LIBRO AVALUO DE BIENES INMUEBLES Conceptos, Técnicas y Vivencias INDICE GENERAL
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- Domingo Ávila Santos
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1 LIBRO AVALUO DE BIENES INMUEBLES Conceptos, Técnicas y Vivencias INDICE GENERAL Introducción Estructura del Libro PRIMERA SECCION CAPITULO 1 VALOR Y VALORACION TEORIA BASICA Y COMENTARIOS 12 Objetivos Introducción Definiciones Qué es una cosa? Historia del Valor Diversas teorías sobre el valor Características del valor Principios Básicos que soportan la actividad valñuatoria Consideraciones generales sobre los avaluos: Clases de valores Diferencia entre valor comercial y precio Clases de valores dependiendo de la finalidad del avaluó solicitado Otras definiciones importantes tomadas del IVSC Resumen del capitulo SEGUNDA SECCION CAPITULO 2 EL ENTORNO MACROECONOMICO Objetivos Introducción Importancia de la consideración del entorno macroeconómico Influencia de las fuerzas políticas internas Influencia de las fuerzas sociales Influencia de las fuerzas económicas La política externa Situación Geográfica Resumen del Capitulo CAPITULO 3 EL ENTORNO LOCAL Objetivos Introducción Análisis del entorno local de los bienes inmuebles Características principales del entorno local (identidad) Evolución del mercado local Tendencias de la moda Los planes de ordenamiento territorial y los usos del suelo Normas de planeación, usos permitidos y vías obligadas Restricciones a los bienes inmuebles
2 Licencias de urbanismo y construcción Beneficios fiscales Prognosis inmobiliaria Resumen del capitulo CAPITULO 4 EL ENTORNO DEL BARRIO O VECINDARIO Objetivos Introducción Zonificación en Colombia Definición de vecindario El ciclo de vida del vecindario La inflación en el ciclo de vida Metodología para el análisis del vecindario Valores de la propiedad en el vecindario Principales características del vecindario Resumen del capitulo CAPITULO 5 ANALISIS DEL INMUEBLE Objetivos Introducción Consideraciones generales Resumen del capitulo TERCERA SECCION INTRODUCCION A LOS METODOS MÁS CONOCIDOS DE VALORACION Objetivos Descripción de los métodos conocidos Sugerencias para la correcta utilización de los métodos Recomendaciones especiales Resumen introducción métodos de valoración CAPITULO 6 METODO COMPARATIVO O DE MERCADO Objetivos Introducción Descripción detallada del método Riesgos y limitaciones Fuentes de información Procedimientos para determinar la muestra y obtener el valor homogeneizado Ajuste de los datos obtenidos: Homogeneización Como llegar al valor final Determinación del valor final mediante procedimiento estadístico Resumen del capitulo CAPITULO 7 METODO DEL COSTO Objetivos Introducción
3 Método de reposición o del costo de reposición Aplicación de los deméritos correspondientes Conceptos sobre depreciación Factor de comercialización Avances de Obra Avalúos de obras paralizadas Áreas a considerar en el avalúo Avalúo de terrazas Avalúo de losa, placa o terrazas para construir Avalúo de mezanines Diferencia entre la depreciación real y la contable Valorización o desvalorización de un terreno por buen o mal aprovechamiento Otros casos en los que se aplica el método del costo Resumen del Capitulo CAPITULO 8 METODO (TECNICA) RESIDUAL Objetivos Introducción La técnica o método residual: sus diferentes enfoques Descripción detallada del cálculo del valor residual del suelo Metodología o técnica residual estática Fuentes de información El factor Alfa El concepto del más alto y mejor uso El factor alfa según el tipo de proyecto Consideraciones importantes al aplicar el método residual El uso de plantillas de calculo Factor Alfa analizado por tipo de proyecto en la ciudad de Medellín El análisis de la torta Metodología o técnica residual dinámica Resumen del Capitulo CAPITULO 9 METODO DE LA RENTA Objetivos Introducción Fundamentos o bases del método de la renta Metodologías de aplicación del método de la renta Explicación detallada del método Análisis de ingresos y egresos Ingresos Egresos Ingreso Neto Operativo (INO) Metodología de Capitalización directa Tasa de capitalización a infinito (TC) Soporte de la tasa de descuentos escogida Cuando utilizar tasas altas de descuento Cuando utilizar tasas bajas de descuento Comparación entre una inversión inmobiliaria y una inversión en un titulo valor Método de los flujos de caja descontados Introducción al avalúo del negocio en marcha Que es un negocio en marcha
4 El concepto de valor patrimonial El concepto de flujo de caja libre El W.A.C.C (Costo de capital promedio ponderado) Diferencia del W.A.C.C con la tasa TC utilizada con los inmuebles Valor de Salvamento o residual al final del periodo de proyección Desiciones por tomar en torno a los valores obtenidos Resumen del capitulo CUARTA SECCION CAPITULO 10 Objetivos Introducción La fase preliminar El análisis La opinión Recomendaciones Tipos de informe de avalúo y sus características Resumen del capitulo CAPITULO 11 SISTEMAS DE INFORMACION GEOGRAFICA Y BASES DE DATOS Objetivos Introducción Historia del desarrollo de los sistemas de información geográfica (SIG) Que es un sistema de información geográfico (SIG)? Áreas de aplicación y usuarios de los sistemas de información geográfica (SIG) 283 Qué es una base de datos? Resumen del capitulo CAPITULO 12 SERVIDUMBRES Objetivos Introducción Definición y concepto general sobre servidumbres Predio sirviente y predio dominante Características de las servidumbres Fraccionamiento de un predio La servidumbre y los medios para ejercerla Clasificación de las servidumbres Servidumbre de paso Predios ciegos Adquisición de las servidumbres Titulo de Adquisición Extinción de la servidumbre Ancho de las servidumbres Valoración de las servidumbres Criterios para establecer el pago indemnizatorio Un porcentaje sobre el valor del área afectada Tablas y criterios de afectación Perjuicios colaterales adicionales Criterios de valoración Perjuicios adicionales Desvalorizaciones Tradición valuatoria en Colombia Servidumbres Relativas al código de recursos naturales
5 Servidumbres relacionadas con las redes de servicios públicos Resumen del capitulo CAPITULO 13 NORMAS LEGALES SOBRE AVALUOS EN LA REPUBLICA DE COOMBIA Objetivos Introducción Legislación Colombiana Resumen del capitulo BIBLIOGRAFIA
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