ASPECTOS CONTABLES DE LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS. Adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias. Prof. MARTÍ GARCIA PONS

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1 ASPECTOS CONTABLES DE LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS Adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias Prof. MARTÍ GARCIA PONS

2 NORMATIVA Orden Ministerial (BOE ) (BOICAC nº 20) Orden Ministerial (BOE ) (BOICAC Nº 46)

3 ANTECEDENTES Art. 8º L 19/1989, de 25-7 autoriza al Gobierno a la aprobación mediante Real Decreto del Plan General de Contabilidad DF 2ª RDL 1564/1989, de Adaptaciones sectoriales cuando las actividades exijan un cambio en la estructura, nomenclatura y terminología de las partidas del Balance de Situación y de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias

4 ANTECEDENTES Disposición Final 1ª RD 1643/90, de Adecuación, también de las normas y criterios de valoración Orden Ministerial , APGCI Derogación OM

5 FINALIDAD Que las Cuentas Anuales expresen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la empresa Instrumento útil de gestión

6 ÁMBITO DE APLIACIÓN Art. 2º OM 28/12/94 Aplicación obligatoria CNAE (RD 1560/92, 18-12) 70.1 Actividades inmobiliarias por cuenta ajena 70.2 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia Aplicable aunque las actividades inmobiliarias no constituyan la actividad más importante de la empresa

7 ÁMBITO DE APLIACIÓN Actividad inmobiliaria simultánea a la actividad constructora: Actividades complementarias: APGCI Actividades simultáneas: APGCI + APGCC (OM 27/12/93) (ensamblaje)

8 CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR Amplio y complejo marco de actuación Actividad empresarial difícil y de elevado riesgo (Agrupación de medios financieros, técnicos y físicos) Producto de ciclo superior a un año Producto de alto coste Proceso productivo con flujos monetarios muy diferenciados de los flujos reales de producción y venta

9 FASES DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Creación de suelo edificable Promoción de edificaciones Realización del proyecto Obtención de permisos y licencias Contratación de la obra Aportación de capital propio y financiación ajena Explotación de lo construido en régimen de venta Sobre planos, durante la construcción o terminada la obra Explotación en régimen de alquiler

10 PROBLEMÁTICA CONTABLE Diferenciación entre solares, terrenos y edificios destinados a la venta, al arrendamiento o al uso propio Obras en curso, y según destino final Distinción entre proveedores y contratistas Incorporación de las ventas a resultados Préstamos hipotecarios subrogables Operaciones de tráfico a largo plazo Provisiones específicas Relaciones con los arrendatarios Time-sharing

11 ESTRUCTURA DE LA APGCI 1ª PRINCIPIOS CONTABLES Sin modificaciones 2ª CUADRO DE CUENTAS Cuentas y subgrupos específicos Cuentas y subgrupos del PGC que han sufrido algún tipo de modificación

12 ESTRUCTURA DE LA APGCI 3ª DEFINICIONES Y RELACIONES CONTABLES Grupo 1 Financiación Básica 109 Fondo Operativo (UTES) 16 y 17, desglose a cuatro dígitos para los préstamos hipotecarios 18, fianzas de arrendamiento Grupo 2 Inmovilizado 22 y 23, distinción inmuebles para el arrendamiento y uso propio 26, fianzas recibidas por arrendamiento y depositadas en organismos oficiales

13 ESTRUCTURA DE LA APGCI 3ª DEFINICIONES Y RELACIONES CONTABLES Grupo 3 Existencias 30, 31, 33 y 35, existencias propias del sector, según su uso 331* Edificios adquiridos para su rehabilitación en curso

14 ESTRUCTURA DE LA APGCI 3ª DEFINICIONES Y RELACIONES CONTABLES Grupo 4 Acreedores y deudores por tráfico 42 y 45, deudas y créditos a largo plazo Deudas comerciales con contratistas: Contratistas (404) Contratistas, efectos a pagar (405) Anticipos a contratistas (409) Entregas por gastos a justificar (464) 49, Provisiones específicas: Evicción y saneamiento (496) Terminación de promociones (497) Pérdidas de promociones (498) 437, Anticipos a cuenta de ventas futuras

15 ESTRUCTURA DE LA APGCI 3ª DEFINICIONES Y RELACIONES CONTABLES Grupo 5 Cuentas financieras Desarrollo paralelo al grupo 1 554, operaciones con UTE s

16 ESTRUCTURA DE LA APGCI 3ª DEFINICIONES Y RELACIONES CONTABLES Grupo 6 Compras y gastos 606, Certificaciones de obra y gastos de promociones en curso 609, Transferencia de inmovilizado a existencias (NV 3ª.c) Grupo 7 Ventas e ingresos 700, Ventas de edificaciones 701, Ventas de terrenos y solares 706, Arrendamientos de inmuebles

17 ESTRUCTURA DE LA APGCI 4ª CUENTAS ANUALES Clasificación de los préstamos hipotecarios subrogables, deberá atender al momento previsto para dicha subrogación o cancelación Participación en una o varias UTE s (APGCC) Pautas a seguir para elaborar las CCAA de las empresas multiactividad BS, se añaden las partidas de acreedores y deudores por operaciones de tráfico a Largo plazo

18 ESTRUCTURA DE LA APGCI 4ª CUENTAS ANUALES CPG, Debe-Transferencia del inmovilizado a existencias de promociones en curso y edificios construidos CPG, Haber-Existencias de promociones en curso y edificios construidos incorporados al inmovilizado ME, información sobre la situación de los inmuebles en la empresa (7º) ME, información referente a los préstamos (15º)

19 ESTRUCTURA DE LA APGCI 4ª CUENTAS ANUALES ME, información sobre créditos comerciales (9º) ME, información sobre UTE s (22º) Cuadro de Financiación (EOAF), recursos aplicados y obtenidos por operaciones comerciales a largo plazo

20 ESTRUCTURA DE LA APGCI 5ª NORMAS DE VALORACIÓN NV 2ª y 3ª Inmovilizado Capitalización de gastos hasta que el bien está en condiciones de explotación Inclusión de gastos financieros No si se interrumpe la construcción Tratamiento paralelo existencias (NV 2ª.5) (NV 13ª.2) Costes indemnización arrendatarios = mayor valor del bien (NV 3ª.h.) NV 13ªExistencias Inclusión multipropiedad (5.e.)

21 ESTRUCTURA DE LA APGCI 5ª NORMAS DE VALORACIÓN NV 13ª Existencias Bienes recibidos por cobro de créditos (5.d) Valoración = crédito + gastos < V. mercado Bienes vendidos con anterioridad por la empresa = coste de producción o adquisición Terrenos adquiridos a cambio de construcciones futuras (5.f) Valor terreno = estimación coste futuro de la construcción < V. Mercado del terreno

22 ESTRUCTURA DE LA APGCI 5ª NORMAS DE VALORACIÓN NV 14ª Diferencias de cambio Normas especiales (6.a.) también aplicables a existencias (6.b.) NV 15ª IVA IVA repercutido en efectos comerciales a cobrar NV 18ªVentas Contrato de venta de un inmueble en construcción NV 21ªUTE s Se aplicarán los criterios de valoración que utilice la empresa que tenga una mayor participación en la UTE

23 CONTABILIZACIÓN DE LAS VENTAS DOS OPCIONES: Estudio comparado PORCENTAJE DE REALIZACIÓN CUANDO ESTEN SUSTANCIALMENTE TERMINADOS NIC 18 (revisada 1993) Aplicable Apéndice 9. Ventas de bienes inmuebles Se reconocerán, normalmente, cuando la titularidad legal pasa al comprador

24 CONTABILIZACIÓN DE LAS VENTAS Estudio comparado AECA 13 (Junio 1989) Revisada en Condiciones para el reconocimiento de los ingresos El cobro del precio o la obtención de la contraprestación acordada están razonablemente asegurados,... Operaciones realizadas en firme y se han ejecutado materialmente

25 CONTABILIZACIÓN DE LAS VENTAS Estudio comparado AECA 13 (Junio 1989) Revisada en Imputación temporal de los ingresos Reconocimiento en el momento de la venta Reconocimiento en el momento de cobro, en situaciones excepcionales derivadas de contratos a largo plazo Reconocimiento al terminar la producción y antes de la venta. (Bienes con precio fijado, mercado asegurado y con unos gastos de comercialización no afectados por niveles significativos de incertidumbre)

26 CONTABILIZACIÓN DE LAS VENTAS Estudio comparado Adaptación PGC Inmobiliarias Norma de valoración 18. Ventas Ventas = importe de los contratos que corresponden a inmuebles que estén en condiciones de entrega material a los clientes durante el ejercicio Ventas de inmueble en fase de construcción = cuando los costes previstos pendientes de terminación de obra no sean significativos en relación con el importe de la obra = cuando al menos se han incorporado el 80% de los costes de la construcción - terreno

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