Una guía sobre la ley

Transcripción

1 Una guía sobre la ley de parques de casas móviles en Iowa Asistencia Legal de Iowa (Iowa Legal Aid) iowalegalaid.org

2 NOTICIA IMPORTANTE: LEE ESTA INFORMACIÓN ANTES DE UTILIZAR CUALQUIER PARTE DE ESTA PUBLICACIÓN Este folleto es un resumen de la ley. El propósito no es explicar por completo los temas en este folleto. NO ES UN SUBSTITUTO POR CONSEJO LEGAL. La información en este folleto fue correcta desde le fecha de publicación (Refiérase a la cubierta posterior). Es posible que las leyes hayan cambiado. NO SUPONGA QUE LA INFORMACIÓN EN ESTE FOLLETO SIGA CORRECTA. Usted debería ponerse en contacto con un abogado para recibir consejo legal completo, correcto y actual. No dependa de la información general en este folleto para su caso específico. Si necesita a un abogado pero no puede pagar por uno, póngase en contacto con la Asistencia Legal de Iowa (Iowa Legal Aid). Es posible que pueda conseguir asistencia legal. Llame o escribe a la Asistencia Legal de Iowa. La dirección y los números de teléfono están en la cubierta posterior. MIENTRAS LEE ESTE FOLLETO, ACÚERDASE QUE NO ES UN SUBSTITUTO POR CONSEJO LEGAL

3 CONTENIDO Introducción...2 Lo que abarca el capítulo 562B...2 Cuáles situaciones de arrendamiento se abarca?...2 Prepárese para proteger sus derechos...2 Contratos de arrendamiento...3 Discriminación...4 Reglamento...5 Cambios en el contrato de arrendamiento o en el reglamento...6 Depósitos...6 Deberes del propietario...7 Recursos legales del inquilino...8 Deberes del inquilino...9 Recursos legales del propietario...10 Mejoras...10 Servicios Públicos y Conexiones...11 Actividades prohibidas...11 Vender su tráiler...13 Terminar el contrato de renta...13 Tráiler abandonado...14 Desalojos...14 Derechos del Inquilino después de perder la demanda de desalojo...17 Capitulo 562B...19 Secciones y A

4 Introducción Este folleto se trata de la ley que rige los parques para casas móviles en Iowa. Por favor tome nota de los siguientes comentarios antes de usar este folleto. 1. La mayoría de la información en este folleto proviene de una ley en Iowa llamada Ley Residencial de Propietarios e Inquilinos de las Comunidades de Casas Pre-Manufacturadas o Parques para Casas Móviles. La misma se encuentra en el Capítulo 562B del Código de Iowa. Una copia del Capítulo 562B está al final de este folleto. Los números dados de las secciones en todo este folleto se refieren a las secciones del Capítulo 562B, a menos que se notifique de otra manera. Ejemplo: 13 se refiere a la Sección 562B.13 del Código de Iowa. 2. El Capítulo 562B ha estado en efecto desde el 1ro de enero del A veces surgen preguntas acerca de lo que significan ciertas secciones o sobre cómo se puede utilizarlas. Tales preguntas tienen respuestas solamente si un caso llega al Tribunal Supremo de Iowa y en esta instancia la Corte dicta un fallo con respecto a una parte en particular de la ley en cuestión. * Después de más de 30 años desde que el Capítulo 562B tomó efecto, muy pocos casos con respecto a esta ley han tenido un fallo. Por eso, a veces la información dada aquí está limitada a las sugerencias y los alegatos basados en las experiencias de los defensores de inquilinos, y como tal estará anotada. 3. La información aquí contenida NO sustituye el consejo legal específico que un abogado puede proveer. Primero que nada, todas las leyes son generalmente conjuntos de reglas. La situación de cada persona es diferente, y eso afecta la manera en que la ley está aplicada. Un abogado puede ayudar con el entendimiento de eso. Segundo, otros principios legales también podrían estar involucrados, más allá del alcance del Capítulo 562B. Si usted tiene un problema, necesita saber todas las maneras en que la ley puede ayudarle. El Tribunal de Reclamos Menores y los del Distrito Judicial (del condado) pueden tomar decisiones sobre qué quiere decir el Capítulo 562B. Pero si el Tribunal Supremo de Iowa dicta un fallo en un caso, entonces todos los otros tribunales a través de Iowa tienen que cumplir ese dictamen. Lo que Abarca el Capítulo 562B Qué es un parque de casas móviles? La Ley de Comunidades de Casas Pre-Manufacturadas o Parques para Casas Móviles se refiere a las áreas de terreno donde se mantienen las casas móviles, siempre y cuando: 1. haya tres o más casas móviles; 2. los servicios públicos de agua, alcantarillado y electricidad estén disponibles; y 3. se cobre arrendamiento de las parcelas. Por lo tanto, una o dos casas móviles en una parcela no estarían protegidas por esta ley. [ 7(6)]. Para los propósitos de este folleto, las casas pre-manufacturadas y las casas modulares se consideran como casas móviles. Cuáles situaciones de arrendamiento se abarcan? La Ley sólo es aplicable al arrendamiento de las parcelas. [ 7(7)]. Si se alquila solamente la casa móvil, la relación entre el propietario de la casa móvil y el inquilino estará regida por la ley regular de propietario/inquilino de Iowa, Capítulo 562A del Código. 1. Los Capítulos 562A y 562B son muy similares, aún así hay diferencias importantes. Si usted está alquilando una casa móvil, refiérase a A Guide to Landlord-Tenant Law in Iowa [Guía de la Ley de Propietario- Inquilino en Iowa], otro panfleto de Iowa Legal Aid. 2. A veces el parque de casas móviles arrienda ambas la parcela y la casa móvil. Si esta es la situación suya, tenga presente que usted estará protegido por dos leyes que pueden ayudarle. Ciertas secciones del Capítulo 562B no son aplicables a inquilinos que reciben subsidios por vivienda pública para pagar la renta (Section 8, Low Rent Housing, Rent Assistance, etc. Sección 8 Viviendas de Renta Baja, Asistencia para la Renta, etc.). Los recibidores de tales subsidios muchas veces tienen derechos y protecciones especiales que van más allá del alcance del Capítulo 562B. Consulte con un abogado o con la oficina de Iowa Legal Aid para más información al respecto. Prepárese para Proteger Sus Derechos La mayoría de nosotros manejamos nuestros arreglos de renta muy informalmente, casi descuidadamente. No actuamos más formalmente, ya sea porque lo consideramos innecesario, o porque nos avergüenza lucir formal o ridículo. Pero como inquilino, no es posible tener demasiado cuidado cuando se trate de proteger su derecho a vivir en un lugar seguro y decente. Trate todo arreglo entre el propietario e inquilino como si usted tuviera que contarle su parte a un juez algún día. Siempre siga las siguientes reglas básicas: Notifique por escrito a su propietario de cualquier mensaje importante (quejas, peticiones para reparaciones, etc.). Haga y mantenga copias de todos tales mensajes. Obtenga un recibo por cualquier pago. Documente los eventos importantes por el orden que suceden (por ejemplo, la fecha en cual usted se quejó por primera vez acerca de la falta de remoción de nieve). Tenga con usted un testigo presente que vea u oiga cualquier cosa que más tarde pudiera ser el asunto de un litigio. 2

5 Actuar de manera formal NO significa que usted no deba ser amistoso y cooperativo con su propietario. Sólo significa que reconozca la importancia de su hogar para usted y para su familia. Nadie quiere ir a los tribunales, pero si eso se hace necesario, ciertamente usted no querría perder porque no podría probar su parte del alegato. Contratos de Arrendamiento Qué son? Un contrato de arrendamiento ( lease en inglés) es un convenio entre el parque de casas móviles y el inquilino. Este cubre los términos y las condiciones referentes al arriendo de una parcela. También incluye cualquier otra regla y regulación. [ 7(10)]. Quién los necesita? Usted! Aunque es posible tener un contrato verbal, el Capítulo 562B muestra una fuerte preferencia para los contratos escritos. Y eso sólo tiene un gran sentido: Qué mejor protección hay en contra de malentendidos o confusiones más adelante? El propietario tiene que ofrecer al inquilino la oportunidad de firmar un contrato escrito. [ 14(1)]. Si el propietario tiene por costumbre no usar contratos, entonces el inquilino puede redactar un acuerdo simple. Esto podría incluir los términos sugeridos más adelante en esta sección. Si el propietario se niega a firmar un contrato de arrendamiento, el inquilino podría considerar esa negativa como un incumplimiento a tal efecto (ver pg. 8). Si el propietario extiende un contrato escrito al inquilino, el inquilino tendrá que firmarlo y regresar una copia dentro de 10 días. (Recuerde, el inquilino debe mantener una copia también.) La negativa o falta de un inquilino de hacer todo lo antes dicho también se puede considerar como incumplimiento a tal efecto (ver la pg. 10). Cuáles son los términos incluidos? Esta Ley dice que ciertos términos tienen que ser incluidos y que otros no se pueden utilizar. El sentido común nos dice que algunos más son una buena idea. Es necesario notificar por escrito al inquilino de por lo menos los siguientes puntos, el nombre y la dirección de la administración del parque de casas móviles [ 14(2)(a)]; el nombre y la dirección del dueño del parque de casas móviles [ 14(2)(b)]; una explicación de todas las tarifas de los servicios públicos, cargos, y otros servicios (a menos que el inquilino pague directamente a las empresas de servicios públicos [ 14(6)]. NOTE QUE: Algunos parques de casas móviles notifican a los inquilinos de lo anterior en una revelación de información separada, la cual está bien. Los siguientes puntos no necesitan estar redactados, si a alguna de las partes no le importa, pero son altamente sugeridos: los nombres de los inquilinos; el número y la dirección de la parcela; la duración del contrato; la cantidad del arriendo; cuando y donde se paga el arriendo, y a nombre de quien se paga; la cantidad requerida como depósito, si hay; quien es responsable por cual servicio público; si las mascotas están permitidas o no. Si algún término sugerido no está incluido en el contrato de arrendamiento, la ley puede llenar el vacío. Si no hay acuerdo sobre la cantidad del arriendo, la ley dicta lo que el inquilino debe pagar. Esto será el valor de arriendo apropiado por uso de la parcela. (Esta cantidad estaría basada en el arriendo pagado por otros inquilinos en el área por el uso de parcelas del mismo tamaño y con los mismos servicios públicos proveídos.) Si no hay un acuerdo sobre cuando hay que pagar el arriendo, entonces debe ser pagado al principio de cada mes. Si no hay un acuerdo sobre por cuánto tiempo el inquilino arrendará la parcela, el contrato es por un año. La Ley declara además que un contrato de arrendamiento no puede contener ciertos términos prohibidos. Ni al propietario ni al inquilino se puede pedirles que renuncien a los derechos que les otorga esta Ley [ 11(1)]; Ninguno puede estar obligado a pagar los honorarios del abogado del otro [ 11(1)]; Ninguno puede entrar en un acuerdo con el otro de no culpar al otro por cualquier maldad cometida. Ninguno puede estar de acuerdo en pagar por la mala conducta del otro [ 11(1)]. Tal provisión probablemente utilizaría palabras tales como exculpación ó limitación de responsabilidad e indemnización. 3

6 El propietario no puede cobrar honorarios de entrada ni honorarios de salida [ 19(3)]; El propietario no puede negarle al inquilino el derecho a vender su propia casa móvil[ 19(3)]; El propietario no puede exigir al inquilino que solicite el servicio de una cierta agencia cuando éste vaya a vender su casa móvil [ 19(3)]. Además de los términos prohibidos mencionados arriba, la Ley dice que un contrato de arrendamiento no puede incluir términos inescrupulosos. [ 8]. Un término inescrupuloso es uno que aunque no es ilegal, es tan injusto que indigna la conciencia. No es fácil predecir si un tribunal declararía una cierta provisión del contrato como inescrupulosa. El tribunal consideraría todos los hechos de la situación, los cuales incluirían la gente involucrada y el propósito de la provisión en cuestión. Ejemplo: Inquilino A tiene que cortar la grama en todos los patios del Parque de Casas Móviles X. Inescrupuloso? Probablemente, a menos que A estuvo de acuerdo en realizar trabajos de mantenimiento a cambio de un renta más barato. Ejemplo: Todos los inquilinos en el Parque de Casas Móviles X tienen que pagar $1, por mes para el arriendo de la parcela. Inescrupuloso? Muy poco probable. Iowa no tiene leyes sobre el control de la renta, y un propietario tiene el derecho de cobrar cualquier cantidad para la renta. Se supone que si la renta es demasiado alta, nadie rentará. Entonces el propietario estará forzado a reducir la renta. Ejemplo: Ninguno de los inquilinos en el Parque de Casas Móviles X puede recibir visitantes. Inescrupuloso? Probablemente. Cada inquilino tiene el mismo derecho a una vida social como otros. Qué pasa si un contrato de arriendo contiene términos prohibidos ó inescrupulosos? Los términos en cuestión no pueden estar forzados en contra de usted. [ 11(2)]. Cómo funciona eso? Un propietario que trata de desalojar a un inquilino por no obedecer tales términos podría perder en un tribunal. Además, un inquilino podría demandar al propietario por cualquier daño y gasto resultante de la utilización de dichos términos, si el propietario sabía que dichos términos estaban prohibidos. ** Ver Reglamento para más información. ** Discriminación La discriminación sobre la vivienda es ilegal en Iowa cuando la raza, color, credo, sexo, religión, nacionalidad, incapacidad / impedimento mental / físico/orientación sexual/identidad de género o la presencia de menores de una persona son las razones por las cuales se le negó acceso a la vivienda o servicios de vivienda. Si usted cree que ha sido discriminado, usted debe consultar con un abogado. La Ley de la Vivienda Justa puede confundir, y tiene muchas reglas especiales, excepciones, e interpretaciones que a menudo cambian según como se desenvuelvan la jurisprudencia y los fallos de los tribunales. A menudo, una violación de la ley del estado también es una violación de la ley federal, pero no siempre. Muchas comunidades en Iowa también tienen ordenanzas municipales sobre la Vivienda Justa. Si la Ley de la Vivienda Justa de Iowa ha sido violada, usted puede hacer una queja por llamar a la Comisión para los Derechos Civiles de Iowa al número de teléfono gratuito (El número local es ) Usted les puede escribir a la siguiente dirección: Iowa Civil Rights Commission, 400 East 14th Street, Des Moines, Iowa Cada queja debe estar presentada ante la Comisión para los Derechos Civiles dentro de 300 días a partir de la fecha del alegado acto discriminatorio. Si usted no presenta la queja ante la Comisión para los Derechos Civiles a tiempo, es posible que usted no pueda volver más adelante a un tribunal a presentar dicha queja bajo el Código de Iowa. El sitio web de la comisión es El Título VIII del Código Federal, permite a las víctimas de discriminación de la vivienda por raza, color, sexo, religión, nacionalidad, incapacidad o estatus familiar presentar una queja administrativa. Todas quejas administrativas deben estar presentadas ante el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda de los EE.UU [U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) Region VII Office of Fair Housing, Gateway Tower II, 400 State Avenue, Kansas City, Kansas ]. Una queja ante el ministerio HUD tiene que estar presentada dentro del plazo de un año a partir del alegado incidente. El sitio web de HUD es Bajo la ley federal, cualquier persona puede presentar una queja ante un Tribunal Federal dentro de un plazo de dos años a partir del alegado acto discriminatorio [42 U.S.C. 3612]. También, el Tribunal Federal puede, bajo circunstancias especiales, nombrar a un abogado público para que le represente a usted. Bajo la ley federal de la vivienda no es necesario primero presentar la queja ante la Comisión de Derechos Civiles de Iowa. Un querellante puede presentar directamente ante el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda de los EE.UU o ir directamente al Tribunal Federal. O, si usted cree que ha sido discriminado, usted puede llamar al NATIONAL HUD DISCRIMINATION HOTLINE al o TTY , (línea directa de asistencia para asuntos de discriminación del HUD), para presentar una queja ante el Ministerio de Vivienda Justa. 4

7 Puesto que el tiempo para presentar una queja está limitado, es importante consultar con un abogado, la oficina de Vivienda Justa (Fair Housing Office), la Comisión para los Derechos Civiles de Iowa (Iowa Civil Rights Commisson), o el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda de los EE.UU (HUD) tan pronto como usted crea que ha sido discriminado. Reglamento Mucha gente se pregunta, Cuál es la diferencia entre un contrato y un reglamento? De verdad, ninguna. Toda la información acerca de los términos prohibidos e inescrupulosos (pg. 4) también se aplica al reglamento de un parque de casas móviles. Como práctica general, muchos parques para casas móviles usan una hoja separada del contrato de arrendamiento para cada inquilino. El inquilino A pagará $75.00 de arriendo por la parcela 4 por un período de 1 año empezando el 1ro de Junio del Hojas adicionales (el reglamento) se utilizan entonces para incluir los términos adicionales aplicables a todos. Por ejemplo, el uso de las facilidades recreativas o las de lavandería, estacionamiento, ruido, corte de la grama, etc. Pero su propietario puede combinar toda la información en un solo documento, lo cuál también es aceptable. Con mucha más frecuencia que en otros tipos de situaciones de arrendamiento, los parques tienen la reputación de imponer muchas reglas. Algunas veces hay páginas y páginas de dichas reglas. Por eso, el Capítulo 562B establece ciertas limitaciones a las reglas que se pueden utilizar. [ 19]. Todas las reglas tienen que estar escritas. A cada inquilino le debe entregar una copia del reglamento antes de que el contrato de arrendamiento se firme. Las normas tienen que estar aplicadas con igualdad a todos los inquilinos. El propósito de las normas tiene que ser: para la seguridad o la conveniencia de otros inquilinos; o para prevenir daños a la propiedad del propietario; o para asegurarse que todas las instalaciones y servicios públicos (caminos, avenidas y caminos, parcelas, áreas de juegos, etc.) estén disponibles para todos; o para ayudar el mantenimiento del parque. Cada norma tiene que estar suficientemente clara para que el inquilino sepa que significa. Y de nuevo, una regla no puede ser ni un término prohibido ni inescrupuloso. ADVERTENCIA: Se sabe que algunos contratos de arrendamiento y reglamentos declaran falsamente la Ley del Desahucio del estado de Iowa. No se deje engañar por reglas tales como Puede ser desalojado con 24 horas de notificación si rompe su contrato. Ver pg. 14 y15 para el procedimiento correcto de desalojo. 5

8 Cambios en el Contrato de Arrendamiento o en el Reglamento Renta. El tipo de contrato de arrendamiento que un inquilino tiene determinará cuando podrá ser aumentado la renta de la parcela. Los dos tipos de contratos son: 1) plazo fijo y 2) de mes a mes. En cualquier de los dos, el inquilino tiene que recibir un aviso escrito 60 días antes de que algún incremento a la renta pueda tener efecto. [ 14(7)]. Si el contrato es por un plazo de tiempo fijo (6 meses, 1 año, etc.), la renta no podrá ser aumentada durante ese plazo. El aviso tendría que ser dado por lo menos 60 días antes que dicho plazo termine. Si el plazo contrato no es por un tiempo fijo, sino de mes a mes, el aviso podría ser dado en cualquier momento. Aún así el aumento de la renta no podrá tener efecto hasta que hayan pasado los 60 días. Observación: Un propietario no puede aumentar la renta de la parcela del inquilino con el fin de tomar represalias en contra de un inquilino. Ver pg. 12, represalias ilegales. Otros términos y reglas. Un inquilino tiene que recibir un aviso escrito por lo menos 30 días antes de que cualquier otro cambio tenga efecto. Sin embargo, una nueva regla o una modificada que realmente represente un cambio importante al contrato del inquilino no puede ser ejecutable. Ejemplo: Su contrato es por 6 meses ahora, en vez de un año. Eso es un ejemplo obvio de un cambio importante, lo cuál no sería ejecutable. Ejemplo: Las mascotas ya no son permitidas. Este ejemplo está menos claro, y cada tribunal podría fácilmente fallar de manera diferente a otros tribunales. Mucho dependería de los hechos asociados con el cambio de la regla. (English in original: Much would depend on the facts behind the rule change.) Ejemplo: La lavandería no abrirá más los domingos en la mañana. Esta modificación podría causar inconveniencias a algunos inquilinos, pero lo más posible es que sea considerada como una sin importancia y, por esa razón, ejecutable. Depósitos Cantidad. Un parque de casas móviles puede exigirles a los inquilinos pagar un depósito por daños y perjuicios ó depósito de garantía. Pero dicho depósito no puede ser más de la cantidad equivalente a dos meses de renta. [ 13(1)]. (Ejemplo: Si la renta de la parcela es $50, entonces el depósito no puede ser más de $100.) Si usted no puede pagar el depósito por entero, hable con el propietario. Vea si él o ella le deja hacer los pagos en plazos. Garantía del Depósito. Los depósitos no serán ingresados en la cuenta bancaria general del parque. No serán ingresados en la cuenta personal del propietario. [ 13(2)]. Esta regla es para asegurar que el dinero esté disponible cuando el inquilino se mude. Los intereses ganados sobre el depósito van al propietario. [ 13(2)]. Mudándose. Cuando se muda de un parque de casas móviles, el inquilino tiene que decirle al propietario como devolverle el depósito. Las instrucciones tienen que estar escritas. Ejemplo a continuación: Muchas instancias de Reclamos Menores sobre disputas por depósitos han demostrado que las siguientes pautas son muy importantes: 1. Siempre ponga su petición por escrito, aún cuando usted no espere ningún problema. (Nunca se sabe.) 2. Siempre mantenga una copia de su petición. 3. Envíela tanto por correo normal como correo certificado (que cuesta como 3$). Si usted entrega la petición por correo, la petición está completa después de 4 días a partir de la fecha de enviarla. 4. Si usted simplemente no puede pagar el envío de la carta por correo certificado, entréguesela al propietario en persona, y lleve con usted un testigo cuando lo haga., o pide al arrendador que firme y que ponga la fecha en una declaración que dice que el arrendador ha recibido la petición. Si usted entrega la petición al arrendador con un testigo, anote la fecha en que se hizo la entrega en su propia copia. Fecha límite del inquilino. La mayoría de los inquilinos piden sus depósitos enseguida, ya que necesitan el dinero. Pero un inquilino puede esperar un año antes de enviar la petición. Después de un año, el inquilino pierde todo derecho al depósito. Pero como cosa práctica, es mejor enviar su petición enseguida. De esa manera es menos probable que le carguen a usted los daños causados por nuevos inquilinos. También, si una demanda judicial se hace necesaria, usted recordaría mejor de tales incidentes y como sucedieron. Respuesta del propietario. [ 13(3)]. Después de recibir la petición del inquilino, el propietario tiene 30 días para hacer una de dos cosas. El propietario puede ya sea regresar el depósito o enviar una declaración escrita enlistando cualquier de los daños y la cantidad cargada por cada uno. El inquilino puede estar cargado solamente con las cantidades necesarias por: 1. cualquier renta no pagada o facturas debidas al propietario; 2. la reparación de cualquier daño a la parcela (incluyendo instalaciones de servicios públicos), con el fin de restablecer las mismas condiciones existentes antes de que el inquilino vino. Fecha límite del propietario. Un propietario que no logre devolver ya sea el depósito o una declaración escrita dentro de los 30 días pierde el derecho a guardarse para sí mismo cualquier parte del depósito. [ 13(5)]. 6

9 Carta Modelo de del (Fecha) A: (propietario) (dirección) (ciudad, estado, código postal) Por favor devuélvame mi depósito de $ de (dirección anterior) a la siguiente dirección:. Como usted ya sabrá, yo me mudé el día de del. (inquilino) (tenant) Copy to tenant s records Disputas por depósitos. Si usted está en desacuerdo con la cantidad del depósito que está retenida, o si su propietario no responde apropiadamente dentro de los 30 días, entonces debería considerar una Demanda por Reclamos Menores. Para asesoría legal sobre los Tribunales de Reclamos Menores, vea Small Claims Court, otro panfleto de Iowa legal Aid. Usted también puede obtener información referente a los Tribunales de Reclamos Menores en el sitio www. iowalegalaid.org de Iowa Legal Aid. Vaya al tópico Obtenga Ayuda e Información Legal y seleccione Consumidor y corte de reclamaciones menores (Consumer and Small Claims Court). Deberes del propietario La ley establece que su propietario tiene ciertos deberes de mantener el parque de casas móviles. [ 16]. Los deberes enlistados debajo se aplican muy a pesar de lo establecido en el acuerdo de renta. Dichos deberes se aplican aún si usted no tiene un contrato escrito. De acuerdo al Capítulo 562B, el dueño o el administrador tiene que: 1. obedecer toda las secciones de los códigos de la ciudad, condado, y del estado que se aplican a los propietarios; 2. hacer cualquier reparación o mejoría necesarias para mantener la parcela en condiciones buenas y seguras; 3. mantener todas las áreas públicas (calles, áreas de juego, aparcamientos, etc.) limpias y seguras; 4. proveer la recogida de basura, 5. proveer las salidas para los servicios de electricidad, agua, y alcantarillado. 7

10 Los recursos legales del inquilino Qué sucede si el propietario simplemente no responde a las repetidas peticiones del inquilino de arreglar o mejorar algo? El inquilino tiene dos opciones: o bien se muda si las reparaciones no han sido hechas dentro de un cierto tiempo, o bien procura una orden judicial que le declara al propietario que una determinada acción tiene que ser tomada. Aviso de 14/30 días de intención de mudarse. El Capítulo 562B decreta que si hay un incumplimiento material de los deberes del propietario de acuerdo a las leyes o al acuerdo de renta, entonces el siguiente procedimiento sigue debe ser utilizado. [ 22(1)]. Incumplimiento material significa que el propietario no logra seguir (o cumplir) con los deberes importantes. Enviarle una carta de aviso al propietario explicándole el(los) problema(s), y que usted planea mudarse en 30 días si el problema no está resuelto en 14 días. Vea un ejemplo de aviso abajo. Hay varias maneras en que un inquilino puede entregarle este aviso al propietario, incluso lo siguiente: Entregárselo por mano al arrendador o al agente del arrendador. (Este método puede ser difícil probar. La mejor opción es tener un testigo con usted o pedir al arrendador que firme y ponga la fecha en una declaración que dice el arrendador ha recibido el aviso.) Enviarle al propietario el aviso por ambos correo regular y correo certificado (cuesta más o menos $3). Asegúrese de guardar prueba del envío. El aviso está completo después de 4 días a partir de la fecha que usted lo envía. Ejemplo: El inquilino da el aviso el 1ro de marzo. Si las reparaciones necesitadas no están hechas para el 15 de marzo, entonces el inquilino se puede mudar el 1ro de abril. El inquilino tiene que continuar pagar la renta durante el período de 30 días. Si el aviso está enviado por correo, el inquilino tiene que añadir cuatro días después de enviarlo. Si el propietario se encarga de resolver el problema para el final de los 14 días, entonces el acuerdo de renta continúa. El inquilino ya no tiene el derecho a mudarse dentro de los 30 días. Este procedimiento no se puede utilizar si el problema fue causado por el inquilino, un familiar, o un huésped del mismo. Orden judicial. Un inquilino también puede pedir un alivio por mandato judicial por cualquier violación de los deberes del propietario. [ 22(2)]. Un mandato judicial es una orden judicial. Esta le ordena al propietario a hacer algo bien hecho o dejar de hacer algo que esté mal hecho. Además, el inquilino podría pedir que se le otorgue dinero si la violación ha causado daños pecuniarios y perjuicios. COMENTARIO Aunque los dos procedimientos parecen buenos en papel, un inquilino de un parque de casas móviles verá rápidamente que hay ciertas desventajas de cualquier de los dos. Bajo el primer método, la solución sería mudarse. Pero eso puede resultar muy caro, especialmente si su casa móvil está remolcada cualquier distancia. Mucha gente no puede cubrir ese gasto. También, puede ser imposible mover la casa móvil porque no haya otro espacio disponible o porque no se pueda moverla. Eso también es una gran inconveniencia ya que sus hijos podrían cambiar su escuela, y usted dejaría detrás amigos y alrededores familiares. Por otro lado, el inquilino que pida una orden judicial necesitaría contratar a un abogado. Eso también cuesta dinero (a menos que la asistencia gratuita de Iowa Legal Aid se encuentre disponible). Desafortunadamente, los mandatos judiciales no pueden ser expedidos por los Tribunales de Reclamos Menores, donde los inquilinos pueden representarse así mismos ante dichos tribunales. 8

11 MODELO DE AVISO DE 14/30 DIAS 1ro de junio del 2011 A: Fulano de Tal, el propietario 418 Calle Principal Su Pueblo, Iowa DE: Su Nombre 245 Paseo del Trailer Trek Su Pueblo, Iowa El 10 de mayo del 2011, contacté con usted por teléfono para quejarme porque la basura no ha estado recogida de nuestro parque de casas móviles, tal como lo requieren las leyes del estado. La basura huele mal, y está atrayendo ratas, moscas, y perros. El 25 de mayo del 2011, yo le envié una carta con la misma queja. Que yo sepa, nada se ha hecho al respecto. Esta carta es para notificarle que si este problema no ha estado resuelto para el 15 de junio del 2011, yo me mudaré el 30 de junio del Deberes del inquilino El inquilino, por supuesto, también tiene ciertos deberes para mantener el parque de casas móviles en buenas condiciones. [ 18]. Esos deberes son: 1. Obedecer todos los códigos de salud pública o de construcción de la ciudad, demarcación, y del estado pertinentes a los inquilinos; 2. Mantener la parcela propia del inquilino limpia y segura; 3. Deshacerse de toda la basura de la casa móvil de manera limpia y segura; 4. Jamás dañar o destruir las propiedades del parque de casa móviles, ni permitir a sus huéspedes que lo hagan; 5. No molestar a los otros inquilinos, ni permitir a sus huéspedes que lo hagan; 6. Mantener en condiciones buenas y operativas todas las líneas de servicio público, tuberías y cables extendidos desde la casa móvil hasta las salidas provistas por el propietario. 9

12 Recursos legales del propietario Si hay un incumplimiento material de los deberes del inquilino tal como están expuestos por la ley o enlistados en el contrato de arrendamiento, entonces el propietario tiene tres opciones: 1. El acuerdo de renta del inquilino puede estar terminado si el problema no está resuelto dentro de un cierto tiempo (aviso de 14/30 días); o 2. El propietario puede entrar en la parcela del inquilino, para hacer el trabajo necesario, y después pasarle la factura al inquilino junto con la renta de la parcela del próximo mes (reparaciones y facturación), o 3. El propietario podría pedir una orden judicial. Aviso de 14/30 días de la intención de terminar el acuerdo de renta. El procedimiento a seguir es similar al que un inquilino puede utilizar (ver pg. 8). [ 25(1)].. 1. El propietario le entrega al inquilino una notificación escrita explicando el problema, y diciéndole al inquilino que él/ella tiene 14 días para resolver el problema, de lo contrario el acuerdo de renta terminará en 30 días. 2. Si el inquilino resuelve el problema al final de los 14 días, entonces el contrato de arrendamiento continuará. El propietario ya no tendrá el derecho a hacer que el inquilino se mude después de 30 días. 3. El inquilino tiene que continuar pagar la renta durante el plazo de 30 días. OBSERVACION: Este procedimiento NO se aplica cuando el inquilino comete un impago de la renta. Ver pg. 13 para más información. Aviso de 14/30 días de la intención de terminar el acuerdo de renta. El aviso de 14/30 días descrito arriba le dice al inquilino que arregle un problema dentro de 14 días, o el periodo de renta quedaría terminado al final de los 30 días. La ley tiene otra parte por si acaso el mismo o un problema parecido sucede de nuevo dentro de seis meses de la primera notificación. Cuando tal problema sucede de nuevo el propietario puede terminar el contrato de arrendamiento sólo por entregar un aviso de 14 días. El aviso tiene que explicar que el inquilino ha violado el acuerdo de renta. El aviso tiene que establecer el día en que el acuerdo de renta terminará. Reparaciones y Facturación. Si el problema puede estar solucionado con reparaciones, limpieza, etc., el propietario puede decidir hacer que se haga el trabajo. [ 26]. 1. El propietario primero entrega un aviso escrito explicando el problema, y pidiéndole al inquilino que solucione el problema en 14 días. Si una emergencia existe, el propietario puede exigir que el problema esté solucionado de inmediato. 2. Si el inquilino no hace lo necesario, el propietario puede entonces entrar en la parcela para que se haga el trabajo necesario. 3. Finalmente, el propietario le entrega al inquilino una factura detallada, enlistando el costo apropiado pertinente a cada detalle. Esta factura tiene que estar pagada cuando la próxima renta deba estar pagada. Orden Judicial. La Acta también le permite al propietario buscar un alivio por mandato judicial (una orden del tribunal) diciéndole al inquilino que haga algo. [ 25(3)]. Pero como cosa práctica, es poco probable que un propietario acuda a tal extremo. Sería mucho más fácil y aún menos costoso terminar el contrato de renta ya sea con un aviso de días (ver pg. 10 arriba) o una notificación de 60 días (ver pg. 14). Mejoras Los inquilinos de parques de tráileres a menudo desean plantar flores, construir portales y terrazas, o levantar cercas. La Acta contiene ciertas secciones acerca de esas mejoras y adiciones. Mejoras Requeridas. El propietario no puede exigirle a un inquilino que instale una mejora permanente si, cuando el inquilino se muda, el quitar de las mejoras dañe el tráiler o la parcela. [ 19(3)(e)]. Ejemplo: un tribunal probablemente no impondría un requisito (provisión de contrato o regla) para lo cual los inquilinos tengan que instalar patios. El patio no podría estar quitado sin romperlo. Mejoras Permitidas. Entre las muchas reglas referidas en las páginas 5 y 6 hay probablemente unas concernientes a cuáles son las mejoras permitidas. ( No cercas; Revestimiento de fibra de vidrio solamente; No jardín de verduras. Solamente Flores. ) Revise esa información para ver si alguna de las reglas puede estar impuesta. Quitando Mejoras. Con la excepción de la grama, cualquier tipo de mejora comprada e instalada por el inquilino queda como propiedad del inquilino. Esto también se aplica a los revestimientos, cercas, cobertizos, etc. Cuando el inquilino se muda, cualquier mejora puede estar llevada también. Sin embargo, el inquilino tiene que asegurarse que la parcela sea dejada en buenas (o mejores) condiciones que cuando se mudó a la misma. [ 10(7)]. 10

13 Servicios Públicos y Conexiones Explicación de Honorarios. Con la excepción de los servicios públicos pagados directamente por los inquilinos, el propietario tiene que proveer una declaración escrita explicando las tarifas de servicios públicos y todos los cargos y servicios facturados al inquilino. [ 14(6)]. Esta declaración podría ser parte del contrato de renta o un documento separado. Opción de servicios públicos. Algunas veces no hay conexión directa a los sistemas de servicios públicos provistos por el propietario. En esos casos el inquilino tiene el derecho de escoger quién proveerá esos servicios. El ejemplo más común aquí sería el propano o GLP. Este derecho a escoger, sin embargo, puede estar limitado si hay algún problema de salud o de seguridad involucrado. [ 16(2)]. Cortando los servicios públicos. Es ilegal que un propietario acose u obligue a un inquilino a mudarse por medio de cortar los servicios; no importa quién paga la factura para los servicios Vea la lista de actividades prohibidas debajo. Actividades Prohibidas En la página 3, se han discutido varios términos y reglas ilegales. La Acta también dice que es ilegal que un propietario haga algo de lo siguiente. La siguiente información puede ayudarle en dos maneras. Primero, si el propietario amenaza con hacer algo ilegal, usted puede hablar en contra de eso porque usted conocerá sus derechos. Segundo, si el propietario en efecto comete un acto ilegal, usted sabrá que va a necesitar contactarse con un abogado. Acceso El propietario nunca puede entrar en el tráiler de un inquilino sin permiso a menos que haya una emergencia (fuego o algún problema que dañaría la parcela). [ 20(1)]. El propietario puede entrar en la parcela del inquilino en ciertas instancias, para: inspeccionar la parcela, hacer reparaciones, proveer servicios que son necesarios o pedidos, mostrar la parcela a nuevos dueños, inquilinos, o personal de servicios [ 20(2)]. El propietario no puede utilizar estas razones como excusa para enojar, asustar, o acosar a un inquilino. Cualquier entrada a la parcela tiene que estar hecha de una manera razonable, y a una hora razonable del día. [ 31(1)]. Si el derecho del propietario al acceso se utiliza abusivamente, el inquilino puede buscar una orden judicial ( mandamiento judicial ) en contra de tal actividad, o puede terminar el contrato de renta y mudarse. La Acta también permite una indemnización monetaria equivalente a un mes de renta más honorarios de abogados. [ 31(2)]. Expulsiones Ilegales Si el propietario no utiliza los pasos apropiados para desalojar a un inquilino, entonces el tribunal anulará la demanda del propietario. Pero algunas veces un propietario decidirá no tomarse la molestia de seguir la ley ni conseguir una audiencia judicial, y simplemente hace que se retire el tráiler del inquilino. Esto no ocurre muy a menudo, pero es un asunto serio cuando sucede. El inquilino debe contactarse con un abogado. La Acta permite una indemnización por un valor de hasta dos meses de renta más el doble de los gastos verdaderos o daños. [ 24]. Desconexiones de los Servicios públicos Un propietario no puede forzar a un inquilino a mudarse del parque por cortar los servicios de electricidad, agua, gas, recogida de basura, u otros igualmente importantes. Eso es cierto sea el propietario o sea el inquilino quien pague por los servicios públicos. La indemnización monetaria impuesta en las expulsiones ilegales se impone aquí también. [ 24]. AVISO: Esta sección no es efectiva si una compañía de servicios públicos amenaza con cortar el servicio. Si usted tiene problemas con una compañía de servicios públicos, usted puede obtener información acerca de la Ley de las Servicios Públicos en el sitio de Iowa Legal Aid: Embargo preventivo y Confiscación de Propiedad por Parte del Propietario. Dos acciones han sido utilizadas por los propietarios cuando ellos reclaman que los inquilinos les deben dinero. Ellas son el embargo preventivo y la confiscación de las pertenencias del inquilino. Ambas están explicadas abajo. Desafortunadamente, el Capítulo 562B no está claro acerca de la legalidad de ninguna. Embargo preventivo. Un embargo preventivo es un procedimiento legal, utilizado cuando hay una reclamación por dinero impagado. Esto afecta la propiedad de la persona que debe el dinero. Por ejemplo, usted se mudó sin pagar su último mes de renta. El propietario presenta un embargo preventivo en contra de su tráiler. Entonces usted no puede transferir el título de su tráiler hasta que la deuda haya estado saldada, porque el embargo preventivo queda notificado en el título de propiedad. Hasta ahí no hay problema. Pero he aquí el problema: 11

14 Antes de julio 1ro del 1981, el Capítulo 562B limitaba el uso de un embargo preventivo del propietario. No se podía utilizar a menos que se hubiera presentado antes del 1ro de enero del 1979 (fecha en la que el Capítulo 562B entró en efecto.) [ 29]. Pero la legislatura de Iowa derogó o anuló esta ley en Qué significa este cambio? Tal vez los embargos preventivos de propietarios ya no pueden ser utilizados. O tal vez no hay límite en su utilización. Los tribunales tienen que interpretar el cambio. Si su propietario presenta tal embargo preventivo, asegúrese de consultar con un abogado. Confiscación de propiedad. En muchas ocasiones, un propietario ha tomado la propiedad de un inquilino (TV, muebles, etc.) y se ha negado a devolverla hasta que el dinero debido esté pagado. Esto también se conoce como distraint o distress. Es fácil ver que esta práctica puede ser muy dañina para los inquilinos. Primero, tal vez el inquilino en realidad no deba el dinero. Segundo, si el inquilino debe dinero, la propiedad confiscada puede valer más de la cantidad que se debe. Desafortunadamente, el Capítulo 562B no dice nada acerca de ese problema. Eso tal vez quiera decir que confiscar la propiedad es legal. Pero tal vez no. La ley regular de Propietario/ inquilino de Iowa, Capítulo 562A, específicamente declara que un propietario nunca puede confiscar la propiedad personal del inquilino. [ 562A.31]. Ya que ambas leyes son tan similares, se podría argüir que los inquilinos de parques deberían de tener la misma protección que otros inquilinos. Si su propietario le confisca alguna propiedad, asegúrese de consultar con un abogado. Represalia. Una represalia ocurre cuando alguien trata de vengarse o de quedar a la par con otra persona. Un propietario usualmente toma represalias en contra de un inquilino por subiendo la renta, desalojando al inquilino, o amenazando con hacer cualquier de ambas. O un propietario puede negarse a proveer ciertos servicios, tales como despejar la nieve alrededor de la parcela del inquilino, o el uso de ciertas instalaciones. El Capítulo 562B ofrece protección en contra de las represalias ilegales. [ 32]. 1. Actividades protegidas. Un propietario no puede tomar represalias en contra de un inquilino para ninguna de las siguientes razones: a. presentar una queja honesta a las autoridades locales de la vivienda, salud, o al departamento de inmuebles acerca de un problema que afecta la salud y seguridad; b. quejarse a un propietario o dueño acerca del incumplimiento de sus deberes bajo la ley (Ver pg. 7); c. organizar o unirse un grupo de inquilinos; d. usar cualquier de los derechos o remedios permitidos por el capítulo 562B. 2. Usando la protección. Hay dos maneras que un inquilino puede hacer uso del derecho a estar protegido en contra de las represalias. a. Primero, si el propietario presenta la demanda de desalojo y el inquilino prueba que hay represalia, el propietario perderá. b. Segundo, el inquilino podría presentar una demanda contra el propietario, buscando una orden judicial para parar la conducta ilegal, una indemnización monetaria, o ambas cosas. 3. Período de tiempo. El capítulo 562B declara que si el propietario aumenta la renta o intenta desalojar al inquilino dentro de seis meses después de la actividad protegida, se presumirá que el propietario está tomando represalias. De manera práctica, sería muy difícil para un inquilino argüir que un desalojo o aumento de renta es una represalia cuatro o cinco meses más tarde. Más difícil pero no imposible. Es por eso que es tan importante seguir las reglas en la página 2 y documentar todas las fechas importantes. 4. Excepciones. En muy pocas instancias, un inquilino no estará protegido de un aumento de renta, desalojo u otra acción: a. Una queja a los departamentos de vivienda, salud o inmuebles hecha deshonestamente o solamente con la intención de causar problemas al propietario; b. Una queja está hecha después de que el inquilino haya sido notificado que el contrato de renta va a terminar; c. El problema de salud o seguridad para la que la queja fue presentada está causado por el inquilino, miembros familiares o huéspedes; d. El pago de la renta está atrasado al menos por tres días. e.el propietario prueba que el desalojo o aumento de la renta no fue una represalia. 12

15 Vender Su Tráiler Como regla general, el propietario no puede interferir con el derecho de un inquilino a vender su tráiler. Por supuesto, ha sido siempre un derecho básico de todos americanos a comprar y vender su propiedad como mejor les plazca. El propietario no puede exigir al inquilino que use un cierto agente o compañía de bienes raíces [ 11(1)(d)]; El propietario no puede cobrar un cargo por salida, antes de permitir que el tráiler esté retirado [ 19(3)(b)]; El inquilino puede decidir quién comprará el tráiler. El propietario puede, sin embargo, decidir si aceptará al comprador como inquilino [ 19(3)(c)]; El propietario no puede cobrar al inquilino una comisión (porción del precio de venta), a menos que el propietario haya actuado como agente [ 19(3)(d)]. Si el propietario actuó como agente, deberá haber un acuerdo escrito que lo corrobore. Algunos parques para tráileres no les permiten a los inquilinos poner letreros de for sale (Se Vende). El Capítulo 562B no menciona específicamente eso. Pero parece que una regla como esa sería inejecutable bajo la sección que cubre las reglas y regulaciones (ver pg. 5). Terminar el Contrato de Renta INQUILINO TERMINA EL CONTRATO. Un inquilino puede decidir mudarse del parque por varias razones. Hay dos maneras principales de terminar un contrato de renta. Un aviso por escrito está utilizado en cualquier de las dos. Para maneras de entregar el aviso, vea la página Aviso de días de intención de mudarse. [ 22(1)]. Revise la información en la página 8, incluyendo el ejemplo de una carta, para ver si este método está disponible. a. Recuerde, este método solamente se usa cuando hay un incumplimiento material relacionado a los deberes del propietario. b. Este método es generalmente usado cuando el contrato de renta es por un plazo de tiempo fijo (ver pg. 6). 2. Aviso de 60 días. [ 10(4)]. Un inquilino puede dar este aviso para cualquier razón. (Muchos inquilinos usan este método, en vez del aviso de días, porque éste les da más tiempo para mudarse.) Se puede dar en cualquier momento del mes. a. Este método es generalmente usado para terminar contratos de renta de mes a mes. b. Si su contrato de renta es por un plazo de tiempo fijo, usted no puede terminar su contrato con un aviso de 60 días a menos que esté aprobado por el contrato. AVISO: El inquilino tiene que seguir pagando por la renta durante el período de tiempo del aviso. El PROPIETARIO TERMINA EL CONTRATO. El propietario tiene cinco maneras diferentes para terminar un contrato de renta de un inquilino, dependiendo de la razón. De nuevo, todos los avisos tienen que estar escritos. Los avisos pueden estar entregados en una de las maneras siguientes: Por entregar el aviso a un residente que tiene por lo menos 18, si el residente firma y pone la fecha en un reconocimiento de recibo. Por entrega personal a un residente adulto por un portador de citaciones. Por poner el aviso en la puerta principal, y por enviarlo por ambos correo regular y correo certificado. Si se usa este método, el aviso está considerado recibido 4 días a partir de la fecha que fue enviado, aun si el arrendador no firma el recibo del correo certificado. 1. Aviso de 3 días por impago de la renta. [ 25(2)]. En cuanto la renta quede atrasada, el propietario puede dar un aviso declarando que si la renta no está pagada dentro de tres días, entonces el contrato terminará. El inquilino tiene que recibir el aviso en un período de tres días para que pague la renta atrasada. 2. Aviso de 3 días por peligro grave e inminente. [ 25A(1)]. Éste está utilizado cuando un inquilino o alguien en el local con el consentimiento del inquilino han creado un peligro grave e inminente para la salud o seguridad de otros inquilinos, el propietario, empleados de la administración o agentes. La ley no define peligro grave e inminente, pero da ejemplos: Asaltar físicamente a alguien, o amenazar con hacerlo; o Usar o amenazar con usar un arma de fuego u otra arma ilegalmente, o Poseer una sustancia controlada a menos que la persona tenga una prescripción médica a tal efecto. El inquilino podrá recibir este aviso aún si un huésped tenía posesión de una sustancia controlada siempre y cuando dicho huésped haya tenido permiso del inquilino para estar allí, y el inquilino sabía que el huésped tenía en su posesión la sustancia controlada. 13

16 Este procedimiento le permite al propietario darle al inquilino un aviso de 3 días que termina el contrato y al mismo tiempo le da al inquilino un aviso de que desaloje. Aviso de [ 25(1)]. Revise la información en la página 8. De manera práctica, la mayoría de propietarios no utilizan este método; en vez utilizan el aviso de 60 días. Aviso de 14 días. La ley tiene otra parte en caso de que el mismo acto o problema suceda de nuevo dentro de seis meses después del primer aviso de días. Cuando tal problema sucede de nuevo el propietario puede terminar el contrato de renta, sólo por dar un aviso de 14 días. El aviso tiene que explicar que el inquilino ha violado el contrato de renta. Tiene que dar el día en que el contrato de renta terminará. Aviso de 60 días. [ 10(4)]. Además que los métodos mencionados arriba, este aviso se puede entregarle al arrendador por mano o por cualquier manera en cual de verdad lo recibe. Este aviso se puede utilizar por cualquier razón excepto: a. Represalia ilegal (ver pg.12), o b. Solamente para hacer que la parcela del tráiler del inquilino quede disponible para otro tráiler. Un aviso de 60 días puede ser dado en cualquier momento del mes. El inquilino tiene que continuar pagando la renta, para no arriesgarse a recibir un aviso de 3 días por impago de renta. Muchos propietarios e inquilinos no entienden qué pasa después que el período del aviso termine. El próximo paso es una audiencia de desalojo en los tribunales (ver abajo). El inquilino no puede ser desalojado de su parcela hasta después de haber perdido en la audiencia de desalojo. Tráiler Abandonado La ley considera que un inquilino de un parque ha abandonado el tráiler si ciertos eventos tienen lugar. Primero, el inquilino se va por 30 días o más sin una explicación razonable. Además de esta ausencia, una de dos cosas también tiene que suceder: a. El inquilino no pagó la renta dentro de los tres días después de que estaba debida; o, b. El propietario termina el contrato de renta. Bajo la ley, aún si el inquilino regresa, el tráiler todavía está considerado abandonado a menos que el inquilino tome ciertos pasos. El inquilino tiene que pagar por los costos que se deben. Esto puede incluir honorarios por mudar el tráiler y almacenarlo, honorarios de abogados, renta y los servicios públicos. [ 27]. Desalojos Un desalojo es una demanda en la cual una persona (usualmente un propietario) pide a un tribunal que haga que otra persona (usualmente un inquilino) se mude. En Iowa, el desalojo también se llama Desalojo Forzoso y Recuperación de Bienes Raíces [Forcible Entry and Detainer Actions o F.E.D. s]. El contrato de renta de un inquilino queda terminado bajo los términos del Capítulo 562B, Ley de Comunidades de Casas Pre-fabricadas o Parque de Casas Móviles. El proceso de desalojo, sin embargo, está cubierto por una ley completamente diferente, el Capítulo 648, Desalojo Forzoso y Recuperación de Bienes Raíces. Aquí están los pasos que un propietario tiene que seguir después de que el contrato de renta haya sido terminado. 1. NOTIFICACION DE DESALOJO. [ 648.3]. Con una excepción (ver abajo), el propietario tiene que dar un aviso escrito, declarando que el inquilino tiene como mínimo tres días para mudarse (o desalojar ) de la parcela del tráiler. Una notificación de desalojo puede ser considerada una advertencia que una demanda de desalojo estuviere presentada si el inquilino no se muda (Refiérese a la página 16 para ver un ejemplo). a. EL INQUILINO NO TIENE QUE IRSE EN TRES DIAS. Muchos inquilinos y propietarios no entienden esto. De nuevo, el aviso de desalojo es sólo una advertencia de que una demanda de desalojo pueda estar presentada después de los tres días. b. Excepción: Si el propietario ya le dio un aviso de impago de renta (ver pg. 13), y el inquilino no pagó el dinero que debía, el propietario puede pasar por alto el aviso de desalojo, y comenzar el proceso judicial. Si el inquilino hizo algo que está considerado como peligro grave e inminente a otro inquilino, el propietario (o empleado o agente del propietario) u otras personas, el propietario puede desalojar al inquilino más rápido. El propietario puede tomar estas medidas por cosas que pasan en el apartamento o dentro de 1,000 pies de la propiedad del propietario. Bajo la sección peligro grave e inminente, un propietario sólo tendría que dar un aviso que el contrato de renta terminará en tres días (aviso de terminación) y que el inquilino debe mudarse antes de esa fecha (aviso de desalojo). [ 25A]. 14

17 Si un inquilino recibe un aviso bajo la sección peligro grave e inminente, el inquilino podría necesitar tomar acción de inmediato. Eso se debe a que el inquilino puede haber recibido el aviso basado en actos de sus huéspedes u otro miembro de su hogar. En esta situación, el inquilino puede evitar el desalojo bajo la sección peligro grave e inminente haciendo algo para impedir que la persona causante del problema lo repita. Sin embargo, el inquilino tiene que hacer algo antes de que el propietario comience una demanda judicial para desalojar al inquilino. Un inquilino puede: Pedir una orden judicial de un tribunal que proteja al inquilino de la persona causante del problema. Un ejemplo sería un mandamiento judicial por abuso doméstico; o Reportar a las autoridades apropiadas o al Fiscal del Condado lo que ha hecho la persona causante del problema en un esfuerzo para comenzar una acción penal en contra de la persona causante del problema; o Escribir una carta a la persona causante del problema, diciéndole que no regrese, y si lo hace, estará acusado de traspasar. El inquilino tiene que enviar una copia de la carta a la autoridad jurisdiccional de donde está ubicada la casa móvil. Sin embargo, si el inquilino ya envió una carta de este tipo antes, y la persona causante del problema regresa de todos modos, pero el inquilino ni se ocupó de cumplir con su parte ni presentó la acusación por traspasar, ni reportó el problema del causante a la policía, ni obtuvo una orden judicial de protección, ni reportó a las autoridades locales del problema del causante en un esfuerzo de comenzar una acción penal, el inquilino puede ser desalojado. El inquilino no sólo tiene que tomar una de las acciones descritas, pero también tiene que darle al propietario prueba escrita de eso antes de que el propietario presente una demanda judicial para desalojar al inquilino. Si el inquilino hace lo requerido y le da al propietario una prueba escrita antes de que la demanda de desalojo sea presentada, el propietario no puede usar la sección peligro grave e inminente para desalojar al inquilino. Sin embargo, el inquilino tendrá que actuar muy rápidamente para lograr hacer todo lo necesario en tres días después de estar notificado y antes que el propietario presente una demanda de desalojo en un tribunal. Este es un ejemplo de un Aviso de Desalojo, no un modelo de nota. A: Por medio de la presente se le notifica que, como propietario, Yo ahora exijo que desocupe y renuncie la posesión de la instalación en: Dentro de tres días a partir de la fecha en que le sea entregada esta notificación a usted. La razón para este Aviso de Desalojo es Propietario 15

18 16 AVISO Los formularios usados en los Tribunales de Asuntos Menores de Iowa están en el proceso de revisión y actualización. Asegúrese de usar los formularios actuales del tribunal. Los ejemplos de formularios de los Tribunales de Asuntos Menores en este folleto se están actualizando o reemplazando por el Departamento Judicial de Iowa.

19 COMIENZO DEL PROCESO JUDICIAL. [ 648.5]. El proceso judicial en realidad comienza cuando el propietario presenta un documento llamado Notificación Original Demanda de Desalojo Forzoso y Recuperación de Bienes Raíces Original Notice Action for Forcible Entry and Detainer [Notificación Original Demanda de Desalojo Forzoso y Recuperación de Bienes Raíces]. (Se puede ver un ejemplo en la página 16). Este aviso se puede entregar por una de las dos maneras siguientes: Entregarle el aviso a un residente que tiene por lo menos 18 años, si el residente firma y pone la fecha en un reconocimiento de recibo. Por entrega personal a un residente adulto por un portador de citaciones. Si dos intentos de entregar el aviso no han tenido éxito, se puede poner el aviso en la puerta principal, y por enviarlo por ambos correo regular y correo certificado. Si se usa este método, el aviso está considerado recibido 4 días a partir de la fecha que fue enviado, aun si el arrendador no firma el recibo del correo certificado. 3. AUDIENCIA DE DESALOJO. Una audiencia de desalojo usualmente se establece dentro de 8 días, pero puede establecerse hasta 15 días a partir de la fecha que el propietario presentó la demanda de desalojo. Las audiencias de desalojo son usualmente celebradas en los Tribunales de Asuntos Menores. En dicha audiencia, ambos el propietario y el inquilino pueden declarar como sucedieron los hechos según cada uno. El juez decidirá quién gana. (Un inquilino que no comparezca a la audiencia perderá.) Si el inquilino gana en la audiencia de desalojo, entonces puede quedarse en el parque. Si el inquilino pierde en la audiencia, entonces se tiene que mudar. El propietario tiene el derecho a pedir una orden judicial ordenando a un alguacil a retirar el tráiler del inquilino. La orden judicial se conoce como mandato judicial de retiro o mandato judicial de posesión. Si el juez decide que el inquilino debe ser desalojado, el juez puede darle al inquilino hasta 3 días para mudarse antes de que el alguacil venga a desalojarlo. Recuerde Una Notificación de Desalojo de tres días es solamente una advertencia. Usted no tiene que mudarse en tres días. Usted tiene que recibir la oportunidad de decir cómo sucedieron los hechos según usted en una audiencia de desalojo. El alguacil no puede desalojarle hasta que un juez lo ordene, lo que sucederá después que usted haya perdido en la audiencia de desalojo. Si el inquilino pierde en la audiencia y no apela, entonces se tiene que mudar. Aún si el inquilino tiene que mudarse, hay ciertos pasos que un inquilino puede tomar para hacer el desalojo más fácil. Derechos del Inquilino Después de Perder la Demanda de Desalojo 1. APELACION DE DESALOJO. Si el inquilino quiere apelar, el inquilino tiene que hacerlo dentro de 20 días a partir del fallo judicial. Hay un honorario por presentar la apelación, lo cual era $185 al momento que esta guía fue redactada Tal vez sea posible presentar la apelación sin tener que pagar ese honorario. El presentar de una apelación no va a parar al propietario en su intento de llevar a cabo el fallo. Para detener al propietario, el inquilino necesita pedir al Tribunal un aplazamiento [pare] para detener al propietario de la ejecución de la orden de desalojo. El inquilino tiene que conseguir un aplazamiento muy rápidamente después de la orden de desalojo. Un desalojo puede ser ejecutado el día después de haber sido expedido. Para obtener un aplazamiento, el inquilino usualmente necesita pagar un bono. El bono es para proteger al propietario en caso de ser perjudicado por la detención. La cantidad del bono tiene que estar notificada al final de la inscripción del fallo del tribunal. Tal vez la cantidad aparezca como bono de apelación. Sin embargo, dicho bono no es necesario para comparecer en la apelación. Es necesario para detener el desalojo mientras que se ventila la apelación. El inquilino puede pedir al tribunal fijar un bono, permitir el aplazamiento sin bono, o con un bono más bajo. Si el inquilino necesita pedir un bono más bajo, el inquilino deberá probablemente consultar con un abogado para consejos específicos. 2. DERECHOS DEL INQUILINO DESPUES DE PERDER LA AUDIENCIA DE DESALOJO. Si el inquilino no apela y recibe una orden de aplazamiento, o pierde la apelación, el propietario puede ejecutar el desalojo. Mudar un tráiler puede ser costoso y difícil. Algunos tráileres no pueden moverse. Tal vez no haya lugar donde mudar el tráiler. El propietario puede pedir a la secretaría del tribunal que expida una orden de desalojo inmediatamente, pero no más tarde del tercer día después que el fallo esté inscrito. Un desalojo puede ocurrir el mismo día en que la orden está expedida. Sin embargo, muchos alguaciles prefieren permitir tiempo para entregar al inquilino una notificación del desalojo por cortesía. Eso no es un requerimiento legal y sólo puede conceder al inquilino un día más para mudarse. Si el inquilino puede mudar el tráiler antes del desalojo, el inquilino puede poner el tráiler en un lugar diferente. A causa del gasto y dificultad de mudar un tráiler, muchos inquilinos no están dispuestos a 17

20 mudarlo. Es importante que el inquilino saque todas sus pertenencias del tráiler antes del desalojo. Después que el desalojo haya tenido lugar, el inquilino ya no podrá tener acceso al tráiler. El propietario puede quedarse con cualquier propiedad personal dejada en el tráiler o alrededor del tráiler después del desalojo. Si el tráiler aún está en la parcela después del desalojo, el propietario tiene ciertas opciones sobre lo que puede hacer. a. Si ambos el propietario y el inquilino están de acuerdo, el propietario puede permitir que el tráiler se quede en la parcela por 60 días. El inquilino no puede quedarse en el tráiler. Los servicios públicos estarán desconectados. La prórroga de 60 días es para permitir al inquilino que trate de encontrar alguien para comprar el tráiler, o posiblemente más tiempo para mudarse. El inquilino tiene que dar un aviso de 24 horas al propietario cada vez que el inquilino vaya a la propiedad para enseñar la unidad o para tomar pertenencias personales, etc. Cualquier de ambos, el propietario o el inquilino, puede pedir los 60 días, pero si el inquilino lo pide, el propietario tiene que dar permiso. Cualquier pida la prórroga de 60 días tiene que hacerlo en tres días a partir de la fecha de la orden de desalojo. Quien lo haga tiene que enviar una notificación de prórroga, junto con una copia del fallo, al alguacil, la otra parte, cada tenedor del embargo preventivo (los tenedores de embargo preventivo deben de estar enlistados en la tarjeta de datos del inquilino), y la tesorería del condado. Si el tráiler no se vende o se muda durante los 60 días, el propietario puede disponer del tráiler sin obtener una orden judicial. La Sección del Código de Iowa tiene más detalles acerca de los procedimientos de la prórroga de 60 días. b. Si el propietario no utiliza los procedimientos de la prórroga de 60 días, el propietario puede presentar otra demanda bajo el capítulo 555B del Código de Iowa. (Hay una excepción. Si el tráiler está considerado sin valor bajo el capítulo 555C del código de Iowa, el propietario no tiene que presentar una segunda demanda.) El inquilino puede incluir el tráiler en una demanda durante el pleito. El inquilino tiene que pagar al propietario lo que se debe antes de que el inquilino pueda mudar el tráiler o recuperar cualquier propiedad personal que haya sido dejada dentro. La cantidad debida incluye: gastos por desalojar el tráiler, almacenamiento, notificación y abogados, y cualquier otro gasto. Después que el tribunal expida una orden de disposición (bajo la Sección 555B.8 del Código de Iowa), el propietario podrá ya sea vender el tráiler o proponer quedárselo. Si el propietario propone quedarse con el tráiler, el inquilino puede objetar. El inquilino tiene que objetar dentro de 21 días después que la notificación fue enviada. Si el inquilino objeta, el propietario tiene que vender el tráiler. Cuando un propietario vende un tráiler, eso tiene que hacerlo en una manera comercial y razonable. (Sección 555.9) Si sobra algo después de pagar el fallo, y después de cualquier impuesto sobre embargo haya sido pagado, el propietario tiene que guardar el sobrante por seis meses. Si el inquilino no reclama la cantidad durante ese tiempo, el propietario se la podrá quedar. Si la venta no produce suficiente para cubrir todo, el dueño del tráiler es responsable por el saldo debido. Los procedimientos exactos utilizados para llevar a cabo el desalojo pueden variar de un lugar del estado a otro. Si usted se enfrenta al desalojo de su tráiler, tal vez necesite saber más acerca de lo que la oficina del alguacil podrá hacer y cuándo. Sería beneficioso llamar a la oficina del alguacil (el número de no-emergencia) y preguntar exactamente cuáles serán los procedimientos, y cuando ellos llevarán a cabo la orden. 18