Ley del Arrendador e Inquilino

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1 Línea Directa de Ayuda sobre Vivienda Inland Counties Legal Services tiene una Línea de Ayuda para clientes de bajos recursos elegibles para recibir asesoría jurídica gratis mediante ayudantes legales supervisados por un abogado. Ud. puede recibir ayuda. (951) (888) Lunes Viernes 9:00am 4:00pm SUCURSAL RIVERSIDE 1040 Iowa Avenue Suite 109 Riverside, CA (951) (888) SUCURSAL INDIO C Highway 111 Indio, CA (760) (800) SUCURSAL SAN BERNARDINO 715 North Arrowhead Avenue Suite 113 San Bernardino, CA (909) (800) Ley del Arrendador e Inquilino Preguntas Frecuentes SUCURSAL RANCHO CUCAMONGA Civic Center Drive Suite 200 Rancho Cucamonga, CA (909) (800) SUCURSAL VICTORVILLE Armargosa Road Suite K Victorville, CA (760) (888) CENTRO DE SERVICIO DE DERECHO EN VIVIENDA 1040 Iowa Avenue, Suite 109 Riverside, CA (951) (888) Serving Riverside and San Bernardino Counties 2014 by Inland Counties Legal Services, Inc.

2 Inland Counties Legal Services, Inc. (ICLS) ICLS es una firma legal de interés público comprometida en procurar justicia y calidad de servicio a personas de bajos ingresos quienes de otra forma no tendrían acceso al sistema judicial civil. Incorporada sin fines de lucro en Julio, 1958, ICLS provee asistencia gratuita a clientes elegibles en las áreas siguientes: Propietario/inquilino, derecho familiar, salud pública, defensa del consumidor, derechos de adultos mayores, educación, salud, ciudadanía, y otras áreas del derecho civil. ICLS recibe fondos federales de Legal Services Corporation (LSC); State Bar of California Legal Services Trust Fund Program IOLTA (Interest on Lawyers Trust Account); State of California Equal Access Funds and voluntary Justice Gap bar dues; Riverside County Office on Aging (OoA); San Bernardino County Department of Aging and Adult Services (DAAS), San Bernardino County Social Security Income Advocacy Contract, the Department of Housing and Urban Development (HUD), la Legal Aid Society of San Diego (fondos estatales y federales para la educación y defensa de la reforma de salud), the U.S. Veterans Initiative, the Office of the Attorney General of California from the National Mortgage Fraud Settlement para asistir a los consumidores de California y del Consuldo Mejicano. Los servicios legales para Ancianos están dirigidos a personas mayores de 60 años con gran necesidad económica y social. Para saber si puede recibir asesoramiento legal gratis, llame a la oficina ICLS más cercana a Ud.. (Ver el dorso de este folleto para hallar la lista de oficinas y números de teléfonos) Los clientes deben cumplir con los requisitos financieros y de casos. Nota a los Clientes de ICLS: Si se le negaron servicios o está insatisfecho con la calidad del servicio, Ud. tiene derecho a presentar queja. Pida a la recepcionista de ICLS el folleto Cómo presentar una Queja. Esta publicación provee respuestas generales a algunas de las preguntas frecuentes acerca de la Ley de Propietarios y Arrendatarios y no pretende servir como consejería legal específica para un problema individual. No cubre todas las áreas referidas a Propietarios e Inquilinos. No aplica a las relaciones Propietarios/Arrendatarios de casas móviles. La información está actualizada a Junio del año Las leyes referidas a las relaciones Propietarios/Arrendatarios están sujetas a cambio. Por lo tanto, algunos estatutos y citaciones de jurisprudencia se dan de manera que pueda encontrar la ley actual en la biblioteca legal by Inland Counties Legal Services, Inc. Programa ICLS de Participación de Abogados Privados Abogados voluntarios reclutados por los colegios de abogados locales proporcionan consejería legal y consulta gratuita a clientes elegibles en consultorios de ayuda legal. Los horarios aquí debajo están sujetos a cambio. Contactar a los consultorios directamente. Inland Empire Latino Lawyers Association CONSULTORIO LUNES: 12:00 pm Frank A. Gonzales Center, 670 Colton Ave., Colton CONSULTORIO MIÉRCOLES: 12:00 pm Cesar Chavez Community Center, 2060 University Ave. #113, Riverside CONSULTORIO MARTES: 12:00 pm January 21, February 18, May 27, September 2 & October 14, 2014 Frank A. Gonzales Center, 670 Colton Ave., Colton 2do JUEVES CADA MES: 12:00 pm De Anza Community Center, 1405 S. Fern Ave., Ontario ÚLTIMO SÁBADO DE CADA MES: Llamar para cita Arlanza Community Center, 7950 Philbin Ave., Riverside SMALL CLAIMS AWARENESS PROJECT: Llame para saber día/hora/ubicación INQUILINOS BAJO RETENCIÓN ILEGAL DE INMUEBLE: Llame para separar cita PROJECTO DE EXPURGACION INLAND EMPIRE: Llame para Día/Hora/Ubicación Sociedad de Ayuda Legal de San Bernardino O GRATIS SAN BERNARDINO: L/M 9:00 am & Martes Llame para cita 588 W. Sixth Street, San Bernardino CHINO: 2 do LUNES DE CADA MES: 1:30 pm Chino Neighborhood Activity Center, 5201 D St., Chino BARSTOW: 4to MARTES Ene., Mar., May, Jul., Sept. & Nov. 2014: 12:00 pm Cora Harper Fitness Center, 851 Barstow Rd., Barstow VICTORVILLE: 1 st & 3 rd Tuesday: 1:30 pm Victorville Seniors Club, S. Mojave Dr., Victorville JOSHUA TREE: 2 do Jueves: Ene., Mar., May, Jul., Sept. & Nov. 2014: 11:00 am Community Activity Center, 6171 Sunburst Ave., Joshua Tree DESERT SANCTUARY in BARSTOW: 4to Martes- Solo Citas Llame para asistencia telefónica UNITY HOME in JOSHUA TREE: 2 do Jueves Solo Citas: Llame para asistencia telefónica Riverside Ayuda Legal CIVIL, FAMILY LAW, GUARDIANSHIPS & CONSERVATORSHIPS: Solo Citas DERECHO FAMILIAR SIN CITA: Ult. Miércoles del mes: 10:00 am 2:00 pm 4129 Main St., #101, Riverside TUTELAJE (Lunes) & CURATELA (1ro & 3 r Jueves): Derivación al Tribunal: Riverside Superior Court, County Center Dr., #100, Temecula TUTELAJE & CURATELA: Solo Citas RLA Consultorio en Inland Counties Legal Services, C Highway 111, Indio BANKRUPTCY & FEDERAL CIVIL: Martes & Jueves 10:00 am 2:00 pm Tribunal del Bancarrotas, th St., Riverside

3 1. Cuál es la diferencia entre arrendamiento y contratos de alquiler de mes a mes? Cuando Ud. alquila una casa o apartamento, Ud. celebra un contrato que inicia una relación arrendador-inquilino. En un contrato de mes a mes Ud. está de acuerdo en pagar una mensualidad sin fecha de expiración. En un alquiler regular Ud. está de acuerdo en alquilar por un tiempo específico; por ejemplo un año, al final del cual el alquiler finiquita automáticamente. Un contrato puede ser oral o escrito, sin embargo todos los alquileres de más de un año deben ser por escrito. Estos convenios son contratos y tanto el inquilino como el arrendador pueden ser responsables de daños y perjuicios por no cumplir con los términos del contrato. NOTA Un contrato oral es válido, sin embargo Ud. deberá tratar de ponerlo por escrito para evitar problemas o futuros malentendidos. Mientras que el contrato de alquiler a largo plazo puede no ser de su agrado, el alquiler le da la protección que un contrato de mes a mes no le da. Con un alquiler, Ud. tendrá la seguridad de poder permanecer en su residencia hasta que el alquiler termine, siempre que pague su renta a tiempo y observe los términos del alquiler. El arrendador no podrá subir el alquiler durante ese periodo a menos que el contrato indique lo contrario. En un contrato de mes a mes el arrendador puede terminar el contrato con aviso de 30 días sin necesitar darle una razón (Ver la sección 6, 7, y 17). Si Ud. no se muda en 30 días el arrendador puede desalojarlo. El arrendador también puede subir el alquiler o cambiar los términos del contrato según el contrato mismo o las disposiciones de la ley Californiana. 2. Otros tipos de relaciones entre arrendadores y ocupantes: HOTELES Y MOTELES Como residente de un hotel o motel, Ud. NO gozará de los derechos de inquilinato en ninguna de las situaciones siguientes si: 1. Ud. vive en un hotel, motel, club residencial, u otro local de hospedaje por 30 días o menos, y si su ocupación está sujeta al impuesto estatal de hotelería. 2. Ud. vive en un hotel, motel, club residencial, u otro local de hospedaje por más de 30 días, y no ha saldado todos los cargos relativos hacia el treintavo día. 3. Ud. vive en un hotel o motel el cual el gerente tiene acceso de entrada y control, y si todo lo siguiente es verdad: El hotel o motel permite la ocupación por periodos menores de 7 días, y Dan todos los siguientes servicios para todos los residentes: una caja fuerte a prueba de incendio para uso de los residentes; servicio de teléfono central; camarera, correo, y servicio de habitación; servicio de - 1 -

4 alimentación provisto por un establecimiento vecinal o próximo al local del hotel o motel y que opera en conjunción con el hotel o motel. Si Ud. vive en un apartamento descrito en 1, 2, ó 3 más arriba Ud. no es un inquilino; Ud. es un pasajero. Por lo tanto, no gozará de los mismos derechos que un inquilino. (Ver el Código Civil de California 1940.) El dueño podrá cerrarle la puerta a un pasajero que no pague sus cargos a tiempo. HOTELES RESIDENCIALES Ud. SÍ tendrá derecho de inquilinato si reside en un Hotel Residencial el cual es, en realidad, su domicilio primario. Cualquier edificio que contenga seis o más habitaciones o apartamentos de un dormitorio que han sido designados, usados, alquilados u ocupados con propósito de pernocta por los pasajeros, y que constituyen la residencia primaria de dichos pasajeros es un hotel Residencial. (Ver California Health and Safety Code 50519(b)(1). Los hoteles residenciales, deberán proporcionar un receptáculo con llave para cada apartamento. (Ver California Health and Safety Code ; California Civil Code (i).) El propietario de un hotel residencial no podrá requerir que un pasajero se retire o se mude y se vuelva a registrar antes de que el pasajero haya vivido ahí por 30 días, si el propósito del propietario es mantener la naturaleza transitoria del alojamiento impidiendo por lo tanto el derecho legal de inquilinato. (Ver California Civil Code ) Cualquier persona que viole esta disposición puede ser multado con $500 de castigo civil y podrá estar sujeto al cobro de compensación de servicios de abogado del pasajero. HUÉSPEDES Un huésped es una persona que vive en una de las habitaciones de la casa en donde vive el dueño. El dueño puede entrar a todas las áreas ocupadas por el huésped y tiene control general de la casa. Muchos huéspedes tienen los mismos derechos que los inquilinos excepto en la siguiente situación: En la casa en donde vive un solo huésped y donde no hay otros huéspedes, el dueño puede desalojar al huésped sin necesidad de utilizar procedimientos formales. El dueño puede dar aviso por escrito al huésped para que desocupe la habitación. La anterioridad del aviso deberá ser la misma que el número de días entre mensualidades (por ejemplo, 30 días). Cuando el dueño ha dado al huésped dicho aviso y el lapso ha expirado, el huésped no tiene derecho a permanecer en la casa del dueño y puede ser tratado como un invasor. (Ver California Código Civil ; California Código Penal ) VIVIENDA TRANSITORIA Algunos inquilinos son residentes de viviendas transitorias. Las viviendas transitorias dan alojamiento a personas anteriormente destituídas por periodos de 30 días a 24 meses. El comportamiento y desalojo de residentes está cubierto por regulación especial. (Ver California Health and Safety Code ) Estas reglas incluyen dar permiso a un operador del programa para que obtenga una orden inhibitoria contra el participante de dicho programa por abuso o falta de conducta. (California Health and Safety Code ) - 2 -

5 NORMAS ESPECIALES PARA CASAS MÓVILES Existen reglas especiales con respecto al proceso de desalojo de casas móviles. Si Ud. reside en un parque y paga alquiler por el sitio la Ley de Vivienda en Casas Móviles (Código Civil de California 798, et seq.) podría ser aplicable a Ud. Si así fuera, no confíe en las reglas generales contenidas en este manual. Por favor consulte con un abogado. 3. El arrendador necesita un Permiso o certificado de ocupación antes de alquilar su propiedad a un inquilino? Algunas ciudades requieren que el arrendador obtenga un permiso y/o certificado de ocupación antes de alquilar la propiedad. Si el arrendador no tiene un Permiso y/o certificado de ocupación, entonces no podrá cobrar el alquiler. Sin embargo, sí podrá tomar posesión de su propiedad utilizando el proceso de desalojo. Contacte la oficina local del ayuntamiento para mayor información para saber si él necesita un Permiso o un certificado de ocupación. 4. Puede el arrendador subir el alquiler? El arrendador puede subir el alquiler en contratos de mes a mes luego de darle 30 días de aviso por escrito. Si el aumento es más del 10% por año, se le dará aviso de sesenta (60) días por escrito antes de que el alza tenga efecto. Eso significa que si el arrendador sube el alquiler de $450 al mes a $505 todo al mismo tiempo, a Ud. le deberán dar sesenta días de aviso; o si el arrendador sube el alquiler de $450 a $475 al mes en junio y después lo vuelve a subir en Noviembre a $505 a Ud. le deberán dar sesenta días de aviso para que el incremento tenga efecto en Noviembre. (Ver Cal. Civ. Code 827.) 5. Puede el arrendador entrar en mi residencia? Solo bajo ciertas condiciones. Ud. tiene derechos básicos de privacidad que el arrendatario debe respetar. El arrendatario puede entrar en su casa solamente: En una emergencia. Para realizar reparaciones, decoraciones, modificaciones o mejoras o para suministrar servicios necesarios o gestionados con Ud. de antemano. Para mostrar la unidad a posibles compradores, inquilinos o trabajadores. Si Ud. ha abandonado o entregado el lugar. Resultado de una orden judicial. El arrendador le dará aviso razonable por escrito de su intención de entrar a su casa sólo durante horas de oficina a menos de que sea una emergencia o impráctico. Veinticuatro horas es aviso razonable. Si el arrendatario infringe significativamente su derecho a la privacidad Ud. tendrá fundamento para enjuiciarlo. (Cal. Civ. Code 1954.) - 3 -

6 6. Quién es responsable de las reparaciones? Los arrendadores deberán mantener la propiedad en adecuación para la ocupación humana. Cualquier condición que haga la residencia inhabitable (inadecuada para ocupación humana) es responsabilidad del arrendador, excepto cuando el inquilino haya causado los problemas. Por ejemplo, si sus parientes rompen una ventana Ud. puede pedir que el arrendador la arregle, pero Ud. debe estar listo para pagar la reparación. Una vivienda es inalquilable si contiene lo siguiente: Riesgos de plomo descritos en California Health & Safety Code o Carece sustantialmente de protección contra la humedad y el clima. Carece sustantialmente de instalación adecuada de tuberías. Carece sustantialmente de agua corriente caliente o fría con servicio de desagüe. Carece sustantialmente de pisos, escaleras o balaustradas en buen orden. Carece sustantialmente de instalaciones de calefacción adecuadas. Carece sustantialmente de alumbrado o cableado. Carece sustantialmente de limpieza o depósitos de basura adecuados. Carece sustantialmente de cerraduras operables en las puertas de entradas. Cuando se alquile la vivienda tiene que estar limpia, sin cerros de basura ni ratas, roedores, cucarachas ni otros animales nocivos. (Cal. Cód Civ , y Cal. Health & Safety Code ) Si la residencia tiene los defectos mencionados el arrendador realizará las reparaciones necesarias, a menos de que el inquilino haya causado los problemas. La Ley establece que la garantía implicada de habitabilidad incluye aquellos conceptos que son básicos en una vivienda segura y limpia. Los conceptos de implicada habitabilidad son si es que el lugar es habitable y la severidad de los defectos. (Green v. Superior Court, 10 C3d 616, 111 Cal. Rptr. 704 (1974).) 7. Cómo consigo que el arrendador haga las reparaciones? Si su vivienda necesita reparaciones urgentes hay cuatro opciones para conseguirlo. La primera es escribir a su arrendador con los detalles que se necesitan hacer. Haga una lista de todos los problemas con descripción minuciosa. Además de guardar copia de su carta, Ud. deberá permitir al arrendador tiempo razonable para hacer las reparaciones. No hay definición objetiva de tiempo razonable pero mientras más serio el problema menos tiempo para el arrendador

7 La segunda opción, que es muy importante, es de contactar al inspector del edificio, inspector de salubridad, o autoridades civiles reportando los pertinentes defectos habitacionales. Los inspectores presionarán al arrendador para que arregle los defectos. Además, Ud. tendrá prueba de la agencia gubernamental de las dificultades habitacionales que tuvo y ayudarán si el arrendador lo enjuicia por desalojo. Hemos incluído números de teléfono de las agencias de autoridades locales al final de este manual. La tercera opción es que Ud. mismo haga las reparaciones. Si Ud. tiene problemas significativos que involucran los defectos del Número 5 Ud. debe: Notificar al arrendador por escrito y preferiblemente por correo certificado, de las reparaciones necesarias con copia para Ud. Asegúrese de que el arrendador sepa lo que tiene que hacer. Esperar un tiempo razonable para que se hagan las reparaciones. Tiempo razonable depende de las circunstancias. Si Ud. no tiene calefacción en un mes frío, solo tiene que esperar un día o dos, lo mismo con la plomería o el agua caliente. La ley establece que 30 días es presumiblemente razonable. Lo cual significa que si Ud. espera menos de 30 días y el caso va al tribunal, Ud. deberá probar la razón de la corta espera. Si el arrendador no hace las reparaciones dentro de un tiempo razonable Ud. podrá hacerlas Ud. mismo o contratar a alguien para que las haga. Guarde los recibos y demás de los costos y deduzca de la mensualidad. Dé aviso de más de 30 días al arrendador (por ejemplo, si Ud. reparó y notificó el 15 de junio, Ud. notificará de nuevo en julio y deducirá en agosto) El costo de la deducción no será mayor que un mes de renta. Ud. no usará este derecho más de dos veces en un periodo de 12 meses. Legalmente Ud. no podrá renunciar a su derecho de reparaciones por sí mismo (deducir el costo) a menos de que tanto el arrendador como Ud. hayan convenido en intercambiar el valor de las reparaciones por reducción en el alquiler. Ud. deberá poner convenios como éste por escrito, firmados por el arrendador, como protección suya. Sin embargo, este convenio no es vinculante si Ud. estuvo de acuerdo en alquilar la vivienda bajo presión. La cuarta opción que es muy, muy arriesgada, es la de retener la mensualidad hasta que se realicen las reparaciones. (No aconsejamos esto por los riesgos implicados). Ello obligará al arrendador a hacer las reparaciones, pero Ud. podría ser desalojado y perder su vivienda. Si el arrendador lo enjuicia por falta de pago y si Ud. no puede demostrar que hubo infracción a la ley de habitabilidad, Ud. puede perder el juicio. Aún en buena fé, si la defensa presentada fuese la de buena fé, y si Ud. no tuviese posibilidad o deseo de pagar el alquiler, dichos factos no son sustentables y Ud. podría ser desalojado. Ud. puede retener el pago del alquiler en base a condiciones habitacionales inferiores que no son responsabilidad suya. Los problemas deben ser significativos. (Ver Pregunta 9 ejemplos de defectos habitacionales). Deberá - 5 -

8 informar al arrendador de preferencia por carta certificada, con recibo de devolución, o entregará la carta a mano con un testigo presente. Si no se hacen las reparaciones, Ud. podrá retener el alquiler. Deberá poner el alquiler en una cuenta bancaria separada para demostrar buena fé ya que en última instancia deberá pagar todo o parte al arrendador. Si Ud. retiene el alquiler, el arrendador podrá hacer una de dos cosas. Si él(ella) hace las reparaciones Ud. deberá pagar el alquiler. Si el arrendador le hace juicio de desalojo por falta de pago, Ud. deberá probar al juez que las condiciones de vida justificaban la retención del pago. Si llega a convencer al juez de que las condiciones de vida eran inferiores, el juez puede reducir su alquiler y ordenar que se hagan las reparaciones. Se le pedirá que pague una cantidad menor dentro de un tiempo razonable no mayor de 5 días. Si no paga en la fecha, será desalojado sin más derecho a audiencia. Si Ud. paga el alquiler reducido en la fecha, Ud. podrá continuar viviendo y pagando el alquiler reducido hasta que se realicen las reparaciones. Si el juez no está convencido de que las condiciones habitacionales eran inferiores, el juez podrá fallar a favor del arrendador. Ud. será desalojado. Ud. puede optar por retener el alquiler aún si los defectos existían antes de mudarse a su residencia, los haya sabido o no. Tampoco renunciará a su opción de retención si hubiera tolerado los defectos por mucho tiempo. Debido al riesgo sustancial implicado en la retención del pago de alquiler, busque consejo legal antes de retener el pago de su renta. 8. Puede el arrendador tomar represalias contra mí por quejarme de condiciones habitacionales inferiores? No. Si Ud. se quejó por condiciones inhabitables en su morada (o ha dado aviso por escrito al arrendador de las reparaciones por hacer o que Ud. va a deducir el costo del alquiler), no podrán desalojarlo ni con juicio, ni subir la renta, ni disminuir los servicios, ni forzarlo a salir contra su voluntad dentro de 180 días de su caso, si el propósito fue de retaliación por ejercer sus derechos legales. Ud. solo puede usar esta protección de 180 días una vez en 12 meses. Recuerde, sin embargo, que su arrendador puede enjuiciarlo para desalojarlo. Su defensa pueden ser los actos retaliatorios discutidos aquí, pero esa defensa solo servirá si Ud. está al corriente en su alquiler! Ud. debe demostrar (con documentos y/o testigos en juicio): (1) que Ud. presentó queja al arrendador al menos una vez por escrito, o (2) que Ud. se quejó a la agencia de gobierno (por ejemplo Code Enforcement) y que la agencia fue a inspeccionar el lugar y citó al arrendador por problemas de vivienda; y (3) que ninguno de los defectos eran culpa suya. Esto servirá para probar que lo están desalojando como castigo por quejarse. Además, es ilegal para el arrendador amenazar o tomar represalias contra Ud. solo por ejercer su derecho legal o cualquiera de sus derechos legales. En estos casos, no hay límite de veces en las que Ud. pueda hacer uso de esta protección

9 Si el arrendador ha retaliado ilegalmente contra Ud.; Usted puede enjuiciarlo. Si Ud. gana el juicio, el arrendador puede ser responsable de perjuicio real (i.e. costos de hotel, gastos de mudanza), honorarios razonables de abogado (si Ud. o el arrendador solicitaron estos honorarios al principio del juicio), y daños de carácter punitivo de $100 a $1,000 si la retaliación fue para hostigarlo. Si bien es cierto que es difícil probar la retaliación del arrendador, no se le podrá forzar a abandonar su derecho a usar dicha defensa. Si Ud. cree ser víctima de desalojo retaliatorio, deberá consultar a un abogado que pueda darle más información de cómo probar su caso. 9. Puede el arrendador demandar el pago de alquiler o forzarme a mudarme cuando existen condiciones defectuosas inferiores? Ningún arrendador podrá demandar pago ni cobro de alquiler, ni emitir un aviso de aumento de alquiler ni transmitir un Aviso de Pago o Desalojo en tres Días según el Código Civil Californiano si Ud. ha contactado a un agente del cumplimiento del código y si existen todas estas condiciones siguientes: a. La vivienda carece sustancialmente de las características estándar afirmativas enumeradas en la Sección o si infringe la Sección del Health and Safety Code, o si es considerada y declarada de categoría subestándar en la Sección del Health and Safety Code debido a que dichas condiciones son existentes al punto de poner en peligro la vida, un miembro del cuerpo humano, la salud, la propiedad, la seguridad o bienestar del público o de los ocupantes de la vivienda, y b. Code Enforcement (Ejecución del Código) ha notificado al arrendador de la contravención(es), y c. Las contravenciones no han sido remediadas en 35 días después del aviso al arrendador de acuerdo a acción de Code Enforcement y la demora no tiene en qué sustentarse (Cal. Civ. Code (a)(3).), y d. Las condiciones no fueron causadas por acción u omisión del inquilino o arrendatario transgrediendo la Sección 1929 o El arrendador puede ser responsable ante el inquilino por daños, perjuicios y perjuicios especiales de $100 a un máximo de $5, Me devuelven el alquiler si el arrendador rehúsa las reparaciones? Podría recuperar parte de su alquiler. Ud. puede enjuiciar al arrendador por transgredir la garantía implícita de habitabilidad. La garantía implícita de habitabilidad es una promesa que el arrendador hace al inquilino de que la unidad alquilada es adecuada para la vida humana. La ley dice que dicha promesa es parte de todos los contratos de alquileres residenciales celebrados en California, sea que el arrendador haya hecho esa promesa explícitamente o no

10 Ud. podría enjuiciar al arrendador por reembolso de todo o parte del alquiler que Ud. pagó mientras habitó en condiciones subestándar. Se llama reducción de alquiler Ud. puede enjuiciar en el tribunal de causas menores luego de enviar al arrendador una carta exigiendo su reembolso. Ud. también puede entablar juicio en la Corte Superior. Deberá consultar con un abogado antes de tomar acción, incluyendo en donde iniciar el juicio. 11. El arrendador me tiene que enjuiciar para desalojarme? Sí. El arrendador no podrá forzarlo a mudarse privándolo de los servicios de agua, electricidad, gas, recojo de basura o servicio telefónico, aún si dichos servicios están bajo control del arrendador. Más aún, el arrendador no lo podrá desalojar cerrándole la puerta, cambiando las cerraduras, retirando puertas y ventanas exteriores, o retirando su propiedad personal de su vivienda. En este caso Ud. puede entablar juicio a su arrendador quien posiblemente recibirá hasta $2,000 por daños y multas de castigo, además de otros daños y perjuicios y pago de honorarios razonables de abogado. 12. Qué sucede durante el proceso de desalojo y qué derechos tienen los inquilinos? PREVIO AL JUICIO: EL AVISO El primer paso en el proceso de desalojo generalmente es un aviso por escrito que el arrendador da al inquilino. El tipo de aviso que Ud. recibirá depende de la razón por la cual el arrendador intenta cancelar el alquiler. Aviso de 3-Días para Pagar o Mudarse Si Ud. se atrasó en el alquiler, el arrendador le puede dar un Aviso de Tres Días para Pagar o Mudarse por escrito (en adelante El Aviso ). El Aviso deberá identificar la cantidad en disputa. No se incluirán costos adicionales. El Aviso deberá tener el nombre, dirección y número de teléfono de la persona a la cual se le pagará el alquiler así como los días y horas durante los cuales Ud. puede pagar el arrendamiento; o le darán el número de un banco u otra institución financiera en donde se puede hacer el pago, dicho lugar no estará a más de cinco millas de su casa; o el Aviso dirá como hacer un Pago Electrónico para abonar el alquiler (Código de Procedimiento Civil, en adelante CCP, 1161.(2). ) Aviso de 3-Días para Satisfacer el Contrato o Mudarse Si Ud. está en desacato de una norma establecida en su contrato de arrendamiento, el arrendador le puede dar un Aviso Escrito para Satisfacer el Contrato o Mudarse. El incumplimiento de cualquiera de las normas del contrato puede dar lugar a este tipo de aviso. (CCP 1161.(3).) Aviso de 3-Días para Mudarse - 8 -

11 Si el arrendador afirma que Ud. cometió un desperdicio, fue una molestia o si usó el inmueble con fines ilegales, el arrendador le puede dar un Aviso para Mudarse en 3-Días. Ejemplos comunes incluyen: no cuidar de la propiedad alquilada, tocar música muy alto, o cometer un delito usando el inmueble. (CCP, 1161.(4).) Aviso de 30-Días para Mudarse En California, el arrendador puede pedir la devolución de su inmueble. Si Ud. no tiene un contrato de alquiler por un periodo de tiempo específico y tiene menos de un año en la propiedad, el arrendador deberá darle aviso por escrito de 30 días para mudarse. (Cal. Civ. Code ) Aviso de 60-Días para Mudarse Como previamente dicho, en California el arrendador puede pedir la devolución de su inmueble. Si Ud. no tiene contrato de alquiler por un periodo de tiempo específico y si Ud. ha vivido en la propiedad por más de un año, el arrendador le deberá dar aviso por escrito de 60 días para mudarse. (Cal. Civ. Code ) Aviso de 90-Días para Mudarse En respuesta a la crisis hipotecaria, la legislatura Californiana promulgó protecciones especiales para inquilinos que viven en inmuebles cuya hipoteca fue ejecutada. (CCP 1161b.) La nueva reglamentación dispone que, si Ud. es inquilino, sin un contrato a plazo fijo, Ud. tiene derecho a 90-días de aviso siempre y cuando su convenio hubiese estado vigente antes de que la propiedad fuera embargada. Si Ud. sí tenía un contrato a plazo fijo, Ud. tiene derecho a que se respete el término a menos de que su alquiler caiga dentro de estas excepciones: 1. El Comprador del inmueble tenga intención de habitar la vivienda como residencia principal, 2. El inquilino es el deudor hipotecario, o hijo, o esposo(a), o padre del deudor, 3. El alquiler no es resultado de una transacción de partes independientes, 4. La mensualidad es significativamente menor que el mercado promedio. Si su alquiler cae dentro de una de estas excepciones, Ud. tiene derecho a un aviso de 90 días. NORMAS ADICIONALES CON RESPECTO A LOS AVISOS Si al final de un contrato a plazo fijo, el inquilino permanece sin permiso, el arrendador no necesitará dar previo aviso para entablar juicio por retención ilegal de vivienda. Sin embargo, si el arrendador acepta el pago del alquiler del inquilino moroso, esto crea un inquilinato de mes a mes o periódico, que luego originará del arrendador el apropiado Aviso de Mudanza. Existen reglas especiales que se aplican a individuos que pagan alquiler semanalmente. Si éste es su caso, consulte con un abogado sobre dicha regulación especial

12 El Aviso deberá establecer una demanda inequívoca de posesión del inmueble. (Cal. Civ. Proc. Code 1161.) Durante el juicio por retención ilegal el arrendador puede obtener una orden que declara el alquiler confiscado, siempre y cuando El Aviso de Pago o Mudanza declare expresamente la intención del arrendador de asumir dicha confiscación. (Neuhas v. Norgard, 140 Cal. App. 735, 738, 35 P. 2d 1039 (1934).) El Aviso no puede requerir más alquiler que el saldo adeudado. Sin embargo, el arrendador puede darle un Aviso por saldo deudor por cualquier cantidad hasta de 50 centavos. Si Ud. no paga aunque sea una pequeña cantidad del alquiler vencido Ud. puede ser desalojado. El Aviso no puede demandar pago de alquiler deudor de más de un año, antes de la fecha del Aviso. Si Ud. se queda en el inmueble después de la expiración el Aviso, o después del vencimiento de un contrato de alquiler a plazo fijo, el arrendador podrá entablarle juicio por desalojo. NORMAS ESPECIALES PARA BENEFICIADOS DE LA SECCIÓN 8 Si Ud. está en el primer año del contrato utilizando la Sección 8 de prestaciones para vivienda, el arrendador deberá tener motivo válido para dar por terminado el arrendamiento. Cada uno de los Avisos de 3 días arriba descritos son motivos válidos. Después de su primer año de contrato, las regulaciones normales de arrendador e inquilino se aplicarán a Ud. Las reglas normales descritas aquí arriba de Avisos de 30, 60-días, y ahora las de 90-días son aplicables. NORMAS ESPECIALES PARA DUEŇOS DE CASAS MÓVILES Existen reglas especiales con respecto al proceso de desalojo para casas móviles. Si Ud. reside en un parque y paga alquiler por el sitio la Ley de Vivienda en Casas Móviles (California Civil Code 798, et seq.) podría aplicarse a Ud. Si ese fuera el caso, no confíe en las reglas generales contenidas en este manual. Por favor consulte con un abogado

13 Debajo hay un ejemplo de Aviso de tres días

14 Los Papeles del Juicio Imagen de una demanda

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16 DESALOJO: EL JUICIO Si lo enjuician, Ud. recibirá una Convocatoria y Demanda por Detención Ilegal de Inmueble, junto con los Documentos de Desalojo. Se la entregarán legal y debidamente. La Convocatoria le informará que tiene cinco (5) días CALENDARIO (no días hábiles) para dar una respuesta escrita. No cuente el día en que fue avisado ni tampoco los feriados del tribunal. (Sĺ cuente sábado y domingo); la cuenta es a partir del día después de convocado. Si el quinto día cae cuando el tribunal está cerrado, el último día para responder será el día siguiente en que el tribunal abra. Por ejemplo, si lo convocaron por retención

17 ilegal de inmueble como se menciona a continuación, el último día para responder sería: Demanda Entregada a Ud.: Lunes Martes Miércoles Jueves Viernes Sábado Domingo Última Día para Responder* Lunes, excepto si es feriado para el tribunal Lunes, excepto si es feriado para el tribunal Lunes, excepto si es feriado para el tribunal Martes, excepto si es feriado para el tribunal Miércoles, excepto si feriado para el tribunal Jueves, excepto si es feriado para el tribunal Viernes, excepto si feriado para el tribunal *Si el último día cae en feriado, sírvase contactar a su oficina de servicios legales para mayor información. Si Ud. recibió la Convocatoria y Demanda por Detención Ilegal de Inmueble, sólo porque estaba en su puerta, entonces tendrá más tiempo para contestar. Sin embargo, esperar es muy arriesgado y Ud. deberá documentar su respuesta lo más pronto posible. NO ESPERE PARA REGISTRAR SU RESPUESTA. Contacte a su oficina local de servicios legales si esta es su situación. Nota: En la demanda, cuando prepare su respuesta por Detención Ilegal busque lo siguiente: 1. El deletreo correcto de su nombre 2. Su dirección 3. Información de su oponente (Nombre, dirección) 4. Cuantía del alquiler 5. El tipo de alquiler 6. Cantidad adeudada. (no se pueden incluir cargos) 7. Tipo de Aviso de 3 Días 8. Fecha de Notificación del Aviso de 3 Días

18 Imagen del Formulario de Respuesta

19 Su respuesta deberá ser escrita a máquina (aunque algunos tribunales permiten respuestas que estén escritas cuidadosamente en tinta negra), y en formato legal adecuado. Si Ud. no registra su respuesta, el arrendador aceptará su falta de cumplimiento y el juez dará veredicto en contra suya. Ud. y su familia deberán mudarse en cuestión de días. Por favor note que el arrendador será identificado como el Querellante y Ud. el inquilino como el Acusado. Sin embargo, a

20 veces otra entidad ya sea una compañía o corporación administradora inmobiliaria, actuará como Querellante. Ud. tendrá que verificar si el Querellante es el propietario real o un agente autorizado para obtener posesión de la propiedad. Esa información se encuentra en la oficina de registros del condado. OJO Aún si se retrasa un día, Ud. deberá llevar sus documentos a la Oficina de Registros. Se aceptará su respuesta siempre y cuando el arrendador no haya registrado primero su deseo de asumir su incumplimiento. Los tribunales cobran honorarios por cada participante en un juicio al momento de asentar la demanda. Si Ud. no puede pagar dicha cantidad puede solicitar su supresión. Pida los formularios llamados Request to Waive Court Fees y Order on Court Fee Waiver. Esté listo para demostrar que Ud. tiene bajos ingresos. Luego de registrar su declaración por escrito, el arrendador pedirá una fecha para el juicio. Dicha fecha será dentro de diez (10) días luego de que Ud. asiente su respuesta y veinte (20) días después de la demanda. Los casos por desalojo tienen prioridad sobre cualquier otro caso en la lista de casos judiciales, excepto asuntos criminales. EL JUICIO En preparación para el juicio Ud. deberá juntar y traer al tribunal lo siguiente: Copias de su contrato de alquiler, recibos de alquiler, cheques pagados, y otros recibos. Copias de quejas escritas al arrendador con respecto a la condición del inmueble. Copias de quejas escritas a las agencias gubernamentales. Copias de informes hechos por las agencias gubernamentales referentes a su disputa. Testigos con conocimiento personal de los hechos. Fotos y otras pruebas físicas. Llegue a la sala de juicios con 40 minutos de anticipación el día del juicio. Ud. perderá su cita si llega aún un minuto tarde. Confirme con el alguacil o empleado del tribunal; normalmente no le preguntarán quién es Ud. porque también hay espectadores en la sala. Una vez entrado, no salga de la sala. Cuando se llame su caso a juicio, el querellante y sus testigos testificarán primero ante el juez. Después, Ud. podrá hacerle(s) preguntas que deben ser cortas y al grano. Luego de que el Querellante haya terminado, se le permitirá testificar a Ud. Y presentar sus testigos. El Querellante podrá hacerle preguntas tanto a Ud. como a sus testigos. Su testimonio deberá cubrir su defensa legal. Para determinar cuáles son sus defensas, Ud. debe consultar con un abogado. Defensas legales incluyen: condiciones inferiores (que el arrendador se rehúsa a reparar); retaliación;