La Clínica de Hipotecas

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1 La Clínica de Hipotecas de Virginia Manual para la Prevención del Embargo Hipotecario Presentado por el Virginia Foreclosure Prevention Task Force

2 Índice Consejos para Prevenir el Embargo Hipotecario 2 El Papel del Asesor de Vivienda 4 Cómo localizar a un Asesor Certificado de Vivienda 8 Calendario del Proceso de Embargo 12 Ayuda Legal en Virginia 14 Definiciones 17 Evitando Estafas de rescate 19 Preguntas Frecuentes 21 Plan de Gastos del Hogar 23 Gracias por asistir a la Clínica de Hipotecas de Virginia, presentada por el Virginia Foreclosure Prevention Task Force. Esperamos que encuentre en este manual la información que necesita para prevenir un embargo hipotecario en su casa, o para recuperarse de uno, y que le ayude a tomar la decisión que mejor se ajuste a su situación. Al primer indicio de problemas haciendo sus pagos, es importante que usted se comunique con su entidad de préstamos lo más pronto posible. En muchos casos, comunicarse tempranamente con el prestamista o administrador de su préstamo le facilitará llegar a un arreglo para ayudarle a ponerse al día, dependiendo de su situación y de cuán atrasado esté. Tenga precaución sobre a quién recurre para que le asesore, y manténgase alerta por estafadores o personas que puedan tratar de aprovecharse de su situación. Usted encontrará un listado de Asesores de Vivienda certificados en las páginas 8 a 11 de este manual, quienes le podrán asesorar después del evento de hoy. Trabajar con un Asesor de Viviendas Certificado es una buena forma de asegurarse que los consejos que reciba son certeros, fiables y apropiados. Recuerde, algunos Asesores de Vivienda certificados pueden cobrar un honorario, por lo tanto asegúrese de preguntarles si sus servicios son gratuitos cuando se comunica con ellos. Visite nuestro sitio en Internet VirginiaForeclosurePrevention.com para obtener información actualizada. Acerca de Nosotros El Gobernador Tim Kaine anunció el 15 de Noviembre del 2007 la creación de un grupo de trabajo denominado Virginia Foreclosure Prevention Task Force durante la Conferencia de Viviendas del Gobernador en Roanoke, Virginia. El Virginia Foreclosure Prevention Taskforce, encabezado por el Secretario de Comercio Patrick O. Gottschalk, es responsable por desarrollar estrategias para ayudar a enfrentar la creciente incidencia de embargos hipotecarios en Virginia a través de recomendaciones para proteger a las familias e individuos dueños de casa propia en Virginia. El Task Force está trabajando: 1. En la recopilación y análisis de datos para identificar los números de embargos hipotecarios en Virginia y determinar medidas para reducir el impacto en nuestras localidades y comunidades. 2. En la identificación de recursos en existencia y en cómo incrementar acceso a los mismos por parte de los propietarios de vivienda, para minimizar el número de embargos hipotecarios. 3. Recomendando programas de alcance, asesoría y educación enfocados en la prevención de embargos hipotecarios y de apoyo a dueños de vivienda. 4. En la revisión de las leyes y regulaciones vigentes en Virginia para recomendar medidas apropiadas, incluyendo medidas legislativas si fueran necesarias. Embargos Hipotecarios en Virginia A pesar de que el índice de embargos hipotecarios en Virginia es un poco menor al nacional, éste ha incrementado y es el doble del índice en el primer trimestre del Al momento, los embargos hipotecarios son más comunes en propiedades financiadas con préstamos denominados sub-prime viviendas fueron embargadas durante el segundo trimestre del 2007, y de éstas estaban financiadas con préstamos sub-prime. Las estadísticas indican que muchos de los préstamos sub-prime con tasas de interés variable todavía no han llegado al primer punto de ajuste de la tasa de interés. Este ajuste usualmente genera las condiciones que llevan a una familia a una crisis de finanzas que podría resultar en un embargo hipotecario, cuando descubre que no podrá afrontar el incremento de pago resultante de la tasa de interés más alta. Por lo tanto, a medida que las tasas de interés suben, los analistas esperan ver un incremento en embargos hipotecarios. Esta información es presentada cortesía de Virginia Foreclosure Prevention Task Force La incidencia de embargos hipotecarios no solamente impacta negativamente a los individuos y familias afectados con la pérdida de sus viviendas y los consiguientes trastornos familiares pero tiene además consecuencias generalizadas tales como la reducción de valores de viviendas, deprime las industrias relacionadas con la de bienes raíces, y perjudica la estabilidad de la comunidad. 1

3 Consejos para Prevenir el Embargo Hipotecario Si le preocupa tener que hacer sus pagos un par de semanas más tarde de lo acostumbrado, usted debe inmediatamente comunicarle a su entidad de préstamos cuándo les enviará el pago. Asegúrese de que la entidad de préstamos anote en su folio la fecha anticipada de recibo de su pago. Si encuentra que no puede hacer su pago de hipoteca: 1. No ignore el problema. Conforme se atrase más y más con sus pagos, más difícil le resultará ponerse al día en su préstamo, y es más factible que termine perdiendo su casa. 2. Comuníquese con un Asesor de Vivienda. Los Asesores de Vivienda le pueden ayudar a comprender sus derechos y opciones bajo la ley, a organizar sus finanzas y le pueden representar durante negociaciones con su entidad de préstamos. Para encontrar el Asesor de Vivienda más cercano, vea las páginas 8 a 11 de este manual, o vaya al sitio Internet o llame al (800) o TTY (800) Además puede localizar a un Asesor de Viviendas en el sitio Internet member_list.asp. 5. Comprenda sus opciones de prevención de embargo hipotecarios. Su Asesor de Viviendas le ofrecerá valiosa información sobre sus opciones para prevención de embargo hipotecario (también llamado mitigación de pérdidas). Asegúrese de que comprende estas opciones cuando se le expliquen. Si no comprende la primera vez, no tenga temor de pedir que se le expliquen de nuevo. Muchos de esos conceptos son difíciles de comprender. 6. Asígnele prioridades a sus gastos. Después de la salud, mantener su casa debe ser su primera prioridad. Revise sus finanzas y vea en dónde puede recortar gastos para poder hacer su pago de hipoteca. Busque gastos opcionales que pueda usted eliminar, tales como Cable, membresías, gastos de diversión o entretenimiento. Posponga pagos en las tarjetas de crédito y otra deuda no garantizada hasta no haber hecho su pago hipotecario. Su Asesor de Viviendas le ayudará a establecer un plan de gastos. Al comienzo será un Plan de Gastos durante la Crisis, pero ya cuando usted pueda reunir el dinero para comenzar a pagar de nuevo sus cuotas atrasadas usted y su Asesor de Vivienda crearán un plan de gastos más estable Abra y responda a toda la correspondencia de su entidad de préstamos. Los Asesores de Vivienda le pueden ayudar a comprender sus derechos y opciones bajo la ley, a organizar sus finanzas y le pueden representar durante negociaciones con su entidad de préstamos. Para encontrar el Asesor de Vivienda más cercano, vea las páginas 8 a 11 de este manual, o vaya al sitio Internet o llame al (800) o TTY (800) Además puede localizar a un Asesor de Viviendas en el sitio Internet org/member_list.asp. 4. Conozca sus derechos. Localice su documentación del préstamo y léalos para darse una idea de qué va a ocurrir si usted no puede hacer sus pagos de hipotecas. Si necesita ayuda leyéndolos, comuníquese con un Asesor de Vivienda y pídale que los revise con usted, ya que puede tener varias opciones. No tenga miedo de preguntar qué significan esos documentos. Su Asesor de Viviendas podrá explicarle qué contienen los documentos y podrá explicarle sobre las leyes y calendario del proceso de embargo hipotecario en Virginia. Asegúrese de llevar con usted esos documentos cuando visite a su Asesor de Viviendas y de hacer las preguntas necesarias hasta comprender completamente todo lo que se le explique. 7. Use sus haberes o pertenencias. Tiene usted haberes personales tales como un segundo vehículo, joyas o una póliza de seguro con valor en efectivo que podría vender para ayudarse a ponerse al día en su préstamo hipotecario? Le puede ayudar alguien en su hogar consiguiendo un segundo empleo para traer más ingresos a casa? Aún si estos esfuerzos no incrementan significativamente su efectivo disponible o ingresos, demuestran que usted está dispuesto a hacer sacrificios para mantener su casa. Su Asesor de Viviendas le dará más consejos en cómo reducir sus gastos. 8. Evite compañías de prevención de embargo hipotecario. Usted no tiene que pagar altos costos para obtener ayuda en prevenir el embargo hipotecario. Más bien use ese dinero para pagar su hipoteca. Muchas compañías con fines de lucro le contactarán prometiendo negociar con su entidad de préstamos. Aunque muchas son entidades de negocio legítimas, le cobrarán un cargo alto (a menudo el equivalente a 2-3 meses de pago de hipoteca) por la misma información y servicios que un Asesor de Viviendas provee gratis. Continúa en la siguiente página. 3

4 Consejos para Prevenir el Embargo Hipotecario, Continúa 9. No pierda su casa debido a estafas de recuperación de un embargo hipotecario! Si alguna entidad o compañía le dice que pueden detener inmediatamente el proceso de embargo de su casa si usted les firma documentos designándoles para que actúen en su nombre, usted posiblemente esté firmando la asignación del título de su casa a ellos, y se convertirá en un inquilino en su propia casa! Nunca firme ningún documento legal sin leerlo y comprender todos los términos. Si tiene alguna duda, obtenga la asistencia de un Asesor de Viviendas. El Asesor de Vivienda ayudará el propietario a preparar un plan de gastos. El propietario debe preparar un plan de gastos y llevárselo al asesor de Vivienda quien lo revisará línea por línea con el propietario. Una vez todas las deudas y gastos se hayan identificado, el asesor de vivienda usará cualquier exceso de ingresos sobre gastos para comenzar a poner los pagos de hipoteca atrasados al día. Sin embargo, si existiera un déficit, el propietario decidirá qué puede ser eliminado del plan de gastos (por ejemplo, servicio de TV por cable o satélite). El propietario adoptará responsabilidad sobre el cumplimiento con el plan de gastos, ya que él es el que tiene que seguir el plan No ignore el problema. Entre más tiempo deje usted pasar, más difícil será para su Asesor de Viviendas ayudarle. Si está pensando que algo surgirá en el camino que va a resolver todo y no toma acción, posiblemente el precio que pague será la pérdida de su casa. Usted necesita tomar acción inmediatamente para prevenir esto. La Función del Asesor de Vivienda El Asesor de Vivienda debe comprender los objetivos y necesidades del propietario de vivienda. El asesor de Vivienda proveerá ayuda una vez él o ella comprenda lo que el cliente está tratando de lograr. Esto requerirá información específica del propietario. Mientras más información le sea proveída al asesor de vivienda, más fácil será para éste poder analizar la situación y expectativas del propietario. El Asesor de Vivienda identificará las limitaciones de tiempo. El asesor de vivienda necesitará identificar cualquier límite de plazo que el propietario enfrente, en especial la fecha de embargo de la propiedad. El propietario necesita llamar inmediatamente a un asesor de vivienda si recibe correo relacionado con un embargo. Si el propietario no tuviera conocimiento de la fecha de embargo, el asesor se comunicará con la entidad de préstamo. El Asesor de Vivienda establecerá las causas de morosidad y preparará una carta de penuria (hardship letter). El propietario, con la ayuda del asesor de Vivienda, preparará una carta de penuria. La carta debe de ser escrita usando las palabras del propietario. Considere maneras de incrementar el ingreso familiar o efectivo disponible. El propietario debe trabajar con el asesor de vivienda en tratar de encontrar otras fuentes de ingresos o dinero. Quizás un miembro de la familia pueda incrementar el ingreso familiar al conseguir un trabajo a tiempo parcial. Quizás miembros de la familia puedan ayudar, o quizás la Iglesia tiene un fondo de ayuda a familias pasando por dificultades financieras. Quizás hay pertenencias que se podrían vender, tales como joyas, etc. El Asesor de Vivienda le ayudará al propietario a reducir otras deudas. Otras deudas o gravámenes asociados con la casa tienen que ser considerados cuando se trata de medidas de prevención del embargo hipotecario. El asesor de vivienda, en cooperación con el propietario, tratará de determinar si existen impuestos sobre la propiedad morosos, impuestos federales o estatales sobre el ingreso que no se hayan pagado, si el seguro de la propiedad se ha pagado, si el pago de seguro hipotecario está atrasado, si existen otros gravámenes en la propiedad, si los pagos de servicios públicos están morosos o han sido desconectados, y necesidades de reparación en la propiedad. Hay ciertos servicios públicos que, al no estar disponibles, podrían hacer la propiedad inhabitable. Agua es uno de ellos. El asesor de vivienda tratará de integrar pagos de servicios públicos atrasados en el plan de gastos con el mínimo pago posible. Hay algunas reparaciones que, de ser necesarias, podrían hacer la casa inhabitable. Es importante que el propietario, para beneficio de si mismo, le deje saber al asesor de vivienda sobre éstas. El asesor de vivienda estudiará todas las deudas y hará sugerencias. Una sugerencia podría ser no pagar ninguna deuda de tarjetas de crédito. Continúa en la siguiente página. 5

5 6 La Función del Asesor de Vivienda, Continúa Aunque esto tendrá un impacto negativo en el historial de crédito del propietario, es muy probable que ya el historial de crédito haya sido afectado por los atrasos en los pagos hipotecarios. En vez de usar el dinero disponible para pagar las tarjetas de crédito, éste se podría más bien usar para poner al día la hipoteca. Una vez las necesidades críticas son satisfechas, el asesor de vivienda revisará el plan de gastos con la ayuda del propietario. Los préstamos estudiantiles deben mantenerse al corriente, ya que son una deuda federal y cualquier reembolso de impuestos puede ser confiscado. El asesor de vivienda podría sugerirle al propietario que trate, si fuera posible, de obtener un aplazamiento de pagos. El propietario debe efectuar los recortes de gastos contemplados en el plan de gastos si su meta es salvar su casa. Para prevenir el embargo hipotecario, el Asesor de Vivienda pedirá que el propietario aparte y ahorre fondos. Una vez que se ha desarrollado un plan de gastos realista, el asesor de vivienda le pedirá al propietario que ahorre el dinero que se ha apartado para pagar los montos atrasados del préstamo hipotecario. El asesor de vivienda le ayudará al propietario a decidir si quiere salvar su casa. Si el propietario decide que ésta no es una meta realista, el dinero que se ha apartado puede entonces usarse para asegurarse otras opciones de vivienda. El Asesor de Vivienda obtendrá las cifras exactas de pagos al corriente y morosos, y el saldo del préstamo. You El asesor de vivienda y el propietario necesitan esta información para poder decidir cuál es el mejor plan para evitar el embargo hipotecario. La información se puede obtener del prestamista o administrador del préstamo. El administrador del préstamo es la entidad que trabaja para el prestamista en colectar y acreditar los pagos en la cuenta del prestatario. Para que el asesor de vivienda pueda obtener esta información del administrador, el propietario debe otorgarle por escrito al asesor una Autorización para Divulgar Información sobre el Préstamo. El Asesor de Vivienda trabajará con el propietario a tomar decisiones basadas en opciones realistas. Una vez el plan de gastos ha sido acabado y el monto en mora del préstamo se ha determinado, el asesor de vivienda estudiará de nuevo si las metas del propietario son realistas. El asesor de vivienda repasará todas las opciones disponibles con el propietario. El propietario debe hacer todas las preguntas necesarias hasta estar seguro que comprende completamente las opciones disponibles, lo mismo que la decisión que debe tomar. El Asesor de Vivienda iniciará el papeleo si el propietario decide tratar de salvar la casa. El asesor de vivienda le proporcionará al prestamista o administrador del préstamo la información de ingresos y gastos que requieran. Los ingresos deberán ser verificados y el asesor de vivienda le dejará saber al propietario qué método de verificación prefiere el prestamista o administrador del préstamo, ya sea declaraciones de impuestos y/o colillas de pago más recientes. Los gastos pueden también necesitar ser verificados, por lo tanto es posible se le pidan al propietario copias de los cobros. El Asesor de Vivienda solicitará una prórroga en la fecha de embargo hipotecario. El asesor de vivienda será un partidario del propietario en tratar de obtener una prórroga en la fecha de embargo hipotecario. El asesor de vivienda lo obtendrá por escrito si es aprobado, y se mantendrá alerta durante el proceso de embargo. El Asesor de Vivienda determinará opciones apropiadas. De acuerdo a las metas y recursos del propietario, el asesor de vivienda hará una determinación final sobre cuál plan deberá ser sometido. El asesor de vivienda de todas formas repasará aquellas opciones que no requieren aprobación del prestamista. El propietario puede decidir que la mejor opción de salvar su casa es declarar bancarrota. Si el propietario cree que existe un error en el monto de deuda morosa, puede decidir llevar su caso a una corte judicial. Además el propietario puede decidir quedarse en la propiedad hasta recibir una notificación de desalojo. El asesor de vivienda mantendrá al propietario actualizado conforme las cosas progresan. Si el prestamista denegara la oferta de arreglo sometida a consideración, el propietario será notificado y se explorarán otras opciones con el asesor de vivienda. El Asesor de Vivienda y el propietario trabajan en conjunto. El asesor de vivienda y el propietario trabajan en colaboración uno con el otro en búsqueda de una solución satisfactoria. Cada uno de ellos debe cumplir con su parte para no terminar insatisfechos con el otro o con los resultados del trabajo en conjunto. 7

6 Cómo localizar a un Asesor Certificado de Vivienda 8 Las organizaciones listadas debajo le pueden asisitir con asesoría individual para la prevención del embargo hipotecario. Para ver actualizaciones de esta lista, por favor visite nuestro sitio en internet VirginiaForeclosurePrevention.com. Accomack-Northampton Planning District Commission Front Street PO Box 417 Accomac, VA Ex. 116 Línea de teléfono gratuita AHOME 2009 N. 14th Street Suite 507 Arlington, VA Bay Family Housing (a division of Bay Aging) PO Box 610 Urbanna, VA Catholic Charities Sixty-Six Canal Center Plaza Suite 600 Alexandria, VA catholiccharitiesusa.org Catholic Charities of Eastern Virginia, Inc A Poplar Hill Road Chesapeake, VA CCCS of Hampton Roads Center for Child and Family Services 2021 Cunningham Drive Suite 400 Hampton, VA City of Alexandria Office of Housing 421 King Street Suite 200 Alexandria, VA Clearpoint Financial Services 8000 Franklin Farms Drive Richmond, VA Commonwealth Catholic Charities 1512 Willow Lawn Drive Richmond, VA Fairfax County Department of Housing and Community Development 3700 Pender Drive Suite 100 Fairfax, VA Fairfax County Department of Cable Communications and Consumer Protection Government Center Parkway Suite 433 Fairfax VA, First Home Alliance 4421 Dale Boulevard, 100C Woodbridge, VA HomeNet 201 Granby Street Norfolk, VA Helping Overcome Poverty s Existence, Inc. 680 W. Main Street PO Box 743 Wytheville, VA Ex. 211 Línea de teléfono gratuita Housing Opportunities Made Equal of Virginia, Inc. 700 East Franklin Street Suite 3A Richmond, VA James City County Office of Housing 5320 Palmer Lane Suite 1A Williamsburg, VA Loudoun County Department of Family Services 102 Heritage Way, NE Suite 103 Leesburg, VA Lynchburg Community Action Group, Inc. 926 Commerce Street Lynchburg, VA Ex. 41 Monticello Area Community Action Agency (MACAA) 1025 Park Street Charlottesville, VA NeighborWorks Resource Group 2712 Chamberlayne Avenue Richmond, VA Continúa en la siguiente página. 9

7 Cómo localizar a un Asesor Certificado de Vivienda, Continúa New River Community Action, Inc. 644 West Main Street Radford, VA Ex. 40 New Vision Outreach Ministry Warwick Boulevard Suite 209 Newport News, VA outreachministry.org Newport News Office of Human Affairs 392 Maple Avenue PO Box 37 Newport News, VA Norfolk Redevelopment and Housing Authority 201 Granby Street Norfolk, VA People Incorporated of Southwest Virginia 1173 W. Main Street Abingdon, VA Ex Piedmont Housing Alliance 111 Monticello Avenue Suite 104 Charlottesville, VA Ex housing alliance.org Portsmouth Redevelopment and Housing Authority PO Box Water Street Suite 200 Portsmouth, VA Prince William County Virginia Cooperative Extension 8033 Ashton Avenue Suite 105 Manassas, VA personal_finance.html Quin Rivers, Inc. 104 Roxbury Industrial Center Charles City, VA Línea de teléfono gratuita Reston Interfaith, Inc Sunset Hills Road Suite 210 Reston, VA Skyline Community Action Program, Inc. 31 Stanard Street PO Box 508 Stanardsville, VA Southside Community Development and Housing 1624 Hull Street Richmond, VA Ex STEP, Inc. 200 Dent Street Rocky Mount, VA Suffolk Redevelopment and Housing Authority 530 East Pinner Street Suffolk, VA Telamon Corporation 111 Henry Street PO Box 500 Gretna, VA The Southeastern Tidewater Opportunity Project 2551 Almeda Avenue Norfolk, VA Total Action Against Poverty 145 Campbell Avenue SW Suite 700 Roanoke, VA Ex Town of Blacksburg PO Box Blacksburg, VA Virginia Beach Community Development Corporation 2700 International Parkway Suite 300 Virginia Beach, VA The Up Center (Formerly Child & Family Services of Eastern Virginia, Inc.) 222 West 19th Street Norfolk, VA Urban League of Hampton Roads, Inc High Street Portsmouth, VA Welcome Home Community Development Corporation 101 Brewer Avenue Suffolk, VA

8 Calendario del Proceso de Embargo La tabla a continuación indica los pasos en el proceso desde el momento en que se extiende notificación de pago tardío y la multa correspondiente, hasta la fecha de venta de la propiedad por embargo hipotecario. Esta presume que no ha habido contacto del prestatario con la entidad de préstamos, ni esfuerzos de mitigación de pérdidas. Por lo tanto, la fecha resultante del embargo es considerada como la más pronta a ocurrir. Estos requisitos y calendario son gobernados por el Asegurador o Garante, la escritura de Fideicomiso, el Código de Virginia, y Ley Federal. Acción 1. Notificación de pago tardío se gira en el día 17 de delincuencia. Cartas de cobro y varias otras se envían entre los días 18 y 37 de delincuencia. En cuentas con tardanzas crónicas, se pueden comenzar a enviar tan temprano como en el día 10 de delincuencia. 2. Alrededor del día 37, se envía una carta HUD 1 y/o una carta de incumplimiento. La carta HUD 1 requiere que el prestatario responda en 7 días laborables. Se envía además un folleto HUD al mismo tiempo. La carta de incumplimiento otorga un período de restablecimiento de 30 días. 3. Si el prestatario no puede ser contactado, las llamadas y cartas de no hemos escuchado de usted continuarán desde el día 38 al día Al estar tarde 62 días (3 pagos mensuales atrasados), el caso se asigna al departamento de Mitigación de Pérdidas para lograr posiblemente un arreglo de pagos. Durantes los próximos 10 días se tratará agresivamente de contactar al prestatario. 5. Cuando el préstamo llega a 72 días en delincuencia y no ha habido contacto con el prestatario, se recomienda que el préstamo pase al embargo hipotecario, y se transfiere a un abogado para iniciar el proceso de embargo. 6. Una vez el abogado comienza el proceso, toma aproximadamente 45 días en llegar a la fecha de venta de la propiedad por embargo hipotecario. Durante el transcurso de esos 45 días el abogado hará lo siguiente: : Examina el título. Cumple con el Acta Federal de Cobro de Deudas enviando al prestatario una advertencia final de la venta por embargo de la propiedad en 30 días y una copia de la publicidad de la misma en el periódico. (Generalmente la mayoría de las Escrituras de Fideicomiso requieren que se publiquen anuncios en el periódico una vez a la semana durante dos semanas consecutivas. Algunas Escrituras de Fideicomiso requieren publicación semanal por cuatro semanas. El Código de Virginia requiere que el fideicomisario provea notificación de 14 días solamente; sin embargo la mayoría de los fideicomisarios proveen notificación de 30 días.) Esta notificación de 30 días se envía además a otros con gravámenes en la propiedad, lo mismo que a la Asociación de Dueños y al Servicio de Impuestos Internos (IRS). Este período le permite al prestatario apelar la deuda. Cuando un préstamo en Virginia es identificado como sub-prime, el prestamista o abogado tiene que otorgar al prestatario 30 días adicionales a los aproximadamente 45 días mencionados antes, siempre y cuando el prestatario se comunique con ellos para tratar de llegar a un arreglo. Esto significa que la venta por embargo hipotecario tendrá que ser cancelada por un período de 30 días para darle tiempo al prestamista a determinar si un arreglo es posible. El día de la venta por embargo hipotecario, el préstamo por lo general tiene 117 días de tardanza de pago (4 meses), o 147 días si el préstamo es definido como sub-prime

9 Ayuda Legal en Virginia Virginia s Client Legal Information Website Legal Aid Justice Center Charlottesville Office 1000 Preston Avenue Suite A Charlottesville, VA Legal Aid Justice Center Petersburg Office 41 Bollingbrook Street Petersburg, VA Legal Aid Justice Center Northern Virginia (Falls Church) Office Immigrant Advocacy Program 6066 Leesburg Pike Suite 520 Falls Church, VA Legal Aid Justice Center Richmond Office 123 East Broad Street Richmond, VA Southwest Virginia Legal Aid Society 227 West Cherry Street Marion, VA Danville Office Henry County Executive Session Room Administration Building Collinsville, VA Danville Office Martinsville City Piedmont Community Services 24 Clay Street Martinsville, VA Farmville Office Buckingham County Virginia Cooperative Extension Office Buckingham Agricultural Center Buckingham, VA Farmville Office Charlotte County Charlotte County Administrators Office 250 LeGrande Avenue Charlotte Court House, VA Farmville Office Mecklenburg County Butler Memorial Library 515 North Marshall Street Chase City, VA Farmville Office Mecklenburg County 413 E. Atlantic Street South Hill, VA / Lynchburg Office Amherst County Amherst Public Library 1 4 p.m. Lynchburg Office Campbell County Brookneal Public Library 1 4 p.m. Lynchburg Office Halifax County 129 S. Main Street Halifax, VA Suffolk Office Southampton County Department of Social Services Courtland, VA Suffolk Office Franklin City Martin Luther King Center Oak Street Franklin, VA Blue Ridge Legal Services Winchester Office Blue Ridge Legal Services, Inc. PO Box South Kent Street Winchester, VA Continúa en la siguiente página

10 Ayuda Legal en Virginia, Continúa Definiciones Blue Ridge Legal Services Harrisonburg Office Blue Ridge Legal Services, Inc. P0 Box N. High Street Harrisonburg, VA Blue Ridge Legal Services Lexington Office Blue Ridge Legal Services, Inc. 203 North Main Street Lexington, VA Blue Ridge Legal Services Roanoke Office Blue Ridge Legal Services, Inc. 132 Campbell Avenue, SW Suite 300 Roanoke, VA Central Virginia Legal Aid Society, Inc. Piedmont Office 1000 Preston Avenue Suite B Charlottesville, VA The Community Tax Law Project PO Box Richmond, VA Legal Services of Northern Virginia 6066 Leesburg Pike Suite 500 Falls Church, Virginia Rappahannock Legal Services Fredericksburg Office 910 Princess Anne Street Second Floor Fredericksburg, Virginia Rappahannock Legal Services Culpepper Office 314 N. West Street Culpeper, Virginia Rappahannock Legal Services Tappahannock Office 306 Church Lane Tappahannock, Virginia Plan de Pagos Informal (Informal Repayment Plan) Es un plan usualmente a corto plazo corto y está basado en la capacidad del prestatario en hacer los pagos. Este programa se usa a menudo cuando el préstamo está en la etapa inicial de morosidad (30 a 60 días), y estará en pie por 90 a 120 días. Este plan puede ser un acuerdo verbal o por escrito. Plan de Pagos Formal (Formal Repayment Plan) Este es el programa usado más frecuentemente en un ejercicio de mitigación de pérdidas. Se hace un análisis de la situación financiera del prestatario y, basado en la capacidad del prestatario en ponerse al día con su deuda atrasada, se establece un plan de pagos para la cura de la morosidad. Se le ofrece usualmente asesoría al prestatario. Un Plan de Pagos Formal siempre se hace por escrito, y puede tener un plazo mucho más largo que el plan informal. Basados en el exceso de ingresos sobre gastos del prestatario, los planes formales usualmente resultan en un pago mensual que es un 125% o un 150% del pago regular, hasta ponerse al día. Préstamos Subprime Usualmente los préstamos sub-prime son para personas con previos problemas en su historial de crédito, o con historial de crédito limitado. Estos préstamos cobran una tasa de interés más alta que los préstamos prime para compensar el riesgo adicional. Fuente: hud.gov Tolerancia Especial (Special Forbearance) Este es un acuerdo por escrito entre el prestamista y/o administrador del préstamo y el prestatario, el cual contiene un plan de reintegración de un préstamo que está moroso, y el cual debe proveer ayuda no típicamente proveída al prestatario bajo un plan de pagos formal o informal. El plazo del acuerdo puede ser de cuatro meses o más, puede contener la suspensión o reducción de los pagos por uno o más meses para permitirle al prestatario a recuperarse de la causa de la morosidad, y/o un acuerdo para permitir al prestatario a reanudar sus pagos mensuales completos al mismo tiempo que se posterga el pago de la deuda atrasada. Continúa en la siguiente página

11 Definiciones, Continúa Estafas de rescate Modificación del Préstamo (Loan Modification) Una modificación es un cambio permanente a uno o más de los términos originales del préstamo, la cual permite la reintegración de un préstamo y resulta en un pago que el prestatario puede afrontar. La modificación puede incluir un cambio en la tasa de interés, la capitalización del principal moroso, montos atrasados de interés o cuenta de fideicomiso (escrow), una extensión en el plazo de pago del préstamo y/o la reamortización de la deuda restante. Short Sale / Pre-foreclosure / Compromise Sale Todos estos términos, sin traducción adecuada al español, significan lo mismo. Esta opción permite a un prestatario moroso efectuar la venta de su propiedad y usar los fondos de venta para satisfacer la deuda hipotecaria, incluso si los fondos de venta son menores a la cantidad de la deuda. Esta opción es apropiada para prestatarios cuya situación de finanzas requiere que vendan la casa, pero no pueden efectuar la venta sin la condonación de parte de la deuda por el asegurador o avalador, ya que el valor de la propiedad es menor a la cantidad en deuda. Una estafa de rescate de embargo hipotecario puede costarle su casa. No firme nada antes de hacer las necesarias averiguaciones preliminares. Llame a un asesor de vivienda certificado o a su entidad de préstamos y pregúnteles sobre la propuesta antes de contraer ninguna obligación. Recuerde: si algo suena demasiado bueno para ser cierto, probablemente no es cierto. Escenarios en los cuales debe ser muy cauteloso: El estafador que nunca lleva hasta el fin los esfuerzos por salvar la casa, pero que sin embargo cobra altos honorarios por cosas básicas tales como llamadas telefónicas y papeleo que usted podría hacer. Como resultado, usted recibe poca o ninguna ayuda en detener el proceso de embargo. Recuerde, usted puede hablar con un asesor de vivienda certificado sin tener que pagar costo alguno, y éste le puede asesorar en los mejores pasos que dar para tratar de salvar su casa de un embargo hipotecario. Reclamo Parcial (Partial Claim) Bajo esta opción, un prestamista/ administrador de préstamo anticipará fondos suficientes para reintegrar un préstamo moroso. Esta cantidad no puede ser mayor al equivalente a doce meses de pagos mensuales, incluyendo seguro e impuestos. Al aceptar este arreglo, el prestatario le firmará a HUD un pagaré o nota y un acuerdo de gravamen subordinado. En la actualidad estos pagarés o reclamos parciales no conllevan una tasa de interés, y no tienen que ser pagados hasta que el prestatario finaliza pagos en la primera hipoteca o deja de poseer la propiedad. Título en vez de embargo (Deed-in-Lieu of Foreclosure) esta opción es un arreglo de disposición bajo el cual el prestatario voluntariamente traspasa título en la propiedad en garantía al prestamista/administrador de préstamo a cambio de ser descargado de las obligaciones bajo la hipoteca. A pesar de que esta opción resulta en la pérdida de la propiedad, es usualmente preferible al embargo hipotecario ya que el prestatario minimiza el costo y el trauma emocional de un embargo. En la mayoría de los casos, el asegurador/garante requerirá que esta opción se use solamente cuando todas las otras opciones han sido agotadas. El estafador lo rescata ayudándole a librarse de su casa. Existen diferentes formas en que los estafadores logran esto, pero todos los métodos terminan con el traspaso por parte suya del título de la casa a ellos, bajo la promesa de que usted puede quedarse en la vivienda como inquilino y comprar de nuevo la casa una vez todo esté arreglado. El estafador usualmente fija el monto de alquiler a pagar a un nivel que usted no puede afrontar, y como consecuencia le echan de la casa por incumplimiento en el pago de alquiler. Por supuesto, a final de cuentas usted no podrá comprar la casa de nuevo y el estafador se quedará con la mayor parte, si acaso no toda, la plusvalía en la propiedad. Estos estafadores le dirán que está firmando documentos para un préstamo nuevo que va a resolver sus problemas. En realidad, lo que está ocurriendo es que usted está firmando documentos fraudulentos que traspasan título de su propiedad a ellos. Y por encima de eso, usted todavía retiene la deuda de la hipoteca, pero ya no es dueño de la casa. Continúa en la siguiente página

12 Estafas de rescate, Continúa Preguntas Frecuentes Cómo le encuentran los estafadores? Un estafador encuentra a propietarios en necesidad de ayuda a través de las notificaciones locales públicas de embargos hipotecarios. Después le ofrecerán sus servicios dejándole una tarjeta o volante en su puerta, o llamándole por teléfono. Además colocan anuncios en lugares públicos. Usted no debe prestar atención a estos anuncios, volantes y particularmente a notas escritas a mano que le ofrezcan ayuda con un embargo hipotecario. Cómo lo convencen? Durante la primera reunión, el estafador le dará esperanzas y le prometerá un nuevo comienzo. Además hará promesas falsas tales como la de que ellos le venderán la casa de nuevo a usted en algún momento. El estafador recomendará que usted rompa el contrato con el prestamista y con cualquier asesor con el cual usted esté trabajando. Eso es exactamente lo contrario de lo que usted debe de hacer! Si usted está siendo embargado, usted necesita comunicarse con su prestamista o administrador del préstamo para determinar qué puede hacer para resolver el problema. Estas estafas son a menudo cometidas por personas de características raciales, étnicas, religiosas o de edad similares a la suya. Qué hacer si uno está siendo víctima de una estafa de rescate de embargo: Es muy importante que se comunique con un abogado de protección al consumidor inmediatamente. Un abogado puede ayudarle a navegar a través de las audiencias legales con las autoridades, audiencias de desalojamiento, y en juicios. Si usted recibe una estafa por correo, comuníquese con la oficina del Superintendente General de Correos (U.S. Postmaster General). Debo de llamar a mi prestamista o al administrador de mi préstamo? Cuál es la diferencia? Si está atrasado en su pago o le preocupa la posibilidad de un embargo hipotecario, usted siempre debe llamar al administrador de su préstamo. Usted podrá encontrar el número telefónico del administrador en su estado de cuenta mensual o en su libreta de pagos. La diferencia es la siguiente: Prestamista Provee los fondos para una hipoteca. Los prestamistas también se encargan del análisis del crédito, información de finanzas, la propiedad, y la solicitud de préstamo. Administrador de préstamo es contratado por el prestamista e inversionistas de mercado secundario para administrar el procesamiento de su pago y de porciones del mismo, tal como impuestos y seguro de la propiedad. Es responsable por monitorear, colectar y reportar los pagos del préstamo. Los prestamistas usualmente asignan la administración del préstamo a otra entidad (el administrador), lo cual significa que el consumidor no necesariamente envía sus pagos de hipoteca a la compañía que originó el préstamo. Cuándo debo llamar al administrador? En este momento. Comuníquese con su administrador en el momento que se entere que va a tener dificultades hacienda su pago. No debe esperar a que su tasa de interés ajuste o a que se atrase en sus pagos. Y si prefiero no llamar al administrador? Comuníquese con uno de los Asesores de Vivienda listados en este sitio. Ellos le podrán aconsejar sobre posibles opciones. Cuándo es que me embargan la casa? Cuando el préstamo está moroso por 72 días y no hay contacto con el prestatario, el préstamo es referido a un abogado para iniciar el proceso de embargo. En Virginia, los préstamos están aproximadamente 117 días (4 meses) morosos el día del embargo hipotecario, o 147 días si el préstamo es calificado como un préstamo sub-prime. Continúa en la siguiente página

13 Preguntas Frecuentes, Continúa Qué es un plan de pagos? (repayment plan) Es un plan que le permite, al alcance de sus circunstancias, ponerse al día con pagos atrasados. Qué debo hacer si me atraso con mis pagos de hipoteca? Llame al administrador de su préstamo. En este manual encontrará una lista de administradores con sus respectivos números telefónicos. En un poste de luz en mi vecindario ví un rótulo ofreciendo ayuda. Debería llamar a ese número? Cuídese de las estafas! Las soluciones que suenan muy simples o muy buenas para ser ciertas, a menudo lo son. Desafortunadamente hay muchas personas tratando de aprovecharse de su difícil situación financiera. Para aprender más sobre cómo evitar ser estafado, revise la sección Evitando Estafas de Rescate en este manual. Fuente: Hope Now Plan De Gastos Del Hogar Indique # de personas en la vivienda Adultos Menores Ingreso Mensual Neto Ahora Con Casa Origen 1 Origen 2 Otro ingreso Total (A) Gastos Fijos Ahora Con Casa Hipoteca/renta Electricidad Gas/Aceite Agua/ Alcantarillado Teléfono (reg.) Larga distancia Celular/pager Basura Cable Seguro médico Seguro auto Seguro vida Seguro inquilino Manutención niños/ Pensión por divorcio Cuidado niños Otro(s) Total (B) Deudas Ahora Con Casa Préstamo a plazo Préstamo a plazo Préstamo auto Préstamo auto Total Payments (C) Gastos Flexibles Ahora Con Casa Ahorros Comida Almuerzo (escuela/trabajo) Comidas afuera Entretenimiento Drycleaning/ Lavandería Artículos limpieza Ropa Gasolina/bus/taxi Periódicos/revistas Alcohol/cigarrillos Iglesia/donaciones Costos enseñanza/libros Barbería/salón belleza Mantenimiento auto Mantenimiento vivienda Médico/dentista Mascotas Parqueo, etc. Lotería/bingo Otros Total (D) Gastos Ahora Con Casa Fijos (B) Deudas (C) Flexible (D) Total Gastos (E) Reste gastos de ingresos (A E)) Total Ingresos (A) Total Gastos (E) Diferencia + Or - Nota: Si usted ha considerado todos sus gastos, incluyendo ahorros, su diferencia debe de ser $0.00. Si termina con un número positivo, debería considerar designar el dinero extra para reducir su deuda o incrementar sus ahorros. Si termina con un número negativo, usted está gastando más de lo que recibe en ingresos. Revise cuidadosamente su plan para identificar en qué puede reducir gastos. Firma del solicitante: Fecha: Firma del solicitante: Fecha: CERTIFICACIÓN: Yo certifico que he revisado este plan de gastos con el/los solicitante(s) arriba mencionados, y lo encuentro razonable. 22 Lender or Counselor Signature: 23

14 24 25

15 Esta información es presentada cortesía de Virginia Foreclosure Prevention Task Force 389-Spanish-6/08

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