INFORME Nº 84 A C O P C N S I. Instrucciones Notariales en compraventa de inmuebles.

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1 INFORME Nº 84 A C O P C N S I MATERIA: Instrucciones Notariales en compraventa de inmuebles. I. Antecedentes La utilización de las instrucciones notariales se ha convertido en los últimos años en una práctica bastante común en las distintas transacciones comerciales, especialmente en las operaciones de compraventa de bienes raíces. Estas instrucciones tiene por objeto, usualmente, encomendar al Notario la custodia de dinero, valores u otro tipo de documentación, para su posterior entrega a alguno de ellos, o a un tercero una vez que se hayan cumplido determinadas condiciones o exigencias que las mismas partes han acordado 1. A pesar de que el otorgamiento de este tipo de instrucciones es algo bastante habitual e impuesto por la práctica, éstas carecen de una reglamentación específica en la ley, lo que produce, en varias ocasiones, que se otorguen de manera ligera, con redacción poco clara y que por lo mismo se pueda prestar para interpretaciones erradas. II. Concepto de Instrucciones Notariales Las Instrucciones Notariales constituyen una manifestación de voluntad que en instrumento, normalmente aparte a una escritura pública o privada, suscriben los otorgantes de un contrato, o alguno de ellos que tiene un interés correspondiente, en orden a que el Ministro de Fe, a quien se hace depositario de dinero o valores por lo general, cumpla con lo encargos que se le hacen en tanto ocurra el vencimiento de un plazo o se cumpla una condición según ha quedado determinado por los interesados 2. III. Instrucciones Notariales en las operaciones de compraventa En los contratos de compraventa de bienes raíces, por lo general, se otorgan instrucciones notariales, las cuales tiene el carácter de anexas, en virtud de las cuales se hace entrega al Notario del dinero, valores o documentos de pago que constituyen el pago del precio, y que éste debe entregar al vendedor cuando, por ejemplo, se ha cumplido el trámite de la inscripción de dominio a nombre del comprador 3. Resulta de especial interés analizar cómo juegan las instrucciones notariales en relación al respectivo contrato celebrado entre las partes. Sobre el particular, a menudo 1 Vidal Domínguez, Ignacio; Estudio de los Títulos de Dominio, Segunda Parte. Página Vidal Domínguez, Ignacio; Derecho NotarialChileno. Editorial Fallos del Mes (1997). Página Vidal Domínguez, Ignacio; Estudio de los Títulos de Dominio, Segunda Parte. Página 60. 1

2 en las escrituras públicas de compraventa las partes declaran pagado el precio, no obstante que el o los documentos de pago se dejan con instrucciones notariales, suscritas por ambas partes, para ser entregados al vendedor en el evento de cumplirse ciertos requisitos que en ellas se expresa o devueltos al comprador en caso que no se cumplan. Igualmente, es usual que en el contrato de compraventa se declare pagado el precio (incluso en dinero efectivo), sin embargo, en la realidad el pago se efectúa mediante un cheque u otro documento de pago que se cobra posteriormente. Sobre el particular es necesario indicar que, en conformidad a lo dispuesto por nuestra legislación civil 4, en el caso que las instrucciones notariales alteren lo convenido por las partes en la escritura pública, éstas constituyen una contraescritura que no produce efecto contra terceros. En cambio, entre las partes esta contraescritura produce todos sus efectos, prevaleciendo ante la escritura pública alterada. En relación al valor probatorio de las instrucciones notariales, ellas constituyen entre las partes un medio de prueba idóneo para acreditar el hecho de no haberse pagado el precio de venta, ya sea parcial o totalmente, a pesar de que en la escritura pública de compraventa se declare íntegramente pagado. Sin embargo, en cuanto al alcance de la cláusula introducida en una escritura de compraventa en la que, no obstante indicarse pagado el precio, se hace mención de que éste se deja con instrucciones notariales, hay quienes sostienen, que lo acordado en dichas instrucciones podría llegar a producir efectos, incluso, contra terceros, por cuanto no se trataría de una contraescritura sino que de una declaración contenida en la misma escritura pública. Esta situación sería posible asimilarla a aquella acontecida en una escritura de compraventa en la que se indica que el precio se paga con un cheque u otro documento que posteriormente no se paga 5. IV. Modificación de las Instrucciones Notariales El Notario se encuentra obligado a cumplir lo acordado por las partes en la instrucción notarial, de manera literal sin que ninguna de ellas pueda revocarlas o alterarlas en forma unilateral de manera alguna. No obstante ello, los comparecientes pueden, de común acuerdo, modificar el contenido de dichos instrumentos, de la misma forma en que fueron otorgados. Es usual que en una escritura de compraventa comparezcan terceros; un banco, por ejemplo, constituyendo una hipoteca, y estableciéndose en las respectivas instrucciones notariales que éstas no podrán ser modificadas sin la concurrencia de dicho banco, no obstante no haber suscrito éste último las referidas instrucciones. 4 Artículos 1707 y 1876 inciso 2º del Código Civil. 5 Sepúlveda Larroucau; Temas de Derecho Inmobiliario, Sociedad Editora Metropolitana Limitada (2006). Páginas

3 V. Resciliación A menudo es posible encontrar en las instrucciones notariales, relativas a operaciones de compraventa de bienes raíces, una cláusula de resciliación, en cuya virtud el Notario se encuentra autorizado para devolver al comprador el documento que éste hubiere dejado en su custodia, una vez transcurrido cierto plazo dentro del cual el vendedor debió haber acreditado el cumplimiento de las instrucciones notariales para obtener la entrega del referido documento. Como consecuencia de lo anterior, el comprador se obliga, por su parte, a suscribir una escritura pública de resciliación, mediante la cual se deja sin efecto la compraventa, y efectuar la restitución del inmueble objeto del contrato de compraventa, como requisito para obtener la devolución del documento en poder del Notario con el cual se habría pagado el precio. VI. Conclusiones Las instrucciones notariales constituyen comisiones de confianza de carácter privado, no descritas entre las atribuciones que la ley les otorga a los Notarios 6, y cuya utilización en el último tiempo las ha consolidado como una expresión más de la autonomía de la voluntad en diversos contratos, entre los cuales se encuentra la compraventa. Ahora bien, a pesar de que esta proliferación en su uso ha facilitado de una manera notable las operaciones comerciales, la falta de normativa legal en su regulación, ha producido algunos problemas respecto de los efectos o alcances de estos instrumentos respectos de los contratos en los que inciden. Por otra parte, el deber que tienen los Notarios de hacer cumplir, de una manera literal y sin poder variar, con lo estipulado por las partes en dichas instrucciones, muchas veces puede verse dificultada por la imprecisa o vaga redacción de estos documentos. Debido a ello, al momento de redactar o aprobar instrucciones notariales, se debe poner especial énfasis en su redacción y eventuales alcances legales, por cuanto estos documentos son considerados como verdaderas contraescrituras, pudiendo alterar, de esta forma, lo convenido en el contrato principal. Como una manera de ilustrar acerca de la forma y contenido de las instrucciones notariales se adjunta, como anexo, un modelo de ellas. Es cuanto puedo informar. JUAN EDUARDO FIGUEROA VALDES ASESOR LEGAL DE ACOP CNSI 6 Vidal Domínguez, Ignacio; Estudio de los Títulos de Dominio, Segunda Parte. Página 61. 3

4 MODELO DE INSTRUCCIONES NOTARIALES En Santiago, a de del año, entre: 1.- Don, cédula nacional de identidad Nº, en representación de, en adelante también el vendedor, 2.- Don, cédula nacional de identidad Nº, en adelante también el comprador, exponen: Que mediante escritura pública otorgada con esta misma fecha en esta misma Notaría, don, en representación de y don han celebrado un contrato de compraventa respecto del siguiente inmueble:. En relación al referido contrato de compraventa, las partes otorgan al Sr. Notario, las siguientes instrucciones: A.- En este acto el comprador entrega al señor Notario los siguientes documentos: 1.- Vale Vista N por la suma de $.-, tomado en el Banco, nominativo a nombre de. B.- Que instruyen al Notario Público titular o a quien lo supla, subrogue o reemplace, en el sentido que deberá entregar los documentos indicados en la letra A) anterior al vendedor, representada por don o al mandatario que éste designe, una vez que se le hayan exhibido los siguientes documentos: 1.- Copia simple de la inscripción de dominio del inmueble antes indicado y a que se refieren estas instrucciones, a nombre del comprador don en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente. 2.- Certificado de gravámenes y prohibiciones otorgado por el indicado Conservador, que acredite que el inmueble objeto del contrato de compraventa no registra hipotecas, gravámenes, prohibiciones o limitaciones al dominio de ninguna especie. C.- Que si dentro del plazo de 90 días corridos contado desde la fecha de estas instrucciones no se presentan al Sr. Notario Público los documentos indicados en los números 1 y 2 de la letra B) precedente, el Notario Público podrá devolver el documento que queda en su poder al comprador don, pero sólo después de que éste haya suscrito una escritura pública destinada a resciliar o dejar sin 4

5 efecto el contrato de compraventa a que se refieren estas instrucciones y efectuado la restitución del inmueble objeto del presente contrato; D.- Que la modificación de estas instrucciones requerirá de la concurrencia de todas las partes comparecientes. El contenido de las presentes instrucciones es de exclusiva responsabilidad de quienes las suscriben. vendedor comprador 5

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