CASOS PRACTICOS VINCULADOS A LA VENTA DE INMUEBLES (GANANCIAS DE CAPITAL)

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1 Caso práctico 1 La señorita Pasquel transfiere en forma definitiva sus derechos de autor sobre la obra Como mantenerse joven a la empresa Editorial Peluche S.A.C., por un valor de 320,000. Determine la Renta Neta de Segunda Categoría y el importe que será retenido. Renta bruta 320,000 Deducción (20% x 320,000) ( 64,000) Renta Neta de Segunda Categoría 256,000 Retención (6.25% x 256,000) o 16,000 Calculo directo con la tasa efectiva: 5% x 320,000 16,000 La empresa Editorial Peluche S.A.C. deberá retener 16,000 a la señorita Pasquel, y abonar dicho monto al fisco en el mes siguiente de acuerdo con el cronograma de vencimientos, según su número de RUC, utilizando el PDT 617 Otras Retenciones. Caso práctico 2 La señora Nataly Gomez compró un inmueble en marzo de 2010 a S/ 120,000 Nuevos Soles. En dicho inmueble estuvo viviendo hasta que decidió venderlo por motivos de viaje en el mes de diciembre de 2011 percibiendo un monto de 150,000 Nuevos Soles. La señora Nataly no tiene otros inmuebles en su propiedad. Determine el Impuesto definitivo mensual de segunda categoría: La señora Nataly debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. Al respecto debe tenerse presente lo estipulado en el Decreto Supremo N EF publicado el , el que ha dispuesto que para actualizar el costo computable en la enajenación de inmuebles que no sean casa habitación, se deberá multiplicar el costo por el índice de corrección monetaria correspondiente al mes y año de adquisición del inmueble, añadiendo que el referido índice será publicado mensualmente dentro de los primeros cinco (5) días calendario por el MEF mediante Resolución Ministerial. De esta manera el 6 de enero de 2010 se publicó la R.M EF/15 que aprobó los índices de corrección monetaria para las enajenaciones efectuadas durante el mes de diciembre de Valor de venta 150,000 Costo computable actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (120,000 x 1.10) 132,000 Ganancia de Capital 18,000 Impuesto calculado (18,000 x 5% ) 900 1

2 La señora Nataly debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. La ganancia de capital es de 18,000 Nuevos Soles (150, ,000) y deberá tributar el 5% de dicho monto, es decir 900 Nuevos Soles (18,000 x 5%). Para poder cumplir con su obligación el contribuyente deberá ingresar a SUNAT Operaciones en Línea con su Código de Usuario y Clave SOL y presentar el Formulario Nº 1665, en donde detallará la operación realizada, pudiendo efectuar el pago del impuesto mediante cargo a una cuenta bancaria o con tarjeta de crédito o de forma directa utilizando la Guía para Pagos Varios Boleta de Pago 1662, caso en el cual debe consignar como periodo tributario noviembre 2010 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. Caso práctico 3 La señora Analí Olórtegui compró un inmueble en enero de 2010 a S/ 100,000 Nuevos Soles. En dicho inmueble estuvo viviendo hasta que decidió venderlo meses después por motivos de traslado en el trabajo, en el mes de noviembre de 2010 percibiendo un monto de 120,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto definitivo mensual de segunda categoría. Se debe precisar que dicho inmueble lo tiene en su propiedad por un tiempo menor a dos años, por lo que no se considera casa habitación. En consecuencia, la señora Analí debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. La ganancia de capital (considerando el Índice de Corrección Monetaria aplicable al caso) es de 16,000 Nuevos Soles (120, ,000) y deberá tributar el 5% de dicho monto, es decir 800 Nuevos Soles (16,000 x 5%). Para poder cumplir con su obligación el contribuyente deberá ingresar a SUNAT Operaciones en Línea con su Código de Usuario y Clave SOL y presentar el Formulario Nº 1665, en donde detallará la operación realizada, pudiendo efectuar el pago del impuesto mediante cargo a una cuenta bancaria o con tarjeta de crédito o de forma directa utilizando la Guía para Pagos Varios Boleta de Pago 1662, caso en el cual debe consignar como periodo tributario noviembre 2010 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. 2

3 Caso Práctico 4 El señor Juan Rivera es propietario de un inmueble adquirido en enero de 2012 a un valor de 150,000 Nuevos Soles, posteriormente en el mes de febrero de 2012 invierte 30,000 Nuevos Soles en mejoras permanentes como la ampliación de una nueva habitación. El señor Rivera recibe una oferta de trabajo en el extranjero y decide vender su casa en el mes de noviembre de 2012, recibiendo el monto de 200,000 Nuevos Soles. Determine el Impuesto definitivo mensual de segunda categoría. El señor Rivera debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender el inmueble. Para efectos de determinar la ganancia de capital, el costo computable de las mejoras de carácter permanente se debe adicionar al costo de adquisición del inmueble, por lo que, el costo computable será de 180,000 Nuevos Soles (Numeral 1 del inciso b) del artículo 11 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta). De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Valor de venta 200,000 Costo computable (150, ,000) 180,000 Ganancia de Capital 20,000 Impuesto calculado (20, 000 x 5% ) 1,000 Caso Práctico 5 La señorita Gisela Robles compró un inmueble en el mes de enero de 2011 por un monto de 120,000 Nuevos Soles y en el mes de octubre de 2011 las paredes empezaron a sufrir algunas rajaduras por lo que decide venderlo en el mes de noviembre de 2011 recibiendo un pago de 90,000 Nuevos Soles. Determinar si existe obligación de realizar pago de impuesto y cuál sería el tratamiento de la pérdida de capital? A partir del 1 de enero de 2009 las rentas de segunda categoría tributan de forma definitiva bajo una tasa efectiva de 5% sobre la ganancia de capital, sin posibilidad de compensar pérdidas. En tal sentido al no existir ganancia de capital no hay base de cálculo para determinar el Impuesto. Ahora bien, la pérdida de capital de 30,000 Nuevos Soles no puede ser compensada, al ser eliminada dicha posibilidad en el artículo 36 de la Ley del Impuesto a la Renta a partir del 1 de enero de

4 Caso Práctico 6 Una persona fallece en el año Producto de la sucesión intestada originada por dicho hecho, en enero de 2010 se dicta una sucesión intestada, para posteriormente, en junio de 2010 inscribirse la propiedad en los Registros Públicos. En el mes de octubre de 2010 se vende el inmueble a un valor de 130,000 Nuevos Soles. El valor del autoavalúo del año 2010 es 80,000 Nuevos Soles. La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? La venta sí estaría afecta al Impuesto a la Renta porque se considera como fecha de adquisición la fecha en que se dictó la sucesión intestada, siendo ésta en el año 2010 (numeral 3 de la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N EF). Ahora bien, si el inmueble fue adquirido a titulo gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal, el valor del autoavalúo del año 2010 (literal a.2 del inciso a) del numeral 21.1 del artículo 21 de la Ley del Impuesto a la Renta).De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Valor de venta 130,000 Costo computable actualizado 80,000 80,000 Ganancia de Capital 50,000 Impuesto calculado (50,000 x 5% ) 2,500 Para poder cumplir con su obligación el heredero deberá ingresar a SUNAT Operaciones en Línea con su Código de Usuario y Clave SOL y presentar el Formulario Nº 1665, en donde detallará la operación realizada, pudiendo efectuar el pago del impuesto mediante cargo a una cuenta bancaria o con tarjeta de crédito o de forma directa utilizando la Guía para Pagos Varios Boleta de Pago 1662, caso en el cual debe consignar como periodo tributario octubre 2010 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. 4

5 Caso Práctico 7 El señor Clemente Pazos compró un departamento en marzo de 2009 a 180,000 Nuevos Soles, en el cual estuvo viviendo con su familia. Asimismo, en la misma fecha compró una cochera y un depósito por un valor de 12,000 Nuevos Soles cada uno. Por motivo de viaje decide vender sus tres inmuebles en el mes de enero de 2011, percibiendo un monto de 200,000 Nuevos Soles por el departamento y 14,000 Nuevos Soles por la cochera y el depósito respectivamente. Determine el Impuesto definitivo mensual de segunda categoría Cabe precisar lo siguiente: El departamento no califica como casa habitación porque estuvo en su propiedad menos de dos años. El artículo 4º de la Ley del Impuesto a la Renta (modificado por Ley N 29492) dispone que no se computa para la habitualidad la cochera y el depósito que se encuentren en un mismo edificio. En consecuencia, el señor Pazos debe tributar por la ganancia de capital de segunda categoría que ha obtenido al vender los tres inmuebles. El Decreto Supremo N EF publicado el , ha dispuesto que para actualizar el costo computable en la enajenación de inmuebles que no sean casa habitación, se deberá multiplicar el costo por el índice de corrección monetaria correspondiente al mes y año de adquisición del inmueble. El referido índice será publicado mensualmente dentro de los primeros cinco (5) días calendario por el MEF mediante Resolución Ministerial. El 7 de enero de 2011 se publicó la R.M EF/15 que aprobó los índices de corrección monetaria para las enajenaciones efectuadas durante el mes de Diciembre de Cabe precisar que se debe utilizar el referido índice para las enajenaciones efectuadas durante el mes de enero de Valor de venta departamento 200,000 Costo computable actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (180,000 x 1.02) 183,600 Ganancia de Capital Impuesto calculado (16,400 x 5% ) 16,

6 Valor de venta cochera 14,000 Costo computable actualizado por el Índice de Corrección Monetaria (12,000 x 1.02) Ganancia de Capital Impuesto calculado (1,760 x 5% ) 12,240 1, El señor Pazos debe tributar por la ganancia de capital que ha obtenido al vender los tres inmuebles. Para poder cumplir con su obligación el contribuyente deberá ingresar a SUNAT Operaciones en Línea con su Código de Usuario y Clave SOL y presentar el Formulario Nº 1665, en donde detallará la operación realizada, pudiendo efectuar el pago del impuesto mediante cargo a una cuenta bancaria o con tarjeta de crédito o de forma directa utilizando la Guía para Pagos Varios Boleta de Pago 1662, caso en el cual debe consignar como periodo tributario enero 2011 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. 6

7 Caso Práctico 8 En el año 2002 se dictó la sucesión intestada, posteriormente en el año 2006 se inscribió la propiedad en los Registros Públicos. En el mes de mayo de 2009 se vendió el inmueble a un valor de 150,000 Nuevos Soles. El valor del autoavalúo del año 2002 es 90,000 Nuevos Soles. La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? No, porque la fecha de adquisición corresponde al año 2002, fecha en que se dicta la sucesión intestada (numeral 3 de la Primera Disposición Transitoria del Decreto Supremo N EF). Cabe mencionar que para que la venta del inmueble resulte afecta la adquisición y enajenación se debe producir a partir del 1 de enero de (Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final de la Ley del Impuesto a la Renta). Caso Práctico 9 Una persona adquiere con su cónyuge un inmueble el año En el mes de enero de 2010 fallece uno de ellos por lo que el otro cónyuge hereda el 50% de los derechos y acciones del bien inmueble. El inmueble se vende en el mes julio de 2010 por un monto de 180,000 Nuevos Soles. El valor del autoavalúo del año 2009 es 90,000 Nuevos Soles. El Impuesto a la Renta debe calcularse sobre el total o sobre el 50% de los derechos y acciones adquiridos por sucesión? El Impuesto a la Renta debe calcularse sobre el 50% de los derechos y acciones que se han adquirido en fecha posterior al El 50% restante se encuentra inafecto en tanto fue adquirido antes del En tal sentido, la ganancia de capital se calcula considerando el 50% del costo computable y el 50% del valor de venta del bien inmueble. Ahora bien, el 50% de los derechos y acciones del inmueble adquiridos por sucesión se consideran adquiridos a título gratuito, por lo que el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal, el valor del 50% del autoavalúo del año 2010 (literal a.2 del inciso a) del numeral 21.1 del artículo 21 de la Ley del Impuesto a la Renta). De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: 7

8 Valor de venta (180,000 x 50%) 90,000 Costo computable (90,000 x 50%) 45,000 Ganancia de Capital 45,000 Impuesto calculado (45,000 x 5% ) 2,250 Para poder cumplir con su obligación el contribuyente deberá ingresar a SUNAT Operaciones en Línea con su Código de Usuario y Clave SOL y presentar el Formulario Nº 1665, en donde detallará la operación realizada, pudiendo efectuar el pago del impuesto mediante cargo a una cuenta bancaria o con tarjeta de crédito o de forma directa utilizando la Guía para Pagos Varios Boleta de Pago 1662, caso en el cual debe consignar como periodo tributario julio 2010 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. Caso Práctico 10 En el año 2003 una persona adquiere por sucesión el 30% de los derechos y acciones de un inmueble. Posteriormente, en enero de 2009 adquiere a un valor de 35,000 Nuevos Soles el 20% de los derechos y acciones de uno de los copropietarios. El inmueble se vende en el mes de octubre de 2009 a un valor de 200,000 Nuevos Soles. El Impuesto a la Renta debe calcularse sobre el 50% de los derechos y acciones del inmueble? El Impuesto a la Renta debe calcularse sobre el 20% de los derechos y acciones que se han adquirido en fecha posterior al El 30% restante se encuentra inafecto en tanto fue adquirido antes del En tal sentido, la ganancia de capital se calcula considerando como costo computable el costo de adquisición del 20% de los derechos y acciones y el 20% del valor de venta del bien inmueble. De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: 8

9 Valor de venta 200,000 x 20% 40,000 Costo computable 35,000 Ganancia de Capital 5,000 Impuesto calculado (5,000 x 5% ) 250 Como la venta se efectúo en el mes de octubre del 2009 el impuesto debió pagarse directamente utilizando el Pago Fácil Boleta de Pago 1662 debiendo consignar como periodo tributario noviembre 2009 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. Caso Práctico 11 Joaquín Rivas tiene la posesión de un inmueble desde el año Debido a que durante todo el tiempo transcurrido obtuvo la posesión continúa, pacífica y pública, comportándose como propietario, en el año 2008 decide iniciar ante el Poder Judicial el trámite de prescripción adquisitiva de dominio. En el año 2009 se emite la sentencia declarando la adquisición de la propiedad por prescripción y procede el señor Rivas inscribir la propiedad en Registros Públicos en ese mismo año. En el mes de diciembre de 2010 se efectúa la venta del referido inmueble por un monto de 125,000 Nuevos Soles. La venta del inmueble está afecta al Impuesto a la renta de segunda categoría? No, porque la propiedad se adquiere en tanto se cumplan con los requisitos establecidos por la legislación civil, esto es, que la propiedad se adquiere por prescripción mediante la posesión continúa, pacífica y pública como propietario durante el plazo de 10 años y 05 años cuando medie justo título y buena fe (artículos 950 al 952 del Código Civil). De tal manera, si el Sr. Rivas desde 1990 tuvo la posesión continúa, pacífica y pública, comportándose como propietario, adquirió la propiedad en el año El trámite que realiza ante el Poder Judicial y la sentencia emitida sólo tiene efectos de declarar adquirida la propiedad. El documento de fecha cierta sería la sentencia judicial. Cabe mencionar que para que la venta del inmueble resulte afecta la adquisición y enajenación se debe producir a partir del 1 de enero de 2004 lo cual no se cumple en el presente caso (Trigésimo quinta disposición transitoria y final de la Ley del Impuesto a la Renta). 9

10 Caso Práctico 12 Nataly Paredes adquiere la propiedad de un inmueble en el año 1982 mediante contrato privado con legalización de firma ante Notario Público. En el año 2004 demanda el otorgamiento de escritura pública y el Juez dicta sentencia otorgando escritura pública en el año El inmueble lo vende en el año 2009 a un valor de 140,000 Nuevos Soles. La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? No, porque el contrato privado de compra venta del año 1982 tiene fecha cierta en tanto estaba legalizado por Notario Público. Considerando que de conformidad con el artículo 245 del Código Procesal Civil, de aplicación supletoria, el instrumento privado adquiere fecha cierta entre otros supuestos con la sola presentación del mismo ante notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas. Caso Práctico 13 En el año 2003 Juan y María compran un inmueble en copropiedad mediante contrato legalizado ante notario público. En enero de 2009 Juan adquiere de su copropietaria (María) el 50% de los derechos y acciones del inmueble por un valor de 80,000 Nuevos Soles. En el mes de diciembre de 2009 Juan vende el inmueble a un valor de 165,000 Nuevos Soles. La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? El Impuesto a la Renta debe calcularse sobre el 50% de los derechos y acciones que se han adquirido en el año El 50% restante se encuentra inafecto en tanto fue adquirido en el año 2003 mediante contrato privado de fecha cierta (legalizado ante notario público). En tal sentido, la ganancia de capital se calcula considerando como costo computable el costo de adquisición que representa el 50% de los derechos y acciones y el 50% del valor de venta del bien inmueble. De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Valor de venta 165,000 x 50% 82,500 Costo computable 80,000 Ganancia de Capital 2,500 Impuesto calculado (2,500 x 5% )

11 Como la venta se efectúo en el mes de diciembre del 2009 el impuesto debió pagarse directamente utilizando el Pago Fácil Boleta de Pago 1662 debiendo consignar como periodo tributario noviembre 2009 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. Caso Práctico 14 Una sociedad conyugal adquirió un inmueble en el año En el año 2003 se dictó la sentencia de divorcio, estableciendo la disolución del vínculo matrimonial y la liquidación de la sociedad de gananciales. Asimismo, dispone que se inscriba en el registro de la propiedad inmueble la totalidad del bien inmueble a nombre uno de los cónyuges. La referida inscripción se realizó en el año En el mes de junio de 2009 se vende el inmueble a un valor de Nuevos Soles. La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? No, porque el 50% de los derechos y acciones del bien inmueble se adquirió en el año 2003, fecha en que se dictó la sentencia de divorcio, la cual estableció la inscripción a nombre de uno de los cónyuges de la totalidad de los derechos y acciones del bien inmueble. Caso Práctico 15 El señor Ricardo Flores arrendatario del inmueble subarrienda el mismo desde el año 2000 hasta el año En el mes de enero de 2010 el arrendatario adquiere en propiedad el inmueble mediante escritura pública a un valor de 120,000 Nuevos Soles. Posteriormente por motivo de viaje al exterior vende el bien inmueble en el mes de noviembre de 2010 a un valor de 145,000 Nuevos Soles. El señor Ricardo señala que no debe pagar el Impuesto porque es su único inmueble y que además fue su casa habitación desde enero de 2010 hasta noviembre de La venta del inmueble está afecto al Impuesto a la renta de segunda categoría? Sí, porque la adquisición y venta del inmueble se efectuaron en fechas posteriores al 1 de enero de En el presente caso, se considera como fecha de adquisición el mes de enero de 2010, fecha en que se adquiere el inmueble mediante escritura pública. (Trigésimo quinta disposición transitoria y final de la ley del Impuesto a la Renta). El propietario señala que no debe pagar impuesto por ser su casa habitación. Al respecto el primer párrafo del artículo 1 -A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta señala que se considera casa habitación el inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años, y en el presente caso solo ha estado en su propiedad once (11) meses. 11

12 De tal forma que el cálculo para determinar el impuesto definitivo de segunda categoría será como sigue: Valor de venta 145,000 Costo computable 120,000 Ganancia de Capital 25,000 Impuesto calculado (25,000 x 5% ) 1,250 En este caso Para poder cumplir con su obligación el contribuyente deberá ingresar a SUNAT Operaciones en Línea con su Código de Usuario y Clave SOL y presentar el Formulario Nº 1665, en donde detallará la operación realizada, pudiendo efectuar el pago del impuesto mediante cargo a una cuenta bancaria o con tarjeta de crédito o de forma directa utilizando la Guía para Pagos Varios Boleta de Pago 1662, caso en el cual debe consignar como periodo tributario noviembre 2010 y código de tributo 3021 (Renta de Segunda Categoría Cuenta propia). Este pago tiene carácter definitivo. Caso Práctico 16 Ben Dunn, ciudadano australiano no domiciliado en el Perú, es propietario desde el año 2008 de un inmueble ubicado en Talara que le costo 80,000 Nuevos Soles. El mes de mayo de 2012 decide donarlo a una fundación que apoya a los niños pobres. La transferencia del inmueble está afecta al Impuesto a la renta de segunda categoría? No está afecto al Impuesto a la Renta. Si bien el artículo 2 de la LIR señala que tratándose de personas naturales está gravada con impuesto a la Renta la enajenación de inmuebles que no sean su casa habitación. En el presente caso no hay enajenación en los términos del artículo 5 de la Ley del Impuesto a la Renta, puesto que, no es a titulo oneroso, sino más bien a título gratuito. En tal sentido, dicha operación no está dentro del ámbito de aplicación del Impuesto a la Renta. 12

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