MASTER PLAN FOR THE ESTABLISHMENT OF A HOTEL CHAIN BY THE RECOVERY AND RESTORATION OF HISTORIC BUILDINGS IN DUBROVNIK PLAN MARCO PARA LA CREACIÓN DE

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1 MASTER PLAN FOR THE ESTABLISHMENT OF A HOTEL CHAIN BY THE RECOVERY AND RESTORATION OF HISTORIC BUILDINGS IN DUBROVNIK PLAN MARCO PARA LA CREACIÓN DE UNA CADENA HOTELERA MEDIANTE LA RECUPERACION Y RESTAURACIÓN DE EDIFICIOS HISTÓRICOS EN DUBROVNIK MASTERPLAN ZA OSNIVANJE HOTELSKOG LANCA PUTEM OBNOVE I RESTAURACIJE POVIJESNIH ZGRADA U DUBROVNIKU 1 DUBROVNIK, 06/02/2013

2 PASARELA D E L O S SENTIDOS 2 DubrovnikExperience

3 Deseamos agradecer al gobierno de España que ha reconocido el potencial de Croacia y en primer lugar de Dubrovnik, potencial que representa un legado cultural de cientos de años, en donde como si fuera un trabajo de ganchillo se entrelaza las bellezas arquitectónicas con las costumbres culturales y la tradición, marcada por su propia caligrafía como los grandes autores literarios, maestros y músicos, manifestada por la belleza de las palabras y movimientos de los cuerpos durante centenios por medio de su folclore. Las características climatológicas del mediterránea así como sus similitudes de mentalidad son los factores que unen estos dos países y han sido la base,para que la rica experiencia española de conservación de los bienes culturales y su puesta en uso para el turismo de alta categoría y sostenibilidad sea aprovechada para la elaboración de este estudio. Deseamos también agradecer a la Direccion general de la Ciudad de Dubrovnik que en la elaboración de este estudio ha reconocido la posibilidad de un nuevo paso para la creación de las posibilidades que parte de la herencia de las villas de verano que se derrumba, logre ponerse en funcionamiento que le permitirá no solo rehabilitar este valioso bien de nuestra herencia cultural, sino que le permitirá abrir las posibilidades de se convierta en un importante factor de una nuevo componente de desarrollo de la oferta de turismo de Dubrovnik. Tenemos que manifestar en esta ocasión también nuestro lamento por encontrar muy a menudo durante el desarrollo de nuestro trabajo, falta de entendimiento por parte de algunas personas y entidades de Dubrovnik, causando retrasos en nuestro trabajo, y frecuentes manifestaciones criticas transmitidas en la prensa, que han malinterpretado los hechos y aportado juicios erróneos. Nuestro proyecto está elaborado en estrecha colaboración de tres empresas, Rusticae, Estudio Lanzarote y Transmadrid, aprovechando conocimientos concretos y experiencias de cada una de estas empresas. Las razones básicas que nos han guiado han sido: Protección de la herencia cultural a través de la puesta en funcionamiento de la misma para el turismo de alta categoría. Introducción de nuevas soluciones arquitectónicas que establecen un puente entre la tradición histórica y el ritmo de los nuevos tiempos Creación de nuevos contenidos que atraerán nuevos y altas exigencias de un segmento de la población turística. Introducir nuevos modelos y tecnologías de acuerdo con la protección del medio ambiente. Introducción de nuevas tecnologías de gestión en la oferta turística que unificaremos en una cadena excepcional. Apertura de una centro para el desarrollo de la tecnología y formación de personal dentro de la cadena. Con el objeto de crear conclusiones concretas y propuestas para las tareas que hemos mencionado, ha sido necesario realizar una serie de actividades que estaba contenidas en el documento principal de los Términos de referencia (TOR) y que nos hemos comprometido elaborar en este estudio. Pasamos a mencionar los títulos de las fases del estudio, ya que cada uno de estos capítulos esta detallado de manera extensa y documentado en el propio documento del Estudio. 3 DubrovnikExperience

4 DUBROVNIK EXPERIENCE 1 ANÁLISIS 3 CONCEPTO 4 GLOBAL DEL TURISMO DE CROACIA DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO 2 4 DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS, 5NUESTRA PROPUESTA PROPUESTA DE SOLUCIONES Y 6 7 ANÁLISIS ECONÓMICO CONCLUSIONES 8

5 1ANÁLISIS GLOBAL DEL TURISMO DE CROACIA 5 DubrovnikExperience

6 ANÁLISIS GLOBAL TURISMO CROACIA LLEGADAS EXTRANJEROS 60,37M PERNOCTACIONES 90,7% EXTRANJEROS 89% COSTA ADRIÁTICA ISTRIA 31,81% PRIMORJE- GORSKI 25,93% SPLIT- DALMACIA 19,53% DUBROVNIK- NERETVA- ZUPANIJA 11,50% ZADAR 11,23% 6 DubrovnikExperience

7 ANÁLISIS GLOBAL TURISMO CROACIA ALEMANIA 25% AUSTRIA 13% REP. CHECA 10% ITALIA 17% POLONIA 7% ESLOVENIA 17% 7 DubrovnikExperience

8 ANÁLISIS GLOBAL TURISMO CROACIA 58 GASTO DIARIO 74% ALOJAMIENTO 5,5 días ESTANCIA MEDIA EXTRANJEROS 3,7 días ESTANCIA MEDIA RESIDENTES 69% JULIO Y AGOSTO EXTRANJEROS MOTIVACIÓN DOMINANTE SOL Y PLAYA 41 años INGRESOS MENSUALES FAMILIA 52,3% PAREJA 33,1% AMIGOS 11,6% SINGLE 3,1% 8 DubrovnikExperience

9 ANÁLISIS GLOBAL TURISMO CROACIA FORTALEZAS OPORTUNIDADES Gran belleza natural. Posición geográfica privilegiada. Mar Adriático cerca de los principales mercados turísticos emisores. Conservación de la naturaleza y patrimonio cultural. Autenticidad del modo de vida. Hospitalidad. Seguridad ciudadana. Cambio hacia la economía de mercado. Diferenciación y mejora cualitativa de los servicios ofrecidos. Potencial para ampliar la temporalidad. Crecimiento del turismo de reuniones. Próxima adhesión de Croacia a la Unión Europea. Nuevos mercados (Europa del Este, Rusia, Asia, China y Japón) Cambio de posicionamiento en la mente de los consumidores. 9 DubrovnikExperience

10 ANÁLISIS GLOBAL TURISMO CROACIA AMENAZAS DEBILIDADES Cambios en las preferencias de los turistas. Creciente competencia. Incapacidad de adaptarse a las nuevas formas de la oferta. Falta de capital utilizado para el desarrollo Falta de puntualidad en los proyectos de inversión. Sistema legal heredado. Cambios en el sistema legal. La política monetaria y fiscal. Disminución del poder adquisitivo o capacidad de compra. Productos turísticos obsoletos. Falta de un plan adecuado de promoción de productos autóctonos. Poca calidad de las infraestructuras. Capacidades de alojamiento obsoletas en concepción y tecnología. Baja calidad de los servicios fuera de los hoteles. La falta de conocimientos de gestión de hostelería modernos. Alta estacionalidad concentrada en los meses de verano. 10 DubrovnikExperience

11 2ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA 11 DubrovnikExperience

12 ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA LLEGADAS ,8% RESPECTO ,78 M PERNOCTACIONES 93% EXTRANJEROS 91% EXTRANJEROS FRANCIA 22% REINO UNIDO 19% ALEMANIA 18% ESPAÑA 13% ITALIA 11% BOSNIA- HERZEGOVINA 9% EEUU 8% 12 DubrovnikExperience

13 ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA 51,63 ALOJAMIENTO 81% ZONA 89,80 GASTO DIARIO 4,7 días ESTANCIA MEDIA 86,6% JULIO SEPTIEMBRE DUBROVNIK SOL Y PLAYA años INGRESOS MENSUALES FAMILIA 52% PAREJA 33% AMIGOS 16% 13 DubrovnikExperience

14 ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA FORTALEZAS OPORTUNIDADES Centro histórico de Dubrovnik como recurso de gran valor. Salvo Klasters como el de Dubrovnik, que tiene una imagen de destino internacional que permite una fácil comercialización, o el de Korcula, el resto presenta una débil imagen como destino turístico. Gran riqueza de la herencia histórica y cultural. Espacio natural atractivo y valioso. Bases muy fuertes para el desarrollo agrícola, gastronómico y de la industria vinícola. Buen nivel de precios. Seguridad del destino. Inmuebles no utilizados con potencial para nuevas inversiones. Nuevas alianzas internacionales. Campos de golf, condición para mejorar la calidad de la estancia. Establecimiento de un nuevo modelo de gestión de destino. Oferta náutica como un nuevo producto en algunos Klaster. Potencial para mejorar el posicionamiento como destino turístico para todo el año. Potencial de integración de la agricultura con el turismo. Entendimiento entre los poderes de la administración y el sector privado sobre la importancia de la planificación y desarrollo turístico. Fondos europeos para la financiación de proyectos turísticos. 14 DubrovnikExperience

15 ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA AMENAZAS DEBILIDADES Conversión del espacio en un único cultivo económico (turismo). Enfoque predominante hacia un único producto. Riesgo creciente de colapso de transporte. Dificultad para mantener la posición de mercado (estacionalidad, estancias cortas y precios más bajos). Lastovo: amenaza sobre la protección del espacio natural a costa del desarrollo económico. Algunos Klaster: explotación de alojamientos privados sin control, cuestiones legales de propiedad del suelo, ineficaz gestión del sistema de basuras. No hay un modelo eficaz de gestión turística. Falta de definición estratégica sobre el futuro desarrollo del turismo. Débil imagen en el mercado en algunos Klasters. Lastovo: terrenos atractivos propiedad del Ministerio de Defensa. Infraestructura turística en general deficitaria. Acceso por carretera deficiente. Dubrovnik: problemas de movilidad, ineficiente gestión de visitantes. Baja calidad y diversificación de alojamientos. Falta de oferta de ocio nocturno, diversión y shopping. Calidad de la oferta turística en general es baja en algunos Klaster. Número limitado y falta de variedad de las excursiones. 15 DubrovnikExperience

16 TABLA COMPARATIVA ESPAÑA - CROACIA AÑO 2011 CROACIA ESPAÑA LLEGADAS DE TURISTAS 11,45 millones 99,9 millones Llegada de turistas internacionales 86% del total: 10 millones de turistas extranjeros subida interanual del 9% 57% del total: 56,7 millones de turistas extranjeros subida interanual del 7,6% PERNOCTACIONES 60,35 millones subida interanual del 7% 287,9 millones - subida interanual del 7,8% GASTO MEDIO DIARIO (2010) Gasto medio diario británicos (2010) Gasto medio diario franceses (2010) Gasto medio diario alemanes (2010) 58 euros 30 euros 29 euros 16 euros 97,6 euros 87,90 euros 76,37 euros 92,37 16 GASTO EN ALOJAMIENTO (2010) 43 euros 24,3 euros INGRESOS POR TURISMO INTERNACIONAL 9,1 billones de $ 59,8 billones de $ ESTANCIA MEDIA Residentes: 3,7 Extranjeros: 5,5 ESTACIONALIDAD (julio septiembre) 62,8% 37% Residentes: 4,3 Extranjeros: 9,2 FIDELIDAD AL DESTINO (2010) 73% repite visita 83,5% repite visita UTILIZACIÓN DEL PAQUETE TURÍSTICO Crecimiento interanual del 8,7% MEDIO DE TRANSPORTE UTILIZADO (2010) 84% en coche 8% en avión DubrovnikExperience Crecimiento interanual del 12,2% - debido a la estrategia de sustitución por parte de los turoperadores de los destinos del Norte de África pro destinos más seguros como los españoles. 20% en coche 77% en avión

17 17 3CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE DubrovnikExperience

18 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE TEXTO PROLOGO DEL PRESIDENTE DE PARADORES NACIONALES, D. MIGUEL MARTÍNEZ. "Resulta fascinante observar un edificio histórico y viajar al pasado con un simple golpe de vista. Recomponer en nuestra mente antiguas edificaciones, visualizar los ropajes de sus habitantes, sus labores cotidianas, las relaciones entre ellos... construir, en definitiva, pequeñas instantáneas que nos provocan asombro y curiosidad. Me gusta pensar que muchos de nuestros edificios despiertan estas sensaciones en nuestros clientes. Porque Paradores de Turismo no es solo una empresa hotelera sino un pedazo de nuestra historia que se mantiene viva." TEXTO DEL PRÍNCIPE CARLOS DE INGLATERRA, EN RELACIÓN A LA CADENA LANDMARK TRUST "While I am fortunate to be the Patron or President of a great many charities, I have always been a particular enthusiast for the work of the Landmark Trust. Its philosophy accords closely with my own convictions that historic buildings need-indeed deserve-sympathetic and skilled repair and a viable contemporary purpose both to survive and thrive. The Trust has carved out a distinctive niche in the field of historic buildings preservation as a skilled and determined exponent of conservation in practice, not only restoring wonderful buildings, but inspiring others by demonstrating what can be achieved. It is indeed wonderful that the Trust s restored buildings give such enjoyment, as well as earn the income to support themselves and the charity that cares for them." 18

19 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE Hemos participado en este reto de proyecto, aprovechando las experiencias adquiridas de los países que valoran y protegen su propia herencia histórica, y en este contexto encontrar el equilibrio entre la necesidad de conservación y sostenibilidad de estos monumentos culturales. Esta valiosa experiencia en España se manifiesta por medio de los Paradores Nacionales, en Inglaterra por medio de Landmark Trust y en Francia por Relais& Chateaux, que se han convertido en Marcas mundiales reconocidas, permitiendo no solo conservar una parte importante de sus joyas históricas sino aportando conocimientos de su cultura y costumbres de sus respectivos países 19

20 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE Dubrovnik necesita rejuvenecer su imagen a través de propuestas turísticas frescas, de valor y sostenibles. Buscar nuevas fórmulas de plantear la oferta hotelera y los servicios, ligados a los sentidos y emociones, lo que representa nuestro concepto y lo que llamamos: E X P E R I E N C E 20

21 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE Desarrollo y promoción de nuevos productos o formas especiales de turismo. Paquetes de experiencias o paquetes temáticos: EXPERIENCE Nuevos productos y mejorar los existentes considerando la oportunidad que nos brindaban los recursos y atractivos turísticos de la región y reconociendo la singularidad de cada uno de esos valores. Incorporado elementos y recursos con poder desestacionalizador y diversificador de la oferta. 21

22 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE O B J E T I V O Turismo más experiencial que puede realizarse en distintas épocas del año y no sólo en temporada alta. Se trata de fomentar y cubrir una demanda nueva, de aprovechar y combinar todo lo que tiene para ofrecer el Condado de Dubrovnik-Neretva. 22

23 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE I M A G E N C O R P O R AT I VA D E L A C A D E N A Espíritu más holístico de Dubrovnik: todo lo que se acerca a la emoción de conocer su historia, su enclave paisajístico, su mar Adriático en calma, sus islas, sus parques naturales, su gastronomía, sus pueblos y su cultura. 23

24 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE C A D E N A H O T E L E R A : E L C O N C E P T O Ofrecer una experiencia de cliente íntima y discreta y a la vez proveer un servicio de alto nivel. Cada villa rehabilitada de manera individual y particular, considerando su pasado histórico y su mezcla entre lo nuevo y lo viejo de una manera honesta y arquitectónicamente respetuosa. 24

25 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE C A D E N A H O T E L E R A : E L C O N C E P T O Villas y hoteles en casco viejo de la ciudad de Dubrovnik y en la Riviera Dubrovacka (Rijeka Dubrovacka) Lujo sencillo: respetuoso con la historia del edificio, las emociones que transmite, su armoniosa restauración, su exclusivo enclave en Rijeka Dubrovacka, las cosas simples y la atención personalizada y exquisita. Paquetes de experiencias exclusivas" que no se encuentran en los típicos circuitos turísticos y que complementan la estancia de una manera muy emocional y experiencial. >> Ver a continuación. 25

26 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE 26

27 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE Ampliaremos los contenidos y la oferta actual cultural y de ocio con la organización de eventos complementarios a los ya existentes. Nuestro Club en el Molino de Omble y el Palacio de Lazarevic constituirán los escenarios para el desarrollo de nuevas y frescas alternativas. Así, los clientes podrán asistir a ensayos de compañías artísticas nacionales e internacionales, a encuentros y citas culturales, disfrutar de cenas espectáculo en la bodega del Club tras haberse relajado con un Baño Boskovic en su spa, etc. 27 Organizaremos cenas temáticas en torno a celebridades históricas en función de la nacionalidad y perfil del invitado. Las representaciones teatrales o los aperitivos musicales amenizarán y completarán estas exclusivas veladas. La Pasarela de los Sentidos de la Rijeka Dubrovacka también ofrecerá opciones de ocio para los más pequeños. Sobre el pantalán flotante se instalará un pequeño módulo dedicado a la llamada "Escuela Pirata", donde se harán talleres y visitas teatralizadas a través de los cuales los niños con sus familias podrán conocer el mundo de la piratería

28 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE Deseamos contribuir a la mejora del aspecto cualitativo de la oferta gastronómica y a su enriquecimiento con especialidades domésticas con el desarrollo de talleres gastronómicos en los que nuestros clientes aprenderán a cocinar un plato típico y a maridarlo con un vino de la mano de un prestigioso maestro cocinero. Los picnic entre viñedos, las cenas en bodegas o la cata de aceites son sólo algunas de las actividades que presentamos en lo que será una experiencia inolvidable para el paladar. La diversidad paisajística de esta región adriática conformará un marco inigualable para el encuentro activo y respetuoso de nuestro visitante con la naturaleza. Actividades agroturísticas como las de visitar una granja o explotación de ganado autóctonos, o la de enrolarse en un barco de pesca y compartir una jornada de trabajo con marineros de la región son algunas de las opciones sostenibles y de gran valor añadido que ofreceremos a nuestro cliente. 28

29 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE C A D E N A H O T E L E R A : M A S T E R P L A N Sistema de gestión de la calidad de la cadena. Manual de Calidad con todos los procedimientos operativos. Creación de un Departamento de Atención al Cliente. Plan de formación para el personal directivo. Plan de comunicación Nacional e Internacional. Plan Comercial Internacional: estrategia de distribución y comercialización. Creación de un Plan Fidelización de clientes: Club Dubrovnik Experience. Creación del Departamento de Innovación: Hotel Lab Plan de viabilidad económica financiera. 29

30 CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE DEPARTAMENTO C A D E N A H O T E L E R A : H O T E L L A B DE INNOVACIÓN HOTELERA Identificar oportunidades de crecimiento en torno al incremento de la fidelidad de los clientes. Análisis de los efectos del cambio económico y social en el consumo y el ocio. Desarrollo de nuevos o más eficientes métodos de medida de las expectativas de consumo. Desarrollo de nuevas o más eficientes herramientas y métodos de encuesta. Investigación en nuevos conceptos vacacionales. Innovación de producto, entendido como la introducción de un bien o servicio nuevo o con un cierto grado de mejora, respecto a sus características o uso deseado Revisión regular para detectar posibles áreas de mejora o de innovación en los procesos, políticas de marketing, políticas organizativas. Creemos en la innovación como una actitud que combinada con mucha creatividad y esfuerzo, puede dar unos resultados espectaculares. Entendemos que podrá ser un punto de formación hotelera y referente a nivel nacional donde atraiga a profesionales croatas y estudiantes de turismo. 30

31 4 31 DubrovnikExperience CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO

32 CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO PA L A C I O S Y V I L L A S D E V E R A N O Cada Palacio o Villa de Verano representa un museo y un cumulo de secretos, edificio que transmite su historia y su leyenda, una espacio en el que respiran las almas de las personas que lo habitaron, costumbres de sus vivencias de un tiempo pasado que el visitante actual experimenta desde su rincón actual del tiempo. La arquitectura de un tiempo pasado establece un dialogo con las soluciones modernas y confortables que requiere nuestra civilización actual. De esta manera, se establece un dialogo entre el pasado y el momento actual que el usuario que lo disfruta lo siento como una "Experience". 32

33 CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO 33 Antes

34 CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO 34 Antes

35 CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO 35 después

36 CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO 36 después

37 CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO 37 después

38 5 NUESTRA PROPUESTA 38 DubrovnikExperience

39 NUESTRA PROPUESTA L A PA S A R E L A D E L O S S E N T I D O S El hilo conductor de la cadena será la Pasarela De los Sentidos que vertebra la Rijeka Dubrovacka y donde las villas seleccionadas aledañas del casco viejo y de las Islas Elaphiti se irán sumando para conformar la cadena hotelera DubrovnikExperience, Lifestyle Hotel & Villas. El Lobby de la cadena estará en la ría y será un icono de ecosostenibilidad y respeto al medio ambiente pero a su vez tendrá un diseño moderno e íntimamente integrado en el entorno. 39

40 OUR PROPOSAL Nuestro planteamiento no pretende contentar a todas las partes, porque sabemos que eso no es posible., pero sí el ser honestos con la Ciudad que nos ha encomendado la tarea y con nosotros mismos. Ello implica un factor importante de riesgo, al que no vamos a renunciar, todo lo contrario, ya que ofrecemos, después de una profundo y exhaustivo estudio, UNA SOLUCIÓN ARRIESGADA, a la vez que respetuosa, seria y profesional DUBROVNIK NECESITA LO SIGUIENTE: Deslocalizar el flujo de Turismo, en la actualidad prácticamente en exclusiva, hacia la ciudad vieja. Desestacionalizar el turismo a lo largo de todo el año. Hacer partícipe de la marca Dubrovnik al mar, a sus pueblos y a sus islas, mucho mas de lo que ocurre actualmente, que se ciñe exclusivamente a la ciudad vieja. Cambiar la idea de que los conservadores son inmovilistas Cambiar la mentalidad de los agentes turísticos, que consideran a Dubrovnik como algo insuperable y que no es necesario mejorar. Contar con un Palacio de las Artes y de Congresos que permita la realización de congresos y eventos en el marco de los veranos culturales, y para el resto del año. Revitalizar el entorno de la Ría y marina de Dubrovnik, actualmente muy degradado, nada aprovechado y poco cuidado. Adaptar la legislación a la realidad actual o modificar la mentalidad de quien la interpreta. Convertir Lazarevic en el nuevo icono de la ciudad mediante la creación de de un conjunto innovador y rompedor que, además del edificio histórico, contenga un Palacio de las Artes y de Congresos, respetando el alma y la esencia del edificio histórico Crear un taller de trabajo para ir restaurándolo bajo la supervisión del departamento de Conservadores. 40

41 OUR PROPOSAL ENCIMA DE LOS JARDINES, SIN TOCARLOS, montar el palacio de Congresos de Dubrovnik. LA PASARELA DE LOS SENTIDOS, que se configuraría en un gran LOBBY FLOTANTE DE LA RIA DE DUBROBNIK. LOBBY DE LA CADENA HOTELERA SERIA TODA LA RIA, EN DONDE PLANTEAMOS LAS ZONAS COMUNES DE LA CADENA HOTELERA, LOS RESTAURANTES, EL SPA, LAS DISCOTECAS, LAS TIENDAS El resto de edificios históricos planteados, cuya lista no es excluyente sino indicativa. La rehabilitación de estos edificios históricos se plantea con conceptos decorativos frescos y modernos. No se trata de realizar mímesis, ni de romper con el pasado; nuestra propuesta de rehabilitación parte de la base de un dialogo fluido con el alma de los siglos que cada una de las piedras que lo soportan llevan consigo. La red de hoteles con encanto privada de Rusticae o la pública de Paradores, son ejemplos de éxito en España que pueden y deben replicarse. Especial importancia el presente Master Plan da también a los edificios de la iglesia, como los conventos o monasterios, de Mljet y Colegium Ragusinum. Se plantea un diseño conceptual para los pueblos de la parte alta de la Costa de Dubrovnik con el objetivo de insertarlos en la Red del Master Plan. RED DE COMUNICACIÓN entre las villas y el LOBBY MEDIANTE TRANSPORTE POR MAR CON LANCHAS, De esta manera el presente master plan, pretende conseguir que dubrovnik no solo sea la ciudad vieja, sino que se extienda a toda su fachada marítima y a sus islas, y hacer partícipe de su éxito a todos los habitantes. 41

42 42 6 DubrovnikExperience DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS, PROPUESTA DE SOLUCIONES Y MARCO LEGAL

43 DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS, PROPUESTA DE SOLUCIONES Y MARCO LEGAL M A R C O L E G A L Gup. Plan General De Ordenación Urbanística de Dubrovnik Análisis de los Conservadores. Normas Relativas A La Conservación Del Patrimonio Cultural En Croacia Reglamento sobre Clasificación, Categorización y Normas Especiales de los Servicios de Alojamiento de Grupo de Hoteles (Nn 88/07, 58/08, 62/09) Regulación para la Asignación del Signo de Calidad a los Edificios del Tipo Hotel (Nn 36/12) 43

44 DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS, PROPUESTA DE SOLUCIONES Y MARCO LEGAL 44

45 0. Lobby Lazarevic Floating Walkway of senses Rijeka Dubrovaska 45

46 0.1 Lobby Lazarevic Floating Walkway of senses Details Rijeka Dubrovaska - Dubrovnik 46

47 47 1. Villa Hajduka Istarska Street, 7 Dubrovnik - Pile Kono IV Sqm Built Area 798,73 Sqm External Area 394,20

48 1. Villa Hajduka Istarska Street, 7 Dubrovnik - Pile Kono IV Sqm Built Area 798,73 Sqm External Area 394,20 Villa URBANA. Concepto hotelero en el que la unidad habitacional lo compone una villa completa con servicios de mayordomía y Cocina individualizada Situada al lado de la ciudad vieja, es una ubicación ideal por su proximidad, total privacidad y calidad de su construcción. Con Decoración Clásica, Exquisita y de lujo Destinada a Ejecutivos de Trabajo por su proximidad a la ciudad y con necesidad de espacio de representación y clientes VIP, individual o en familia, por su privacidad y ubicación Obras Necesarias de Rehabilitación: Las de adaptación a hotel exclusivamente por tratarse de un edificio en uso y con buena conservación Obras Necesarias de Ampliación: La realización de un Garaje para poder acceder al interior sin problemas de tráfico y dar el servicio adecuado además de otras dependencias de servicio y para el personal Obras en exteriores: Realización de piscina y adecentamiento de terrazas 48

49 2. Vodnica 1-2 Ul. Na Moru - Dubrovnik - Mokosica I/3 Sqm Built Area Sqm External Area

50 3. Villa Palace Sipanska Luka Dubrovnik Sipan Sqm Built Area 875,57 Sqm / External Area 1.224,43 50

51 3. Villa Palace Sipanska Luka Dubrovnik Sipan Sqm Built Area 875,57 Sqm / External Area 1.224,43 VILLA DE RECREO DE VERANO MIXTA. Unidad Hotelera. Concepto hotelero en el que la unidad habitacional lo compone una villa completa con servicios de mayordomía y Cocina individualizada EXCELENTE UBICACIÓN Situada enfrente del mar en el puerto de la isla de Sipan con Jardines y espacios Libres.. Decoración: Refinada y exquisita con Intervención moderna. Dialogo Clásico-Moderno. De lujo Tipo de Clientes: Ejecutivos de trabajo con necesidad de espacio de representación VIP con intereses culturales Grupos reducido de trabajo Obras Necesarias de Rehabilitación: Las de rehabilitación interior, de exteriores y de adaptación a hotel exclusivamente por tratarse de un edificio en relativa buena conservación, aunque hay zonas muy deterioradas 51

52 Sqm External Area 1.275,00 4. Izvor Omble Izvor Omble. Put Izvora - Komolac, Mokosica D/14 Dubrovnik Sqm Built Area 3.586,43 / Sqm External Area 1.275,00 CLUB SOCIAL, ADMINISTRATIVO Y ESPACIO DE OCIO, donde salud, cultura y actividad física y deportiva tendrán una relevancia significativa, y donde se podrá disfrutar de momentos de diversión y descanso rodeados de ambiente natural inmejorable, en la Rijeka Dubrovacka. SU OBJETIVO ES CONSEGUIR SER EL LUGAR DE REFERENCIA DE OCIO DE LA CIUDAD y dispondrá de tres zonas: El área de SPA. Eje del wellness de la cadena. La zona dedicada a los servicios de restauración y entretenimiento, Tiendas, restaurantes y Discotecas Y el centro de administración y gestión de la cadena ESPACIO ÚNICO, CENTRADO EN LA RIA Y ALEJADO DE ZONA RESIDENCIAL. Situada al inicio de la Marina, en el nacimiento del manantial que alimenta la Rijeka en una zona con valor ambiental especial. Decoración Moderna, Exquisita y delujo Obras Necesarias de Rehabilitación: Integrales porque solo quedan en pie algunas paredes. El edificio se convertirá en un contenedor muy moderno donde se integran módulos o sets, de estilo s distintos y adaptados al público joven. 52

53 5. Villa Lazarevic Ul. Donje ObuljenoGucetic H/2 - Dubrovnik Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area 4.553,82 53

54 5.1.Villa Lazarevic Access from the sea Gucetic H/2 - Dubrovnik Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area 4.553,82 54

55 5.2. Villa Lazarevic Access from land Gucetic H/2 - Dubrovnik Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area 4.553,82 55

56 5.3. Villa Lazarevic Urn of crystal Gucetic H/2 - Dubrovnik Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area 4.553,82 56

57 5.4. Villa Lazarevic Conference hall Gucetic H/2 - Dubrovnik Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area 4.553,82 57

58 5.5. Villa Lazarevic Existing gardens Gucetic H/2 - Dubrovnik Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area 4.553,82 58

59 6. Brace-Andrijica Brace-Andrijica 4-6, 8 y 10 - Stari Grad V - Dubrovnik Sqm Built Area 1.941,11 / Sqm External Area 57,60 59

60 7. Villa Rasica Ivanska Streer, 14 - Lapad I/4 - Dubrovnik Sqm Built Area / Sqm External Area

61 8. Villa Gundulic Obala Stjepana Radica - Gruz III/11 - Dubrovnik Sqm Built Area / Sqm External Area

62 9. Sorkocevic Marina Sorkocevic Marina - Komolac D/9 - Dubrovnik Sqm Built Area 1.500,00 / Sqm External Area 62

63 10. Collegium Ragusinum Bošković Square - Stari Grad V - Dubrovnik Sqm Built Area 2.616,56 / Sqm External Area 705,69 Main Elevation-Section by the Square 63

64 11. Sta. Maria de Mljet Mjlet - Dubrovnik Sqm Built Area 3.000,00 / Sqm External Area West facade of the church and the monastery, its condition in 1998 Grad Dubrovnik Plan of the church and the monastery s second level, their condition in

65 12. Villa Kisic Tenturija Ul. - Komolac D74 Dubrovnik Sqm Built Area 767,87 / Sqm External Area 3.897,37 Grad Dubrovnik NorthwestSection/Sección Noroeste +1,22 level Ground Floor /Planta baja conta +1,22 65

66 13. OSVONA ŠKOLA MARINA GETALDICA Ilije Sarake 7/Pobijanova 8 - Stari Grad V - Dubrovnik Sqm Built Area 1.051,57 / Sqm External Area Grad Dubrovnik 66

67 14. Conceptual design froma Villages in the coast up of Dubrovnik Mrcêvo Dubrovnik Grad Dubrovnik 67

68 7 ANÁLISIS ECONÓMICO 68 DubrovnikExperience

69 ANÁLISIS ECONÓMICO 69 DubrovnikExperience

70 ANÁLISIS ECONÓMICO HIPÓTESIS GENERALES Datos de partida para cuenta de explotacion hotelera Inflación Prevista 3,00% Precio Medio Habitación Doble. Año ,00 Tipo Impuesto de Sociedades (Ahora 20%) 25,00% Precio Medio Habitación Doble 290,00 IVA en Inversiones 25,00% precio Medio Desayuno.Año ,00 IVA en Servicios 10,00% Otros ingresos (Bar. Lavanderia, Tf ) 5,00 Plazo de Rehabilitación/Construcción (años) 2 Ingreso bruto por persona en eventos 135,00 Plazo de Concesión (años) 30 Ingreso por persona Uso Circuito Spa 15,00 % utilización del SPA de los clientes del SPA 75% Coeficiente Medio de Amortización 55 % Management Fees 7,00% DATOS DE PARTIDA ESTIMADOS DEL COSTE DE LA Revalorización Inversión (anual) 0,00% REHABILITACION DE LOS EDIFICIOS Rehabilitación de sótanos por m2 600,00 Nueva construcción de sótanos por m2 700,00 HIPÓTESIS FINANCIACIÓN AJENA Rehabilitación sobre rasante por m2 750,00 Subvenciones 10,00% Nueva construcción sobre rasante por m2 800,00 Financiación Ajena Compra 70,00% Exterior (Terrazas por m2) 140,00 Coste Deuda 6,00% Jardines por m2 80,00 Plazo Deuda (años) Plazo Carencia (años) 1 Decoracion Media por m2 110,00 Fondos Propios 20,00% Coste de las Instalaciones por m2 80,00 Coeficiente de ponderación de cada edificio 0, ,80 70 DubrovnikExperience

71 ANÁLISIS ECONÓMICO 71 DubrovnikExperience

72 ANÁLISIS ECONÓMICO 72 DubrovnikExperience

73 ANÁLISIS ECONÓMICO 73 DubrovnikExperience

74 8 CONCLUSIONES 74 DubrovnikExperience

75 CONCLUSIONES F O R M U L A I N S T I T U C I O N A L a) Modelo Ingles: Charity Trust b) Modelo Español: Paradores Nacionales F O R M U L A P R I VA D A a) Empresa, Sociedad Anónima b) Empresa, Concesión c) Modelo PPP público-privado 75

76 CONCLUSIONES FORMULA INSTITUCIONAL A) MODELO INGLÉS: CHARITY TRUST Creación de un fondo voluntario a base de donaciones privadas "Chariry Trust", estas serian aportadas por los ciudadanos del Condado de Dubrovnik en primer lugar y después por los demás ciudadanos de Croacia, que respeten y admiren el Patrimonio Histórico Cultural y son conscientes de su importancia. Inglaterra es un país típico para este modelo, en donde existe un alto grado de sensibilización consciencia de los valores patrimoniales nacionales. El gobierno también presta su apoyo y ayuda a través de diferentes soluciones fiscales para los fondos de este tipo. Los medios que se obtienen, se invierten en la rehabilitación, y adaptación de las Villas existentes, y una vez efectuadas las obras, el propio Fondo por medio de sus gestores internos o externos gestionan el patrimonio según criterios empresariales y con ánimo de lucro. B) MODELO ESPAÑOL: PARADORES NACIONALES El estado consciente de la importancia de conservar su patrimonio histórico, invierte en la rehabilitación y adaptación de los edificios que forman parte del patrimonio nacional, y por medio de una empresa 100% Publica (Paradores Nacionales), el Estado es el único propietario de este patrimonio. Esta empresa estatal Paradores nacionales crea una dirección empresarial que se ocupa de promover, y comercializar el patrimonio en base a criterios empresariales, siendo su beneficio reinvertido en el mantenimiento y futuras expansiones del patrimonio. Una vez cubiertos todos los gastos de gestión, todo el lucro se reinvierte en el mantenimiento de los edificios existentes y o nuevas inversiones que formen parte del patrimonio histórico. 76

77 CONCLUSIONES FORMULA PRIVADA A) EMPRESA: SOCIEDAD ANÓNIMA Se crea una empresa mixta, con diferentes tipos de accionistas; Propietarios de los edificios existentes. Promotores para la realización de los proyectos. Gestores para su comercialización. Fondos de inversión. La distribución accionarial y su valor dependerá de las aportaciones respectivas. Los beneficios obtenidos de la comercialización, serán distribuidos según el valor de las aportaciones en la empresa B) EMPRESA - CONCESIÓN El sector publico aporta todos los edificios de su propiedad, y facilita los permisos y licencias necesarias para la rehabilitación y adaptación, por medio de un contrato de Concesión a un número determinado de años. El inversor privado, aporta sus propios medios para la ejecución de las obras de rehabilitación y adaptación de los edificios que formen la cadena, y gestiona tanto la fase de obras como la de comercialización, según los criterios empresariales y dentro del marco de condiciones del contrato de concesión. Una vez vencido el tiempo del contrato de concesión, el sector publico se queda como único propietario de dicha cadena de edificios. 77

78 CONCLUSIONES FORMULA PPP: PARTICIPACIÓN PÚBLICO PRIVADA Se crea una empresa mixta, entre inversores privados y el sector público, en el que el sector publico aportara los edificios de su propiedad en su estado actual, el sector privado aportara los edificios de su propiedad en su estado actual igualmente, el promotor aportara su trabajo en la elaboración de la documentación, soluciones arquitectónicas, permisos y licencias administrativas etc., y gestores profesionales encargados de la gestión y comercializaciones de la cadena, y fondos de inversión. Estos fondos de inversión, pudiendo ser: Fondos privados. Fondos institucionales. Fondos estructurales europeos. Analizando estas opciones, y dadas las circunstancias que este Estudio nos ha permitido conocer, existiendo tanto edificios de propiedad pública (Ciudad de Dubrovnik y Estado) como de propiedades privadas de particulares, y algunas de propiedad de la Iglesia, estimamos que la opción mas viable e idónea es la fórmula de PPP, participación público-privada. Consideramos que este proyecto, ofrece no solamente la conservación del patrimonio histórico, sino también añade un valor muy importante al contenido y calidad de la oferta del turismo Croata en general y en particular de Dubrovnik. Dichos factores indican que el proyecto puede ser un candidato serio para la aplicación de los fondos estructurales de la Unión Europea. Nuestro Consorcio, artífice de este Estudio y promotores del proyecto, y miembros de la OMT Organización Mundial del Turismo, está convencido de su capacidad para poder, conducir este proyecto hacia su realización. 78

79 CONCLUSIONES El objetivo final de todos los contenidos mencionados que presentamos en este estudio es posicionar a Dubrovnik como un destino de primer nivel reconocible bajo un sello de alta categoría en el sector turístico a nivel mundial, Dubrovnik Experience. Dubrovnik Experience permitirá crear las condiciones necesarias para extender las fechas de estancia turística a lo largo de todo el año, con un mayor número de días de estancia y aportará una mayor capacidad de consumo de los visitantes. De ello se beneficiará la industria turística del país ya que mejorará la eficacia de la misma y particularmente Dubrovnik y sus alrededores ya que se identificará como destino turístico no solo reconocible por su atracción natural, sino también como un destino sinónimo de dinamismo, actividad, encanto y calidad. El estudio presenta también una propuesta que abre la puerta a un análisis mas detallado tanto arquitectónico, como legal y financiero que una vez realizado se pueda presentar a posibles inversores. Una vez más queremos subrayar que todo el proyecto tiene como premisa básica de diseño el respeto dentro de lo máximo permisible del marco legal, de la estructura arquitectónica e histórica de los edificios, buscando un equilibrio y dialogo con la arquitectura moderna acorde con los tiempos en los que vivimos. En el aspecto económico también cabe destacar que todos los modelos financieros que sugerimos respetan la propiedad de los inmuebles incrementando el valor tangible de los mismos y aportando un beneficio significativo durante el periodo de concesión a las partes involucradas. 79

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