LEY 31 DE 18 DE JUNIO DE 2010 QUE ESTABLECE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

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1 Plaza 2000, Piso 16 Calle 50 Apartado: Panamá, República de Panamá Teléfono: Fax: BOLETÍN INFORMATIVO LEY 31 DE 18 DE JUNIO DE 2010 QUE ESTABLECE EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Area de Práctica Derecho Comercial y Bienes Raríces Contacto Principal María Carolina Arroyo Head of Practice mcarroyo@arifa.com Cristina de Alba Associate cdealba@arifa.com Abogados en esta área de práctica María Carolina Arroyo mcarroyo@arifa.com Juan F. Corro jcorro@arifa.com Cristina de Alba cdealba@arifa.com Vivian Holness vholness@arifa.com Carin Stelp cstelp@arifa.com Panamá, Julio El 18 de junio de 2010, la Asamblea Nacional aprobó la Ley 31 que establece el régimen de Propiedad Horizontal. Esta nueva ley subroga en su totalidad la Ley 13 de 28 de abril de 1993, tal como quedó modificada por la Ley 39 de A continuación un resumen de las reformas más relevantes de esta nueva ley que regula el Régimen de Propiedad Horizontal: La nueva ley incluye dentro del concepto de Unidades Inmobiliarias susceptibles de incorporarse al Régimen Horizontal las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos, así como las urbanizaciones existentes que se rigen como asociaciones sin fines de lucro, y las define así (Artículo 5): o Lotificación: División de un globo o parcela de terreno de 1,000 metros cuadrados o menos que responde a un patrón común en dimensión y área. o Parcelación: División de un terreno de 1 hectárea como mínimo y que no presenta un patrón repetitivo en cuanto a área y dimensiones en uno o varios lotes. o Urbanización: Conjunto de obras para el trazado y acondicionamiento de un globo de terreno, mediante la dotación de vías de comunicación, servicios públicos, equipamiento social, áreas de uso público y privado y lotes servidos aptos para construir en ellos. El concepto del Conjunto Inmobiliario se amplió en la nueva ley para incluir un grupo de unidades inmobiliarias proyectadas o construidas sobre más de una finca, que puede conformarse por edificaciones y lotes con Reglamentos de Copropiedad independientes, y adiciona el concepto de Comité de Administración de Propiedad Horizontal que es una figura nueva consistente en la agrupación conformada por representantes de cada propiedad horizontal que comparten áreas comunes de un Conjunto incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal (Artículo 5).

2 La nueva ley también incluye el concepto de Propiedades Horizontales Turísticas, que permite que el propietario inscriba tanto con el Régimen de Propiedad Horizontal como con el Registro de Turismo, y pueda destinar el bien al alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades (Artículo 5). En los Reglamentos de Copropiedad ahora se puede definir su uso o destino como multiuso, siempre y cuando así lo permitan las normas de zonificación vigentes donde está ubicado el inmueble. En el caso de multiuso deberán definirse las áreas o los pisos que lo sean. El uso residencial excluye la posibilidad de usar la unidad inmobiliaria para un uso distinto a la residencia habitual de personas (Artículo 5). El proceso para incorporar una propiedad en el Régimen de Propiedad Horizontal es bastante similar al proceso bajo la ley anterior, con las siguientes adiciones (Artículo 36): o Cuando se trata de proyectos construidos por etapas, el título constitutivo debe especificar el área construida con su correspondiente valor del terreno, mejoras y el resto libre para futura construcción, indicando la superficie que queda y su valor. o Cuando se trata de un conjunto inmobiliario, el título constitutivo debe especificar si se constituirán uno o varios Regímenes de Propiedad Horizontal. o Cuando se trate de una Propiedad Horizontal Turística, el título constitutivo debe incluir la constancia del Registro de Turismo, el detalle de la modalidad de alojamiento turístico a desarrollarse y las especificaciones técnicas de dicha modalidad. o Para incorporar una edificación que tiene menos de 20 años, se necesita la aprobación de solo el 51% de los ocupantes (Artículo 40). o En los casos de proyectos de lotificación, parcelación o urbanización con lotes servidos cuyas mejores serán edificadas posteriormente por cada adquirente, el promotor debe presentar una solicitud de incorporación y debe pagar al Ministro de Vivienda y Ordenamiento Territorial la suma equivalente a 0.2 de 1% del valor de la infraestructura declarada. El adquirente de cada lote debe pagar 0.2 de 1% del valor de construcción declarado una vez realice las mejoras respectivas (Artículo 42). Bajo la nueva ley, se prohíbe la venta, traspaso, donación, permuta o cualquier acto de disposición de los estacionamientos o bienes anejos en los siguientes supuestos: (1) cuando perjudiquen a los propietarios de la unidades inmobiliarias incorporados al Régimen; (2) cuando los propietarios queden excluidos de los derechos o beneficios de tales bienes; o (3) cuando queden menos de la cantidad de estacionamientos que establecen las normas del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Artículo 14). Una vez incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, el promotor está obligado a asignar específicamente el estacionamiento y bienes anejos que correspondan a la unidad, a diferencia de como lo hacían en el pasado, que permitía indicar la cantidad de estacionamientos o depósitos anejos asignados a la unidad, sin identificar su número (Artículo 14).

3 En caso de venta de estacionamientos debe transcribirse en la escritura de venta la certificación del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial que declare que la unidad vendedora no queda con menos cantidad de estacionamientos de lo que establecen las normas de ordenamiento territorial. También se establece que los bienes anejos no pueden formar fincas separadas de las unidades inmobiliarias de que forman parte (Artículo 11). En adición a las funciones descritas en la previa ley, la Dirección de Propiedad Horizontal (antes denominada Departamento de la Propiedad Horizontal) está facultada para calificar la validez de las sesiones, actas y resoluciones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva, conocer y resolver quejas en relación con las decisiones con respecto a la administración de las propiedades, emitir resoluciones con respecto a la desafectación del Régimen, y sancionar violaciones con multas de B/ a B/ (Artículo 83). La Asamblea de Propietarios ahora podrá adquirir un bien privado ofrecido previamente por su propietario para que sea utilizado como un bien común, con la aprobación del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias (Artículo 18). Sólo se puede aumentar la cuota de gastos comunes si lo aprueba el 51% de los propietarios de todas las unidades inmobiliarias, y si corresponde a una necesidad comprobada para el funcionamiento de la propiedad horizontal (Artículo 20). Para modificar el coeficiente de participación en las cuotas de gastos comunes o la imposición de cuotas extraordinarias se requerirá obtener la aprobación del 66% de los propietarios que estén al día en sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal. Cuando no es posible lograr esta aprobación por inasistencia a la Asamblea de Propietarios, bastará en la segunda convocatoria con la aprobación del 33% de los propietarios que estén al día en sus obligaciones financieras (Artículo 32). Bajo la nueva ley, en los contratos de promesa de compraventa el promotor deberá incluir las reservas sobre terreno adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad, asumiendo que cumplen con las normas de desarrollo urbano. En las promesas de compraventa se puede pactar el pago de un cargo económico por el periodo comprendido entre la entrega de la unidad y la constitución de título de propiedad, con tal que el cargo no sea mayor del 1% sobre el saldo insoluto y no exceda un máximo de 3 meses, siempre y cuando se haya obtenido el permiso de ocupación y se le haya hecho entrega de la unidad inmobiliaria (Artículo 95). Actualmente, los contratos de promesas incluían el cobro de este cargo, pero ahora se le fijó un límite del 1% sobre el saldo del precio de venta. Las reservas que haga el promotor deberán estar incluidas en el Reglamento de Copropiedad. Bajo la nueva ley, estas reservas tendrán un periodo de vigencia de máximo 10 años, siendo nula cualquier estipulación en contrario (Artículo 43).

4 Conforme a la nueva ley, el promotor deberá pagar todas las cuotas de gastos comunes que causen las unidades que conforman la Propiedad Horizontal, a partir de la expedición del permiso de ocupación hasta que la venta de la unidad sea inscrita en el Registro Público, o que la unidad inmobiliaria sea entregada al nuevo propietario. Si por causa imputable al promotor la unidad no es entregada al nuevo propietario a la inscripción de la venta en el Registro Público, el promotor pagará las cuotas de gastos comunes correspondientes hasta la fecha de la entrega de la unidad inmobiliaria. En el caso de un proyecto que se construye por fases, el promotor deberá cubrir la totalidad de la cuota de gastos comunes de cada fase (Artículo 24). La nueva ley especifica que los propietarios que no estén al día en el pago de las cuotas comunes y demás obligaciones financieras no podrán votar en la Asamblea de Propietarios (Artículo 45). En el evento que una tercera parte de los propietarios que se encuentren al día en el pago de sus gastos comunes concluyan que algunos artículos del Reglamento de Copropiedad incluye disposiciones abusivas o contrarias al Régimen de Propiedad Horizontal, o que algunos de los artículos solo benefician al promotor en perjuicio del resto de los propietarios, podrán solicitar la reforma de esos artículos ante la Dirección de Propiedad Horizontal. Este artículo tiene vigencia por un periodo de un año, contado a partir de la entra en vigencia de esta ley (Artículo 93). Cambios adicionales: Asamblea de Propietarios La Asamblea de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año y la ley detalla las reglas con respecto a la participación en estas reuniones (Artículo 50). Personas jurídicas propietarias estarán representadas en las reuniones por una sola persona natural que no tiene que ser el representante legal de la sociedad (Artículo 51). Las resoluciones deberán emitirse en un plazo no mayor de 3 días calendarios, contado desde la fecha de la reunión (Artículo 53). El acta de la Asamblea de Propietarios en el cual se elija la Junta Directiva y Administrador debe incluir sus números de cédula, en caso de ser personas naturales, o los datos de su inscripción en el Registro Público, en caso de ser personas jurídicas (Artículo 54). Junta Directiva Se reduce el número mínimo de personas que conforman la Junta Directiva de cuatro personas a tres personas, y se permite una Junta Directiva con solo dos miembros si el inmueble está constituido solamente por dos unidades inmobiliarias (Artículo 55). La nueva ley detalla las funciones de la Junta Directiva al ejecutar las decisiones de la Asamblea de Propietarios (Artículo 62), incluyendo las del presidente, vicepresidente, tesorero, secretario y vocal (Capítulo IV). Si existen varios edificios dentro de un solo conjunto residencial o comercial, se permitirá la creación de comités de administración para cada edificación; cada comité deberá tener por lo menos un coordinador y un secretario, y un miembro de cada comité debe estar en la Junta Directiva (Artículo 70).

5 Administración Si hay menos de diez unidades inmobiliarias en una propiedad horizontal, uno de los miembros de la Junta Directiva puede ejercer las funciones del administrador (Artículo 71). La administración debe informar, mensualmente y por escrito, a las instituciones acreedoras de hipotecas sobre las unidades que estén atrasadas cuatro meses en el pago de sus cuotas de mantenimiento, a fin de que el acreedor hipotecario tenga que asumir la responsabilidad de su pago si se remata el inmueble. La ley anterior estipulaba que se tenía que reportar las propiedades que estuvieran en mora en los pagos de dos meses de las cuotas de mantenimiento (Artículo 89). Esta ley empezará a regir el 18 de julio de ARIFA - Arias, Fábrega & Fábrega. Derechos reservados. El contenido de esta publicación legal es provisto por especialistas de Arias, Fábrega & Fábrega a fin de informar, actualizar y ayudar a clientes y amigos. La información contenida en esta publicación no constituye ni pretende constituir asesoría o asistencia legal directa o indirecta de ninguna especie. Los visitantes del sitio no deben considerar la información contenida en esta publicación como asesoría legal de ningún tipo. Para más información visite nuestra página