Adquisición de Portafolio de Centros Comerciales y Política de Financiamiento MAYO 2014

Transcripción

1 Adquisición de Portafolio de Centros Comerciales y Política de Financiamiento MAYO 2014 Asamblea General de Tenedores de CBFIs BMV:FSHOP13 5 de junio de 2014

2 First FIBRA Specialized in Shopping Centers Antecedentes FibraShop como parte de las protecciones a los tenedores de sus CBFIs previó en sus estatutos la aprobación por parte de éstos de aquellas adquisiciones de activos cuyo valor sea igual o superior al 20% del patrimonio del Fideicomiso. Por otra parte, las modificaciones a las disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores contemplan la aprobación por los tenedores de CBFIs de las políticas de contratación o asunción de créditos, préstamos y financiamientos. Tanto la adquisición de plazas comerciales como el financiamiento serán puestos a consideración de la Asamblea General de Tenedores convocada para el 5 de junio próximo. 2

3 FibraShop dentro de su plan de expansión de negocios ha analizado propiedades por alrededor de 12 mil millones de pesos, buscando activos que: Características de las propiedades que se propone adquirir Se encuentren ubicados en ciudades con potencial de crecimiento poblacional y económico. Le permitan diversificar su portafolio actual. Se puedan adquirir a un precio adecuado a las condiciones del mercado. Generen una utilidad operativa interesante y que a su vez tengan potencial de generación adicional de ingresos. 3

4 Descripción de las 3 plazas Kimco1 Galerías Mall Sonora Plaza Los Atrios Cuautla Galerías Tapachula Descripción Plaza comercial en formato Regional, anclada con tienda departamental de prestigio y cines. Plaza comercial en formato Regional, anclada con dos Supermercados, cines y algunos otros locatarios de prestigio. Plaza comercial en formato Regional, anclada con Supermercado, cines y entretenimiento. Ingresos Utilidad Operativa NOI 132 Rentas 58,929,826 Ingresos Totales 66,290,388 NOI 48,716,807 Rentas 38,189,178 Ingresos Totales 42,962,435 NOI 34,648,857 Rentas 44,629,468 Ingresos Totales 50,586,297 NOI 39,041,138 GLA total y ocupación (m2) Área rentable total 39,067 m2 Área rentada: 32,613 m2 (84%) Área rentable total 44,462 m2 Área rentada: 35,219 m2 (79%) Área rentable total 34,002 m2 Área rentada: 30,361 m2 (89%) Tiendas Ancla y Sub-ancla Sears, Cinépolis, C&A Bershka, ishop, Stradivarius, Pull & Bear, Nike Walmart, Sam s Club, Cinemex Dico, Parisina, Outlet Martí, Toyota, El Portón Walmart, Cinépolis, C&A Dico, Toks, Autozone, Casino Magic Área Objetivo/Ciudades Principales 8 km radio Hermosillo 8 km radio Cuautla 8 km radio Tapachula y zona fronteriza con Guatemala Número de Locales y área rentable total: GMS PLA GT Locales GLA 39,067 44,462 34,002 Total 117,531 Las tres plazas planteadas por sus dimensiones se consideran Regionales y proporcionan una mayor diversificación tanto geográfica como de locatarios al portafolio actual de centros comerciales propiedad de FibraShop. 1 Kimco Realty Corporation (Kimex Investment XIX y XX, LLC) 2 Datos preliminares, sujetos a la validación de la auditoría de compra 4

5 Planos de las tres plazas comerciales a adquirir Galerías Mall Sonora (Hermosillo) Plaza los Atrios (Cuautla, Morelos) Galerías Tapachula (Chiapas) 5

6 Principales locatarios de las propiedades a adquirir y su adición al portafolio actual Top 10 Locatarios KIMCO Locatario Giro % ingresos Walmart Supermercado 9.3% Cinepolis Entretenimiento 7.3% Casino Mágico Entretenimiento 3.2% Cinemex Entretenimiento 3.3% Sears Departamental 3.1% Sam's Club Supermercado 2.3% C&A Moda 4.1% Bershka Moda 2.0% Pull & Bear Moda 2.7% Shoes Collection Zapatería 1.5% Total 38.7% Los 10 principales locatarios del portafolio a adquirir son establecimientos de prestigio con presencia nacional y algunos internacionales. El ingreso proveniente del locatario más relevante es inferior al 10% del total y los 10 más importantes representan solamente el 38.7% de los ingresos totales. Top 20 Locatarios (FibraShop + Kimco) Rank Proporción de ingresos Actual Nuevo Locatario Giro Actual Nuevo 6 1 Walmart Supermercado 1.84% 3.8% 3 2 Cinepolis Entretenimiento 1.96% 3.4% 1 3 Liverpool Tienda departamental 4.30% 3.2% 7 4 Cinemex Entretenimiento 1.80% 2.2% 2 5 Ruth s Cris Alimentos 1.97% 1.5% 4 6 Caliente Entretenimiento 1.94% 1.4% 5 7 Luxury Avenue Tienda departamental 1.85% 1.4% 8 8 Home Depot Tienda departamental 1.72% 1.3% 9 C & A Moda 1.2% 9 10 Fresko Supermercado 1.47% 1.1% 11 Casino Mágico Entretenimiento 1.1% Suburbia Tienda departamental 1.46% 1.1% Hacienda Tequila Alimentos y regalos 1.45% 1.1% Office Depot Papelería 1.42% 1.0% Soriana Supermercado 1.40% 1.0% 16 Sears Tienda departamental 0.8% 17 Sam's Club Supermercado 0.8% Marti Deportes 1.10% 0.8% Sonora Grill Alimentos 1.04% 0.8% HSBC Servicios Financieros 0.95% 0.7% Banorte Servicios Financieros 0.88% Starbucks Alimentos 0.86% 23 Bershka Moda Office Max Papelería 0.78% Scotiabank Servicios Financieros 0.78% Total 30.96% 29.54% Los principales locatarios del portafolio a adquirir complementan la buena diversificación con que cuenta actualmente el portafolio de centros comerciales de FibraShop. Se incorporan al portafolio nuevos locatarios de alta calidad como: Sears, Sam s Club, C&A, Bershka, Pull & Bear, entre otros. 6

7 Portafolio de alta calidad con presencia diversificada en México Presencia en ciudades de alto crecimiento y consideradas los destinos turísticos más populares de México con 371,422 m2 de GLA Posicionamiento de Fibra Shop Características del Portafolio Actual 13 propiedades 10 Estados y el Distrito Federal 997 contratos de arrendamiento 371,422 m2 de GLA 164% Ubicación 7 Destinos turísticos y urbanos Zonas de fuerte crecimiento de la población Ingreso promedio familiar creciente Demografía favorable Mercado estable con infraestructura adecuada 7

8 Utilidad operativa actual y proyectada Galerías Mall Plaza Galerías Total Sonora Los Atrios Tapachula Portafolio Ingresos Actuales Rentas 58,929,826 38,189,178 44,629, ,748,472 Mantenimientos 7,360,562 4,773,257 5,956,829 18,090,648 Total ingresos 66,290,388 42,962,435 50,586, ,839,120 Ingresos adicionales (95% de ocupación) Rentas + Mantenimientos 9,670,000 8,223,944 2,342,826 20,236,770 Total ingresos 75,960,388 51,186,379 52,929, ,075,890 Gastos operación 17,573,581 8,313,578 11,545,159 37,432,318 Resultado operativo (NOI) 95% 58,386,807 42,872,801 41,383, ,643,572 Ocupación actual 83.5% 79.2% 89.3% 83.5% Pago inicial estimado 566,538, ,163, ,626,655 1,397,329,554 Pago posterior estimado 15,730,000 57,773,574 16,500,000 90,003,574 Pago Total 582,268, ,937, ,126,655 1,487,333,129 CAP al 95% estimado 10.0% 9.8% 8.8% 9.6% Las tres plazas se adquirirán a un CAP al 95% de ocupación estimado de 9.6%. Adicionalmente se adquirirán dos terrenos adyacentes a las plazas por un monto de $32,200,000 (Galerías Mall Sonora $15,730,000 y Galerías Tapachula $16,500,000) los cuales tienen una superficie total de 26,191 metros cuadrados. La vacancia de Galerías Mall Sonora y Galerías Mall Tapachula no requerirá liquidación adicional alguna. La vacancia de Galerías Mall Los Atrios se liquidará a un CAP del 9.75%, pagando exclusivamente el 50% del monto de que se trate, es decir un CAP 19.5%. En la proyección de ingresos futuros se está suponiendo que los terrenos no generan ingreso adicional. Por lo anterior, a futuro se mejoraría la rentabilidad de la inversión cuando se construya y comercialice sobre esos terrenos. Los pagos estimados no contemplan los costos de cierre de transacción. 8

9 Políticas generales de financiamiento, asunción de créditos o préstamos Antecedentes El proyecto que modificará las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras y otros participantes del mercado de valores prevé que es facultad de la Asamblea General de Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmibiliarios emitidos por una FIBRA la aprobación de sus políticas Generales de financiamiento, asunción de pasivos o créditos, así como un límite máximo de apalancamiento y una razón de cobertura de deuda. Planteamiento Se plantea conforme a estatutos y a lo que prescribirá la regulación aplicable un nivel máximo de apalancamiento del 50% del patrimonio fideicomitido. Se podrán contratar pasivos tanto con entidades financieras nacionales y extranjeras como mediante la emisión de certificados bursátiles y otros valores en los mercados financieros. Se podrán contratar pasivos tanto quirografarios como otorgando garantías hipotecarias. Se deberá dar a conocer en la información trimestral y anual: El porcentaje de apalancamiento asumido, así como las características generales de los pasivos asumidos. La razón de cobertura del servicio de la deuda, la cual deberá contemplar para los siguientes dieciocho meses el cociente de la suma de la utilidad operativa, más los activos líquidos, más las líneas de crédito disponibles, menos los dividendos a repartir, entre la suma de los pagos esperados de principal e intereses del pasivo, así como los gastos de capital recurrentes y no discrecionales, conforme lo siguiente: ICD t = AL t=1 IVA t + t=1 UO t + LR t=1 I t + t=1 P t + t=1 K t + t=1 D t Donde: ICDt = Índice de cobertura de servicio de la deuda al cierre del trimestre t. AL 0 = Activos líquidos al cierre del trimestre 0 (esto es al cierre del trimestre que se está reportando), incluyendo efectivo e inversiones en valores, pero no el efectivo restringido. IVAt = Impuesto al Valor Agregado (IVA) por recuperar en el trimestre estimado de recuperación t. UOt = Utilidad Operativa estimada después del pago de dividendos para el trimestre t. LR 0 = Líneas de Crédito Revolventes vigentes, irrevocables y no dispuestas al cierre del trimestre 0. It = Amortizaciones estimadas de intereses derivadas de financiamientos para el trimestre t. Pt = Amortizaciones programadas de principal de financiamientos para el trimestre t. Kt = Gastos de capital recurrentes estimados para el trimestre t. Dt = Gastos de desarrollo no discrecionales estimados para el trimestre t. 9

10 Limitación de la responsabilidad DECLARACIONES SOBRE EVENTOS FUTUROS Este comunicado puede incluir declaraciones a futuro. Dichas declaraciones no están basadas en hechos históricos sino en la visión actual de la administración. Se advierte al lector que dichas declaraciones o estimaciones implican riesgos e incertidumbre que pueden cambiar en función de diversos factores que no se encuentran bajo control de la compañía. CONTACTO, RELACIÓN CON INVERSIONISTAS: Gabriel Ramírez Fernández Director Financiero Tel: +52 (55) gramirez@fibrashop.mx CONTACTO PARA MEDIOS INTERNACIONALES: Lucia Domville, Grayling USA Tel: +1 (646) FibraShop@grayling.com Jorge López de Cárdenas Ramírez Director de Administración y Tesorería Tel: +52 (55) jlopez@fibrashop.mx CONTACTO PARA MEDIOS EN MÉXICO: Jesús A. Martínez-Rojas R. Grayling México Tel: jesus. martinez-rojas@grayling.com 10

11 Acquisition of Portfolio of Shopping Centers and Financing Policy MAY 2014 General CBFI Holders Meeting BMV:FSHOP13 June 5, 2014

12 First FIBRA Specialized in Shopping Centers Background FibraShop, to safeguard its CBFIs holders, has in its by-laws a clause that states that asset acquisitions whose value is equal to or greater than 20% of the Trust s assets must be voted and approved. On the other hand, changes to the general provisions applicable to the issuers of securities establish that contracting policies or assumption of credit, loans, and financing need to be approved by CBFIs holders. Both the acquisition of the shopping centers and the financing policies will be put into the consideration of the General CBFIs Holders Meeting summoned for June 5th. 2

13 FibraShop, as part of its business expansion plan, has analyzed properties amounting to approximately Ps.12 billion, seeking that said assets would: Characteristics of the properties to be acquired Be located in cities with high-growth population and economic potential. Allow for diversification of our current portfolio. Can be acquired at a price suitable in terms of prevailing market conditions. Currently generate an interesting operating income and additional revenues. also have the potential to generate 3

14 Description of the three Kimco Shopping Centers Galerías Mall Sonora Plaza Los Atrios Cuautla Galerías Tapachula Description Shopping center in Regional format, anchored by a prestigious department store and movie theatre. Shopping center in Regional format, anchored with two Supermarkets, movie theatres and other prestigious tenants. Shopping center in Regional format, anchored with a Supermarket, movie theatres, and entertainment. Revenues Operating Profit NOI 132 Rents 58,929,826 Total Revenues 66,290,388 NOI 48,716,807 Rents 38,189,178 Total Revenues 42,962,435 NOI 34,648,857 Rents 44,629,468 Total Revenues 50,586,297 NOI 39,041,138 Total GLA and occupation (m2) Total GLA 39,067 m2 Rented area: 32,613 m2 (84%) Total GLA 44,462 m2 Rented area: 35,219 m2 (79%) Total GLA 34,002 m2 Rented area: 30,361 m2 (89%) Anchor and Sub-anchor Stores Sears, Cinépolis, C&A Bershka, ishop, Stradivarius, Pull & Bear, Nike Walmart, Sam s Club, Cinemex Dico, Parisina, Outlet Martí, Toyota, El Portón Walmart, Cinépolis, C&A Dico, Toks, Autozone, Casino Magic Target Area / Main Cities 8 km radius Hermosillo 8 km radius Cuautla 8 km radius Tapachula and border with Guatemala Number of Stores and total GLA: GMS PLA GT Stores GLA 39,067 44,462 34,002 Total 117,531 The three shopping centers by their dimensions, are considered Regional and provide greater diversification both geographically and in terms of the tenants of the current portfolio of shopping center properties of FibraShop. 1 Kimco Realty Corporation (Kimex Investment XIX y XX, LLC) 2 Preliminary data, subject to the validation of the audit of the purchase 4

15 Galerías Mall Sonora (Hermosillo) Plans for the three commercial shopping centers to be acquired Plaza los Atrios (Cuautla, Morelos) Galerías Tapachula (Chiapas) 5

16 Top tenants in properties to be acquired and their contribution to current portfolio Top 10 KIMCO Tenants Tenant Sector Revenue % Walmart Supermarket 9.3% Cinepolis Entertainment 7.3% Casino Mágico Entertainment 3.2% Cinemex Entertainment 3.3% Sears Department store 3.1% Sam's Club Supermarket 2.3% C&A Fashion 4.1% Bershka Fashion 2.0% Pull & Bear Fashion 2.7% Shoes Collection Shoes store 1.5% Total 38.7% The 10 main tenants of the portfolio to be acquired are prestigious establishments with national presence and some international. The income derived from the most relevant tenant is less than 10% of the total and the 10 most important tenants represent only 38.7% of total revenues. Top 20 Tenants (FibraShop + Kimco) Rank Revenue contribution Current New Tenant Sector Current New 6 1 Walmart Supermarket 1.84% 3.8% 3 2 Cinepolis Entertainment 1.96% 3.4% 1 3 Liverpool Department store 4.30% 3.2% 7 4 Cinemex Entertainment 1.80% 2.2% 2 5 Ruth s Cris Food 1.97% 1.5% 4 6 Caliente Entertainment 1.94% 1.4% 5 7 Luxury Avenue Department store 1.85% 1.4% 8 8 Home Depot Department store 1.72% 1.3% 9 C & A Fashion 1.2% 9 10 Fresko Supermarket 1.47% 1.1% 11 Casino Mágico Entertainment 1.1% Suburbia Department store 1.46% 1.1% Hacienda Tequila Food & Gifts 1.45% 1.1% Office Depot Stationery 1.42% 1.0% Soriana Supermarket 1.40% 1.0% 16 Sears Department store 0.8% 17 Sam's Club Supermarket 0.8% Marti Sporting Goods 1.10% 0.8% Sonora Grill Food 1.04% 0.8% HSBC Financial Services 0.95% 0.7% Banorte Financial Services 0.88% Starbucks Food 0.86% 23 Bershka Fashion Office Max Stationery 0.78% Scotiabank Financial Services 0.78% Total 30.96% 29.54% The main tenants of the portfolio to be acquired complement the solid diversification of the current portfolio of shopping centers of FibraShop. They incorporate into the portfolio new tenants of high quality such as: Sears, Sam s Club, C&A, Bershka, Pull & Bear, amongst others. 6

17 High quality Portfolio with a diversified presence in Mexico Presence in cities that have high growth and are considered the most popular tourist destinations of Mexico with 371,422 m2 of GLA Fibra Shop s positioning Characteristics of the Current Portfolio 13 properties 10 States and the Federal District 997 lease contracts 371,422 m2 of GLA 164% Location 7 Tourist and urban destinations High growth population zones Growing average family income Favorable demographics Stable market with adequate infrastructure 7

18 Actual and projected operating income Galerías Mall Plaza Galerías Total Sonora Los Atrios Tapachula Portafolio Current Annual revenues Rents 58,929,826 38,189,178 44,629, ,748,472 Mainteinance 7,360,562 4,773,257 5,956,829 18,090,648 Total Revenues 66,290,388 42,962,435 50,586, ,839,120 Aditional Revenue (95% occupancy) Rents + Mainteinance 9,670,000 8,223,944 2,342,826 20,236,770 Total revenues 75,960,388 51,186,379 52,929, ,075,890 Operating expenses 17,573,581 8,313,578 11,545,159 37,432,318 Net Operating Income NOI 95% 58,386,807 42,872,801 41,383, ,643,572 Current Occupancy 83.5% 79.2% 89.3% 83.5% Initial estimated payment 566,538, ,163, ,626,655 1,397,329,554 Posterior estimated payment 15,730,000 57,773,574 16,500,000 90,003,574 Total Payment 582,268, ,937, ,126,655 1,487,333,129 CAP at 95% occupancy 10.0% 9.8% 8.8% 9.6% The three shopping centers will be acquired at a CAP rate of 9.6% with a occupancy rate of 95%. Additionally, two adjacent plots of land will be acquired adjacent for Ps. $32,200,000 (Galerias Mall Sonora amounting to Ps $ 15,730,000 and Galerias Tapachula to Ps. $16,500,000) which together have a surface of 26,191 square meters. The vacancy rate at Galerias Mall Sonora and Galerias Mall Tapachula will not require any additional payment. The vacancy rate at Galerias Mall Los Atrios will be paid at a CAP of 9.75%, paying exclusively 50% of the amount in question, that is a CAP rate of 19.5%. Income projections does not foresee any future income coming from the additional land acquired. Projected future revenues will improve the investment profitability when land is built and commercialized. Estimated payments do not include the closing costs of the transaction. 8

19 General financing, credit and loans policies Background The project, which will modify the general provisions applicable to the issuers and other stock market participants, transfer the decision making process to the General CBFIs Holders Meeting issued by a FIBRA to approve the general financing, credit and loan policies, as well as a maximum leverage limit and debt coverage ratio. Approach Following the corporate by-laws and applicable regulation, the maximum debt leverage is 50% of the Trust s assets Liabilities with both national and foreign financial entities and senior notes and other securities in the financial markets can be issued. Other unsecured debt can be issued using mortgage guarantees. Quarterly and annual information should be provided for: Assumed debt leverage along with the characteristics of the liabilities assumed. Service debt coverage ratio, which must consider in the quotient the following 18 months of the totql operating income plus available credit lines, minus dividends to be paid, minus the sum of the expected principal and interests payments as well as recurring and non-discretional capital expenditures as detailed below: ICD t = AL t=1 IVA t + t=1 UO t + LR t=1 I t + t=1 P t + t=1 K t + t=1 D t Where: ICDt = Debt service coverage at end of quarter. AL 0 = Liquid assets at the close of quarter 0 close of the reporting quarter), including cash and cash equivalents, but excluding restricted cash. IVAt = Value Added Tax (VAT) to be recovered in the estimated recovery quarter t. UOt = Estimated Operating Income after the dividend payment for the quarter t. LR 0 = Current, irrevocable and non-used revolving credit lines at the close of the quarter 0. It = Interests estimated amortizations derived from financing activities in the quarter t. Pt = Principal programmed amortizations for financing activities in the quarter t. Kt = Estimated recurring capital expenditures in the quarter t. Dt = Quarterly estimated non discretional development expenditures in quarter t. 9

20 Liability Limitation FORWARD LOOKING STATEMENTS This report may contain forward looking statements. Said statements are not based on historic data but on management s current outlook. Readers should be aware that said forward looking statements imply risks and uncertainties that may change due to different factors that are not under the Company s control. CONTACT, INVESTOR RELATIONS: Gabriel Ramírez Fernández Chief Financial Officer Tel: +52 (55) gramirez@fibrashop.mx INTERNATIONAL MEDIA CONTACTS: Lucia Domville, Grayling USA Tel: +1 (646) FibraShop@grayling.com Jorge López de Cárdenas Ramírez Administration and Treasury Manager Tel: +52 (55) jlopez@fibrashop.mx MEDIA CONTACTS IN MEXICO: Jesús A. Martínez-Rojas R. Grayling México Tel: jesus. martinez-rojas@grayling.com 10