La Compra de su Casa

Transcripción

1 2m ó d u lo La Compra de su Casa Al decidirse a comprar una casa Usted está dando un paso muy importante que sin duda le dará grandes satisfacciones, pero también le traerá nuevas responsabilidades. La compra de una casa implica todo un proceso que es complicado para cualquiera, especialmente para quien va a comprar casa por primera vez. Para facilitar la comprensión de dicho proceso, en este Módulo lo vamos a explicar con detalle, al tiempo que le iremos señalando qué elementos deberá tomar en cuenta antes de decidir cuál es la casa que más le conviene. También comentaremos acerca de la casa que sería su mejor opción de acuerdo a la cantidad con la que cuente para realizar el pago inicial (enganche) y el tipo de préstamo para el que califique. 35

2 Hablaremos de la importancia de encontrar un Agente de Bienes Raíces confiable, de cómo hacer la oferta de compra una vez que encuentre la casa deseada, de los diferentes tipos de préstamos hipotecarios y de cómo llenar la solicitud de crédito. Por último, veremos la importancia de llevar a cabo una inspección profesional de la casa antes de comprarla, de manera que Usted sepa exactamente en qué condiciones se encuentra la propiedad. Temas: 1. La Búsqueda de una Casa 2. Cómo elaborar la Oferta, qué son las Contingencias y cómo Negociar la Compra 3. El Proceso de Solicitud del Préstamo Hipotecario 4. La Inspección de la Casa 36

3 TEMA 1: LA BÚSQUEDA DE UNA CASA Objetivo: Identificar cuáles son las características más importantes al escoger una casa, cómo puede ayudarle un Agente de Bienes Raíces y qué hacer antes de presentar una oferta. Instrucciones: 1. Leer la información del Tema 2. Repasar la Lista de Revisión del Comprador de una Casa de la página Contestar las Preguntas de Repaso La Lista de Revisión Antes de empezar a buscar casa, Usted debe saber al menos 3 cosas: 1. Las características más importantes de la casa que le gustaría comprar 2. La zona en la que quiere vivir 3. El precio que puede pagar Características de la Casa: Primero que nada, reúnase con su familia para comentar entre todos cómo les gustaría que fuera su nueva casa. Definan cuántos cuartos y baños necesitan, si hace falta que tenga garaje y patio, etc. A manera de guía y para ayudarle a identificar qué es lo más importante en una casa para cada miembro de la familia, hemos elaborado una lista de revisión del comprador que encontrará en la página 44 y que puede utilizar para determinar las características más importantes de lo que sería la casa ideal. Además, esta misma lista le resultará también muy útil cuando empiece a recorrer distintas casas, porque ahí podrá ir anotando las diferencias entre unas y otras, simplificándole así la comparación. Sin esta lista, sería muy difícil poder recordar los detalles específicos de cada casa después de haber visto varias y decidir cuál es la que más se acerca a lo que Usted busca. 37

4 Zona Otro punto que debe considerar es la ubicación de la casa, de hecho, para muchas personas es un factor determinante. Al hacerlo, tenga presente sus necesidades específicas: si le interesa un distrito escolar en particular, la distancia a su trabajo, la situación del transporte público, en fin, todo aquello que para usted sea importante. Por otro lado, tal vez haya zonas más alejadas de la que Usted quisiera, en donde las casas sean más económicas y encuentre ahí una que le guste. Aunque en un principio pueda parecerle una mejor opción, asegúrese que realmente el ahorro supere los costos adicionales de desplazarse a diario para realizar todas sus actividades. Precio Tómese el tiempo necesario para buscar y elegir la casa que mejor se adapte a sus necesidades, a sus posibilidades y a su presupuesto. Refiérase a la tabla Para Cuánto me Alcanza (página 27), para saber el valor de la casa que está a su alcance. Es muy importante que esté seguro de la cantidad que Usted realmente puede pagar de hipoteca mensualmente de acuerdo a su ingreso y que por lo tanto busque casas que estén en ese rango de precios. Recuerde que, además de los pagos de la hipoteca, va a tener gastos adicionales que no tenía cuando rentaba y debe estar preparado para afrontarlos. Si se enamora de una casa más cara y piensa que con cierto esfuerzo podría pagar una hipoteca mayor, corre el riesgo de llegar a atrasarse en sus pagos e incluso de perder su casa. 38

5 Cómo y dónde buscar Una vez que ha definido el tipo de casa que quiere, en dónde la quiere y el precio que puede pagar, lo más recomendable es buscar un profesional inmobiliario o Agente de Bienes Raíces. Queremos enfatizar que para que una persona sea Agente de Bienes Raíces es requisito que tenga licencia (Broker s License). Le aconsejamos ser especialmente cuidadoso, pida referencias, asegúrese de que en efecto tenga licencia y que sea realmente alguien con experiencia y en quien puede confiar. Los Agentes de Bienes Raíces trabajan por comisión, ésta se calcula sobre un porcentaje de la venta y la paga el vendedor, no el comprador. La función del Agente de Bienes Raíces es ayudarle a buscar casa hasta que encuentre una que cumpla con dos condiciones básicas: que a Usted realmente le guste y que esté dentro de sus posibilidades económicas. No se deje presionar a tomar una decisión sólo porque ya le mostraron 15 ó 20 casas. Es obligación del Agente enseñarle todas las casas que sean necesarias, recuerde que Usted es el cliente y no tiene por que decidirse si no está completamente satisfecho. Lo ideal es que el Agente de Bienes Raíces que está trabajando con Usted, no represente también al vendedor, así sus opiniones y sugerencias serán mucho más objetivas. En caso de que su Agente sea el mismo que representa al vendedor, tendrá que ser más cauto y asegurarse eso lo hará en el proceso de inspección que le enseñaremos más adelante de que la casa está en las condiciones señaladas en el contrato y que el precio es razonable comparado con casas similares en la misma zona. 39

6 Queremos insistir que es muy importante que Usted se asegure que el Agente de Bienes Raíces que elija tenga licencia, sea una persona honesta y que de preferencia trabaje para una Agencia Inmobiliaria reconocida, porque esto le ofrece mayor seriedad. El que se trate de una compañía de renombre no significa que sólo venda casas muy caras; estas compañías tienen filiales en casi todas las ciudades y manejan propiedades de todo tipo de precios. Usted no va a pagar para que le busquen y muestren casas, recuerde que no es sino hasta que encuentre la casa deseada y se cierre la venta, que el vendedor paga a los Agentes su comisión. Como el monto de la comisión del Agente de Bienes Raíces está en proporción al precio de la casa, al Agente le conviene que Usted compre una casa más cara, por eso es muy importante que su Agente sea una persona honesta y confiable para que realmente le busque una casa que esté de acuerdo a su presupuesto. Tenga cuidado y no se deje presionar. Por lo regular los Agentes de Bienes Raíces trabajan de la siguiente manera: el vendedor enlista la casa en venta con un Agente en particular y se compromete a pagarle una comisión en tanto que la casa se venda en un tiempo determinado. El Agente de Bienes Raíces va a promover la casa poniendo anuncios en distintas publicaciones y abriendo la casa al público. Si otro Agente de Bienes Raíces encuentra al comprador, la comisión, que siempre la paga quien vende, se divide entre los dos Agentes. Trabajar con un buen Agente de Bienes Raíces le puede ahorrar mucho tiempo y dolores de cabeza. Un profesional tiene bien estudiado el mercado y también tiene acceso a lo que se conoce como listas múltiples (MLS), que son una especie de directorios en los que apa- 40

7 recen todas las propiedades que están a la venta en cada zona. Lo que hace el Agente, es revisar estas listas y tomar nota de las propiedades que reúnan las características que Usted está buscando para entonces acompañarlo a ver estas propiedades. Es común que los Agentes de Bienes Raíces se especialicen en determinadas áreas. Busque uno con experiencia en la zona que a Usted le interese más, indíquele el tipo de propiedad que está buscando y pídale información acerca de la localidad: sistema escolar, impuestos, costo de los servicios públicos, transportes y otros factores que puedan influenciar su decisión en cuanto a la compra de una casa en particular. Otra ventaja de trabajar con un Agente de Bienes Raíces, es que éste le puede ayudar con todo el papeleo y explicarle los formularios que tiene que llenar para completar los trámites de la compra. El Agente también sabe como funcionan las hipotecas, los documentos que deben ser notariados, etc., un buen Agente de Bienes Raíces es la persona que puede llevarlo de la mano en el proceso de compra de principio a fin. Recomendaciones para encontrar un buen Agente de Bienes Raíces Preguntar a un amigo o familiar si conoce algún Agente de Bienes Raíces que sea bueno y confiable Llamar a alguna Agencia de Bienes Raíces bien establecida las puede encontrar en la sección amarilla y solicitar hablar con un Agente indicándole que está interesado en comprar casa Contactar a la Agencia de Bienes Raíces que haya publicado un anuncio de una casa que le interese NOTA: No pague comisión al agente de Bienes Raíces si usted es el comprador. 41

8 También le sugerimos que: 1. Revise las publicaciones inmobiliarias locales, los diarios y el Internet 2. Visite una casa en venta durante el período abierto (Open House), que es cuando el agente inmobiliario del vendedor la abre al público en cierto horario Lo ideal es encontrar un Agente de Bienes Raíces que le agrade y trabajar con él o ella hasta que encuentre la casa que le gustaría comprar. La Decisión de Comprar Lo más aconsejable es que visite un buen número de casas antes de tomar una decisión. Es muy raro (y no se recomienda) que el comprador se enamore de la primera casa que vea y la quiera comprar. Se sabe que una persona que busca casa, visita entre 16 y 25 casas antes de elegir. No se apresure sólo por el hecho de estar ansioso o tener prisa por comprar algo, si encontró una o dos zonas que le interesen, recorra las casas de esos rumbos para darse cuenta de los precios del mercado. Una vez que esté convencido de la zona en la que quiere vivir y en la que está en posibilidades de comprar, haga su tarea. Investigue los impuestos, el sistema escolar, el costo de los servicios públicos y la calidad de los servicios comunitarios (como el departamento de policía y de bomberos). Infórmese de todo aquello que le pueda afectar una vez que se instale en su nueva casa. (Como ya le mencionamos, el Agente de Bienes Raíces le puede facilitar esta información). 42

9 Cuando finalmente encuentre la casa que le guste, tómese un tiempo para reflexionar antes de hacer una oferta. Aunque en ciertas zonas puede ser que haya pocas casas en venta y muchos compradores, no se precipite ni se deje presionar. Piense muy bien su decisión, está por hacer una gran inversión, por lo tanto, es muy importante que esté seguro y satisfecho con la casa que está por comprar, con las condiciones en que está y con el precio que va a pagar por ella. Ahora conteste las preguntas de repaso. 1. Qué haría Usted para prepararse para la compra de una casa? 2. Cómo le puede ser útil la lista de revisión del comprador? 3. Cómo puede ayudarle un Agente de Bienes Raíces? 4. En qué se debe fijar antes de elegir un Agente de Bienes Raíces? La Lista de Revisión del Comprador de una Casa Esta lista identifica algunos de los factores importantes a considerar en el momento de escoger una casa. Lleve esta lista cuando vaya a ver casas, le ayudará a evaluar la zona y le facilitará la comparación de las condiciones entre las diferentes casas. 43

10 L I S T A D E R E V I S I Ó N D E L C O M P R A D O R D E U N A C A S A casa 1 casa 2 casa 3 Precio de Oferta $ $ $ La Zona o la Colonia Cerca de la oficina Cerca de las escuelas Cerca de algún centro comercial Cerca de autopistas (freeways) Cerca de médicos/dentistas Cerca de Iglesias Iluminación de la calle Aceras/banquetas Calles y callejones en buen estado Instalaciones para discapacitados Volumen de tráfico Parques en los alrededores Estado de la propiedad de los vecinos Servicios disponibles Restricciones de la colonia Cerca de la estación de tren/aeropuerto Cerca de transporte público Zona residencial Cerca de industrias/fábricas Peligro de inundación La Casa Años de construcción de la casa Número de habitaciones Número de baños Número de clósets Número de pisos Armazón de madera Armazón de ladrillos Armazón de madera y ladrillos Condición del techo Condición de los cimientos Condición del exterior en su totalidad Tamaño de la cochera Aislamiento Aire acondicionado central Dispositivos para conservación de energía Antigüedad del sistema de calefacción Antigüedad del calentador de agua Capacidad del calentador de agua Antigüedad del cableado eléctrico Estado de la tubería Estimado de la cuenta de agua Estimado de la cuenta de calefacción Sala Chimenea Comedor Cuarto familiar Número de habitaciones con cortina/persiana Número de habitaciones con alfombra Cocina Refrigerador Horno (gas/eléctrico) Triturador de desperdicios Lavadora de platos Ventanas dobles Mosquiteros Lavandería Lavadero Contacto eléctrico para lavadora y secadora Sótano Detectores de humo Drenaje Conexión al sistema de desagüe Respeto al código de edificación (remodelación) Patio Barda del patio trasero Jardín 44

11 TEMA 2: ELABORANDO UNA OFERTA, LAS CONTINGENCIAS Y NEGOCIANDO LA COMPRA Objetivo: Aprender a elaborar la oferta de compra y a realizar la negociación de la compra de la casa. Instrucciones: 1. Leer la información del Tema 2. Revisar la Oferta de Compra de la página Contestar las Preguntas de Repaso La Oferta de Compra Usted está feliz, ha encontrado la casa que quiere y está listo para hacer una oferta. Ahora tendrá que dar el siguiente paso: llenar el formulario de oferta de compra. En este formulario se solicita información muy detallada y es algo complicado, por eso le recomendamos que NO lo llene por su cuenta. Si lo hace, corre el riesgo de cometer algún error; podría omitir o agregar información que lo ponga en una situación de desventaja en relación a los demás compradores, o incluso comprometerse a un acuerdo que no sea el mejor para sus intereses. Lo más aconsejable es que se reúna con su Agente de Bienes Raíces y que juntos revisen todos los puntos del formulario hasta que Usted tenga perfectamente claro a que se está comprometiendo. (También pídale al Agente que le proporcione una copia de los requisitos legales de su Estado). Si no confía plenamente en el Agente de Bienes Raíces, entonces será mejor que solicite los servicios de un abogado o cambie de Agente de Bienes Raíces antes de presentar la oferta o firmar cualquier documento. En la página 49, hay un ejemplo de Oferta de Compra. Revise con cuidado este documento para familiarizarse con el formulario en general. (No utilice esta copia cuando prepare su oferta de compra, puede ser que no cumpla con los requisitos legales de su Estado). 45

12 Negociando la Compra Cuánto debe ofrecer por la casa? Es poco común que se ofrezca exactamente lo que pide el vendedor, por lo regular se ofrece un poco menos esperando que el vendedor acepte. Es posible que el vendedor esté de acuerdo en una suma menor si tiene urgencia de vender y ha recibido pocas ofertas. Por otro lado, puede ocurrir lo contrario, que haya numerosos compradores y que para quedarse con la casa tenga que ofrecer un poco más de lo que inicialmente pedía el vendedor. Hay varios factores que pueden influenciar el monto de la oferta: 1. La cantidad de dinero que tenga para ofrecer 2. Qué tanto desea comprar esa casa en particular 3. El número de compradores interesados en la misma casa 4. Qué tan apurado está el vendedor en vender la casa 5. Las reparaciones que requiera la casa 6. Cómo se compara dicha propiedad con otras similares El Depósito En el momento que se hace una oferta, tiene que estar preparado para dar un depósito de garantía llamado depósito de buena fe (earnest money). Este depósito es considerado como una muestra de la seriedad de la oferta por parte del comprador. Si la venta se lleva a cabo, la cantidad del depósito será restada al total que se debe al vendedor cuando se haga el cierre de la compra. En caso de que el vendedor rechace su oferta, o que la venta no se lleve a cabo a causa de una contingencia insatisfecha, el depósito le será devuelto en su totalidad. 46

13 Qué son las Contingencias? Las contingencias son ciertas condiciones que fija el comprador y que deben cumplirse para concluir el proceso de compra de la casa. Si una o varias de estas condiciones no se cumplen, el cliente no está obligado a comprar la casa, aún cuando haya sido aceptada la oferta. La mayoría de los compradores hacen una oferta de compra contingente, esto significa que si una o más de las contingencias señaladas no se presentan, el comprador puede retirar su oferta sin perder el depósito que dió para la casa. Algunas de las contingencias más comunes son: Obtención del financiamiento Resultado satisfactorio de la inspección de la casa dentro de un tiempo determinado Evidencia que demuestre que la propiedad reúne los requisitos del código de seguridad y de construcción Avalúo de la propiedad para asegurarse que el valor de la propiedad no es menor al precio que está ofreciendo Revisión satisfactoria de su oferta de compra por parte de su Agente de Bienes Raices o de un abogado Tenga presente que cada comprador se encuentra en distintas circunstancias y que por lo tanto otras contingencias podrían ser necesarias. Esta es una de las razones por las que se aconseja que su Agente de Bienes Raíces o un abogado, revise la oferta antes de presentársela al vendedor. Si las contingencias especificadas en la oferta de compra no son satisfechas, Usted tiene la opción de detener en ese momento el proceso de compra. Asegúrese de proteger sus intereses cuando esté escribiendo las contingencias, pero a la misma vez sea realista. Considere la situación del mercado y sea justo con los términos de la oferta y el precio. 47

14 La Contra Oferta Una vez que se hace la oferta, el vendedor tiene la opción de aceptarla tal como está, de rechazarla, o de hacer una contra oferta. Si el vendedor quiere cambiar algunos de los términos de la oferta, le va a presentar una contra oferta. A partir de ahí es su decisión si la acepta o no. Por ejemplo, el vendedor puede contrarrestar su oferta con un precio más alto al que Usted le ofreció, cambiar o rechazar alguna de las contingencias o excluir algún artículo que se encuentra dentro de la propiedad y que Usted quisiera que quedase incluido en el precio de la casa, como por ejemplo el refrigerador. Al recibir una contra oferta, Usted tiene la opción de aceptarla o rechazarla, también puede hacer otra contra oferta. A esto se llama la negociación que finalmente puede terminar en una oferta aceptada por ambas partes. Ahora conteste las Preguntas de Repaso. 1. Qué debe tomar en consideración para hacer una oferta? 2. Qué es una contingencia? 3. Cuáles son algunas de las contingencias más comunes? 4. Por qué es importante que un Agente de Bienes Raíces de confianza o un abogado prepare y revise la oferta? 5. Cuáles son sus opciones si las contingencias no son satisfechas? 6. Qué es la contra oferta? 7. Cuáles son sus opciones si el vendedor hace una contra oferta? A continuación le ofrecemos un ejemplo de Oferta de Compra (Residential Offer to Purchase) para que la lea y se familiarice con ella. 48

15 Depósito de Buena Fe RESIDENTIAL OFFER TO PURCHASE Oferta de Compra August 29, THE BROKER DRAFTING THIS OFFER IS THE AGENT OF (SELLER) (BUYER). IF ACCEPTED, THIS OFFER CAN CREATE A LEGALLY EN- FORCEABLE CONTRACT. BOTH PARTIES SHOULD READ THIS DOCUMENT CAREFULLY AND UNDERSTAND IT BEFORE SIGNING. The undersigned Buyer, Salvador and Monica Sanchez hereby offers to purchase the property known as (Street address) 1234 A Street in the City of Los Angeles, County of Los Angeles more particularly described as: per title commitment to follow at the price of One hundred fifty thousand dollars ($ 150, ) and on the terms and conditions as follows: Earnest money of $ 1, in the form of Buyer s check tendered with this offer. Additional earnest money of $ in the form of to be paid within days of acceptance of this offer or and the balance in cash at closing. Failure of Buyer to make earnest money payments as provided voids offer at Seller s option. Earnest money, if held by broker, shall be held in selling broker s trust account to acceptance of offer and thereafter in listing broker s trust account until applied to the purchase price at closing or disbursed as provided herein or permitted by law. TIME IS OF THE ESSENCE AS TO: ADDITIONAL EARNEST MONEY PAYMENTS, ACCEPTANCE, LEGAL POSSESSION, OCCUPANCY, DATE OF CLOSING AND AS TO ALL DATES INSERTED IN THIS OFFER EXCEPT Precio de Compra THE BUYER S OBLIGATION TO CONCLUDE THIS TRANSACTION IS CONDITIONED UPON THE CONSUMMATION OF THE FOLLOWING: (If none, so state) (a) Buyer obtaining a conventional first mortgage loan in the amount of at least $147, with the interest rate fixed at no more than 7.5% per annum, for a term of at least 30 years, with monthly principal and interest payments amortized and payable over that term, plus monthly escrow payments for real estate taxes, fire and extended casualty insurance and mortgage guaranty insurance, as may be required by lender, with loan fees not to exceed 2.0 %, plus such other costs as may be required by lender for closing, or with other terms acceptable to Buyer, provided however, that if a written commitment for such financing is not obtained or waived by Buyer and written notice thereof delivered to Seller within 30 days of the date of this offer, then this offer shall be null and void and all earnest money paid hereunder shall be returned promptly to Buyer. (b) Buyer obtaining an inspection of the property by a home inspection company or contractor acceptable to Buyer within 7 days of acceptance of this offer, provided that if Buyer is not satisfied with the results of this inspection, Buyer may void this offer by notice delivered to Seller within 10 days of Seller s acceptance of this offer, in which event all earnest money shall be returned promptly to Buyer. Buyer agrees that unless otherwise specified, Buyer will, in good faith, pay all costs of securing any financing to the extent permitted by law, and will perform all acts necessary to expedite such financing. Included in the purchase price are such of the following items as may be on the property on the date of this offer, which will be delivered free and clear of encumbrances: all fixtures; all garden bulbs; plants, shrubs and trees; screen doors and windows; electric lighting fixtures; window shades; curtain and traverse rods; blinds and shutters; central heating and cooling units and attached equipment; water heaters and softener; sump pump; attached or fitted floor coverings, awnings; exterior attached antennas and components parts; garage door opener and remote control; installed security systems. ADDITIONAL ITEMS INCLUDED IN THE SALE Stove, microwave, dishwasher, window treatments ITEMS NOT INCLUDED IN THE SALE Refrigerator, washer and dryer Artículos no Incluidos Seller shall, upon payment of the purchase price, convey the property by warranty deed, or other conveyance provided herein, free and clear of all liens and encumbrances, excepting: municipal and zoning ordinances, recorded easements for public utilities serving the property, recorded building and use restrictions and covenants, general taxes levied in the year of closing, provided none of the foregoing prohibit present use, and shall complete and execute the documents necessary to record the conveyance. (WARNING: Recorded building and use restrictions and covenants can have a material impact on the use of or improvements to the property.) This offer is binding upon both parties only if a copy if the accepted offer is deposited, postage or fees prepaid, in the U.S. mail or a commercial delivery system, addressed to Buyer at 567 C Street or by personal delivery of the accepted offer to Buyer on or before August 31, Otherwise, this offer is void and all earnest money shall be promptly returned to Buyer. This transaction is to be closed at the office of Buyer s mortgagee on or before October 30, 2004 or at such other time and place as may be agreed in writing. Legal possession of property shall be delivered to Buyer on date of closing. It is understood the property is now occupied by Seller Occupancy of the Property shall be given to Buyer on closing date (Seller warrants) (Map dated ) the property (is) (is not) located in a flood plain (Strike as applicable). Seller warrants and represents to Buyer that Seller has no notice or knowledge of any: (a) planned or commenced public improvements which may result in special assessments or otherwise materially affect the property. (b) government agency or court order requiring repair, alteration or correction of any existing condition. (c) underground storage tanks or any structural, mechanical, or other defects of material significance affecting the property, including but not limited to inadequacy for normal residential use of mechanical systems, waste disposal systems and well, unsafe well water according to state standards, and the presence of any dangerous or toxic materials or conditions affecting the property. (d) wetland and shoreland regulations affecting the property (Caution: see maps). EXCEPTIONS TO WARRANTIES AND REPRESENTATIONS IN (a) (d) ABOVE: None Contingencias Artículos Incluidos 49

16 The following items shall be prorated as of the date of closing: general taxes, rents, water and sewer use charges, homeowners association assessments, fuel, and. Any income, taxes, or expenses through the day of closing accrue to Seller. General taxes shall be prorated at the time of closing based on the net general taxes for the current year, if known, otherwise on the net general taxes for the preceding year. CAUTION: If property has not been fully assessed for tax purposes, or reassessment is completed or pending, tax prorating shall be on the basis of $ estimated annual tax. Special assessments, if any, for work on site actually commenced or levied prior to date of this offer shall be paid by Seller. All other special assessments shall he paid by Buyer. (Caution: Consider a special agreement if area assessments or homeowners association assessments are contemplated.) Seller shall provide to Buyer at Seller s expense at least three (3) business days before closing, Seller s choice of: 1. An abstract of title prepared by an attorney or abstract company; or 2. A Commitment from a title insurance company licensed in the State of USA to issue title insurance in the amount of the purchase price upon recording of proper documents; showing title to the property as of a date no more than 15 days before such title proof is provided to Buyer to be in the condition called for in this offer, and further subject only to liens which will be paid out of the proceeds of the closing and standard title insurance exceptions or abstract certificate limitations, as appropriate. Buyer shall notify Seller of any valid objection to title in writing by closing. Seller shall have a reasonable time, but not exceeding 15 days, to remove the objections, and closing shall be extended as necessary for this purpose. If this offer provides for a land contract, prior to execution of the land contract Seller shall provide the same evidence of title as required above and written proof, at or before execution, that the total underlying indebtedness, if any, is not in excess of the proposed balance of the land contract, and that the payments on this land contract are sufficient to meet all of the obligations of Seller on the underlying indebtedness. If the transaction fails to close and the parties fail to agree on the disposition of earnest money, then earnest money held by broker shall be disbursed as follows: 1. To Buyer, unless Seller notifies Buyer and broker in writing no later than 15 days after the earlier of the Buyer s written demand for return of the earnest money or the date set for closing, that Seller elects to consider the earnest money as liquidated damages or partial payment for specific performance. 2. To Seller, subject to amounts payable to broker, provided the above notice is given and neither party commences a lawsuit on this matter within 30 days after receipt of the notice. In making the disbursement, the broker shall follow applicable slate law procedures. Disbursement of earnest money does not determine the legal rights of the parties in relation to this agreement Both parties agree to hold the broker harmless from any liability for good faith disbursement of earnest money in accordance with this agreement or present Department of Regulation and Licensing regulations concerning earnest money, If the property is damaged by fire or elements prior to time of closing in an amount of not more than five percent of the selling price, Seller shall be obligated to repair the property and restore is to the same condition that it was on the date of this offer. If such damage shall exceed such sum, this contract may be cancelled at option of Buyer. Should Buyer elect to carry out this agreement despite such damage, Buyer shall be entitled to the insurance proceeds relating to damage to property; however, if this sale is by land contract or a mortgage to Seller, the insurance proceeds shall be held in trust for the sole purpose of restoring the property. SPECIAL PROVISIONS None Seller and Buyer agree to act in good faith and use diligence in completing the terms of this agreement. This agreement binds and insures to the benefit of the parties to this agreement and their successors in interest. Salvador Sanchez (Buyer) Monica Sanchez (Buyer) Buyer s Social Security No Buyer s Social Security No THIS OFFER IS HEREBY ACCEPTED, THE WARRANTIES AND REPRESENTATIONS MADE HEREIN SURVIVE THE CLOSING OF THIS TRANSACTION. THE UNDERSIGNED HEREBY AGREES TO SELL AND CONVEY THE ABOVE MENTIONED PROPERTY ON THE TERMS AND CONDITIONS AS SET FORTH AND ACKNOWLEDGES RECEIPT OF A COPY OF THIS AGREEMENT. Dated:, 20 (Seller) Offer is rejected (Seller initial.) Seller s Social Security No Offer is countered (Seller initial.) (Seller) Seller s Social Security No This offer was drafted by (Licensee and firm) It was presented to Seller by on, 20 at m. Roberto Maldonado EARNEST MONEY RECEIPT Broker acknowledges receipt of initial earnest money as per above offer. Broker, 20 (By) 50

17 TEMA 3 SOLICITUD DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Instrucciones: 1. Leer la información del Tema 2. Estudiar: Los requisitos para la Solicitud de un Préstamo Hipotecario de la página 64 El Cálculo aproximado del Presupuesto de Buena Fe en la página 65 La Forma de Declaración de Veracidad del Prestatario en la página 66 La Carta de Compromiso en la página Contestar las Preguntas de Repaso Objetivo: Explicar el proceso de solicitud del préstamo hipotecario: qué es un préstamo hipotecario, cuáles son los diferentes tipos de hipotecas y los formularios relacionados con la solicitud del préstamo. El Préstamo Hipotecario Una vez que el vendedor acepta su oferta, el siguiente paso para continuar con el proceso de compra de la casa es la obtención del préstamo hipotecario. Veamos porqué. En este país es muy raro que alguien compre una casa de contado, por lo regular pide dinero prestado para ello, es decir, solicita un préstamo hipotecario. Un préstamo hipotecario es un préstamo para comprar una propiedad, en el cual se ofrece la casa como garantía de que va a pagar la deuda adquirida en los plazos establecidos. Si no se paga según lo acordado, el prestamista tendrá derecho a reclamar la casa para que la deuda quede saldada. Cuando Usted solicita un préstamo hipotecario, se compromete a devolver la cantidad que le prestaron, llamada principal, y una cantidad adicional que le cobra el prestamista por prestarle el dinero, que sería el interés. Usted entonces se obliga a pagar una porción del dinero cada mes durante un cierto número de años. Al terminar de hacer estos pagos, Usted será totalmente dueño de su casa. Ahora bien, además del préstamo hipotecario, Usted va a necesitar dinero en efectivo para el pago inicial o enganche (la porción del costo de la casa que Usted va a pagar). Tenga presente que entre mayor sea su pago inicial, menor será la cantidad de su préstamo y serán también menores los pagos mensuales de la hipoteca. 51

18 Otro gasto que debe considerar son los costos de cierre. El cierre comprende todos los trámites que deben realizarse para que la propiedad sea transferida del vendedor al comprador, su prestamista le podrá hacer un cálculo de los costos de cierre. Por último, deberá tomar en cuenta ciertos gastos relacionados con la casa como pueden ser la mudanza y algunas reparaciones. Hoy en día hay una enorme variedad de préstamos disponibles y por ello es muy importante que su prestamista le explique las diferentes opciones que le puede ofrecer, así como las ventajas y desventajas de cada una de ellas. Estúdielas con cuidado antes de decidir cuál es el tipo de préstamo que más le conviene de acuerdo a sus posibilidades y necesidades. La tasa de interés va a variar dependiendo del tipo de préstamo de que se trate, por regla general, mientras más corto sea el plazo, menor será la tasa de interés que tendrá que pagar. Cómo elegir prestamista y tipo de préstamo Existen básicamente dos tipos de préstamos: 1. Préstamo de tasa fija 2. Préstamo de tasa ajustable 52

19 1. Préstamo o Hipoteca de Tasa Fija En este tipo de préstamo, la tasa de interés permanece igual o fija durante la vida del préstamo. Una vez que ha sido determinada la tasa de interés, los pagos mensuales no varían y el préstamo quedará completamente amortizado o pagado al cabo de un cierto número de años (por ejemplo 15 ó 30 años). Un préstamo con tasa fija le da la seguridad de que su tasa de interés no varía y por lo tanto su pago mensual será siempre el mismo. Con cada pago mensual se cubre una porción del saldo del principal (que es lo que falta de pagar del dinero que le prestaron) y una parte del interés del préstamo. Es así que poco a poco se va reduciendo el saldo del principal hasta que el préstamo queda totalmente pagado. Cuando el prestamista le ofrezca una cierta tasa de interés, es importante que le aclare cuál será la Tasa de Interés Efectiva (APR, sus siglas en inglés), porque la tasa de interés y la tasa de porcentaje anual pueden ser distintas. La APR es la tasa efectiva de interés y es la que en realidad va a reflejar el costo total del préstamo. Ésta incluye los intereses, los puntos y los costos de cierre. Usted puede usar el APR como una buena base para comparar entre préstamos. 53

20 Hipoteca estándar de Tasa Fija, a un plazo fijo de 30 años. En este tipo de hipoteca, el prestatario hará un total de 360 pagos, es decir, un pago cada mes durante 30 años. Todos los pagos van a ser por la misma cantidad y serán aplicados al principal y al interés. Esta clase de préstamo es de las más populares porque al extender los pagos a 30 años, se mantienen bajos los pagos mensuales aunque por otro lado, a la larga, se paga más por el préstamo. Hipoteca estándar de Tasa Fija, a un plazo fijo de 20, 15 ó 10 años. Si está en posibilidad de hacer pagos mensuales mayores, le conviene considerar entonces un préstamo a 20, 15 o hasta 10 años con tasa de interés fija. En este caso, los pagos mensuales serán más altos pero pagará menos por concepto de intereses. NOTA: A pesar de que la porción del pago mensual que abarca el principal y el interés es fijo, el pago mensual puede variar un poco si aumentan los impuestos o el costo del seguro. Hipoteca de Tasa Fija con reducción de la tasa de interés por pago adicional. Si en el momento del cierre del préstamo Usted paga una cantidad adicional (llamada Buydown en inglés), entonces la tasa de interés disminuye y por lo tanto disminuyen también los pagos mensuales. NOTA: Aunque a primera vista esta opción parezca más atractiva y conveniente, no se olvide de pedirle al prestamista que le diga cuál sería su APR (la tasa de interés efectiva) para estar seguro de que en efecto ésta resulta una mejor opción. A continuación le presentamos un ejemplo para mostrarle cómo puede variar el APR (su tasa de interés efectiva) dependiendo de la tasa de interés que le ofrezcan y si hace o no un prepago de cargos de financiamiento (Buydown). 54