PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO 2005 SEGMENTO COMERCIAL ING. ARNOLD MORENO FERNÁNDEZ FEBRERO 2005

Transcripción

1 PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO 2005 SEGMENTO COMERCIAL ING. ARNOLD MORENO FERNÁNDEZ FEBRERO 2005

2 LOCALES COMERCIALES A NIVEL NACIONAL PROMEDIO ANUAL M OPER US$ Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

3 MERCADO TOTAL A NIVEL NACIONAL PROMEDIO ANUAL OPERACIONES ÁREA (M2) MONTO (US$) OFICINAS COMERCIOS APTOS TOTAL OFICINAS 5% LOCALES 15% APTOS. 80% Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

4 DISTRIBUCION DEL MERCADO INMOBILIARIO REGION CAPITAL CENTRAL CENTRO OCCID. ORIENTAL INSULAR GUAYANA LOS ANDES LOS LLANOS ZULIANA APTOS. (%) LOCALES (%) OFICINAS (%) Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

5 ESTADISTICAS INMOBILIARIAS AREA METROPOLITANA DE CARACAS

6 MERCADO

7 OPERACIONES TRANSADAS Y AREA COMERCIALIZADA OPERACIONES TRANSADAS Y AREA COMERCIALIZADA AÑO OPERACIONES VARIACION AREA (m2) VARIACION ,87% ,37% ,87% ,59% ,43% ,65% ,87% ,77% ,74% ,21% ,12% ,62% ,69% ,57% ,02% ,92% ,58% ,72% ,19% ,64% ,79% ,00% ,81% ,59% ,23% ,25% ,06% ,39% ,75% ,56% ,20% ,24% ,12% ,41% ,26% ,65% Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria.

8 AREA COMERCIALIZADA (m2) AREA COMERCIALIZADA Área Comercializada Promedio Anual: m Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria.

9 OPERACIONES TRANSADAS Y AREA COMERCIALIZADA OPERACIONES TRANSADAS AREA COMERCIALIZADA % % Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria.

10 LOCAL COMERCIAL PROMEDIO m2 96 m2 Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

11 COMPORTAMIENTO DE LOS COMPORTAMIENTO PRECIOS DE LOS PRECIOS AÑO PRECIOS BOLIVARES (Bs./m2) PROM. POND MAXIMO MEDIO PRECIOS DOLARES ($/m2) PROM. POND. MAXIMO MEDIO Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria.

12 COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS EN BOLÍVARES COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS EN BOLIVARES (Bs./m2) Precio Promedio Ponderado Precio Medio Precio Máximo Variación Promedio Interanual: 37,10% Revalorización ( ): 34,43% Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria.

13 COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS EN DÓLARES ($/m2) EN DÓLARES Precio Promedio Ponderado Precio Medio Precio Máximo Precio Promedio Ponderado ( ) = 724 $/m2 Variación Promedio Interanual: 9,34% Revalorización ( ): 5,72% Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria.

14 COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS COMPORTAMIENTO DE LOS PRECIOS BOLIVARES (Bs./m2) DOLARES ($/m2) % % Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria.

15 CORRELACION DE VARIABLES

16 MERCADO INMOBILIARIO INFLACION - AMC AÑO INFLACIÓN VAR. Bs./M2 APTOS. VAR. Bs./M2 COMERCIOS VAR. Bs./M2 OFICINAS ,61% 67,92% 45,81% 62,93% ,90% 65,57% 25,13% 71,11% ,00% 13,24% 83,85% 6,77% ,40% -10,46% -1,08% -7,29% ,30% 26,76% 29,85% 7,40% ,20% 16,79% -2,49% 6,29% ,10% 12,98% -1,43% 48,22% ,70% 28,89% 45,48% 50,37% INFLACION APARTAMENTOS COMERCIOS OFICINAS Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

17 MERCADO INMOBILIARIO DEVALUACION - AMC AÑO DEVALUAC. VAR. $/M2 APTOS. VAR. $/M2 COMERCIOS VAR. $/M2 OFICINAS ,07% 65,15% 22,44% 60,33% ,06% 48,07% 12,80% 52,88% ,63% 2,60% 64,70% -3,18% ,26% -10,14% -12,09% -17,79% ,43% 5,51% 22,65% 1,11% ,29% -27,13% -42,61% -33,61% ,93% -17,83% -24,23% 7,47% ,00% 7,02% 21,51% 25,23% DEVALUACION APARTAMENTOS COMERCIOS OFICINAS Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

18 MERCADO INMOBILIARIO RENTABILIDAD - AMC S/CC C/CC AÑO OFICINAS LOCALES APTOS. BS./$ ICB ($/M2) ($/M2) ($/M2) S/CC C/CC F 10 OFICINAS COMERCIOS APARTAMENTOS BS./$ ICB F OFICINAS COMERCIOS APARTAMENTOS BS./$ ICB (3) (15) (11) Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

19 REBOTES - LOCALES % % % % % Fuente: Miguel Chacón & Asociados. Consultoría Inmobiliaria

20 EL CENTRO COMERCIAL UN NICHO DE NEGOCIOS Preparado por:

21 CAVECECO POBLACION POBLACION QUE QUE VISITA VISITA CENTROS CENTROS COMERCIALES COMERCIALES

22 Población que visita Centros Comerciales CAVECECO Se ha incrementando el número de personas que visitan los Centros Comerciales. Para Septiembre 2003, el 84.4% de la población venezolana urbana visitaba centros comerciales. En esta medición, se observa un incremento de 3,9%. Septiembre 2003 Junio 2004 No visita Centros Comerciales 15,6% 15,6 % No visita Centros Comerciales 11,7% 11.7 % 84,4% 84,4 % Visita Centros Comerciales 88,3% 88,3 % Visita Centros Comerciales Base: 900 Base: 900

23 CAVECECO FRECUENCIA FRECUENCIA DE DE VISITA VISITA

24 Tipología de los visitantes a los centros comerciales CAVECECO Perfil de los visitantes de Centros Comerciales (comparativo) Septiembre 2003 Junio 2004 Heavy Users (Asiduos) 22,4% Medium Users Medios 35,0% Heavy Users (Asiduos) 35,4% Medium Users Medios 34,0% 15,6% Nunca 27,0% Low Users Ocasionales 11,7% Nunca 18,7% Low Users Ocasionales % menor a la medición anterior % mayor a la medición anterior

25 Tipología de los visitantes a los centros comerciales CAVECECO Heavy Users 35,4% Asiduos Edad: 18 a 24 años. Estrato: AB y C Tiempo que pasa: de 2 a 3 horas Promedio de gasto: Bs. Sexo: Más hombres que mujeres Regiones: Capital, Centro Occidental y Guayana Medium Users 34% Medios Edad: 25 a 49 años (*) Estrato: Todos menos el E Tiempo que pasa: de 1 a 3 horas Promedio de gasto: Bs. Sexo: Más mujeres que hombres Regiones: Central, Zuliana y Los Andes Low Users 18.7% Ocasionales Edad: Mayores de 35 años Estrato: D y E Tiempo que pasa: de 1 a 3 horas Promedio de gasto: Bs. Sexo: Más mujeres que hombres Regiones: Los Andes, Zuliana y Oriente Perfil de los visitantes de Centros Comerciales Nunca 11.7% Edad: Más de 50 años Estrato: E Sexo: Más hombres que mujeres Regiones: Oriental y Los Andes

26 Frecuencia de visita a los centros comerciales Comparativa CAVECECO Con cuánta frecuencia visita Ud. los centros comerciales? En promedio, la frecuencia de visita para Junio 2004 es mayor que la medición anterior Heavy Users 21,6% 13,8% 13,4% 9,0% Medium Users Low Users 27,0% 17,9% 19,0% 16,0% 16,4% 16,0% Especialmente los mayores de 50 años, de menor estrato socioeconómico 15,6% 11,7% Más de una vez Una vez por por semana semana (2) (1) Cada 15 días Una vez al mes Menos de una vez al mes (0.5) (0.25) (0.10) Nunca sep-03 Base: 900 Promedio: 0.56 jun-04 Base: 900 Promedio: 0.74

27 Frecuencia de visita a los centros comerciales CAVECECO Con cuánta frecuencia visita Ud. centros comerciales? En general, las poblaciones de las regiones Capital y Centro-Occidental son las que visitan con mayor frecuencia los centros comerciales. Junio 2004 Promedio por regiones 0,99 0,59 0,91 0,55 0,60 0,66 0,73 0,74 Capital Central Centro Occidental Los Andes Zulia Oriental Guayana Promedio Base: 900 Más de una vez por semana (2) Una vez por semana (1) Cada 15 días (0.5) Una vez al mes (0.25) Menos de una vez al mes (0.10) Otra Nunca

28 CAVECECO ACTIVIDADES ACTIVIDADES QUE QUE REALIZAN REALIZAN

29 Actividades que se realizan en los centros comerciales Actividades en los centros comerciales Junio 2004 CAVECECO Sólo paseo por las tiendas 25,3% Hizo algún tipo de actividad 74,7% Base: 795 Menciones: 951 Distribución del tipo de actividades en los centros comerciales Comida Compradores Diligencias bancarias Entretenimiento Aspecto físico/belleza Negocios trabajo Otras actividades 2,4% 0,5% 1,0% 16,1% 15,6% 29,8% 27,0% Base: 795 Menciones: 951

30 Actividades que se realizan en los centros comerciales CAVECECO La última vez que fue a un centro comercial Qué actividades realizó Usted? Aún cuando el 25,3% de los visitantes afirman que en los centros comerciales sólo pasean por las tiendas, el 59.0% realiza alguna actividad que implica intercambio, bien sea por compra o utilización de servicios. Sólo paseo por las tiendas Comió en un sitio de comida rápida/ areperas/ heladería Junio 2004 Hizo compras para el hogar Hizo alguna diligencia bancaria Fue al cine Hizo otro tipo de compras Comió en un restaurante Fue a la peluquería /barbería Navegar en Internet Fue a un centro de telecomunicaciones Visitó salas de juegos/ jugar bingo Trabajar Negocios Entregar un trabajo Asistió al gimnasio Revelado de fotos Tomar café Pedir presupuesto para cámara Cambió de teléfono No contesta 2,3% 0,4% 0,3% 0,3% 0,3% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,4% 7,9% 5,4% 20,1% 16,1% 15,3% 25,3% 24,8% Ropas 66.7% Calzado 9.5% Medicinas/ Farmacia 7.9% Teléfonos celulares 4.8% Útiles escolares 1.6% Un secador 1.6% Ticket en agencia de lotería 1.6% Perfumes 1.6% Regalos 1.6% Herramientas 1.6% Gorras 1.6% Repuestos de carros 1.6% Piercing 1.6% Tarjeta telefónica 1.6% Aspectos relacionados con trabajo: 0.5% Base: 795 Menciones: 951

31 Actividades que se realizan en los centros comerciales CAVECECO La última vez que fue a un centro comercial Qué actividades realizó Usted? Sólo paseo por las tiendas, seguido de Comió en un sitio de comida rápida son las actividades más realizadas por los visitantes. Sólo paseo por las tiendas Comió en un sitio de comida rápida/ areperas/ heladería Hizo compras para el hogar Hizo alguna diligencia bancaria Fue al cine Hizo otro tipo de compras Comió en un restaurante Fue a la peluquería /barbería 8,2% 10,0% 15,3% 9,3% 7,9% 4,2% 5,4% 2,6% 2,3% 25,3% 18,9% 24,8% 16,1% 28,0% 20,1% 35,8% Sep-03 Base: 760 Menciones: 995 Jun-04 Base: 795 Menciones: 1077

32 Actividades que se realizan en los centros comerciales CAVECECO La última vez que fue a un centro comercial Qué actividades realizó Usted? Junio 2004 Edades Más de Actividades que realizó en la última visita a un años años años 50 años centro comercial (212) (237) (211) (135) En general, el paseo por las tiendas parece ser la actividad más común entre los visitantes de todas las edades que van a los centros comerciales. Los visitantes de más de 50 años, suelen hacer compras para el hogar y diligencias bancarias. Los más jóvenes (18-24 años) además de pasear comen en sitios de comida rápida y van al cine Sólo paseo por las tiendas Comió en un sitio de comida rápida/ areperas/ heladería Hizo compras para el hogar Hizo alguna diligencia bancaria Fue al cine Hizo otro tipo de compras Comió en un restaurante Fue a la peluquería /barbería No contesta 24.1% 30.7% 9.9% 6.6% 30.7% 6.6% 5.2% 2.4% % 28.7% 17.7% 17.3% 13.5% 7.6% 5.5% 2.1% 0.8% 27.0% 24.6% 25.6% 19.4% 8.1% 9.5% 5.2% 2.8% 0.5% 23.7% 8.9% 31.9% 23.7% 5.9% 8.1% 5.9% 1.5% - Nota: las menciones menores al 1.0% no fueron reflejadas

33 CAVECECO TIEMPO TIEMPO ESTIMADO ESTIMADO DE DE VISITA VISITA

34 Tiempo que pasan en los en centros comerciales CAVECECO En general, cuánto tiempo pasó en el centro comercial durante su última visita? Menos de una hora (0.3) 15,3% Junio 2004 Entre una hora y dos horas (1.30) 40,5% Entre más de 2 horas y 3 horas (2.30) 22,8% Entre más de 3 y cuatro horas (3.30) Entre más de 4 y 5 horas (4.30) Más de 5 horas (5.30) No contesta 4,0% 2,6% 5,3% 9,4% Base: 795 Promedio: 1.82 En promedio, los visitantes pasan alrededor de dos horas dentro de un centro comercial. Tiempo que pasó en el centro comercial durante su última visita por edades 2,13 1,82 1,78 1,36 Tiempo que pasó en el centro comercial durante su última visita por estratos sociales 1,84 1,78 1,81 1, años años años Más de 50 años Los entrevistados con menor edad son los que pasan más tiempo en los centros comerciales A/B C D E Los dos extremos de los estratos sociales (A/B y E) son los que pasan más tiempo en los centros comerciales

35 Tiempo que pasan en los en centros comerciales Comparativa CAVECECO En general, cuánto tiempo pasó en el centro comercial durante su última visita? Para esta medición se observa una mayor permanencia de los visitantes en los centros comerciales, en casi todas las regiones, a excepción de región central. 2,15 1,91 1,78 1,84 Promedio por regiones Promedio por regiones 1,81 1,90 1,60 1,31 1,15 1,02 1,51 2,13 1,94 1,82 1,61 1,66 Capital Central Centro l Occidental Los Andes Zulia Oriental Guayana Promedio total sep-03 Base: 760 Promedio: 1.66 jun-04 Base: 795 Promedio: 1.82 Menos de una hora (0.3) Entre una hora y dos horas (1.30) Entre más de 2 horas y 3 horas (2.30) Entre más de 3 y cuatro horas (3.30) Entre más de 4 y 5 horas (4.30) Más de 5 horas (5.30)

36 CAVECECO GASTO GASTO PROMEDIO PROMEDIO

37 Gasto en Bolívares en los centros comerciales CAVECECO En general, cuánto gasto en el centro comercial durante su última visita? En promedio, el gasto en los centros comerciales no ha sufrido cambios relevantes, en esta oportunidad se ubica en Bs., levemente menor al del año pasado. Septiembre 03 Junio 2004 Menos de Bs Entre y Bs. 30,4% 28,3% Menos de Bs ,7% Entre y Entre y Bs. 7,9% 15,7% Entre y Bs. 27,3% Entre y Bs. Entre Bs y ,0% 2,4% Entre y ,0% Entre Bs y ,2% Entre y Bs. 7,7% Entre Bs y Entre Bs y Entre Bs y Entre Bs y ,4% 1,3% 0,1% 0,4% Promedio: Bs Base: 759 Entre y Bs. Más de Bs Bs. 4,0% 7,7% Promedio: Bs Base: 795 Entre Bs y Entre Bs y ,1% 0,3% No gastó nada 1,9% Más de Bs. No contesta 0,1% 7,2% No contesta 8,8%

38 Gasto en Bolívares en los centros comerciales CAVECECO En general, cuánto gastó en el centro comercial durante su última visita? Junio 2004 En las regiones Capital,Guayana, Los Andes y Oriental existe mayor cantidad de gasto con respecto al promedio total Promedio por regiones Bs Bs Bs Bs Bs Bs Bs Bs Capital Central Centro Occidental Los Andes Zulia Oriental Guayana Promedio total Base: 795 Promedio: Bs

39 CAVECECO COMPRAS COMPRAS EN EN CENTROS CENTROS COMERCIALES COMERCIALES VS. VS. CALLE/BULEVARES

40 Volumen de compras en centro comerciales vs. calles y bulevares CAVECECO En general, Qué porcentaje de sus compras para el hogar, regalos u otro tipo de compras son hechas en centros comerciales y que porcentajes en tiendas situadas en calles o bulevares? Promedios por regiones Septiembre 2003 Junio 2004 Siguen siendo las calles y bulevares los más frecuentados para las compras del hogar, regalos u otros. Se observa un incremento importante de compras en centros comerciales en la mayoría de las regiones, menos en Capital, Guayana y Centro Occidente Capital Central Centro Occidental Los Andes Zulia 26,0% 29,0% 22,0% 19,0% 31,0% 74,0% 71,0% 78,0% 81,0% 68,0% 36,0% 24,0% 34,0% 18,0% 20,0% 64,0% 76,0% 66,0% 82,0% 80,0% Oriental 22,0% 78,0% 22,0% 78,0% Guayana 42,0% 57,0% 45,0% 55,0% Promedio Total 27,0% 73,0% 28,0% 72,0% Centros Comerciales Calles y Bulevares

41 CAVECECO CALCULO CALCULO DEL DEL MERCADO MERCADO

42 Estimación de Mercado: población visitante de los centros comerciales Total Total Población Población de de Venezuela Venezuela en en el el año año CAVECECO Población Población Urbana Urbana (88,6%) (88,6%) % Comparación medición anterior Diferencia con respecto a Sept Población Población visitante visitante de de centros comerciales(88, centros comerciales(88, 3%) 3%) % +51% Los Los Centros Centros Comerciales reciben Comerciales reciben visitas visitas al año: al año: promedio promedio de de visitas visitas al al día día Promedio de visitas: + de 1 vez cada 15 días 39 visitas al año Promedio de tiempo de visita 1.82 horas +65.4% Antes: 1.66 horas Los Los visitantes visitantes de de los Centros los Centros Comerciales pasan Comerciales pasan un un promedio promedio de de horas horas al al año año En En promedio, promedio, la la cantidad de cantidad de visitantes visitantes que que pueden estar pueden estar en en los los centros comerciales centros comerciales es es de de en en 2 2 horas horas

43 Estimación del Gasto en los Centros Comerciales CAVECECO Septiembre 2003 Junio 2004 Visitantes mayores de 18 años (58,3%) Promedio de Bs por visita Promedio de Bs por visita Visitantes mayores de 18 años (62.15%) Promedio de Bs MM por visita Invertidos en el sector comercio y servicios Promedio de Bs MM por visita Aproximadamente Bs.7,299 Billones al año*= 4.56 M $ Aproximadamente Bs.16.3 Billones al año*= 5.94 MM $ * 10 Billones X 0.70 como factor de corrección * 10 Billones X 0.70 como factor de corrección