Los alojamientos turísticos y su distinción con otras figuras afines

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1 VIVIENDA Los alojamientos turísticos y su distinción con otras figuras afines Autor: ARRANZ CÁCERES, Teresa y MARQUÉS MOSQUERA, Jorge. Socia y abogado del Departamento Inmobiliario de Garrigues Asesores Tributarios, respectivamente. y Título: Los alojamientos turísticos y su distinción con otras figuras afines. Fuente: Directivos Construcción nº 181 pág. 38. Septiembre Resumen: Hay notables diferencias entre los alojamientos turísticos y otras figuras de alojamiento, como pueden ser los alojamientos de temporada o el time sharing. La regulación de estos modelos de alojamiento difiere entre sí, de forma que a veces puede ocasionar dudas sobre cuál es el régimen legal que se les aplica, ya que las figuras que ofrecen los operadores turísticos tienen en ocasiones características mixtas de uno y otro régimen. Descriptores: Alojamiento turísticos/viviendas/ Inmobiliario. Los contratos de alojamiento urbanístico se regulan actualmente según la normativa que cada comunidad autónoma haya emitido al respecto, al tener éstas las competencias en materia de turismo. No obstante, hay diferencias entre los apartamentos turísticos y otras figuras similares aun cuando el objeto principal sea la cesión de un alojamiento situado en una zona turística por determinado precio y plazo de tiempo. Mediante el contrato de alojamiento turístico (en apartamentos, bungalows y otros alojamientos) se cede, a cambio de precio, el uso del inmueble dotado del mobiliario e instalaciones necesarias para su ocupación durante un tiempo determinado y, además, se prestan por el explotador del establecimiento determinados servicios adicionales necesarios para el mejor disfrute del alojamiento por el cliente -servicio de limpieza de habitaciones, piscinas y zonas de recreo, bares y restaurantes, servicios de seguridad y caja fuerte, alquiler de vehículos, etc.- Los contratos de alojamiento turístico, a pesar de seguir formalmente en vigor una antigua orden estatal de 1967 (modificada en 1982 por el Real Decreto 2877/1982 en lo relativo a los apartamentos turísticos y viviendas turísticas vacacionales), se regulan en la actualidad por normativa autonómica, al haberse producido en materia de turismo una transferencia de competencias de la Administración del Estado a la totalidad de las Comunidades Autónomas. La regulación de los apartamentos turísticos difieren, según veremos, de otras figuras similares en las que también se cede temporalmente el uso y disfrute de un alojamiento ubicado en una zona turística tales como los arrendamientos de temporada o el time-sharing. CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LOS CONTRATOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO La característica principal para considerar una actividad como turística es el conjunto de prestaciones que recibe el Directivos Construcción 38 Nº 181 Septiembre de 2005

2 cliente desde el mismo momento de la ocupación del alojamiento. Sentado lo anterior, podemos señalar, con carácter general, las siguientes características de los alojamientos turísticos: - Objeto: Dentro del término alojamiento turístico pueden incluirse todos los bloques o conjuntos de apartamentos, y los conjuntos de villas, chalets, bungalows y similares, situados en zonas turísticas o vacacionales, que sean ofrecidos empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos. El ofrecimiento del apartamento turístico comprende el uso y goce del mismo, de los servicios e instalaciones anejas a él y de los comunes al bloque o conjunto en que se encuentre. - Sujetos: El cliente y el empresario titular de la explotación. Debe señalarse que si la explotación de los apartamentos turísticos no se realiza directamente por sus propietarios, las relaciones entre éstos y la empresa explotadora deben constar en un contrato que deberán comunicar a la Administración turística. - Precio: Los precios se fijan libremente, con carácter anual, para los distintos meses y temporadas por la empresa explotadora. Es obligatorio notificar anualmente a la Dirección General de Turismo de la Comunidad Autónoma respectiva, para la debida información y orientación del usuario, las tarifas máximas vigentes en las distintas épocas. Es importante a estos efectos tener en cuenta que los precios aprobados y notificados no pueden ser modificados durante el transcurso del año de su vigencia. En el caso de no efectuarse la notificación de las actualizaciones anuales se presumirán vigentes los precios de la anualidad anterior. En el precio estarán siempre comprendidos los servicios (agua, electricidad, ascensores, jardines, aparcamientos, calefacción, zonas comunes, conserjería, etc.) necesarios para la consideración de los apartamentos como turísticos. Las partes podrán también regular condiciones para la prestación de servicios complementarios que no se hallen incluidos en el precio, así como limitaciones en cuanto a la obligatoriedad del uso de determinados servicios. Será obligatorio, por ejemplo, si así se ha hecho constar en la oferta de contrato, el pago del precio de la limpieza del apartamento, cuya cuantía no podrá exceder del importe correspondiente a un día de estancia. foto Stock Photo - Plazo de duración: Las partes tienen libertad para fijar por escrito el plazo que consideren conveniente. La Ley de Arrendamientos Urbanos califica como arrendamiento para uso distinto del de vivienda el arrendamiento de temporada. Nº 181 Septiembre de Directivos Construcción

3 El cese de la actividad quedará supeditado al cumplimiento por la empresa explotadora de los compromisos que hubiera asumido en relación con los alojamientos afectados. - Fianza: Las empresas explotadoras de bloques o conjuntos de apartamentos turísticos deberán constituir una fianza para responder de la correcta prestación de los servicios concertados con sus clientes en proporción con el volumen del negocio previsto y a los medios técnicos de que dispongan para desarrollar su actividad. ALOJAMIENTO TURÍSTICO FRENTE A ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA foto Stock Photo La característica principal para considerar una actividad como turística es el conjunto de prestaciones que recibe el cliente desde el mismo momento de la ocupación del alojamiento. - Protección de los consumidores: Se debe efectuar una publicidad diferenciada de los mismos, que no induzca a los consumidores a confundir el alojamiento ofertado con otras figuras turísticas afines. - Autorizaciones administrativas: Es necesaria la previa autorización administrativa para la explotación de los alojamientos turísticos. El empresario que quiera realizar esta actividad deberá obtener previamente la autorización de apertura del establecimiento, mediante la presentación de determinada documentación obligatoria. La autorización determinará la categoría del alojamiento. Asimismo, cualquier modificación sustancial de la capacidad o características de los alojamientos autorizados, deberá ser notificada previamente para su aprobación a la Dirección General de Turismo de la Comunidad Autónoma. La diferencia fundamental entre el alojamiento turístico y el arrendamiento de temporada estriba en que en el arrendamiento de temporada se cede el uso temporal y oneroso de una vivienda sin que el arrendador se obligue a prestar ningún servicio ni a realizar actividad alguna en beneficio del arrendatario, mientras que en el alojamiento turístico lo característico es precisamente el conjunto de prestaciones adicionales que recibe el cliente desde el momento mismo de la ocupación del alojamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos califica como arrendamiento para uso distinto del de vivienda el arrendamiento de temporada. En consecuencia, en estos casos será de aplicación la regulación de los arrendamientos para uso distinto de vivienda y no la normativa sobre alojamientos turísticos. Si nos centramos en las características de cada uno de estos dos tipos de contrato, podemos establecer las siguientes diferencias: - Objeto: Mientras en los casos de arrendamiento de temporada es suficiente con entregar el apartamento, en el caso de apartamentos turísticos dicha entrega ha de ir Directivos Construcción 40 Nº 181 Septiembre de 2005

4 acompañada de una serie de instalaciones, de una serie de dependencias con características físicas determinadas, y de una serie de servicios en relación con la categoría del establecimiento. Además, el apartamento ha de estar en condiciones de inmediata utilización, con el mobiliario, instalaciones y servicios anejos fijados. En el arrendamiento de temporada el arrendador y el arrendatario tienen las obligaciones y derechos respecto del objeto que libremente pacten y, a falta de pacto, las previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. - Sujetos: En el arrendamiento de temporada intervienen arrendador y arrendatario, mientras que en el alojamiento turístico ha de hablarse de empresario y de cliente, siendo necesario en el último caso obtener previamente autorización de apertura y estar inscrito en el Registro de empresas y actividades turísticas, requisito que no existe en el arrendamiento de temporada. - Plazo de duración: En los arrendamientos de temporada las partes libremente establecen el período determinado de tiempo de arrendamiento, con la particularidad de que, si terminado dicho plazo el arrendatario continúa disfrutando quince días de la vivienda arrendada sin oposición del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción o prórroga tácita del arrendamiento. En los alojamientos turísticos, por el contrario, no es posible la tácita reconducción. - Precio: La renta del arrendamiento se determina con entera libertad, mientras que en los alojamientos turísticos los precios se fijan anualmente atendiendo a la propuesta formulada por cada empresa explotadora, notificándose los mismos a Dirección General de Turismo de la Comunidad Autónoma respectiva. - Forma: Los arrendamientos de temporada no exigen una forma determinada, siendo posible el pacto verbal, mientras que en la contratación de los apartamentos turísticos el precio de los apartamentos y el de los servicios ofrecidos debe ser aceptado por escrito por el cliente. ALOJAMIENTO TURÍSTICO FRENTE A TIME-SHARING El time-sharing es una figura enmarcada dentro de la industria turística al igual que la explotación de los alojamientos turísticos. No obstante, existen diferencias significativas entre ambas figuras. El time-sharing o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles tiene una regulación específica contenida en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, de Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias (la Ley de Aprovechamiento por Turno ), mediante la que se llevó a cabo la transposición de la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo. En el time-sharing se atribuye al titular del derecho de aprovechamiento la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, de un alojamiento susceptible de utilización independiente y que está dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de determinados servicios complementarios y uso de zonas comunes. Para diferenciar esta forma de aprovechamiento de los alojamientos turísticos a los que hemos venido refiriéndonos, debemos tener en cuenta que sus características principales son, frente a las que hemos enumerado anteriormente para los alojamientos turísticos, las siguientes: - Objeto: El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer En el timesharing el titular del derecho de aprovechamiento disfruta, durante un período específico de cada año, de un alojamiento susceptible de utilización independiente Nº 181 Septiembre de Directivos Construcción

5 sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado, quedando todos los alojamientos independientes que lo integren (con la necesaria excepción de los locales), sometidos a este régimen. Se requiere que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Según se ha señalado, mediante el contrato de adquisición o compraventa del derecho de aprovechamiento por turno el adquirente puede hacer uso de un alojamiento dotado de mobiliario y ajuar con el derecho accesorio a la prestación de determinados servicios complementarios y uso de zonas comunes. En ocasiones, además puede intercambiar dicho alojamiento con otro situado en otra ciudad o incluso en otro país. - Constitución: La explotación de los alojamientos bajo el régimen legal de aprovechamiento por turno requiere el cumplimiento de determinados requisitos estrictos que han sido establecidos para evitar el fraude que ha predominado en la comercialización de estos derechos hasta la aprobación de la vigente Ley. Entre tales requisitos se encuentran los siguientes: (i) la constitución del régimen legal en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad con carácter constitutivo, (ii) la obtención de todas las licencias necesarias para ejercer la actividad turística y las licencias de uso y ocupación, y (iii) la celebración de un contrato con una empresa de servicios que debe prestar los servicios con los cuales se comercializan los alojamientos. - Sujetos: El régimen de aprovechamiento por turno debe ser constituido por el titular registral del inmueble. En los contratos en los que se transmitan los derechos de aprovechamiento por turnos deberán aparecer el propietario o promotor, el adquirente del derecho y la empresa de servicios que, en su caso, se encargue de la prestación de los mismos. foto Stock Photo Los contratos de alojamiento urbanístico se rigen por la normativa autonómica. - Plazo de duración: El régimen de aprovechamiento por turno ha de tener un plazo mínimo de duración de tres años y máximo de cincuenta años. De otra parte, se exige que el período anual de aprovechamiento del adquirente no sea inferior a siete días consecutivos. - Precio: En los contratos que se celebren para la transmisión de los diferentes derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos se deberá expresar necesariamente el precio y la forma de pago por el adquirente y la cantidad que, conforme a la escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turno de que se trate, deba satisfacer anualmente a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de éstos así como el sistema de actualización del importe a abonar a la empresa de servicios. Directivos Construcción 42 Nº 181 Septiembre de 2005

6 - Forma: La transmisión de los derechos de aprovechamiento por turno a los adquirentes se debe realizar en escritura pública y podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad. CONCLUSIONES A la vista de lo anterior, podemos concluir que existen diferencias notables entre los apartamentos turísticos y otras figuras similares aun cuando en todos los casos analizados el objeto principal sea la cesión de un alojamiento situado en una zona turística por determinado plazo de tiempo (normalmente en la temporada estival) y precio. Sin embargo, y a pesar de tales diferencias significativas, pueden existir ocasiones en las que existan dudas sobre cuál es el régimen legal aplicable, ya que las figuras que ofrecen los operadores turísticos tienen en ocasiones características mixtas de uno y otro régimen. Ello es así normalmente para hacer más atractivo el producto que se ofrece a los clientes si bien, en algunas ocasiones, también se tiende a evitar la aplicación de determinadas regulaciones más estrictas y exigentes. En cualquier caso, hay que recordar que la actividad turística está sujeta al control e inspección de la Administración, que deberá determinar si en la comercialización de los productos turísticos se cumplen los requerimientos legales. Relación de normativa autonómica de aplicación a los alojamientos turísticos En función de las competencias para la promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial que la Constitución española atribuye a las Comunidades Autónomas, existe una amplia regulación autonómica sobre esta materia. Algunas Comunidades Autónomas, como Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana y País Vasco, cuentan con normas específicas sobre los apartamentos turísticos y/o las viviendas vacacionales. En el resto de las Comunidades Autónomas, a falta de desarrollo legal o reglamentario, se encuentran referencias a este tipo de alojamientos en las normas generales autonómicas en materia de turismo, cuyo régimen, especialmente en lo referente a los derechos y obligaciones de las partes, requisitos etc., resulta plenamente aplicable a falta de normativa específica. La normativa sobre esta materia es la siguiente: Andalucía: Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del Turismo. Aragón: Ley 6/2003, de 27 de febrero, del Turismo de Aragón. Asturias: Ley 7/2001, de 22 de junio, de Turismo. Baleares: Ley 2/1999, de 24 de marzo, General Turística de las Illes Balears, Ley 2/1984, de 12 de abril, sobre alojamientos extrahoteleros y D 8/1998, de 23 de enero, por el que se regulan las viviendas turísticas vacacionales. Canarias: Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, modificada por Ley 7/1997, de 4 de julio. Cantabria: Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo de Cantabria. Castilla-La Mancha: Ley 8/1999, de 26 de mayo, de Ordenación del Turismo de Castilla-La Mancha. Castilla y León: Ley 10/1997, de 19 de diciembre, de Turismo de Castilla y León. Cataluña: Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña. y D 163/1998, de 8 de julio, de apartamentos turísticos. Extremadura: Ley 2/1997, de 20 de marzo, de Turismo de Extremadura. Galicia: Ley 9/1997, de 21 de agosto, de Ordenación y Promoción del Turismo en Galicia. La Rioja: Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja. Madrid: Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid. Parcialmente modificada por Ley 1/2003, de 11de febrero. Murcia: Ley 11/1997, de 12 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia. Navarra: Ley Foral 7/2003, de 14 de febrero, de Turismo. País Vasco: Ley 6/1994, de 16 de marzo, de Ordenación del Turismo y D 191/1997, de 29 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas vacacionales, los alojamientos en habitaciones de casas particulares y las casas rurales. Valencia: Ley 3/1998, de 21 de mayo, de Turismo de la Comunidad Valenciana y D 30/1993, de 8 de marzo, del Gobierno Valenciano, por el que aprueba el Reglamento de Apartamentos Turísticos, Villas, Chalets, Bungalows y similares. nnn Nº 181 Septiembre de Directivos Construcción

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