Charla abogado en taller de oposición a ejecución hipoteca por titulización del crédito.

Transcripción

1 Charla abogado en taller de oposición a ejecución hipoteca por titulización del crédito. 27 abril 2015 SICOM Solidaritat i Comunicació Charla completa del abogado José Ángel Gallegos explicando que son les titulizaciones. Según el Banco de España cuando una entidad financiera Tituliza una hipoteca deja de ser el acreedor. Entonces por qué instan lanzamientos de estas hipotecas? Están cometiendo una ilegalidad? Qué pasa con los lanzamientos, serían nulos? José Ángel Gallegos Gómez, abogado de Abogado 2179 ICASF Crítica de la ley sobre la emergencia habitacional y la

2 pobreza energética de Cataluña. claves de la ley sobre la emergencia habitacional de Catalunya la ley es un avance en el reconocimiento administrativo del derecho a la vivienda la aplicación de la ley supone entre 400 y 800 millones de euros anuales en los próximos presupuestos que hoy no están asegurados. todo hace parecer que ahora todos los partidos se han apuntado en la agenda social ante la proximidad de las elecciones del 27-S podemos concluir sin duda que CiU, PP y C s han votado a favor porque saben que hoy por hoy es una leymanifiesto inaplicable. Un avance en el derecho a la vivienda y los servicios básicos accesibles EL DOGC del 05/08/2015 publica Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética aprobada en el pleno del Parlamento de Cataluña del 23 de julio. Es una ley importante desde el punto de vista jurídico y legislativo que aprueba el final de legislatura en un futuro lleno de incógnitas. La ley aprobada por todos los grupos, con reticencias iniciales de CiU, PP y C s ha sido el fruto de la ILP para la emergencia habitacional

3 y pobreza energética que presentó firmas en el Parlamento. Esta ILP fue concebida e iniciada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, la Alianza contra la Pobreza Energética, el Observatorio DESC y ha contado con el apoyo de muchas entidades como la nuestra. Algunos de los partidos que ahora aprueban este paquete de medidas tienen una responsabilidad histórica en el agravamiento de los problemas que ahora la ley quiere solucionar. Por tanto, que por la presión popular se hayan visto obligados a aprobar a las puertas de una elecciones trascendentales para el país es una victoria. El preámbulo de la ley reconoce por primera vez que en Cataluña los desahucios por impago de alquiler superan con creces los hipotecarios. Los desahucios en 2014, unos fueron por aplicación de la LAU. Los desahucios por alquiler siempre afectan a la vivienda principal y en las clases sociales con menos recursos. En cambio no todos los procedimientos de ejecución hipotecaria lo son sobre la vivienda habitual o primera residencia. (4.801 lanzamientos 2014)

4 La ley aprobada en el Parlamento de Cataluña es una declaración de intenciones y medidas para frenar la emergencia en la vivienda en Cataluña: Artículo 1,2,3, 4. Mecanismos que otorgan una segunda oportunidad para las personas sobre-endeudadas y deudoras de buena fe. Mediante dos procedimientos (uno de extrajudicial y otro judicial) se posibilita que las familias puedan liquidar sus deudas vinculados con la vivienda habitual para poder empezar de nuevo. El artículo 3 acepta en caso de incumplimiento del plan de pagos que la parte acreedora ejecute la liquidación de activos entre los que estará la vivienda. El artículo 4 permite al juez cancelar el pasivo del deudor. Artículo 5. Ningún desahucio para los hogares en ejecución hipotecaria y en régimen de alquiler en riesgo de desahucio. Establece la obligación de conceder un alquiler social a las familias en situación de vulnerabilidad residencial si la propiedad es una persona jurídica (gran tenedor de

5 vivienda). Igualmente en el caso de que si la propiedad es una persona jurídica que adquirió viviendas después del 30 de abril de 2008 provenientes de ejecuciones hipotecarias, etc. La propuesta de alquiler social se comunicará al Ayuntamiento en 3 días a efectos de que las Mesas de Emergencia creadas para conceder vivienda en el hogar en riesgo. El contrato de alquiler sería de 3 años como mínimo. se considera alquiler social cuando las rentas por el pago del alquiler no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del IRSC, o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC. El valor del indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC) en 569,12 euros mensuales y 7.967,73 euros anuales en Igualmente los impagos de alquiler ofrecerán ayudas para paliar la falta de recursos del hogar en general y en particular cuando los impagos afecten a propietarios que sean personas físicas. En el apartado 9 del artículo 5 se explica que son grandes tenedores de vivienda: las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los de la Sareb. Se entiende exclusión residencial las unidades familiares que no superen dos veces el IRSC ( 1.138,24) Artículo 6. Acceso garantizado suministro básico de agua, luz y gas con garantías para parar los cortes de agua, gas y luz de la población en situación de exclusión residencial a través de un protocolo garantista que obliga a la administración a

6 aplicar las ayudas necesarias para evitar el corte de suministro, en caso de que el impago sea por carencia de recursos económicos, a asegurar el acceso a estos suministros básicos mientras dure la situación de exclusión residencial ya establecer acuerdos con las empresas suministradoras para que pongan ayudas a fondo perdido para hacer frente. Artículo 7. Medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles de alquiler. la Administración puede declarar la cesión obligatoria de viviendas por 3 años en el caso de personas jurídicas. Deben ser objeto de pago del impuesto de pisos vacíos, por tenerlos vacíos en municipios donde una unidad familiar tenga riesgo de exclusión residencial y ser zona acreditada de demanda. El incumplimiento de la oferta de alquiler social conllevará una sanción económica grave (hasta euros) que se ha incluido en el articulado de la ley 1/2007 catalana del derecho a la vivienda. Artículo 8. Umbral máximo de gastos destinados a vivienda habitual y suministros básicos. El Gobierno debe garantizar que los gastos en vivienda y en suministros básicos no comporten más de un 30% de los ingresos disponibles de la unidad familiar. Artículo 9. Términos ante la exclusión residencial. 15 días x informe Servicios Sociales sobre situación de riesgo de exclusión residencial del hogar. 3 meses x resolver ayudas al pago del alquiler. 3 meses para un realojo adecuado. 6 meses para que el gobierno presente una propuesta de ley x modificar la Ley del Derecho a la vivienda de 18/2007 para garantizar las medidas aprobadas ahora.

7 1 año para garantizar y mejorar por ley estas medidas Otros. En cesión de créditos hipotecarios (venta de la hipoteca a un fondo buitre), el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que éste ha pagado más los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamación de la deuda. Garantizar del realojo adecuado a una unidad familiar y las ayudas al pago del alquiler dependerá en función de las disponibilidades presupuestarias. pero sin herramientas que la pueden convertir en una leymanifiesto inaplicada. La ley es un paso lleno de incertidumbres para reclamar

8 administrativamente el derecho a una vivienda. En primer lugar, esta ley está aprobada al final de legislatura por lo que no está asegurada la implementación de las medidas adoptadas en un período que desde el 27 de septiembre será seguramente muy convulso. Además muchas de las medidas ya estaban legisladas en la Ley al Derecho a la Vivienda de Cataluña pero nunca ha habido voluntad política de aplicarlas. Todo hace pensar que ahora todos los partidos se han apuntado a la agenda social ante la proximidad del 27-S Un segundo problema de la ley es que la declaración de vivienda vacía y la posterior cesión obligatoria es costosa en el tiempo y con recursos que no se tienen. Sin viviendas nada es posible pero esto será debate de otro artículo. Como ejemplo, los promotores y constructores de vivienda de Barcelona no han mostrado hasta ahora muy preocupación por las multas a pisos vacíos. Las leyes más sociales aprobadas en la reciente historia del país nunca han tenido el acompañamiento presupuestario para hacerlas efectivas. En este caso concreto, ante la volatilidad política, es muy posible que no se cumplan ni plazos de aplicación ni partidas presupuestarias. Un escollo es el ahogamiento presupuestario de Catalunya de la mano de leyes aprobadas con los votos del PPsoe + CiU como el memorando de salvamento de la banca española (Grecia un ejemplo). El mismo Consejero Vila ha advertido de que la aplicación de la ley supone entre 400 y 800 millones de euros anuales en los próximos presupuestos que hoy no están asegurados. Una inmensidad para nuestra clase política pero cifras ridículas si las comparamos con el mercado inmobiliario catalán. Hagan su propia conclusión: el extinto y muerto Catalunya Banc ha vendido la transmisión plena de los derechos de crédito de un total de contratos hipotecarios por un total de millones de euros a Anticipa Real State, filial de Blackstone. Así pues, podemos concluir sin duda que CiU, PP y C s han votado a favor porque saben que hoy por hoy es una ley-

9 manifiesto inaplicable. El maquillaje le ha ido muy bien en estos momentos a la ex-ciu. En las medidas en concreto hemos encontrado carencias de las que destacamos: La ley no ha legislado ninguna medida retroactiva para los ciudadanos y unidades familiares que ya han sufrido la violencia inmobiliaria en el período más duro de la crisis. Muchos hogares han pasado del piso en propiedad al alquiler, en el mejor de los casos, pero la mayoría viven ahora en situación de precariedad legal: en habitaciones o ocupando viviendas. Sólo en Barcelona ciudad hay unidades familiares censadas legalmente que viven en habitaciones. Por ahora la ley no contempla ninguna solución para estos casos. El artículo 5 dice que y darán ayudas para los casos de impagos de alquiler. Todos los partidos y especialmente CiU sabe que desde que gobierna (2011) las ayudas han sido congelados y se han retirado los descuentos en el IRPF. Nos encontramos ante una declaración solemne que no sirve para arreglar el problema de los desahucios de alquiler el artículo 5 acepta que el resultado de las ejecuciones hipotecarias sea la liquidación de bienes o la dación en pago por la totalidad de la deuda. Por lo tanto, se acepta que las entidades financieras son las verdaderas propietarias del crédito y tienen derecho de inscribir la vivienda subastada en el Registro de la Propiedad. Nosotros creemos que las entidades financieras no pueden quedarse con la garantía del crédito hipotecario (vivienda) porque no son propietarias de la deuda por la razón que la han vendido mediante la titulización generalizada desde hace años de todos los créditos con emisiones de deuda millonarias. No hay ningún plan para aumentar la vivienda de titularidad pública. Sin oferta de un importante parque

10 de vivienda pública al margen de las leyes del mercado, todo se queda en una ley-manifiesto. Se deja todo en manos de conseguir vivienda social por la vía de la movilización los pisos vacíos de los grandes tenedores de vivienda con el correspondiente pago de rentas de alquiler determinadas por unos presupuestos públicos menguantes. Tampoco se habla de recuperar las viviendas públicas que se han privatizado en manos de fondo buitres. La cesión obligatoria de viviendas por tres años de las entidades financieras es una medida totalmente temporal que se queda muy corta en una situación donde los fondos inmobiliarios se posicionan por un mercado libre de alquiler en expansión. La clase política catalana ha aprobado esta ley para implementarla en un mundo irreal. El mundo real de las finanzas ha encontrado desde hace años una salida de rentabilidad en el mercado inmobiliario generando mecanismos de enriquecimiento al margen de regulación: creación infinita de dinero a la banca comercial y de inversión, la creación de un mercado mundial inmobiliario e hipotecario, la titulización y venta de los créditos hipotecarios a terceros- banca en la sombra, los activos inmobiliarios duplicados en libros y el BCE consagrado como epicentro del lobby. Sin lugar a dudas todas las leyes del mercado que sostuvieron la burbuja inmobiliaria de este país continúan en pie. Estamos haciendo cosquillas al verdadero poder. Salva TORRES activista de Associació INFO relacionada Crítica de la Llei catalana de l Impost als Habitatges Buits i de processos execució hipotecària.