CONSEJOS PARA COMPRAR Y VENDER UNA CASA O UN DEPARTAMENTO

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1 CONSEJOS PARA COMPRAR Y VENDER UNA CASA O UN DEPARTAMENTO La compra y venta de una casa es sin ninguna duda una de las transacciones más complejas, por el volumen económico que implican, de las que realizaremos a lo largo de nuestra vida. Y es que además, en el proceso de adquirir una propiedad o ponerla a la venta, entran en juego muchos más factores al margen del dinero, como nuestras ilusiones o nuestros recuerdos más preciados. Precisamente por todos estos factores, comprar o vender una casa debe responder siempre a una decisión meditada, en la que hay que tener muy presentes diferentes aspectos. Entre otros factores, es fundamental conocer, con la máxima profundidad posible, detalles legales como las tasas, los impuestos o los procesos burocráticos para cambiar de nombre una propiedad. Sigue esta guía para no perder detalle y dejar todos los cabos atados en la compra o venta de tu casa. 1. Sentido común y consejos para una compra segura Escoger una vivienda u otra es una decisión que tendrá consecuencias el resto de nuestra vida, y es que, en el proceso de compra de una casa no sólo elegimos una vivienda en el estricto sentido de la palabra, sino también un barrio y una zona geográfica determinada, con todas las consecuencias que implica dicha decisión. La compra de una casa no es por tanto un asunto baladí, ya que si no disponemos de dinero de sobra para pagar la nueva propiedad sin pasar por un préstamo, lo normal será permanecer atado a un lugar concreto hasta que, como mínimo, se terminen las cuotas de la hipoteca. Otro aspecto a tener en cuenta es si debemos decantarnos por una vivienda de nueva construcción o por una casa que ya ha tenido inquilinos con anterioridad, una decisión que se tomará en gran medida en función de la zona en la que deseemos residir y del precio que estemos dispuestos a pagar. Tanto si la casa o apartamento que nos decidimos a adquirir es de nueva construcción o ya ha sido habitada, es muy importante seguir unos pequeños consejos para ahorrarnos situaciones no deseadas en el futuro. En primer lugar, y antes de firmar la compra de la nueva propiedad, es imprescindible decidir que se busca, dónde y de cuánto dinero se dispone. Para no desviarnos de nuestro presupuesto o necesidades conviene hacer una pequeña lista con lo que buscamos e intentar ceñirnos a ella en la medida de lo posible. Del mismo modo, este sistema nos ayudará a descartar inmuebles que no cumplan con los requisitos deseados. Además de esto, nunca debe tomarse una decisión de forma precipitada quedándonos con el primer inmueble que visitemos, ya que una compra eficiente pasa siempre por contemplar varias opciones y darnos a nosotros mismos una jornada de reflexión sobre la decisión que vamos a tomar.

2 Una vez que sepamos lo que queremos, es fundamental comprobar la ubicación en la que se encuentra el inmueble que deseamos visitar. Para estar seguros de que el barrio en el que está ubicada nuestra futura casa nos gusta, no hay nada mejor que pasear tranquilamente por los alrededores observando bien a los vecinos y que existan servicios indispensables en las cercanías, como colegios o transportes urbanos. Una vez hayamos comprobado que la zona nos agrada, deberemos revisar detalladamente la distribución de la casa y sus instalaciones. Por último, asegúrate de que la propiedad se encuentra ubicada en una zona en crecimiento para que tu nueva vivienda tienda a revalorizarse en el futuro. 2. El seguro para la vivienda en Perú En Perú contratar un seguro del hogar se ha ido convirtiendo cada vez más en una necesidad para muchas familias. Y es que los seguros para la vivienda nos protegerán siempre que seamos víctimas de un delito contra nuestra propiedad, normalmente de robo. El seguro del hogar no es de obligada contratación en Perú, y no son pocos los ciudadanos que consideran las cuotas de las pólizas como un sobrecosto que no pueden permitirse. De este modo, un porcentaje muy reducido de la población peruana tiene contratado un seguro para su vivienda, a pesar de que es posible adquirir pólizas básicas desde 8 dólares al mes, que cubren los bienes sustraídos más fáciles de robar, como DVD, cámaras fotográficas o televisores. Los riesgos que más preocupan a los ciudadanos del Perú son los robos y las inundaciones, unas circunstancias que pueden llevar a cualquier familia a perder irremediablemente todas sus posesiones, incluyendo la propia vivienda. Estos peligros pueden paliarse gracias a la contratación de algún seguro del hogar, cuya cobertura variará en función de nuestras propias necesidades y lo que deseemos proteger. De entre las pólizas contratadas por los ciudadanos de Perú, las más habituales son las que cubren objetos robados de fácil hurto y deterioros de agua y fuego. Del mismo modo, existen otro tipo de seguros mucho más completos, como el que hace uso de monitores láser las 24 horas del día y que incluye un servicio de alarma y control. El precio de este seguro depende siempre de si la zona en la que vivimos está considerada de riesgo y de la propia extensión de la vivienda. Antes de contratar cualquier seguro para tu vivienda en Perú debes tener presente que en el país operan desde aseguradoras nacionales hasta otras internacionales. Es fundamental, antes de firmar una póliza con cualquier empresa, verificar que la compañía está autorizada por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) para operar en el país. De entre las compañías que ofrecen los seguros más eficaces y populares en Perú destacan Mapfre y Pacífico. En caso de que se firme el seguro con una firma extranjera domiciliada en otro país, es importante que conozcas que, aunque no existe impedimento para ello, le SBS no se hará responsable de defender tus derechos en caso

3 de que exista algún problema con tu aseguradora. Del mismo modo, deben declararse siempre con veracidad todos los hechos y circunstancias que rodean lo que se va a asegurar, ya que dar información falsa podría suponer la ruptura del contrato y la invalidez de la póliza. 3. Impuestos a la vivienda en Perú Comprar o vender una vivienda en Perú supone una serie de gravámenes a tener muy en cuenta, y que influirán siempre en el precio total que abonemos para la adquisición de una casa nueva o usada. En el país existen una serie de impuestos sobre la vivienda que deben ser abonados siempre en las transacciones para tomar posesión de una nueva casa, y que en ocasiones son pagados por el comprador, y en otras ocasiones por el vendedor. El primero de los impuestos que deben pagarse en Perú por una vivienda es el impuesto de Alcabala, un gravamen sobre las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos, y que se realiza una vez ha sido firmada la minuta. Este impuesto corresponde al 3% del valor de la compra, exonerando las primeras diez unidades impositivas tributarias (UIT). El pago del impuesto de Alcabala le corresponde siempre al comprador del inmueble, que tiene de plazo para el pago hasta el último día hábil del mes siguiente desde el momento en el que se produce la transferencia de propiedad. El pago de este gravamen debe realizarse siempre en metálico y debe llevarse a cabo en alguna de las oficinas que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) tiene repartidas a lo largo del país. El impuesto predial es otro de los principales gravámenes para las residencias de los ciudadanos peruanos. Este impuesto consiste en un tributo de periodicidad anual que se aplica al valor de los predios urbanos y rústicos. Los predios urbanos incluyen terrenos ubicados en centros poblados cuyo fin es la vivienda, la industria, o edificaciones con cualquier otro fin urbano. Los predios rústicos, en cambio, son terrenos ubicados en zona rural, dedicado a uso agrícola y pecuario. Este impuesto siempre debe ser abonado por el vendedor. El tercer gravamen sobre la vivienda en Perú pasa por el adelanto de impuesto a la renta. De este modo, toda propiedad adquirida después del 2004 estará sujeta al pago de un adelanto en el impuesto de la renta. Este impuesto asciende al 0.08% del precio total de la venta y debe ser siempre cancelado por parte del vendedor. 4. Evaluar una casa para su compra Para todo aquel que se encuentre decidido a adquirir una vivienda en Perú, es fundamental que se evalúen y revisen bien todos los aspectos concernientes a la propiedad antes de dar el paso definitivo y cerrar el contrato de compra-venta. Antes de decidirnos por una casa o departamento resulta básico, para realizar una compra eficiente, no dejarse deslumbrar por la estética de la casa. Y es que no son pocas las

4 personas que, enamoradas de la belleza o el diseño de una propiedad, no centran su atención en otros detalles de tipo técnico y estructural que pueden tener consecuencias graves más adelante. Es fundamental, si nos estamos decidiendo por una propiedad, analizarla con ojo crítico e intentar fijarnos en todos y cada uno de los detalles. Del mismo modo, resulta importante dar un segundo recorrido por la casa, ya que a primera vista algunos defectos de la propiedad pueden no resultar visibles. Si bien es cierto que los vendedores tienen la obligación legal de informar de los fallos en la vivienda, ya que no hacerlo podría tener para ellos consecuencias legales, siempre es recomendable ser precavido para evitar posibles problemas futuros en nuestra casa y de carácter legal con los antiguos propietarios. En Perú es bastante habitual acudir a profesionales inmobiliarios en los casos en los que la vivienda que se desea comprar ya haya sido usada. Estos profesionales podrán asegurarte con mayor certeza que todos los trámites y documentación en términos legales se encuentren en orden, e incluso podrán acudir a la propiedad con un inspector técnico para verificar que no existen problemas en la construcción. Los profesionales de la inspección técnica se ocuparán, normalmente, de localizar fallos como vigas descolocadas, instalaciones eléctricas deficientes o grietas en las paredes que hayan sido tapadas con pintura. Del mismo modo, debemos examinar muy bien con qué inmobiliaria o entidad financiera, contratada por el vendedor, se realizará el negocio, y que ésta sea una compañía seria. En el caso de las construcciones nuevas, debemos asegurarnos de que el proyecto tenga el permiso expedido por el municipio de la zona en donde se ubica el inmueble. Evaluar estos aspectos antes de la compra podrá ahorrarnos más de una preocupación futura y nos asegurará una buena transacción de compra-venta. 5. Documentos legales y burocracia a la hora de vender una casa Vender una propiedad siempre es un proceso que requiere de cierto tiempo, en gran medida debido a las gestiones burocráticas y a la documentación requerida para llevar a cabo la venta. El primer paso que debemos dar como vendedores será asegurarnos de obtener todos los papeles necesarios para firmar el contrato de compra-venta. Tener todos los documentos en orden resulta esencial ya que el comprador con toda probabilidad exigirá verlos antes de firmar definitivamente la compra. Los documentos que el propietario debe presentar para la venta son: una copia testimonio de compra-venta, una copia de los documentos de identidad, el Certificado de registro inmobiliario que se adquiere en registros públicos, el HR y el PU originales, el poder inscrito en Registros Públicos actualizado, la documentación de pago del impuesto predial de todo el año, y el pago de arbitrios hasta el momento de la firma de la minuta de compra venta.

5 Por otro lado, al vender una vivienda de segunda mano no existe obligación ninguna por nuestra parte de entregar los planos de la casa, obligación que si tiene la inmobiliaria en la compra de viviendas nuevas. El proceso de compra-venta debe seguir siempre el siguiente proceso, que incluye los procesos burocráticos necesarios para hacer legal la transacción: a. La presentación de la propuesta económica y la forma de pago por escrito y la aceptación de la oferta. b. La entrega de la documentación necesaria para realizar el estudio de títulos y la firma de la minuta de compra-venta. c. Se paga el impuesto de Alcabala y se firma la escritura pública. d. Se salda el pago pendiente de la compra-venta y se entregan las llaves. e. Se realiza el cargo por parte del comprador, y el descargo por parte del vendedor, del inmueble ante el Municipio del distrito que corresponda. Para cumplir con este proceso burocrático es necesaria la presencia de un notario. Los gastos notariales y registrales por su parte, así como el pago del impuesto de alcabala, corren a cuenta del comprador, y por tanto es él quien escoge la notaría. 6. Cuando acudir a una agencia y cuando vender tu vivienda por ti mismo La decisión de vender nuestra propiedad por nosotros mismos o acudir a una agencia inmobiliaria para realizar los trámites no es tan sencilla como puede parecer a priori, ya que para saber que nos conviene más como vendedores debemos poner en una balanza diferentes factores. Y es que, aunque a simple vista puede parecer que es mejor ahorrarnos los servicios de una agencia inmobiliaria, ya que a cambio de sus servicios se quedarán con un porcentaje de la venta, que puede ascender al 3% más IVA en Perú, los servicios que ésta ofrece pueden ayudarnos a vender nuestra casa más rápido y a mejor precio. Antes de comenzar a vender debemos reflexionar sobre si para nosotros el trabajo de una agencia inmobiliaria merece que cedamos parte del dinero que obtendremos por nuestra vivienda. De este modo, no son pocas las personas que comienzan intentando vender por ellas mismas su residencia antes de acudir, en caso de no tener éxito en la venta, a los servicios de las agencias. Si decidimos anunciarnos por nuestra cuenta veremos que existen diferentes medios a nuestro alcance, desde los clásicos anuncios en un diario o periódico local, hasta textos online en páginas web dedicadas a la compra-venta de viviendas. Gracias a los avances de internet la

6 comunicación en este tipo de transacciones es mucho más fluida y númerosas personas tratan de encontrar una vivienda en primer lugar a través de la red, buscando un buen precio al margen de la inmobiliarias. Por otra parte, es innegable la utilidad de las inmobiliarias, expertas en la venta de viviendas y en el trato con los posibles compradores. Los agentes inmobiliarios sumarán siempre su experiencia a la hora de detectar a los compradores más interesados o propensos a hacerse con nuestra casa y nos proporcionarán libertad para despreocuparnos de la venta. Y es que, en caso de contratar los servicios de una agencia, serán sus profesionales los encargados de gestionar todo el proceso y de mostrar la propiedad a los potenciales compradores, ahorrándonos la molestia de tener que enseñar la casa a todos y cada uno de los interesados en verla nosotros mismos. En todo caso, cada vendedor optará por los servicios profesionales de las agencias o no en función de sus preferencias y decidiendo si su trabajo justifica el porcentaje que deberá pagarse de una transacción de no poca envergadura. Conclusión Comprar o vender una casa es siempre una decisión compleja que requiere de reflexión y prudencia. Tanto para la compra como para la venta resulta fundamental seguir unos pasos determinados que nos ayuden a tener éxito en la transacción de cualquier propiedad. Tener los documentos en orden y no olvidar los aspectos legales necesarios será esencial para realizar un acuerdo eficaz y carente de problemas. Existe un gran número de profesionales dedicado a la compra y venta de bienes inmuebles y especializado en los aspectos legales para las transacciones. Podrás recurrir a ellos para conseguir el objetivo que te hayas propuesto, ya sea localizar tu futuro hogar o facilitarte la venta de tu propiedad actual.

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