día a día del administrador de propiedad horizontal

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1 día a día del administrador de propiedad horizontal ELECTRICARIBE

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3 día a día del administrador de propiedad horizontal por Beatriz Vieira Ordóñez

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5 ÍNDICE INTRODUCCIÓN 1. MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL 1.1 Qué es la Constitución 1.2 Derechos fundamentales. 1.3 El Derecho de Petición Forma de las peticiones Alcance y término del derecho de Petición Minuta del Derecho de Petición. 1.4 La Acción de Tutela Aspectos a tener cuenta en una Acción de Tutela. 1.5 Minuta Acción de Tutela. 1.6 El Debido Proceso. 1.7 El Poder Minuta del Poder para iniciar proceso ejecutivo Minuta de Acuerdo o Convenio de Pago. 2. VINCULACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL 2.1 Minuta de Contrato de Prestación de Servicios Profesionales de Administración de Propiedad Horizontal. 3. MINUTAS LABORALES 3.1 Qué es el derecho laboral. 3.2 Contrato de Trabajo. 3.3 Minuta de contrato laboral a término fijo. 3.4 Minuta de contrato laboral a término indefinido. 4. LA QUERELLA 4.1 Modelo de demanda (querella) de amparo domiciliario. 5. MINUTAS DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL 5.1 Minuta de constitución del título para cobro de expensas comunes. 5.2 Trámite de licencias urbanas. 5.3 Minuta de de reforma al reglamento de propiedad horizontal. 5.4 Minuta de comunicación de advertencia del uso de vivienda turística. 5.5 Acta de entrega y recibo de administración. 6. EL SERVICIO PÚBLICO DE ENERGÍA ELÉCTRICA EN COLOMBIA 6.1 Extractos ley 142 de Principios generales. 6.3 Energía eléctrica y gas combustible. 6.4 Las facturas.

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7 INTRODUCCIÓN Colombia no escapa a la urgente necesidad de establecer políticas que propendan por un adecuado desarrollo urbanístico, en virtud del acelerado crecimiento de nuestras áreas urbanas; y en ese proceso de crecimiento, las ciudades evidencian problemas de súper población, hacinamiento y agotamiento del suelo, situaciones que redundan en un deterioro ostensible de la calidad de vida de sus habitantes. Es en este espacio, donde la propiedad Horizontal cobra cada vez más un papel protagónico, al darle solución a los problemas antes planteados; las tendencias constructivas se enfocan en proyectos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, incluso ya podemos observar proyectos de Vivienda de Interés Social - VIS - incursionando exitosamente en él; con lo cual se busca por parte del Estado garantizar a los habitantes de un territorio el uso racional del suelo y simultáneamente, el acceso a vivienda digna, precepto constitucional obligante para el Gobierno Nacional. La ley 675 del 2001, más conocida como Ley de Propiedad Horizontal es desarrollada dentro de una obligante observancia y aplicación de aspectos como la función social y ecológica de la propiedad, la convivencia pacífica y solidaridad social, respeto de la dignidad humana, libre iniciativa empresarial, derecho al debido proceso; aspectos recogidos en sus principios rectores, para garantizar el ejercicio de los derechos y obligaciones de todas aquellas personas que habitan en inmuebles sometidos a ella o que de una u otra forma tienen relación con el régimen; A la Ley 675 del 2001 se le reconoce ser una compilación normativa de los regímenes anteriores, como el Decreto Ley 1286 de 1948, convirtiéndose el 29 de diciembre en la Ley 182 de 1948; Ley 16 de 1985, el Decreto 1365 de Este manual busca guiar al administrador de la propiedad horizontal a la solución sencilla y práctica de todos aquellos asuntos que surjan en el ejercicio diario de sus funciones; bajo el entendido que al ser el representante legal de la propiedad horizontal que administra, todas las actuaciones que ejercite en desarrollo de la designación recibida, recaen sobre la persona jurídica denominada edificio, conjunto o centro comercial. Las minutas aquí presentadas obedecen a una consulta realizada a través de varios medios, donde se evidencia que estos son los temas de diaria ocurrencia en la actividad de administrar inmuebles sometidos al régimen.

8 1. MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL

9 CAPÍTULO I CAPÍTULO I MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL 1.1 QUÉ ES LA CONSTITUCIÓN La Constitución es un texto jurídico-político que fundamenta el ordenamiento del poder político en nuestro país, siendo la Constitución la norma suprema que prevalece sobre cualquier otra normativa o ley. Esta condición de superioridad se encuentra consagrada en el artículo 4º, donde se le establece como norma de normas. Entendiéndose que frente al orden jerárquico de nuestras normas existe la supremacía constitucional, no pueden crearse normas que estuviesen en un nivel superior a ella; es esta la expresión directa de la voluntad del Constituyente y por ello las autoridades no podrán ordenar ni aplicar medidas o actuaciones contrarias a la Constitución. El derecho constitucional como rama del derecho público, procura el análisis y control de las leyes fundamentales que rigen al Estado Colombiano. Tiene como objeto el estudio la forma de gobierno, la garantía de derechos y la regulación de los poderes públicos, en su relación con los ciudadanos como entre sus distintos órganos. La Constitución, al ostentar la supremacía normativa, sólo puede ser modificada bajo ciertas condiciones excepcionales que se encuentran establecidas en su contenido. En su estructura, la constitución contempla un preámbulo, una parte dogmática donde se plasman los derechos fundamentales procesales y sustantivos y una parte orgánica. En este capítulo daremos a conocer la noción básica de alguno de los derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política de 1991, y desarrollaremos minutas en los aspectos más utilizados en el régimen de propiedad horizontal, tales como el derecho de petición, la acción de tutela y la observancia del debido proceso. 1.2 DERECHOS FUNDAMENTALES Los derechos fundamentales son aquellos derechos individuales de las personas y que le pertenecen al ser humano en razón a su dignidad humana. Son derechos, ligados indisolublemente a la persona y tienen carácter universal. Acorde con esa naturaleza, la Constitución Política colombiana los reconoce en el Art. 5º como derechos inalienables de la persona y en el Art. 94 como derechos inherentes a la persona humana. El reconocimiento y el establecimiento de garantías de los derechos fundamentales de los ciudadanos, es una de las características de un Estado Social de derechos. La Corte Constitucional determinó unos criterios y requisitos de distinción, que permiten identificar un derecho de naturaleza fundamental de otros, diferenciándolos en primer aspecto por un señalamiento expreso de ellos en nuestra Constitución Política, en el Título II Capítulo primero. En segundo aspecto, tenemos aquellos derechos que aunque no son considerados fundamentales, adquieren esa categoría por convexidad. En tercer aspecto, encontramos aquellos derechos contenidos en tratados y convenios internacionales, ratificados por el Estado Colombiano. 5

10 CAPÍTULO I 1.3 EL DERECHO DE PETICIÓN Es un derecho de rango Constitucional consagrado en el artículo 23 de nuestra constitución política, a través del cual se otorga a todos los ciudadanos sin ningún tipo de excepción, el ejercicio del derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades, para que se les suministre información sobre situaciones de interés general y/o particular. Art, 23 C.N reza: Toda persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades, por motivos de interés general o particular y a obtener pronta resolución. El legislador podrá reglamentar su ejercicio ante organizaciones privadas, para garantizar los derechos fundamentales. El artículo 5 del Código Contencioso Administrativo, viene a desarrollar este principio constitucional en los siguientes términos: FORMA DE LAS PETICIONES Las Peticiones pueden ser presentadas en forma escrita o verbal. Toda persona podrá hacer peticiones respetuosas a las autoridades, verbalmente o por escrito, a través de cualquier medio. Las escritas deberán contener, por lo menos: 1. La designación de la autoridad a la que se dirigen. 2. Los nombres y apellidos completos del solicitante y de su representante legal o apoderado, si es el caso, con indicación del documento de identidad y de la dirección. 3. El objeto de la petición. 4. Las razones en que se apoya. 5. La relación de documentos que se acompañan. 6. La firma del peticionario, cuando fuere el caso. Si quien presenta una petición verbal afirma no saber o no poder escribir y pide constancia de haberla presentado, el funcionario la expedirá en forma sucinta. Las autoridades podrán exigir, en forma general, que ciertas peticiones se presenten por escrito. Para algunos de estos casos, podrán elaborar formularios para que los diligencien los interesados en todo lo que les sea aplicable y añadan las informaciones o aclaraciones pertinentes. A la petición escrita se podrá acompañar una copia que, autenticada por el funcionario respectivo, con anotación de la fecha de su presentación y del número y clase de los documentos anexos, tendrá el mismo valor legal del original y se devolverá al interesado. Esta autenticación no causará derecho alguno a cargo del peticionario ALCANCE Y TÉRMINO DEL DERECHO DE PETICIÓN Los particulares pueden solicitar y tener acceso a la información y documentación que repose en las diferentes entidades, siempre y cuando no se trate de información que por ley no tengan el carácter de reservados, caso en los cuales no procede el derecho de petición. El término para resolver las peticiones es: Quince (15) días para contestar quejas, reclamos y manifestaciones. Diez (10) días para contestar peticiones de información. Treinta (30) días para contestar consultas. 6

11 MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL La Corte Constitucional con ponencia del magistrado Dr. Alfredo Beltrán Sierra, en sentencia C-318 del 2002, faculta al ejercicio del derecho de petición dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia MINUTA DE DERECHO DE PETICIÓN Ciudad y Fecha. Señores (Empresa prestadora de servicios públicos) (Dirección) E. S. D. Ref. Derecho de Petición en interés particular (Nombres y apellidos peticionario), mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número de ; actuando en calidad de administrador y representante legal del (nombre edificio, conjunto o centro comercial) identificado con NIT, ubicado en (dirección del inmueble), en ejercicio del derecho fundamental de petición, que trata el artículo 23 de la Constitución Política, solicito a ustedes se sirvan: PETICION(ES): 1. Se realice revisión técnica para la verificación del consumo del servicio de suministrado al (nombre edificio), ubicado en la (dirección) de esta ciudad. 2. Se realice la corrección de la facturación correspondiente al mes del presente año, el cual fue emitida con fundamento a (describir las causas. Ejemplo: mal funcionamiento del contador; no haber tenido en cuenta el pago del mes de ; no haber suministrado el servicio; etc.). 3. Se deduzcan los valores de las facturas por existir un acuerdo de pago suscrito el. (Nota: Describir todos los aspectos que se consideren se deben solicitar a la empresa prestadora del servicio, inclusive información sobre algún tema de interés). Anexos: Certificado de Representación Legal del (nombre edificio) Facturas de fecha Acuerdo de pago No. de fecha Lo anterior lo requiero para conocer e iniciar las actuaciones en defensa de los intereses de mi representado. Recibiré contestación en la (dirección) Teléfono de esta ciudad. Atentamente: Firma: Nombre y Cédula de Ciudadanía No.: 1.4 LA ACCIÓN DE TUTELA Es un instrumento jurídico creado por la Constitución de 1991, cuyo objetivo está determinado en brindar garantía a todas las personas que sientan la necesidad de proteger sus derechos fundamentales de una inminente vulneración o amenaza de una autoridad pública o incluso privada, ya sea por acción u omisión; por lo cual se puede reclamar ante los jueces la protección inmediata de los derechos constitucionales fundamentales; en este sentido el 7

12 CAPÍTULO I Artículo 86 C.P, reza: Toda persona tendrá acción de tutela para reclamar ante los jueces, en todo momento y lugar, mediante un procedimiento preferente y sumario, por sí misma o por quien actúe en su nombre, la protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales, cuando quiera que estos resulten vulnerados o amenazados por la acción o la omisión de cualquier autoridad pública. La protección consistirá en una orden para que aquel respecto de quien se solicita la tutela, actúe o se abstenga de hacer. El fallo, que será de inmediato cumplimiento, podrá impugnarse ante el juez competente y, en todo caso, éste lo remitirá a la Corte Constitucional para su eventual revisión. Esta acción sólo procederá cuando el afectado no disponga de otro medio de defensa judicial, salvo que aquella se utilice como mecanismo transitorio para evitar un perjuicio irremediable. En ningún caso podrán transcurrir más de diez días entre la solicitud de tutela y su resolución. La ley establecerá los casos en los que la acción de tutela procede contra particulares encargados de la prestación de un servicio público o cuya conducta afecte grave y directamente el interés colectivo, o respecto de quienes el solicitante se halle en estado de subordinación renuente o indefensión. La acción de tutela está reglamentada por los Decretos 2591 de 1991, 306 de 1992 y 1382 de ASPECTOS A TENER CUENTA EN UNA ACCIÓN DE TUTELA: 1. Puede presentarla cualquier persona, pues no requiere de abogado. 2. El juez tiene que decidirla dentro de los diez días siguientes a su admisión, para fallarla. 3. De haber decisión en contrario, el fallo puede ser impugnado dentro de los tres días siguientes a su notificación. 4. El cumplimiento del fallo, es obligatorio e inmediato. 5. De no acatarse el fallo, puede ser impugnado por la parte favorecida. 1.5 MINUTA ACCIÓN DE TUTELA. Ciudad y fecha SEÑOR: JUEZ: (Decreto 1382 / 2000) (REPARTO) CIUDAD Referencia: Acción de Tutela en Interés Particular Accionante: (Nombre edificio) Accionado: (Nombre persona natural o jurídica que vulnera derecho) (Nombres y Apellidos), mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número, actuando en calidad de administrador y representante legal del (nombre edificio, conjunto o centro comercial) identificado con NIT ; acudo ante su despecho con el fin de interponer ACCIÓN DE TUTELA, contra, con el objeto de que se protejan los derechos constitucionales fundamentales de (amenazados o vulnerados) a (ejemplo: derecho de petición, debido proceso, la igualdad, etc.), con fundamento en los siguientes: HECHOS (Describir amplia y detalladamente los hechos que generan la amenaza o vulneración de los derechos). 8

13 MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL DERECHOS CUYA PROTECCIÓN SE DEMANDA (Indicar cuáles son los derechos fundamentales que se consideran vulnerados). PRETENSIONES Con fundamento en los hechos relacionados, solicitud del señor Juez disponer y ordenar a la parte accionada y a favor mío, lo siguiente: Tutelar mi derecho fundamental a, en consecuencia ordenar que en un término no mayor a 48 horas se (describir la pretensión, ejemplo: Se dé respuesta a la petición incoada el el cual no ha sido respondida.) PRUEBAS Con el fin de establecer la vulneración de mis derechos fundamentales, solicito se sirva practicar las siguientes pruebas: 1. Testimoniales. 2. Documentales. 3. Inspección Judicial. (Se deben relacionar todas las pruebas que se consideren pertinentes y conducentes, para demostrar la vulneración o amenaza del derecho). FUNDAMENTOS DE DERECHO Fundamento esta acción en el artículo 86 de la Constitución Política y sus decretos reglamentarios 2591 y 306 de Igualmente en los artículos 8 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, 39 del Pacto de Derechos Civiles y Políticas y 25 de de la Convención de los Derechos Humanos. COMPETENCIA Es usted, señor Juez, competente para conocer del asunto, por la naturaleza de los hechos, por tener jurisdicción en el domicilio de la entidad accionada y de conformidad con lo dispuesto en el decreto 1382 de JURAMENTO Manifiesto señor Juez, bajo la gravedad del juramento, que no he interpuesto otra acción de tutela por los mismos hechos y derechos aquí relacionados, ni contra la misma autoridad. ANEXOS Una copia de la demanda para el archivo del juzgado. Certificado de Representación Legal del edificio. Los documentos que relaciono como pruebas, en (cantidad) folios. NOTIFICACIONES La parte accionante recibirá Notificaciones en: La parte accionada recibirá Notificaciones en: Del señor Juez. Atentamente, Nombres y apellidos Cédula de Ciudadanía 1.6 EL DEBIDO PROCESO Es un derecho fundamental consagrado en la Constitución Política de Colombia en el artículo 29 y contiene las garantías mínimas necesarias para el derecho procesal; en materia de imponer sanciones o penas, se entiende que es el pilar fundamental del derecho procesal en Colombia, reza: 9

14 CAPÍTULO I Artículo 29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio. En materia penal, la ley permisiva o favorable, aun cuando sea posterior, se aplicará de preferencia a la restrictiva o desfavorable. Toda persona se presume inocente, mientras no se la haya declarado judicialmente culpable. Quien sea sindicado tiene derecho a la defensa y a la asistencia de un abogado escogido por él o de oficio, durante la investigación y el juzgamiento; a un debido proceso público, sin dilaciones injustificadas; a presentar pruebas y a controvertir las que se alleguen en su contra; a impugnar la sentencia condenatoria y a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho. Es nula, de pleno derecho, la prueba obtenida con violación del debido proceso. En este sentido, observamos en la constitución que para la aplicación del debido proceso se consagra a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Existe una clara prohibición de juzgar a una persona bajo el amparo de leyes no vigentes al momento de la comisión del hecho que se imputa. En este sentido, nadie podrá ser juzgado sino conforme a las leyes preexistentes al acto que se le imputa. La aplicación del principio de favorabilidad en la ley penal. La garantía de ejercer su derecho a la defensa. La facultad de presentar y controvertir pruebas e impugnar decisiones durante el debido proceso, tendientes a asegurar un resultado justo y equitativo dentro del proceso y a permitir la oportunidad de ser oído y hacer valer sus derechos frente al juez o autoridad competente. La ley 675 del 2001, entendiendo este deber legal de observar el derecho fundamental al debido proceso, lo incorpora entre sus principios fundamentales; de allí que en el artículo 2 numeral 5 hace referencia a él, así: 5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. En el mismo sentido y en desarrollo del derecho al debido proceso, el artículo 60 de la ley 675 del 2001, impone a la asamblea o al concejo de administración el respeto al debido proceso, derecho de defensa, contradicción e impugnación, así como la consagración de las faltas y sanciones a imponerse dentro de las actuaciones internas del régimen, consagración que reza: Artículo 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o 10

15 MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley. 1.7 EL PODER El poder en Colombia reviste una doble condición. por una parte es un mandato y por otra es un contrato, a través del cual una parte - mandante - confía a otra, - mandatario, la representación y gestión de uno o más negocios, por cuenta y riesgo de la primera. Este contrato puede ser gratuito o remunerado; en nuestro medio es usual pactar una remuneración. El mandato se llama especial cuando comprende uno o más negocios singularmente determinados; y si se confiere para todos los negocios del mandante, este mandato es general. Salvo algunas excepciones contempladas en la ley como el poder general, el mandato es un contrato consensual, esto es, que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes sin necesidad de formalidad especial ASPECTOS A TENER CUENTA EN UNA ACCIÓN DE TUTELA: Señor JUEZ: CIVIL DEL CIRCUITO DE (REPARTO) E. S.D. mayor y vecino de esta ciudad, identificado como aparece al pie de mi correspondiente firma, actuando como administrador y representante legal del (nombre edificio) con NIT, ubicado en la ; respetuosamente manifiesto a usted que mediante el presente escrito confiero poder especial, amplio y suficiente al Doctor., mayor y vecino de esta ciudad, abogado en ejercicio, identificado con la cédula de ciudadanía No., expedida en, y portador de la Tarjeta Profesional No., del C. S. de la J., para que en mi nombre inicie y lleve hasta su culminación demanda ejecutiva ordinaria contra, identificado con la C.C No., persona igualmente mayor y de esta vecindad, por encontrarse en mora en el pago de las expensas comunes de la persona jurídica (nombre edificio). Mi apoderado queda facultado para iniciar la demanda, tramitar, transigir, desistir, sustituir, recibir y demás facultades propias del cargo. Ruego señor juez, conferirle personería para actuar en los términos y para los fines del presente mandato del señor juez. 11

16 CAPÍTULO I Atentamente. C.C. No. de Acepto: C.C. No. de. T.P. No. C. S. de la J MINUTA DE CONVENIO DE PAGO Entre los suscritos, por una parte, quien obra en nombre propio y seguirá denominándose en el presente convenio simplemente EL DEUDOR y, quien obra en nombre y representación de (nombre edificio), ubicado en, que en lo sucesivo se designará como EL ACREEDOR, hemos acordado celebrar un acuerdo de pago que consta de los siguientes puntos: PRIMERO. Deuda. EL DEUDOR posee con el edificio acreedor) una obligación equivalente a, ($ ) correspondiente a las expensas comunes ordinarias de los meses de del año, discriminados así: Capital ($ ); Honorarios ($ ); Intereses de mora (Discriminar cada mes y el interés bancario correspondiente), para un total de ; SEGUNDA. Proceso Ejecutivo. La obligación relacionada se encuentra vencida desde el de de, para lo cual se ha otorgado poder a un profesional del derecho, para que inicie el cobro ejecutivo contra EL DEUDOR. TERCERO Acuerdo de Pago Debido a (situación que aduzca el deudor), las partes de común acuerdo han llegado al siguiente arreglo: EL ACREEDOR acepta la siguiente forma de pago para el cumplimiento de la obligación relacionada, dejando consignado de manera expresa que este acuerdo o convenio de pago de ninguna manera constituye novación o alguna otra figura que importe extinción de la obligación objeto del arreglo. Los términos del arreglo se establecen así: a) la obligación representada en, se cancelará en un término de (tiempos pactados); b) para abonos de capital se conceden meses y la rebaja de los interés moratorios en un %; EL DEUDOR se obliga a cubrir intereses (según acuerdo) a la tasa del por ciento. Los intereses que se pactan se cobrarán tan solo sobre el capital. CUARTA. Condición Resolutoria. El incumplimiento de una de cualquiera de las obligaciones que contrae EL DEUDOR, deja en libertad AL ACREEDOR para iniciar o continuar el cobro ejecutivo de la obligación, sin que deba mediar reconvención alguna. En señal de conformidad se firma en la ciudad de a los días de de Administrador Deudor 12

17 2.. VINCULACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

18 CAPÍTULO I 2. VINCULACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL La ley 675 del 2001 consagra en el artículo 60 que la representación legal de la persona jurídica, sometida al régimen de propiedad horizontal corresponderá a un ADMINISTRADOR, cuya designación la hará la asamblea o el consejo de administración cuando este órgano existiese; de tal forma que la vinculación establecida, está enmarcada en un contrato, en cuya decisión la ley deja en libertad a la copropiedad para establecerla, ya sea por contrato de prestación de servicios o por contrato laboral. En todo caso esa decisión es potestativa de la asamblea y el cumplimiento de esa decisión lo realiza el concejo de administración en cabeza de su presidente, quien firma la modalidad que se haya decidido. En este sentido, reza: ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador, designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias ( ). PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el Presidente del Consejo de Administración o, cuando este no exista, el Presidente de la Asamblea General. 2.1 MINUTA DE CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES DE ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Nosotros, (nombre del Presidente del Consejo de Administración) actuando a nombre del (nombre del edificio), persona jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal, con personería jurídica número de fecha: de la Alcaldía de, con domicilio principal en en, quien para los efectos de la suscripción del presente contrato será representada por el Presidente del Consejo de Administración, en cumplimiento al artículo 50 de la ley 675 del 2001, parágrafo 1 que reza: Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración o, cuando éste no exista, el Presidente de la Asamblea General, es así como el señor, mayor y de esta vecindad, identificado con la cédula de ciudadanía No. expedida en, plenamente facultado por Acta número, de fecha, del Consejo de Administración y quien en adelante se 14

19 VINCULACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL llamará CONTRATANTE, por una parte, y por la otra (nombre persona natural o jurídica que va a ser administrador), identificado con la cédula de ciudadanía No. expedida en (NIT si fuese persona jurídica) quien para los efectos de este contrato se denominará el CONTRATISTA, acordamos celebrar el contrato de prestación de servicios profesionales independientes de administración, regido por las siguientes cláusulas: Primera. Objeto. El CONTRATISTA en calidad de Administrador se obliga para con el CONTRATANTE a cumplir con las normas y funciones contenidas en la ley 675 del 2001 y decretos reglamentarios, las normas urbanísticas; el reglamento de propiedad horizontal que rige a la persona jurídica (nombre del edificio), desarrollar las facultades de ejecución, conservación, representación, recaudo, coordinación y desarrollo de los proyectos aprobados por la copropiedad, de conformidad con el presupuesto vigente para el año de. Segunda. Plazo. El plazo de este contrato es de un (1) año contado a partir de la suscripción del mismo, el cual podrá prorrogarse por acuerdo entre las partes, con antelación de un mes a la fecha de su expiración. Tercera. Precio. El valor total del contrato es por la suma de de pesos ($ ), pagadero en mensualidades de ($ ), los cuales serán pagados por el CONTRATANTE el último día hábil de cada mes en que haya prestado el servicio el CONTRATISTA, previa presentación de la cuenta de cobro correspondiente. Cuarta. Obligaciones del CONTRATANTE. (a). Facilitar el acceso a la información que sea necesaria, de manera oportuna, para la debida ejecución de este contrato; (b). Pagar el valor del contrato dentro de los términos, cuantías y condiciones ya estipuladas; (c). Permitir el cumplimiento de las funciones determinadas en la ley y decretos reglamentarios, sin ejercer ningún tipo de actuación tendiente a impedirlo. (d). Las demás que la ley o el reglamento imponga. Quinta. Obligaciones a cargo del CONTRATISTA. El CONTRATISTA deberá cumplir en forma eficiente y oportuna las actividades y funciones encomendadas conforme a las estipulaciones legales, al reglamento de propiedad horizontal, a las necesidades del servicio y a las condiciones pactadas en el presente contrato. Además deberá: (a). Cumplir con los deberes que la designación de administrador le imponga conforme al Reglamento de Propiedad Horizontal, a las leyes y a decretos vigentes. (b). Representar al CONTRATANTE conforme a la ley, decretos y al Reglamento de Propiedad Horizontal, que se entienden conocidos y aceptados a la firma del presente contrato por las Partes. (c). Suscribir los contratos de personal o aquellos que requiera la persona jurídica sometida al régimen. 15

20 CAPÍTULO I (d). Las demás que sean necesarias para el buen desarrollo de este contrato. Sexta. Vigilancia. El CONTRATANTE directamente supervisará el servicio profesional contratado en el presente documento y podrá formular las observaciones del caso, con el fin de ser analizadas conjuntamente con el CONTRATISTA y efectuar las correcciones o modificaciones a que hubiere lugar, siempre que dichas observaciones no impidan el libre ejercicio del administrador. Séptima. Independencia del CONTRATISTA. El CONTRATISTA efectuará personal y autónomamente la ejecución del presente contrato, de acuerdo con las necesidades que el servicio requiera y las disposiciones legales. Octava. Garantías: El CONTRATISTA se obliga a amparar el cumplimiento del presente contrato a través de la obtención de una póliza constituida por el 100% del valor del contrato, ante una entidad legalmente constituida y reconocida en el país, por el término de duración del contrato y cuatro meses más. Novena. Exclusión de relación laboral. Las partes acuerdan expresamente que no existe ni habrá relación de carácter laboral entre el CONTRATANTE y el CONTRATISTA, ni entre esta última y el personal que utilice en la ejecución del presente contrato. Décima. Cesión. El CONTRATISTA no podrá ceder parcial, ni totalmente la ejecución de este contrato. terminado por mutuo acuerdo de las partes; por vencimiento del término del mismo; o en forma unilateral por el incumplimiento de las obligaciones que emanen de este contrato. Décima segunda. Domicilio contractual. Para todos los efectos de ley, el domicilio contractual es la ciudad de y las notificaciones serán recibidas por las partes en las siguientes direcciones: El CONTRATANTE ; El CONTRATISTA. Décima tercera. Ciudad y fecha. El presente contrato se firma por las partes en dos originales del mismo tenor y ante dos testigos hábiles, a los, en la ciudad de CONTRATANTE, C.C de Presidente del Consejo de Administración CONTRATISTA, C.C.No de Testigos: C.C C.C Décima primera. Terminación del contrato. El presente contrato podrá darse por 16

21 3. MINUTAS LABORALES

22 CAPÍTULO I 3.1 QUÉ ES EL DERECHO LABORAL Derecho del Trabajo o Derecho Laboral como también se conoce, es el conjunto de normas de orden público que regulan las relaciones jurídicas, que tienen como origen el trabajo. la Constitución Política de Colombia de 1991 lo consagra como un derecho fundamental, inherente a todas las personas habitantes del territorio nacional, que debe ser garantizado por el Estado; en este sentido, la carta constitucional regula los tratados y convenios internacionales suscritos por nuestro país, como la Declaración Universal de los Derechos Humanos; el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales; el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos; y la Convención Americana sobre Derechos Humanos, así como el Código Sustantivo del Trabajo. El derecho laboral individual regula las relaciones entre el empleador y sus trabajadores, garantizando la protección a los derechos y las garantías mínimas de los trabajadores, los cuales son irrenunciables y no pueden ser modificados mediante los contratos de trabajo. 3.2 CONTRATO DE TRABAJO Es un acuerdo de voluntades mediante el cual, una persona natural llamado empleado se obliga a prestar un servicio personal a otra persona natural o jurídica denominado empleador, bajo la continuada dependencia o subordinación de ésta y mediante el pago de una remuneración que se denomina salario. El contrato de trabajo puede ser verbal o escrito, sin que se requiera una forma especial y por su duración se clasifica en contrato a término fijo, contrato a término indefinido, contrato por la duración de una labor determinada y contrato accidental o transitorio. 3.3 MINUTA DE CONTRATO DE TRABAJO A TÉRMINO FIJO Nombre y domicilio del empleador NIT Representante legal (si es persona jurídica) Nombre del empleado(a) Cédula de ciudadanía No. Dirección de residencia Teléfonos Cargo a desempeñar Salario Entre el empleador y trabajador(a), ambos mayores de edad, identificados como aparece al pie de sus correspondientes firmas, se suscribe el presente CONTRATO DE TRABAJO A TÉRMINO FIJO, regido por las siguientes cláusulas: PRIMERA. Lugar de trabajo. El trabajador(a) desarrollará las funciones asignadas, en el lugar de ubicación de la persona jurídica denominada (nombre del edificio) según las condiciones que ésta determine. SEGUNDA. Funciones y elementos de trabajo. El empleador contrata al trabajador(a) para desempeñarse como, ejecutando labores como: (describir las labores a ejecutar). Al empleador le corresponderá suministrar los elementos y/o herramientas de trabajo, para el normal desempeño de las funciones del cargo contratado. TERCERA. El empleador será el encargado de coordinar o trazar el plan de trabajo a desarrollar de acuerdo a las funciones o 18

23 MINUTAS LABORALES labores asignadas, comunicando en forma clara las órdenes impartidas y la forma de realización de la labor por parte del trabajador. CUARTA. Obligaciones del trabajador(a): (a). Aportará su fuerza laboral con responsabilidad, honestidad y compromiso, cumpliendo debidamente las disposiciones contenidas en los reglamentos, para que la persona jurídica pueda cumplir con sus fines. (b). Cumplir las órdenes e instrucciones que le imparta el empleador o su representante. (c). No laborar simultáneamente en el horario establecido en la propiedad horizontal, por cuenta propia o por autorización de persona ajena al empleador o su representante en el mismo oficio, ya sea copropietario o residente de la persona jurídica, mientras se encuentre vigente el presente contrato. (d). Las órdenes para la asignación de tareas, se recibirán de forma escrita por el administrador. QUINTA. Término del contrato. El presente contrato tendrá un término de duración de, pero podrá darse por terminado por cualquiera de las partes, cumpliendo con las exigencias legales al respecto. SEXTA. Período de prueba: Las partes acuerdan fijar como período de prueba los primeros dos meses de realización del presente contrato. Durante este período, las partes pueden dar por terminado unilateralmente el contrato. SÉPTIMA. Justas causas para dar por terminado el contrato de trabajo: Son justas causas para dar por terminado unilateralmente el presente contrato por cualquiera de las partes, el incurrir en causales de incumplimiento a las obligaciones y prohibiciones que se expresan en los artículos 57 y siguientes del Código Sustantivo del Trabajo. Además del incumplimiento o violación a las normas establecidas en los reglamentos de la persona jurídica y las previamente establecidas por el empleador o su representante. OCTAVA. Salario y remuneración. El empleador cancelará al trabajador(a) un salario mensual de de pesos moneda corriente ($ ), pagaderos en el lugar de trabajo, el día de cada mes. Dentro de este pago se encuentra incluida la remuneración de los descansos dominicales y festivos de que tratan los capítulos I y II del título VII del Código Sustantivo del Trabajo. NOVENA. Trabajo extra, en dominicales y festivos. El trabajo suplementario o en horas extras, así como el trabajo en domingos o festivos que correspondan a descanso, al igual que los nocturnos, será remunerado conforme al código laboral. Este trabajo debe ser autorizado u ordenado por el Administrador para efectos de su reconocimiento. Esta autorización es necesaria aun cuando medien situaciones urgentes o inesperadas, que requieran la necesidad de este trabajo suplementario. DÉCIMA. Horario. El trabajador se obliga a laborar la jornada ordinaria en los turnos y dentro de las horas señaladas por el empleador, pudiendo 19

24 CAPÍTULO I hacer éste ajustes o cambios de horario cuando lo estime conveniente. Por el acuerdo expreso o tácito de las partes, podrán repartirse las horas jornada ordinaria de la forma prevista en el artículo 164 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por el artículo 23 de la Ley 50 de 1990, teniendo en cuenta que los tiempos de descanso entre las secciones de la jornada no se computan dentro de la misma, según el artículo 167 ibídem. DÉCIMA PRIMERA. Afiliación y pago a seguridad social. Es obligación del empleador afiliar al trabajador a la seguridad social como salud, pensión y riesgos profesionales, de conformidad a lo establecido en la ley. DÉCIMA SEGUNDA. Prórroga. El aviso de no prorrogar el contrato se efectuará con una anticipación de treinta (30) días, de no existir el aviso el contrato se prorroga por un período igual al inicial, siempre que subsistan las causas que lo originaron y la materia del trabajo. DÉCIMA TERCERA. Modificaciones y efectos. Cualquier modificación al presente contrato debe efectuarse por escrito y anexarse a este documento. El presente contrato reemplaza y deja sin efecto cualquier otro contrato verbal o escrito, que se hubiera celebrado entre las partes con anterioridad. DÉCIMA CUARTA. El empleador, cuando medien razones fundadas, podrá aplicar las sanciones que para cada caso contemple el reglamento interno de trabajo de la persona jurídica. Se firma por las partes, el día del mes del año. EMPLEADOR C. C. No. EMPLEADOR C. C. No. 3.4 MINUTA DE CONTRATO DE TRABAJO A TÉRMINO FIJO INFERIOR A UN AÑO. Nombre y domicilio del empleador NIT Representante legal (si es persona jurídica) Nombre del empleado(a) Cédula de ciudadanía No. Dirección de residencia Teléfonos Cargo a desempeñar Fecha iniciación de labores Fecha de vencimiento y término Salario Entre el empleador y el trabajador, con las condiciones anotadas identificados como aparece al pie de sus correspondientes firmas, acuerdan celebrar el presente contrato de trabajo a término fijo inferior a un año, regido además por las siguientes cláusulas: Primera. El empleador contrata los servicios personales del trabajador y este se obliga: (a) A poner al servicio del empleador toda su capacidad normal de trabajo en forma exclusiva, en el desempeño de las funciones propias del oficio de y las labores anexas y complementarias que surjan del ejercicio del mismo, de conformidad con las órdenes e instrucciones que le imparta el empleador o sus representantes. 20

25 MINUTAS LABORALES (b) A no prestar directa ni indirectamente servicios laborales a otros empleadores, ni a trabajar por cuenta propia en el mismo horario laboral, ni en el oficio, a propietarios o tenedores de inmuebles del edificio,durante la vigencia de este contrato. Segunda. SALARIO. El empleador pagará al trabajador por la prestación de sus servicios el salario de ($ ) mensuales, distribuido así:. Dentro de este pago se encuentra incluida la remuneración de los descansos dominicales y festivos de que tratan los capítulos I y II del título VII del Código Sustantivo del Trabajo. Todo trabajo suplementario o en horas extras y en día domingo o festivo en los que legalmente debe concederse el descanso, se remunerará conforme a la Ley, así como los correspondientes recargos nocturnos. Para el reconocimiento y pago del trabajo suplementario, dominical o festivo, el empleador o su representante debe autorizarlo previamente por escrito. Cuando la necesidad de este trabajo se presente de manera imprevista o inaplazable, deberá ser autorizado previamente por el administrador. Tercera. HORARIO LABORAL. El trabajador se obliga a laborar la jornada ordinaria en los turnos y dentro de las horas señaladas por el empleador, pudiendo hacer éste ajustes o cambios de horario cuando lo estime conveniente. Por el acuerdo expreso o tácito de las partes, podrán repartirse las horas jornada ordinaria de la forma prevista en el artículo 164 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por el artículo 23 de la Ley 50 de Cuarta. PERÍODO DE PRUEBA. Las partes acuerdan un período de prueba de dos meses. En caso de prórrogas o nuevo contrato entre las partes, se entenderá que no hay nuevo período de prueba. Durante este período tanto el empleador como el trabajador, podrán terminar el contrato en cualquier momento en forma unilateral, de conformidad con el artículo 78 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por el artículo 7º de la ley 50 de Quinta. TERMINACIÓN DEL CONTRATO. Son justas causas para dar por terminado unilateralmente este contrato por cualquiera de las partes, las enumeradas en los artículos 62 y 63 del Código Sustantivo del Trabajo. Sexta. TRASLADOS. Las partes podrán convenir que el trabajo se preste en lugar distinto al inicialmente contratado, siempre que tales traslados no desmejoren las condiciones laborales aquí pactadas. Los gastos que ocasione el traslado, será cubierto por el empleador de conformidad a lo estipulado en la ley. Séptima. INTERPRETACIÓN. Este contrato será interpretado con fundamento el principio de buena fe y en consonancia con el Código Sustantivo del Trabajo cuyo objeto, definido en su artículo 1º. Para constancia se firma en dos o más ejemplares del mismo tenor y valor, ante testigos en a los días del mes de de EL EMPLEADOR EL TRABAJADOR C.C. No. de C.C. No. de 21

26 4. LA QUERELLA

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