Javier Alcat & Marta García Hernández

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1 EVOLUCIÓN DEL VALOR DE MERCADO EN CAPITALES NACIONALES Javier Alcat & Marta García Hernández JUNIO, 2006

2 ANTECEDENTES Ministerio de Industria solicita a TINSA CONSULTORÍA, S.A.U. la elaboración de un informe con el fin de obtener información sobre la evolución de valores de locales comerciales en diferentes Capitales y ciudades de la Nación, entre los años 1999 y 2005 (ambos inclusive). El presente informe se elabora para uso únicamente de Ministerio de Industria y para su finalidad específica. TINSA Consultoría, S.A.U. no responderá ante terceros distintos de sus clientes. El estudio ha sido realizado por; Dª. Marta García Hernández (Consultor) y D. Fco. Javier Alcat (Dtr. I + D). Conjuntamente con este documento recibido en papel impreso, pueden existir una o más copias electrónicas, en caso de discrepancias la copia original en papel impreso será considerada como la definitiva. Madrid, junio, 2006 Dña. Mónica de Lima Fernández de Toro Directora de TINSA Consultoría, S.A.U. 2

3 ÍNDICE 1 METODOLOGÍA Y FINALIDAD RESUMEN DE CONCLUSIONES MADRID CAPITAL BARCELONA CAPITAL VALENCIA CAPITAL SEVILLA CAPITAL ZARAGOZA CAPITAL SANTANDER VIGO GIJÓN SABADELL JEREZ DE LA FRONTERA

4 METODOLOGÍA 1 METODOLOGÍA Y FINALIDAD FINALIDAD El estudio pretende establecer el crecimiento comparativo del precio de local comercial para diversos municipios Españoles desde el año 1999 hasta el El precio se establecerá para un local modelo de 100m 2 en planta calle y otro de 200m 2 en planta calle. MUNICIPIOS de ESTUDIO Madrid Barcelona Valencia Sevilla Zaragoza Santander Vigo Gijón Sabadell Jerez de la Frontera SEGMENTOS DE ESTUDIO El seguimiento histórico del precio debe establecerse para tres segmentaciones: SEGMENTO 1º.- SEGMENTO 2º.- SEGMENTO 3º.- Zonas Prime; Zonas de las Capitales con precios históricamente más altos. MEDIO; Conjunto de las Capitales para establecer el crecimiento medio de referencia. INFERIORES; Zonas de las Capitales con precios históricamente más bajos. Debido a la mayor dimensión de Madrid frente al resto de municipios de estudio, se han realizado otras segmentaciones adicionales que permiten referenciar en mayor medida el crecimiento de los precios. Para determinar los precios MÁXIMOS se ha realizado un seguimiento de la media de los 5 precios más altos (MÁXIMOS) valorados cada año por TINSA dentro de las zonas seleccionadas en el SEGMENTO 1º, que sirve de indicador del extremo superior del universo de precios estudiados. NOTA METODOLÓGICA Los Inmuebles dedicados para el uso de pequeño comercio se caracterizan frente a otros usos inmobiliarios por la fuerte heterogeneidad que presentan en la superficie y en la forma. Los locales Comerciales son productos residuales, ubicados en las plantas bajas resultantes de los solares históricos, cuyas edificaciones se han ido realizado en el tiempo para usos característicos residenciales. Esta circunstancia hace que el producto inmobiliario resultante no sea fruto de un programa establecido previamente de acuerdo a las necesidades de la demanda actual, como ocurre con los Inmuebles residenciales o en las nuevas promociones realizadas en áreas periféricas de expansión de las ciudades. Por otro lado, la tradición urbanística de las ciudades impone históricamente que el uso comercial debe establecerse en planta de calle, permitiendo en algunas zonas ampliar el uso en las plantas sótanos, la planta primera y, en determinadas calles, la planta segunda. 4

5 Para solventar la distorsión que puede producirse en el precio debido al amplio rango de superficies que presentan los locales comerciales y a las diferentes plantas en las que se desarrollan los usos de los locales, se han realizado diversos ajustes previos en las tramas de datos valorados por TINSA durante los años del estudio: 1º.- Se ha estudiado el Precio Unitario valorado por TINSA exclusivamente en las plantas bajas de calle, eliminando así las distorsiones que, sobre el precio de planta baja, producen los menores precios de las plantas superiores e inferiores en aquellos locales que las tienen. El Tasador de TINSA tiene como procedimiento obligatorio emitir valores independientes para cada una de las plantas de las que se compone un local comercial, aunque debe entenderse que el tasador tiene en cuenta la existencia, o no, de plantas adicionales, éste siempre emite el valor descompuesto para cada una de las plantas que conforma el local. No se han incluido valores de locales ubicados en Centros Comerciales. 2º.- Se han eliminado aquellos registros con superficies en planta baja inferiores a los 10m 2 y superiores a los 1.000m 2, eliminando el efecto de distorsión del precio que provocan las medianas superficies >1.000m 2 así como el exceso de precio comparado de los locales mínimos o residuales. 3º.- Se han eliminado aquellos registros cuya ubicación, superficie y precio resultaban idénticos, de manera que un mismo inmueble y un mismo precio no obtuvieran un mayor peso en los modelos de las muestras. 4º.- Se han eliminado aquellos registros cuyos precios unitarios obtenían claros infravalores en zona debido a posiciones interiores o problemas para el uso comercial apreciados por el tasador. (Selección que no representa más del 0,5% del total la muestra). 5º.- Se han realizado modelos de regresión con todos los registros de cada municipio, segmento y año estudiados, con el fin de establecer el Precio Unitario modelo aplicable para 100m 2 y para 200m 2 de superficie teórica en planta de calle. Esta metodología evita la posible distorsión en los resultados obtenidos para los precios MEDIOS unitarios debida a la dispersión anual de las superficies medias valoradas en cada segmentación y año de la muestra, principalmente en la SEGMENTACION 1º que cuenta con un número muy inferior de datos respecto a la SEGMENTACION 2º. 6º.- Para conseguir el seguimiento anual del precio de una segmentación determinada, se ha tenido especial cuidado en elegir anualmente cestas de locales valorados que fueran comparables tanto en número de muestras como en situación, modelizándose a continuación el precio para la superficie teórica de 100m 2 y de 200m 2. 5

6 EJEMPLO METODOLÓGICO DE MODELIZACIÓN POR REGRESIÓN LINEAL Sobre valoraciones en Madrid año MADRID CAPITAL AÑO 2005 Valor Unitario de Mercado para superficie Planta Calle ( eu / m2) VUM2005 Madrid Zonas Prime 124 val VUM2005MEDIA Zonas Prime y = 1,9837x ,4 Madrid Zonas Prime año 2005 Encuadra los dos barrios de Salamanca POST y así como la zona centro POST y Eje Castellana POST Nº de valoraciones 124 Superficie media 207m 2 valor medio /m 2 Superficie model 100m 2 valor medio /m 2 Superficie model 200m 2 valor medio /m 2 El valor crece en casi 2 euros por cada metro cuadrado de mayor superficie de local en planta de calle MADRID CAPITAL AÑO 2005 Valor Unitario de Mercado para superficie Planta Calle (eu / m2) VUM2005 Madrid Total val VUM2005MEDIA Madrid y = 1,0497x ,1 Madrid TOTAL Municipio año 2005 Encuadra todas las zonas POST a Nº de valoraciones Superficie media 150m 2 valor medio /m 2 Superficie model 100m 2 valor medio /m 2 Superficie model 200m 2 valor medio /m 2 El valor crece en 1 euro por cada metro cuadrado de mayor superficie de local en planta de calle MADRID CAPITAL AÑO 2005 Valor Unitario de Mercado para superficie Planta Calle (eu / m2) VUM2005 Madrid Salamanca 43 val VUM2005MEDIA Madrid Salamanca y = -1,5695x ,6 Madrid Zona Precio más Alto Salamanca año 2005 Encuadra el barrio de Salamanca POST Nº de valoraciones 43 Superficie media 192m 2 valor medio /m 2 Superficie model 100m 2 valor medio /m 2 Superficie model 200m 2 valor medio /m 2 El valor decrece en 1,5 euro y medio por cada metro cuadrado de mayor superficie de local en planta de calle

7 RESUMEN de CONCLUSIONES Valor de Mercado de la superficie en planta de calle Locales Comerciales 1999 a 2005 _CAPITALES de España 2 RESUMEN DE CONCLUSIONES Estudio realizado sobre un total de valoraciones realizadas por TINSA durante los años 1999 a Las valoraciones se han apoyado en ofertas y/o transacciones del mercado de locales comerciales recogidas por los tasadores que, posteriormente, se seleccionan y homogeneizan con los inmuebles valorados. Todos los inmuebles valorados han sido visitados, medidos y comprobados por los tasadores en aquellas circunstancias que son relevantes para establecer un VALOR de MERCADO. El estudio ha tenido en cuenta exclusivamente VALORES de MERCADO y ha excluido específicamente sus correspondientes Valores Hipotecarios. Los Valores unitarios en /m 2 de superficie en planta de calle y las tasas de revalorización se han expresado en precio nominal. La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en las Capitales Españolas durante estos seis años, ha resultado ser de 169,6m 2. Esta circunstancia ha obligado a modelizar el precio para un local teórico de 100m 2 y para otro de 200m 2. El precio MEDIO nacional de Locales comerciales en Capitales de Provincia 2005 se establece en /m 2 para la superficie en planta de calle, mientras que el precio MEDIO de la vivienda Usada en estas mismas Capitales Españolas se establece en /m 2. El precio MEDIO nacional de Locales comerciales en Capitales de Provincia se ha multiplicado por 2,1 veces en el plazo 1999 a 2005, mientras que el precio de la vivienda Usada en estas mismas Capitales Españolas lo hizo por 2,4 veces. Número de veces que ha crecido el precio Unitario de LOCAL COMERCIAL en planta calle desde el año 1999 a 2005 (nominal sobre el precio de 1999) y comparativa con Precio de Vivienda usada. Nº veces desde 1999 Loc MAXIMOS Loc PRIME Loc MEDIOS Loc_MO D Loc INFERIOR VIV USADA NACIONAL Capitales 2,1 2,4 Madrid_cap 3,7 2,1 2,1 2,2 2,0 2,7 Barcelona_cap 4,1 3,0 2,3 2,4 2,1 2,6 Valencia_cap 3,9 2,7 2,4 2,6 2,1 2,9 Sevilla_cap 3,2 2,7 2,3 2,5 2,4 3,1 Zaragoza_cap 2,7 3,2 2,3 2,6 2,4 3,0 Santander_cap 2,6 2,3 1,8 1,7 1,5 2,3 Media selección 3,4 2,7 2,2 2,3 2,1 2,8 Nº de veces desde 1999 expresa el nº de veces que ha crecido el precio MEDIO valorado desde 1999 hasta el año loc. MÁXIMOS segmento de precios MÁXIMOS. loc. PRIME segmento de precios Mejores zonas comerciales. loc. MEDIOS segmento de precios MEDIOS sin modelizar. loc. MOD segmento de precios MEDIOS modelizados 100m 2 y 200m 2. loc. INFERIOR segmento de precios INFERIORES. 7

8 Los precios MÁXIMOS de locales comerciales se han multiplicado por encima de 3 veces para las cuatro Capitales de provincia más importantes: Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Destaca la evolución de los Máximos de Barcelona que incluso han cuadriplicado su precio durante los 6 años de estudio. La evolución de los Máximos en Santander, al igual que en el resto de las capitales de la cornisa cantábrica y Galicia, no han logrado triplicar el precio desde La evolución de los Máximos en Sevilla y Zaragoza ha resultado similar a la evolución de los precios MEDIOS de la vivienda usada en esas capitales. Los precios de Zonas Prime han triplicado su valor en Zaragoza y Barcelona; se han multiplicado por 2,7 veces en Valencia y Sevilla; por 2,3 veces en Santander; mientras que en Madrid se han ajustado al crecimiento de los precios MEDIOS de las Capitales de provincia Nacionales (2,1 veces). Es de destacar que el crecimiento medio de los precios en estas capitales para este segmento de precios altos es similar al crecimiento experimentado por el precio MEDIO de la vivienda usada en las mismas capitales durante el mismo período. Los precios MEDIOS e INFERIORES de las Capitales de provincia Nacionales se han duplicado en los últimos 6 años, excepto en Santander y las capitales de provincia de la cornisa Cantábrica y Galicia, que no han llegado a hacerlo, a excepción de Pontevedra. La tasa anual de revalorización sostenida para el plazo de 6 años (1999 a 2005) resultó ser del 13,0% anual para el precio de la planta de calle en locales comerciales de las Capitales de Provincia Nacionales, mientras que la misma tasa media de crecimiento del precio de la vivienda Usada fue del 15,7%. TASA anual sostenida de REVALORIZACION de los precios Unitarios de LOCAL COMERCIAL en planta calle (% nominal sobre el precio de 1999) y comparativa con el Precio de Vivienda usada (1999 a 2005) (T.I.)CTE AÑO 1999 Loc MAXIMOS Loc PRIME Loc MEDIOS Loc_MO D Loc INFERIOR VIV USADA NACIONAL Capitales 13,0 15,7 Madrid_cap 24,4 12,4 13,6 14,3 12,0 17,8 Barcelona_cap 26,5 19,8 15,3 15,9 13,1 17,6 Valencia_cap 25,2 18,1 15,7 17,4 13,5 19,4 Sevilla_cap 21,6 18,3 15,1 16,5 15,5 20,5 Zaragoza_cap 19,0 21,1 14,8 17,2 15,8 20,3 Santander_cap 17,6 14,9 9,9 9,5 6,5 14,7 Media selección 22,4 17,4 14,1 15,1 12,7 18,4 (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización sostenida (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado entre los años 1999 y 2005 para cada segmento de precios. loc. MAXIMOS segmento de precios MÁXIMOS. loc. PRIME segmento de precios Mejores zonas comerciales. loc. MEDIOS segmento de precios MEDIOS sin modelizar. loc. MOD segmento de precios MEDIOS modelizados 100m2 y 200m2. loc. INFERIOR segmento de precios INFERIORES. 8

9 Las tasas sostenidas de crecimiento de los precios MAXIMOS de locales comerciales se han establecido por encima del 20% para las cuatro Capitales de provincia más importantes: Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Destaca la revalorización más alta de Barcelona, con una tasa nominal sostenida del 26,5% anual, lo que duplica la tasa Media de crecimiento del precio MEDIO de locales en las Capitales Españolas. La tasas sostenidas de crecimiento de los precios MÁXIMOS de Locales supera (entre un 6%-9%) a las tasas de crecimiento del precio de la vivienda Usada en Madrid, Barcelona y Valencia; se iguala en Sevilla y Zaragoza (en torno a un 20%); y es superior en Santander (un 3%). La tasa anual sostenida de crecimiento de los precios MEDIOS de locales comerciales en Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza han superado la media de Capitales Nacionales; Madrid se ha ajustado un 0.6% por encima, mientras que en Santander ha resultado ser menor en un 3% cada año entre 1999 y La tasa anual sostenida de crecimiento de los precios INFERIORES resultó en Sevilla y Zaragoza ser superior (entre 2,5% y 2,8% anual) a la media de precios MEDIOS de las Capitales Nacionales, igualando incluso el crecimiento del precio MEDIO de la vivienda usada en estas Capitales. Valencia y Barcelona ajustaron el crecimiento de los precios INFERIORES de locales comerciales al crecimiento medio del precio en Capitales nacionales. Madrid situó el crecimiento sostenido en una tasa del 12% en la zona de Villa verde, mientras que la tasa de crecimiento, media para todas las zonas SUR de la capital, se situó en un 14,7%, más cercana a los crecimientos de Sevilla y Zaragoza. En las zonas de precios INFERIORES de Santander el crecimiento resultó la mitad que el crecimiento del precio MEDIO de Capitales Nacionales. El crecimiento del precio de locales comerciales en todas las Capitales de la costa Cantábrica y Galicia ha resultado inferior a la media de precios MEDIOS de Capitales Nacionales. Pontevedra con una tasa del 12,3%, Santander, 9,9% y Oviedo 9,3%, se sitúan dentro de las 23 capitales cuyo crecimiento del precio MEDIO de locales comerciales se sitúa por debajo de la media de Capitales Nacionales. A Coruña 8,1%, Ourense 5,6% y Lugo 5,5% cierran la lista de ca pitales con menor crecimiento del precio de los locales comerciales. Las CAPITALES con MAYOR tasa de crecimiento sostenido del precio MEDIO Comercial han sido: Segovia 23%, Girona 20%, Alicante 19,6%, Huesca 19,5%, Toledo 19,3%, Málaga 17,8%, Tarragona 17,3% y Cádiz 17,1%. Estas tasas de crecimiento de los precios MEDIOS se acercan a los crecimientos de los Precios Prime más altos de las cinco principales capitales: Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Madrid. 9

10 REVALORIZACIÓN NACIONAL del PRECIO MEDIO en CAPITALES LOCAL COMERCIAL Valor unitario MEDIO Planta calle Indice revalorizacion 1999 CAPITALES Alicante Malaga Zaragoza Valencia Sevilla Barcelona Madrid Media Nacional Capitales Credito al CONSUMO S.C.Tenerife El Precio MEDIO nominal de mercado para la Superficie en Planta de Calle de los LOCALES COMERCIALES se ha duplicado en las capitales Españolas entre 1999 y (Multiplicándose por 2,08 veces). El Importe del Crédito al Consumo se ha multiplicado por 1,78 veces en el mismo período. Las Capitales que han asistido a las mayores revalorizaciones en el valor de mercado de los locales comerciales desde 1999 han sido: Segovia (que ha más que triplicado el precio desde 1999), Girona, Alicante, Huesca y Toledo que casi han triplicado (2,9 veces); Málaga, Tarragona, Cádiz, Huelva, Zaragoza y Valencia (>2,5 veces). En torno a la revalorización media nacional (2,08 veces) se han situado capitales como Granada, Lérida, Madrid, Cáceres, Zamora, Valladolid, Pontevedra y Guadalajara. Las menores revalorizaciones se han dado en St.C. de Tenerife, La Coruña, Ourense, Lugo y Soria (entre 1,6 y 1,3 veces). Destaca el fuerte y generalizado incremento de los precios de los locales comerciales acontecido en los dos últimos años, 2004 y 2005, en los que se ha producido la MITAD de toda la revalorización acumulada de los seis años desde 1999, en sintonía con el comportamiento del Importe concedido en España por Crédito al Consumo. 10

11 REVALORIZACIÓN NACIONAL del PRECIO MÁXIMO en CAPITALES LOCAL COMERCIAL Valor unitario MAXIMO ponderado Planta calle Indice revalorizacion 1999_CAPITALES Barcelona Valencia Madrid Sevilla Zaragoza Santander VIV_Usada Media Nacional Capitales LOCALES Media Nacional Capitales Credito al CONSUMO El PRECIO MÁXIMO nominal de mercado para la Superficie en Planta de Calle de los LOCALES COMERCIALES se ha multiplicado por 4,1 veces en Barcelona Capital entre los años 1999 y 2005, mientras que el crecimiento de sus precios MEDIOS se establece en 2,5 veces. El precio MEDIO nacional de Locales comerciales en Capitales se ha incrementado 2,08 veces en el plazo , mientras que el precio de la vivienda Usada de las Capitales Españolas lo hizo por 2,4 veces. El comportamiento de los precios MÁXIMOS en Madrid y Valencia se acerca al caso de Barcelona. Valencia multiplica sus precios MÁXIMOS 3,9 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,5 veces. Madrid multiplica sus precios MÁXIMOS 3,7 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,3 veces. Sevilla triplica sus precios MÁXIMOS con 3,1 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,5 veces (similar a Valencia). Zaragoza multiplica sus precios MÁXIMOS 2,8 veces, mientras que el incremento de sus precios MEDIOS es de 2,6 veces. Destaca el espectacular y generalizado incremento del precio máximo de los locales comerciales acontecido en el último año 2005, en sintonía con el comportamiento del Importe concedido en España por Crédito al Consumo, lo que sugiere que la presión en el comportamiento del consumo se traslada casi instantáneamente al precio inmobiliario de los locales comerciales en las mejores zonas de las Capitales. En el año 2004, los precios MÁXIMOS de locales en Barcelona, Zaragoza, Santander y, en menor medida Sevilla, parecían haber estabilizado sus crecimientos. Sin embargo, han vuelto a repuntar con fuerza en el último año (2005) siguiendo la estela del crecimiento sostenido en 2004 y 2005, producido tanto en Valencia como en Madrid. 11

12 3 MADRID CAPITAL RESULTADOS MADRID CAPITAL ZONIFICACIÓN 12

13 RESULTADOS MADRID CAPITAL VALORES DE MERCADO EN VENTA op.precio MAXIMO Madrid Zonas Prime 100m2 Madrid MEDIA 100m2 MADRID CAPITAL Valor Unitario en eu/m2 planta calle op. PRECIO MÁXIMO: Precio MEDIO anual de las 5 valoraciones de máximo precio realizadas dentro de Madrid Zonas Prime. Destaca calles Serrano, Goya, Gran Vía, Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 24,4% año Madrid Villaverde ESPAÑA Capitales Media Madrid Zonas Prime 100m 2 : Precio MEDIO anual modelizado para un local de superficie100m 2 en planta de calle. CODIPOST 28001_Salamanca 1; CODIPOST 28006_Salamanca 2; CODIPOST 28013_Centro zona Sol, Gran Vía CODIPOST 28046_Eje Castellana Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 13,5% año Madrid MEDIA 100m 2 : Precio MEDIO anual modelizado para un local de superficie100m 2 en planta de calle. CODIPOST hasta CODIPOST Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 14,5% año Madrid Villaverde: Precio MEDIO anual de la zona de prec ios INFERIORES. CODIPOST 28021_Villaverde_S.Cristobal Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 12,0% El precio MEDIO nacional de locales en capitales se establece en el año 2005 en /m 2 planta calle. El Precio Unitario Máximo de locales comerciales en Madrid Capital ha crecido a una tasa nominal anual constante del 24,4% desde el año 1999 hasta el año 2005, llegando en la actualidad a un precio de /m 2. En 1999 el precio Máximo suponía 7,9 veces el precio mínimo de la Capital y en 2005 supone 14,8 veces. El Precio Unitario Medio de locales comerciales en Madrid Capital se ha duplicado en todas las segmentaciones de análisis desde el año 1999 hasta el año 2005, y el precio Máximo casi se ha cuadriplicado (3,7 veces). 13

14 Madrid Salamanca 100m2 Madrid Zonas Prime 100m2 Madrid CENTRO intm30 Madrid MEDIA 100m2 Madrid Zonas SUR Madrid Villaverde ESPAÑA MEdia Capitales MADRID CAPITAL ZONAS Valor Unitario en eu/m2 planta calle Madrid Salamanca 100m 2 : Precio MEDIO anual de la zona de precios superiores. CODIPOST 28001_Salamanca zona S y Goya Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 12,9% año Madrid CENTRO int.m30: Precio MEDIO anual de las zonas de la Almendra Central de Madrid interiores a la M30 CODIPOST 28001, 28002, 28003, 28004, 28005, 28006, 28007, 28008, 28009, 28010, 28012, 28013, 28014, 28015, 28016, 28020, 28028, 28036, 28039, 28045, Destaca calle Fuencarral y barrio de Justicia Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 13,3% año Madrid Zonas SUR: Precio MEDIO anual de las zonas del Cono SUR de Madrid exteriores a la M30. CODIPOST 28011, 28018, 28019, 28021, 28024, 28025, 28026, 28038, 28041, 28044, 28047,28053, Destaca fuerte repunte en nuevo ensanche Buenavista Tasa crto. anual constante del Precio Unitario desde 1999 hasta 2005 = 14,7% año El Precio Unitario Medio de locales comerciales en Madrid Capital ha crecido a una tasa nominal anual constante del 14,5% desde el año 1999 hasta el año 2005, llegando en la actualidad a un Precio Unitario de /m 2 para un local teórico de 100m 2 de superficie en calle. 14

15 ÍNDICE de PRECIOS y REVALORIZACIÓN MADRID CAPITAL MODELO 100 m 2 y 200 m MADRID CAPITAL Valor Unitario en eu/m2 planta calle, 100m2 1ºTOP 5 op Zonas Prime 100m2 TOTAL MEDIA 100m2 ZONA Villaverde ºTOP 5 op Zonas Prime 100m2 TOTAL MEDIA 100m2 ZONA Villaverde MADRID CAPITAL Indice de revalorización base 1999 planta calle, 100m ºTOP 5 op MADRID CAPITAL Valor Unitario en eu/m2 planta calle, 200m2 Zonas Prime 200m2 TOTAL MEDIA 200m2 ZONA Villaverde ºTOP 5 op Zonas Prime 200m2 TOTAL MEDIA 200m2 ZONA Villaverde MADRID CAPITAL Indice de revalorización base 1999 planta calle, 200m

16 La superficie media en planta de calle del local valorado por TINSA en Madrid Capital durante estos seis años, ha resultado ser de 147,7 m 2. El segmento de Precios MÁXIMOS es el único segmento que ha obtenido en Madrid un crecimiento sensiblemente superior al crecimiento medio de los Precios MEDIOS de las Capitales de Provincia Nacionales. El resto de segmentos de precios analizados Precio Zonas Prime, Precios MEDIOS y Precios INFERIORES han conseguido revalorizaciones acumuladas entre 1999 y 2005 similares a la revalorización media de los Precios MEDIOS de las Capitales de provincia Nacionales. Los Precios MEDIOS e INFERIORES se han revalorizado en mayor medida y de manera constante desde el año 2003 hasta el año 2005, mientras los Precios altos de las Zonas Prime detuvieron su revalorización durante los años 2003 y 2004 para repuntar otra vez con fuerza durante el último año

17 RESULTADOS MADRID CAPITAL VALORES UNITARIOS de VENTA para LOCAL COMERCIAL planta Calle LOC_COM MADRID VUM eu/m2 calle ºTOP 5 op (T.I.)CTE AÑO T.I IND.REV nº casos Zona Salamanca 100m (T.I.)CTE AÑO (T.I) IND.REV nº casos Zona Salamanca 200m (T.I.)CTE AÑO T.I IND.REV nº casos Zonas Prime 100m (T.I.)CTE AÑO T.I IND.REV nº casos Zonas Prime 200m (T.I.)CTE AÑO T.I IND.REV nº casos Zonas CENTRO int M (T.I.)CTE AÑO (T.I) IND.REV nº casos TOTAL MEDIA 100m (T.I.)CTE AÑO T.I IND.REV nº casos TOTAL MEDIA 200m (T.I.)CTE AÑO T.I IND.REV nº casos Zonas SUR (T.I.)CTE AÑO (T.I) IND.REV nº casos ZONA Villaverde (T.I.)CTE AÑO (T.I) IND.REV nº casos (T.I.)CTE AÑO (T.I) IND.REV nº casos

18 ZONA expresa el valor unitario de mercado medio en /m 2 sobre la planta baja de locales comerciales valorados por TINSA durante los años 1999 a 2005 (a.i.) para cada segmentación y año. (T.I.)CTE AÑO 1999 expresa la tasa anual de revalorización constante (en % sobre el precio de 1999) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. (T.I.) expresa la tasa anual de revalorización (en % sobre el precio del año anterior) obtenida por el precio MEDIO valorado en cada año y para cada segmentación. IND.REV 1999 expresa la tasa anual de revalorización porcentual de cada año sobre el precio del año 1999 de referencia. Nº CASOS expresa la extensión de la muestra de cada segmentación y año. Los Precios MÁXIMOS en las Zonas Prime alcanzaron ya en el 2005 los /m 2 en Preciados y Serrano, multiplicando el precio de este segmento por 3,7 veces desde 1999 y alcanzando una tasa anual de crecimiento sostenido del 24%, la tasa más alta de las capitales Españolas por detrás de Barcelona y Valencia. El segmento de Precios MÁXIMOS en el año 2005 es 14,8 veces mayor que el segmento de precios INFERIORES (7,9 veces en 1999) y supone el rango de precios más alto de todas las capitales de España. El segmento de Precios MÁXIMOS en el año 2005 es también 7,4 veces mayor que el segmento de Precios MEDIOS y 3,9 veces mayor que el segmento de precios de Zonas Prime y 3,6 veces mayor que los precios del barrio Salamanca. 18

19 MADRID CAPITAL 2006 ALQUILERES Justicia Universidad_28004 Buenavista_28054 Chamberi_28010 LOCAL COMERCIAL OFERTA EN ALQUILER 2006 Medias Zonales y Media Zona POST Madrid Capital 763 ofertas Precio Unitario Alquiler Planta de Calle (eu / m2 / mes) y Superficie m2 Salamanca 2_28006 Rios Rosas_28003 Hispanoamerica_ eu Salamanca 1_28001 Centro_28013 Salamanca 3_ eu Barajas PALOMA_ eu Quintana_28027 Castellana_28046 Las Tablas/S.Chinarro_28050 Prosperidad_28002 Cortes/Prado_28014 Atocha/Lavapies_28012 Estrella/Pacifico_28007 Media TOTAL 22eu/m2/m y 136m2 MEDIA Zonas Prime ZONA CENTRO int.m30 MEDIA zona CENTRO ZONA SUR N5 a N3 MEDIA zona SUR ZONA ESTE N3 a M40 ZONA NORESTE M40 a N1 ZONA NOROESTE N1 a N6 18 Guindalera_28028 Tetuan_ Entrevías_28053 Campamento/Aluche_ eu 9 eu Villaverde/Los Rosales_28021 Simancas San Blas_ El precio de alquileres de Locales Comerciales aplicable a la superficie de planta calle, extraído de la oferta en el primer trimestre de 2006 para Madrid Capital, obtiene un precio MEDIO de 22,2 /m 2 /mes para un local comercial con superficie media de 136 m 2 en planta de calle. El rango de precios MEDIOS por zonas CODIPOST es de 5,5 con un precio inferior de 9 /m 2 /mes y un superior de 48,6 /m 2 /mes El precio MEDIO de las Zonas Prime Salamanca Castellana POST 28001_28006_28046 es de 45,6 /m 2 /mes, lo que supone 2 veces el precio MEDIO de Madrid y 3,3 veces el precio MEDIO de las Zonas SUR. Los precios MÁXIMOS en esta zona alcanzan los 163 /m 2 /mes en Serrano y los 110 /m 2 /mes en Goya. El precio MEDIO de las Zonas NORESTE exterior es a M30 (entre NI y M40) es de 39,6 /m 2 /mes, destacando las nuevas operaciones de Las Tablas y Sanchinarro POST con un precio MEDIO de 31,8 /m 2 /mes, similar a las zonas del centro, y del Barrio de Palomas POST con un precio MEDIO de 47,4 /m 2 /mes, similar a la Zonas Prime del Centro de la ciudad. El precio MEDIO de las Zonas de la Almendra CENTRAL interior a M30 es de 28,1 /m 2 /mes, lo que supone el doble de precio que las Zonas SUR. Los precios MEDIOS de estas zonas oscilan entre un mínimo de 17,4 /m 2 /mes del barrio Guindalera POST y un máximo de 48,6 /m 2 /mes del barrio Salamanca zona Castellana POST y Destaca el barrio de Justicia POST con precio MEDIO de alquiler de 46,8 /m 2 /mes y fuerte incremento en los precios de la Calle Fuencarral, donde el máximo precio de oferta llega hasta los 150 /m 2 /mes. El precio MEDIO de las Zonas ESTE exteriores a M30 (entre NII y NIII) es de 15,8 /m 2 /mes, la mayoría de las zonas se encuadran entre 12,0 /m 2 /mes y 16,8 /m 2 /mes. 19

20 Destaca el barrio de Quintana POST con precio MEDIO de alquiler de 25 /m 2 /mes por la influencia de ofertas en calle Alcalá donde se alcanzan los 62 /m 2 /mes. El precio MEDIO de las Zonas SUR exteriores a M30 (entre NIII y NV) es de 13,8 /m 2 /mes, la mayoría de las zonas se encuadran entre 11,5 /m 2 /mes y 16 /m 2 /mes. Destacan con precio inferior los 9 ó 9,5 /m 2 /mes para los Barrios de San Cristóbal, Los Rosales, Villaverde, Opañel y Comillas POST y Destacan con precio superior los 26 /m 2 /mes ofertados en la nueva zona de expansión del barrio Buenavista POST El precio MEDIO de las Zonas NOROESTE exteriores a M30 (entre NI y NVI) es de 22,3 /m 2 /mes, las tres zonas se encuadran entre 18,2 /m 2 /mes y 24,7 /m 2 /mes. 20

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