Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report

Transcripción

1 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid & Barcelona Office Market Report Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona 1º Trimestre 212 Office Market Report Madrid & Barcelona 1 st Quarter 212

2 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 On Point Contexto Económico La economía de la Zona Euro y, por ende la economía española, continúa con previsiones sujetas a un elevado grado de incertidumbre, dependiendo directamente de factores y decisiones nacionales e internacionales diversas, tales como el ajuste fiscal sobre el crecimiento de países periféricos, la política económica adoptada por el conjunto de Europa o la evolución de los mercados financieros. PIB Anual Durante el primer trimestre de 212, la economía española ha entrado en recesión al enlazar dos trimestres seguidos un crecimiento negativo del PIB, más concretamente un -,3% en los últimos tres meses de 211 y un -,4% en los tres primeros del 212. La demanda nacional cayó en un,9%, tendencia confirmada en los últimos cuatro años, si bien el descenso experimentado en los primeros meses del año ha sido más atenuado que en el último trimestre del pasado año. Por otro lado, la demanda exterior neta ha resultado de nuevo positiva, un,6%, aunque ligeramente inferior a la del trimestre precedente. El PIB interanual en el primer trimestre del 212 se ha situado en el -,5%. Tras siete trimestres consecutivos de subidas, en el cuarto trimestre de 211 registró un descenso del -,3%. Para 213 la previsión del PIB es del,2% aunque los expertos están advirtiendo de un empeoramiento de las previsiones debido a las dudas que sigue despertando España en torno a su capacidad para corregir el déficit público, la salud de su sistema financiero y la debilidad de sus IPC y tipos de interés fundamentos económicos. A nivel europeo, los países que mejor comportamiento han experimentado desde 21 y hasta el primer trimestre de 212 son Suecia, Polonia y Rusia sobre todo, con previsiones de crecimiento del 2%, el 3,9% y el 3,8% respectivamente. La evolución registrada en la tasa de desempleo se situó en los primeros meses de 212 en un 24,4%, lo que se traduce en personas más en paro. El descenso del empleo afectó más a los varones que a las mujeres, frente a 96. respectivamente. Por nacionalidades, el número de ocupados extranjeros bajó en 87.3 y el de españoles lo hizo en En cuanto al gasto del sector privado, éste acusó un nuevo descenso en los primeros meses del año 212. En el caso de los hogares, el consumo mostró una notable debilidad se estima una caída intertrimestral del,4%, como consecuencia del deterioro de la situación del mercado laboral, del efecto del aumento de los tipos impositivos del IRPF sobre la renta disponible, de la disminución de la riqueza y, en general, del clima de mayor incertidumbre. Estos mismos factores obstaculizan la recuperación de la inversión residencial, que siguió contrayéndose en estos primeros meses del año. El IPC, a la baja Durante 212 se mantiene la tendencia negativa de la inflación, que desde comienzos de 211 se ha rebajado en 1,4 puntos básicos pese a la escalada inicial que le llevó al 3,8% en el mes de abril. El índice no se encontraba por debajo del 2% desde agosto de 21, cuando alcanzó el 1,8%. Según informó el INE, la disminución del IPC de marzo de 212 fue debida al grupo de alimentos y bebidas no alcohólicas y otros bienes y servicios. La bajada viene explicada por la bajada de los precios de las frutas frescas y las carnes. Por su parte, la variación del IPC mensual ha sido del,7%. Los grupos con mayor repercusión positiva en el IPC mensual han sido vestido/calzado y transporte. Este aumento viene explicado por el comienzo de la temporada primaveraverano y el aumento de los precios de los lubricantes y carburantes. Todos los grupos han tenido repercusión mensual positiva en el índice general. 212 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 5

3 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 Oficinas Madrid Madrid por Zonas Rentas Durante este período, las rentas han seguido experimentando un moderado descenso en la mayoría de las zonas, situándose el precio máximo en CBD en 25,25 /m², lo que significa una reducción algo inferior al 2% respecto al trimestre anterior. Mientras siga aumentado la desocupación, es previsible que las rentas sigan bajando (aunque ahora lo hagan de forma más moderada), lo más probable es que luego le seguirá un periodo plano de varios trimestres antes de empezar a subir de nuevo. Sin embargo, existen varios factores que pueden acelerar el cambio: la oferta de calidad se absorberá de manera relativamente rápida porque es la preferida de la demanda, y la falta de promoción nueva producirá que cuando las rentas suban otra vez, lo harán de manera rápida y contundente. Por otro lado, sigue habiendo puntualmente operaciones de pequeño tamaño o con circunstancias excepcionales que se realizan a niveles de renta muy elevados, en gran parte por las excelentes calidades de algunos productos. Por último, hay que resaltar que en ciertas zonas periféricas las rentas se están comportando de una manera más estable, como en la zona de Las Rozas, y en otras áreas que carecen casi de demanda estamos alcanzado rentas ya próximas a las propias de productos de otra tipología como el industrial. Oferta Durante este trimestre, hemos sobrepasado los 2.1. m² entre Oficinas y High Tech, aumentando un 2,6% respecto al trimestre anterior y situándose la tasa de disponibilidad en el 11,19%. La zona CBD vuelve a aumentar ligeramente su tasa de disponibilidad a causa de desocupaciones graduales que no se llegan a compensar con nuevas ocupaciones, si bien lo hace en unos niveles mínimos. El resto de las zonas crecen también de manera ligera, siendo la zona de Periferia la que experimenta la mayor subida. La oferta futura esperada para lo que queda de 212 y 213 no ha variado frente al último trimestre de 211, ya que la totalidad de los proyectos se encuentran en fase de construcción/rehabilitación o están comenzando en estos momentos. Esta salida de oferta nueva hará que aún crezca la disponibilidad de manera moderada durante los próximos dos trimestres hasta alcanzar cifras superiores al 13-14%, y a partir de ahí tenderá a estabilizarse. Esta hipótesis no obstante está sujeta a que un posible deterioro de la economía durante este año no amplifique las cifras de reducción de espacio de las empresas por encima de la tendencia en los últimos trimestres. Es importante señalar que en el 213 prácticamente toda la oferta que se espera esté pre-alquilada o sea ocupación propia por lo que puede ser la primera vez en años que casi no se promueva oferta nueva para arrendamiento, exceptuando posibles retrasos en la entrega de proyectos previstos para final de año. Demanda Desafortunadamente la demanda continúa en cifras muy bajas como en los últimos trimestres lo que puede ocasionar que al menos hasta después del verano la contratación se mantenga en niveles similares a los de este trimestre. La tónica dominante sigue siendo la ausencia de grandes corporaciones demandando espacio y en un volumen modesto de empresa mediana (entre 1. a 3. m 2 ), mientras que la demanda de menor tamaño mantiene un nivel similar a los últimos dos años. Contratación Anual Contratación Anual Millares Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia High-Tech Q 212 Fuente: Q1 212 Jones Lang LaSalle Contratación Trimestral Millares Contratación Trimestral Q 27 1Q 28 2Q 28 3Q 28 Fuente: Q1 212 Jones Lang LaSalle Alquiler Pre-alquiler Ocupación Propia High-Tech 4Q 28 1Q 29 2Q 29 3Q 29 4Q 29 1Q 21 2Q 21 3Q 21 4Q 21 1Q 211 2Q 211 3Q 211 4Q Q Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 21

4 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 On Point Renta Prime y Disponibilidad Renta Prime y Disponibilidad anual Millares Disponibilidad Renta Prime /m²/mes , 1.6 4, , 1.2 3, 1. 25, 8 2, 6 15, 4 1, 2 5,, Q 212 Fuente: Q1 212 Jones Lang LaSalle Millares Oferta Futura Oficinas High-Tech Fuente: Q1 212 Jones Lang LaSalle Millares 25 F Prealquilado Ocupación propia Especulativo High-Tech Oficina High-Tech Oficina Oficina No obstante se están registrando tímidamente aproximaciones al mercado de corporaciones de un cierto volumen, que comienzan a estudiar las oportunidades que este les brinda, si bien en muchos casos con una anticipación temporal importante al vencimiento de sus arrendamientos actuales, lo que puede conducir a que a medio plazo cristalice en búsquedas concretas. Transacciones La contratación durante este trimestre ha caído por debajo de los 6. m², lo que significa un descenso muy significativo de casi el 33% respecto al trimestre anterior. Como es habitual, la zona que tiene el mayor promedio de m² por transacción es la Periferia; además es esta zona la que acumula mayor cantidad de operaciones, que suponen el 39% del total del mercado. Estas cifras nos retrotraen a lo vivido en los tres primeros trimestres del 29 donde la contratación fue incluso inferior a la que se ha registrado en este primer trimestre. Claramente existe un paralelismo entre la situación económica recesiva de aquel año y la que estamos sufriendo actualmente. Sin embargo es cierto que actualmente las rentas existentes son muy inferiores, más aún si tomamos en consideración los incentivos adicionales que se conceden, lo que debería arrojar el resultado de que la contratación fuera algo superior a la registrada en el mencionado 29. Dado este volumen de transacciones, es previsible no obstante que este año se materialice una cifra de contratación similar o incluso superior, si bien no es probable que se supere las del pasado año 211, aunque en cualquier caso es difícil en este momento efectuar un pronóstico muy preciso dado la enorme volatilidad 12 existente creada por la inestabilidad económica. Tendencias Como tendencia más negativa, es importante recordar que probablemente el mayor problema actual del mercado, es que una parte muy significativa de la demanda, más del 9% en el caso de los grandes demandantes, acaba renovando sus actuales arrendamientos en detrimento de un posible cambio, y en la mayoría de las ocasiones esto implica una reducción del espacio que está en uso por parte de la compañía, lo que ha generado en gran parte el constante crecimiento de la oferta disponible. A ello se ha unido la finalización de proyectos que arrancaron en fechas previas a la crisis. Sin embargo es posible que surja una tendencia positiva para los próximos meses, ya que el mencionado coste tan asequible de las oficinas actualmente, a niveles de los años 9, es muy probable que acabe incentivando a una demanda de mayor tamaño y calidad que la actual. Este fenómeno se puede ver alimentado de manera potente por la reducción de la oferta disponible nueva (la preferida de la demanda) que empiece a reducir su tamaño medio al arrendarse y paulatinamente no existir nueva oferta en construcción. Ello puede llevar a que se mantenga un nivel de desocupación alto y estable durante varios trimestres. Al mismo tiempo, cada vez más, encontraremos edificios antiguos y de calidad baja que irán desocupando los arrendatarios alquilando edificios de reciente construcción. Operaciones en Madrid del trimestre Alcala m² Calle Proción m² PROPERTY MARKETED EXCLUSIVELY BY PROPERTY MARKETED EXCLUSIVELY BY sponibilidad por Disponibilidad Zonas y Contratación por Zonas Contratación por Zonas trimestre 212 Disponibilidad 1 er trimestre 212 Contratación High-Tech 23% CBD 19% High-Tech 18% Pº de la Habana m² Secundaria 1% Satelite 2% CBD 32% Satelite 17% Total: m² Fuente: Q1 212 Jones Lang LaSalle Periferia 31% Periferia 39% Total: m² Fuente: Q1 212 Jones Lang LaSalle Secundaria 9% Calle Alcañiz m² Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 18 7

5 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 Inversión Madrid Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas Demanda Los inversores extranjeros continúan pendientes de la evolución de la economía española, por lo que, en gran medida, se encuentran en una situación de stand by, esperando las oportunidades que puedan surgir en el CBD, ya que es la zona que evolucionaría más rápidamente una vez la recuperación comenzara a producirse. Estos inversores estarán, por tanto, dispuestos a asumir más riesgo en productos de calidad en este submercado. No obstante, aunque con una mayor precaución, también analizan el resto de zonas de oficinas. Uno de los principales actores del mercado actual son los fondos oportunistas, quienes se encuentran en busca de oportunidades de inversión para posicionarse en el mercado español, pendientes de la evolución del mercado. De hecho, algunos de estos fondos oportunistas ya han adquirido carteras de préstamos hipotecarios con importantes descuentos. Respecto a los inversores nacionales, al igual que el trimestre anterior, siguen estando activos, aun sin materializarse efectivamente en operaciones. Tan solo Pontegadea Inmobiliaria ha finalizado el proceso de compra de Torre Picasso. La falta de financiación es uno de los principales motivos del estancamiento del mercado inmobiliario de inversión, ya que son muy pocos los inversores que pueden hacer frente a operaciones de inversión sin necesidad de recurrir al mercado de capitales. La financiación disponible en el mercado existe, aunque está a precios elevados impidiendo que se materialicen inversiones debido a los retornos que demandan los inversores. Oferta La oferta continúa siendo escasa y las oportunidades que surgen no se han ajustado a las condiciones actuales de la demanda. El gap entre oferta y demanda sigue siendo aún muy amplio sin llegar muchas de las operaciones a materializarse por este motivo. Existen otras opciones de mercado, aunque no son las ideales para los compradores por la calidad del producto, ubicación, contratos o inquilinos. Los pocos edificios ofertados se centran en CBD y esporádicamente en zonas consolidadas fuera de la M-3. Es necesario también hacer alguna referencia al producto proveniente de bancos y cajas de procesos de refinanciación y adjudicaciones, que se están produciendo como consecuencia de las dificultades de hacer frente al servicio de la deuda. Este producto acabará siendo ofrecido al mercado, en algunos casos, y tendrá interés por parte de inversores que buscan activos a precios competitivos o activos que necesiten gestión para reposicionarlos de nuevo en el mercado. Dada la situación económica en la que nos encontramos, otras ciudades europeas, como París o Londres, se han convertido en nuestros grandes competidores, ya que existe oferta de producto de mayor calidad y mejores retornos ajustados por riesgo. Volumen de Inversión Total acumulada Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

6 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 On Point Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor Rentabilidades Las rentabilidades prime no han sufrido variación alguna manteniéndose en el 6%. Sin embargo, la falta de financiación junto con la situación del mercado de ocupantes y el riesgo de cada producto en cada zona, están presionando al alza, lo que se materializará probablemente en el próximo trimestre. Las reformas que está llevando a cabo el Gobierno están tratando de aumentar la confianza de los inversores extranjeros en la economía española; no obstante, continua la incertidumbre, lo que se refleja en el repunte de la prima de riesgo durante los últimos meses. En el caso de transacciones puntuales, de menor volumen, de activos de mucha calidad, ubicados en buena zona, con contratos a largo plazo e inquilinos de renombre, hablaremos de rentabilidades más agresivas pudiendo romper la barrera de las rentabilidades prime. Transacciones El volumen de inversión del trimestre alcanza los 4 millones, volumen que supone un 28% más que todo el año anterior. Sin embargo, este volumen está referido en exclusiva a la única transacción reseñable del trimestre, la de Torre Picasso. Esta transacción podría considerarse como correspondiente al ejercicio 211 ya que fue comprometida en ese año. Tendencias Aunque no se han materializado por el momento más operaciones y hay una gran correlación respecto la evolución en el corto plazo de la economía, se espera que afloren nuevas oportunidades en el mercado. De igual forma se espera que poco a poco vayan ofreciéndose en el mercado activos adjudicados de entidades financieras o bien de propietarios con dificultades financieras que no puedan hacer frente a las condiciones actuales de su préstamos, así como tampoco renegociar dichas condiciones a unas más ventajosas. Operaciones en Madrid del trimestre FCC vende a Pontegadea Torre Picasso 4.. Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo Amsterdam Paris London City, London West End, Zurich Oslo Note This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of March 212. Geneva, Helsinki, Moscow Lyon Warsaw, Stockholm Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart Berlin, Munich Rental Growth Slowing Rental Growth Accelerating Rents Falling Rents Bottoming Out Markets can move around the clock at different speeds and directions The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects. Their position refers to Prime Face Rental Values Cologne, Luxembourg Copenhagen Milan, St. Petersburg Source: Jones Lang LaSalle IP, April 212 Athens Brussels, Lisbon, Madrid Barcelona, Budapest Dublin, Rome Bucharest, Edinburgh, Frankfurt, Istanbul, Kiev, Prague 212 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 9

7 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 Oficinas Barcelona Barcelona por Zonas Barcelona por Zonas 4T 211 1T 212 /m²/ /m²/ mes mes A-2 SANT CUGAT DEL VALLÈS /m²/ mes 14,75 14,5-18,5-18,25 /m²/ mes 1, 14,75 1, - 18,5-15,75 16, 1, 9,25 9,5-16, - 16, - 16,25 9,57,- 16,25-9,75 7, - 1, 7, - 1, Stock Total m² Stock Total Total m² m² Tasa de Disponibilidad 13,26% Tasa de Disponibilidad 13,31% 13,31% 2,85 % CORNELLÁ DE LLOBREGAT B-1 PRAT DE LLOBREGAT SANT JUST DESVENT B-23 ESPLUGUES DE LLOBREGAT SANT JOAN DESPÍ HOSPITALET DE LLOBREGAT RONDA LITORAL RONDA DALT DIAGONAL 8,91 % AP-7 GRAN VIA CORTS CATALANES 9,12 % 14,87 % B-1 B-1 BADALONA Paseo de Gracia / Diagonal Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocio Periferia Fuente: Jones LangLaSalle 1º Trim212 14,5-18,25 1, - 15,75 9,25-16, 7, - 9,75 Stock Total m² Tasa de Disponibilidad 13,26% 2,85 % Los Precios Las rentas de oficinas en Barcelona continúan su descenso como ya viendo siendo habitual en los último cuatro años. Aunque el descenso se produce de manera lenta y moderada, el hecho de arrastrar tantos años de continuas bajadas, hace que la zona de Paseo de Gracia/Diagonal acumule un descenso del 38,5% en las rentas de oficinas en los últimos cuatro años (pasando de 27 /m²/mes a 18,25 /m²/mes). En este sentido, la zona que más ha sufrido es la zona de la Periferia donde el descenso acumulado es del 51% (pasando de 16,5 /m²/mes a 9,75 / m²/mes). En estos momentos la renta máxima en Paseo de Gracia/Diagonal se sitúa en 18,25 /m²/mes para los mejores edificios. Para la zona Centro Ciudad la renta máxima es 15,75 /m²/mes, en Nuevas Áreas de Negocio 16 /m²/mes y en Periferia 9,5 /m²/mes. La Oferta La tasa de disponibilidad continúa su descenso de manera muy contenida situándose en este primer trimestre en el 13,26% No ha habido entregas de inmuebles de oficinas este trimestre ni se prevé que haya entregas hasta final de año, cuando se finalicen las sedes corporativas de Colegio de Economistas en la Plaza Gala Placidia, la sede de MRW en Plaza Europa y la sede Desigual en la Nueva Bocana. Todas las nuevas oficinas que se construirán son para sedes propias, ya que este año 212 no se entregarán metros cuadrados especulativos en el mercado. Este hecho, afortunadamente, ayudará a absorber la superficie disponible de oficinas en Barcelona con mayor facilidad y provocará a medio plazo la escasez de inmuebles nuevos para gran demanda, un hecho que no se veía en Barcelona desde antes de la crisis. También provocará que muchos propietarios empiecen a rehabilitar y actualizar sus inmuebles ya que el 44% del stock en Barcelona tienen más de 3 años. La Demanda El primer trimestre de 212 se ha caracterizado por una actividad moderada de contratación. Concretamente se han producido 123 operaciones. Respecto a la tipología de contrato, el 94% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 6% en venta. Analizando las operaciones firmadas, el 6% de las transacciones han sido menores de 3 m², el 23% de 3 m² a 6 m², el 1% de 6 m² a 1. m² y el 7% mayores de 1. m². Como es habitual, la zona de mayor contratación ha sido las nuevas áreas de negocio donde se ha firmado el 44% de la superficie. Este hecho es debido básicamente a que en estas zonas se encuentran los inmuebles de mayor calidad. En este sentido, de los 25.3 m 2 firmados en esta zona, el 76% corresponde a 22@ y Frente Marítimo y el 18% a Plaza Europa y zonas de influencia. En este sentido, este trimestre se ha reactivado muchísimo la actividad en 22@ en detrimento de Plaza Europa. Contratación Anual Contratación Anual En m² 5 Contratación Contratación trimestral Trimestral En m² acumulado Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 212 Alquiler Pre-alquiler Venta Q1 7 Q2 7 Q3 7 Q4 7 Q1 8 Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 212 Q2 8 Q3 8 Q4 8 Q1 9 Q2 9 Q3 9 Q4 9 Q1 1 Q2 1 Q3 1 Q4 1 Q1 11 Q2 11 Alquiler Pre-alquiler Venta Q3 11 Q4 11 Q Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

8 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 On Point Renta Prime y Disponibilidad Oferta Futura Operaciones en Barcelona trimestre La Contratación En este primer trimestre de 212 la contratación de oficinas en Barcelona ha alcanzado un volumen de 53.6 m 2, lo que supone un 2% menos que el trimestre anterior y un 18% menos que el mismo trimeste del año anterior. Entre las operaciones más representativas durante este trimestre destacar el alquiler de m² de Liberty Seguros en Illacuna en 22@, el alquiler de 2.4 m² por parte de Tecsidel en Castanyer 29 o el alquiler de 2.95 m² de oficinas por parte de Calzedonia junto a Plaza Europa. Tendencias La bajada de rentas continuará de manera moderada durante el 212 dada las previsiones macroeconómicas que se esperan para nuestro país. Las empresas continuarán moviéndose por un motivo principal: el ahorro de costes. Por ello, los precios continuarán su corrección a la baja y los propietarios deberán seguir haciendo esfuerzo para atraer a la demanda, ya sea con incentivos o carencias o rehabilitando sus inmuebles para hacerlos más atractivos para los futuros inquilinos minimizando al máximo el impacto del coste del traslado para el inquilino m² (Alquiler) Illacuna 22@ 2.4 m² (Alquiler) C/ Castanyer 29 Disponibilidad y Contratación por Zonas Disponibilidad Centro Ciudad 25% Paseo de G racia / Diagonal 9% Centro Ciudad 37% Contratación Paseo de Gracia / Diagonal 11% Periferia 8% m² (Alquiler) C/ Diputación 26 Periferia 33% Nuevas Areas de Negocio 33% Total: m² Fuente: Jones LangL asalle 1º Trim 212 Total: m² Nuevas Areas de Negocio 44% 1.53 m² (Alquiler) WTC BARCELONA 212 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 11

9 On Point Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 Inversión Barcelona Rentabilidades Prime Rentabilidad Prime 7,% Madrid Rentabilidades min: Q1 y Q2 27: 3.9% Barcelona Productos Pequeños : % Madrid Barcelona 1 year bond yields 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Q29 3Q29 4Q29 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q 211 2Q 211 3Q 211 4Q 211 1Q 212 Fuente: Q1 212 Jones Lang LaSalle Demanda Oferta 64 Rentabilidades El mercado de inversión de oficinas vió una actividad limitada durante el primer trimestre del año 212. La mayoría de inversores se centraron en la venta de los dos portfolios de edificios que la Generalitat de Catalunya puso a la venta en formato sale & leaseback el último trimestre de 211. Cada portfolio estaba formado por 13 edificios ubicados en el centro de Barcelona. Jones Lang LaSalle, junto al bufete de abogados Roca Junyent fueron mandatados por parte de la Generalitat para liderar la venta de uno de los dos portfolios. El proceso de venta se alargó hasta el primer trimestre de 212 debido a las negociaciones con un consorcio de inversores, liderados por Moorpark y Och-Ziff, que habían realizado una oferta por la totalidad de inmuebles de los 2 portfolios. Finalmente diferencias entre la Generalitat de Catalunya y el consorcio de inversores hicieron imposible el cierre de la operación. El proceso de venta puso de manifiesto el interés por parte de inversores privados por hacerse con uno o varios activos del portfolio, así como el apetito por parte de fondos internacionales por la compra de uno de los portfolios o ambos, como fue el caso de la oferta finalmente seleccionada. La lección que el mercado nos ha dejado es que no sólo la ubicación y la duración de los contratos son importantes en la venta de activos. Los inversores, ahora más que nunca, tienen muy presente la calidad del arrendatario y las garantías que ofrece de pago, el CAPEX a realizar en los inmuebles y todos aquellos aspectos que tienen impacto económico a lo largo de la vida del inmueble. Por último, no hay que olvidar la financiación. La existencia in place, salvo excepciones muy acotadas, es hoy prácticamente imprescindible para llevar a cabo transacciones inmobiliarias de cierto volumen. Así pues, el año 212 se inicia con la posibilidad de compra de alguno de los 26 edificios propiedad de la Generalitat. Estimamos que este proceso se prolongará hasta el mes de noviembre, mes en el que se ha establecido el plazo máximo para la venta de los activos. Junto a los edificios de la Generalitat también se pusieron a la venta un portfolio de activos propiedad de ICF Equipaments, entre los que se incluía el edificio de oficinas ubicado en Josep Tarradellas 2-6, ocupado por la Generalitat de Catalunya. La operación fue cerrada con el asesoramiento de Jones Lang LaSalle a ICF Equipaments como propietaria del inmueble. Respecto a otra oferta en el mercado, encontramos inmuebles ubicados en zonas secundarias con contratos que no cumplen con los requisitos mínimos de la demanda en cuanto a duración de contrato y condiciones, que llevan tiempo en venta, así como con altos niveles de desocupación que están encontrando muchas dificultades para encontrar comprador. Por otro lado, siguen produciéndose operaciones off-market, y estamos convencidos de que junto a los activos de la Generalitat de Catalunya, van a copar toda la atención de los inversores durante este 212. En todo caso, las ventas que se consigan por parte de Generalitat marcarán el volumen de inversión del año. La falta de transacciones que demuestren lo contrario hace que mantengamos las rentabilidades en los niveles del 4º trimestre. Las rentabilidades mínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona sigue situándose a día de hoy en el 6%. En el CBD las rentabilidades se encuentran entre el 6,25% y el 6,75% y en la zona Secundaria entre el 6,5% y el 7,5%. La Periferia, donde los inversores exigen las mayores rentabilidades que reflejen el mayor riesgo, se sitúan en entre el 8% y el 8,75% Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

10 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 On Point Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor Transacciones Tendencias Operaciones en Barcelona trimestre Tan sólo dos operaciones han tenido lugar en el primer trimestre del año sumando un volumen total de 15,5 M. Una de estas operaciones ha sido la venta del edificio de oficinas ocupado por la Generalitat de Catalunya situado en la Avenida Josep Tarradellas, con un volumen de inversión de 52 M. Esta transacción ha sido asesorada por Jones Lang LaSalle. La segunda operación, la venta del edificio de oficinas con local comercial en Paseo de Gracia 56, ha sido un off-market deal de unos 53,5 M, adquirido por Pontegadea, el brazo inversor inmobiliario de Amancio Ortega, comprando directamente a Testa Inmuebles. La falta de financiación sigue siendo un principal obstáculo para el mercado de inversión en estos momentos, con pocos bancos dispuestos a financiar la adquisición de un edificio con una duración media de contratos inferior a cinco años, lo que limita la demanda a edificios con contratos largos, o con deuda existente y subrogable. Como se ha indicado anteriormente, la predicción de volumen de inversión para el 212 es algo complicada ya que se depende prácticamente del éxito o fracaso de la venta de los edificios de La Generalitat de Catalunya. Josep Tarradellas 2-6 Barcelona 52.. Inversión Oficinas PROPERTY MARKETED EXCLUSIVELY BY 212 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 13

11 Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1º T 212 / Madrid & Barcelona Office Market Report 1 st Q 212 On Point Economic Context The outlook for the eurozone economy and consequently the Spanish economy remains subject to significant uncertainty and is dependent upon various domestic and international factors and decisions, such as the effects of fiscal adjustments on peripheral countries growth, the economic policy adopted by Europe and the performance of the financial markets. GDP Annual 1, 8, 6, 4, EU: European Union Spain F During Q1 212, the Spanish economy fell into recession, registering two consecutive quarters of negative GDP growth; specifically, -.3% in Q4 211 and -.4% in Q Domestic demand fell by.9%, in line with the trend seen over the past four years, although the drop registered in Q1 212 was less steep than in Q Net foreign demand grew again, this time by.6%, which is slightly lower than the increase registered last quarter. Year-on-year GDP growth in Q1 212 was -.5%. Following seven consecutive quarters of positive growth, Spain s GDP fell by.3% in Q The GDP forecast for 213 is.2%, although experts warn that this outlook could be cut due to doubts over Spain s ability to correct its public deficit, heal its financial system and strengthen its economic fundamentals. In Europe, the countries that have performed best from 21 to Q1 212 are Sweden, Poland and Russia in particular, with growth forecasts of 2%, 3.9% and 3.8% respectively. The unemployment rate has increased to almost 24% in the first three months of 212, 2,, -2, -4, -6, Source: Global Insight, May 212 which means another 374,3 people are out of work. This increase in unemployment has had a more severe impact on men than on women; 278,3 compared to 96, respectively. By nationalities, the number of employed foreign citizens dropped by 87,3 and the number of employed Spanish citizens fell by 287,. Private sector spending also dropped again in the first quarter of 212. Household spending was noticeably weak, falling by an estimated.4% quarter on quarter, as a consequence of the downturn in the labour market, the effects of increased tax rates on disposable personal income, the contraction of wealth and the general climate of increased uncertainty. These same factors are an obstacle to the recovery of residential property investment, which continued to contract in Q1. The CPI is falling 3 Inflation has continued to trend downwards in 212, falling by a total of 1.4 basis points since early 211, despite the rally that drove it to 3.8% in April. The CPI had not fallen below 2% since it reached 1.8% in August 21. According to Spain s National Statistics Institute, the drop in the CPI in March 212 was attributable to food and non-alcoholic beverages, as well as other goods and services. The decrease was driven by the drop in the price of fresh fruit and meat. The monthly CPI for March increased by.7%, mainly driven by the clothing/footwear and transport indices. This increase is attributable to the beginning of the spring/summer season and the increase in fuel and lubricant prices. All groups contributed to positive month-onmonth growth of the general CPI. CPI & Interest Rates 212 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 15