CEPAL ISTED Taller Santiago de Chili

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1 CEPAL ISTED Taller Santiago de Chili Costo de la urbanizacion y financiamiento de la inversiones Victor Chomentowski Presidente de «Conjugar» 23 y 24 de octubre del 2003 Cepal Isted 1

2 Présentation Hier on a parlé de l accès au sol et à la solvabilité, de la régularisation des zones spontanées supposées non équipées Aujourd hui je propose de se placer au niveau de la municipalité 1ère question: Est-elle en mesure de produire du terrain équipé? Est-ce sa compétence? Est-ce un objectif? Doit-elle essayer de récupérer une partie de la plus value foncière? Si oui oui oui comment faire? Comment utiliser la fiscalité locale si c est possible Cepal Isted 2

3 Présentation (2) La question : qui paie les coûts de l urbanisation, c est-à-dire les équipements nécessaires à l accompagnement des logements et éventuellement des locaux d activité? Comment les finances communales sont intégrées dans le dispositif? Proposition d un cadre conceptuel car ce qui ce comprend aisément se finance plus facilement Aussi bien pour la municipalité qu un éventuel bailleur extérieur Cepal Isted 3

4 Presentacion La pregunta : Quién paga los costos de la urbanizacion, es decir los servicios, o obras e infraestructuras necesarias que acompañan a la vivienda y a los locales de negocios y empresas? Comment les finances communales sont intégrées dans le dispositif? Proposicion de un marco conceptual dado que Lo que se entiende facilmente se financia aun mas facilmente Aussi bien pour la municipalité qu un éventuel bailleur extérieur Cepal Isted 4

5 quel coût de l urbanisation? Terrain Équipement Construction Depuis longtemps nous distinguons Charge foncière = terrain +équipements Construction Dans la définition française le coût de l urbanisation c est la charge foncière car la construction Cepal Isted 5

6 Contribuyente o usuario? La pregunta : Quién paga los costos de la urbanizacion, es decir los servicios, obras e infraestructuras necesarios que acompañan a la vivienda y a los locales de negocios y empresas? El propietario o el usuario? El contribuyente? Cual? El del centro de la ciudad? El del barrio (el propietario)? El de otras ciudades (nacional por financiamiento del proyecto (subvention)? Cepal Isted 6

7 quelques ordres de grandeur Budget de fonctionnement municipalités Ressources : /hab. Fiscalité : 450 dont 220 ménages et 230 professionnel Transferts : 250 Dépenses : 850 Épargne 150 Budget investissement Dépenses : 300 Emprunt : 120 Cepal Isted 7

8 chiffres La charge foncière va se situer entre 25 et 80 dans la plupart des cas Pour une parcelle de 300 m2 c est entre 615 et à rapprocher de la fiscalité (450 ) La fiscalité peut apporter une partie du financement et le nombre Mais surtout une fiscalité qui fait participer les entreprises (taxe professionnelle) Elles financent 25% des budgets des municipalités et donc de l urbanisation Il n y a pas de pays qui ont des municipalités financièrement saines sans financement par les entreprises Cepal Isted 8

9 En que tiempo? El financiamiento se localiza en el tiempo. En que tiempo? En el del presupuesto anual del municipio (autofinanciamiento total o parcial)? En el de una vision plurianual para el prestamo Y su reparticion sobre una generacion? En el de los anos de utilizacion para el propietario que tuvo que adquirir un prestamo? Cepal Isted 9

10 Los equipamientos? Se pueden diferenciar por: La naturaleza Obras de standardizacion de terrenos Las redes de servicios (agua, saneamiento, electricidad, téléfono) Las vias publicas Los servicios de proximidad (colegios, servicios medicos) Los servicios sociales (albergues para personas de edad) Los servicios culturales El tamano (ej : vias, varios niveles) La autoridad responsable Estado, Region, municipio, ej : escolar Cepal Isted 10

11 Una reparticion técnica que induce modos de financiamiento (1) La descomposicion por niveles Las inversiones primarias (grandes vias nacionales, red de d assainissement regionales, universidades) son en general el resultado de un financiamiento del Estado o de la Region, segun los casos Las inversiones segundarias son de la responsabilidad del municipio (a veces de gestor delegado, Establecimiento publico de gestion de una ciudad nueva etc.) vias urbanas, redes de agua, colegios Las inversiones terciarias son de la responsabilidad del usuario (propietario o arrendatario a través de una sociedad de arriendo) vias de servicio, conexion a las redes de agua, epuracion y electricad) Cepal Isted 11

12 Una reparticion técnica que induce modos de financiamiento(2) Los financiamiento son adaptados : Obras, servicios e infraestructuras primarios : fiscalidad nacional o regional (y eventualmente, prestamos o subvenciones ) Obras, servicios e infraestructuras secundarios : fiscalidad local (y eventualmente, prestamos o subvenciones ) Obras, servicios e infraestructuras terciarios : en el precio de venta o de alquiler a través de una fiscalidad de urbanizacion, urbanismo y equipamiento (en Francia el impuesto local de equipamiento) En el ultimo caso (y en los otros también) existe un problema de pre-financiamiento y la estructura financiera no es siempre facil de constituir Cepal Isted 12

13 Una reparticion técnica que induce modos de financiamiento(3) Esquema Via primaria : Estado Zona por urbanizar Via segundaria : el municipio Via terciaria : el ocupante Cepal Isted 13

14 Cuentas autonomas? En la medida en que existen varios actores, el costo de la urbanizacion dependera de varias cuentas o presupuestos (Estado, municipios, operadores publicos o privados) Sin embargo, la urbanizacion no es continua. Se realiza por operaciones delimitadas tanto en el espacio como en el tiempo. Se puede (se debe entonces) asociarle un prespuesto proprio con sus gastos (costos de la urbanizacion terciaria) e ingresos esperados La ausencia de individualizacion del prespuesto de la operacion, por ejemplo en capitulos presupuestarios esta, a menudo, en el origen de confusiones y errores Cepal Isted 14

15 L équilibre DEPENSES RECETTES Produits de l'exploitation et du domaine : Frais de personnel 241 Dotations paticipations F F Dépenses de Recettes de Charges à caractère général Fonctionnement 168 Fonctionnement F Impôts et taxes F 2302F F autres Annuité Intérêts de la dette Epargne de gestion Epargne brute Remboursement de la dette Dépenses Epargne nette d'investissement Subventions Dépenses d'équipement brut Recettes F autres d' Investissement 207 Emprunt réalisé F 89 autres augmentation du fonds de roulement diminution du fonds de roulement Cepal Isted 15

16 Interdependencia de los prespuestos : el ahorro 1er arbitraje : El ahorro o la opcion entre el funcionamiento y la inversion y sobre todo las obras, servicios e infraestructuras segundarios (para la operacion) Budget municipalité Ressources Fonctionnement Dépenses arbitraje Epargne Investissement Epargne Dette Budget de l'opération Coûts Récupération des coûts Subventions Equipements d'urbanisation prix équipements secondaires tertiaire loyers Emprunts taxes urbanismes Cepal Isted 16

17 Interdependencia de los prespuestos : El prestamo? 2 arbitraje : El autofinanciamiento o el prestamo (cuando es posible) Budget municipalité Ressources Fonctionnement Dépenses arbitraje Epargne Investissement Epargne Dette Budget de l'opération Coûts Récupération des coûts Subventions Equipements d'urbanisation prix équipements secondaires tertiaire loyers Emprunts taxes urbanismes arbitraje Cepal Isted 17

18 Interdependencia de los prespuestos : recuperacion de costos? (1) 3 arbitraje : la operacion financia las obras, servicios e infraestructuras secundarios Budget municipalité arbitraje Ressources Fonctionnement Dépenses Epargne Investissement Epargne Dette Budget de l'opération Coûts Récupération des coûts Subventions Equipements d'urbanisation prix équipements secondaires tertiaire loyers Emprunts taxes urbanismes arbitraje El impacto sobre el usuario es diferente segun el origen del financiamiento arbitraje Terrenos equipados Cepal Isted 18

19 Interdependencia de los prespuestos : qué recuperacion de costgos? (2) 4 arbitraje : los servicios, obras e infraestructuras primarios son financiados por la operacion arbitraje Budget municipalité Ressources Fonctionnement Dépenses Prespuesto del Estado : infrastructura primaria Epargne Investissement Epargne Dette Budget de l'opération Coûts Récupération des coûts Subventions Equipements d'urbanisation prix équipements secondaires tertiaire loyers Emprunts taxes urbanismes arbitraje arbitraje Mismo comentario Cepal Isted 19

20 Relacion de la operacion con los otros presupuestos Disminuye la carga del municipio (y por consiguiente del contribuidor) Aumenta el costo para el usuario Dépenses L'opération elle-même Acquisition de terrains Travaux "tertiaires" Coûts de gestion Coûts financiers Prise en charge de coûts secondaires taxes (TLE) ou réalisation directe Prise en charge de coûts primaires taxes (TLE) TOTAL Recettes Ventes de lots loyers Ventes de terrain équipés à la municipalité Ventes de terrain équipés à la Région TOTAL Aumenta el costo para el municipio (y por consiguiente para el contribuidor) Disminuye el costo del usuario Cepal Isted 20

21 El tiempo, tiempo de la operacion y tiempo del municipio La operacion tiene un tiempo de duracion, por ejemplo 3 anos, El prespuesto del Estado y en particular del municipio son anuales y recurrentes (permanentes) Cepal Isted 21

22 El tiempo, tiempo de la operacion La operacion tiene un tiempo de duracion, por ejemplo 3 anos, La recuperacion de los costos terciarios y eventualmente de una parte de los segundarios y terciarios : Puede hacerse en el transcurrir de los 3 anos O en parte por el usuario durante los 3 anos Y mas tarde por el usuario en su papel de contribuidor (valor del suelo por ejemplo O por el usuario y los contribuyentes exteriores de la zona Cepal Isted 22

23 El tiempo, tiempo municipal Los presupuestos del Estado y sobre todo el del municipio son recurrentes y anuales El financiamiento de las inversiones relacionadas al desarrollo urbano se enfrenta a : La competencia con otros inversionistas municipales La dificultad general del presupuesto (de funcionamiento) En resumen, es la capacidad de ahorro la que esta en el centro de los arbitrajes Salvo en el caso de operaciones equilibradas Cepal Isted 23

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