II Informe Trimestral Fondo Inmobiliario ZETA Al 30 de Junio de 2015

Transcripción

1 II Informe Trimestral Fondo Inmobiliario ZETA Al 30 de Junio de 2015

2 CARACTERÍSTICAS DEL FONDO Fecha de inicio de operaciones: 12/08/2011 Fecha de vencimiento: 12/08/2041 Clasificación de riesgo : SCR AA f3 Tipo de Fondo : Distribución: Cerrado Trimestral Moneda de participaciones : Serie: Dólares Única Inversión mínima : US$1.000,00 Custodio de valores : BPDC Comisión Custodia : 0,00% Agente Colocador: 0,00% Calificadora de riesgo : Comisión Pagada al Puesto 0,25% Participaciones Colocadas 53,494 Participaciones autorizadas Precio por Part Merc Secundario: Valor de participación al 30/06/2015: SCR Centroamericana $ 1,029 $ 1,027,37 Fecha del último precio Negoc: 25/06/2015 Mora > un mes / Ing. Anual: 0.22% LOS RENDIMIENTOS PRODUCIDOS EN EL PASADO NO GARANTIZAN UN RENDIMIENTO SIMILAR EN EL FUTURO Los datos de la Industria son tomados del Informe trimestral de Fondos de Inversión a Marzo2015 emitido por SUGEVAL LA AUTORIZACIÓN PARA REALIZAR OFERTA PÚBLICA NO IMPLICA UNA OPINIÓN SOBRE EL FONDO DE INVERSION NI LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA El fondo está dirigido a inversionistas cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento y complementariamente para su venta. LA GESTION FINANCIERA Y EL RIESGO DE INVERTIR EN ESTE FONDO DE INVERSION, NO TIENE RELACIÓN CON LOS DE ENTIDADES BANCARIAS O FINANCIERAS U OTRA ENTIDAD QUE CONFORMAN SU GRUPO ECONÓMICO, PUES SU PATRIMONIO ES INDEPENDIENTE Página 2 de 8

3 Al 30 de Junio del 2015, el Fondo de Inversión cierra con un total de 44 inquilinos. Para este trimestre se suman dos nuevos inquilinos, un inquilino ingresó con la segunda compra realizada el pasado 27 de mayo en Plaza Antares, y otro inquilino que arrendó una oficina en Bodegas Attica. Como se observa en el gráfico, este fondo cuenta con una gran diversificación siendo el de mayor porcentaje de concentración el inquilino Glaxo Smithline Costa Rica con 14,59% El porcentaje mayor de ingresos proviene de Terra Campus el cual cuenta con 7 inquilinos, segundo el Centro de Negocios Paseo de las Flores con 8 inquilinos y Plaza Carolina con 22 inquilinos; es decir, que el 71,56% se diversifica en 37 inquilinos. Al 31 de junio se mantiene como el mayor porcentaje en el sector de comercio, siendo el sector más diversificado en lo que a cantidad de inquilinos se refiere. Página 3 de 8

4 PARTICIPACION POR INMUEBLE RESPECTO AL ACTIVO TOTAL INMUEBLE jun-15 mar-15 FF Terra Campus 30.60% 31.03% Paseo de las Flores 21.67% 22.24% Plaza Carolina 20.18% 20.63% Bodegas BES 9.76% 9.33% Edificio La Uruca 7.65% 7.82% Edificio Torre General 4.68% 4.79% Plaza Antares 4.05% 2.72% Bodegas Attica 1.41% 1.44% Total 100% 100% ANTES DE INVERTIR SOLICITE EL PROSPECTO DEL FONDO DE INVERSIÓN ACTIVO ADMINISTRADO: El activo administrado nuevamente se incrementó en este trimestre, esta vez en 30,91 % respecto al trimestre pasado, pasando de poco más de $43,30 millones a $56.70 millones de dólares. Este aumento ha permitido que el fondo ZETA sea de los fondos que mayor crecimiento interanual reflejan en el mercado, lo cual continúa de forma paralela a la importante demanda de participaciones que existe tanto en el mercado primario como secundario. Este crecimiento obedece al esfuerzo de la Sociedad de Fondos de Inversión de incrementar la cartera de inmuebles que conforman el fondo para buscar mayor atracción de inversionistas a través de una mayor rentabilidad a largo plazo. RENTABILIDAD DEL TRIMESTRE: En la siguiente tabla se muestra mediante un cuadro y un gráfico, el valor del beneficio monetario que se distribuyó a cada inversionista para los últimos cuatro trimestres. Al cierre del segundo trimestre del 2015 se aprecia un importante incremento considerando que los beneficios pagados incorporan tanto el rendimiento por concepto de las rentas del período, así como un porcentaje de lo que se denomina capital pagado en exceso, producto del precio que el mercado está dispuesto a pagar por cada participación cada vez que se realiza una captación a través del mercado primario, referenciado al valor en libros. Lo anterior refleja el interés existente en el mercado por las participaciones de este fondo de inversión. Página 4 de 8

5 Fondo de Inversión Popular Inmobiliario ZETA Mes Monto en Rendimiento Dólares por Porcentual Participación sep-14 $ % dic-14 $ % mar-15 $ % jun-15 $ % En el siguiente gráfico se muestra una comparación del rendimiento liquido de los últimos 30 días mostrado por el fondo ZETA versus el rendimiento promedio del mercado. Se encierra en círculos verdes el comportamiento para cada trimestre, reflejando un importante efecto positivo al alza en el rendimiento promedio del fondo. Página 5 de 8

6 Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. MOROSIDAD: Este es un rubro que se refleja con corte al último día de cada mes, presentándose siempre un porcentaje normalmente menor al 10%, el cual se calcula como el monto de las rentas dejadas de percibir en dicha fecha entre el monto total de las rentas esperadas para ese período. De este porcentaje se recupera su mayoría en la primera quincena del siguiente mes, de manera que no se hace necesario en muchos casos acudir a otras instancias para el cobro, sea porque se logra la recuperación o se llega a un arreglo de pago. OCUPACIÓN: En la siguiente gráfica se muestra el comportamiento de la ocupación de julio 2014 a junio Se aprecia un comportamiento constante posterior a la colocación de la bodega conocida como Bodegas Attica en Guachipelín de Escazú registrada como desocupada en el trimestre anterior. Además, la adquisición de algunos inmuebles en Plaza Antares ha permitido que los porcentajes de ocupación del fondo se mantengan superiores al porcentaje de la industria. Cabe destacar que el promedio de mercado de este gráfico se calcula de forma mensual y es de referencia, dado que difiere al que utiliza la SUGEVAL de forma trimestral con la información completa de cada participante. Página 6 de 8

7 VALORACIONES DEL PERIODO: Como se puede observar, durante el segundo trimestre del año en curso se valoró los inmuebles C.N. Paseo de las Flores II, Bodegas Bes y Terra Campus II que presentan una plusvalía total equivalente a los $ ,78. Estos inmuebles generan una alta rentabilidad al fondo producto del precio por metro cuadrado que registran en el mercado y la relación al precio del alquiler. Se debe recordar que el tema de la plusvalía es un concepto de mantener actualizado el valor de los inmuebles de acuerdo a una serie de variables determinadas por los valuadores externos, tanto pericial como financiero, de manera que este dato va siendo registrado en el valor de cada inmueble, al menos una vez al año. Periódicamente se registran plusvalías o minusvalías de cada inmueble según su fecha de compra. Cabe mencionar que la minusvalía que refleja el inmueble C.C. Paseo de las Flores obedece al impacto de la remodelación que sufrieron las áreas comunes del Mall recientemente, dado que no toda la inversión realizada en dichas áreas se transfiere integra a las áreas privativas, mismas que son las sujetas año a año a valoración. En otras palabras, el valor contable del inmueble aumenta en el monto de la mejora realizada al área común, pero la valoración del área privativa no recibe proporcionalmente tal monto. Página 7 de 8

8 Duración del Portafolio: Este indicador presenta en promedio el plazo al vencimiento de la cartera, medido en años, de esta forma si se tiene una duración de 1, la cartera vence en promedio a un año, si la duración es 0.25, la cartera vence en promedio en 90 días, en otras palabras una cuarta parte del año completo. Duración Modificada del Portafolio: Este indicador estadístico nos muestra la sensibilidad del precio del portafolio ante cambios en un 1% de las tasas de interés aproximadamente, lo anterior significa que una duración modificada del 0.50 de un título valor con un precio de 0.98, ante un cambio de un 1% hacia arriba en las tasas de interés, disminuirá aproximadamente a Plazo de permanencia de los inversionistas: Nos indica en promedio y medido en años, cada cuanto están renovando o liquidando las inversiones los clientes que poseen participaciones en el fondo de inversión. Se analiza de forma muy similar a la duración del portafolio, en este caso si el plazo de permanencia es 1, esto quiere decir que en promedio los clientes mantienen sus inversiones un año. Endeudamiento: Muestra el porcentaje del activo neto que está siendo financiado por recompras de corto plazo, el endeudamiento le permite al fondo de inversión comprar inmueble en condiciones normalmente mejores a las condiciones del financiamiento para mejorar el rendimiento, este porcentaje vía reglamento podrá ser no mayor a 60% del activo neto. Desviación estándar de los rendimientos: Nos muestra cuanto se alejan en promedio los rendimientos diarios del fondo de inversión tanto hacia arriba como hacia abajo, con respecto al rendimiento promedio mostrado por el fondo de inversión. Rar: (Rendimiento ajustado por riesgo): Es un indicador que muestra cuanto está pagando en términos de rendimiento el fondo en cuestión por unidad de riesgo asumida. Porcentaje de ocupación: Define de forma porcentual los metros cuadrados que se encuentran arrendados, respecto al total de metros arrendables de que dispone el fondo. Morosidad de arrendamientos: Define de forma porcentual el resultado de dividir las rentas no canceladas al final de un mes, entre el total de ingresos de los últimos doce meses. Calificación de Riesgo: La calificación scraaf se otorga a aquellos fondos cuya calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una alta probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una buena gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel muy bueno. Las calificaciones desde scr AAf a scr Cf pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado la categoría 2 se refiere a fondos con moderada sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado y la categoría 3 a fondos con alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado.perspectiva Estable: se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. Señor inversionista: Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo de inversión ni de la sociedad administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforma su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. OFICINAS CENTRALES SAN JOSÉ, COSTA RICA Teléfono: (506) / Fax: (506) Paseo Colón, Edificio Torre Mercedes, Piso Dos. Página 8 de 8