09:00 12:00 16:00 20:00 21:00 UN DÍA NORMAL: EL TRABAJO PASA FACTURA ESTÁ CONTENTO CON SU COMPAÑÍA? PUNTOS SUSPENSIVOS LA SANCIÓN DEL VERANO

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1 Guía Práctica: El Préstamo Hipotecario ARAG SE, Sucursal en España, advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de reproducción total o parcial de todos los contenidos o elementos de esta Guía Legal.

2 TU ABOGADO DÍA A DÍA En el día a día hay situaciones que pueden resolverse sin dolores de cabeza si cuentas con un buen aliado. Fíjate en todo lo que puede ocurrir en un día normal y cómo puedes solucionarlo con ARAG. UN DÍA NORMAL: 09:00 EL TRABAJO PASA FACTURA Una vez más la empresa para la que fabricamos piezas de motor en mi taller se retrasa en el pago de una factura. No podemos permitirnos esos retrasos, pero un cliente es un cliente Para estas situaciones tienes ARAG Negocios flexible. 12:00 ESTÁ CONTENTO CON SU COMPAÑÍA? Mi compañía de telefonía me ha dado de alta en un servicio que no he contratado y mi factura ha subido en los últimos meses. He reclamado, pero ya no me queda otra que resignarme Para estas situaciones tienes ARAG Abogado de Familia. 16:00 PUNTOS SUSPENSIVOS Me he quedado sin puntos en el carnet y mi trabajo depende de que pueda conducir. Ahora tendré que pagar el cursillo, pero es lo que toca. Para estas situaciones tienes ARAG Carnet por Puntos. 20:00 LA SANCIÓN DEL VERANO El último verano me pusieron una multa por exceso de velocidad, pero no me informaron y ahora he recibido una notificación de embargo. Habrá que pagar, porque reclamar es un lío. Para estas situaciones tienes ARAG Conductor Plus. 21:00 OBRA MAESTRA Unas obras en la finca de al lado han provocado desperfectos en la fachada de la mía. Su administración no se hace responsable, pero no hay manera de hacerles cambiar de postura Para estas situaciones tienes ARAG Comunidad de Propietarios.

3 3 Índice del documento 1. Contratación Cuestiones prácticas El importe El plazo de amortización La cuota de amortización El tipo de interés Concepto de tasa anual equivalente Índices de referencia El redondeo en los préstamos hipotecarios Comisiones Formalización del préstamo hipotecario La oferta vinculante Firma de la escritura Inscripción en el registro de la propiedad Documentación necesaria Gastos de formalización del préstamo hipotecario Fiscalidad de los préstamos hipotecarios La subrogación en los préstamos hipotecarios... 16

4 4 1. Contratación Una vez tomada la decisión de adquirir una vivienda, si no disponemos de la totalidad del importe exigido en el momento de la compra, circunstancia que suele ser habitual, hemos de plantearnos solicitar un préstamo a una entidad financiera para poder comprar la vivienda. La modalidad más utilizada de préstamo es el hipotecario. En este tipo de préstamo una entidad de crédito presta una determinada cantidad de dinero a cambio de la obligación de devolver dicha cantidad más los intereses, mediante pagos periódicos. La característica que define al préstamo hipotecario frente a otro tipo de préstamos es la existencia de una garantía especial, que es un bien inmueble, generalmente una vivienda. Esto supone que en caso de incumplimiento de la obligación de pago por parte del cliente, la entidad financiera procederá a ejecutar dicha garantía y podrá recuperar, total o parcialmente, el importe pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado. Esto lo podrá hacer a través de una ejecución judicial según el procedimiento previsto por la Ley de Enjuiciamiento Civil, o bien de una ejecución extrajudicial de la hipoteca, con la intervención de Notario. De todas formas, la existencia de esta garantía adicional no implica que el cliente no tenga la obligación de responder de su deuda con todo su patrimonio. Según el Artículo 1911 del Código Civil, el cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros. Esto se daría en el caso de que con la venta del inmueble la entidad financiera no recuperara la totalidad del importe adeudado. En ese caso podría actuar contra otros bienes del deudor. Esto implica que con frecuencia para conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras exijan una serie de garantías complementarias de tipo personal, como puede ser una fianza o aval, además de realizar un estudio pormenorizado de la capacidad económica de la persona, valorando aspectos como su nivel de ingresos, el salario que percibe, su antigüedad en la empresa, los gastos o deudas que se pueden haber contraído con anterioridad y puedan disminuir sus ingresos mensuales, etc. Generalmente son las entidades bancarias o cajas de ahorro a las que se acostumbra a acudir para solicitar un préstamo hipotecario, si bien hay que tener en cuenta la existencia de otras entidades que pueden actuar también como prestamistas, omo los establecimientos financieros de crédito regulados por el Real Decreto 692/1996, entidades

5 5 cooperativas de crédito o sociedades de crédito hipotecario. De hecho cualquier gestoría, inmobiliaria o incluso un particular puede ofrecer una hipoteca siempre y cuando no constituya su actividad habitual, pero en muchos casos se trata de meros intermediarios y su intervención supone con frecuencia costes añadidos o la imposición de condiciones abusivas en el contrato. Por lo tanto, conviene ser muy cauteloso con estas opciones y en lo posible acudir a entidades financieras registradas y que cuenten con el aval del Banco de España. Para valorar cual es el préstamo que mejor se adapta a las necesidades de cada persona, se deben tener presentes todos los factores que intervienen en la operación y no fijarse solamente en el tipo de interés del préstamo. Hay otros aspectos importantes, como son el plazo de devolución del préstamo, las posibles comisiones que exija la entidad, así como otras obligaciones accesorias que imponga la entidad, como puede ser la contratación de diferentes seguros u otros productos financieros o la obligación de domiciliar la nómina o diferentes recibos, etc. Obviamente, siendo una decisión trascendente, es conveniente informarse bien y antes de tomar una decisión acudir a diferentes entidades y comparar las distintas ofertas, no limitarse únicamente a la entidad con la que habitualmente se tiene una relación de mayor cercanía. Asimismo hay que tener muy claro qué cantidad se va a solicitar, ya que la concesión de un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos importantes. Por lo tanto, es recomendable conocer estos gastos para determinar la cuantía del préstamo y no solo el precio de la vivienda que se pretende adquirir. 2. Cuestiones prácticas 2.1 El importe Como se ha visto, el importe del préstamo hipotecario es una cuestión importante que depende fundamentalmente de dos aspectos. En primer lugar, el valor de tasación de la vivienda, que servirá de referencia para determinar el importe máximo que la entidad está dispuesta a financiar. Esta tasación se lleva a cabo habitualmente a instancias de la propia entidad financiera y de ella se encarga las Sociedades de Tasación Autorizadas que son empresas independientes acreditadas e inscritas en un registro regulado por el Banco de España.

6 6 Es importante saber que el importe de esta tasación corre a cargo siempre del cliente que solicita el préstamo con independencia de que finalmente la operación acabe realizándose con esa entidad. En general, la cuantía que la entidad está dispuesta a ofrecer suele estar alrededor de un 70 o un 80% de ese valor de tasación. De hecho, según la Ley 2/1981 de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, el préstamo garantizado por la hipoteca no puede exceder del 80% de la tasación cuando se trata de financiar la compra de una vivienda, si bien existen mecanismos que permiten superar esa limitación mediante la exigencia de una serie de garantías adicionales, lo que permite en ocasiones que se pueda llegar a financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda. La segunda cuestión a tener en cuenta y que condiciona el importe del préstamo son los ingresos de quien lo solicita. Con carácter general, las entidades financieras recomiendan que la cuota a pagar del préstamo no supere el 35 o 40% de los ingresos netos de la unidad familiar, teniendo en cuenta otras posibles cargas financieras, a fin de poder hacer frente a posibles imprevistos o subidas en los tipos de interés. Obviamente este factor admite cierto grado de flexibilidad en función de factores como el patrimonio de la persona o si ésta aporta otras garantías adicionales como avales, etc. 2.2 El plazo de amortización El plazo de amortización es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada (capital). Los plazos previstos para la devolución del préstamo acostumbran a ser muy dilatados, pudiendo llegar hasta 40 años en función de una serie de factores, como el tipo de préstamo solicitado o la edad del solicitante. Es importante ajustar bien el plazo de amortización que mejor se adapte a las posibilidades de la persona que solicita el préstamo, teniendo en cuenta que alargar el plazo más de lo necesario supone pagar menos cuota, pero también pagar intereses durante más años, por lo que se acabará pagando un importe mayor, mientras que reducir en exceso ese plazo puede suponer asumir una carga excesiva ya que la cuota a pagar será obviamente más elevada. El tipo de préstamo condiciona también el plazo de amortización ya que si es con un tipo fijo de interés las entidades no suelen concederlo por un plazo superior a 15 años.

7 7 2.3 La cuota de amortización Es el importe que el cliente se compromete a devolver periódicamente a la entidad financiera que le ha concedido el préstamo y está formado por los intereses y la devolución del capital prestado. Este importe depende de una serie de factores: el importe que se haya solicitado, el plazo de amortización previsto, el tipo de interés y la periodicidad de pago. Este puede ser trimestral, semestral o incluso anual, si bien normalmente se trata de una cuota mensual. Se puede distinguir entre distintos tipos de cuota: Cuota constante: Es la modalidad más frecuente, también conocida como sistema francés. La cuota se compone del capital que se está amortizando (el dinero prestado que se va devolviendo) más los intereses. Así, el importe de los intereses se va reduciendo proporcionalmente a la devolución del capital y la cuota sólo varía si cambian los tipos de interés. Cuota creciente: En este caso, la cuota va aumentando cada año un porcentaje fijado de antemano en la escritura. Como resultado, al principio se paga menos, pero al final su inconveniente es que se acaba por pagar más en concepto de intereses. Cuota decreciente: Ocurre justamente lo contrario. Se paga una cuota mayor al principio y esta va viéndose progresivamente reducida. También se puede establecer un período de carencia, durante el cual el titular del préstamo sólo paga intereses y se deja para un momento posterior la amortización del capital. Esta posibilidad permite que al principio la cuota a pagar sea inferior pero el capital pendiente de amortizar no se reduce y sigue generando intereses, lo que supone lógicamente a la larga un encarecimiento del préstamo. 2.4 El tipo de interés El tipo de interés constituye un elemento fundamental a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, ya que, unido al plazo, determina lo que se acabará pagando a lo largo de los años.

8 8 En función del tipo de interés aplicable se distinguen básicamente las siguientes modalidades de préstamos: Préstamos hipotecarios a interés fijo. El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, de manera que el cliente no se ve afectado por posibles subidas en los tipos de interés, lo que le otorga una cierta seguridad ya que siempre va a pagar lo mismo. Sin embargo, tiene el inconveniente que tampoco se va a beneficiar en caso de que bajen los tipos de interés. Otro aspecto importante de este tipo de préstamos es que la operación suele fijarse por un período más corto de tiempo que en los préstamos a interés variable a fin de evitar los riesgos para ambas partes de posibles variaciones de los tipos de interés. Además, habitualmente las comisiones de amortización previstas para este tipo de préstamos suelen ser más elevadas. Préstamos hipotecarios a interés variable. En este tipo de operaciones el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo en función de las condiciones pactadas previamente en el contrato, lo que permite beneficiarse de las bajadas de tipos de interés, aunque lógicamente también comporta un riesgo importante en caso de un escenario de subida de tipos. La forma de fijar los intereses es la siguiente: se acuerda un tipo de interés inicial, que permanece fijo durante un período de tiempo preestablecido, y que en la mayoría de entidades oscila entre seis y doce meses. Una vez transcurrido dicho período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia que se haya acordado en el contrato, y de este modo, cada cierto tiempo, según lo que se haya pactado, se va revisando el tipo de interés hasta que se termina de pagar el préstamo. Hay que tener en cuenta que en este tipo de préstamos, al irse ajustando el tipo de interés aplicable a las condiciones de mercado, las entidades financieras suelen ofertar unos plazos de amortización más largos que en los préstamos a interés fijo, lo que implica tener que pagar una cuota menor Préstamos hipotecarios a interés mixto. En este caso se aplica un tipo de interés fijo durante los primeros años de vida del préstamo y posteriormente pasa a interés variable hasta la finalización del préstamo. El plazo de amortización y las comisiones por amortización anticipada suelen ser similares a los que se aplican a los préstamos a interés variable. Combinan las ventajas e inconvenientes de los

9 9 préstamos fijos y variables aunque, al acotar dos períodos diferentes, los riesgos quedan más diluidos. Préstamos hipotecarios de cuota fija. Se trata de un préstamo a interés variable si bien el cliente siempre paga la misma cuota con independencia de la evolución de los tipos de interés. Las posibles variaciones que afecten a éstos repercuten en la duración final del préstamo, es decir, si los tipos suben en lugar de pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización; y por el contrario si los intereses bajan se acorta este plazo. 2.5 Concepto de tasa anual equivalente La Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) constituye una herramienta básica a fin de poder comparar los distintos tipos de interés que ofrecen las entidades financieras. Hay que tener en cuenta que el tipo de interés no puede valorarse como un elemento aislado, sino que deben tenerse en cuenta también otras variables. En este sentido la T.A.E. constituye una fórmula eficaz que permite conocer el coste efectivo o real de la operación ya que tiene en cuenta además del tipo de interés nominal, el plazo, y las comisiones que cobra la entidad en relación al préstamo concertado. 2.6 Índices de referencia Los índices de referencia son los indicadores que se aplican a los préstamos hipotecarios con un tipo de interés variable a la hora de revisar y actualizar el interés. De ellos depende por lo tanto el interés que se acabará pagando cada vez que se proceda a la revisión del préstamo. Existen un gran número de índices, si bien conviene centrarse en aquellos índices de referencia que tienen carácter oficial, ya que su cálculo lo realiza directamente el Banco de España y son publicados mensualmente en el Boletín Oficial del Estado (además de poderse consultar en distintos medios de comunicación). Esto nos asegura una amplia difusión de la evolución de dichos índices, además de garantizar su objetividad. Los índices de referencia oficiales son los que a continuación se citan, en base a lo dispuesto en el Anexo VIII de la Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de Septiembre:

10 10 Referencia interbancaria a un año (EURIBOR). Es la media mensual del tipo de interés que publica la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito a plazo de un año. Se calcula a partir de los tipos ofertados por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación. Tipo interbancario a un año (MIBOR). Solamente se aplica como índice de referencia en préstamos hipotecarios concertados antes del 1 de Enero de 2000 y su evolución es prácticamente igual que la del Euribor. IRPH de bancos. Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por el conjunto de los bancos para financiar la adquisición de vivienda libre. IRPH de cajas. Es lo mismo que el anterior, pero referido a las operaciones de las cajas de ahorro. IRPH del conjunto de entidades de crédito. Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre concedidos por el conjunto de entidades de crédito (engloba por lo tanto a bancos y cajas de ahorro). Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro (CECA). Es el tipo medio de las operaciones realizadas por las cajas de ahorro en relación a los préstamos personales de uno a tres años y de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda libre a tres o más años. Rentabilidad interna de la deuda pública. Se trata de un índice que apenas se utiliza y viene determinado por el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de Deuda Pública en operaciones cuyo vencimiento se sitúa entre dos y seis años. A la hora de aplicar los índices de referencia cuando se procede a la revisión del tipo de interés de un préstamo, hay que tener en cuenta que las entidades acostumbran a establecer un diferencial, es decir, un importe adicional que suman al índice de referencia que se ha tomado como base. Por ejemplo, si un cliente tiene contratado un préstamo al Euribor más 0 5%, y el Euribor está en ese momento al 3%, el tipo de interés aplicable al producirse la revisión será de un 3 5%.

11 El redondeo en los préstamos hipotecarios Una cuestión importante a tener en cuenta y que en su momento fue objeto de polémica es la práctica del redondeo en el momento de revisar el tipo de interés aplicable en los préstamos a tipo variable. En este sentido, cabe reseñar que la Ley 44/2002 de Medidas de Reforma del Sistema Financiero recogió la prohibición de la cláusula de redondeo al alza. Esta práctica era habitual hasta ese momento en muchos préstamos, permitiendo redondear tanto al alza como a la baja, sin que esa desviación pudiera sobrepasar un octavo de punto (0 125) respecto al intervalo pactado. 2.8 Comisiones La concesión de un préstamo hipotecario por parte de una entidad financiera suele conllevar el cobro de una serie de comisiones, siendo éstas las más frecuentes: Comisión de estudio. Es la comisión que cobra la entidad por las gestiones que debe realizar para verificar la solvencia de la persona que pide el préstamo y los términos de la operación que se solicita. En el caso de que la entidad no le conceda el préstamo no le podrá cobrar esta comisión, pero sí podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas. Comisión de apertura. Se paga a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo y se paga en el momento de formalizar la operación. Comisión por modificación de las condiciones del préstamo. La entidad financiera puede cobrar una comisión en aquellos casos en los que el cliente solicite, y la entidad acepte, que se cambie alguna de las condiciones del préstamo, como pueden ser, la ampliación o reducción del capital, la alteración del plazo o la modificación del tipo de interés pactado. En los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la modificación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión estará limitada al 0 1%sobre el capital pendiente de amortizar. Comisión por amortización parcial anticipada. En aquellos casos en los que se realiza una amortización parcial del préstamo, es decir, se devuelve de golpe una

12 12 parte del préstamo superior a la cuota fijada, la entidad tiene derecho a percibir una comisión por lo que deja de ganar al no percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente. En aquellos préstamos hipotecarios, a interés fijo o variable, formalizados a partir del 9 de Diciembre de 2007, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada parcial una cantidad por desistimiento y, en ciertos casos, otra por riesgo de interés. Esto, siempre que se hubiera pactado previamente. El importe que las entidades podrán percibir en concepto de compensación por desistimiento no podrá superar: El 0 5% de lo amortizado anticipadamente siempre que dicha amortización se lleve a cabo dentro de los primeros cinco años. El 0 25% de lo amortizado anticipadamente si la amortización se realiza con posterioridad. Si se ha pactado una compensación inferior a las indicadas, ésta será la que debe aplicar la entidad. Por cancelación o amortización anticipada total. Al igual que ocurre en los casos de amortización parcial, cuando se procede a la cancelación anticipada del préstamo, la entidad puede percibir una comisión, que no superará en ningún caso el 1% cuando se trate de un préstamo a interés variable y dicha amortización no derive de una subrogación, es decir, que se traslade el préstamo a otra entidad financiera. En el caso de tratarse de una subrogación el importe de la comisión a percibir varía en función de la fecha de formalización del préstamo y si éste es a interés fijo o variable. En todo caso, cuando se trata de préstamos, tanto a interés fijo como variable, formalizados a partir del 9 de Diciembre de 2007, las entidades solo podrán cobrar una compensación por desistimiento, y en determinados casos, una compensación por riesgo de interés, tal y como sucede en amortización parcial anticipada. La compensación por desistimiento, tal como se veía en la amortización parcial, no podrá superar el 0 50% si se produce en los cinco primeros años de vida del préstamo o 0 25% si se produce con posterioridad.

13 13 3. Formalización del préstamo hipotecario 3.1 La oferta vinculante Una vez determinada la entidad de crédito con la que se quiere contratar el préstamo hipotecario, hay que solicitar una oferta vinculante por escrito a dicha entidad en la que se detallarán las condiciones financieras de dicho préstamo, y que tendrá una duración mínima de diez días hábiles, según establece la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, debiendo corresponderse dicha oferta con las condiciones que posteriormente se incluyan en la escritura del préstamo. Previamente, puede solicitarse a la entidad un folleto informativo en el que se ha de recoger, a modo orientativo, las condiciones más importantes de dicho préstamo, y que deberá ser entregado gratuitamente por la entidad siempre que un cliente lo solicite. 3.2 Firma de la escritura Una vez el cliente acepta la oferta vinculante, se procederá a formalizar el préstamo hipotecario en escritura pública. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y las clausulas financieras del contrato, el notario está obligado a informar al cliente, quien tiene en este caso derecho a desistir de la operación, o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato. En todo caso, el cliente tiene derecho a examinar el contenido de la escritura del préstamo en la notaría, al menos durante los tres días hábiles anteriores a la firma. Es importante asimismo conocer el derecho que asiste al solicitante del préstamo de elegir en qué notaría se ha de proceder a la firma, si bien ésta deberá tener alguna conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales de la operación, es decir, la residencia del comprador o la ubicación del inmueble. 3.3 Inscripción en el registro de la propiedad Para que la hipoteca tenga valor, es necesario proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma el notario enviará al registro la copia electrónica autorizada de la escritura, que es considerada un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.

14 14 4. Documentación necesaria La documentación que se deberá aportar para la formalización del préstamo se refiere básicamente a tres aspectos: Información personal Se deberá aportar el D.N.I. o NI.F., los datos personales del solicitante e indicar en caso de matrimonio, el régimen económico matrimonial, ya si la hipoteca se constituye sobre la vivienda que será el domicilio familiar, será necesario el consentimiento de los dos cónyuges. Información económica Si el solicitante es un trabajador por cuenta ajena, se suele pedir las dos últimas nóminas, así como la última declaración del IRPF y Patrimonio. Es posible asimismo que se exija un certificado de la empresa que acredite la antigüedad en el puesto de trabajo. Si se trata de un trabajador por cuenta propia, lo habitual es solicitar la declaración de IRPF y Patrimonio, y los últimos pagos fraccionados de renta e IVA. Información sobre el bien a hipotecar En el caso de que la compra se haga a un particular, se deberá aportar una copia de la escritura de la vivienda que va a ser objeto del préstamo hipotecario. Si por el contrario, la vivienda se adquiere directamente del promotor, es suficiente con facilitar una copia del contrato de compraventa siempre que la obra esté financiada por la misma entidad a la que se solicita el préstamo. En caso de que dicha obra esté financiada por otra entidad, se suele exigir que se aporte la escritura de división horizontal. Por último, si se trata de una vivienda en régimen de autopromoción, se debe aportar la escritura de propiedad del solar y la licencia y proyecto de obra.

15 15 5. Gastos de formalización del préstamo hipotecario Además de la comisión de estudio y apertura, que ya ha sido tratada en el apartado referido a las comisiones que puede percibir la entidad que otorga el préstamo, hay que tener en cuenta que la solicitud y posterior formalización del préstamo conlleva una serie de gastos: Tasación: Se han de abonar a la sociedad de tasación que se encarga de realizar la valoración de la vivienda que va a ser objeto de la hipoteca. Estos gastos se deberán hacer efectivos independientemente de si se acaba formalizando o no el préstamo. Notario: La factura por la intervención del notario depende de la cuantía que se solicita y está fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto. Los honorarios notariales en los préstamos hipotecarios solicitados para la compra de una vivienda tienen una bonificación adicional del 25%. Registro de la Propiedad: Son los honorarios del registrador por la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso anterior, se calculan en base a unos aranceles fijados por Real Decreto en función del importe del préstamo. Gastos de gestión: Se incluyen aquí los honorarios por los trámites administrativos necesarios para presentar la escritura en el Registro y proceder a liquidar los impuestos. Impuestos: Se ha de liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en función de la Comunidad Autónoma, pero el tipo general es del 1% del total del préstamo, incluyendo los intereses y costas. Seguros: La normativa hipotecaria (Art. 8 de la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario) únicamente establece la obligación de que los bienes hipotecados estén asegurados contra posibles daños por una cuantía equivalente al valor de tasación, si bien es frecuente que las entidades vinculen la concesión del préstamo a la contratación de otro tipo de seguros, como puede ser un seguro de vida.

16 16 6. Fiscalidad de los préstamos hipotecarios En virtud de lo establecido en el Real Decreto Ley 20/2011, de 30 de Diciembre de 2011, sobre medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, se recupera la deducción por inversión en vivienda habitual, que vuelve a recogerse en términos muy similares a como estaba antes de su supresión a finales de Esto supone que, con carácter retroactivo, se reconoce la posibilidad de aplicar la mencionada deducción sobre la parte estatal de la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2012 para aquellas viviendas adquiridas desde el 1 de Enero de 2011 (sobre la parte autonómica de la deducción no se introducen cambios). El tipo de deducción aplicable por la compra de la vivienda habitual será el 7 5% en relación a la parte estatal de I.R.P.F. sobre los importes satisfechos en el ejercicio correspondiente, a lo que hay que sumar el porcentaje de deducción aplicable por cada Comunidad Autónoma. La base máxima de la deducción es de euros anuales, incluyéndose aquí la cuantía de la cuota que se paga por la hipoteca y el resto de gastos directamente relacionados con la adquisición de dicha vivienda. 7. La subrogación en los préstamos hipotecarios En determinadas circunstancias, atendiendo a la evolución de los tipos de interés, puede resultar conveniente renegociar las condiciones del préstamo hipotecario concedido a fin de tratar de adaptar ese préstamo a las condiciones de mercado. En principio, la primera opción es contactar con la entidad con la que se tiene el préstamo con el fin de solicitar una revisión de las condiciones del mismo. Esta opción, que se denomina novación, es la más ventajosa en cuanto a coste de la operación, si bien la entidad no tiene ninguna obligación de atender nuestra solicitud. Con la finalidad de facilitar la modificación de las condiciones económicas del préstamo, se aprobó la Ley 2/1194 sobre Subrogación y Modificación de Préstamos hipotecarios, que regula el procedimiento de subrogación, es decir, el trámite por el cual procedemos a cambiar de entidad financiera el préstamo hipotecario con el fin de lograr una mejora en el tipo de interés aplicable, sin necesidad de cancelar el préstamo y formalizar uno nuevo.

17 17 El procedimiento a seguir es el siguiente: Comparar las distintas opciones existentes en el mercado y ponerse en contacto con la entidad financiera que ofrezca mejores condiciones en cuanto al tipo de interés del préstamo, teniendo en cuenta como se ha visto no únicamente el tipo de interés de referencia, sino también el diferencial que pueda aplicar la entidad. Una vez seleccionada la entidad, ésta dirigirá un escrito a la entidad con la que tiene concertado el préstamo a fin de que le sea certificado el saldo de su hipoteca. Este escrito irá acompañado del documento conocido como oferta vinculante, en el que se detallan las condiciones de tipo de interés que ofrece la nueva entidad. Su entidad financiera, una vez recibido este escrito, tiene la posibilidad de igualar o incluso mejorar estas condiciones. En caso contrario, procederá a certificar el saldo y remitirlo a la nueva entidad para que ésta prepare la documentación necesaria para acudir a la notaría y proceder a la firma de la escritura de subrogación del préstamo hipotecario.

18 18 Persisten tus dudas? Quieres hacer una consulta concreta? Llama al y nuestros abogados solventarán todas tus dudas legales El coste de esta llamada es de 1.37 desde un teléfono fijo el primer minuto y 1,16 el resto de minutos. Desde un móvil el coste de la llamada es de 1,48 euros el primer minuto y 1,22 euros/minuto el resto de la llamada.

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