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1 PROYECTO FIN DE CARRERA Plan de negocio de RedInmobiliaria.com AUTOR: Biel Turón, Alfredo MADRID, Junio de 2009 Pág. 0/156

2 ÍNDICE. Pág. 1/156

3 Índice ÍNDICE INTRODUCCION RESUMEN EJECUTIVO OBJETIVOS DEL PROYECTO ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ANALISIS DEL ENTORNO GENERAL ANALISIS DEL ENTORNO ESPECÍFICO (5 FUERZAS PORTER) ANALISIS INTERNO DIAGNOSTICO CUALITATIVO (DAFO) PRODUCTO Y MERCADO DEFINICION DEL PRODUCTO DEFINICION DEL MERCADO: OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS: ESTABLECIMIENTO DE OBJETIVOS: FORMULACIÓN DE ESTRATEGIAS: PLAN DE MARKETING: POLITICA DE PRODUCTO: POLITICA DE PRECIO: POLITICA DE COMUNICACIÓN: POLITICA DE POSICIONAMIENTO EN LA RED: PLAN DE PRODUCCIÓN Y OPERACIONES: APROVISIONAMIENTO: LOCALIZACIÓN: PLAN DE RECURSOS HUMANOS: PERSONAL NECESARIO: POLITICA DE CONTRATACION: ORGANIGRAMA: PLAN DE FINANCIACIÓN: PLAN ECONÓMICO FINANCIERO: PLAN JURÍDICO FORMAL FORMA JURÍDICA: BIBLIOGRAFÍA: ANEXOS: Pág. 2/156

4 1.- INTRODUCCIÓN. Pág. 3/156

5 1. INTRODUCCION RESUMEN EJECUTIVO. Lo que se pretende en este proyecto es lanzar una red social donde sus miembros puedan de una manera completamente innovadora y lo más importante de manera gratuita, anunciar, buscar, opinar y buscar consejo sobre el sector inmobiliario español. Ofreciendo a su vez, una serie de servicios y herramientas de pago a los profesionales del sector para sacar a sus anuncios la mayor rentabilidad posible. Este portal también integra un sistema experto basado en la ingeniería del conocimiento que permite una búsqueda inteligente de inmuebles según las necesidades del usuario, aumentando de esta manera la funcionalidad del portal y por supuesto dotándole de un valor añadido muy competitivo. Internet es un mercado global donde la comunicación se realiza entre personas. Por tanto es fundamental analizar primero el perfil de la demanda y luego adaptar nuestro servicio al mismo. En un medio donde la demanda viene de usuarios con requisitos diferentes a la hora de comprar, vender, alquilar o compartir un inmueble, este portal inmobiliario debe ser capaz de adaptarse a cada uno de esos perfiles de demanda. En la actualidad uno de los pocos portales que ve la ingeniería del conocimiento como una herramienta fundamental de éxito en Internet es Google, donde todos los servicios ofrecidos, han sido desarrollados teniendo en cuenta el conocimiento de expertos en la materia y con herramientas Pág. 4/156

6 internas de aprendizaje. Cabe destacar la velocidad con la que gracias a este tipo de técnicas y a su motor de búsquedas se ha convertido en el líder indiscutible de Internet, por delante de Yahoo o de MSN que llevan bastante más tiempo en el negocio OBJETIVOS DEL PROYECTO.. El proyecto cuenta con un doble objetivo fundamental: Servir como guía para la puesta en marcha de la empresa. En este apartado se deben cubrir todos los pasos necesarios para ello, desde la elección de la forma jurídica de la sociedad, nombre, realización de los estatutos, objeto, capital inicial, financiación, etc. Una segunda parte, que incluye un plan de negocio que se utilizará como herramienta de trabajo para la gestión de la empresa durante los próximos cuatro años incluyendo el plan de marketing, el plan de aprovisionamiento y recursos humanos y el plan económico financiero. Pág. 5/156

7 2.- ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN. Pág. 6/156

8 2. ANÁLISIS Y DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ANALISIS DEL ENTORNO GENERAL EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL- SITUACIÓN ACTUAL Tras un período de crecimiento sostenido de 11 años, el mercado inmobiliario español atraviesa en estos momentos un claro punto de inflexión, marcado por la sobreoferta existente en el mercado residencial y la caída de la demanda. Nos encontramos en pleno ajuste de mercado. La desfavorable coyuntura económica y financiera, unida a los altos precios de la vivienda, han provocado una disminución general de la demanda residencial, que se traduce en un descenso muy acusado de las operaciones de compraventa. Los datos estadísticos en cuanto a precios, producción, transacciones y créditos hipotecarios muestran con claridad que nos encontramos en una fase de severo ajuste en el mercado residencial, que aún no ha tocado fondo. La oferta se contrae para adecuarse a la menor demanda, la producción de viviendas hasta julio de 2008 se ha reducido más de la mitad respecto al pasado año. En un contexto de sobreoferta esta contracción es positiva pues allana el camino para la recuperación del equilibrio entre oferta y demanda. Asimismo, los precios se han frenado o han disminuido de manera general en toda España. El stock de viviendas sin vender empuja a los precios a la baja, especialmente en aquellas zonas donde se ha Pág. 7/156

9 concentrado la construcción en los últimos años, como las áreas periféricas de las ciudades. Por todo esto es necesario abundar en el ajuste para facilitar la reactivación, la oferta procura acercarse a la demanda a través de nuevos y atractivos canales de comercialización, como portes inmobiliarios o las subastas inmobiliarias por Internet. De este modo se facilita la fijación del precio de mercado, que no es sino aquel al que está dispuesto a vender la oferta y a comprar la demanda. En muchos casos se constata que, al producirse reducciones en precio de cierta cuantía, se cierran operaciones. La demanda residencial para uso propio sigue existiendo, por tratarse la vivienda de un bien de primera necesidad y de segura revalorización en el largo plazo. La recuperación del mercado residencial será posible, a medida que se recupere la normalidad crediticia y una vez se hayan realizado los ajustes necesarios en la oferta para adaptarla al nuevo contexto de demanda. *Fuente: Informe situación económica española del BCE Pág. 8/156

10 Contexto Macroeconómico Incertidumbre Generalizada Durante los últimos meses la economía mundial ha experimentado un significativo deterioro de su escenario económico como consecuencia de la crisis financiera y del proceso de desapalancamiento del sector privado. En este contexto, las políticas de los bancos centrales, aunque han evitado los peores escenarios de colapso total del sistema, no han sido suficientes. A pesar de que las tensiones de liquidez en los mercados interbancarios se han reducido, persiste la elevada incertidumbre respecto a la solvencia de determinadas entidades del sistema financiero internacional. A esta restricción se han unido factores como la continuación en el ajuste del mercado inmobiliario de algunas economías o el súbito descenso del comercio mundial, sesgando a la baja las expectativas de crecimiento durante Aunque existe incertidumbre respecto al impacto que puedan tener las ambiciosas medidas de política fiscal implementadas por una buena parte de los gobiernos de las economías desarrolladas, y que no se descarta la utilización de políticas heterodoxas por parte de los bancos centrales para reactivar el crédito, se está viendo como 2009 está siendo un año de recesión global. Este deterioro en las perspectivas sobre la economía mundial intensifica el proceso de ajuste de la economía española más allá de lo esperado hace tres meses. En este sentido, el deterioro observado en los Pág. 9/156

11 indicadores de empleo durante los últimos meses de 2008 y principios de 2009 es especialmente preocupante, con efectos muy negativos sobre la confianza de los consumidores y las empresas. La destrucción de puestos de trabajo no sólo ha continuado en el sector de la construcción sino que ahora se extiende también a otros sectores de la economía que se ven afectados por la reducción del comercio internacional y por la incertidumbre. Los datos a lo largo de todo 2008 han mostrado una destrucción de empleo muy superior a las que se registran en las economías de nuestro entorno, a pesar de estar experimentando procesos de ajuste semejantes al español. Este deterioro generalizado en las perspectivas sobre el empleo y, por lo tanto, sobre la renta disponible de las familias, ha intensificado el proceso de desapalancamiento del sector privado, que ha aumentado su ahorro por motivos de precaución. Este deseo por parte de las economías domésticas y de las empresas por reducir sus niveles de endeudamiento Pág. 10/156

12 tiene como resultado una significativa disminución de la demanda de crédito, cuyo crecimiento será negativo por primera vez en muchos años. Todo ello contribuirá negativamente haciendo que la economía española decrezca un 2,8 por ciento en En este contexto de clara desaceleración económica, la confianza del consumidor ya se encuentra en el nivel más bajo desde el 11S y respecto a los empresarios, hay que destacar que durante el primer semestre de este año se han creado un 22% menos de nuevas sociedades mercantiles que durante el mismo periodo de 2008, mientras que el número de disoluciones societarias ha aumentado en un 45%. En lo que al sector de la construcción se refiere, solamente durante los tres primeros meses del año se produjeron 119 declaraciones de concurso de acreedores, un 147% más que en el mismo periodo de Pág. 11/156

13 El Mercado Inmobiliario Descenso insuficiente del nivel de precios La demanda de vivienda sigue sin mostrar síntomas de recuperación desde el pasado mes de septiembre de De esta forma, la actividad de inversión en segunda residencia se mantiene en unos niveles mínimos que no se daban desde la crisis de 1993, y aunque es cierto que existe una demanda latente de primera vivienda, la expectativa de bajada de precios, el temor de futuros repuntes del Euribor y el endurecimiento de los requisitos de las entidades financieras para conceder préstamos hipotecarios a los particulares, hacen que a día de hoy se estén materializando muchas menos operaciones de compra-venta que en La producción residencial cae: Como corresponde a un contexto de contracción del mercado residencial, se está produciendo una severa reducción de la producción: si en 2007 se visaron proyectos para construir viviendas, un 24,7% menos que en 2006, entre enero y julio de 2008 la producción residencial ha sido de viviendas, lo que supone una disminución interanual del 58% respecto al mismo periodo del año anterior. Habrá que esperar un tiempo para que ese ajuste, que se prevé mayor en los próximos meses, tenga sus efectos en el mercado. Por su parte, el volumen de las viviendas terminadas hasta julio de 2008 ascendió a unidades, un nivel similar al mismo periodo de Progresivamente, el volumen de producto terminado irá también Pág. 12/156

14 disminuyendo, facilitando así la recuperación del equilibrio perdido entre oferta y demanda en el mercado de obra nueva residencial. Aumenta la oferta y la demanda de alquiler: Los precios de alquiler, que se han mantenido estables, en torno al 4,3% en los últimos años, crecen ya por encima de los precios de la vivienda en compra. Durante el primer semestre de 2008 se ha percibido claramente un aumento de volumen de este mercado tanto desde el punto de vista de la oferta, como desde la demanda. El gobierno procura promover este mercado, que viene siendo muy inferior al de otras capitales europeas, con medidas, tanto para fomentar la promoción de viviendas para alquiler, como la conversión del stock actual de viviendas terminadas sin vender en oferta de viviendas para este uso. En un contexto de altos precios y endurecimiento de las condiciones de financiación para la compra de vivienda, el alquiler comienza a percibirse como alternativa más rentable. En este sentido, el Pág. 13/156

15 mercado del alquiler puede suponer una salida a medio y largo plazo para la actual situación de mercado. Las compraventas siguen disminuyendo: En el primer semestre de 2008 se efectuaron transacciones de vivienda en España, de las que operaciones, el 46% del total, correspondieron a vivienda libre nueva. En términos de variación interanual, estas transacciones han disminuido en lo que va de año un 14%. Las transacciones de vivienda usada, que miden mejor el pulso de mercado por carecer del desfase temporal contrato privado-escrituras de las ventas de vivienda nueva, han caído un 38,2% interanual. Además de la desfavorable coyuntura económica y financiera, la demanda residencial acusa una severa crisis de confianza en el sector, a la vista de los problemas que acucian a las principales empresas inmobiliarias. Esta situación hace aún más difícil la reactivación de las ventas en el mercado residencial de vivienda nueva. Pág. 14/156

16 Los índices de accesibilidad mejoran: Tras estabilizarse la ratio precio de vivienda/renta de los hogares durante 2007, este año 2009 apunta una pronunciada tendencia a la baja. En ello incide la disminución de los precios de vivienda, registrado ya en la primera mitad de 2008 y que se prevé se acentúe en los próximos meses. Así mismo, el esfuerzo anual con deducciones fiscales para la compra de la vivienda en España inicia este año una senda de moderación, tras alcanzar a finales de 2007 el nivel máximo del 37,3% de la renta anual disponible de los hogares. Esta variable ha acusado el encarecimiento continuado del precio del dinero desde mediados de A pesar de su ligera moderación en agosto, el euribor volvió a subir en septiembre de 2008 a niveles máximos en los últimos años, hasta el 5,384. A medida que vaya encauzándose la inflación, se hará posible la moderación de los tipos de interés, con la consiguiente mejora de la accesibilidad a la vivienda, como ya se está apreciando en el segundo trimestre de 2009 con el euribor al 1,764%. Pág. 15/156

17 Gráfica 7: PRECIO DE LA VIVIENDA VS RENTA DISPONIBLE La actividad crediticia desciende: El mercado hipotecario se está reduciendo debido, tanto a la menor demanda, como a las restricciones crediticias, que constituyen sin duda el principal lastre para la recuperación del mercado residencial español. El saldo vivo total hipotecario para la adquisición de vivienda ha tenido un incremento medio en el primer semestre del año del 10,5%, aproximadamente la mitad de lo que creció en el mismo periodo de Por su parte, la bajada interanual de enero a julio de los créditos hipotecarios concedidos para la adquisición de vivienda ha alcanzado el 32,4%. Por otro lado, la subida del euribor y del paro, ha provocado que la morosidad de los créditos para la compra de la vivienda se haya multiplicado por 2,5 en un año. El seguro de desempleo provoca que los impagos imputables al aumento del paro desde principios de año, no se hagan efectivos hasta unos meses después, por lo que veremos aumentar a medio plazo el índice de morosidad. Pág. 16/156

18 Gráfica 8: CRÉDITO HIPOTECARIO PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA Los precios van ajustándose a mercado: Mientras las cifras oficiales mostraron en el segundo trimestre de 2008 revalorizaciones interanuales de la vivienda nueva en España, datos de la agencia CBRE indican variaciones negativas de precios en la mayor parte del país, situándose la media en un -5%. Previsiblemente, la caída media de los precios en España se situará en torno a un 20% interanual para finales de Actualmente, ya se están registrando bajadas de precios en torno al 20-30%, en zonas de segunda residencia y en determinadas áreas de expansión de ciudades con clara sobreoferta. La posición de negociación del comprador frente al vendedor es claramente más ventajosa que años atrás. La demanda permanece a la espera de un mayor ajuste de precios. Pág. 17/156

19 Cuanto antes se produzca, antes será posible la reactivación del mercado residencial. Gráfica 9: VARIACIÓN ANUAL EN PRECIOS DE VIVIENDA NUEVA El Mercado Inmobiliario Terciario Ralentización de la demanda La revisión de las expectativas de crecimiento de la economía junto al fuerte descenso de la confianza del consumidor está lastrando de forma progresiva la actividad empresarial y consecuentemente la evolución de los parámetros del mercado inmobiliario terciario. No obstante, es preciso señalar que no todos los segmentos del mercado se están comportando del mismo modo: OFICINAS: Demanda Durante el primer trimestre de 2009 se ha evidenciado una disminución de la demanda de espacios para oficinas en Madrid y cierta estabilidad en Barcelona. La absorción en Madrid durante este Pág. 18/156

20 mismo periodo se situó en m², un 26% menos que en el mismo periodo de En Barcelona se ha observado una actividad similar en el primer semestre de 2008, con alrededor de m² contratados, un 3,1% más que en el mismo periodo de Oferta En Madrid han entrado en funcionamiento un total de m² de nueva superficie alquilable a lo largo del primer semestre de 2008, de los cuales un 71% se encontraban prealquilados. En Barcelona, por otro lado, se han inaugurado m² de superficie, de los que el 28% estaban también prealquilados. Precios de alquiler Pese al aumento generalizado de la tasa de desocupación en Madrid y Barcelona, hecho que supone un cambio de la tendencia de los últimos 3 años, los precios de cierre del primer semestre presentan ligeros ascensos en todas las zonas de Madrid y en aquellas zonas de Barcelona que no son las periféricas de la ciudad (DEC y OUT). Los precios medios de alquiler en el centro del distrito de negocios alcanzan los 37,6 /m²/mes en Madrid y los 23 /m²/mes en Barcelona. No obstante, se comienza a observar un alargamiento de los plazos de negociación entre propietarios e inquilinos, que pueden llegar a materializarse en bajadas de los precios de salida para el ejercicio Mercado de Inversión La probabilidad de que edificios localizados en excelentes ubicaciones y 100% alquilados salgan a la venta es mayor que el año anterior ante el cada vez más previsible Pág. 19/156

21 descenso de los precios medios de alquiler a medio plazo. Pese a la escasez de transacciones durante el primer trimestre del año, las tasas de rentabilidad inicial se sitúan ya entre el 5,25% y el 5,5% en las zonas más representativas de Madrid y Barcelona. El perfil de comprador que mayor interés está mostrando en el mercado sigue siendo el inversor nacional, aunque los fondos institucionales extranjeros están volviendo a estudiar oportunidades. La calidad del inquilino y la duración de los contratos de alquiler son las variables que mayor peso tienen dentro del proceso de decisión del inversor en estos momentos. COMERCIAL: Demanda Estamos asistiendo a un fuerte descenso de las ventas minoristas, que en marzo cayeron de forma desestacionalizada (eliminando el efecto de la Semana Santa) un 5,5% en tasa interanual, hecho que supone el mayor descenso desde el año Esta circunstancia junto con la evolución al alza del desempleo incidirá tanto en el mercado de centros comerciales como en el de locales en calle. La consecuencia directa es que los principales operadores han limitado notablemente sus planes de expansión, especialmente la hostelería, segmento más expuesto a una contención del gasto por parte de los hogares. Oferta Actualmente existen 72 Centros Comerciales en construcción y cerca de 45 con licencia que probablemente se inaugurarán antes de Este hecho podría suponer que en dicho año Pág. 20/156

22 se alcancen en España los 17 millones de SBA gracias a 117 nuevos proyectos. No obstante, si finalmente el crecimiento de la economía española se sitúa por debajo del 2% interanual en los dos próximos años, será muy difícil que la totalidad de estos proyectos se lleven a cabo ante unas expectativas de facturación más reducidas. En lo que a tipología de proyectos se refiere, cabe destacar que ante el pobre rendimiento que están experimentando los proyectos basados en ocio, se volverá a modelos más tradicionales basados en alimentación. Los parques de medianas, por otra parte, viven un momento muy positivo, representando el 40% del total de la superficie inaugurada en lo que llevamos de año y con grandes expectativas para los próximos años. Precios Se mantendrá cierta estabilidad de los precios de alquiler en los centros comerciales para el próximo ejercicio, situándose en una horquilla media entre los /m²/mes. En lo que a los locales en calle se refiere, en High Street se mantendrá un crecimiento interanual de los precios de alquiler por encima de la inflación, así en las calles más exclusivas de Madrid y Barcelona se superan ya los 200 /m²/mes. Por otro lado, en aquellas zonas descentralizadas con mayor riesgo de desocupación es factible que se produzcan descensos de los precios medios de alquiler. Mercado de Inversión Durante los primeros meses de 2009 no se han producido transacciones significativas en el mercado de inversión de Centros Comerciales, hecho que contrasta con las 14 operaciones registradas en 2007 y que supusieron un volumen de más de 800 Pág. 21/156

23 millones de euros. El comprador en 2008 es básicamente internacional y su oferta de partida es sensiblemente inferior al precio exigido por el vendedor, de aquí la ausencia de transacciones durante el primer trimestre. Los inversores buscan de este modo proyectos con más de m² de SBA con buena ubicación. Aquellos de mayor calidad se venderían en estos momentos con una tasa de rentabilidad inicial del 5,5% mientras aquellos que presentan mayor riesgo de gestión, como pueden ser los centros de ocio, se situarían en torno al 7 5%. Pág. 22/156

24 INTERNET El boom de Internet a finales de los años 90 provocó la creación masiva de portales de comercio electrónico (e-commerce) que esperaban rentabilizar en muy poco tiempo sus millonarias inversiones. Sin embargo, sucedió lo contrario y en apenas tres años -entre 2001 y casi empresas de todo el mundo desaparecieron engullidas por la red. Los expertos coinciden en que la llamada crisis de las puntocom se debió a que estas empresas se centraron sólo en la inversión y descuidaron el negocio en sí, siendo incapaces de atraer al cliente. Todo esto, junto a la desconfianza de los usuarios ante las transacciones electrónicas, propició una crisis que también afectó a la construcción, con numerosos portales sectoriales que entraron en quiebra (Rentamaquinaria, Construplaza...) La situación actual tampoco ha variado mucho en lo que respecta al ecommerce, la agencia pública Red.es y la consultora Nielsen/NetRankings coinciden en que el crecimiento de las nuevas tecnologías en España es constante, pero sólo entre el 60 y 61% de los españoles tienen conexión a internet (10,4 M. de hogares conectados y unos 30 M. de internautas). Actualmente Internet, es el canal con mayor proyección de futuro y el medio en que se concentra el mayor número de compradores. Según datos del CIS de Marzo de 2008, la penetración de Internet en nuestro país ha alcanzado ya los 14 millones de usuarios frecuentes. Además, en el último año, el número de personas que acude a los portales inmobiliarios en búsqueda de vivienda se ha duplicado (habiendo crecido ya un 97% el año Pág. 23/156

25 anterior). La publicidad en Internet aporta resultados inmediatos y de gran calidad, ofreciendo al usuario la información más completa y actualizada. La aparición de Internet y los portales inmobiliarios en España a partir del año 2000 supone un cambio radical en la búsqueda de información inmobiliaria, en el proceso de compraventa de viviendas, un cambio de rumbo al que todos (compradores, vendedores particulares y agencias profesionales) nos hemos acostumbrado de un modo natural. Cuando comenzaron a aparecer los primeros portales inmobiliarios fueron muchas las voces que se alzaron pronosticando la desaparición de todos los profesionales del sector, ya que si existía la alternativa en la red de modo gratuito no tenía sentido la existencia de colectivos profesionales que cobraran por ello. El tiempo ha demostrado que estas proyecciones estaban completamente erradas, alejadas de la realidad: en los años en que los portales inmobiliarios se han desarrollado como la mejor fuente de información inmobiliaria, el número de profesionales ha crecido espectacularmente. En realidad, la competencia de las Pág. 24/156

26 agencias no ha sido Internet ni los portales. La verdadera competencia de los profesionales inmobiliarios son los porteros que cobran a los propietarios por enseñar los edificios Evolución en la búsqueda Los anuncios clasificados llevaban mucho tiempo siendo un maná para los medios de comunicación escritos, pero se han quedado obsoletos y ya no tienen el efecto deseado. Rupert Murdoch lo anunció hace algún tiempo a los ejecutivos de su empresa, News Corporation, los anuncios clasificados fueron ríos de oro, pero a veces los ríos se secan. No conozco a nadie por debajo de los 30 años que haya leído un clasificado en un periódico. El futuro está en Internet. Todavía no hemos alcanzado los niveles de penetración de Internet de Estados Unidos o algunos países de Europa, donde la primera opción de más del 90% de las personas que realizan una búsqueda inmobiliaria es Internet. En España este porcentaje supera el 50%. La utilización de Internet se ha multiplicado por tres en los últimos seis años. En el año 2000 había en España cuatro millones de usuarios que se conectaban a través de módem, mientras que a día de hoy son catorce millones, de los que la inmensa mayoría utiliza banda ancha, ya sea por cable o adsl. En nuestro país los portales han sido un revulsivo para un mercado que llevaba décadas utilizando prácticamente las mismas técnicas y que se resistía a la evolución. En la actualidad la búsqueda de vivienda ha pasado de exigir un actor completamente activo a que éste pueda ser Pág. 25/156

27 pasivo, es decir, la persona que busca vivienda indica sus preferencias de vivienda y son los portales inmobiliarios quienes le envían recurrentemente los productos que se ajustan a sus necesidades. Se acabó el patear las calles o leer carteles que se encuentran en las calles. Otro de los aspectos que han supuesto un enorme paso hacia delante ha sido la incorporación de grandes dosis de información al producto. Esto ha llevado a tener un consumidor que puede planificar sus movimientos con muchos más conocimientos de todos los factores que afectan a su compra: conoce mejor las características técnicas y formales del inmueble, conoce si su precio se ajusta a la realidad de ese mercado local concreto o la evolución de los precios en la zona en los últimos años. En los primeros pasos de Internet la baja velocidad de transmisión de datos sólo permitía la inclusión de poco material gráfico (algunas fotografías de baja calidad). Pero la llegada de la banda ancha a la mayoría de hogares ha traído consigo la incorporación de nuevas maneras de mostrar una vivienda que hace sólo algunos años nos hubieran parecido de ciencia ficción: primero fueron las visitas virtuales, paseos fotográficos de 360 grados por las viviendas que las muestran desde diferentes puntos. Con esta tecnología, el posible comprador no sólo ha tenido un acceso mayor a la información que por Internet se puede ofrecer, a diferencia de las pocas palabras que caben en un clasificado. Además, lo que hace tan solo unos años parecía un sueño, visitar la casa por dentro sin necesidad de ir a verla, hoy día es una práctica habitual. Lo que un día fue revolucionario, hoy es tan común que Pág. 26/156

28 ya nadie se sorprende. Pero en estos momentos hay una alternativa nueva, que ha venido de la mano de una mejora de la velocidad y descarga de datos: el video. Con el desarrollo de páginas web donde los usuarios pueden ver miles de videos, y con la incorporación del video en formatos pequeños (video cámaras, grabadoras en los móviles, etc), hoy día está cada vez más al alcance de la mano del usuario poder hacer un video de su casa y subirlo a su anuncio en Internet. Nosotros estamos ya realizando pruebas. El video es la siguiente apuesta, videos de alta calidad que se visionan en línea sin necesidad de descargar ningún programa adicional. En la actualidad, la única información que no puede proporcionar un portal inmobiliario es el sentido del tacto. El resto de la información está en la red. Gran parte del éxito de estas iniciativas inmobiliarias en Internet, así como de muchos servicios que han triunfado en la red, es el enorme ahorro de tiempo que suponen para el usuario. Parece una obviedad, pero el filtrado de los inmuebles que se realiza en Internet (geográfica, precio, número de habitaciones, precio por metro cuadrado, etc.) permite al usuario acceder únicamente al producto que le interesa, por lo que finalmente se puede quedar con una lista reducida de inmuebles que inicialmente cumplen sus expectativas para visitar antes de formalizar la operación. Algunos cálculos estiman que recopilar toda la información que está disponible en cualquiera de los principales portales inmobiliarios españoles en una determinada zona costaría entre 250 y 300 horas. 300 horas que el usuario se ahorra. Pág. 27/156

29 Un sector que evoluciona La aplicación de nuevas tecnologías ha supuesto también un cambio revolucionario para los profesionales del sector. En el mercado inmobiliario hay un antes y un después de la expansión de la red y la conexión a ella de millones de usuarios. Hoy día es simplemente imposible vender una casa para una agencia o una promotora como lo hacían hace cinco años. El profesional inmobiliario ya no puede plantearse si utiliza Internet o no. El que no lo haga, está ya fuera de juego y con un futuro nada prometedor. Una agencia sencillamente no puede pensar en comercializar actualmente su cartera de productos sin Internet. Sería como si pretendiese trabajar sin teléfono o sin fax. La llegada de Internet sin duda modificará sustancialmente la manera de vender y comprar casas en los próximos años, también para los profesionales inmobiliarios. Probablemente veremos caer las comisiones fijas y surgirán comisiones a la carta, menús en los que el propietario podrá elegir el tipo de servicio que quiere de su agente inmobiliario y cuánto está dispuesto a pagar por ello. Pág. 28/156

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