Informe del mercado de Hoteles de Barcelona

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1 Informe del mercado de Hoteles de Barcelona Enero 2010 Hotel Barceló Raval

2 Presentación Me place presentarle este primer informe del mercado de Hoteles de Barcelona que el área de Consultoría de BRIC Global confeccionará de forma periódica analizando el comportamiento y tendencias del mismo desde una perspectiva de Inversión. Desde 2004, nuestra firma está presente en sectores como el turístico-hotelero, el inmobiliario, el tecnológico o el diseño y fabricación de mobiliario. La creación en 2008 de la división BRIC Global Consulting, especializada en la consultoría inmobiliaria hotelera, nos permite ofrecer una completa gama de servicios profesionales, entre otros: asesoramiento en transacciones de inmuebles para uso hotelero, búsqueda de inversores y selección de operadores o proyectos de gestión comercial, consolidación de contratos ante touroperadores o promoción en agencias minoristas. El conocimiento del mercado de nuestro cualificado equipo, con más de diez años de experiencia en proyectos en España, resto de Europa y países del norte de África y América, nos hace contar con la confianza de clientes de variado perfil (cadenas hoteleras, fondos de inversión, promotores inmobiliarios, capital riesgo, etc.) en materias como la inversión, la gestión de patrimonio, el asesoramiento en la optimización y rotación de activos o los estudios y análisis de carteras. Estamos en contacto permanente con los principales operadores e inversores del sector, tanto españoles como extranjeros, conociendo sus necesidades de gestión e inversión, atendiendo al mercado hotelero urbano y vacacional, recibiendo y canalizando demandas de gestores e inversores. La asociación de BRIC Global con partners en los ámbitos de la consultoría de Recursos Humanos y de la Optimización de negocio en Internet también nos permite ofrecerle nuestros servicios de selección de directivos o cuadros medios y de entornos multicanal (e-business consulting). BRIC Global se caracteriza, en definitiva, por su creatividad, dinamismo y profundo conocimiento del sector. Nuestro asesoramiento pasa siempre por el compromiso y la implicación en aquellos proyectos que desarrollamos, manteniendo una interlocución directa y fluida con nuestro cliente. Le invito a visitar nuestra página web de cara a ampliar su información sobre nuestra firma y confío que la lectura de este informe resulte de su interés y utilidad. Atentamente, Joan M. Muixi Presidente BRIC Global

3 Índice Introducción 1 Evolución del sector hotelero de Barcelona en los últimos cinco años 6 Zonas hoteleras de Barcelona 11 Proyectos hoteleros previstos en la ciudad 12 Operaciones recientes en el mercado hotelero y situación de la demanda 14 Perspectivas de inversión 17 El informe del mercado de Hoteles de Barcelona de BRIC Global ha sido elaborado por el equipo de Consultoría de nuestra firma con la máxima atención, basándose en su conocimiento del sector, en la interlocución con sus principales actores y en las operaciones realizadas hasta la fecha de cierre del mismo. BRIC Global da por cierta la información aquí contenida pero no puede ofrecerle una garantía absoluta de su verosimilitud ni hacerse garante de la misma, por lo que no acepta responsabilidades ante posibles errores u omisiones, en todo caso, involuntarios. Por otra parte, este documento queda sujeto a posibles cambios sin previo aviso; en un mercado en constante evolución resulta del todo desaconsejable basarse única y exclusivamente en las referencias aquí citadas a la hora de tomar una decisión de inversión o arrendamiento. Contacte con nuestro equipo para recibir un asesoramiento completo y profesional. El receptor del presente informe de mercado de Hoteles de Barcelona no podrá hacer uso del mismo, ni reproducirlo o citarlo como fuente sin autorización previa por escrito de BRIC Global.

4 Introducción Si bien el conjunto de la Eurozona presentará un decrecimiento del PIB en 2009 en torno al 4%, varios países europeos (y Estados Unidos) empezaron a mostrar leves crecimientos en sus principales magnitudes económicas a lo largo del segundo semestre del pasado año. Tasa crecimiento PIB en zona Euro 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% jul-06 ene-07 jul-07 ene-08 jul-08 ene-09 jul-09-3% -4% -5% -6% Año Marzo Junio Septiembre Diciembre Media ,8-4 -4, ,2 1,4 0,4-1,8 0, ,4 2,7 2,7 2,2 2, ,7 3,1 3,1 3,5 3,1 Fuente: Comisión Europea A diferencia de los ejercicios anteriores, factores como la inversión y el consumo no han sido la base de este comportamiento. La clave ha venido del apoyo del sector público y el impulso del sector exterior, especialmente en los países europeos, cuya economía es más dependiente de las exportaciones (entre las que se contabiliza el turismo). A pesar del pésimo comportamiento de su mercado laboral (con descensos interanuales en torno al 7% en el número de personas ocupadas), se confía en que España se una a las tasas de crecimiento positivas de sus socios europeos en Ahora bien, el patrón de comportamiento será diferente: aunque en 2009 la economía española presentó caídas del PIB inferiores a las de otros países, en el nuevo año su recuperación se hará esperar. En todo caso, los índices de confianza de empresas y consumidores muestran repuntes optimistas, al igual que indicadores de actividad como los consumos de gasóleo y cemento o las ventas minoristas Dado que el sector público primará el control del déficit y que el consumo privado seguirá ajustándose, los estímulos en 2010 deberán provenir, al menos en los próximos meses, del sector exterior, entre cuyas partidas principales se halla la afluencia de visitantes internacionales por motivo turismo. 1

5 El sector turístico representa alrededor de un 11% del PIB español. Aunque en 2009 el número de turistas internacionales decreció significativamente (en torno al 9%, Frontur diciembre 2009), el gasto medio de estos visitantes mostró síntomas de recuperación ya a finales de ejercicio (+2 3% en noviembre, según datos de Egatur). Parece consolidarse así la tendencia de desaceleración en el ritmo de caída en la llegada de turistas internacionales. En ese contexto, Cataluña resulta el destino más beneficiado en términos de volumen (un 25% del total de llegadas) y de gasto (alrededor de un 20%, esto es, más de nueve mil millones de euros) de los turistas extranjeros, aunque se posiciona en segundo lugar, a continuación de Andalucía, por lo que se refiere al total de los alojados estrictamente en establecimientos hoteleros (un 16 5% de los viajeros y un 12 5% de las pernoctaciones). Gasto total. - Enero - Noviembre 2009 % Var. Interan. Millones % vertical Comunidad Nov. 09/08 Total % -6,90% Canarias ,00% -14,00% Cataluña ,10% -3,90% Baleares (Islas) ,10% -6,90% Andalucia ,10% -8,30% Madrid (Comunidad) ,70% 7,80% Comunidad Valenciana ,60% -14,30% Resto CCAA ,40% -3,30% Gasto extranjero en el Estado según comunidad autónoma de destino - Enero - Noviembre 2009 Cataluña; 32,59% Resto CCAA; 30,00% Canarias; 19,30% Andalucia; 12,90% Baleares (Islas); 5,30% Fuente: Observatori de Turisme. Generalitat de Catalunya 2

6 En un contexto nacional e internacional muy competitivo y pese a haber descendido considerablemente el volumen de visitantes, los mercados tradicionales emisores de turismo a Cataluña (Alemania, Francia, Italia y, en menor medida a causa del tipo de cambio de la libra esterlina, el Reino Unido) han resultado claves en que Cataluña cerrara la temporada 2009 conservando esta posición en el ranking. Barcelona, el principal destino de Cataluña en términos de afluencia, ocupación y gasto turístico, ha experimentado varios meses de severo deterioro de su actividad económica. Más allá del sector en sí, el desempleo ha aumentado alrededor de un 40% en un año hasta rondar las personas y situarse cerca del 12% (datos EPA DiBa, noviembre 2009). En cualquier caso, sensiblemente inferior a las medias catalana y española. Otros indicadores menores muestran signos de recuperación: nuevas afiliaciones a la Seguridad Social en sectores como el farmacéutico, la investigación o la propia hostelería. A fecha de hoy, el turismo da empleo a más del 16% de los trabajadores de la ciudad, tasa que se ha visto reforzada a causa de la recesión experimentada por sectores como la industria o la construcción. La ciudad recibe cerca de dieciocho millones y medio de visitantes al año, lo que se traduce en casi veintiocho millones de pernoctaciones [1], compitiendo internacionalmente con destinos como Londres, París o Nueva York y superando las expectativas de la mayoría de sus visitantes, los cuales destacan especialmente su oferta de comercio, cultura, gastronomía, ocio, medio ambiente y, por supuesto, alojamiento. Si bien el año se inició con negras perspectivas (una disminución en la afluencia de turistas del 18% en el primer trimestre), la situación fue remontando hasta casi igualar las cifras de 2008 en número de visitantes y algo menor en el de pernoctaciones: a falta de la cifra definitiva, se estima una leve disminución del 2% y del 5% respectivamente. Por su parte, los establecimientos de Barcelona experimentaron una disminución de ocupación y rentabilidad notable, al igual que los principales destinos urbanos de Europa, con la excepción de Londres, favorecida esta vez por la cotización de la libra. En términos de ocupación, los hoteles de la ciudad resistieron ajustando su tarifa media y, consecuentemente, su RevPAR (ingreso por habitación disponible). Hasta noviembre, según datos del Gremi d Hotels de Barcelona, la disminución de RevPAR se estima del 19,78% con la consiguiente reducción de rentabilidad por habitación disponible. [1] Entre hoteles, pensiones, viviendas de uso turístico y otros alojamientos (Diagnosis del Pla estratègic de Turisme de la Ciutat de Barcelona. Turisme de Barcelona, 2009). 3

7 Principales indicadores turísticos 2009 Número de visitantes Total hoteles 322 Total plazas hoteleras Indice de ocupación hotelera 71,57% RevPAR 76,04 Precio medio por habitación 106,26 Fuente: Gremi d Hotels de Barcelona (GHB), Turisme de Barcelona Evolución de la ocupación hotelera media en Barcelona 80% 78% 76% 74% 72% 70% 68% Fuente: GHB Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre Como consecuencia de la desfavorable situación económica española e internacional, Barcelona sufrió especialmente la reducción de gasto medio y asistencia de los huéspedes por motivo negocios, eventos y reuniones, los cuales suponen cerca de la mitad de sus visitantes alojados en establecimientos hoteleros. La ausencia (Bread & Butter) o reducción de dimensión de ferias tradicionalmente atenuantes de la temporada baja (Mobile World Congress, Barcelona Meeting Point, etc.) favorecen que el contraste con 2008 sea aún mayor, ya que el ingreso medio por evento ha descendido. Si bien la modernización y ampliación de la oferta hotelera de la ciudad experimentada en los últimos años colaborará decisivamente a mantener su competitividad como destino a medio y largo plazo, la suma en las circunstancias anteriormente planteadas de más de mil setecientas habitaciones a la oferta de la ciudad en los últimos doce meses no ha facilitado la consecución de mejores cifras de ocupación, tarifa media y rentabilidad. 4

8 Distribución del gasto turístico en Barcelona Alojamiento; 32% Otros; 10% Entretenimiento; 13% Transporte interno; 3% Compras ; 18% Comer y bebidas; 25% Distribución del gasto turístico en Barcelona según tipo de alojamiento Excursionistas; 9% Otros alojamientos; 19% Pensión; 3% Apartamento turístico; 6% Hotel; 63% Fuente: Turisme de Barcelona En todo caso, la flexibilidad de la industria a la hora de ajustar tarifas y la colaboración público privada ha permitido cerrar 2009 con destellos esperanzadores en plena época de crisis como por ejemplo el incremento de la estancia media en torno al 8% o del gasto medio con tarjetas de crédito del 5 1% en temporada alta. Estos y otros factores parecen indicar que el turismo será uno de los primeros sectores en repuntar y colaborar en la reactivación de la coyuntura económica general. De todas formas, Barcelona no debe competir vía precio, sino ofreciendo nuevos servicios y productos turísticos que la diferencien de su competencia, para lo cual seguirá resultando imprescindible mejorar las infraestructuras y servicios, incrementar la promoción de forma coordinada y hacer más eficiente la comercialización aprovechando nuevas tecnologías. El esperado Pla Estratègic de Turisme a la Ciutat de Barcelona es la mejor noticia en ese sentido, ya que colaborará decisivamente en la puesta en valor de Barcelona como destino ante sus visitantes pero también por parte de sus propios residentes. 5

9 Evolución del sector hotelero de Barcelona en los últimos cinco años La situación hotelera de la ciudad condal en el período 2005 a 2009 presenta dos épocas perfectamente diferenciadas. La primera, de progresión ascendente, tiene su origen antes de 2005 y llega hasta bien entrado Se caracteriza porque tanto la ocupación como las tarifas medias mostraron una tendencia ascendente. Todo ello a pesar del incremento continuado de la oferta hotelera, en un clima de optimismo por el constante crecimiento del número de visitantes que Barcelona, cada vez mejor posicionada a nivel internacional, recibía. La segunda época se inició hacia mediados de 2008, al recibirse los primeros avisos de frenazo económico traducidos en una menor ocupación, la cual se redujo de un modo importante a partir del final del verano, evidenciando la existencia de una crisis económica generalizada. La nueva situación impulsó al sector a moderar de modo drástico los precios de venta con el objetivo de mantener en lo posible la facturación global. El descenso de ocupación fue especialmente intenso en el segmento de los visitantes por motivo negocios, convenciones e incentivos. Evolución de la ocupación del 2005 al 2009 ***** **** *** ** * 85% 75% 65% 55% 45% 35% 25% * ** *** **** ***** Evolución del RevPAR del 2005 al 2009 * ** *** **** ***** * **** ***** *** ** Fuente: GHB Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre 6

10 En los datos adjuntos se evidencia la importante reducción de precio de venta de las estancias en categoría cinco estrellas, pilar junto con el de cuatro estrellas, fundamental para la buena salud hotelera de la ciudad de cara a seguir en la primera división internacional, a la que Barcelona ha accedido no hace más de quince años. Cabe destacar, en ese sentido, la gran diferencia que llegó a existir en el momento álgido del ciclo (2007) entre el RevPAR de los establecimientos de cinco estrellas (151 ) y los de cuatro (93 ), no tan intensivos en servicio pero de una estructura de costes fijos similar en muchos casos dada la modernidad de la planta de cuatro estrellas de la ciudad. Datos año % 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 218,7 81,49% 75,69% 76,86% 72,93% 62,23% 114,73 96,3 72,15 59,77 136,1 86,84 74,02 58,8 43, ***** **** *** ** * % Ocupación PMHV RevPAR Datos año % 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 180,02 60,50% 73,08% 100,57 77,29% 77,12% 82,23 64,72 68,82% 56,67 108,91 73,49 63,55 49,91 39 ***** **** *** ** * Fuente: GHB Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre % Ocupación PMHV RevPAR 7

11 Por lo que se refiere al último ejercicio en comparación con 2008, debe remarcarse que los hoteles de la ciudad han conseguido sostener niveles de ocupación muy similares (mejorando por escasas décimas las tasas de 2008 en el caso de la categoría tres estrellas), si bien han debido renunciar a una parte de la tarifa media acostumbrada, lo cual se ha traducido en reducciones del RevPAR de entre el 20% en la segmentación cinco estrellas y el 15% en cuatro y tres estrellas. Ocupación 2008 vs % 70% 60% 60,50% 77,29% 77,12% 73,08% 76,86% 81,49% 75,69% 68,82% 72,93% 50% 62,23% 40% 30% 20% 10% 0% ***** **** *** ** * % Ocupación 09 % Ocupación ,1 RevPAR 2008 vs 2009 RevPAR 09 RevPAR , ,49 86,84 74, ,55 58, , ,59 30 ***** **** *** ** * Fuente: GHB Los datos de 2009 comprenden hasta Noviembre 8

12 Afortunadamente, la afluencia de visitantes se mantiene firme, apoyada en una notable percepción de la ciudad como destino por parte de sus visitantes locales y extranjeros. Que los números declarados por los asociados al Gremi d Hotels de Barcelona (un 95% del total de plazas hoteleras existentes) apunten en el sentido satisfactorio que recogen las gráficas adjuntas nos hace pensar que, en general, el sector ha aguantado mejor que otros ámbitos productivos de la ciudad y el país un ejercicio ciertamente complicado. La perspectiva es que los ratios de ocupación e ingreso medio por habitación deberían mejorar, si bien el primer trimestre del año se presenta complicado, como corresponde a la temporada baja que, con la excepción de alguna feria, representan tradicionalmente los meses de enero y febrero. La ciudad cuenta con el escenario y las infraestructuras necesarias para salir con bien de esta etapa de incertidumbre general. La intensa renovación de la planta hotelera local en los últimos años, unido al desembarco de grandes cadenas internacionales que colaborarán en dar prestigio a Barcelona y a las nuevas terminales de cruceros y aeropuerto, sin olvidar el recientemente revelado intenso apoyo de su ciudadanía son factores que permiten vislumbrar con esperanza el futuro. Lejos de convertirse en un destino competitivo solamente vía precio, si sabe identificar la estrategia de comercialización adecuada, la ciudad revivirá el interés del mercado internacional de eventos y convenciones (el cual resultará clave cuando la situación económica general remonte) y podrá mantenerse como uno de los destinos urbanos más deseados a nivel mundial. 9

13 Evolución número hoteles 100% 75% 16,95% 11,86% 14,44% 14,97% 11,19% 10,53% 10,51% 9,68% 9,94% 12,69% 11,93% 11,86% 11,61% 10,87% 50% 38,14% 37,43% 34,70% 34,04% 33,22% 33,55% 33,23% 25% 25,42% 29,95% 36,57% 38,25% 38,98% 39,03% 39,44% 0% 7,63% 3,21% 4,85% 5,26% 5,42% 6,13% 6,52% ***** **** *** ** * Evolución número habitaciones hoteleras Total * * 2* 1 * Nov >2010 5* 4* 3* 2* 1 * Total Fuente: Turisme de Barcelona ( ) y BRIC Global (estimación a partir de Noviembre 2009) 3* 10

14 Zonas hoteleras de Barcelona En Barcelona se distinguen, siguiendo la tónica internacional de consultoría, dos zonas hoteleras básicas: la Prime y la Secundaria. La primera es la más valorada tanto por turistas como por inversores por contener los principales atractivos turísticos y ejes comerciales y de negocios de la ciudad, lo cual permite disponer de mayores índices de demanda y rotación de alojados, con la favorable repercusión en términos de rentabilidad. Por su parte, la zona secundaria contempla distritos residenciales, comerciales y polos de nuevo desarrollo de negocios, bien comunicados y accesibles al centro histórico pero fuera de la ruta habitual de los visitantes por motivo turismo. Así, la zona prime engloba las principales arterias comerciales y de negocios de la ciudad, como paseo de Gracia, avenida Diagonal o Rambla Catalunya y calles adyacentes, así como otras ubicaciones céntricas y tradicionalmente turísticas como el denominado Quadrat d Or o el Barrio Gótico. La zona secundaria incluye otras áreas del Eixample o los polos de nueva centralidad empresarial como la plaza Europa de l Hospitalet o el distrito tecnológico 11

15 Proyectos hoteleros previstos en la ciudad En comparación con los datos disponibles hace un año, resulta evidente el impacto que la situación de incertidumbre económica ha tenido sobre los hoteles proyectados en esa fecha. La mayoría de promotores consultados para la realización de la tabla adjunta declararon seguir interesados en la ciudad pero haber optado por ralentizar sus proyectos, de tal forma que éstos no salgan al mercado hasta que se prevea un acompasamiento entre la gran oferta llegada en los últimos años (más de habitaciones desde 2007, casi la mitad de ellas solamente en 2009) con un repunte de la situación económica internacional que permita un crecimiento estable del turismo. Si además recordamos que en los próximos meses todavía abrirán setecientas nuevas habitaciones de alta gama, el desafío que representa absorber esa oferta es una de las incógnitas por despejar en el mercado hotelero de Barcelona. Teniendo en cuenta un plazo medio de dos años para la promoción de cualquier obra de estas características (licencias, permisos, proyecto, obra civil, acabados) estimamos que la planta hotelera de la ciudad difícilmente crecerá de forma significativa en los próximos tres o cuatro ejercicios. Localizaciones en proceso de consolidación como la plaza Europa de l Hospitalet sufrirán durante algún tiempo este proceso ante la llegada de un hotel emblemático y de gran capacidad como el Santos Porta Fira. Cabe destacar el crecimiento que experimentarán la categoría dos estrellas con la apertura el próximo verano del Acta Mímic en el antiguo Teatro Colón y, ya el próximo año, el Travelodge de l Eix Llacuna, buque insignia de la marca británica en España por dimensión y características constructivas. Junto con un tercer establecimiento en pleno centro (en avanzadas negociaciones), estos productos intentarán compensar la limitada oferta de alojamiento económico y moderno de la ciudad. Una segmentación, además, interesante y rentable para determinados perfiles de inversión. Por otra parte, algunos grupos tradicionales de la ciudad llevan a cabo rehabilitaciones integrales y/o ampliaciones de varios de sus hoteles. Es el caso de HUSA con el Palace y el Internacional, ABBA con la ampliación del Sants, Grupo Gargallo y los Gran Hotel Medinaceli y Barcino o Grupo Cadarso y el Hotel España, el cual pasará de dos a cuatro estrellas. Nótese que todos ellos se sitúan en la zona prime, mostrando así la confianza que estas cadenas muestran por lo que, aún en épocas de crisis, representa el factor clave: una buena localización. En general, la mayor parte de los nuevos hoteles de la ciudad seguirán la máxima anterior, ubicándose en la zona prime. Otro aspecto será el del posible cambio de manos que este escenario puede facilitar a causa de las tensiones financieras que sufrirán aquellos establecimientos todavía no amortizados o sin el colchón que representa contar con una cadena fuerte detrás. Tendrán mucho que decir las cadenas internacionales, con dificultades para entrar en la ciudad desde hace décadas pero ante las cuales se abrirán oportunidades clave de la mano de inversores locales o foráneos. Como avanzadilla en 2009, citamos el caso del Pullman de Accor, el antiguo AB Skipper de la Villa Olímpica. 12

16 Futura oferta hotelera: principales proyectos Ubicación Operador/promotor Categoría Habitaciones Apertura prevista Alma Barcelona c/ Mallorca, 269 Alma Hotels 5* GL * Sunborn Barcelona Port Fórum Husa Hotels 5 * Antiguo edificio Winterthur Pl. Francesc Macià, 10 Marriott H&R 5 * <100 * 2010* Bagués Ramblas, 105 Derby Hotels Collection 5 * * Sesplugues c/la Palla (Família Sesplugues) 5 * * La Kitania c/ Lladó, 7 Mercer Hoteles 5 * * Catalonia Plaza Europa Plaza Europa (L Hospitalet) Hoteles Catalonia 4 * * H10 Marina Forum c/ Sant Ramon Penyafort Group H10 Hotels 4 * * Santos Porta Fira Plaza Europa (L Hospitalet) Hoteles Santos 4 * Business Park Distrito Sunotel 4 * Novotel Barcelona Glòries Avda. Diagonal, 199 Accor Hoteles 4 * Rafael Hoteles Glories c/ Badajoz, 163 Rafael Hoteles 4 * 228 * 2010* Quatre Barcelona c/ Ciutat de Granada Best Hotels 4 * ZT Ávila c/ Sancho de Ávila ZT Hotels 4 * * Hotel Forest Gran Via CC / Pl. Europa Prestige Group 4 * * Pallars c/ Pallars Vincci Hoteles 4 * * Sants Sants Confidencial 4 * * "ABBA Sants" (ampliación) c/ Numància, 26 ABBA 4* "Grupotel Girona" c/ Girona, 34 Grupotel 4 * * "Grupotel Gran Vía" Gran Via Corts Catalanes 678 Grupotel 4 * "Antigua sede Codorniu" Gran Via Corts Catalanes, 644 Hoteles Catalonia 4 * 100 * 2011 * "Aqua Barcelona" Via Laietana, 49 Aqua Hotels 4 * "Hotel España" (reconversión) Ronda Sant Pau, 9 Grupo Cadarso 4* "Palaudaries" c/ Palaudaries Grupo Sastre 4 * Paseo de Gracia Paseo de Gracia Confidencial 4 * * Petit Palace Gran Via-Coliseum Gran Via Corts Catalanes High Tech 4 * * "Marquès de l'argentera" Born-Ciutadella Grupo Gargallo 4 * Petit Palace Gran Via Gran Via Corts Catalanes High Tech 4 * * "Pl. Espanya" Pl. Espanya Hotenco 4* * "Amaya" La Rambla Hotusa 4* * Petit Palace Opera Garden (ampl.) c/ Boqueria High Tech 4 * "Gran Hotel Medinaceli" (ampliación) Pl. Duc de Medinaceli Grupo Gargallo 4* "Gran Hotel Barcino" Jaume I, 6 Grupo Gargallo 4* Arai Monumento c/ Avinyó Derby Hotels Collection 4 * 40 * 2010* La Rambla La Rambla - Portaferrisa Confidencial 4* La República Lofts c/ Pujades, Derby Hotels 4 * * QUO Les Corts Les Corts Hoteles QUO 4 * - - QUO Sarrià Sarrià Hoteles QUO 4 * - - Palau de la Música Zona Palau de la Música -- 4 * - - Portal de Santa Madrona Portal de Santa Madrona -- 4 * - - Parc Central Parc Central Confidencial 3 * 150 * 2011* "NH c/ Àlaba, 96 NH Hoteles 3 * "NN Ferran" c/ Ferran, 34 NN Hotels 3 * <100 * 2012* "Paral lel" Av. Paral lel Confidencial 3* 85 - "Emma" (en curso) Rosselló - Enric Granados Room Mate 3* Axel Hotel Barcelona (ampliación) c/ Aribau 33 Axel Hotels 3* "Fork & Pillow" Plaça Reial Grup Andilana 3* Eix Llacuna Travelodge 2* "ACTA Mímic" c/ Arc del Teatre ACTA Hotels 2 * "SM Saint Anthony" c/ Consell de Cent SM Hotels 2 * (*) por confirmar 13

17 Operaciones recientes en el mercado hotelero y situación de la demanda A lo largo de 2009, el volumen de inversión hotelera en la ciudad se ha situado en unos ciento setenta millones de euros. La operación estrella fue la compra por parte de AXA REIM, filial de inversión inmobiliaria del grupo asegurador francés AXA, del hotel AB Skipper, el cual pasó a ser gestionado por Accor bajo su nueva enseña de lujo Pullman, el primero de esta marca en España. El importe estimado de la misma fue de sesenta y ocho millones de euros, lo cual indica una repercusión en el año próxima a los euros por habitación. De todas formas, el record en términos de repercusión del pasado ejercicio resultó el sale & lease back del céntrico Hotel Cristal por parte de Eurostars Hoteles (Grupo HOTUSA). Fue adquirido por un discreto family office barcelonés con activos en varias localidades españolas, por un importe aproximado de cuarenta millones de euros, esto es, unos euros por habitación. Dos operaciones más de hoteles en funcionamiento corresponden a los AC Som, en las inmediaciones de la plaza Europa y AC Vilamarí. Ambos ajustaron su repercusión, respectivamente, a unos y euros por habitación. El resto de activos negociados corresponden a proyectos a desarrollar mediante la transformación de antiguos edificios residenciales o de oficinas a uso hotelero. El más destacado es el representativo edificio de la avenida Marqués de la Argentera 4, vecino a la Estació de França y adquirido por Grupo Gargallo al fondo BBVA Propiedad II. Se transformará en un establecimiento de unas setenta habitaciones y categoría cuatro estrellas. La operación se cerró por diez millones y medio de euros a principios de El año concluyó con la venta del solar ubicado en la calle Enric Granados, 62, al cual habían optado varios inversores y grupos hoteleros españoles e internacionales. La operación se cifra en unos once millones de euros y la nueva propiedad prefiere no desvelar por el momento si aprovechará el reconocido uso hotelero del activo, una de cuyas configuraciones contemplaba un establecimiento tipo express de más de cien habitaciones. 14

18 Como puede apreciarse respecto a ejercicios anteriores, 2009 ha marcado una relativa vuelta a repercusiones competitivas y compatibles con el negocio hotelero tradicional, más allá de hipotéticas revalorizaciones inmobiliarias. También merece la pena destacar que la mayoría de estas operaciones han tenido como escenario la zona prime, en lo que interpretamos como una apuesta por parte del inversor / comprador por zonas tradicionales o ya consolidadas. De hecho, varios de los establecimientos ubicados en las principales vías de esta zona han conseguido, aplicando acertadas políticas de revenue management y de contención de gastos corrientes, alcanzar rentabilidades en línea con las obtenidas en Al inicio de 2010, varios establecimientos son receptivos a ofertas de compra. La operación ideal para el operador propietario pasa por un sale & lease back que le permita mantener su bandera y obtener una codiciada liquidez, negada por las entidades bancarias a causa de su política de restricción al crédito, con la cual afrontar amortizaciones de deuda o, incluso, nuevos proyectos, principalmente fuera de España. Otro perfil es el de los promotores que adquirieron suelo en la fase alcista del ciclo inmobiliario con el objetivo de desarrollar proyectos terciarios, sobre todo pensando en su uso como oficinas. A fecha de hoy, varios de esos planes no se han iniciado ante el gran volumen de edificios de oficinas entregados recientemente y por entregar en los polos de nuevo desarrollo y plaza Europa de l Hospitalet). En el caso del afortunadamente, el desarrollo y la gestión del suelo se están realizando de forma escalonada. Así, varios de los proyectos que ya debían estar en construcción no se han iniciado todavía y la absorción por parte de empresas en régimen de arrendamiento mostró en 2009 cierta agilidad, aunque lejos de las tasas de 2008 (menos de dos tercios de aquéllas). Ante la incertidumbre que esto siga ocurriendo en 2010, algunos propietarios vuelven sus ojos al uso hotelero como posible locomotora que complemente un proyecto mixto que les permita obtener financiación para iniciar la promoción sin necesidad de alcanzar el ratio acostumbrado de superficie de oficinas ya comprometida sobre plano. Esta estrategia va acompañada de interesantes propuestas de gestión a las cadenas hoteleras candidatas (contratos de arrendamiento a largo plazo inspirados en el management, esto es, con un mínimo garantizado básico y una importante componente de renta variable e interesantes pactos de salida), muy diferentes a las vigentes hasta hace pocos años. 15

19 Hoteles de reciente incorporación a la planta hotelera de Barcelona Ubicación Operador Categoría Habitaciones W Barcelona Nova Bocana del Port Starwood H&R 5 GL 473 Mandarin Oriental Barcelona Paseo de Gracia, Mandarin Oriental 5 GL 98 Suites Avenue Paseo de Gracia, 83 Derby Hotels Collection 5 * 42 SB Diagonal Zero Rambla Prim, 6 SB Hotels 4 * 262 Villa Olímpica Suites Hotel & SPA c/ Pallars, 125 ZT Hotels 4 * 150 Ayre Hotel Rosellon c/ Rosselló, 390 Ayre Hoteles 4 * 106 LEX Ciutat de la Justícia (L Hospitalet) Confidencial 4 * 70 Hesperia Ramblas c/ Hospital Hesperia 4 * 70 Hispano Colonial Via Laietana, 3 Gargallo Hotels 4 * 82 Catalonia Catedral c/ dels Arcs 10 Catalonia Hotels 4 * 65 Catalonia Rigoletto c/ Sabino de Arana Hoteles Catalonia 3 * 62 SM Auditori c/ Ribes SM Hoteles 3 * 53 Ibis Barcelona c/ Ciutat de Granada, 99 Accor Hotels 2 * 147 Balmes Residence c/ Mallorca 216 Derby Hotels Collection - 20 Residence by Murmuri Ptge. De la Concepció 13 Majestic Hotel Group - 5 A priori, estas nuevas fórmulas despiertan el interés de cadenas internacionales de mediano a gran formato y categoría ejecutiva, cuyos planes de expansión pasan, sí o sí, por Barcelona pero que se habían visto desplazadas del mercado a causa de la estricta querencia del inversor o promotor tipo por las rentas recurrentes y el bajo riesgo de un contrato tradicional de arrendamiento con garantías bancarias tipo revolving, figura esta desaparecida hace años en los países de origen de aquellos hoteleros. 16

20 Perspectivas de inversión La llegada de nuevos actores (principalmente, promotores inmobiliarios en busca de diversificar inversiones) en tiempos de bonanza ( ) favorecieron la creación de nueva oferta. Su entrada, además, fue agresiva (comprando a repercusiones por encima del negocio real hotelero, pensando en revalorizaciones de tipo inmobiliario). El cambio de ciclo económico, fechado por varios analistas en el verano de 2007, dio origen a una situación general de reducción de la demanda, de los márgenes de explotación y de los ingresos. Paralelamente llegarían la falta de liquidez y la dificultad de acceso al crédito. Estos factores coadyuvarán a la diversificación de actividad por parte de cadenas tradicionalmente vacacionales hacia el segmento urbano (caso de Riu), ya iniciada en tiempos de bonanza por marcas como Best, Fiesta / Ayre o Princess. También favorecerán procesos de concentración (fusiones y adquisiciones) o de integración en la gestión de operaciones (caso de NH y Hesperia); este comportamiento es especialmente probable los próximos meses en el caso de cadenas medianas (las grandes cadenas difícilmente podían competir con las altas repercusiones de compra en España y prefirieron diversificar en el extranjero). Como en 1993, épocas de incertidumbre económica acostumbran a ser propicias para cambios de propiedad o compras totales o parciales de accionariado. Cabe destacar en este punto el proceso de renegociación de rentas experimentado por numerosos inversores por parte de sus arrendatarios a lo largo de 2009: ante las malas expectativas del mercado (y la consiguiente dificultad para hallar un gestor alternativo), ambas partes han facilitado la llegada a acuerdos para la reducción de las rentas pactadas y/o los avales comprometidos. Se trata de acuerdos, en un principio, revisables cuando la situación económica general y turística, en particular, remonte. Naturalmente, este proceso se ha dado no solamente en Barcelona; también en emblemáticos hoteles de toda España y en algunos del resto de Europa (recordemos que este tipo de contratos se firmaban, sobre todo, en nuestro país). Tras varios años en que las operaciones de inversión en el sector hotelero español despertaban el interés de numerosos actores internacionales (cadenas, fondos de inversión, etc.), el mercado hotelero español en 2009 volvió a ser, principalmente, local. La adjudicación de activos inmobiliarios a promotoras por parte de entidades financieras españolas, por encima de su valor de tasación para evitar, en numerosas ocasiones, males mayores de grandes inmobiliarias y/o evitar provisionar posibles pérdidas, han impedido el ajuste de precios necesario para que las operaciones en España resulten atractivas a los fondos extranjeros de perfil oportunista. Éstos buscaron en 2009 rentabilidades alrededor del 10%, cuando en el mercado español difícilmente se alcanzaba el 6%, por lo que se decidieron por operaciones, no solamente hoteleras, en París o Londres. 17

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