CURSO CADRI DERECHO REGISTRAL. CORPME - AECID LA ANTIGUA, GUATEMALA, 2 DE OCTUBRE 2014.

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1 CURSO CADRI DERECHO REGISTRAL. CORPME - AECID LA ANTIGUA, GUATEMALA, 2 DE OCTUBRE TEMA 9. DERECHOS REALES INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Ponente: Beatriz Corredor 1. Objeto de la inscripción. La delimitación de la materia inscribible. Situaciones jurídico-reales no inscribibles y situaciones jurídicas no reales inscribibles. 1. INTRODUCCION: 1.1. Concepto de derecho real. El concepto de derecho de propiedad ha ido adaptándose a lo largo de la historia a la evolución política, social y económica de los Estados, y su configuración jurídica se ha ido configurando en consecuencia según los principios y funciones que cada Estado ha querido asignarle. Superados ampliamente los conceptos tradicionales que consideraban a propiedad como absoluta, las más moderna doctrina considera que propiedad privada no quiere decir propiedad ilimitada u omnímoda, sino la atribución a los individuos de un poder directo, inmediato y exclusivo sobre los recursos, y si hablamos de propiedad inmobiliaria, ese poder se predica de la tierra, y por extensión a los bienes llamados raíces. Dicho poder incluye diferentes posibilidades de aprovechamiento facultades-, siendo la inmediatividad y la absolutividad del dominio, como atribución exclusiva al titular de las facultades de exclusión que integran su contenido, las notas esenciales del derecho de propiedad. En doctrina clásica española, ha sido tradicionalmente aceptada la definición de Roca Sastre, según la cual el dominio o propiedad sería el derecho real que atribuye a su titular el poder o señorío más amplio posible sobre una cosa corporal, dentro de los límites institucionales, con carácter plenamente autónomo, en principio perpetuo, elástico y, en parte, de contenido discriminable. Según la doctrina moderna, los caracteres del derecho de propiedad son: Generalidad. El poder que confiere la propiedad es susceptible de abarcar todas las utilidades de la cosa. 1 Registradora de la Propiedad. Ex Ministra de Vivienda del Gobierno de España ( ) y Secretaria de Estado de Vivienda ( ). Actualmente ocupa el cargo de Directora de Relaciones Institucionales en la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles España. 1

2 Independencia. La propiedad existe por sí, sin apoyarse en ningún otro derecho. Abstracción. Es un poder autónomo, abstracción hecha de las facultades que integran la propiedad. Elasticidad. Puede comprimirse, al separarse alguna de sus facultades, pero cuando se extinguen los derechos limitativos del dominio, se reintegran al mismo automáticamente, dada su fuerza de atracción. Cuando todas las facultades recaen en el mismo individuo se habla de propiedad privada plena. Esta incluye, por tanto: 2 El derecho del titular a usar él solo el activo, excluyendo a los demás del uso del mismo ius utendi-. El derecho del titular a derivar hacia él mismo el valor del activo, excluyendo a los demás-ius fruendi-. El derecho del titular a modificar él solo su forma y sustancia, y a transferir enteramente el derecho o algunas o cada una de sus facultades ius disponendi-. Es nota común a estas tres facultades que integran el dominio la exclusión de todos los demás. En eso consiste precisamente la absolutividad del dominio. Sólo el propietario de un activo goza, en relación al mismo, de las facultades que integran el poder directo e inmediato sobre la cosa en que la propiedad consiste, salvo que el propietario, en uso de una de esas facultades ius disponendi- lo autorice, dando lugar a que ciertos aprovechamientos parciales del bien deriven hacia personas distintas a él (iura in re aliena). Ello es posible porque las diferentes facultades que integran el dominio ius utendi, ius fruendi et ius disponendi- son, a su vez, divisibles cada una de ellas caben diferentes formas y grados de uso, de disfrute y de disposición- y,al propio tiempo, ampliamente combinables entre sí, lo que suministra, como veremos, una gran variedad de modalidades de aprovechamiento. En todos estos casos, pues, la exclusión es una nota común. En el caso de la propiedad privada plena, la exclusión abarca cualquier forma de aprovechamiento del activo, dentro de las permitidas por el ordenamiento jurídico, distintas en función de los diferentes tipos y características de los recursos; en el caso de un derecho real limitado tan solo abarca la forma concreta de aprovechamiento conferida por la facultad adquirida. Por tanto, los derechos reales limitados serían aquellos derechos subjetivos que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa ajena, en relación a alguna o varias de las facultades que integran el derecho de propiedad plena, imponiendo a todos un deber de respeto y abstención. 2 Seguimos en esta parte la tesis de F.P. Méndez, a modo de recapitulación sobre lo expuesto en las 3 primeras sesiones del seminario. 2

3 1.2.-Características esenciales de los derechos reales: De esta última definición extraemos los dos caracteres fundamentales de todo derecho real, según hemos anticipado, la inmediatividad y la absolutividad: Inmediatividad: Alude al poder directo e inmediato sobre la cosa que tiene el titular de un derecho real, de suerte que puede ejercerlo sin necesidad de mediación o intervención de otra persona. Sin embargo, existen algunos derechos reales como la hipoteca en que esta inmediatividad se desdibuja (al no implicar posesión) aunque sí existen manifestaciones de poder sobre la cosa (como la acción de devastación). Por ello hay autores que prefieren sustituir el término inmediatividad por el de inherencia. Absolutividad: Se refiere a la eficacia erga omnes del derecho real, ya que su titular puede exigir a toda la colectividad respetar el mismo, y abstenerse de actuaciones contrarias o perjudiciales a su titularidad. Esta absolutividad se traduce en facultades como: La reipersecutoriedad, o reinvindicabilidad ilimitada: El titular puede perseguir la cosa cualquiera que sea la persona que la tenga. Sin embargo, como explica F.P. Méndez, esta facultad típica del Derecho Común cambia en el ámbito del Derecho de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, donde esta norma es derogada por la acción normativa del Estado que la completa, de cara a la seguridad del tráfico, con la publificación del sistema de transmisión inmobiliario a través del registro de derechos y la introducción del principio de fe pública registral. Exclusión: el titular puede adoptar medidas tendentes a evitar intromisiones o perturbaciones de terceros. Por ejemplo, se reconoce al propietario de un fundo las facultades de deslinde, amojonamiento y cerramiento. Preferencia: Por regla general los derechos reales colisionan al recaer sobre una misma cosa, lo que lleva a establecer reglas de preferencia de unos sobre otros. En este sentido juega un papel fundamental la prioridad registral, en sus dos vertientes: prelativa y excluyente Diferencias con los derechos de obligación: Antes de pasar a enumerar estas diferencias, debemos apuntar que han existido algunas voces doctrinales aisladas que rechazan esta distinción, defendiendo una noción monista de los derechos subjetivos patrimoniales. Así para la tesis obligacionista de FERRARA todos los derechos patrimoniales lo son de obligación (los pretendidos derechos reales serían derechos de obligación en que el sujeto pasivo es la colectividad). 3

4 Pero la generalidad de los autores considera esta distinción como uno de los pilares del Derecho Civil y apunta las siguientes diferencias entre ambas figuras, que enumeramos brevemente, aunque existan ciertos matices, discusiones y figuras fronterizas en las que no podemos ahora detenernos. El SUJETO PASIVO del derecho real lo constituye la generalidad de las personas a las que se impone el deber general de respeto y abstención; según la tesis de F.P. Méndez, este deber de respecto se deriva de la decisión del Estado, que atribuye la titularidad real a través de la inscripción en el registro de la propiedad, en un sistema de registro de derechos; mientras que en el derecho de obligación lo es la persona o personas determinadas o determinables que ocupan la posición deudora, a quien el acreedor puede exigirle la prestación. En cuanto a su OBJETO, los derechos reales recaen sobre cosas (corporales o incorporales) mientras que el objeto de los derechos de crédito es la prestación consistente en dar, hacer o no hacer alguna cosa. La EFICACIA de los derechos reales es erga omnes, por lo que son derechos de los llamados absolutos; mientras que es inter partes en los derechos de obligación, por lo que son derechos relativos. En orden a su COMPATIBILIDAD CON OTROS, los derechos reales son por lo general derechos de exclusión : fuera de los casos de cotitularidad los derechos reales o bien no pueden coexistir entre ellos (p.e, dos propiedades sobre el mismo bien, fuera de los casos de comunidad) o deben establecerse reglas para determinar su preferencia o rango (p.e. dos hipotecas sobre el mismo bien). Por contra se habla de los derechos de obligación como derechos de unión : no hay propiamente preferencias entre los derechos de crédito (aunque sí la haya en cuanto al orden para satisfacer los mismos a cargo del patrimonio de un mismo deudor cuando éste se torna insuficiente). El PRINCIPIO RECTOR básico en materia de derechos de obligación es el de autonomía de la voluntad; recogido con carácter general en los códigos civiles; en cambio este principio se restringe tremendamente en materia de derechos reales, inspirados por el principio de orden público. Estas restricciones a la autonomía de la voluntad se manifiestan a la hora de constituir los derechos reales tanto en el fondo (y de ahí las discrepancias doctrinales en torno a las teorías del numerus clausus y numerus apertus) como en la forma, pues el principio de libertad de forma que rige en general para los derechos de obligación quiebra en materia de derechos reales, ya que con frecuencia se exigirá para su constitución documento público ad probationem o incluso ad solemnitatem. El CONTRATO es por sí solo fuente de los derechos de obligación conforme; en cambio debe ir seguido de la tradición para constituir derechos reales, por exigencia del título y el modo. 4

5 La PRESCRIPCIÓN de los derechos reales puede ser adquisitiva y extintiva, mientras que para los derechos de crédito sólo cabe esta última, pues no son susceptibles de usucapión. En cuanto a su DURACIÓN se dice que los derechos reales tienen vocación de permanencia (ello no significa que sean perpetuos, pero sí que satisfacen el interés de su titular mientras los ostenta). En cambio los derechos reales tienen naturaleza transitoria, pues por regla general es al extinguirse mediante el debido cumplimiento de la prestación cuando su titular ve satisfecho su interés. La INSCRIPCIÓN REGISTRAL está en principio reservada a los derechos reales, siendo el Registro de la Propiedad ajeno a los derechos de obligación. No obstante conviene adelantar, como veremos enseguida, que existen excepciones en ambos sentidos: por un lado, existen ciertos derechos reales que no son susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, y por otra parte existen derechos personales que sí tienen acceso al Registro de la Propiedad Derechos reales típicos y atípicos Clasificación tradicional de los derechos reales típicos: Derechos reales limitados de goce EL USUFRUCTO, que conforme al da derecho a disfrutar los bienes ajenos con obligación de conservar su forma y sustancia salvo que la Ley o el título de su constitución autoricen otra cosa. EL USO, que da derecho a percibir de los bienes ajenos los que basten para satisfacer las necesidades del usuario y su familia aunque esta aumente. LA HABITACION, que da la facultad a su titular de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. LA SERVIDUMBRE, gravamen impuesto sobre un inmueble a favor de otro perteneciente a distinto dueño (servidumbre predial) o a favor de una o varias personas o de una colectividad (servidumbre personal). LOS CENSOS, que producen acción real sobre la finca gravada. La generalidad de la doctrina considera que mientras los censos reservativo y consignativo son derechos reales limitados, el enfitéutico es un supuesto de dominio dividido (las facultades del derecho pleno de propiedad se distribuye entre dos personas, sin que ninguna sea considerada dueño en exclusiva. De ahí la terminología dueño directo y dueño útil ). EL DERECHO DE SUPERFICIE, que permite edificar o plantar en suelo ajeno, adquiriendo un derecho de propiedad temporalmente limitada sobre lo edificado o plantado. La regulación urbanística es la que mejor determinan los contornos jurídicos de esta figura. 5

6 LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN: Permiten a su titular elevar plantas sobre un edificio o realizar construcciones bajo su subsuelo, adquiriendo la propiedad de lo sobreelevado o subedificado. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios Derechos reales limitados de garantía: LA PRENDA, que es un derecho real de garantía, que recae sobre bienes muebles y que implica desplazamiento posesorio. LA HIPOTECA, derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible y de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario. LA ANTICRESIS. En su origen fue un pacto accesorio añadido a la hipoteca, que no alcanzó autonomía como derecho real autónomo hasta la Codificación, caracterizado por recaer sobre inmuebles fructíferos, dando derecho a percibir los frutos para cobrarse con ellos los intereses y el capital de la deuda garantizada. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. Son derechos reales de garantía sobre bienes muebles, pero que a diferencia de la prenda ordinaria no implican desplazamiento posesorio, lo que suplen a través de su publicidad registral Derechos reales limitados de adquisición: RETRACTO LEGAL: Es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. TANTEO LEGAL: Es el derecho a adquirir una cosa en las mismas condiciones en las que su titular pretende enajenarla a un tercero. DERECHO A RETRAER en la venta con pacto de retro (mal llamado por el CC retracto convencional ). Es el derecho que se reserva el vendedor a recuperar la cosa vendida reembolsando el precio y determinados gastos Derechos reales sobre cosas incorporales: Esta posibilidad no ha sido siempre admitida en la doctrina, pero hoy existe cierta unanimidad en considerar derechos reales los derivados de la PROPIEDAD INTELECTUAL y la PROPIEDAD INDUSTRIAL. 6

7 Finalmente apuntaremos que hay otras figuras cuya naturaleza real ha sido discutida, como el derecho de arrendamiento o el de opción, o el leasing inmobiliario, a los que nos referiremos más adelante. Tales derechos pueden gozar de oponibilidad frente a terceros (por la legislación especial o por su inscripción registral). También, Y el derecho de retención que se concede a ciertos sujetos (como al poseedor; al usufructuario; al que ejecuta una obra en cosa mueble; al mandatario; al depositario; al acreedor pignoraticio) se considera que más que un derecho autónomo es una facultad más del derecho del que deriva, y por ende participará de la naturaleza real o personal de dicho derecho La posibilidad de creación de derechos reales atípicos: Ya ha sido objeto de otra parte de este curso el análisis de las distintas posiciones enfrentadas en la controversia clásica sobre la admisibilidad de que los particulares puedan, haciendo uso de la autonomía de la voluntad, crear derechos reales atípicos, distintos a los recogidos y regulados legalmente, es decir, de la existencia de dos tipos de sistemas de iura in re aliena, los de numerus apertus (como sería el español) y los de numerus clausus (como el alemán; en el primero de ellos, sin embargo, la autonomía de la voluntad se encuentra limitada en la posibilidad de creación de derechos reales no tipificados en la ley, que se admite sólo excepcionalmente y con la exigencia, derivada de la doctrina, la jurisprudencia y de resoluciones administrativas, de los requisitos siguientes: La eficacia erga omnes de la facultad atribuida a su titular. Que exista causa justificada para la creación de un derecho real atípico, lo que implica que el fin perseguido por el mismo no pueda alcanzarse adaptándose al molde de un derecho real típico, ni se vea suficientemente protegido mediante un derecho personal. Inviolabilidad del principio de libre circulación de los bienes, con exclusión de los gravámenes perpetuos, lo que conlleva necesaria fijación de plazos de duración y ejercicio. Que se cumplan con las exigencias del principio registral de determinación, perfilando con claridad todos los aspectos sobre contenido y ejercicio del derecho. Que no se trate de garantías reales, pues las normas sobre concurrencia y prelación de créditos y ejecución de garantías reales son imperativas. Que se de cumplimiento de los requisitos de forma impuestos por el Ordenamiento jurídico. 7

8 Así, se ha aceptado la inscribibilidad de figuras como la multipropiedad (regulada actualmente en España en una ley especial de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles); el tanteo convencional; el leasing inmobiliario (del que admite su inscribibilidad e hipotecabilidad como un derecho real autónomo, y no como una mera yuxtaposición de arrendamiento y opción de compra); o modalidades atípicas de servidumbre (por ejemplo, instalación de carteles o de antenas en las terrazas o azoteas ajenas) Las llamadas figuras intermedias. Para terminar esta introducción una breve referencia a las (mal) llamadas figuras llamadas intermedias entre los derechos puramente reales y los obligacionales. a) EL IUS AD REM: La figura del ius ad rem tiene su origen en el Derecho Canónico. En la Edad Media, cuando un Obispo enfermaba, se le nombraba un coadjutor que le auxiliaba en sus funciones y le sucedía a su fallecimiento. Para describir la situación jurídica de este coadjutor SINIBALDO DEI FIESCHI (el que sería más adelante el Papa Inocencio IV) acuñó en el s. XIII la expresión ius ad rem: mientras vivía el Obispo el coadjutor no tenía un derecho real (ius in re) sobre el obispado y sus beneficios, pero tenía la seguridad de que lo adquiriría al fallecimiento de aquél, pues no podía ser privado de tal derecho al cargo. Por tanto su futuro ius in re era cosa segura para él con más fuerza que la de un simple derecho personal. Esto llevó a considerar esta situación jurídica como intermedia entre el derecho real y el derecho personal, que se bautizó como ius ad rem. En derecho feudal se empleó el ius ad rem para definir el derecho de aquellos vasallos a quienes se concedía el disfrute de un predio durante el lapso de tiempo que iba desde la investidura o concesión formal o simbólica de ese derecho hasta la efectiva puesta en posesión del predio. Llegado el siglo XIX el concepto de ius ad rem había evolucionado en la doctrina, que lo utilizaba para definir el derecho de crédito que se tenía contra el deudor obligado a entregar una cosa. POTHIER llegó a emplear la expresión como sinónima de derecho personal o de crédito (olvidándose de que existen derechos de crédito cuya prestación no consiste en dar sino en hacer o no hacer alguna cosa). Lo cierto es que los Códigos prescindieron de esta figura por entender que traería más confusión que beneficios. A lo largo del siglo XX algunos autores como ATARD o DE LA CÁMARA retomaron la idea del ius ad rem para reforzar la posición de quienes se encuentran en ciertas situaciones en las que no se puede hablar de auténtico derecho real, pero que consideran dignas de una protección mayor que la que brinda un mero derecho personal. Ejemplos de tales situaciones serían: 8

9 El cedente de un solar a cambio de obra futura, cuando la cesión no se constituye con eficacia real. El comprador de pisos o locales sobre plano. El que no puede obtener por el momento la inscripción registral de su derecho (por defecto subsanable, por ejemplo) pero puede obtener una anotación preventiva susceptible de convertirse en inscripción el día de mañana. En la jurisprudencia, aunque en ocasiones se ha utilizado en casos como los descritos la expresión ius ad rem, lo cierto es se trata más de un recurso literario o un tributo a la tradición jurídica que la consideración de este figura como una categoría jurídica con sustantividad propia. b) LOS DERECHOS REALES IN FACIENDO Y LAS OBLIGACIONES PROPTER REM: Señalábamos como una característica básica de los derechos reales su inmediatividad, que implica que el titular de un derecho real lo ejercita sin necesidad de intervención ajena. Por ello, no hay un sujeto pasivo determinado sino que lo es la colectividad, que tiene un deber genérico de respeto y abstención. Pero esta regla general tiene excepciones: hay situaciones en que, aparte del deber general de respeto, se impone a un sujeto pasivo determinado la obligación de llevar a cabo una concreta prestación en beneficio o al servicio del titular del derecho real constituido. Dicha prestación es complementaria y accesoria, pero es una prestación en sentido técnico y propio. Encontramos los siguientes ejemplos: servidumbres positivas que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de hacer alguna cosa (lo que en Roma se conoció como servidumbres oneris ferendi). en el derecho real de censo la obligación del censatario de pagar un canon o pensión al titular del derecho de censo o censualista (su origen, en este caso es germánico y se encuentra en las llamadas reallasten, cargas reales aparejadas al disfrute de un fundo). La doctrina se divide sobre la conveniencia de crear una categoría jurídica específica para integrar estos derechos reales: algunos autores así lo consideran, bautizando estos supuestos como derechos reales in faciendo. otros entienden que en estos supuestos existe un derecho real como cualquier otro, pero al que se yuxtapone una obligación propter rem. Estas obligaciones propter rem, ob rem, reales o ambulatorias son auténticas obligaciones en sentido técnico jurídico. Su particularidad estriba en que su sujeto pasivo no está individualizado o designado nominativamente, sino que lo será quien en cada momento sea titular de una cosa (pudiendo liberarse en consecuencia de la obligación transmitiendo o abandonando la cosa). 9

10 Ejemplos de este tipo de obligaciones serían las de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común en la copropiedad, de la pared medianera, del predio dominante por el dueño del sirviente que se obligó a ello en las servidumbres voluntarias, de los elementos comunes en el régimen de propiedad horizontal, etc. 2.- OBJETO DE LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Antes de determinar por tanto qué sea el objeto del registro, es decir, qué tiene acceso a él y qué no, y porqué, debemos insistir, siguiendo una vez más al profesor F.P. Méndez, en la diferenciación fundamental que existe entre el contenido de un registro de derechos y el de un registro de documentos: los asientos de un registro de derechos no reflejan o publican procesos transmisivos consumados extra-registralmente, sino que forman parte del proceso adquisitivo, pues incorporan una resolución del Estado asignando ex ante -es decir, sin necesidad de contención ni de usucapión- la titularidad de los iura in rem inmobiliarios, así como estableciendo la delimitación de los mismos, conforme a las reglas establecidas por el propio Estado. Por el contrario, en el registro de documentos, el sistema de publicidad registral de los documentos que contienen actos o contratos de finalidad traslativa presupone el mantenimiento de la regla de reivindicabilidad ilimitada, complementado por una constancia tabular que tiende a paliar los efectos negativos para la seguridad jurídica derivados del mantenimiento de tal regla en un entorno de contratación impersonal, mediante la exigencia de publicidad de tales documentos para poder ser oponibles a terceros que disputen el derecho - registros de documentos-, incentivando, de este modo, comportamientos que tiendan a disminuir las asimetrías informativas características de un entorno de contratación impersonal. Se limitan a archivar por orden cronológico los documentos presentados, sus asientos no forman parte del proceso transmisivo sino que se limitan a reflejar procesos transmisivos o presuntamente transmisivos- consumados extra-registralmente y no contienen declaración alguna del Estado acerca de la titularidad y extensión de los iura in rem inmobiliarios. Partiendo de esta idea esencial, pues, delimitar el objeto del registro es una tarea que sólo puede acometerse desde la casuística que se deriva del análisis de las disposiciones normativas que, en cada ordenamiento jurídico, establezca la correspondiente legislación hipotecaria y registral las normas sectoriales aplicables. 10

11 2.1. Regulación positiva Posiciones doctrinales sobre cuál es el objeto del Registro... La legislación hipotecaria en general, y la española en particular, no ha perfilado con rigor cuál es el objeto directo de las inscripciones o anotaciones que se practican en el registro ni, por tanto, cual es el objeto inmediato de la publicidad registral. Esta es una materia que debe extraerse de la normativa hipotecaria y registral, y de las leyes especiales que regulan aspectos de la propiedad inmobiliaria en relación con su acceso al registro por ejemplo, la legislación urbanística, la agraria, la de minas, costas o montes, la de expropiación forzosa, las leyes procesales, etc.) En el examen de esta cuestión se plantea por tanto una primera pregunta: si son los derechos, o sólo los derechos, el verdadero contenido del registro, lo que efectivamente se inscribe, ya que en los diversos preceptos de las normas aplicables se consideran como posibles objetos de la inscripción muy diferentes realidades jurídicas. Intentando entresacar categorías generales de esta regulación fragmentaria, nos encontramos con preceptos que consideran como posibles objetos de la inscripción muy diferentes realidades jurídicas. Así: a) LAS FINCAS. En algunos preceptos aparecen las fincas como objeto de la inscripción, pues es la esencia del registro de la propiedad en los sistemas que siguen el folio real, en el que se contiene el historial jurídico de cada una de ellas, iniciándose siempre con la inscripción de dominio. Así, en nuestras leyes hipotecarias se utilizan expresiones como la primera inscripción de cada finca, cada finca tendrá, desde que se inscriba por 1ª vez, un número diferente y correlativo, etc. La doctrina mayoritaria, sin embargo, señala que, en sentido estricto, el registro de la propiedad no es un registro de fincas, sino un registro que se lleva por fincas; fincas que no pueden ser consideradas como objeto de la inscripción sino como el presupuesto básico para la ordenación cronológica del historial jurídico de los derechos y limitaciones que les afecten. b) LOS ACTOS Y CONTRATOS. En otros preceptos hipotecarios, el objeto de la inscripción son los actos y contratos 3. La doctrina en general tampoco acepta esta expresión legal, señalando que los conceptos de acto y contrato no pueden, en rigor, contraponerse; el Registro no sólo publica actos jurídicos, sino también resoluciones judiciales o administrativas o incluso simples hechos; por tanto, el concepto de actos y contratos queda en todo caso mejor expresado por la idea de título inscribible. 3 El artículo primero de la Ley Hipotecaria Española determina que El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles 11

12 c) LOS TÍTULOS 4 : Es la expresión más utilizada por el legislador, cuando determina que el Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción de títulos, entendidos en el sentido material como aquellos actos o negocios jurídicos por cuya virtud una persona deviene titular de un derecho real 5. Así, en el Registro se inscriben títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos y títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales. Esta idea es aceptada por gran parte de la doctrina, dentro dela cual, no obstante, se pueden distinguir diferentes aproximaciones: Tesis pura (Núñez Lagos): la vigencia del sistema de título y modo determina que las relaciones jurídico reales se perfeccionen extraregistralmente, y que el derecho real adopte de manera necesaria la forma del título que lo contiene, título que constituye el verdadero objeto de la inscripción. En el derecho alemán los contratos reales producen y crean el derecho real, previamente acuñado por el legislador en su "numerus clausus". La teoría del título y el modo, así como la aceptación del criterio del "numerus apertus", hace que en España los derechos reales, no sean típicos sino que adopten la forma que se les da en el título que les contiene, ya que el título causal es toda la embriología del derecho real. Ya hemos visto antes cómo esta postura no puede predicarse respecto de un registro de derechos con efectos de la fe pública. Tesis mixta: Estos autores creen necesario distinguir entre el objeto de la inscripción y el objeto de la publicación. Defienden esta tesis: La Rica, que mantuvo inicialmente la teoría de que el Registro de la Propiedad español, era un registro de derechos reales "que se forma a base de actos jurídicos causales formalizados en documentos auténticos". Posteriormente comentando a Núñez Lagos, nos dice que puede admitirse la tesis de que nuestro Registro de la Propiedad lo es de títulos, pero no de títulos y modos. Lo que llega al Registro, es el documento, y lo que refleja la inscripción una vez practicada, no es el título ni la finca, sino un derecho real. La inscripción la produce el título (en su acepción de documento y acto causal) y por ello cabe hablar de registro de títulos; pero el asiento de inscripción, produce el derecho real, pleno y eficaz "erga omnes", respecto de las fincas inscritas y en este sentido, también es correcto hablar de "derechos reales inscritos". 4 Como se estudia en el tema 8 de este seminario, la expresión "título" tiene en materia registral un doble sentido. En su aspecto material, el título es un hecho, acto o negocio jurídico por virtud del cual una persona deviene sujeto o titular de un derecho. En el aspecto formal, en cambio, título es el documento o documentos en que queda plasmado el título material. En este sentido el artículo 33 del R.H. dice que "se entenderá por título para los efectos de la inscripción el documento o documentos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla". 5 Ver al efecto el tema 8 de este seminario. 12

13 El profesor Lacruz dice que: Lo que se presenta en el Registro es un documento que reúne los requisitos legales, es decir, el título formal, con el que se inicia el procedimiento registral. Lo que se inscribe es el acto o contrato que causa el cambio real (la adquisición, modificación o extinción del derecho), es decir, el título material o sustantivo. En este sentido nuestro Registro es un Registro de títulos. Lo que el Registro publica (como regla general) no es el acto o contrato, acontecimiento pretérito, sino el derecho nacido de él, o más correctamente expresado, la titularidad o relación de pertenencia de un derecho -con una determinada configuración- a un sujeto. En este sentido nuestro Registro es un Registro de derechos 6. En la misma línea, Díez Picazo, citando a Lacruz dice que en el Registro de la Propiedad español se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. Se inmatriculan fincas. La finca es la unidad básica del sistema, el personaje cuya historia publica el Registro y la cosa cuyas vicisitudes son a través del Registro conocidas. Cuando una finca, que antes no figuraba en el Registro, tiene acceso a él por vez primera, se dice que se inmatricula. La inmatriculación es la operación mediante la cual una finca ingresa en el Registro de la Propiedad. Se inscriben títulos. En el Registro de la Propiedad se toma razón de los actos o negocios jurídicos (títulos en sentido material), a través de los cuales se ha producido o se debe producir un efecto jurídico-real. Esta toma de razón se lleva a cabo a través de una fuente inmediata de conocimiento, que queda también expresada: el título en sentido formal o documento en que el título en sentido material plasma y está contenido. 6 Celebrado un contrato de compraventa, documentado en escritura pública notarial, por el que "A" vende a "B" un inmueble, lo que se presenta en el Registro es la escritura de compraventa, lo que se inscribe es la compraventa que causa la transmisión del dominio en favor de "B" y lo que publica el Registro no es el contrato de compraventa, acontecimiento pretérito, sino el derecho nacido de él, o, más correctamente expresado, la titularidad del comprador. 13

14 La inscripción considerada en sentido amplio, es la operación por virtud de la cual se hace constar en el Registro que ha acaecido en el mundo de la realidad extrarregistral una mutación jurídica inmobiliaria, producida por un título material del que se toma razón a través del título formal que allí ha sido presentado. Abreviadamente podría decirse, que en nuestro Registro de la Propiedad se presentan los títulos formales para que se inscriban los títulos materiales. Se publican derechos. El Registro proporciona al conjunto de posibles interesados y, en definitiva, a la sociedad entera, información acerca de los derechos de dominio y de los demás derechos de naturaleza real derivados de los títulos que han sido objeto de inscripción respecto de las fincas previamente inmatriculadas. PAU PEDRÓN hace una aproximación crítica a esta tesis, al considerar que (1) no puede ser distinto lo que se inscribe de lo que se publica pues el Registrador al inscribir está publicando (2) si en el Registro se inscribieran y publicaran títulos materiales todo quedaría en la esfera de lo obligacional. Así en el RP se presentan títulos formales que contienen títulos materiales, y se inscriben y publican situaciones jurídicas. d) LOS DERECHOS SUBJETIVOS. Lo que se inscribe en el Registro son los derechos reales. Así lo recogen numerosos preceptos de la legislación hipotecaria. En este sentido, Hermida Linares señala que lo que se inscribe en el registro es todo lo que determina la Ley Hipotecaria, pero lo verdaderamente importante es el derecho real y su titular y la publicidad que de ellos se da, que es a su juicio el fin para el que se creó el Registro. Por eso se llama de la propiedad, se lleva por fincas y la primera inscripción es de dominio. Sigue diciendo el mismo autor que un Registro de títulos sería un instrumento inútil, ya la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos, pero sí protege derechos, amparando las transmisiones cualificadas. Como argumentos adicionales, señala que el principio de tracto sucesivo, no se concibe, sino en un Registro de derechos, ya que los títulos nunca se transmiten y en ellos no hay tracto y que en las cancelaciones no se cancela un título anterior, ni puede concebirse una cancelación parcial de un título. 14

15 La crítica doctrinal a esta tesis se fundamenta en que el Registro no sólo publica derechos subjetivos, sino también determinadas situaciones inmobiliarias con "trascendencia real"; de modo que el objeto de la inscripción lo constituyen tanto los DR propiamente dichos como las "situaciones de trascendencia real" dotadas de oponibilidad erga omnes. Y, a su lado, determinados supuestos de derechos personales que también tienen acceso al Registro de la Propiedad, como veremos Enumeración.- Como hemos visto, por tanto, resulta muy difícil definir desde posiciones dogmáticas cuál sea el objeto de la inscripción, por lo que la aproximación más útil es la que atiende a criterios puramente sino meramente casuísticos. Así: Objeto típico de la inscripción lo constituyen los DR inmobiliarios susceptibles de tráfico jurídico. Otras situaciones que también tienen acceso al RP son: 1) Las declaraciones que incidan en la titularidad o disponibilidad de los derechos inscritos, como las resoluciones judiciales sobre la capacidad de las personas. 2) Ciertos supuestos de derechos personales señalados por la ley. 3) Algunos derechos eventuales o imprecisos, como las legítimas. 4) Determinadas expectativas con trascendencia real. 5) Las reservas, sustituciones fideicomisarias y otras situaciones jurídicas protegidas. 6) Las prohibiciones de disponer. 7) Ciertos derechos y obligaciones propter rem. 8) Ciertos negocios fiduciarios, como las adjudicaciones para pago de deudas. 9) Las relaciones basadas en un ius ad rem, o aquellos derechos sobre el patrimonio de un titular registral cuyo aseguramiento permite la ley a través de la correspondiente AP. 10) Los hechos jurídicos modificativos de otros hechos inscritos, que el Registro pública a través de una nota marginal, etc. Finalmente, el registro también se ocupa de: Ciertas situaciones de Derecho urbanístico: propiedad horizontal, sistemas de actuación, reparcelaciones Ciertas situaciones de Derecho agrario: explotaciones agrarias familiares y prioritarias, concentración parcelaria. 15

16 Los llamados Derechos reales administrativos, concepto que alude a las concesiones administrativas y los derechos constituidos sobre ellas, siempre que alcancen trascendencia real inmobiliaria. Circunstancias físicas o descriptivas cuya constancia ampara o exige la ley, como la referencia catastral o la calificación energética de los edificios La delimitación de la materia inscribible.- Si bien el objetivo de la legislación hipotecaria ha sido, y es, ir recogiendo, caso por caso, los diversos supuestos en que puede tener acceso al Registro un acto, contrato o resolución judicial o administrativa, y las condiciones necesarias para que esto sea posible, lo cierto es que la descripción legal de éstos no suele sistemática, sino casuística, -en ocasiones más genérica y en ocasiones más individualizada,- lo cual exige una interpretación adecuada por vía jurisprudencial y doctrinal. Además, una enumeración legal de actos, expresada con mayor o menor amplitud en cada caso, va frecuentemente unida a los derechos y situaciones que derivan de esos actos (por ejemplo, titularidades fiduciarias, prohibiciones de disponer), con lo cual ambas cuestiones se entrecruzan, y esta conjunción se observa también en algunos tratamientos doctrinales. No obstante, la aproximación a esta materia puede hacerse en base a las siguientes ideas: Enumeración legal de determinados actos como inscribibles: Siguiendo en general la enumeración contenida en la ley hipotecaria española, podemos afirmar que, en general, en los registros se inscribirán: 1. Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los DR impuestos sobre los mismos (que son los que anteriormente citamos al hablar de las diferentes categorías de derechos reales). 2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. 3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o DR, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. 4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de los bienes. 5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. 16

17 6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y DR que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos Reglas generales: a) La inscripción debe practicarse a favor de sujetos con personalidad jurídica, (de ahí que en el ámbito de las personas jurídicas sea problemática la inscripción a favor de las comunidades de bienes, por ejemplo. Debe entenderse la inscripción en sentido amplio, como sinónimo de asiento. b) Son inscribibles: por tanto, en primer lugar, los títulos traslativos del dominio de los inmuebles o de los DR constituidos sobre ellos. Comprende los actos de transmisión y adquisición del dominio, y también los de constitución, modificación, transmisión y extinción de DR en cosa ajena. c) Los títulos declarativos, que son aquellos que no se dirigen a la producción inmediata de la mutación jurídico real, sino que se limitan a declarar la situación actual de la finca. Con ellos, el propietario experimenta un ensanchamiento en el ámbito material de su derecho. Así: Si el derecho no está inscrito: pueda tener acceso al Registro a través de ese título declarativo. Si el derecho está inscrito: el título declarativo inscrito será el que determine la fuente del derecho, su calificación, alcance y contenido. Entre ellos, destacan: Las declaraciones de obra nueva y de excesos de cabida (arts. 200 y 208 RH). La transacción (art. 144 LH). Los deslindes (art. 12 RH) Los negocios de fijación o reproducción jurídica. d) Los títulos fiduciarios, es decir, los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o DR, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. La doctrina actual entiende que este apartado alude a los negocios fiduciarios, despejando las dudas posibles sobre su inscribilidad. Más especialmente se halla comprendido en su sentido literal un tipo de negocio fiduciario muy frecuente en la práctica: la adjudicación de bienes de una herencia a uno de los herederos, a fin de que con el importe de su venta atienda al pago de las deudas hereditarias. Ninguna duda ofrece la inscribibilidad de las adjudicaciones mortis causa y las inter vivos de carácter gratuito en las que se impone un modo o carga al adquirente; en particular de las adjudicaciones hereditarias para pago de deudas. Sin embargo, en los negocios inter vivos de carácter oneroso, la obligación de transmisión a un tercero es un aspecto obligacional carente de trascendencia real. 17

18 e) Situaciones inmobiliarias con trascendencia real. Los títulos mencionados, ya sean declarativos, traslativos o fiduciarios, sólo podrán inscribirse en la medida en que contengan situaciones jurídicas inmobiliarias de trascendencia real. Desde este punto de vista, por tanto, habría que incluir otros tipos o clases de actos inscribibles, fundamentalmente dos: los actos que dan lugar a la inmatriculación registral de fincas y los que implican modificaciones inmatriculadoras (agrupación, segregación y división de fincas inmatriculadas, rectificación de cabida, obra nueva), y los actos susceptibles de ser inscritos (aunque sea en un asiento de inscripción compartido con otro principal), que implican carga, gravamen, afección de carácter real u otra limitación similar sin atribuir derecho real alguno a la persona favorecida con ellos. Esto excluye la inscripción por tanto y a priori, de: Bienes muebles: los títulos relativos a bienes muebles quedan necesariamente excluidos del RP, sin perjuicio de que sí puedan tener acceso, si existe, al registro de la propiedad mobiliaria, en los términos que resultan de su legislación específica. Derechos personales: en principio, los derechos personales y las obligaciones no pueden tener acceso a él, sin perjuicio de algunas situaciones especiales a las que nos referiremos. Existen, sin embargo, excepciones en ambos sentidos, ya que: No todas las situaciones de eficacia real acceden al Registro. El Registro publica determinados derechos personales, según veremos en el último epígrafe del tema Reglas especiales: Resoluciones judiciales sobre capacidad: a) El Registro de la Propiedad no ampara las circunstancias personales de los titulares registrales, ni el principio de fe pública registral se extiende a las mismas. El instrumento de publicidad de las situaciones personales es el Registro Civil, con el que el Registro de la Propiedad está en relación, exigiendo, por ejemplo, la previa inscripción en el Registro Civil de las capitulaciones y otros hechos que afecten al régimen económico matrimonial de titularidades inscritas en el de la propiedad. Ahora bien, para reforzar la seguridad jurídica y la protección de los adquirentes, y evitar el acceso al Registro de actos dispositivos realizados por personas que no tienen la capacidad de obrar suficiente, al registro de la propiedad también acceden no sólo las resoluciones judiciales en que se declare expresamente la incapacidad legal de una persona para administrar sus bienes, sino también todas aquellas que produzcan legalmente una u otra incapacidad, aunque no la declaren de un modo terminante. 18

19 Además, también acceden la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de los bienes. La doctrina suele criticar este criterio legal, considerando algunos autores que las resoluciones mencionadas deberían ser objeto de anotación preventiva o de nota marginal, y no de inscripción, aunque se reconoce su finalidad práctica: facilita la calificación del registrador y protege al incapaz, al impedir que surja un tercero protegido por la fe pública. b) Esta finalidad parece coherente con la conveniencia de que pudieran reflejarse en el RP no sólo las situaciones de incapacitación a las que hemos hecho referencia, sino también cualesquiera otras alteraciones en las facultades dispositivas o de administración, como concursos, resoluciones que afecten a la administración o disposición de los bienes de los, convenios sobre parejas de hecho en caso de aceptarse por la legislación aplicable-, revocaciones de poderes -para evitar disposiciones fraudulentas por el apoderado con poder revocado, al que no se le ha podido retirar el poder- y cualesquiera otras resoluciones o actos que puedan alterar la facultad dispositiva de las personas, en orden a la calificación registral de los actos o contratos inscribibles Las inscripciones se realizan en el folio de la finca en el que sea titular el incapacitado y también, si la legislación así lo prevé, en el denominado Libro de Incapacitados, o en los libros de alteraciones de las facultades de administración o disposición. c) Además, cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sobre el mismo se integre en un patrimonio protegido, parece conveniente que se haga constar esta cualidad en la inscripción que se practique a favor de la persona con discapacidad en el Registro de la Propiedad correspondiente. La misma mención se deberá en los restantes bienes que tengan el carácter de registrables Así se recoge en la legislación especial sobre protección de personas con discapacidad 7, que además prevé que si se trata de participaciones en fondos de inversión o instituciones de inversión colectiva, acciones o participaciones en sociedades mercantiles que se integren en un patrimonio protegido, se notificará por el notario autorizante o por el Juez a la gestora de los mismos o a la sociedad, su nueva cualidad. Cuando un bien o derecho deje de formar parte de un patrimonio protegido se podrá exigir por quien resulte ser su titular o tenga un interés legítimo la cancelación de las menciones correspondientes. 7 Ley 4/2003, de 18 de noviembre. 19

20 Bienes públicos y eclesiásticos: En los registros de la propiedad se inscribirán también, si la ley aplicable lo permite, los bienes inmuebles y los DR de las administraciones, instituciones y organizaciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas. Esto incluye, por tanto: Los bienes inmuebles de dominio público, conforme a su legislación especial. Las inscripciones derivadas de procedimientos fiscales de apremio y de adjudicaciones a la Hacienda Pública y cesiones. Las concesiones administrativas en cuanto se refieren a inmuebles y asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, etc. Los montes, minas, etc Actos urbanísticos: Estos actos, si bien no se integran en el objeto directo de la inscripción, sí que provocan importantes alteraciones en las titularidades reales inmobiliarias que deben reflejarse en el Registro. Las normas que, al respecto, dictan la legislación estatal, regional o municipal aplicables, según la distribución competencial en cada caso decidida por el Estado o la Constitución, serán las que determinen qué sistemas de actuación pueden ser elegido para efectuar la reorganización de la propiedad y qué operaciones registrales son necesarias para culminar dicha reorganización Derechos de arrendamiento, que veremos en el tema siguiente. Baste adelantar que se suele admitir el acceso al registro de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Además, se suele aceptar la constancia, mediante nota marginal, del derecho de retorno que, en ciertos supuestos, se concede en favor de inquilinos y arrendatarios en caso de demolición o de rehabilitación integral del inmueble sobre el que recaía el arrendamiento. 3. SITUACIONES REALES NO INSCRIBIBLES Y SITUACIONES NO REALES INSCRIBIBLES. Ya hemos indicado, la regla general es que la publicidad registral únicamente se extiende a las titularidades jurídico reales. Existen, sin embargo, como hemos ido viendo, excepciones en ambos sentidos, ya que no todas las situaciones de eficacia real tienen acceso al Registro, y éste publica, por el contrario, determinados supuestos de derechos personales. 20