Evento Relevante de Calificadoras

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1 BOLSA MEXICANA DE VALORES, S.A.B. DE C.V., INFORMA: CLAVE DE COTIZACIÓN RAZÓN SOCIAL LUGAR HSBCCB BANCO INVEX, S.A., INSTITUCION DE BANCA MULTIPLE, INVEX GRUPO FINANCIERO MONTERREY, N.L. ASUNTO Fitch Ratifica Calificaciones de Bursatilizaciones de HSBC EVENTO RELEVANTE Fitch Ratings - Ciudad de México - (Octubre 6, 2016): Fitch Ratings ratificó las calificaciones de los Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBs) respaldados por créditos hipotecarios originados por HSBC México S.A., Institución de Banca Múltiple (HSBC México, calificado en AAA(mex) con Perspectiva crediticia Estable). A continuación se enlistan los CBs: - Calificación AA-(mex)vra de los CBs HSBCCB 07; - Calificación BBB-(mex)vra de los CBs HSBCCB 07-2; - Calificación B+(mex)vra de los CBs HSBCCB 07-3; - Calificación CC(mex)vra de los CBs HSBCCB La Perspectiva crediticia es Estable para todas las calificaciones superiores a CC(mex)vra y el estatus de Observación Negativa se retiró de los CBs HSBCCB 07 y HSBCCB FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES Las calificaciones actuales reflejan una protección crediticia que Fitch percibe alineada con los niveles de calificación respectivos y es creciente para los CBs Preferentes, el desempeño de los créditos hipotecarios bursatilizados en línea con las expectativas de la agencia para cada escenario de calificación actual y el esquema de cobranza y pagos de tipo cascada dual el cual aumenta la exposición a un riesgo de liquidez mayor. Las calificaciones actuales también contemplan el soporte potencial, en caso de ser requerido, por parte de HSBC México así como las cualidades con las que cuenta en su calidad de administrador primario. HSBCCB 07 y HSBCCB 07-2 (Contrato de Fideicomiso Irrevocable de Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios No. 626) La revisión de la Observación Negativa a Perspectiva crediticia Estable es resultado de la aplicación correcta de la cascada de pagos de los CBs. Esta se realiza ahora conforme a los documentos legales de la transacción. Además los gastos de cobranza se aprecian más controlados durante los últimos meses. A partir del pago de cupón en abril de 2016, la aplicación de pagos de los CBs fue corregida por parte del representante común dado el Evento de Aceleración en el que está la transacción. Dicho evento se detonó ya que el porcentaje de créditos vencidos por más de 180 días sobre el saldo insoluto de ambos CBs superó 22%. De acuerdo a los documentos legales de la emisión, en caso de existir un Evento de Aceleración, la aplicación de la cobranza generada por los pagos de intereses de los acreditados se destina en primera instancia para cubrir gastos mensuales, posteriormente para el pago de intereses y el remanente de acuerdo a un esquema full turbo para liquidar el saldo de los CBs HSBCCB 07 y después para liquidar el saldo de los CBs HSBCCB Asimismo, la aplicación de la cobranza de los pagos de principal debe ser utilizada para amortizar de acuerdo a un esquema full turbo los CBs HSBCCB 07 y posteriormente a los CBs HSBCCB Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 1

2 La exposición hacia riesgo de liquidez dado el esquema de cobranza y pagos de tipo cascada dual está parcialmente mitigada por la reserva de intereses totalmente fondeada, disponible y equivalente a 3.2 meses del último pago de cupón de ambos CBs. En promedio, los gastos de cobranza han representado 6.7% del total de la cobranza de intereses en los últimos 12 meses y Fitch espera que estos se mantengan controlados. Las coberturas naturales de intereses promedio de los últimos 12 meses son 1.3 veces (x) y 2.9x respectivamente. Fitch espera que ellas se mantengan alrededor de estos niveles. En la opinión de Fitch la cartera muestra una maduración elevada promedio de 132 meses lo cual se refleja en una cartera vencida controlada. Al cierre de agosto de 2016, el índice de cartera vencida es 4.7% respecto al saldo inicial bursatilizado y el cual ha mostrado una mejora dentro de los últimos 12 meses (5.4%). A futuro, la agencia espera que HSBC México sea capaz de sostener estos indicadores estables. El dinamismo de venta de bienes adjudicados se aprecia moderado ya que en los últimos 12 meses solamente se reportan ventas de cuatro inmuebles, un inventario de 23 propiedades y 130 créditos en etapas judiciales de cobranza. Al cierre de septiembre de 2016, el saldo remanente de los CBs es 12.15% y 16.04%, respectivamente de su saldo inicial. En opinión de la agencia, se espera que la amortización de los CBs HSBCCB 07 continúe el curso que ha demostrado en los últimos meses dado el Evento de Aceleración lo cual reduciría el ritmo de amortización de los CBs HSBCCB 07-2 cuya calificación considera su subordinación estructural a los CBs HSBCCB 07. La sobrecolateralización es 17.7% para los CBs HSBCCB 07 y 8.17% para los CBs HSBCCB 07-2 y se ha incrementado por encima de sus niveles objetivo de 11.5% y 3.5% a causa de la reducción acelerada del saldo de principal de los CBs HSBCCB 07. Como parte de su análisis para los CBs HSBCCB 07 y HSBCCB 07-2, la agencia utilizó su modelo de flujos de efectivo para aproximar el funcionamiento de la estructura financiera y mecanismo de pago de estos CBs. Los escenarios de calificación AA- (mex)vra y BBB-(mex)vra consideran una probabilidad de incumplimiento acumulada respecto a los créditos hipotecarios vigentes de hasta 21.1% y 12.7%, respectivamente. Dichas probabilidades se distribuyen linealmente dentro de los siguientes 48 meses. Fitch también considera una tasa de prepagos conforme a su metodología de calificación, rezagos en tiempos de recuperación y monetización de bienes adjudicados así como tasas diversas de efectividad de reclamaciones de seguros de crédito a la vivienda. La agencia considera el soporte potencial de HSBC México en caso de ser requerido. HSBCCB 07-3 y HSBCCB 07-4 (Contrato de Fideicomiso Irrevocable de Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios No. 685) Las calificaciones actuales reflejan el desempeño aceptable del portafolio bursatilizado. Al cierre de agosto de 2016 tiene un índice de cartera vencida de 5.7% respecto al saldo inicial bursatilizado; este ha mostrado cierta mejora respecto al observado 12 meses atrás (7.2%). Además consideran el soporte parcial o total en ciertos meses por parte de HSBC México para hacer frente al monto de comisión de administración y al pago de primas para mantener los seguros de vida y daños vigentes a fin de completar el pago de intereses devengados en caso de ser necesario cuando este llegue a estar comprometido por los gastos de mantenimiento mensuales. La calificación de los CBs HSBCCB 07-4 toma en cuenta su subordinación estructural a los CBs HSBCCB Las calificaciones actuales toman en cuenta la exposición continua a un riesgo de liquidez percibido como elevado por Fitch debido al esquema de cobranza y pagos de tipo cascada dual. Las coberturas naturales de intereses promedio de los últimos 12 meses son 1.41x y 0.69x respectivamente. Al considerar los ingresos por venta de inmuebles adjudicados como parte de la cobranza de intereses y el soporte provisto por HSBC México, las coberturas promedio de los últimos 12 meses se incrementan a 1.75x y 1.24x, respectivamente. Lo anterior refleja la dependencia de los CBs a la eficacia en administración de inmuebles por parte de HSBC México y la volatilidad en cobranza que esto conlleva. Los CBs HSBCCB 07-3 cuentan con una protección crediticia en forma de sobrecolateralización de 10.76% la cuál compara favorablemente con la observada 12 meses antes de 0.46% y que se ha incrementado ya que la transacción exhibe un índice mayor de prepagos los cuales han influido en la recuperación rápida de los CBs HSBCCB El nivel de sobrecolateralización para los CBs HSBCCB 07-4 continúa deteriorándose, actualmente es -47.2% comparado con el observado 12 meses antes de %. Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 2

3 Los CBs continúan bajo un Evento de Aceleración debido a que el porcentaje de créditos vencidos por más de 180 días sobre el saldo insoluto de ambos CBs superó la barrera de 22%. A septiembre de 2016, el saldo de los CBs HSBCCB 07-3 es 13.5% de su saldo inicial; mismo que se ha disminuido en los últimos 12 meses en 6.4%. Los CBs HSBCCB 07-4 no se han beneficiado por amortizaciones anticipadas desde la fecha de emisión. Los niveles de dinamismo de adjudicación y venta de inmuebles no han mostrado una mejora significativa durante los últimos 12 meses pero su ritmo de rotación es aceptable en opinión de Fitch. Actualmente el inventario se compone de 58 propiedades y durante el último año se han vendido 14 propiedades. En términos de recuperaciones de garantía por incumplimiento, Fitch observa reclamos y pagos moderados respecto al nivel de deterioro de la cartera crediticia bursatilizada. Como parte de su análisis para los CBs HSBCCB 07-3, la agencia utilizó su modelo de flujos de efectivo para aproximar el funcionamiento de la estructura financiera y mecanismo de pago de estos CBs. El escenario de calificación B+(mex)vra considera una capacidad de soporte de la transacción ante una probabilidad de incumplimiento acumulada de hasta 9.4% respecto a los créditos hipotecarios vigentes. Dicha probabilidad de incumplimiento se distribuye linealmente dentro de los siguientes 48 meses. Con base en su metodología de calificación, Fitch consideró una tasa de prepago de 20.5% y aplicó sensibilidades respecto a esta variable. También incluyó rezagos en tiempos de recuperación y monetización de bienes adjudicados, así como en la efectividad de las reclamaciones para la garantía de pago por incumplimiento. Fitch continúa contemplando el soporte provisto por HSBC ante posibles situaciones de estrés de liquidez debido al historial mostrado de dicho soporte cuando ha sido requerido. SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES Las calificaciones actuales podrían modificarse al alza en caso de percibir una mejora significativa en la administración de la recuperación y venta de activos no productivos que aumentasen el ritmo de amortización de los CBs Preferentes, una calidad de activos sostenida que respalde la cobranza natural de intereses y reduzca las presiones de liquidez. Las calificaciones actuales también podrían modificarse al alza ante una mejora significativa en la recuperación de las garantías por incumplimiento e incrementos consistentes en protección crediticia en forma de sobrecolateral. Las calificaciones actuales podrían modificarse a la baja ante deterioros en el índice de cartera vencida, incrementos en los gastos de cobranza muy superiores a los históricos o por incrementos en los niveles de prepagos que estén por encima de lo esperado por Fitch los cuales se traduzcan en un riesgo mayor de liquidez permanente y una capacidad menor para generar margen financiero. Las calificaciones también podrían presionarse a la baja en caso de que Fitch perciba una voluntad menor de soporte o menores capacidades de administración y venta de activos no productivos por parte de HSBC México, entre otros factores. Contactos Fitch Ratings: Georgina Alarcón (Analista Líder) Directora Asociada Fitch México S.A. de C.V. Blvd. Manuel Ávila Camacho No.88 Edificio Picasso, Ciudad de México René Ibarra (Analista Secundario) Director Senior Greg Kabance (Presidente del Comité de Calificación) Managing Director Relación con medios: Sofía Garza, Monterrey, N.L. Tel: +52 (81) Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 3

4 Las calificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor o en su nombre y, por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. Las calificaciones de los CBs HSBCCB 07 y 07-2 fueron revisadas anteriormente en abril 21,2016. Las calificaciones de los CBs HSBCCB 07-3 y 07-4 fueron revisadas en octubre 19, La información utilizada en el análisis de estas calificaciones fue proporcionada por HSBC México, Monex Casa de Bolsa S.A de C.V. Grupo Financiero Monex (Monex) y Banco Invex, S.A. Institución de Banca Múltiple (Invex) en su calidad de administrador primario, representante común y fiduciario respectivamente. La información utilizada considera datos desde la fecha de emisión hasta agosto 31, 2016 para el reporte de cobranza y a septiembre 20, 2016 para el reporte de distribución, así como los reportes anuales de ambas emisiones a diciembre 31, 2015 (publicados durante 2016). Para mayor información así como para conocer el significado de las calificaciones asignadas, los procedimientos para dar seguimiento a las calificaciones, la periodicidad de las revisiones, y los criterios para el retiro de las calificaciones puede visitar nuestras páginas y Fitch no consideró la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador de créditos y los tenedores de CBs. Las calificaciones pueden sufrir cambios, suspenderse, o retirarse como resultado de cambios en la emisión, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes y pongan en riesgo la capacidad de pago oportuno de las emisiones. La estructura y proceso de votación de los comités, y de calificación se encuentran en el documento denominado Proceso de Calificación, el cuál puede ser consultado en nuestra página web en el apartado Regulación. En caso de que el valor o la solvencia del emisor se modifiquen en el transcurso del tiempo, la calificación puede modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Las calificaciones mencionadas constituyen una opinión relativa sobre la calidad crediticia de la emisión con base en su estructura de capital, mejoras crediticias y desempeño, sin que esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier instrumento colocado en el mercado de valores. La información y las cifras utilizadas para la determinación de estas calificaciones, de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V., por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora o de la fuente que las emite. Metodologías aplicadas: - Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 27, 2016); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Diciembre 17, 2015); - Criterios de Calificación para RMBS en América Latina Anexo - México (Abril 15, 2016). TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 4

5 FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. MERCADO EXTERIOR Bolsa Mexicana de Valores S.A.B. de C.V. 5