PROPERTY REPORT EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA TERCER TRIMESTRE 2012

Transcripción

1 PROPERTY REPORT EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA TERCER TRIMESTRE 212

2 contactos RESEARCH María de Molina, 4 Tél. : Emilie GRADASSI Directora Research, marketing y comunicación emilie.gradassi@bnpparibas.com Ramiro J. RODRÍGUEZ Analista - Research ramiro-jose.rodriguez@bnpparibas.com contactos OFICINAS MADRID Ilán DALVA Director Transacción - Oficinas Nacional ilan.dalva@bnpparibas.com BARCELONA Inés BORDÁS Transacción - Oficinas Cataluña Tel.: ines.bordas@bnpparibas.com INVERSIÓN Francisco Manchón Director Nacional de Inversión francisco.manchon@bnpparibas.com RESUMEN EJECUTIVO Reducción de la disponibilidad, pese a una tímida demanda Uno de los efectos de la prolongación de la crisis es el menor ritmo de despidos y cierre de empresas. Esto repercute en menor liberación de espacio inmobiliario de segunda mano, con lo cual la superficie contratada se refleja directamente en menor disponibilidad. No obstante, los niveles acumulados de contratación de oficinas en 212 se mantienen deprimidos reflejando la dinámica de la economía nacional. En Madrid las rehabilitaciones recientes en el CBD compensan la inversión y encuentran inquilino rápidamente Los empresarios se mantienen cautos y racionalizan al máximo la demanda de oficinas Las contrataciones y renovaciones de contratos buscan aprovechar incentivos y rentas reducidas La renovación del parque se apoya sobretodo en rehabilitaciones, muchas de ellas en el CBD Las oficinas de mejores calidades y ubicaciones mantienen una demanda relativamente resistente, lo cual sirve de soporte a la renta prime La tasa disponibilidad se reduce por la escasez de entregas de obra nueva Pese al incremento del take-up, la disponibilidad de oficinas en Barcelona mantiene en registros altos La contratación acumulada del año sigue el ritmo del entorno macroeconómico y llega a cotas inferiores a las de 21 y 211 Los. m² de take-up del tercer trimestre se apoyan en grandes operaciones y superan el dato de hace un año La disponibilidad mantiene un nivel alto, aunque se redujo en el pasado trimestre, debido principalmente a la nula entrega de obra nueva Los volúmenes de inversión en inmobiliario se mantienen escasos Pese a la corrección en los capital values de los últimos años los inversores institucionales no toman posiciones en el mercado español La rentabilidad prime responde a la sequía de operaciones pasando del,% al,6% en el trimestre El volumen acumulado de 212 se mantiene por debajo de los de 21 y 211

3 BNP PARIBAS REAL ESTATE TODAS LAS PIEZAS DEL PUZLE INMOBILIARIO BNP Paribas Real Estate desarrollará con usted soluciones inmobiliarias integrales y a medida, para cada una de sus necesidades: Valoración, Transacción, Consultoría, Property Development, Investment Management, Property Management. Gracias a nuestro ámbito internacional y a nuestra presencia en España, ponemos a su disposición todos nuestros conocimientos especializados. Con BNP Paribas Real Estate, todos los servicios en uno. Su contacto en España:

4 4 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 212 Zonificación El mercado de oficinas en Madrid CBD Centro Descentralizada Periferia Datos clave CBD Centro Descentralizada Periferia Total Parque de Oficinas (m²) Disponibilidad (m²) Tasa de disponibilidad (%) Contratación 3º Trim. 212 (m²)* Contratación acumulada del año (m²)* Rentas máximas 3º Trim. ( /m²/mes) Rentas medias 3º Trim. ( /m²/mes) Superficie entregada 3º Trim. 212 (m²) Superficie a entregar 212 (m²) Superficie a entregar 213 (m²) 4,6% , 21, ,2% , 14, 13.2 * Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones. 22,4% , 13, ,4% , 11, ,1% , Fuente: Research BNP Paribas Real Estate. Octubre 212.

5 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 212 Ciclo económico y de contratación Take-up (m 2 ) Tasa de disponibilidad (%) Var. PIB (%) % Media de contratación T 1 T 2 T 3 T 4 Contratación trimestral por zona MADRID 212 Contratación El alto nivel de incertidumbre reinante en la economía mantiene a los mercados inmobiliarios en niveles de mínima actividad. El tercer trimestre de 212 ha respondido a esta situación con indicadores de contratación y de oferta modestos. La contratación de oficinas en Madrid fue de casi 7. m², un 11% por debajo de registrado hace un año. El acumulado anual llega a 19. m², cifra sensiblemente inferior a la de los mismos periodos de 211 y 21. Más bien, el take-up acumulado de 212 se asemeja al de 29, cuando entre enero y septiembre se contrataron 1. m². La racionalización del gasto inmobiliario se mantiene como motor de la contratación y las empresas siguen buscando: Ajustar superficie a plantillas reducidas Rentas efectivas más asequibles Mejores calidades de los edificios m CBD Centro Descentralizada Periferia Este también es el impulsor de las renegociaciones, en las cuales los propietarios ofrecen esquemas de incentivos a sus ocupantes para no enfrentar la desocupación del inmueble I II III Número de operaciones por zona Periferia CBD Descentralizada Centro Transacciones por sectores de actividad Legal Consultoría Servicios IT Comercio-Distribución Industria Financiero Ocio y cultura Tranporte-Logística Sector Público Otros 3% 6% 26% No obstante, algunas transacciones se desmarcan de la tendencia de reducción. Es el caso de operaciones como las de los bufetes de abogados Perez-Lorca y Linklater, que contrataron 6. m² y 3. m², respectivamente, en sendos edificios del Centro de Negocios (CBD). Las empresas han sacado provecho de las oficinas de calidad en edificios rehabilitados, actualmente disponibles en el eje Castellana-Recoletos. En respuesta a estas demandas, el CBD logró una cuota del 4% del take-up (27% de las transacciones), muy por encima de la media de los últimos cinco años del 17% y registrando un máximo histórico. La zona Descentralizada también atrajo una buena proporción del take-up (29%), alojando principalmente operaciones en zonas semi-industriales, como la de Julián Camarillo. Se alcanzaron 77 operaciones en el T3, superando en transacciones el registro de hace un año. En una perspectiva de largo plazo, destaca que, hasta 28, en cada trimestre se cerraban más 1 operaciones y que desde el inicio de la recesión la media es de 92 en cada periodo. La mayor cuota en operaciones fue para la zona Descentralizada, con un 3%, en las sub-zonas de Emilio Vargas/Avenida de América, Avenida de Burgos, Campo de las Naciones, además de la zona de Julián Camarillo. El tamaño medio operación ha sido de 7 m² en línea con la práctica actual del mercado. Para dar una referencia, en el periodo la media por operación fue de 1.16 m². En cuanto al sector de actividad de los demandantes, destacaron las compañías de asesoría legal-consultoría, superando a las de servicios. También obtuvieron una cuota importante (17%) las de Tecnologías de la Información, que han pasado de participar con menos del % de las operaciones antes de 27 a una media del 18% en años más recientes. 9% 1% 17% 23% La perspectiva de volumen de transacciones y absorción bruta para cierre de año no depara sorpresas y la contratación del cuarto trimestre de 212 estará en el entorno de los 7. y 8. m².

6 6 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 212 Tasa de disponibilidad % Tasa de disponibilidad por zona Ratio de disponibilidad sobre Take-up Años 21 III 211 III 212 III % I II III CBD Centro 211 III 211 IV 212 I 212 II 212 III Descentralizada Periferia CBD Centro Descentralizada Periferia Total MADRID 212 Oferta Después de tres trimestres consecutivos de incrementos, la tasa de disponibilidad de oficinas se redujo ligeramente para situarse en el 14,1%. Los principales motivos para la reducción son: La actividad promotora a ralentí La menor liberación de espacio de segunda mano La absorción de edificios enteros en el CBD contribuyó a que la tasa de disponibilidad de la zona se redujera en casi medio punto, dejando la tasa de disponibilidad en el 4,6%. La única zona de incremento de la tasa de disponibilidad ha sido Periferia, en la cual se añadió oferta únicamente de segunda mando, con alrededor de 8. m². En cuanto a la actividad promotora, destacan las rehabilitaciones integrales de edificios, cuya superficie corresponde a casi dos tercios de los proyectos de obra nueva. En otras palabras, las reformas suman 63. m² y los proyectos en desarrollo suman 11. m². No se detectaron entregas de obra nueva durante el trimestre, aunque a fecha de elaboración de este informe (octubre 212), han entrado al parque.7 m² en zona Descentralizada, correspondientes en su totalidad a un único proyecto. Tampoco se registraron inicios de edificios de oficinas, en respuesta a los índices de alta desocupación y perspectiva negativa en el plano de empleo y producción para el resto de 212 y todo 213. La escasez de actividad promotora puede tener efectos negativos sobre el parque a medio plazo. Esto es debido a que la demanda está ocupando las oficinas de mayor calidad, cribando las de más difícil comercialización. En consecuencia, lo que queda en oferta, tiende a ser la parte del parque con menor calidad. Pese a la reducción global de la disponibilidad, no se puede afirmar que el mercado ha mejorado su rendimiento. Esto se puede apreciar en los años necesarios para absorber la oferta disponible. En todas las zonas y el global de la ciudad, menos en CBD, se necesitan más años que en 21 y 211 para agotar el producto. Esto es debido al menor ritmo de contratación de los últimos 12 meses. En particular, se necesitarían casi seis años para absorber toda la disponibilidad, con el ritmo actual de contratación. En 211 se necesitaban años. La visión para cierre de año es de sostenimiento de la disponibilidad en función de entregas escasas previstas y una previsión de take-up por debajo de los 8. m². En esta medida, 213 empezará con una retadora tasa de disponibilidad en el entorno del 14%.

7 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE Evolución de rentas medias /m 2 /mes /m 2 /mes CBD Centro Descentralizada Periferia Madrid Evolución de la renta prime Índice de renta media (2 = 1) Índice de renta real I II III 212 I II III 212 Índice de renta nominal MADRID 212 Rentas Las operaciones del tercer trimestre registraron una media de 1,4 /m²/mes. Esto representa un incremento tanto en términos trimestrales (16%), como anuales (7%). No obstante, no se interpreta como una presión positiva por parte de la demanda, o por escasez de producto, sino más bien por cierre de operaciones puntuales sobre grandes superficies en CBD. La renta prime ha permanecido estable en los 2, /m²/mes, para las mejores oficinas ubicadas sobre el eje Castellana-Recoletos. Las rentas máximas de otras zonas representativas tales como Cuatro Torres Business Area han permanecido en el entorno de 24 /m²/mes. En todos los casos la capacidad negociadora de las partes puede afectar en nivel definitivo de la renta. No obstante, los márgenes de negocias son menores e CBD y se incrementan conforme se aproximan los emplazamientos a la periferia. El índice de renta real, que descuenta el efecto de la inflación, también revela incremento en el último año del %. No obstante, su nivel denota que la rentas reales actuales se encuentran al 84% de lo observado en 2. Los incentivos siguen formando parte importante de la contratación bruta y las renegociaciones. Se observa mayor presión de la demanda para incorporar periodos de gracia. Los propietarios también acceden a asumir gastos de adecuación y rentas escalonadas. Incluso, las renegociaciones de inquilinos actuales, a parte de reducir rentas, incorporan los incentivos mencionados. El cierre de año tendrá un balance final de descuento en rentas tanto faciales como efectivas. La intensidad del consumo privado y del empleo no permiten esperar un repunte. Los esquemas de incentivos permanecerán hasta que no se inicie una recuperación franca de la demanda, lo cual queda pospuesto hasta más allá de I II III 212

8 8 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 212 Zonificación El mercado de oficinas en Barcelona CBD Centro Descentralizada Periferia Datos clave CBD Centro Descentralizada Periferia Total Parque de Oficinas (m²) Disponibilidad (m²) Tasa de disponibilidad (%) Contratación 3º Trim. 212 (m²)* Contratación acumulado del año (m²)* Rentas máximas 3º Trim. ( /m²/mes) Rentas medias 3º Trim. ( /m²/mes) Superficie entregada 3º Trim. 212 (m²) Superficie a entregar 212 (m²) Superficie a entregar 213 (m²) 8,1% , 16,1 1,7% , 12,2 24,4% , 11, ,9% , 8,8 16,1% ,8 44. Fuente: Research BNP Paribas Real Estate. Octubre 212. * Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones.

9 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE Ciclo económico y de contratación Take-up (m 2 ) Tasa de disponibilidad (%) Var. PIB (%) % Media de contratación T 1 T 2 T 3 T 4 Contratación trimestral por zona m 2 CBD Centro Descentralizada Periferia 6% 12% 13% 69% Contratación trimestral por superficie <3 m m m 2 >3. m 2 I II III BARCELONA 212 Contratación Durante el tercer trimestre de 212 se contrataron. m² de la mano de dos grandes operaciones que suman 22. m², registrando un crecimiento tanto en términos anuales (+12%), como trimestrales (7%). En el acumulado del año se alcanzan 133. m², por debajo de lo alcanzado en los tres primeros meses de 211 (12. m²) y de 21 (167. m²). El alargamiento de la recesión económica en España y Cataluña sigue definiendo una contratación muy tímida. En este escenario, es posible que a cierre de 212 no se alcance la media de los últimos 4 años. No obstante, destacan algunas operaciones de gran tamaño como la de la nueva sede de Endesa (17. m²), las nuevas oficinas del Instituto Catalán del Suelo - Incasòl (.4 m²) y del broker financiero GVC Gaesco (3.8 m²). La zona dominante en la contratación ha sido la Centro, atrayendo el 68% de la superficie absorbida y el 38% de las operaciones. La explicación de esta abultada cuota en el takeup es que la zona Centro alojó las operaciones más importantes del trimestre mencionadas anteriormente. La siguiente zona en importancia ha sido Descentralizada, donde se registró un 26% de las operaciones y un 13% de la contratación de superficie. Dentro de esta zona, la empresas buscaron principalmente oficinas en el distrito 22@. El tamaño medio de las operaciones en zonas descentralizadas es de m². Se registraron 2 operaciones, por debajo de media de 7 de los últimos cinco años. En este sentido, la superficie media (corrigiendo datos atípicos) fue de 64 m², quedando por debajo de las medias trimestrales desde 28, que han oscilado entorno a los 8 m². En cuanto al sector de actividad de los contratantes, priman los de servicios, industria e IT, acumulando dos de cada tres operaciones. La operación de Incasòl ha sido la única del sector público, el cual se mantiene al margen de la toma de espacio, debido a las medidas de austeridad. La previsión para 213 en el mercado de oficinas barcelonés es de sostenimiento de la actividad modesta. No obstante, algunas operaciones de sedes corporativas en curso podrían incrementar la cifra de absorción bruta, aunque no señalarían un cambio de rumbo en la dinámica del mercado.

10 1 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 212 Tasa de disponibilidad % I II III Tasa de disponibilidad por zona % 211 III 211 IV 212 I 212 II 212 III CBD Centro Descentralizada Periferia BARCELONA 212 Oferta El mensaje principal en la oferta de Barcelona es de nivel alto en todas las zonas, en particular en los distritos descentralizados y periféricos. No obstante, el incremento en la disponibilidad se detuvo en el último trimestre y la tasa de disponibilidad se ha mantenido (16,1%). Este sostenimiento se ha facilitado por la parálisis de la actividad promotora, que concatena cuatro trimestres sin entregas significativas de obra nueva. Las zonas Centro y Descentralizada han sido las únicas en incrementar su oferta, aunque con variaciones inferiores a un punto. Destaca la entrada a la disponibilidad de la zona Centro de 8. m² que se vieron convenientemente neutralizados por la absorción bruta de la zona. En Descentralizada la tasa de disponibilidad se incrementó en medio punto, debido a oficinas que se quedaron vacías, principalmente en la zona de Poblenou-Diagonal Mar. La mayor tasa de vacancia corresponde a la zona Periferia, que pese a reducirse en el T3 (-,9 puntos), llega al 2,9%. Le sigue la zona Descentralizada con un 24,4% y más alejadas se encuentran Centro (1,7%) y CBD (8,1%). No se detectaron entregas de obra nueva significativa, por lo cual el parque se mantiene en.6. m². Los proyectos de oficinas son inexistentes o están paralizados y tampoco se detectaron inicios de nuevas construcciones entre junio y septiembre. Esto refleja que las expectativas de promotores son de débil demanda para 214 y 21, con dos efectos inmediatos: Incremento de la proporción de producto de menor calidad u obsoleto en la oferta Escasez de oficinas modernas con estándares internacionales a dos años vista A fecha de elaboración de este informe, se adelantan dos proyectos para entrega en la primera mitad de 213, en Zona Franca y 22@ (23. m² y 21. m² respectivamente), que contrarrestan el efecto de obsolescencia del parque. El año cerrará con una tasa de disponibilidad estable, con una absorción neta en el último trimestre ligeramente negativa. De esta forma, la tasa de disponibilidad cerrará en torno al 16,3%.

11 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE Evolución de la renta prime /m 2 /mes 3 BARCELONA 212 Rentas I II III 212 La media de rentas en Barcelona fue de 11,8 /m²/mes. Frente al tercer trimestre de 211 se observa un descenso 13,7%, que refleja peores condiciones de la economía y un sentimiento por parte de los empresarios de deterioro del clima de negocios. Este trimestre encadena cuatro cuartos consecutivos de variaciones anuales negativas. La renta prime (18 /m²/mes) ha permanecido estable frente al pasado trimestre en respuesta a que las mejores oficinas enfrentan una demanda más activa. No obstante, comparada con la de hace un año registra un descuento del 4%. El descuento acumulado en la renta prime frente al máximo de 27 llega al 3%. Evolución de rentas medias /m 2 /mes 3 2 CBD Centro Descentralizada Periferia Barcelona La renta media en el CBD fue de 16,1 /m²/mes por encima del resto de zonas, denotando que la representatividad y buena ubicación de los edificios en el eje Gracia-Diagonal se mantiene vigente y que los precios son resistentes pese al embate de la crisis. En este sentido la media de rentas para esta zona ha resultado un 3,3% por encima de la registrada hace un año, siendo la única zona capaz de repuntar, aunque poco, en términos interanuales I Rentas del trimestre II III IV 28 I II III IV 29 I II III IV 21 I II III IV 211 I II III 212 Frente al tercer trimestre de 211 las oficinas de Periferia son la de mayor reajuste con un -26% de variación. Los 8,8 /m²/mes de renta media muestran el esfuerzo de los propietarios para ajustar sus flujos de caja y contrarrestar la mayor disponibilidad de la zona que ronda el 26%. Centro y Descentralizada también mostraron reajuste anuales en su renta media del 11,2% y 1,%, respectivamente. Durante el año en curso, las condiciones del mercado también han presionado las rentas efectivas negativamente. Es decir, que los descuentos no nominales se han ampliado. En este sentido, se ven en el mercado incentivos como carencias por encima del mes por año de obligado cumplimiento la cual ha sido la práctica general del mercado hasta ahora, así como mayores periodos con rentas escalonadas. /m 2 /mes CBD Centro Descentralizada Max Med Min Media Barcelona: 11,8 Periferia En términos constantes, descontando el efecto de la inflación, la renta media de Barcelona presenta variaciones menores que la renta nominal. Esto quiere decir que la inflación atenúa los descuentos. A manera de ejemplo, en el tercer trimestre la variación anual de la renta nominal fue de -13,7% mientras la renta deflactada se redujo un 16%. No se observan ni a nivel de la economía regional ni a nivel del mercado local presiones positivas sobre las rentas. Es posible que en los próximos dos o tres trimestres se sigan observando descuentos en los alquileres de oficinas en la capital condal. Al mismo tiempo, los incentivos a la contratación, tales como carencias, seguirán acompañado las negociaciones.

12 12 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 212 MADRID Y BARCELONA Inversión La cifras de inversión en inmobiliario comercial continúan reflejando una actitud inversora de máxima precaución y a la espera de señales de mejoría. Estas señales se siguen postergando debido al alargamiento de la crisis en España y a la debilidad en el crecimiento europeo. Este contexto deja espacio principalmente a operaciones de tamaño mediano y pequeño, protagonizadas mayoritariamente por inversores locales. Los activos más apetecidos por fortunas privadas, y fondos institucionales son aquellos muy líquidos con ocupantes solventes y contratos a largo plazo. Los activos adjudicados de cajas y bancos así como los llamados distressed assets son objetivos fondos value-added y oportunistas. En los nueve primeros meses de 212 se acumularon 1 millones de euros en España en inversión inmobiliaria comercial, una tercera parte del acumulado del mismo periodo de 211. Se registra reducción en todos los segmentos, siendo el de menor descenso el de oficinas, con un ajuste del 4%, y el de mayor el de Retail (-81%). Las oficinas continúan siendo el activo de mayor cuota en el volumen total, acumulando casi 2 millones en 212 (T1 a T3). Les siguen hoteles (1 millones de euros) y retail (13 millones de euros). A diferencia de los años 21 y 211, no se han detectado operaciones sobre centros comerciales, ventas de porfolios de oficinas bancarias ni tampoco desinversiones de súper e hipermercados. De esta forma, son las pequeñas transacciones en locales high-street las que marcan actualmente el ritmo de la inversión retail. El rendimiento de las inversiones inmobiliarias se ha visto afectado en el último trimestre. Después de varios trimestres de estabilidad, la rentabilidad prime de oficinas en Madrid ha pasado del,% al,6%. Así, se reconocen la presión del coste de la deuda soberana y la tendencia negativa de los precios de venta. De forma similar, la rentabilidad prime de oficinas en Barcelona ha llegado al,8%. La perspectiva para los próximos trimestres en el volumen de inversión en España es de status-quo. Los inversores mantendrán sus objetivos en mercados core europeos mientras los indicadores macroeconómicos y de sentimiento en España se mantengan a la baja. Casi con certeza, 212 cerrará como uno de los años de menor actividad inversora, incluso por debajo de 29. La señal que están esperando los inversores para tomar posiciones comenzaría a observarse a finales de 213, al tiempo que se consolidan las medidas estructurales, el balance fiscal y la liquidez del sector bancario. Volumen de inversión en España mill Rentabilidad prime vs rentabilidad bono del Estado y tipos de interés Rentabilidad Prime neta oficinas de Madrid Rentabilidad Prime neta oficinas de Barcelona Obligaciones del Estado a 1 años (TIR) EURIBOR (12 meses) % I II III Volumen de inversión en oficinas en Madrid mill. Volumen de inversión en oficinas en Barcelona mill. I II III I II III I II III

13 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE Situación del mercado en Europa La primera mitad de 212 terminó con un incremento agudo de la incertidumbre, así como con un mayor deterioro del entorno económico de la zona euro. La actividad económica ya se había contraído en alrededor de un,2% en el segundo trimestre, mientras en el Reino Unido la recesión empeoró con una severa caída de la actividad (-,%). En el tercer trimestre se debería confirmar la recesión de la eurozona, ya que no se ha registrado un mejoramiento del sentimiento económico a lo largo del trimestre. De hecho, las medidas de austeridad fiscal continúan impactando fuertemente en el consumo privado y al mismo tiempo la tasa de paro se mantiene en niveles históricamente altos. El resultado ha sido una demanda de oficinas afectada de forma negativa. En los últimos 12 meses hasta el cierre del tercer trimestre, el take-up de las nueve principales ciudades de Europa occidental se ha vuelto a debilitar, cayendo un 1%. Londres Centro y París Centro fueron las ciudades de mayor desaceleración, mientras las urbes alemanas rindieron relativamente bien. A pesar de haber alcanzado el mayor take-up trimestral, Milán y Madrid continúan siendo los mercados más débiles, en respuesta a sus fundamentales económicos. Se registró una suave contracción en la tasa de disponibilidad en el T3 de 212. Actualmente la disponibilidad es estable o decreciente en todas las ciudades, menos en Londres Centro donde la entrega del edificio más alto de Londres, el Shard, resultó en una gran cantidad de nueva oferta añadida en el trimestre. Gracias a la resistente demanda de Alemania, la tendencia negativa en la disponibilidad se mantuvo en las principales ciudades, pese al mayor nivel de entregas del trimestre anterior. Las rentas prime de oficinas se mantuvieron estables durante todo el tercer trimestre, mientras estuvieron estables en Madrid y comenzaron a descender en Milán. La inversión en oficinas acumulada en los últimos doce meses mantuvo el incremento (+19) y alcanzó su mayor nivel desde el T2 de 28. No obstante, existen disparidades en las tendencias de los diferentes mercados. Londres Centro y la ciudades alemanas fueron claramente el impulsor de la actividad del último trimestre y la fuerte actividad inversora incluso condujo a una pequeña compresión en las rentabilidades (Munich y Hamburgo). La actividad inversora en parís se sostiene, con una reducción de 2 pb en la rentabilidad prime, a diferencia de Madrid, Milán y Bruselas. In Madrid y Milán, en un contexto de aversión al riesgo añadida, la falta de actividad se reflejó en mayores niveles de rentabilidad prime de oficinas. Take-up - últimos doce meses Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades*) mill. m I II III *Londres, París, Munich, Frankfurt, Hamburgo, Berlín, Madrid, Milán y Bruselas Inversión - últimos doce meses Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades) miles de mill I II III ,9 34, Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 212 Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 212 Renta prime y tasa de disponibilidad Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades) % Crecimiento de la renta prime media Tasa de disponibilidad media % 11, 1, 1, 9, 9, 8, 8, 7, Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 212 Rentabilidad prime Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades) 6, 6,,, 4, % Rentabilidad prime media -2 7, 4, I II III I II III % Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 212

14 14 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 212 GLOSARIO BNP Paribas Real Estate Research busca producir indicadores comparables y homogéneos, tanto como sea posible. Intentamos contribuir a la transparencia del mercado consignando las definiciones de conceptos e indicadores utilizados en nuestros informes, de forma que nuestros lectores puedan comprender claramente qué significa cada uno de ellos. Definiciones Cálculo de superficie: Los datos de contratación, disponibilidad, parque y oferta futura, son de superficie bruta, expresados en metros cuadrados. Para cifras comparables internacionalmente BNP Paribas Real Estate multiplica las cifras de España por,82. CBD: Es la zona de mayor actividad de negocios del sector terciario de la cuidad. Por esta razón es la de mayor interés inmobiliario. Contratación (Take-up): Representa el total de superficie alquilada pre-alquilada, vendida o pre-vendida detectada durante el periodo de análisis. - No incluye superficie disponible para alquiler. - Una superficie se considera contratada cuando se ha firmado el contrato o se ha llegado a un acuerdo vinculante. - Se considera pre-alquiler a la contratación realizada sobre planos o durante el periodo de construcción. - Las operaciones (deals) son el número de transacciones cuyo contrato se firmó en el periodo de análisis. - Los datos de contratación están sujetos a cambio. El desglose de la contratación por sectores es compatible con código de actividad europeo NACE. Disponibilidad: Superficie de oficinas total, que a fecha de elaboración del informe está: - Físicamente desocupada. - Lista para ocupación inmediatamente. - Activamente comercializada. Incluye superficie sub-alquilada y se menciona separadamente cuando es posible. - Tasa de disponibilidad: Superficie total disponible dividida por el parque a fecha de elaboración del informe. Nueva oferta entregada: Suma de superficie de oficinas que han alcanzado su terminación técnica en el periodo de análisis. Pueden estar preasignadas o disponibles para ocupación. Oferta Futura: Superficie en propiedades donde se han iniciado obras de un nuevo desarrollo o reformas significativas a fecha de elaboración del informe. Incluye proyectos para ocupación por parte del propietario (llave en mano). No incluye obras de adecuación de suelo. Parque: Suma total de superficie para uso de oficinas, ya sea ocupada o disponible, a fecha de cierre del informe. Renta media: Es el promedio de rentas del último trimestre, ponderadas por la superficie de cada contrato de alquiler del periodo, ya sea, de obra nueva o usada. Rentabilidad bruta: Ingreso bruto anual (antes de costes y gastos de propiedad) sobre el precio de adquisición, excluyendo costes de traspaso. Rentabilidad neta: Ingreso neto sobre el precio de compra más todos los gastos de adquisición. Renta/Rentabilidad prime: Representa las mayores rentas/rentabilidades, en la fecha de realización del informe, de una unidad: - De tamaño estándar proporcional a la demanda de cada ubicación. - De altas calidades y especificaciones. - En la zona de oficinas mejor ubicadas en el mercado. Se utilizan las transacciones del periodo para determinar la renta y la rentabilidad prime. En caso de no existir transacciones prime en el periodo de análisis, se publica una renta/rentabilidad hipotética, basada en una opinión experta de las condiciones del mercado. Oferta futura: Suma de superficie de todos los proyectos en construcción. Incluye reformas de edificios en proceso de reconversión a oficinas. Volumen de inversión: Agrega el precio de venta de todos los activos inmobiliarios no residenciales en los que BNP Paribas Real Estate ha identificado cambio de propietario. Incluye edificios de oficinas, Retail, Naves industriales y logísticas, y hoteles. Los niveles reportados en los informes no son definitivos y están sujetos a cambio. Tipos de inversores: - Seguros - Sector público - Property Companies - Fondos - Inversores privados y Family Office - Corporaciones - Consorcios - Otros Vehículos de inversión oportunistas: Inversores que buscan una rentabilidad de más del 17% con niveles de apalancamiento por encima el 6% del valor bruto del activo. Vehículos de inversión Value-added: Inversores que buscan una rentabilidad de entre 11,% y 17% con niveles de apalancamiento entre 3% y 7% del valor bruto del activo. 212 BNP Paribas Real Estate Cláusula de Responsabilidad BNP Paribas Real Estate no puede hacerse responsable, a pesar de sus esfuerzos, de que los datos contenidos en este informe pierdan vigencia o estén incompletos. Este estudio es una recopilación de BNP Paribas Real Estate y la información volcada en él es de uso exclusivo de sus clientes. El informe y la información contenida en él no deben ser copiados o reproducidos sin el previo permiso de BNP Paribas Real Estate. Si no estuviera interesado en recibir esta información o quisiera cambiar las condiciones de recepción, por favor le rogamos ponerse en contacto con nosotros, enviándonos un mail a: atencion.clientes@bnpparibas.com