían Derivar en un Cambio de Calificación La perspectiva es estable. La calificación de Seguros de Crédito a la Vivienda podría verse afectada negativamente ante cambios en el perfil crediticio de su accionista y/o cambios en las condiciones en la disponibilidad de soporte por parte del mismo. Analistas Milena Carrizosa Lora, Director ext 1090 Alejandro García García, Director Senior

2 Tamaño y Posición de Mercado La Aseguradora de Crédito a la Vivienda más Grande del Mercado Mexicano Mercado Seguros Credito Vivienda México AIG Junio % SCV-SHF es la aseguradora especializada en Crédito a la vivienda más grande del mercado Mexicano Apoyo de recursos operacionales y técnicos de su accionista (SHF) Estrategia Orientada al Desarrollo del Crédito a la Vivienda Canales de Comercialización Directos y Concentrados Políticas de Suscripción Delimitadas Source: SCV - SHF Genworth 19% SHF 80% SCV-SHF es la aseguradora especializada en Crédito a la vivienda más grande del mercado Mexicano Las operaciones de seguro de Crédito a la vivienda deben ser realizadas por aseguradoras especializadas y están debiamente reguladas por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros (LGISMIS). El mercado de seguros de crédito a la vivienda en México es muy pequeño, toda vez que está compuesto por tres compañías de seguros donde la más grande es SCV-SHF con un 80% de participación de mercado. Primas por Productos Junio Otros 2% Source: SCV - SHF Traspaso 66% Metodologias relacionadas Metodología de Calificación de Seguros (Maestra a nivel global), Sep 22, Tradicion al 32% Estrategia Orientada al Desarrollo del Crédito a la Vivienda La Misión de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), y por ende de Seguros de Crédito a la Vivienda (SCV-SHF), está alineada con el objetivo de proporcionar vivienda digna a los mexicanos, a través de líneas de financiamiento para la vivienda más atractivas y adecuadas a los segmentos de la población más desfavorecidos. Lo anterior está en línea con los objetivos estratégicos del Plan Nacional de Desarrollo en el que participa SHF a través de los Ejes: Economía competitiva y generadora de ingresos e Igualdad de Oportunidades. Igualmente, la SHF participa en el tema de vivienda con el Programa Nacional de Vivienda hacia un Desarrollo Habitacional Sustentable El objetivo primordial de los productos ofrecidos por Seguros de Crédito a la Vivienda (SCV- SHF) es el de cubrir parte de la pérdida que pueda sufrir el Intermediario Financiero, en caso de que el acreditado final incumpla con el pago de sus obligaciones. El seguro es a primera pérdida y no tiene en cuenta la recuperación del inmueble ni los intereses moratorios. El incumplimiento se considera a partir del sexto mes de morosidad. El seguro de crédito a la vivienda va dirigido a acreditados que van a adquirir vivienda con poco enganche, deudores del sector informal y que tienen una fuente de ingresos independiente. Los beneficios de este seguro se ven reflejados en un menor costo de financiamiento hipotecario. En el caso de SCV-SHF, los seguros son originados sobre préstamos hipotecarios cuyo Loan-To-Value (LTV) se encuentre entre el 95% y el 70%, considerando un enganche entre el 5% y 30%. SCV-SHF 2

3 Por su parte, el beneficio para el intermediario financiero se da en una reducción de la severidad de la pérdida de la cartera hipotecaria en caso de incumplimiento del deudor, en menores requerimientos de capital y en un mayor mercado objetivo, toda vez que pueden aceptar enganches más bajos sin aumentar el riesgo. La cobertura del seguro no podrá incluir intereses moratorios o accesorios del crédito, distintos a los intereses ordinarios. La asignación de la póliza de seguros se da de forma individual por deudor, existen diversas clases de coberturas y productos ofrecidos, entre los que se encuentran: Producto Tradicional SCV: este producto es para créditos recién originados (menos de 6 meses) o en proceso de originación. La tasa de interés anual es fija durante el plazo del crédito; la denominación del crédito puede ser en UDIS, Pesos y Salarios Mínimo; y el plazo de amortización máximo será 300 meses para UDIS y Salarios Mínimos y 240 meses para Pesos. Esta es Su Casa: son créditos otorgados bajo los Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para la Vivienda, que deberán cumplir con las Reglas de Operación y, en su caso, las Modificaciones vigentes publicadas en el Diario Oficial de la Federación. Las condiciones son las mismas que el seguro tradicional. Traspaso Garantía Por Incumplimiento (GPI): este producto es el de mayor preponderancia en la cartera de primas (66%) y corresponde a las garantías por incumplimiento de crédito que anteriormente otorgaba la SHF. Estas garantías empezaron a ser traspasadas de la SHF a SCV-SHF a partir del año 2009 y este proceso se espera que finalice en el transcurso del año Las condiciones son las mismas que el seguro tradicional. Carteras Hipotecarias: Créditos con más de 6 meses de originación. Las condiciones son las mismas que el seguro tradicional. Pagos Definidos: La tasa de interés creciente con incrementos de 3 ó 4 veces en periodos determinados de 3 años, dependiendo del plazo del crédito; la denominación del crédito es en Pesos y el plazo de amortización máximo será de 300 meses. El pago es mensual con incrementos anuales a un factor determinado a partir del cumplimiento del primer año y durante el plazo del crédito. La determinación del factor dependerá de los criterios de cada Entidad Financiera y deberá quedar establecido en el contrato de apertura de crédito, el factor máximo será del 4%. Pagos Definidos con Subsidio: son créditos otorgados bajo los Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para la Vivienda con las mismas condiciones de pagos definidos. Producto Crediferente: puede ser de dos tipos créditos con tasa y pago fijo o créditos con tasa y pago creciente. Apoyo de recursos operacionales y técnicos de su accionista (SHF) SCV se apoya en la estructura administrativa de su accionista SHF a cambio del pago de honorarios por los servicios prestados; por lo anterior la SCV-SHF no tiene empleados y no está sujeta a obligaciones laborales. El Director General de la Institución es designado por SHF, mediante acuerdo de su Concejo Directivo, a propuesta del Secretario de Hacienda y Crédito Público. Lo anterior da cumplimiento a lo estipulado en la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal. SCV-SHF 3

4 Canales de Comercialización Directos y Concentrados De acuerdo con la regulación, el seguro de crédito a la vivienda no podrá tener intermediarios en la comercialización de sus productos. En este sentido, la institución negocia el seguro directamente con las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios. El portafolio de primas posee un alto nivel de concentración por tipo de cliente, toda vez que a junio de 2012, el 67% de la cartera corresponde a una entidad financiera BBVA Bancomer y el segundo más importante es Metrofinanciera con el 10%. Políticas de Suscripción Delimitadas La nota técnica de los productos ofrecidos por la entidad debe ser autorizada por el regulador. SCV-SHF calcula diversas tarifas a través de una tabla de incumplimientos (morosidad) que incorpora factores como el Loan to - Value (LTV), la moneda, el plazo del crédito y el tipo de apoyo gubernamental (subsidios), entre otros aspectos. Dentro de las políticas de suscripción de seguros de crédito a la vivienda se considera que la vivienda debe estar terminada y lista para habitar. Igualmente, la SCV-SHF utiliza un sistema de scoring independiente al del banco originador del crédito, el cual se encarga de analizar el riesgo crediticio de cada deudor y contempla variables como: la condición laboral, el estado civil, si es afiliado al sistema de seguridad social, la declaración de renta, los extractos bancarios y las características sociodemográficas, entre otros aspectos. Si el deudor no supera el puntaje requerido no podrá acceder al seguro de crédito hipotecario, sin importar si fue aceptado como sujeto de crédito por el intermediario financiero originador. En algunos casos, cuando el deudor no cumple con el scoring requerido, se le da la opción de un esquema de ahorro, con el fin de poder aumentar el porcentaje de enganche y reducir el Loan-To-Value. SCV-SHF 4

5 Gobierno Corporativo y Administración Las prácticas de Gobierno de la institución están en línea con las de su accionistas, toda vez que de acuerdo con la Ley Orgánica de SHF, el consejo de Administración de SCV está integrado por los mismos consejeros que conforman el Concejo Directivo de SHF, al igual que el comité de auditoría y el comisario de SHF. El contralor interno de SHF fungirá como contralor normativo. Igualmente, SCV se apoya en la estructura administrativa de SHF para el ejercicio de sus funciones. La gestión integral de riesgos son coordinadas y administradas en SHF, donde existe un área independiente de las áreas de operación dedicada y especializada en este tema.. Presentación de Cuentas El presente análisis se basa en los Estados Financieros de la compañía del 2009 y 2010 fueron auditados por la firma BDO y los del 2011 por PricewaterhouseCoopers, S.C., en todos los casos no se presentaron salvedades por cuenta de los auditores. Los estados financieros interinos fueron suministrados por la entidad calificada. Propiedad Beneficiada por Ser Subsidiaria de SHF Seguros de Crédito a la Vivienda SHF, S. A. de C. V. (SCV-SHF) es subsidiaria de Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF) Calificada en AAA (mex), Institución de Banca de Desarrollo (SHF), que posee el 99% de sus acciones. Es importante mencionar que, de acuerdo con la Ley Orgánica de la Sociedad Hipotecaria Federal, esta entidad solo podrá participar en instituciones de seguros si y solo si posee la totalidad menos una de las acciones representativas de capital de estas instituciones, y en consecuencia, estas serán empresas de participación estatal mayoritaria. Asimismo, la acción restante debe ser suscrita por el Gobierno Federal, por conducto de la Tesorería de la Federación. En diciembre de 2008, SCV-SHF obtuvo la autorización del de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) para operar como institución de seguros regulada por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros (la LGISMS), así como por las disposiciones emitidas por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (Comisión), como órgano de inspección y vigilancia de estas instituciones. No obstante lo anterior, fue hasta febrero de 2009 cuando SCV-SHF obtuvo por parte de la Comisión de Seguros y Fianzas el dictamen favorable para iniciar las operaciones como compañía de seguro de daños, en el ramo de crédito a la vivienda. La SCV-SHF cuenta con garantía de la SHF sobre todas sus obligaciones, toda vez que en la Ley Orgánica se establece que la Sociedad Hipotecaria Federal estará obligada a responder ilimitadamente hasta por el monto de su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones a cargo de las aseguradoras donde tiene participación accionaria. SCV-SHF 5

6 Perfil de la Industria y Ambiente Operativo En México el ramo asegurador de los créditos de vivienda son un apoyo e incentivo para que los ciudadanos mexicanos puedan adquirir vivienda de una forma más fácil y con mejores beneficios. Actualmente, existen tres compañías de seguros autorizadas para operar el seguro de crédito a la vivienda, dos de las cuales son privadas como AIG United Guaranty México S.A y Genworth Seguros de Crédito a la Vivienda, mientras que el mayor jugador en este ramo es la empresa estatal Seguros de Crédito a la Vivienda SCV-SHF. El mercado de seguro de crédito a la vivienda cuenta con la presencia de pocos jugadores en el sector, debido a que las altas exigencias regulatorias en términos de reservas hacen de este un negocio poco rentable. Actualmente, AIG no está operando nuevos negocios y Genworth adoptó una posición conservadora en su originación, situación que hace que el único impulsor del sector en los dos últimos años sea SCV-SHF. Seguros de Crédito a la vivienda junto con las demás compañías que operan este ramo de negocio han realizado estudios y están trabajando de la mano con el regulador para establecer unas reglas más claras, justas y adecuadas con el perfil de negocio. El crecimiento del seguro de crédito a la vivienda fue de un 82,4% entre Diciembre de 2010 ($318 millones) y Diciembre de 2011 ($580 millones), el cual estubo muy beneficiado por el importante incremento que presentó SCV-SHF por el traspaso de la cartea de Garantías Por Incumplimiento. A junio de 2012, las primas del sector de seguro de crédito a la vivienda fueron de $285 millones, las cuales presentaron una disminución del -4% con relación al mismo periodo del año anterior con motivo de la cancelación de pólizas por retiro de algunos intermediarios financieros en el negocio y además por el moderado crecimiento presentado por la cartera de crédito a la vivienda en todo el sistema financiero mexicano, el cual fue de tan solo el 1,8% en lo corrido de los doce meses de junio de El deterioro en los índices de cartera vencida y de cobertura de reservas en el sistema financiero mexicano fue moderado durante la reciente crisis, manteniéndose en alrededor del 3% y 5% del total de préstamos, respectivamente, los costos crediticios (provisiones y castigos) se vieron afectados en mayor medida. Estos crecieron significativamente en 2008 y 2009, cuando superaron el 5% de los préstamos promedio, pero han disminuido relativamente rápido aniveles del 3% que prevaleció en los años previos a la crisis. A junio de 2012, el índice de cartera vencida del sector hipotecario mexicano es de 3,5% y presentó una disminución con relación al presentado en el mismo periodo del año anterior, el cual se situó en un 4,2% (Jun-2011). La siniestralidad neta del sector asegurador de crédito a la vivienda se ha mantenido en niveles muy altos y a Junio de 2012 es del154%. SCV-SHF 6

7 Análisis Comparativo Seguros de Crédito a la Vivienda S.A. (SCV- SHV) al ser la aseguradora más grande en la comercialización de seguros de crédito a la vivienda en México, influye de forma importante en el desempeño total del sector. El desempeño técnico de las aseguradoras y de la SCV está muy afectado por los altos niveles de siniestralidad que estas registran, debido en parte a la forma como se constituyen las reservas de siniestros, lo rápido que estas se constituyen sobre el valor total asegurado y al desempeño de la cartera hipotecaria de las aseguradoras que ha registrado un aumento en la morosidad. En línea con lo anterior, los indicadores de cobertura de reservas a prima devengada retenida son holgados, incluso en comparación con sus pares locales y con compañías calificadas a nivel internacional. Finalmente, los niveles de apalancamiento tanto financiero (Pasivo / Patrimonio) como operativo (Prima Devengada Retenida / Patrimonio) de SCV-SHF son bajos y están en línea con estándares internacionales. Las razones de liquidez son adecuadas y la cobertura de reservas a activos líquidos está acorde con los presentados por empresas similares en la región latinoamericana. Compañías de Seguros de Crédito a la Vivienda Comparables en México Miles Pesos Mexicanos Promedio Dic y 2011 Jun y 2012 Rating PDR Dic Ratio Siniestralidad Combinado** Operating Ratio PDR / Pat. Pasivo / Pat. Reservas / PDR SCV -SHF AAA (mex) % 154% 168% 0,07 0,66 4,33 2,37 Genworth n.a % 195% 151% 0,19 0,67 3,68 2,51 AIG n.a % 301% 169% 0,07 0,07 10,33 2,61 Sector n.a % 193% 158% 0,17 0,69 4,26 2,41 Activos Liq / Reservas Fuente: Comisión Nacional de Seguros y Fianzas. Cálculos Fitch Ratings. SCV-SHF 7

8 Capitalización y Apalancamiento (Miles Pesos mexicanos) Jun Expectativa de Fitch Pasivo / Patrimonio*( x) 0,9 0,8 0,4 0,2 n.a. Es de esperarse menores indicadores de apalancamiento ante el Apalancamiento Operativo (x) 0,3 0,3 0,1 0,1 n.a. fortalecimiento patrimonial originado por mejores resultados netos, ante una menor constitución de reservas de Obligaciones Pendientes de % Superávit Patrimonio 0% 0% 0% 0% n.a. Cumplir y liberación de las mismas. Patrimonio / Activo (%) 58% 56% 69% 80% n.a. Fuente: SCV-SHF. Cálculos Fitch Ratings. Niveles de Capital Adecuados Compromiso del Accionista Expresado en Aumentos de Capital Indicadores Apalancamiento Adecuados Consolidación del Negocio y Menores reservas Permitirán Fortalecimiento Patrimonial De acuerdo con la regulación, la SCV-SHF deberá contar con un capital mínimo de garantía. En este sentido, al 31 de diciembre de 2011 la entidad registró un margen de solvencia de $ mil pesos mexicanos. Compromiso del Accionista Expresado en Aumentos de Capital La Sociedad Hipotecaria Federal constituyó la aseguradora con un capital inicial de $2.000 millones de pesos mexicanos, no obstante, durante el proceso para la obtención de la autorización para operar, en diciembre del 2008 se llevó a cabo una disminución por $1.000 millones de pesos mexicanos que fueron transferidos a la SCH con el objetivo atender necesidades del mercado en ese momento. Por su parte, con el fin de solventar el importante incremento en reservas por la migración de GPI y por el importante deterioro de la cartera de la aseguradora, la SHF realizó dos incrementos de capital a SCV-SHF. El primero de ellos se hizo en noviembre de 2010 por $720 millones y el segundo por 260 millones en noviembre de Indicadores de Apalancamiento Adecuados Dado que SCV-SHF es una compañía recién constituida, los indicadores de apalancamiento han venido presentando una tendencia creciente en los últimos años. El apalancamiento financiero (pasivo / patrimonio) ha venido en aumento y en línea con el crecimiento de las reservas de siniestros provenientes de los negocios traspasados de la Garantía Por Incumplimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal. Por su parte, el apalancamiento operativo medido como prima devengada retenida a patrimonio venía presentando una tendencia creciente hasta diciembre del año 2011 debido al importante incremento en primas devengadas retenidas por el traspaso de la GPI. Menores Reservas Junto con Consolidación del Negocio se Espera Resulte en un Fortalecimiento Patrimonial La finalización del traspaso de la cartera de primas de la Garantía Por Incumplimiento de la SHF aunado a la aplicación del modelo propio estadístico de constitución de reservas de siniestros, resultará en menores reservas de Obligaciones Pendientes de Cumplir y por consiguiente, en mayores resultados técnicos y netos del ejercicio, que se espera fortalezcan el patrimonio de la aseguradora. SCV-SHF 8

9 Desempeño Financiero (Miles Pesos MEX) Jun Expectativa de Fitch % de Retención (%) 98% 98% 98% 100% n.a. Siniestralidad Neta (%) 123% 167% 212% 191% n.a. Costos Op. Netos / PDR* (%) 28% 27% 20% 57% n.a. Combined Ratio (%) 152% 194% 233% 249% n.a. Operating Ratio (%) 98% 168% 187% 173% n.a. ROAA (%) -3% -7% -7% -4% n.a. Fuente: SCV SHF. Cálculos Fitch Ratings. En el mediano plazo la razón combinada podría verse beneficiada por una menor constitución de reservas de Obligaciones Pendientes de Cumplir y por la consolidación del negocio asegurador. Rentabilidad Técnica Deficitaria y en Etapa de Consolidación Razones Combinadas y Operativas muy superiores al 100% Niveles de Siniestralidad Elevados Gastos de Operación Beneficiados por Integración con su Matriz La aseguradora aún registra pérdidas netas por su reciente creación, por la consolidación del negocio ante el traspaso de cartera de GPI, la importante constitución de reservas de Obligaciones Pendientes de Cumplir, el deterioro de la cartera morosa y el descalce existente entre la causación de las primas y de las reservas, toda vez que las primas son fraccionadas por el plazo del crédito (máx. 300 meses), mientras que las reservas de Obligaciones Pendientes de Cumplir (OPC) se constituyen proporcionalmente por el saldo del valor asegurado. Crecimiento en Primas Beneficiado por Pólizas de Traspaso de GPI A pesar que la aseguradora inició operaciones hasta hace tres años, los ingresos de la misma se han visto beneficiados por el traspaso de la cartera de primas de las Garantías Por incumplimiento (GPI) que anteriormente otorgaba la SHF. Las Garantías Por Incumplimiento se crearon en el año 1998 y fueron migradas a la SCV-SHF a partir del año 2009, donde se espera que la totalidad de esta cartera sea transferida a finales del año Niveles de Siniestralidad Elevados Los indicadores de siniestralidad de SCV-SHF han estado afectados por la importante constitución de reservas de Obligaciones Pendientes de Cumplir (OPC) y por la alta morosidad que presenta su cartera asegurada. Es importante aclarar que, aunque la cartera transferida del GPI ha significado un monto importante en primas, también ha resultado en una importante constitución de reservas de OPC, toda vez que, parte de la cartera que se trasladó contaba con moras entre 1 y 3 meses. A junio de 2012, la siniestralidad neta presentó una disminución debido a una liberación de reservas catastróficas. No obstante, el indicador de siniestros pagados sin reservas se situó en cerca del 60% y ha venido presentado una tendencia creciente. Igualmente, la aseguradora registró un IMOR (indicador de cartera vencida / cartera total asegurada) al mes de diciembre de 2011 del 5,73%, monto considerado alto con estándares internacionales y con el promedio del IMOR registrado por el sistema financiero de la cartera hipotecaria Mexicana que es del 3,65 (Dic.2011). A junio de 2012, el índice de cartera vencida de SCV- SHF es de 6,25% frente a un 3,5% del sistema. Lo anterior es producto del perfil propio de la cartera de la aseguradora por ser de carácter social. SCV-SHF 9

10 Inversiones y Liquidez (Miles Pesos MEX) Jun Expectativas de Fitch Activos Liq./Reservas 2,0 2,1 3,1 5,3 n.a. Activos Liq./ (Resv. + Deuda Finan. + 2,0 n.a. Oblig. Con Aseg.) 2,1 3,1 5,3 No se esperan cambios en las políticas de inversión de la aseguradora. Igualmente, los niveles de liquidez se espera se mantengan en niveles Activos Liq/ Pasivo Total 2,0 2,1 3,1 4,9 n.a. similares a los históricamente registrados. Inmuebles/Activo Total 0% 0% 0% 0% n.a. Rotación Cuentas por Cobrar n.a. Fuente: SCV SHF. Cálculos Fitch Ratings Niveles de Liquidez Holgados Políticas de Inversión Conservadoras Cobertura Holgada de Reservas a Activos Líquidos Portafolio de Inversiones Concentrado en Títulos de la Matriz Las políticas de inversión que respalden a las reservas técnicas deben cumplir los límites específicos y proporciones legales aplicables a cada tipo de instrumento y, conjuntamente con otros activos calificados para cubrir reservas técnicas. Políticas de Inversión Conservadoras Las políticas de inversión de SCV SHF son determinadas por la SHF a través del Comité de Inversiones y Financiamiento de SCV-SHF, el cual regula y revisa de manera periódica las políticas y lineamientos de inversión de todos los portafolios de SCV-SHF (Reservas Técnicas, Capital Mínimo de Garantía y Recursos Propios). Igualmente, existe un Grupo de Trabajo de Apoyo del Comité de Inversiones y Financiamiento de SCV-SHF, el cual se reúne semanalmente y da seguimiento a los portafolios, al entorno nacional e internacional con el fin de proponer diferentes estrategias de inversión. Finalmente, La Dirección de Tesorería es la responsable de ejecutar las estrategias que se acordaron, reconociendo las variables del mercado que impactan las decisiones en el proceso de inversión. Cobertura Holgada de Reservas a Activos Líquidos Los activos líquidos representan la mayor proporción de los activos totales de la aseguradora con un 91% de participación. Asimismo, la cobertura de reservas técnicas en activos líquidos es de 2,0x. Indicadores considerados holgados y altos en comparación con estándares internacionales. Portafolio de Inversiones Concentrado en Títulos de la Matriz (SHF) El 86% del portafolio de inversiones está concentrado en títulos emitidos por la Sociedad Hipotecaria Federal, mientras que el 14% restante corresponde a títulos del Gobierno Federal Mexicano. SCV-SHF 10

11 Reservas (Miles Pesos MEX) Jun Expectativas de Fitch Reservas /PDR* 3,4 3,0 3,1 1,9 n.a. Reserva OPC % 96% 83% 43% 14% n.a. Los niveles de cobertura de reservas se espera que disminuirán a niveles entre 2,0x y 2,5x, toda vez que con el nuevo método de Reservas Riesgos Curso % Total 1% 0% 1% 0% n.a. constitución de reservas de OPC se espera que el monto de reservas totales sea mucho menor. Reservas / Pasivo Total 99% 100% 98% 92% n.a. Fuente: SCV SHF. Cálculos Fitch Ratings Política de Constitución de Reservas Alineada a la Regulación Alto nivel de Cobertura de Reservas Reservas de Obligaciones Pendientes de Cumplir, las Más Representivas Reservas Catastróficas por Regulación Reservas IBNR no se constituyen por el Perfil de Negocio Las reservas técnicas correspondientes a las operaciones de seguros de crédito a la vivienda son determinadas por la Institución conforme lo establece la regulación y deben ser dictaminadas por actuarios independientes, quienes han dado su opinión sin salvedades. Las reservas técnicas de la SCV-SHF han presentado una tendencia creciente conforme se ha venido desarrollando el negocio y por la importante constitución de reservas de OPC. Reservas de Obligaciones Pendientes de Cumplir (OPC) las Más Representativas Hasta el mes de Junio de 2012, la SCV-SHF constituía las reservas de OPC de acuerdo a las reglas de seguros de créditos a la vivienda establecidas por el regulador. El importe de la reserva conforme a esta metodología se calculaba aplicando un porcentaje específico a la suma asegurada de acuerdo con el número de meses de incumplimiento, donde al sexto mes de mora se reservaba el 100% del valor asegurado. Por su parte, la regulación también permite que cuando las Instituciones de Seguros cuenten con experiencia propia y estadística suficiente, pueden emplear su propio método actuarial para la determinación de sus reservas de OPC. En este sentido, la SCV-SHF presentó su propio modelo a la Comisión, basado estadísticamente en la información histórica proveniente de la cartera asegurada por las Garantías Por Incumplimiento anteriormente expedidas por la SHF. El modelo propio actuarial presentado al regulador empezó a regir a partir del mes de julio de 2012 y resultó en liberación de reservas para este mes por valor de 350 millones de pesos mexicanos. La nueva metodología de cálculo de las reservas de OPC exige la constitución del 100% del valor asegurado en un horizonte de tiempo más largo que el anterior modelo (25 meses de mora), toda vez que de acuerdo con sus estudios actuariales, hasta el mes 25 es cuando históricamente en promedio se ha activado la garantía. La aplicación de esta nueva metodología para el cálculo de las reservas de OPC se espera que resulte en mejores resultados técnicos y netos para la aseguradora y viabilice la continuidad del negocio. No obstante, el modelo será revisado al final del año 2012 para determinar la precisión del mismo en términos de estimación de pérdidas. Fitch estará atento al desarrollo y aplicación de esta metodología en línea con el desempeño del negocio y sus pérdidas esperadas. SCV-SHF 11

12 Reservas Catastróficas por Regulación Las compañías autorizadas para operar el ramo de seguro de crédito a la vivienda deberán constituir e incrementar una reserva técnica especial para riesgos catastróficos de seguro de crédito a la vivienda, la cual debe ser acumulativa y es constituida de forma mensual, siendo esta el 50% de las primas de riesgo más el rendimiento de inversión en CETEs. El objeto de esta reserva es la de robustecer patrimonialmente a la aseguradora para hacer frente a sus obligaciones en casos de altos niveles de siniestralidad. Esta reserva puede ser utilizada previa autorización de la Comisión, cuando la siniestralidad del ejercicio excede del 35% de la prima devengada de retención. En línea con lo anterior y debido a los altos niveles de siniestralidad que han superado niveles del 100%, la aseguradora previa autorización de la Comisión liberó reservas catastróficas en dos oportunidades: en diciembre del año 2011 por $90,6 millones y en marzo de 2012 por $102,3 millones de pesos mexicanos. Igualmente, SCV-SHF está haciendo los análisis respectivos del PML de su cartera para ajustar las reservas catastróficas, donde la principal variable de ajuste del modelo catastrófico es la tasa de desempleo y su respectivo impacto sobre la mora en los créditos asegurados. De acuerdo con el perfil de negocio de SCV, una catástrofe puede ser catalogada ante un evento sistémico. Reservas IBNR no se Constituyen por Perfil del Negocio En el caso de SCV-SHF debido a la naturaleza del Seguro de Crédito a la Vivienda, donde el asegurado tiene conocimiento de la fecha en la que se inicia el incumplimiento del acreditado así como el valor asegurado, la probabilidad de que existan siniestros no reportados o inadecuadamente estimados es muy baja o nula. Por este motivo, la entidad no constituye reservas de IBNR y tiene sustento técnico para no hacerlas ante el regulador. SCV-SHF 12

13 Reaseguros Programa de Reaseguros Limitado a una Base Pequeña de Pólizas Programa de Reaseguros Limitado a un número Reducido de Riesgos Programa Reaseguros Concentrado en una Sola Compañía Altos Niveles de Exposición a Pérdidas Programa de Reaseguros Limitado a una Base Reducida de Pólizas y Concentrado en una Reaseguradora SCV posee un contrato de reaseguros con Genworth Seguros de Crédito a la Vivienda S.A. de C.V. (Genworth), compañía filial de Genworth Financial Inc. El contrato entró a operar a partir de enero del año 2011 hasta la vigencia del crédito. El contrato de reaseguros es cuota parte con un 70% de cesión. La protección de reaseguro tan solo respalda un porcentaje muy pequeño de las pólizas de la cartera de GPI. A futuro, se espera reasegurar la totalidad de la cartera bajo un esquema similar al actual. Por su parte, el contrato cuenta con una cláusula de límite de siniestralidad, donde las cantidades acumuladas respecto de los siniestros pagados por Genworth a SCV-SHF no excederán el 125% de las Primas Cedidas menos comisiones. Máximas Exposiciones a Pérdidas Adecuadas SCV-SHF maneja retenciones promedio por evento en línea con estándares internacionales. De acuerdo con el perfil de la cartera garantizada por SCV-SHF, donde el valor promedio del importe del crédito es aproximadamente de $ pesos mexicanos y la cobertura promedio es del 20% del crédito, la pérdida promedio por evento considerando capital e intereses representa el 0,006% del patrimonio total de la aseguradora. Asimismo, el monto garantizado más alto por la aseguradora, puede llegar a representar el 0,08% del patrimonio total de la misma, no obstante el número de créditos que se sitúan en este valor es bajo. Esta máxima exposición llegaría a representar el 0,007% del patrimonio del accionista y el siniestro promedio el 0,0006%. Lo anterior, ante la eventualidad de un momento de estrés donde la SHF respondería por el compromiso de soporte explícito estipulado por Ley. SCV-SHF 13

14 Apéndice A: Información Financiera SEGUROS DE CREDITO A LA VIVIENDA SHF, S.A. de C.V. (Datos en Miles de Pesos Mexicanos) 6 meses 6 meses 12 meses 12 meses 12 meses ESTADO DE RESULTADOS Jun-12 Jun-11 Dec-11 Dec-10 Dec-09 Primas Emitidas Netas Ajuste de Reservas Primas Devengadas Prima Cedida Prima Devengada Retenida Siniestros Pagados y Prestaciones de Servicios Reservas de Siniestros Netas Siniestros Incurridos Netos Gastos de Administración Otros gastos operativos netos Ingresos por comisiones y participación Costos de Operación Netos Resultado de Operación Ingresos Financieros Utilidad Antes de Impuestos Impuestos y Participación sobre la Utilidad Utilidad Neta SCV-SHF 14

15 SEGUROS DE CREDITO A LA VIVIENDA SHF, S.A. de C.V. (Datos en Miles de Pesos Mexicanos) 6 M eses 6 M eses 12 meses 12 meses 12 meses BALANCE GENERAL Jun-12 Jun-11 Dec-11 Dec-10 Dec-09 Activos Liquidos Disponible Inversiones Gobierno Reporto Primas por Cobrar (Netas) Otras cuentas por cobrar Cuentas por cobrar con Reaseguradores Otros Activos ACTIVO TOTAL Reservas Técnicas Riesgo en Curso Siniestros Catastróficos Obligaciones con Reaseguradores Cuentas por Pagar (Otros acreedores) Otros Pasivos (Provisiones para otros riesgos y c PASIVO TOTAL Capital Pagado Reserva Legal Resultados Ejercicio Anteriores Resultados Ejercicio PATRIMONIO TOTAL SCV-SHF 15

16 Apéndice B: Otras consideraciones para la Calificación asignada Enfoque de Grupo de Calificación IFS La calificación asignada a Seguros de Crédito a la Vivienda (SCV SHF) cuenta con un beneficio total de soporte por parte su accionista la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), toda vez que esta última, conforme la Ley Orgánica, está obligada a responder ilimitadamente hasta por el monto de su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones a cargo de las aseguradoras donde tiene participación accionaria. Seguros de Crédito a la Vivienda es una subsidiaria core para la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), toda vez que es una operación estratégica y está alineada con el objeto social de su matriz, está integrada operacionalmente y cuenta con el soporte técnico. SCV-SHF 16

17 Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor 2012 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier titulo. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. SCV-SHF 17

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