Valor de Mercado. Valor de Tasación. Mark W. Clifford Presidente - CBRE Valuation Advisory, S. L. Barcelona, 18 de Mayo de 2010

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1 Valor de Mercado VS Valor de Tasación Mark W. Clifford Presidente - CBRE Valuation Advisory, S. L. Barcelona, 18 de Mayo de 2010

2 CONTENIDO Página Los Últimos 20 Años 3-7 Valor de Mercado / Valor Razonable 6-8 Valor Sostenible a largo plazo 9-12 Situación Actual Consecuencias 17 Resumen 18 CB Richard Ellis Page 2

3 LOS AÑOS 80 Hace 20 años existían varias Empresas Valoradoras y API s (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) en España. Valor de Mercado utilizado por la mayoría. Pero el Valor de Mercado variaba según interpretación del Valorador. Existían diferentes definiciones de Valor de Mercado. Mercado amplio de Valoración a Medida. = Falta de credibilidad en el mundo de la Valoración en España CB Richard Ellis Page 3

4 LOS AÑOS en adelante incremento en inversión extranjera directa e indirecta en España. Necesidad de atraer inversión extranjera para potenciar crecimiento (Empresas Inmobiliarias Cotizadas). Necesidad de transparencia Contabilidad? Valoración? = Tranquilidad para inversor extranjero No hubo transparencia en la Valoración de activos de Inmobiliarias Cotizadas. PRESIÓN PARA UN CAMBIO DESDE INVERSORES Y ANALISTAS DE BOLSA. CB Richard Ellis Page 4

5 LOS AÑOS 2000 Harmonización de definición del Valor de Mercado (IVS) Harmonización de normas de contabilidad (IFRS / NIC s) CB Richard Ellis Page 5

6 VALOR DE MERCADO Cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de la Valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en las que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción. CB Richard Ellis Page 6

7 VALOR RAZONABLE Se entiende por Valor Razonable la cantidad por la cual un activo puede ser transaccionado, o una deuda saldada entre dos partes interesadas, debidamente informadas, en una transacción libre. De acuerdo con la IFRS: Valor Razonable = Valor de Mercado Ambas organizaciones (IASC e IVSC) habían llegado a la misma conclusión pero con nombre diferente CB Richard Ellis Page 7

8 VALOR DE MERCADO / VALOR RAZONABLE Único Valor que tiene una base comprobable (transacciones) Cualquier otro tipo de Valor es hipotético Más difícil controlar el cálculo de un Valor hipotético Las diferencias entre dos opiniones de Valor de Mercado pueden ser menores que entre dos opiniones de Valor Sostenible a Largo Plazo CB Richard Ellis Page 8

9 VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO La UE quería controlar el riesgo de la banca Valoración a efectos hipotecarios. Directiva de Valor Sostenible a largo plazo UE (Mortgage Lending Value). RICS pide definición de cómo se debe calcular Valor Sostenible a largo plazo (Valor de Tasación). Hasta la fecha la UE ha sido incapaz de definirlo o dar instrucciones a los países sobre su cálculo. En los últimos meses se ha empezado de nuevo a debatir este asunto (Valor de Mercado vs Valor Sostenible a Largo Plazo). CB Richard Ellis Page 9

10 VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO Definición RICS Definimos Mortgage Lending Value como el valor calculado mediante un estudio minucioso de las posibilidades futuras o potenciales de comercialización de un activo. En su cálculo ha de considerarse los aspectos sostenibles de la propiedad a largo plazo, unas condiciones normales de Mercado y los usos tanto actuales como alternativos del inmueble, dejando a un lado los aspectos meramente especulativos. Debe quedar documentado siempre de manera clara y transparente. CB Richard Ellis Page 10

11 VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO Utilizado en varios países España, Alemania, Portugal Todos estos países tienen diferentes maneras de calcularlo = Diferentes Valores de Tasación o Valor Sostenible a largo plazo puede existir para la misma propiedad dependiendo de las normas nacionales utilizadas. Cómo se puede probar que el Valor de Tasación es correcto? = Subjetivo No es un Valor de Transacción! = Objetivo Por qué lo necesitamos? En el mundo anglosajón se cree que es el banco que debe decidir si presta 100% de Valor de Mercado, 80%,. 50% dependiendo del riesgo de mercado o prestatario CB Richard Ellis Page 11

12 VALOR SOSTENIBLE A LARGO PLAZO Debe asumir el Valorador este papel de controlador de riesgo de la banca? CB Richard Ellis Page 12

13 SITUACIÓN ACTUAL Demasiados Valores para un Inmueble! Valor de Mercado Valor Sostenible a Largo Plazo Valor de Tasación (Mortgage Lending Value) Valor de Inversión (Worth) Valor Razonable (Fair Value) Valor Neto Realizable (Net Realizable Value) Coste de Reposición Depreciado Valor para Uso Existente.. y hay más CB Richard Ellis Page 13

14 SITUACIÓN ACTUAL Otra vez existen demasiados Valores para una propiedad Mala interpretación de Valor de Mercado por la situación de mercado actual Presión de clientes, gobierno, bancos de no bajar Valores a niveles de mercado Valoradores poco preparados Cliente público no entiende grandes diferencias entre valores CB Richard Ellis Page 14

15 SITUACIÓN ACTUAL MARK TO MARKET O 5. COSTE MARK TO MODEL EL GRAN DEBATE CB Richard Ellis Page 15

16 CONSECUENCIAS Valor Sostenible a largo plazo (Valor de Tasación) es un valor más conservador que valor de mercado (normalmente) Se entiende su uso durante un mercado en alza. Pero durante el mercado actual el Valor Sustenible a largo plazo o Valor de Tasación puede ser más alto que el Valor de Mercado. Nadie sabe lo que va a pasar en el futuro. Si va a ser un recesión U, L, W, V, hay opiniones para todo. Es correcto apostar que los Valores van a recuperarse a Medio Plazo? CB Richard Ellis Page 16

17 Resumen: Valor de Mercado vs Valor de Tasación Valor de Tasación Valor de Mercado Época de Bonanza Época de Crisis Valor de Mercado Valor de Mercado > < Valor de Tasación Valor de Tasación CB Richard Ellis Page 17

18 Resumen: Valor de Mercado vs Valor de Tasación Valor de Mercado Es Base de Valoración Internacional. Es realizable, de contado a fecha de valoración. Tiene en cuenta las expectativas de los inversores Incorpora el momento de Mercado en que nos encontramos. Su cálculo exige un profundo conocimiento del Mercado en cada momento, y del comportamiento de los Inversores. Asume un comportamiento prudente del inversor. Valor de Tasación Es un Valor normativo, regulado por la Orden ECO805/2003. Para Garantía Hipotecaria equivale al Valor Hipotecario. Incluye el concepto de largo plazo. Excluye elementos especulativos. Alude a condiciones normales del Mercado. Su cálculo conlleva un profundo conocimiento del Mercado y su evolución histórica (Bases de datos). Es un valor Prudente. Depende del tipo de inmueble y de la finalidad del cálculo Ambos valores: Excluyen el Valor Especial y la Venta Forzosa Contemplan los Usos Alternativos CB Richard Ellis Page 18

19 Gracias Mark W. Clifford Presidente CBRE Valuation Advisory, S. L.

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