copyright all rights reserved derechos reservados dos mil once es una publicación de Softec

Transcripción

1

2 Mexican Housing Overview Es una publicación de SOFTEC, S.C. Derechos Reservados D.R. 211 SOFTEC, S.C. Consultoría en proyectos inmobiliarios San Jerónimo 428 Jardínes del Pedregal México, D.F. 19 Tel: ++ (52) FAX:++ (52) Primera Edición, 211 El contenido literario y gráfico de esta publicación tiene fines exclusivamente informativos y constituye un análisis del mercado y refleja las observaciones y opiniones de los autores. Prohibida la reproducción parcial o total de este libro, por cualquier medio, sin autorización por escrito de Softec, S.C. o del editor responsable. Coordinación, edición y análisis Gene C. Towle Coeditores: - Claudia Velázquez, Jorge Yarza Diseño- Jazmín Gutiérrez Investigación - Louise David - - Gabriela Cano - Luis Medina - - Gabriel del Castillo - - Eduardo Montañez - Traducción -Nuriyah Costa-Laurent Fotografías Fotografías de proyectos cortesía de: CONSORCIO ARA, CORPORACIÓN GEO, HOMEX, HIPOTECARIA SU CA- SITA, SADASI, BANCO SANTANDER, AIG UNITED GUARANTY MÉXICO, URBI, HIPOTECARIA NACIONAL, VINTE ADMINISTRACIÓN DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN, BANAMEX, SERVIARROYO, DESARROLLO DEL PEDREGAL DE SAN LUÍS, BANORTE Y Fotografías varias: Archivos Softec, S.C. copyright all rights reserved derechos reservados dos mil once es una publicación de Softec

3 The Mexican Housing Overview in its edition number thirteen presents an analysis of the Housing Industry in Mexico. It is based on proprietary information gathered and analyzed by Softec. S.C., as well as information published by INEGI (Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática), SHCP (Secretaría de Hacienda y Crédito Público), Banco de México, FOVI, Infonavit, CIHAC, Bimsa, GEA (Grupo de Economistas y Asociados), AMSFOL (Asociaciòn Mexicana de Sociedades de Financiamiento de Objeto Limitado), and others. The data presented in this report is the result of continued evaluation and review of market information as it relates to the Housing Industry. The information presented for 211 and previous years is the result of primary field work and secondary research, and is subject to statistical and methodological variations, as compared to other sources (information about the methodology used by Softec is available). Projections presented for future years are based on the opinion of Softec, as a market analyst, and in no way should they be construed to represent commitments to fact. Softec will not assume any responsibility for any actions taken or decisions made by any persons or organizations as a result of the information presented here. This document is the property of Softec, S.C., and can be reprinted or included in other documents only with express written authorization. El Panorama de la Vivienda Mexicana, en su décimo tercera edición, presenta un análisis de la Industria de la vivienda en México. Este documento está basado en datos recopilados y analizados por Softec de fuentes tanto propias como de información publicada por INEGI (Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática), SHCP (Secretaría de Hacienda y Crédito Público), Banco de México, FOVI, Infonavit, CIHAC, Bimsa, GEA (Grupo de Economistas y Asociados), AMSFOL (Asociación Mexicana de Sociedades de Financiamiento de Objeto Limitado), y otros. Los datos presentados en este reporte son el resultado de la continua evaluación y revisión de la información de mercado relacionada con la industria de la vivienda. La información presentada para 211 y años anteriores son producto de trabajo directo en campo e investigación en fuentes secundarias, y está sujeto a variaciones estadísticas y metodológicas, según se compare con otras fuentes (la información sobre la metodología empleada por Softec está disponible). Las proyecciones presentadas el futuro se basan en la opinión de Softec, como analista del mercado, y de ninguna forma deben tomarse como compromisos de hecho. Softec no asume ninguna responsabilidad por cualquier acción tomada o decisiones hechas por ninguna persona u organización como resultado de la información aquí presentada. Este documento es propiedad de Softec, S.C. Puede ser reproducido o incluido en otro documento sólo con la autorización expresa y por escrito de Softec, S.C. Acknowledgments / Reconocimientos Softec would specifically like to thank/softec desea agradecer específicamente a: CIHAC: Gonzalo Gout (In Memoriam) CONSORCIO ARA HIPOTECARIA SU CASITA BANAMEX SADASI HOMEX URBI SANTANDER (México) BANCA HIPOTECARIA BANCOMER GRUPO VALORAN / DESARROLLO DEL PEDREGAL DE SAN LUIS CRÉDITO INMOBILIARIO SERVIARROYO VINTE / REAL PARAÍSO BANORTE CORPORACIÓN GEO CEMEX INFONAVIT Sin su apoyo, opiniones y ayuda este documento no hubiera sido posible. Thanks to you all / Gracias a todos

4 cortesía de CONSORCIO ARA / courtesy of CONSORCIO ARA Introduction Introducción

5 Introduction T he Mexican housing market has experienced a couple of complicated years of redefinition. The financing structure of the sector; Sofoms, in particular, ceased to be relevant market players. Although some namely Apoyo Inmobiliario and Patrimonio continue to serve the market, this financing system in general no longer holds the spotlight in terms of construction lending and individual mortgage granting. This contrasts against the fact that housing demand in Mexico continues to grow significantly. Between 211 and 23, the number of households will grow from 29.2 to 39.2 million. In addition, the expected family income growth indicates that this will be a dynamic market driver. Undoubtedly, the chance to invest in the Mexican housing market is still outstanding. This document attempts to describe the housing industry in Mexico and its component parts, including developers, mortgage funders and operators, and potential buyers. There are opportunities in this market that continue to make it an extremely attractive investment opportunity. While average returns on capital are around 1-2%, it is still possible to find projects that close with 5%+ returns on capital, and margins before taxes above 15%. This analysis is based on potential and estimated market projections, and represents only Softec and its analysts' opinions. It considers how economic, political, and demographic variables influence housing development. It also analyzes the mortgage market, including the main suppliers of mortgage funding, their operation, history, current programs, trends, and financing opportunities. Demographics Mexico has a relatively young population. According to CO- NAPO, median age is 26 and the total population estimate for 212 is 114 million. This demographic distribution points to an expected growth of the housing stock of around 6, units per year until 215. Together with an increase in Mexican households purchase capacity, household formation, domestic migration, and substitution for better homes, the outlook for this market is excellent. Introducción E l mercado de la vivienda mexicano ha vivido un par de años complicados y de redefinición. Cambió la estructura de financiamiento del sector en particular, las Sofomes dejaron de ser actores relevantes del mercado. Aunque algunas, notablemente Apoyo Inmobiliario y Patrimonio, siguen atendiendo el mercado. En general este sistema de financiamiento ya no tiene la participación dominante que tuvo en el financiamiento a la construcción y otorgamiento de créditos individuales. Este ajuste contrasta con el hecho de que la demanda de vivienda en México sigue creciendo de manera muy relevante. Entre 211 y 23, el número de hogares crecerá de 29.2 a 39.2 millones. Adicionalmente a esto, el crecimiento esperado del ingreso de las familias indica que este será un mercado dinámico y pujante. No cabe duda que la oportunidad de invertir en el mercado mexicano de vivienda sigue siendo excepcional. Este documento pretende describir la industria de la vivienda en México y las partes que la componen, incluyendo desarrolladores, operadores y proveedores de financiamiento hipotecario, así como compradores potenciales. Existen oportunidades en este mercado que siguen haciendo de él una muy atractiva oportunidad de inversión. Si bien el rendimiento promedio sobre capital es del 1-2%, aún es posible encontrar proyectos que cierran con +5% de rendimiento sobre el capital y márgenes antes de impuestos por arriba de 15%. El análisis aquí presentado se basa en proyecciones del mercado potencial y estimado y representa únicamente las opiniones de Softec y sus analistas. Considera el modo en que las variables económicas, políticas y demográficas influyen en el desarrollo de la vivienda. También estudia el mercado hipotecario, incluyendo a los principales proveedores de financiamiento hipotecario, su operación, su historia y sus actuales programas, tendencias y oportunidades de financiamiento. Demografía México tiene una población relativamente joven. Según CONAPO, la media de edad es de 26 años y la población estimada para 212 es de 114 millones. Esta distribución demográfica indica un crecimiento esperado del parque de vivienda de alrededor de 6, unidades hasta el 215. Combinado con un aumento en la capacidad de compra de los hogares mexicanos, la formación de hogares, la migración interna y la sustitución por mejores viviendas, este mercado tiene excelentes perspectivas. 7 Market drivers The housing industry is very dependent on mortgage finance. The main players in this market are INFONAVIT, (a mutual savings and mortgage lending plan for private sector employees, that originates US$8.7 billion and 48, new loans a year); similar to INFONAVIT, FOVISSSTE originates US$2.4 billion and 9, loans for government employees; Sofols are similar to US-style mortgage banks, and they originate loans with guarantees and/ or funding from SHF or other mortgage insurers; and commercial banks. Sofoms and Banks originate around 158, loans a year and fund US$8. billion. Impulsores de mercado La industria de la vivienda depende en gran medida del financiamiento hipotecario. Los actores principales en el mercado son el INFONAVIT, un fondo de ahorro y crédito hipotecario para empleados del sector privado, que genera USD$8.7 mil millones y 48, créditos nuevos cada año; FOVISSSTE, que es parecido al INFONAVIT y genera USD$2.4 mil millones y 9, créditos para empleados del gobierno; las Sofoles, entidades parecidas a los bancos hipotecarios estadounidenses, que originan créditos con fondeo y/o garantías de la SHF u otras aseguradoras hipotecarias; y los bancos comerciales. Sofomes y Bancos originan alrededor de 158, créditos por año y fondean US$8. mil millones. The top Sofoms are: Apoyo Inmobiliario y Patrimonio. The main banks that offer mortgage lending are BBVA, Santander, Scotia Bank, Banorte, Banamex, and HSBC. Las principales Sofomes son: Apoyo Inmobiliario y Patrimonio. Los principales bancos que ofrecen créditos hipotecarios son BBVA, Santander, Scotia Bank, Banorte, Banamex y HSBC. introduction introducción

6 Estimated Developer Built Homes Estimado de viviendas construídas por desarrolladores 6, 5, Unit Sales/Ventas en unidades 4, 3, 2, 1, V RP R M E S Urban new housing is produced by homebuilders. Developers operate in medium and large urban centers (>15, inhabitants) that can sustain the industrial construction and production of housing. The market is very pulverized but there are several publicly traded and private homebuilders that have become dominating forces in the markets they serve and are worth noting. The largest in 21 was Corporación GEO with 56,93 units; it is followed by HOMEX with 48,442 units; URBI with 33,478 units; SADASI-ALTTA with 19,7 units; and ARA with 18,243 units. La vivienda nueva urbana es producida por desarrolladores inmobiliarios. Los desarrolladores operan en centros urbanos medianos y grandes (>15, habitantes) que pueden soportar la construcción y producción industrial de viviendas. El mercado está bastante pulverizado, pero existen varias constructoras de vivienda, tanto de las que cotizan en bolsa como las que no, que son dignas de mención ya que se han convertido en fuerzas dominantes dentro del mercado al que atienden. La más grande en 21 fue Corporación GEO con 56,93 unidades; le siguen HOMEX con 48,442 unidades; URBI con 33,478 unidades; SADASI-ALTTA con 19,7 unidades y ARA con 18,243 unidades. Market growth Between 21 and 28, the market grew from 25, to 53, units built and sold each year and from US$7.5 billion to US$25.9 billion. This growth was possible due to the strong Government support to the industry. The Affordable Entry Level market (homes selling for less than US$4,) has seen the restructuring of INFO- NAVIT, the creation of SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), and loans from FOVISSSTE offered to Government workers and teachers. Between 25 and 28, housing markets in vacation destinations had an unexpected boom, and homes worth over US$4, finally gained access to credit. Since 28, the market has contracted by 19% in volume and 33% in value. This is a consequence of the global financial contraction, the rise in taxes to Mexican companies and consumers, and the decline in the local mortgage industry. The market with the strongest drie in 211 was the S market (US$9- $24,) due to the strong support from the special upfront subsidy program to purchase first-time homes. This subsidy program caters to families with incomes under 6MW (US$75/month). The E market (US$24-$45,) has stabilized, growing by 7.2% in volume and.3% in value. The M market (US$45-$111,) contracted 13.1% in volume and 4.1% in value, due to a decrease in demand and production. Crecimiento del mercado Entre 21 y 28 el mercado pasó de 25, a 53, unidades construidas y vendidas al año y de US$7,5 millones a US$25,9 millones. Este crecimiento fue posible gracias al fuerte apoyo que brindó el gobierno a esta industria. El Mercado de Interés Social (vivienda vendida en menos de USD$4,) ha vivido la reestructuración del INFONAVIT, la creación de la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) y los créditos ofrecidos por FOVISSSTE a empleados y maestros de Gobierno. Entre 25 y 28 los mercados de vivienda en destinos vacacionales tuvieron un auge inesperado y la vivienda con valores superiores a US$4, finalmente tuvo apoyo crediticio. A partir del 28, el mercado se ha contraído 19% en volumen y 33% en valor. Esto es consecuencia de primero la contracción financiera mundial, del aumento de los impuestos a las empresas y consumidores mexicanos y de la contracción de la industria hipotecaria mexicana. El segmento de mayor impulso en 211 fue el mercado S (US$9-$24,) por el fuerte apoyo que recibió del programa especial de subsidios al frente para compra de primera vivienda. Este programa de subsidios está dirigido a familias con ingresos menores a 6SM (US$75/mes). El mercado E (US$24-$45,) se estabilizó creciendo 7.2% en volumen y.3% en valor. El mercado M (US$45-$111,) se contrajo 13.1% en volumen y 4.1% en valor por una reducción en la demanda y producción. introduction introducción

7 7 Active housing projects in DIME markets Proyectos activos de vivienda en Mercados DIME 2 Active housing projects in DIME markets Proyectos activos de vivienda en Mercados DIME Projects/Proyectos Total V Total RP Total R Total M Total E Total S Projects/Proyectos Total S Total E Total M Total R Total RP Total V The R market ($111-$25,) contracted 13.5% in volume and 2.5% in value, aided by Infonavit s cofinanced loan program. The RP market (US$25,) contracted 18.3% in volume and 22.1% in value, due to investors exit. The V market (US$1, in tourist destinations) contracted 21.8% in volume and 22.1% in value, due to a decrease in demand as a result of the international financial crisis. Softec believes that the overall market will continue to contract in 212. However, the contraction will not be due to a lack of DE- MAND, but to a lack of SUPPLY. This situation will lead to a new expansion of the market that, together with the vacation market s comeback, could significantly increase housing activity in Mexico. Thus, it is time to invest and prepare. El mercado R ($111-$25,) se contrajo 13.5% en volumen y 2.5% en valor, apoyado por el programa de crédito cofinanciado de Infonavit. El mercado RP (>US$25,) se contrajo 18.3% en volumen y 22.1% en valor por la salida de inversionistas. El mercado V (>US$1, en destinos vacacionales) se contrajo 21.8% en volumen y 22.1% en valor por la reducción en demanda consecuencia de la crísis financiera internacional. Softec considera que el mercado general continuará una contracción en 212. Sin embargo, la contracción no será por falta de DEMAN- DA sino por falta de OFERTA. Esta situación generará una nueva expansión del mercado que, combinada con el regreso del mercado vacacional pudiera expander significativamente la actividad de la vivienda en México. Por lo tanto, es tiempo de invertir y prepararse. 9 Active housing projects Active housing projects in the main markets reached 4,6 in 211. New housing projects concentrated in the main cities and metropolitan centers have more than a third of the total projects registered. There is a significant contraction in the number of active projects on the market due to the decreased availability of construction lending. Mortgage lending Mortgage lending amounted to US$19.3 billion in 28. It is expected to reach US$2. billion in 212. This market continues to be dominated by INFONAVIT, who has become the largest financial institution in the country. FOVISSSTE and banks with free resources are now a third of the lending market (in terms of units). Mortgage payments in Mexico are usually indexed to the minimum wage, which is in turn linked to inflation. This makes consumers very insensitive to interest rate changes INFONAVIT and FOVISSSTE loans are priced at inflation plus 4-8%. Banks lend fixed peso loans at 12-15%. Infonavit is now attempting to offer fixed-rate peso loans. Proyectos de vivienda activos Los proyectos de vivienda activos en los principales mercados alcanzaron los 4,6 en 211. Los proyectos de vivienda nueva concentrados en las principales urbes y centros metropolitanos cuentan con más de un tercio del total de proyectos registrados. Hay una contracción significativa en el número de proyectos activos en el mercado como consecuencia de la reducción en la disponibilidad de créditos para construcción. Créditos hipotecarios Los créditos hipotecarios alcanzaron los USD$19.5 mil millones en 28. Se espera que lleguen a los USD$2. mil millones en 212. Este mercado sigue dominado por el INFONAVIT, que se ha vuelto la institución financiera más grande del país. FOVISSSTE y los bancos con recursos libres, ahora conforman un tercio de los préstamos en el mercado (en unidades). Los pagos sobre hipotecas en México generalmente están indizados al salario mínimo, que a su vez depende de la inflación. Ello vuelve a los consumidores muy poco sensibles a los cambios en las tasas de interés. Los créditos del INFONAVIT y FOVISSSTE tienen una tasa de inflación más 4-8%. Los bancos ofrecen créditos en pesos a tasa fija de 12-15%. Ahora el Infonavit busca ofrecer créditos en pesos a tasa fija. introduction introducción

8 Courtesy: GEO Courtesy: GEO 1 Mortgage backed securities Su Casita, a Mexican Sofol, and GMAC (the mortgage branch of General Motors Corporation) issued the first Mortgage backed Security in December 23. This historic US$54 million portfolio sale marked the potential to maintain the continuity of mortgage programs in Mexico. Access to the international capital markets via MBS allows mortgage originators to grow on demand, and not be restricted by local liquidity. Títulos hipotecarios Su Casita, una Sofol mexicana y GMAC (la rama hipotecaria de General Motors Corporation) emitieron el primer Título Hipotecario en diciembre de 23. Esta histórica venta de cartera con un valor de USD$54 millones marcó el potencial para mantener la continuidad de los programas hipotecarios en México. El acceso a los mercados internacionales de capital a través de los títulos hipotecarios permite a los generadores de hipotecas crecer con la demanda y ya no verse limitados por la liquidez local. Su Casita also made the first cross-border issue for construction loans. The substantial price spread between Mexican and International securities makes this market be very interesting. In March 24, INFONAVIT made the second MBS sale in Mexican history. This sale is very relevant because it marks the entry into the financial markets of the largest financial institution in the country. IN- FONAVIT is estimated to place approximately US$1.7 billion in 21. MBS are now a very common instrument, and they should continue to help mortgage loan originators to fund in the longer term At the end of 21, INFONAVIT had placed USD$5. billion. There are currently US$2.9 billion in Mortgage Backed Securities from Sofoms. Although this market still shows moderate annual growth rates, it should once again become the source of long-term growth for the mortgage financing industry. Su Casita también hizo la primera emisión transfronteriza para créditos de construcción. El importante diferencial de precio entre los títulos mexicanos y los internacionales hace de este un mercado muy interesante. En 24, el INFONAVIT hizo la segunda venta de títulos hipotecarios en la historia mexicana. Muy relevante porque marca la entrada de la institución financiera más grande del país a los mercados financieros. En 21, las colocaciones de INFONAVIT se estiman en USD$1.7 miles de millones. Los títulos hipotecarios ahora son un instrumento bastante común y deberían seguir ayudando a los originadores de créditos hipotecarios a fondear a largo plazo. A diciembre del 21, el INFONAVIT tenía 5. mil millones de dólares en circulación. Las Sofomes tenían USD$2.9 mil millones títulos hipotecarios. Aunque este mercado aún presenta crecimientos anuales moderados, debiera volver a ser la fuente de crecimiento de largo plazo de la industria del financiamiento hipotecario. Main players With regard to sales value and volume, the large integrated homebuilders that focus on the Affordable Entry level market continue to dominate. In 211, the sales of the developers that are traded on the stock exchange held an estimated market share of 42% in volumes and of 31% in value in USD. In 211, these large developers raised their market share, as they have access to construction funding. introduction introducción Actores principales En cuanto al valor y al volumen de ventas, siguen dominando los grandes desarrolladores de vivienda integrados, que se enfocan en el mercado de Interés Social. En 211 las ventas de las empresas que cotizan en bolsa tuvieron una participación estimada del 42% del mercado en volumen y del 31% en valor en USD. En 211, estos grandes desarrolladores incrementaron su participación de mercado ya que tienen acceso a financiamiento de construcción.

9 Courtesy: ARA Courtesy: ARA Although these developers will continue to dominate, the return of the Middle market has also placed smaller developers that focus on the higher value segments on a path of growth and expansion: they will probably become important players in the near future. Si bien estos desarrolladores seguirán dominando, el regreso del mercado Medio también ha colocado en un camino de crecimiento y expansión a varios desarrolladores más pequeños que se enfocan en los segmentos de mayor valor; estos probablemente se vuelvan actores importantes en el futuro cercano. 11 Expectations In 211, the market will finish the adjustments and restructures resulting from the market and financial troubles that began in 28. The messages of potential homebuyers regarding the need to adjust the current production models, by taking more and more credits to purchase existing housing, and to improve the current home, will be well received in the new development models proposed by DUIS and by the ever growing numbers of vertical housing projects in several cities around the country. The gradual reduction of construction financing in the last four years will make it difficult for finished new housing sales to recover in 212, due to a lack of supply. Unfortunately, the startup of new projects is a time-consuming process; combined with the start of the electoral season, it is very likely that there will be programs to boost homebuying through low interests or down payments, as has been done before. The Mexican housing market must reinvent itself, due to the changes in the financial sectors all around the world. It is necessary to recover the variables that will continue on their growth trend in the future: Underwritten lands, infrastructure, and mortgage loans. Expectativas Durante el 211 el mercado terminará los ajustes y reestructuras producto de los problemas de mercado y financieros iniciados en 28. Los mensajes de los demandantes sobre la necesidad de ajustar los actuales modelos de producción, al tomar cada vez más créditos para la compra de vivienda usada y para mejoras de su vivienda actual, tendrán una acogida importante en los nuevos modelos de desarrollo planteados por los DUIS y por los cada vez más proyectos de vivienda vertical en diversas ciudades del país. La paulatina reducción del financiamiento a la construcción durante los últimos cuatro años dificultarán la recuperación de las ventas de vivienda nueva terminada en 212 por falta de oferta. Desafortunadamente, el arranque de nuevos proyectos es un proceso que toma tiempo, combinado con el inicio de la temporada electoral, es muy poco probable que haya programas para estimular la compra de casa a través de bajos intereses o enganches como en otras ocasiones. El mercado mexicano de vivienda debe reinventarse a consecuencia de los cambios en los sectores financieros del mundo. Es necesario recuperar las variables que mantengan su curva de crecimiento en el futuro: terrenos escriturados, infraestructura y créditos hipotecarios. Softec estimates that there will be another cycle of strong expansion of the market that could be similar to the one seen from beginning in 213 and lasting for a similar period (1 years), as long as the mortgage lending system remains aligned with the market, and a balanced construction lending system is created that will allow the building, parceling, construction, and sale of finished product. Softec estima que habrá otro ciclo de gran expansión del mercado que pudiera ser similar al de a partir del 213 y con una duración similar (1 años) siempre y cuando el sistema financiero hipotecario siga alineado con el mercado y se cree un sistema de financiamiento a la construcción balanceado que permita la construcción de infraestructura, lotificación, edificación y venta de producto terminado. introduction introducción

10 244 Es una publicación de SOFTEC, S.C. Derechos Reservados D.R Tel Fax: Av. San Jerónimo 428, Col. Jardines del Pedregal, C.P. 19, México Softec, Consultoría en Proyectos Inmobiliarios housing market projections to 215 proyecciones del mercado de vivienda al 215