GASTOS COMUNES. PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. ORDEN PÚBLICO.

Transcripción

1 se deberá tomar en consideración lo expuesto en el precedente parágrafo n. 15 (el accionamiento por lesión puede ser intentado por los acreedores) y lo dicho en el n. 9 (respecto a la calificación, en un dictamen de la Comisión de Derecho Civil, de la existencia de fraude o dolo). Esc. Enrique Arezo Píriz Informante Montevideo, 5 de julio de La Comisión de Derecho Civil integrada por los Escs. Federico Albín, Enrique Arezo, Karen Bonner, Miguel Burdín, Juan Pablo Carrau, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Valeria Fraga, Adriana Goldberg, Mariana González Bonaudi, Carlos Groisman, Rossana Ivanier, Fátima Izaguirre, Jorge Machado, María del Rosario Marchese, María Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro y María Beatriz Vázquez de León, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 25 de julio de Expediente 854/2011). GASTOS COMUNES. PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. ORDEN PÚBLICO. Resumen Los daños causados por vicios generados por el paso del tiempo, vetustez o similares es estructural, ataca a la existencia, seguridad o conservación del propio edificio y su reparación corresponde a todos los copropietarios, aunque alguno de ellos haya sido exceptuado de su pago en el reglamento. El pago de los gastos comunes es indivisible. I. Pl a n t e o CONSULTA La administración de un edificio sostiene, después de consultar a su depar- 428

2 tamento jurídico, que las disposiciones de la Ley tienen carácter de orden público, por lo tanto priman sobre la voluntad de las partes expresadas en el reglamento de copropiedad y lo vuelven inaplicable en caso de contradicción con dichas normas (en la especie, sujetos de pago de gastos de reparación de azotea de bien de propiedad horizontal). II. Motivo de la consulta Se trata de determinar si es admisible o viola y contradice disposiciones de orden público lo que edicta la cláusula séptima apartado II del reglamento de copropiedad otorgado el 15 de febrero de 1977, que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios que adquirieron según ese reglamento la forma en que deben afrontar las expensas por gastos comunes. La mencionada cláusula séptima del reglamento dispone: SÉPTIMO. Expensas por gastos comunes y cuotas de reserva. Todos los copropietarios están obligados a pagar, dentro de los diez primeros días de cada mes, su cuota de gastos o expensas (un doceavo del presupuesto anual previsto, más cuota a integrar al fondo de reserva prorrateado entre los copropietarios en forma proporcional a su cuota de dominio, que se establece más adelante). Se clasifican dos tipos de expensas comunes y fondo de reserva: I) los que se prorratean entre todos los propietarios (titulares de locales o departamentos) y comprenden los gastos de higiene, conservación y restauración de frente y fachada del edificio, vereda, conexión, colectores, pavimento y prima de seguro contra incendios; II) los que se prorratean entre los titulares de los departamentos (todos menos los locales comerciales) y son relativos a la higiene, conservación y restauración de paliers, escaleras, corredores, gastos de iluminación de los mismos, consumo común de agua, sanitarias internas y demás servicios comunes que existieran o se instalaren en el futuro. También a estos departamentos (con la excepción que se dijo de los locales comerciales) les corresponde la higiene, conservación y restauración de las azoteas y pretiles del edificio. La administración del edificio entiende que la cláusula transcripta es inaplicable porque contradice normas legales de orden público y cita el Manual Práctico de Propiedad Horizontal del Dr. Julio Ra m o s Ol i v e r a, Capítulo III, pág. 28 y siguientes. III. Posición de la consultante Más allá de que no es exactamente lo que el citado autor proclama y que sirve a la administración del edificio para fundar la pretensión de cobrar ciertas expensas que no corresponden a los locales comerciales, según la cláusula séptima inciso II del reglamento, lo cierto es que ni el sentido racional, el gramatical o la teleología de la Ley indican prohibición o inaplicabilidad alguna al respecto. Corresponde recordar que según el art. 10, inc. 2. de la Constitución: 429

3 Ningún habitante de la República será obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe. En el análisis de las disposiciones de la ley de que se trata, no encontramos nada que impida excluir en el reglamento a los locales comerciales del pago de gastos o expensas que se derivan entre otros de la conservación y restauración de la azotea y perfiles del edificio. El reglamento es muy claro cuando clasifica dos tipos de expensas comunes y fondo de reserva y excluye a ciertas unidades locales comerciales de contribuir a los gastos que nos ocupan. Dicho de otra manera, los gastos que se prorratean entre los propietarios (locales y apartamentos) y los que lo hacen solo entre los apartamentos. Estimamos que la ley examinada, aceptando que algunas de sus disposiciones sean de orden público, ello no desautoriza la disposición reglamentaria, puesto que no crea prohibiciones en esta materia. De ello se sigue, conforme al principio de que lo que no está prohibido está permitido, que al no existir en el texto de la Ley prohibición expresa, es lícito lo establecido en el texto reglamentario analizado. En definitiva, compartimos, como no podía ser de otra manera, que si bien la Ley tiene múltiples declaraciones que pueden ser consideradas de orden público y disposiciones imperativas, no ha derogado el principio de autonomía de la voluntad, que sigue rigiendo en todo lo demás al amparo del multicitado principio de libertad contractual y permite aplicar las concretas disposiciones que se cuestionan por la administración del edificio. Una lectura respetuosa del texto de la Ley y los giros imperativos contenidos en algunos de sus artículos condicen a concluir que son especialísimas y solo se aplican a las situaciones concretamente allí descriptas. Las prohibiciones y limitaciones de la ley son sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes (art. 5. de la Ley ). En ese sentido, el art. 16 proclama que el reglamento de copropiedad, reducido a escritura pública e inscripto tendrá fuerza obligatoria y el art. 17 aclara que: A falta de dicho reglamento o en su silencio, las relaciones entre los propietarios de los diversos pisos o departamentos de un edificio se regirán por los arts. 18 y 19 de la ley. En la especie existe un reglamento de copropiedad reducido a escritura pública e inscripto, el que no guarda silencio en la materia, por lo que es nuestra opinión que rige y se aplica lo allí dispuesto en materia de expensas que no le corresponde pagar a los locales comerciales. Es también de principio que los gastos comunes deben ser abonados por los titulares de las unidades que potencialmente pueden utilizar los servicios que originan dichos gastos (por ejemplo: la azotea). Cuando el reglamento de copropiedad no guarda silencio sino que normatiza a quien corresponde los gastos de mantenimiento y de reparación y conservación de las azoteas, debe a nuestro juicio estarse a lo que dicho reglamento dispone. 430

4 IV. Co n s u l t a a) Si es válida la disposición del reglamento de copropiedad que estipula la forma en que deberán ser atendidos los gastos comunes por las distintas unidades de este edificio de propiedad horizontal y más concretamente si a los locales comerciales del mismo les corresponde atender la higiene, conservación y restauración de la azotea y pretiles del edificio. b) Si es lícita la negativa de la administración del edificio de rechazar cobrar todos los otros gastos comunes si no se le abonan los cuestionados rubros relativos a la azotea. INFORME I. Se consulta a) Si es válida la disposición del reglamento de copropiedad que estipula la forma en que deberán ser atendidos los gastos comunes por las distintas unidades del edificio de propiedad horizontal y más concretamente si a los locales comerciales del mismo les corresponde atender la higiene, conservación y restauración de la azotea y pretiles. b) Si es lícita la negativa de la administración del edificio de rechazar cobrar todos los otros gastos comunes si no se le abonan los cuestionados rubros relativos a la azotea. II. Análisis 1. Respecto de la consulta a) a) A los efectos de reflexionar sobre el tema se ha tenido como referencia el trabajo realizado por los D. es Luis La r r a ñ a g a y Raúl Ga m a r r a Propiedad Horizontal: Reglas sobre Reparaciones y Responsabilidad por Daños publicado en el ADCU (doctrina), así como también distintas consultas evacuadas por esta comisión. b) En el caso en consulta en la cláusula séptima del reglamento de copropiedad se estipula que a los departamentos que componen el edificio, con excepción de los locales comerciales, les corresponde los gastos por concepto de higiene, conservación y restauración del mismo. Dicho edificio se compone de dieciocho unidades, dos de las cuales, la consultante hace referencia a las unidades 001 y 006, [ ] su destino puede ser [ ] el de taller, comercio u oficina, comercial o profesional, podrán tener como destino secundario o principal el de vivienda familiar. Las demás unidades que componen el edificio tienen como destino necesario y exclusivo el de habitación y vivienda familiar, admitiéndose el ejercicio de profesión u oficio del titular o integrante del grupo familiar en la unidad, con la condición 431

5 de que la espera y atención del público o clientela se cumpla en el interior del departamento [ ]. No se tuvo a la vista el plano de fraccionamiento horizontal a fin de determinar cuáles unidades se encuentran caracterizadas en él como locales y cuáles de ellas en departamentos. c) Nos adherimos a la posición argumentada por la consultante en el sentido que, es posible estipular cláusulas como la séptima del reglamento en cuestión que limiten a determinadas unidades el pago de determinados gastos comunes, así como también el de establecerlos, en aquellos casos en los cuales los mismos deben arrogarse a toda la copropiedad. d) Ahora es dable preguntarnos, cuál es el límite o el alcance de una disposición establecida en un reglamento de copropiedad que grave a un copropietario en exclusividad, con el pago de un gasto que debería realizar la copropiedad en su conjunto, o en caso contrario como es el caso, lo exonere de hacerlo? Entendemos, como tantas otras veces fue esgrimido por esta comisión, que para dilucidar cada situación y determinar quién es el sujeto responsable del daño y por tanto obligado a asumir los costos de reparación, tenemos que hacer uso del criterio de la causación, para, peritaje técnico mediante, determinar la causa de los mismos. Si resultare que el daño proviene en su origen del desgaste por uso, o de un deterioro culpable, la responsabilidad en su coste será del que lo provocó. Si por el contrario se produjera por el transcurso del tiempo que determinó su vetustez o similares, por vicios en la estructura, por agentes extraños, como podrían ser eventos climáticos, la obligación de reparar corresponderá a todo el condominio. Posición esta también sostenida por el Esc. Roque Mo l l a en informes de esta Asociación, y a quien los mencionados autores hacen referencia así como también a distintos fallos de nuestros tribunales. e) Sin perjuicio que lo frecuente es ver el caso en situaciones en las cuales es un copropietario usuario en exclusividad de un bien común el que se hace cargo en los reglamentos de las reparaciones de este, nos encontramos hoy en la apreciación de un caso contrario, es a un o unos copropietarios a quienes se les excluyó de la carga de abonar las reparaciones de un bien común (azotea y pretiles). Consideramos que la misma disquisición debemos realizar para el estudio de un caso como este. Los bienes comunes en cuestión son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio (art. 3. ) y la propia ley no excluyó a las unidades del piso bajo (art. 5. inc. 2. ) de la propiedad de los mismos. f) En el caso concreto se deberá pues, transitar el mismo camino, y probada que fuera la causa de deterioro de los bienes, se determinará quiénes costearán las reparaciones; si provienen por un determinado uso común o culpable dicho costo será asumido, salvo que el daño fuera causado en particular por un copropietario determinado, por la copropiedad con exclusión de las unidades señaladas en la consulta, en caso contrario si se tratara de vicios de estructura generados por el paso del tiempo, vetustez o similares, la obligación de reparar corresponderá a todo el condominio 432

6 sin exclusiones. La causa del daño en la parte externa o superficial de las azoteas serán de cargo de quien las haya tomado a su costo (en este caso la copropiedad), en tanto que, si el daño es estructural, ataca a la existencia, seguridad o conservación del propio edificio su reparación corresponderá necesariamente a todos los copropietarios del edificio. Nos permitimos aquí hacer referencia expresa al trabajo mencionado de los D. es La r r a ñ a g a y Ga m a r r a transcribiendo el decir de estos autores en el que manifiestan que [ ] hay que interpretar armónicamente las normas reglamentarias que son ley entre las partes (art del C. Civil) con las reglas de la imputación del daño en base a la relación causal, que más que un criterio es un verdadero principio de derecho. 2. Respecto de la consulta b) a) Como se dijo, la administración del edificio se negó a recibir parcialmente el pago de los gastos comunes, considerando que se deben abonar in totum por ser la Ley de orden público. No compartimos el argumento esgrimido por esta para abogar su posición. Conforme a las disposiciones de la ley citada con las modificaciones a esta establecidas por la Ley se aprecia que el carácter de orden público (art. 16 de la Ley ) se acotó exclusivamente a los quórums y mayoría de las asambleas. b) Entendemos que, sin perjuicio de arribar a la misma conclusión, las razones son otras. En los casos como el planteado, al adquirir cada copropietario una unidad asume la obligación que en primer lugar la ley, y luego el reglamento de copropiedad establecen al respecto, determinándolo, en el caso concreto la cláusula séptima del reglamento al establecer: Todos los copropietarios están obligados a pagar, dentro de los diez días primeros de cada mes, su cuota de gastos o expensas [ ]. Consideramos que aquí entra en juego el principio de integridad en el pago de las obligaciones; conforme a este, al acreedor le asiste el derecho a que la prestación le sea pagada en su totalidad; este principio se asienta en los arts inc 1., 1378 y 1351 del C. Civil, fundamentándose en la naturaleza bilateral de la obligación que impide que sea modificada por una de las partes. Se trata de una sola deuda aunque sea la sumatoria de distintos rubros; por cada unidad de propiedad horizontal hay un solo deudor (art. 5. de la Ley ) aunque sean varios los propietarios de cada una de ellas, teniendo la copropiedad una actuación conjunta a través de su administrador aunque aquella no sea persona jurídica. III. Co n c l u s i ó n a) El daño causado por vicios generados por el paso del tiempo, vetustez o similares es estructural, ataca a la existencia, seguridad o conservación del propio edificio y su reparación corresponde a todos los copropietarios, 433

7 aunque alguno de ellos haya sido exceptuado de su pago en el reglamento, una vez acreditada tal circunstancia mediante peritaje. b) La obligación de pagar gastos comunes es indivisible. Escs. Adriana Silva y Mildred Secondo Informantes Montevideo, 5 de julio de La Comisión de Derecho Civil integrada por los Escs. Federico Albín, Enrique Arezo, Karen Bonner, Miguel Burdín, Juan Pablo Carrau, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Valeria Fraga, Adriana Goldberg, Mariana González Bonaudi, Carlos Groisman, Rossana Ivanier, Fátima Izaguirre, Jorge Machado, María del Rosario Marchese, María Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro y María Beatriz Vázquez de León, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 25 de julio de Expediente 700/2011). PARTICIÓN. PAGA POR ENTREGA DE BIENES. SOCIEDAD CONYUGAL. DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL Resumen Partición de indivisiones confundidas. La prohibición del art del C. Civil en tanto dispone que: Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados de cuerpos, alcanza exclusivamente al contrato de compraventa entre cónyuges. La paga por entrega de bienes entre cónyuges planteada es un negocio válido y eficaz. I. Relación de hechos CONSULTA 1) WMN y MFO, contrajeron matrimonio civil el 16 de febrero de Se presentaron ante el Juzgado solicitando la disolución de la sociedad legal 434